（物业管理）物业的安全
管理
物业的安全管理
第一章物业安全管理概述
第一节物业安全管理的概念
一、物业安全管理的含义
1.安全
安全，指没有危险，不受威胁，不出事故。物业安全一般包含 3层含义：
其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩
序和公共场所秩序保持良好的状态。
其二，物业安全不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且指不存在其他
因素导致这种侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有
可能发生危险的状态。
其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的
某一个方面的安全。
影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类：①人为侵
害因素，如失火、偷窃、打架等；②自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯
故障等。安全管理人员应了解这些影响安全的因素，并随时注意处理。
第三节物业安全管理的意义
1.物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安
居乐业的前提条件之一。整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有
作好各个社区的安全管理，才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。
2.物业安全管理能为业主和使用人的人身、财产提供安全和保护。
3.物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径。
4.物业的安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵害，其价值才能得到
保持。另外，人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值。
第二章治安管理
第一节治安管理概述
一、治安管理人员岗位职责
1.部门经理的职责
(1)保安部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任；
(2)根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工
作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；
(3)主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道
分析研究住宅小区的治安管理问题；
(4)熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉住宅小区内治安状
况，做到心中有数；
(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理；
(6)负责完成总经理交办的其他事项。
2.保安班长的职责
(1)对部门经理负责，做好所管辖区内安全治安工作；
(2)带领保安班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地搞好
安全保卫工作；
(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落
实岗位责任制；
(4)要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章
制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工
作；
(5)做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息
向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上
级的指示精神和工作安排；
(6)认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各
种情况，每天应向部门经理汇报一次；
(7)以身作则，做好本职工作。
3.保安员的职责
(1)保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须
做到以礼待人。
(2)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法
抓获。
(3)值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发
现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管
区的安全。
(4)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防
案件、事故的发生，力争做到万无一失。
(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。
(6)严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且
做好详细的书面记录。
(7)遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。
(8)严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。
(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。
(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，
应通知有关住户及有关部门。
(11)详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。
(12)若发生案件，应采取下列步骤以协助破案：
①立即报案并留在现场直至公安人员到达；
②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；
③禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场
调查；
④向公安人员提供有关案件详情。
二、治安管理基本制度
1.保安人员工作纪律
(1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；
(2)坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；
(3)上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不
准擅离工作岗位，不准迟到、早退；
(4)服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；
(5)爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；
(6)严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。
2.保安人员的交接班制度
治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。
为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。
(1)接班保安人员要按规定提前 10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间；
(2)交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警
械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚；
(3)接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交
班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任；
(4)所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班
时间并签名；
(5)接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期
间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资
并通报批评。
3.保安人员工作细则
(1)仪表着装
①按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐
全规范。
②风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理
仪表。
③上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗
不得影响正常上岗着装。
④保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。
(2)上岗姿态
①在岗时须精神饱满，精力集中。
②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳
健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。
③两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须
列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。
④在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。
(3)文明礼貌执勤
①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。
②礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须
先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌
用语体现在实际工作中。
③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。
④回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。
(4)门卫岗
①对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来
访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓
名、住址、电话等。
②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。
③根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。
④负责登记电视监控情况。
⑤负责小区内邮件的收发登记管理。
⑥门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。
(5)巡逻岗
①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。
②巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲
杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及
时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。
③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。
④巡逻情况及时记录。
4.保安工作人员的奖惩制度
为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结
合为原则，制定保安人员奖惩制度。
(1)奖励细则
①见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者；
②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者；
③积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者；
④为搞好住宅小区(大厦)的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实
行后效果明显者；
⑤拾金不昧者；
⑥年终被评为“先进保安班(组)”、“先进保安员”，被评为省、市政府“治安模
范标兵”者。
(2)惩罚细则
①值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情。
②擅离职守，经常迟到、早退。
③酒后执勤上岗，并造成一定后果。
④未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互
推卸责任者。
⑤未经部门领导批准，私自顶班者。
⑥未经部门领导同意，擅自带人留宿者。
⑦执勤时，衣装不整，佩戴不齐；执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范
围内发生案件或事故，造成极坏影响者。
⑧对公司和保安部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正当理由
者。
⑨扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告，不上交者。
⑩违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用。
B11在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者。
B12法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与治安工作人员的应
有素质极不相称者。
B13思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。
B14工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导且屡教
不改者。根据错误情节轻重进行不同的处罚。对于一些性质恶劣者，影响极坏
者应辞退或开除；对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。
5.电视监视岗位职责与日常管理
(1)职责
①24 小时严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值
班保安就地处理，并通过对讲机向办公室报告；
②发现监视设备出现故障，要立即通知值班保安加强防范，同时尽快找出原
因，及时修理设备，使之正常运转；
③严格执行登记制度，凡是发现可疑情况，应认真记录下来。
(2)要求
为了保证岗位职责的落实，要求全体电视监视工作人员努力做到：
①提前做好上岗准备，按时接班；
②做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登记准确及时、
内容清楚；
③严禁无关人员进入工作场地，不准带亲戚朋友在工作场所聊天；
④上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情；
⑤严守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通知该区域
的保安和报告上级，密切配合，确保安全。
三、治安管理的内容
根据公司制定的有关规定，确定治安管理的内容如下：
1.小区治安管理内容
(1)住宅小区开设的经营摊点，未经管理公司批准，领有经营许可证的，治安人
员有权禁止其活动；
(2)在住宅小区内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物，
饲养鸡、鸭等家畜，治安人员应予制止。
2小区治安管理范围
下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为，都属于治安管理范围。
(1)使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常的工作和休息。
(2)从楼上往下乱扔杂物。
(3)擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报信函等。
(4)非法携带、存放枪支弹药；非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀
具。
(5)未经批准，私自安装、使用电网。
(6)非法侵入他人住宅，损毁他人财物。
(7)使用汽枪，在住宅小区内进行各种射击活动。
(8)制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌。
(9)利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑人员。
(10)利用住宅作据点，进行盗窃活动。
(11)制造、复制、出售、出租或传播淫书淫画、淫秽录像。
(12)利用住宅进行嫖娼**活动。
(13)在车辆、行人通行的地方施工；对沟井坎穴不设覆盖物、标志，或故意损
毁、移动覆盖物或标志。
(14)故意损坏邮筒、公用电话等公共设施；故意损坏路灯、消防栓、公用天
线、电梯等配套设备；故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共地方。
第二节治安保卫队伍的建设
一、治安保卫队员的条件
(一)基本条件
1.退伍军人(凭退伍证)或身体素质好，具备一定的军训基本功。
2.身高 米以上。
岁以上，28岁以下(凭身份证)。
4.初中以上文化程度(凭毕业证)。
5.身体健康(凭市、区级以上医院的体检表)。
6.思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料)。
7.符合计划生育规定(凭计划生育证或未婚证)。
8.要有具当地户口的成年人担保。
优先条件：
1.近年度退伍军人优先
2.党员优先
3.高中以上文化程度优先
(二)保安队伍的基本要求
1.保安队长思想品德好，军事素质过硬；具有组织管理能力和一定的表达能
力。
2.季度训练考核，人均分数在 85分以上为达标。
二、治安保卫队员的训练
为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安员队伍，必须对保安人员进
行常规性的军事化、正规化、规范化的学习和训练。
(一)上岗前培训
对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训，培训内容包括：
1.公司简介。
2.物业管理的基本知识，主要学习《物业管理条例》及其实施细则。
3.企业内部的管理制度：员工守则，工作纪律，劳动纪律，人事管理规定。
4.安全防火教育：消防基本知识。
质量体系标准的基础知识，主要学习质量方针和质量目标。
6.公司《治安工作手册》中的基本要求。
7.其他有关知识：普法知识，职业道德教育。
8.军训：主要为队列训练。
(二)岗位培训
对在岗的保安员要进行常规培训，以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技
能和方法，培训内容包括：
1.详细学习公司制定的《治安工作手册》内容：即职责权限，规章制度、规
定，工程程序、规范、标准
2.常规训练：队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练
3.有关精神文明内容的学习
(三)培训安排，见表 6-2-1、表 6-2-2
三、治安保卫队员的考核
(一)单兵队列考核标准
1.军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收，两臂下
垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。
2.停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。
3.齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约 30厘
米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约 25厘米，步幅 75厘米，步速 112～116
步／分钟。
4.正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约 25厘米，步幅 75厘米，
步速 110～115步／分钟。
5.跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅 85
厘米，步速 170～180步／分钟。
6.敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐接缝处约
1～2厘米，取捷径一步到位。
(二)擒敌应用技术动作
1.基本功：
(1)直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。
(2)弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。
(3)综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。
2.擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。
(三)军事体能测试标准
1.百米跑 14秒以内。
2.俯卧撑 50个以上。
3.爬楼 20层楼 45秒以内。
四、保安队员主要职责和权限
(1)保安队长职责
①主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认
真做好安全保卫工作。
②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工
作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。
③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。
④做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每
半月召开队务会一次。
⑤经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。
⑥带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。
⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。
⑧处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。
(2)保安队长权限
①对本管理处物业有权进行安全监督。
②有权检查各岗位保安员执勤情况，对玩忽职守，违纪违章人员有权进行处
罚。
③每月对考核不合格的保安人员有权予以处罚。
④对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议。
⑤有权根据实际需要，对各岗位保安员进行调整。
(3)保安员的职责和权限
①有权制止一切违法犯罪行为，在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、
强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、
审讯、没收财产和罚款的权力。
②对发生在所护卫区内刑事案件或治安案件，有权保护现场、保护证据、维持
秩序、提供情况，但无勘察现场的权力。
③在防范和打击犯罪活动时，保安员可以配备和使用非杀伤性防卫械具。
④对违反治安管理条例行为的人，保安员有权劝阻、制止和批评教育，但没有
罚款、裁决等处罚的权力。
⑤对违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。
⑥对携带和运送可疑物品，身带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他
形迹可疑的人员有权进行盘查、监视、报请当地公安机关处理，但无权侦察、
扣押、搜查。
⑦对出入小区、大厦的可疑人员、车辆及所携带、运载的物品，按规定有权进
行验证、检查。
⑧按照规定，有权制止未经许可的人员、车辆进入小区、大厦内。
⑨积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制
止解决的向总值班室或班长报告(制止违章要先敬礼)。
⑩熟悉和爱护小区(大厦)内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌
握各种灭火器材的使用方法。
B11廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争。
B12积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项治安服务
工作。
B13密切联系群众，积极向业主(住户)进行治安防范和管理方面的宣传，协助
业主(住户)做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时
向业主(住户)报告，协助整改。
第三节情况处理
一、常见可疑情况的处理
保安员在站岗或巡逻时，经常会碰到一些可疑情况，对可疑情况要根据其严重
程度采取相应的措施。下面介绍几种常见的可疑情况及其处理方法。
①冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因(着火、电线短路等)，并上报处
理。
②冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等)，
及时堵漏并上报处理。
③有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时
切断；如是其他化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。
④在大厦通道游荡(借找人却说不出被访者的单位及姓名)的人。密切观察其举
动，必要时劝其离开。
⑤发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。询问、核查其携
带工具的用途，如用途不明的，带回保安值班室处理，或者送当地派出所。
⑥在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。立即设法拦截，询问验证，如属盗
窃、抢劫财物的，送交公安机关处理。
⑦自行车、摩托车无牌、无行驶证，有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车背走
或拖走的，当即扣车留人，待查明情况后再放行。
⑧机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。立即联系停车场车管
员，暂扣车钥匙，约束其人，待查明情况后再放行，如情况不明的，送公安机
关查处。
⑨遇到保安员即转身远离或逃跑的人。设法拦截(用对讲机向其他保安员通告)
、擒获，并带到保安值班室处理，查明原因后根据情况放人或送公安机关处
理。
二、常见的治安、刑事案件处理
1.发生打架、斗殴的处理方法
①积极果断劝阻双方离开现场，缓解矛盾，防止事态扩大。不要因双方出手时
误打到自己而介入，同时立即向值班领班报告。
②如事态严重，有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的，通知当地公安机关前来
处理或将行为人扭送公安机关处理。
③提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。
④说服围观群众离开，保证所辖范围内的正常治安秩序。
2.发生盗窃案件的处理
①发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，并报告管理处及公安机关，连同
证物送公安机关处理。
②如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同时保护好案
发现场，重点是犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不
能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。
③对重大案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。
3.发生凶杀案件的处理
①如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位保安员配
合，同时，迅速向上司和公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。
②如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留
的痕迹、物证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。
③案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。
④登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发
生发现经过，并做好记录。
⑤案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。
⑥向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。
4.遇到犯罪分子抢劫的处理
①在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行夺取他人钱财
时，应迅速制止，同时呼叫附近保安和周围群众一起制止犯罪，并立即报警。
②如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并
立即组织群众堵截；如驾车逃跑的，应记下车牌号码并报警及拦车追堵。
③保护抢劫现场，不要让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥
挤的地方，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。
④访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供给公安机关。
⑤事主或在场群众若有受伤的，要立即送医院并作报告。
三、爆炸紧急情况处理
1.收到被放置爆炸物品信息时的处理
①得知被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持镇静，认真
记录，同时以最快速度报告高层管理者，并立即向当地公安机关报案。
②由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派保安，加强出入口管理，对
于陌生或行迹可疑人员严加防范，认真查验证件，检查携带物品。
③立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不
要随便碰触，立即上报，并报公安机关，请求协助。
④确定确有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。
2.发生爆炸事件时的紧急处理
①值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，确认后立即向公司最高领导
层报告，同时向公安机关报案，如引起火灾即刻报 119火警；如有人员伤亡，
立即向 120急救中心呼救，并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员，
引导其进入现场。
②立即成立临时指挥部，由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组
成。
③工程人员迅速切断必要电源，保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户，并在
距爆炸中心 30m处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业助理
在公共区域巡视，检查是否还有可疑爆炸物。
④消防监控中心高度戒备，监视有无火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗
位，密切注意有无可疑情况。
⑤工程部负责提供楼层平面图，供公安人员破案时使用。
四、遇到台风、潮汛时的处理
①接到防风、防汛的通知后，管理处主任进行总动员，并根据各部门职责做出
具体工作布置，积极做好抢险准备工作。
②物业部要张贴通知于大堂，要求业主(租户)关好门窗，做好应急准备工作；
在险情到来之前巡查大厦，做好补救措施，尽量消除有害隐患，减低损失程
度；检查高空悬挂物是否牢固，防止坠落；消防监控中心及保安员加强警戒，
以防其他事件发生。
③工程部要准备好防汛工具，加强值班力量，保证人力充足；保证地面排水通
道畅通；必要时放下防洪闸。
④每次防风、防汛工作结束后，各部门均要填写紧急情况处理记录，并由部门
负责人签字上报存档。
五、遇到停电、停水时的处理
①接到停电、停水通知后，张贴通知，告知全体用户，请用户配合关闭室内各
种电器设备(照明除外)。
②准备充足的照明工具，保安员及物业管理员逐层检查备用照明的配备情况，
保证停电后照明系统正常启用。
③工程部负责后备电源启动的具体操作工作。
④物业部最高当值对各部门的准备工作做统筹安排及最后确认后，通知各部门
准备转电。
⑤市电转为备用发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准备就
绪；在监控室查看客户乘电梯情况，在确认无人乘梯情况下，通知工程部停
梯，再通知低压电房开始转电，转电工作完成后，最高当值通知工程部开梯。
供电转入正常后，最高当值仍要在监控室观察电梯运行情况，在正常进行半小
时后方可离开。
⑥备用发电转为市电程序同⑤。
⑦保安员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件发生。同时，在大堂加派人员，加
强进入大厦人员的登记工作。
⑧接到停水通知后，工程人员将蓄水池的水注满。
第四节管理规定规程
一、保安员巡逻签到
①签到箱的安装。小区每 20000m2安装 1个，大厦每座五层楼安装 1个。签到
箱型号统一，钥匙统一(尽量能共用)，具体位置由管理处确定。
②签到箱钥匙的保管。为方便签到、检查，物业管理部、分管房管员或副主
任、班长、治安队长和一个班次治安巡逻员各配备一把钥匙；班次轮换时由班
长收齐后统一交到下一班的班长。
③保安员在巡逻中，小区每小时打开签到箱在签到卡上签到一次，大厦 90min
签到一次，责任区内有多少签到箱，均应签到，每张签到卡，不允许同时签
到，每个箱之间间隔时间为 20min左右。
④保安队长在每个巡逻班次时间内检查不少于一次，每责任区抽查一次，班长
全面检查不少于两次，物业管理部、管理处主任、房管员的夜间查岗必须进行
抽查。
⑤签到人、检查人均要求在卡上签名并注明时间，房管员发现不合格的可直接
记录在卡上，保安队长作为考核依据。
⑥凡检查不合格者记一次不合格。
⑦由保安队长负责每周到签到箱收发签到卡一次，由保安队长保管，保存时间
1个月。
二、大厦大堂保安工作规程
1.工作程序
①工作时间安排：大堂岗保安工作实行 24ｈ全天候值班制，三班倒，每班每岗
1人工作 8h。值班时间分为早班：8：00～16：00，中班 16：00～24：00，晚
班：24：00～8：00，早、中、晚三班每 10天依次轮换 1次，即每月
10、20、30日为倒班日。
②来人来访登记：
a.对外来人员(业主或住户亲友，各类访客，装修等作业人员，员工亲友等)一
律实行进、出登记；
b.必须登记有效证件，特指没有过期的身份证、暂住证、回乡证等；
c.认真核对证件和持有人是否相符，若不符不予以登记和放人；
d.来访者必须说准所访问业主(住户)的姓名及楼、座等，必要时，须用对讲机
通话确认后方可登记进入；
e.当接过来访客人的任何证件时，应使用“谢谢”等文明用语；
f.认真填写《来访登记表》，要求字迹清楚，项目全面准确；
g.若遇不登记强行进入大厦的，按有关规定处理；
h.当业主(住户)带有亲友或访客时，应有礼貌的请其出示有效证件予以登记并
做必要的解释工作，以消除业主(住户)的不满情绪；
i.若遇公司(管理处)领导陪同指导。参观、学习的社会各界人士来大厦，应立
即起立敬礼，以示欢迎，并热情回答客人的询问。等客人走了之后，将参观客
人人数、单位、职务等情况记录清楚备查；
j.当外来人员出大厦时，保安员应及时核准将所押证件退还给访客，说：“谢
谢”等，并做好离开时间的登记工作。
2.严密监视大堂和电梯
①提高警惕，严密注视进出大厦的各类人员，特别是外来人员，如有怀疑立即
通知巡逻和班长并做好值班记录。
②发现电梯关人事件，应立即善言安慰乘客，同时通知电梯工马上进行抢修，
并报告班长及管理处，协助做好善后工作和值班记录。
3.服务要求
①对住宅楼大堂岗要求熟悉本大厦业主(住户)的基本情况，包括：业主姓名、
楼座、人口、相貌特征、常出入大厦时间等，对公寓楼要求基本熟悉。
②遵守公司制定的“文明礼貌用语规范”。
③到当业主(住户)出入大堂时，应主动为业主(住户)开启门锁，点头微笑以示
问候；
④发现有老、弱、病、残、双手拿重物的业主(住户)进出大门有困难时，要主
动帮助打开大门或搀扶上下台阶。
⑤当有业主(住户)搬迁时，应协助维护进出秩序，指定其使用专用电梯和车
辆、物品的停放位置。
三、治安巡逻规程
1.治安巡逻的基本要求
①巡逻保安员要在巡逻过程中，应多看、多听，以确保完成巡视工作任务。
②检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导
及有关部门。
③巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查
证件，必要时检查其所带物品。
④对在小区内流动摆卖的小贩、推销人员，应劝其离开辖区，属“三无”人员
按要求对其进行处理。
⑤对小区内的装修工程进行监管，对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人
休息的装修工程进行管理或制止。
2.治安巡逻的基本任务
(1)预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为
①预防和制止以下扰乱公共秩序的行为：
a.扰乱小区的秩序，致使工作、生产、营业不能正常进行；
b.扰乱小区内的公共交通工具上的秩序；
c.结伙斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女或者进行其他流氓活动的；
d.捏造或歪曲事实，故意散布谣言或者以其他方法煽动扰乱小区生活工作秩序
的；
e.谎报险情，制造混乱的。
②预防和制止以下妨碍公共安全的行为：
a.非法携带、存放枪支弹药或者其他违反枪支管理规定的行为；
b.违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定，生产、销售、储存、
运输、携带或者使用危险物品的行为；
c.非法制造、贩卖、携带匕首、三棱刀、弹簧刀或者其他管制刀具的；
d.未经批准安装、使用电网的；
e.在车辆、行人通行的地方施工，对沟井坎穴不覆盖防护板、标志、防围的或
者故意损毁、移动覆盖防护板、标志、防围的。
③预防和制止以下侵犯他人人身权利的行为：
a.殴打他人，造成轻微伤害的；
b.非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；
c.公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的；
d.虐待家庭成员、受虐待人要求处理的；
e.写恐吓信或者其他方法威胁他人安全或者干扰他人正常生活的；
f.胁迫或者诱骗不满 18岁的人表演恐怖、残忍节目，摧残其身心健康的；
g.隐匿、毁弃或者私自开拆他人的邮件、电报的。
④预防和制止以下妨碍社会管理秩序的行为：
a.明知是赃物而窝藏、销毁、转移或者明知是赃物而购买的；
b.倒卖车票、船票、文艺演出或者体育比赛入场票券及其他票证的；
c.违反政府禁令，吸食鸦片、注射吗啡等毒品的；
d.偷开他人机动车辆的；
e.故意损毁路灯、邮筒、公用电话或其他公用设施的；
f.违反小区规定，破坏草坪、花卉、树木的；
g.违反小区规定，在住宅小区内使用音响器材，音量过大影响周围居民的工作
或休息，不听制止的。
⑤预防和制止违反消防管理的行为：
a.在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的；
b.故意阻碍消防通道或扰乱火灾现场秩序的；
c.拒不执行火场指挥，影响灭火救灾的；
d.指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的；
e.违反消防安全规定，占用防火间距或者搭棚、盖房挖沟、砌墙堵塞消防车通
道的；
f.埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器
材、设备挪作他用，经公安机关通知不加改正的。
⑥预防和制止违反户口或居民身份证管理、出租屋管理的行为：
a.假报户口或者冒用他人户口证件、居民身份证的；
b.故意涂改户口证件的；
c.出租屋或床铺供人住宿，不按照规定申报登记住宿人户口的。
(2)维护小区正常秩序
①保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。
②维护小区内交通秩序。
③协助小区内住户的报警。
④为行人、住户指引带路，救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮助
遇到困难的残病人、老人和儿童。
⑤受理拾遗物品，设法送还失主，或上交。
⑥巡视小区内的安全防范情况，提示公司的有关部门、商铺、住户，清除隐
患。
3.巡逻时间及规律
(1)时间安排
值班岗保安实行 24ｈ值班制，早班：8：00～16：00，中班：16：00～24：00，
晚班：24：00～8：00；早、中、晚三班每 10天依次轮换一次，即每月 10
日、20日、30日为倒班日。
(2)小区巡逻
①巡逻周期：20min一次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼
道、天台巡查一遍。
②巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。
(3)大厦巡逻
①巡逻周期：90min巡逻打卡一次。
②巡逻规律：先从天台起，自上而下，从每层楼依次巡逻到地下室，最后到室
外。
(4)记录
巡逻保安员将巡逻中发现或处理的情况认真详细的记录在治安巡逻签到表内，
保安班长将本次的情况收集并记录在《治安一日情况汇总表》、《值班情况记
录》内，存档。
4.治安巡逻工作的检查
①交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，
仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。
②每 1ｈ巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填
写《保安工作班检表》。
③队长巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。
④巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。
⑤本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决
时报告队长或管理处处理。
四、出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理规程
1.基本原则
①依法办事的原则。必须按适用的法律、法规、条例、办法等管理、办事。
②文明服务的原则。在检查、办证、管理时，必须要文明服务，文明执勤。
③时效性原则。在对检查、办证、管理时，必须在规定的时间内完成工作。
2.小区内出租屋暂住人员的管理
①出租屋和暂住人员的《出租屋治安管理许可证》及《暂住证》的办理：
a.在小区的出租屋业主和暂住人员在入住小区 7天内，通知其办理两证；
b.按《公安部租住房屋治安管理规定》、《公安部暂住证申领办法》的规定和要
求，对业主填写的出租屋许可证申请表、业主与租屋方签订的租屋合同和治安
责任书或暂住人员填写的暂住人口登记表的有关办证资料审批；
c.将审批办证的有关申请资料及办证用工本费用统一送交当地派出所办理；
ｄ.从业主或暂住人员的办证申请当天起，15天内办好《出租屋治安管理许可
证》、3天内办好《暂住证》；
e.《出租屋治安管理许可证》的有效期分为 1年、半年两种、《暂住证》的有效
期分为 3个月、半年、1年三种。
②在《出租屋治安管理许可证》到期年审或《暂住证》到期的 7天前通知年审
或补办。
③管理：
a.对小区内的出租屋暂住人员的分布及流动情况要准确掌握并登记存档；
b.经批准，对辖区内的出租屋及暂住人员进行不定期检查，填写《房屋出租登
记表》，严禁单独一人对被检查对象进行检查；
c.对辖区内的出租屋暂住人员的搬迁情况要及时掌握；
ｄ.协助公安机关对辖区内的出租屋暂住人员进行清查，对漏办的对象督促其办
理《出租屋治安管理许可证》、《暂住证》；
e.对出租屋的卫生、用电安全、租住人员变动、治安责任等实施管理，对租住
人或暂住人员的活动情况要掌握，预防违法犯罪行为发生。
3.小区内施工人员申请《施工证》的办理
①申请办理程序：
a.在施工单位及施工人员入驻小区施工的当天通知其办证；
ｂ.核实《施工证申请表》与施工单位及施工人员的实际情况是否相符；
c.当天办好证，并作登记存档。
②管理：
a.对小区内的施工单位施工地点、住宿地点、人员分布及流动情况要准确掌
握，并作登记存档；
ｂ.对施工单位宿舍的卫生、用电安全、灭火器配备实施管理，对施工人员的活
动情况要掌握，预防违法犯罪行为发生。
4.对小区内闲游逗留的“三无”人员的管理
①保安部按《流动人员管理规定》对小区辖区内的“三无”人员进行依法管
理：
a.将清查小区“三无”人员的工作纳入日常巡逻基本任务中；
ｂ.协助公安机关对辖区内的“三无”人员进行管理，将小区辖区内违反《流动
人口管理规定》的“三无”人员送交当地公安机关处理。
②采取不定时针对性方式对小区内的主要公共场所、交通道路(如停车场、食
街、商业街等)进行清查：
a.对小区辖区内闲游、逗留的乞讨人员、散发小广告人员以及有精神病、醉酒
闹事等妨碍小区治安秩序的人员彻底清查并将其驱逐出辖区外；
ｂ.对于在住宅小区内扰乱治安秩序、屡教不改或不听劝阻的“三无”人员，将
其交由公安机关处理，并作记录存档。
5.记录存档
①对小区业主、暂住人员、施工人员的办证资料及证件有效期等进行归档，对
于“三无”人员送交公安机关处理的，应填写“查获‘三无’人员情况一览
表”登记存档，保存期为 2年。
②根据存档资料，及时督促有关人员补办或年审有关证件。
五、保安员交接班
①按时交接班，接班人员应提前 10min到达岗位，接班人员未到达前，当班人
员不准离开岗位。
②接班人员要详细了解上一班的执勤情况和当值班应注意的事项。
③交班人员应将当班时发现的情况、发生的问题、处理情况及注意事项向接班
人员交代清楚。
④当班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理
完毕，接班人应协助完成。
⑤接班人员应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等，发现异常情况
应立即报告，必要时双方签名作证。
⑥交班人员应负责清理值班场地卫生。
六、对讲机的配备、使用管理规定
①对讲机每岗 1台，固定编号。
②对讲机只用于工作和突发事件时的联系，严禁用对讲机进行聊天、说笑，不
得讲一切与工作无关的事。大厦有外来人员或施工人员进出运货等，可用对讲
机通知相关人员留意或监督检查。
③注意爱护对讲机，并认真做好对讲机的交接工作，以防出现问题时互相推卸
责任。
④谁使用谁保管，严禁外借，不用时由保安领班对对讲机进行保管。不能使用
或丢失时要及时汇报，非因公丢失、损坏的，照价赔偿。
⑤由保安领班负责每季度进行一次检查，并填写检查记录。
七、紧急集合方案
1.目的
紧急集合是处理重大突发事件所采取的紧急行动，训练队员对突发事件的反应
能力，做到镇静自如，快速出击，方法有效。通过方案演练，使每位队员掌握
对付各种突发事件的程序和方法，能在短时间内到达预定地点。
2.适用范围
①治安突发事件，如突然发生重大抢劫、杀人、业主(住户)和公司管理人员遭
到犯罪分子的突然袭击等。
②受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁。
③紧急集合方案演练。
④其他重大意外情况。
3.方法
①每个管理处保安员宿舍安装一个报警铃，治安值班室或消防中心，其他员工
宿舍应尽量安装报警装置。
②当电警铃发生短促、断续响声时为治安案件报警，各保安队员必须在 90s内
到达指定地点待命。
③当电警铃发生连续长响声时为自然灾害等其他情况报警，各保安队员必须在
120s(即铃响的时间)内到达指定位置待命。
4.信号控制
①在紧急状态下管理处所有员工有责任和义务按规定的信号报警。
②每季度演练一次，在演练中只能由管理处主任控制报警，公司领导每年抽查
一次。
5.注意事项
①必须穿制服，可以不戴帽、不扎腰带、不系领带，不能穿拖鞋或赤脚。
②各岗位必须留值班员坚守岗位。
③注意联络和汇报，发生紧急状况，立即向领导汇报，将情况用对讲机告知值
班人员。
八、保安应急计划和措施
1.目的
在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发
展，或保证出色完成上级交办的临时任务。为增强应变能力和战斗力，平时每
个管理处保安员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。
1.适用范围
①治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主(住户)或公司管理人员
遭到犯罪分子的突然袭击等。
②对受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。
③其他重大意外情况。
2.职责
①对可能发生的紧急、突发事件，由管理处负责制定保安应急计划，报上审
批。
②对即将发生或已发生的突发事件由保安队长临时确定应急措施，同时向上级
汇报。
3.计划
①计划。对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处
组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行；在处理治安突发
事件时，由值班员迅速向派出所报案，保安队长临时确定应急方案，安排人员
迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场
的人员，直到公安人员到来；制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自
然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。
②实施。在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人认
可；对发生的每一事件必须进行总结，如是人为原因造成损失，应立即查找原
因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的再次发生；保存事件全过程的有
关记录，存档 3年。重大自然灾害的记录长期保存。
九、保安工作时限规定
为了保证保安工作质量，必须规定工作时限。某企业保安工作时限规定见下
表：
十、保安员训练考核标准
1.单兵队列考核标准
①军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下颚微收，两臂下
垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。
②停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。
③齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约 30cm，
不超过衣缝线，向后摆臂离身体约 25cm，步幅 75ｃm，步速 112～116步／
min。
④正步与立定：绷脚尖，小腿带动大腿，脚掌离地约 25cm，步幅 75ｃｍ，步速
110～115步／min。
⑤跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅 85ｃ
ｍ，步速 170～180步／min。
⑥敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽沿接缝处约
1～2cm，取捷径一步到位。
2.擒敌应用技术动作
①基本功：
a.直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合；
ｂ.弹踢、侧端、勾踢:腿部稳而有力，配合两手动作；
c.综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。
②擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。
3.军事体能测试标准
①百米跑 14s以内。
②俯卧撑 50个以上。
③爬楼 20层楼 45s以内。
4.消防考核
①消防知识。熟悉拨打火警电话“119”的程序，能分清油火、气体火、固体物
质火，懂得煤气泄漏的处理方法，熟知小区(大厦)消防设施的位置。
②消防报警。会打报警电话，使用消防对讲机，用报警按钮报警。
③灭火器的使用。能正确使用 1211和二氧化碳灭火器。
④消防水带使用。会开阀门，能快速正确地接上水枪接合器，携水带不越线，
1min内完成，懂注意事项。
⑤掌握疏散、救援、警戒要领。
5.车辆指挥
①手臂动作标准。
②两手有节奏。
③会识转向灯。
④姿势正确。
6.考核
每季度由物业部组织进行一次全面考核，并填写考核表，85分为达标，补考两
次不达标者辞退。
第五节治安保卫工作的检验标准
一、守护保安检验标准
(一)仪容仪表
1.按规定着装，佩戴工作证。
2.精神饱满，姿态良好。
3.举止文明，大方。
4.不袖手，背手，插手，不勾肩搭背。
(二)工作要求
1.能熟练掌握大厦业主(住户)的基本情况，包括姓名、特征及经常交往的社会
关系等。
2.能准确填写各种表格、记录。
3.能熟练掌握报警监控、对讲、电梯等设施、设备的操作程序。
4.善于发现各种事故隐患和可疑人员，并能及时正确处理各种突发事件。
5.服从领导，听从指挥。
(三)服务态度及要求
1.礼貌待人，说话和气，微笑服务。
2.主动，热情，耐心，周到为业主(住户)服务。
3.不准发生一起争吵，打斗事件。
4.登记有效证件不超过 30秒钟(不出错)。
5.不出现一起业主(住户)被盗、被抢等案件。
6.不准出现大堂秩序混乱等情况。
7.接到住户报警，不超过两分钟赶到现场并报告。
(四)形象规定
1.经常注意检查和保持仪表整洁。
2.不准留长发、蓄胡子、留长指甲。头发不得露于帽檐外，帽檐下发长不得超
过 厘米，鼻毛不得露出鼻孔。
3.精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪、前倾后靠、伸
懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入口袋中；执勤中不准吸烟、吃零食，不
勾肩搭背。做到站如松，坐如钟，动如风。
4.不准哼歌，吹口哨，听收(录)音机，看书报。
二、巡逻保安检验标准
(一)仪额表
1.按规定着装，佩戴齐全。
2.精神饱满，姿态良好。
3.举止文明，大方。
4.不袖手，背手或将手插入衣袋不勾肩搭背。
(二)工作要求
1.服从领导，听从指挥。
2.能熟练掌握物业管理范围的基本情况，包括业主(住户)的基本情况，楼宇结
构，防盗消防设备，主要通道的具体位置，发电机房，配电记，水泵房，消防
中心等重点位置的防范等。
3.善于发现，分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析，判断，处理问
题的能力。
4.熟悉车场的基本情况。
5.能圆满完成规定的检查内容。
(三)服务态度及要求
1.微笑服务。
2.主动，热情，耐心，周到地为住户服务。
3.说话和气，礼貌等人。
4.不发生起争吵、打斗事件。
5.按时巡逻，按时到指定地点签到。
6.不出现业主(住户)家被盗抢事件。
7.车场内车辆完好无损，不出现一起交通事故，不丢一辆车。
8.接到住户报警不超过两分钟赶到现场并报告。
9.处理各种违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则。
10.及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故。
三、治安保卫服务的检验
(一)班检：各班班长依据检验标准对本班工作进行一次班检，填写“班检表”
(二)日检
1.管理处保安队长根据保安工作检验标准和各班班长填写的班检表的情况对保
安队所有工作及队员进行检查，填写《员工考核表》。
2.巡视检查：分管保安工作的主管，根据标准对各保安工作进行检查。
3.周检、月检：管理处的主管及物业管理经理根据标准对管理部门进行周检、
月检，其中对保安工作一项单独进行全面检查，并分别填写周检表、月检表。
第六节治安保卫常识
一、治安管理常识
(一)违反治安管理行为的分类
违反治安管理的行为很多，根据长期同违反治安管理行为作斗争的实际情况，
《条例》按照行为的违法内容，将违反治安管理行为归纳为以下八大类。
1.扰乱公共秩序行为。
2.妨害公共安全行为。
3.侵犯他人人身权利行为。
4.侵犯公私财物行为。
5.妨害社会管理秩序行为。
6.违反消防管理行为。
7.违反交通管理行为。
8.违反户口或居民身份证管理行为。
《条例》对**、嫖宿暗娼、介绍或者容留**、嫖宿暗娼行为，违反政府规定种
植罂粟等毒品原植物行为，赌博或者为赌博提供条件行为，制作、复制、出
售、出租或者传播淫书、淫画、淫秽录像或者其他淫秽物品行为，作了单独的
规定。
(二)违反治安管理行为与犯罪行为的区别
1.情节轻重和对社会危害大小不同。犯罪情节重于违反治安管理行为，社会危
害性大于违反治安管理行为。
2.触犯的法律不同。犯罪触犯《刑法》，违反治安管理行为触犯《条例》。
3.应当受到的处罚不同。犯罪应受刑罚处罚，违反治安管理行为，应受治安管
理处罚。
二、正当防卫、紧急避险常识
(一)正当防卫的条件
正当防卫的出发点是为了保护合法的权益。但是，在保护的同时又造成了不法
侵害者一定的损害。因此，在行使这项权利时必须要符合法律规定的条件。否
则，滥用防卫权，无限扩大对对方的损害，不仅达不到同违法犯罪行为作斗争
的目的，还会造成国家和人民利益不应有的损害，破坏了社会主义法制。正当
防卫的条件包括不法侵害和防卫两个方面的条件。
1.正当防卫的不法侵害条件
(1)必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫。所谓真实存在的不法
侵害行为，是指客观上发生了危害社会的行为。也就是说，这种危害社会的行
为，不是行为主观想象和推测的，而是客观存在的。
(2)必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。这个条件说的是正
当防卫的时机问题。不法侵害正在进行，是指不法侵害行为已发生并尚未结
束。此时，不法侵害行为处于实施阶段。譬如，杀人犯正举刀向被害人砍来，
盗窃犯正在撬门扭锁。不法侵害行为尚未发生或者已经结束，都不属于正在进
行的不法侵害行为。在这种情况下实施的行为，都不属于正当防卫。
2.正当防卫的防卫条件
防卫行为是由不法侵害行为引起的，它包括防卫对象和防卫限度两个条件。
(1)正当防卫必须针对不法侵害者本人实行。这一条件是指正当防卫不能针对没
有实施不法侵害的他人进行。正当防卫目的在于排除不法侵害，所以，只能采
取给侵害者本人造成损害的方式进行，不能损害他人的合法权益。
对于未达到法定责任年龄的人及精神病人所实施的侵害行为，不能实行正当防
卫。情况紧迫的，可采取紧急避险。
(2)正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。正当防卫的必要限度，是
指有效制止不法侵害所必需的限度。判断正当防卫的必要限度，一是要看防卫
行为是否能有效制止住不法侵害；二是要把防卫行为与侵害行为进行比较，凡
是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质强度、手段等方面大体相当，即
可认定是制止不法侵害所必须的限度。否则，为了保护轻微的合法权益，而对
不法侵害者造成重大损失的；或能用较缓和的防卫手段就足以制止不法侵害，
而是采取激烈的，强度很大的手段的，就是超过正当防卫的必要限度。
上述正当防卫的两个方面的四个条件，是一个有机联系的整体，缺一不可，只
有这两个方面的四个条件同时具备，正当防卫才能成立。否则，就是非正当防
卫。
(二)常见的非正当防卫
非正当防卫，是指行为人的行为不符合正当防卫某个条件的“防卫”。非正当防
卫属于不法行为，要承担相应的法律责任。常见的非正当防卫，主要有以下几
种：
1.假想防卫
正当防卫必须要针对真实存在的不法侵害行为才能进行。假想防卫，是指不法
侵害行为实际不存在，只是由于行为人认识上的错误，想象或者推测存在着不
法侵害，并对想象或推测中的侵害人实行侵害的行为。
2.防卫挑拨
正当防卫所针对的不法侵害行为是侵害人主动发起的，防卫人被迫进行防卫，
以避免损害。防卫挑拨，是指不法侵害的行为人以故意挑衅、引诱等方法，促
使对方先对自己实行袭击，然后以“正当防卫”为借口加害对方的一种行为。
3.不适时防卫
正当防卫必须是针对正在进行的不法侵害行才能实行。不适时防卫，是指针对
不是正在进行的不法侵害行为所进行的“防卫”行为。它包括两种情况，提前
防卫和事后防卫。
4.局外防卫
正当防卫必须是针对不法侵害者本人实施。局外防卫，是指防卫者对不法侵害
者以外的人实行的侵害行为。
5.抗拒防卫
正当防卫是合法权益的保卫者，对不法侵害者进行的反击。对实行合法行为的
人，不存在正当防卫问题。抗拒防卫，是指行为人为了保护自己的非法利益，
而对执行职务或其他实行合法行为的人所进行的抗拒、侵害行为。例如：逃犯
抗拒公安人员的追捕。
6.互殴行为
正当防卫的双方，一方是不法侵害者，另一方是合法权益的保卫者。如果双方
都有互相侵害的故意，都实施了不法行为，则都属于不法侵害者，双方都无正
当防卫的权利。互殴行为，是指双方互相殴斗的行为。
7.防卫过当
正当防卫不能超过必要限度。防卫过当，是指行为人的防卫行为超过了必要限
度，给对方造成了不应有的损害的行为。
(三)正当防卫在保卫工作中的意义
正当防卫作为一种法律制度，对于我们做好保卫治安工作具有重要意义。
1.正当防卫可以保证我们有效地履行职责，积极地同
违法行为作斗争
我国《刑法》上规定的正当防卫既是我们一项合法权利，也是我们为国家和社
会应尽的法律义务，是光荣的行为，受法律保护。我们在保安工作中，当遇到
公共利益、本人或其他人的合法权益受到了不法侵害时，就可以正当防卫为武
器，排除不法侵害，确保我们单位和他人的合法权益不受侵犯，从而有效地保
护国家、集体和人民的利益，尽到我们应尽的职责。
2.正当防卫能够起到预防违法犯罪，保证社会安定的作用
根据正当防卫的规定，任何公民在正当防卫过程中，依法对不法侵害者本人造
成人身或财产的损害，不负法律责任。这样就使那些图谋不轨或胆敢以身试法
的分子，感到恐惧，有所震慑，使其不敢或轻易地进行危害社会的活动，从而
起到了预防和减少违法犯罪的作用。
3.正当防卫有利于提高我们的法律意识，自觉维护社
会主义法制
正当防卫，一方面鼓励公民积极地同违法犯罪行为作斗争；一方面又要求公民
严格遵守正当防卫的条件，防止感情用事，滥用防卫权，超过正当防卫的必要
限度，以致破坏社会主义法制。
(四)紧急避险
紧急避险是指为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危
险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。
紧急避险的构成要件主要有：
1.必须是合法利益受到紧急危险的威胁。这里说的危险，一是指他人的不法侵
害；二是自然界力量的危害；三是动物的侵袭等。对合法的行为不能实行紧急
避险。
2.危险必须是正在发生的，而不是危险尚未到来或者已经过去，在这种迫在眉
睫时刻，才可实行紧急避险。
3.避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施，否则不成立，也不允许实
行紧急避险。
4.避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险。在迫不得已的情况下实施
的。
5.紧急避险必须是实际存在的，不能是假想的或推断的。
6.避险行为不能超过必要的限度。也就是说损害他人的利益必须比保全的利益
为轻，否则超过必要限度，造成不应有损害的，应当负刑事责任。我国刑法第
18条第 3款，关于避免本人危险的规定，不适用于职务上、业务上负有特定责
任的人，不能以保全自己或者其他权利为由，而逃避自己应尽的责任和义务。
如果为此造成后果的，应承担法律责任。
三、现场保护常识
我国《刑事诉讼法》第七十二条规定：“任何单位和个人，都有义务保护犯罪
现场，并立即通知公安机关派员勘察。”保安人员在自己执勤辖区内如果发现刑
事案件，更应担负好保护现场的工作，为公安机关破案创造条件。
案件现场，是指犯罪分子作案的地点和留有与犯罪有关痕迹和物证的一切场
所。犯罪分子在一定的时间、地点，采用一定的方法和手段实施犯罪，由于行
为的后果必然引起所涉及事物的改变，以致留下痕迹物证。现场是破案人员分
析案情，捉拿罪犯及审判罪犯的重要实证依据。
(一)现场的分类
一般是根据现场的完损、真假以及犯罪分子活动的次序划分的，在现场勘查
中，通常所遇到的现场大体可分为如下几种：
1.按现场的状态、状况及保护情况分
(1)原始现场。即从案件发生后至勘察前，没有遭到任何改变和破坏，仍然处于
犯罪分子作案时的原始状态的现场。
(2)变动现场。即案件发生后，由于自然或人为的原因，致使现场的原始状态发
生了部分或全部的改变，罪犯遗留的痕迹、物证遭到不同程度的破坏。
(3)伪造现场。即犯罪分子在实施犯罪过程中，为了毁灭证据，逃避打击，有计
划、有目的地将现场加以伪造，企图转移侦察视线，或者嫁祸于人，妄图陷
害；也有的为了某种需要，而有意制造假案的现场。但是，不管犯罪分子如何
狡猾，只要实施犯罪，都必然引起客观事物的变化，其实施犯罪和掩盖犯罪的
矛盾是无法克服的。
2.按犯罪活动地点的主次分
(1)中心现场。即犯罪分子作案的地点。
(2)外围现场。即中心现场以外、留有犯罪可能有关痕迹及物品的现场。
3.按犯罪分子作案活动的次序，可分第一、第二现场，
乃至第三、第四现场
4.按犯罪案件的性质
可分为政治案件现场、刑事案件现场、治安案件现场。
(二)现场保护方法
1.露天现场的保护
对露天现场的保护，通常是划出一定的范围布置警戒。范围的大小，原则上应
当包括犯罪分子作案的地点和犯罪分子可能遗留痕迹的场所。范围划定后，即
可采取措施加以保护，如对于不大的露天现场，条件又许可时，可以在现场周
围绕以绳索，或撒以白灰作为标记，防止人们闯入。对于现场的重要部位和出
入口，应当设网看守或者设置屏障遮挡。对于通过现场的道路，必要时可以中
断交通，指挥行人绕道而行。对于大院内空地上的现场，可以将大门关闭，如
果院内有其他住户，可以划出进出通道。有些露天现场虽位于偏僻处，但也应
加以保护，防止破坏。
2.室内现场的保护
对室内现场的保护，通常可将房门封闭，并在门窗和重点部位设岗看守，对房
子周围和进出室内经过的场所，应布置警戒，禁止任何人接近。
(三)几类主要案件现场的保护
1.凶杀案现场的保护
凶杀犯罪对社会治安和人们的生命安全有严重危害，发生这类案件社会危害很
大。这类案件的现场有在室外、室内、荒郊野外、闹市、公共场所等。对这类
现场的维护主要从这几方面考虑：一是以尸体为中心向周围广大现场范围。凶
杀案件侵犯的目标是人体，所以尸体躺卧的位置就是现场的重要位置。凶手杀
人后为了消灭罪证，往往采用移尸、焚尸的手段。因此，发现尸体的现场不都
是中心现场。如果发现尸体的地点与尸体征象不符(例如被用刀杀害的人，尸体
周围应有大量血迹)，就要考虑是否是第二现场。对这类现场的保护就要根据尸
体附近的拖拉痕迹、滴溅血迹等现象逐渐扩大范围。凡是和尸体有关的现象都
要被保护起来，并做上记号，以免被破坏。二是保护中心现场的同时，注意发
现痕迹物证。在凶杀案件发生时，往往伴有被害者与罪犯搏斗的过程，因此现
场周围遗留的痕迹、物证也较多，特别是一些细小物品。如果能对现场周围的
遗留物很好地保护，对侦察案件会起相当重要的作用。
2.强奸案现场的保护
强奸是一种严重的侵犯人身权利的犯罪行为。其特点之一是犯罪分子和被害人
有一定时间的正面接触，现场上有挣扎、搏斗的痕迹，往往有犯罪的遗留物。
如果是发生在室内的案件，应对室内留下的烟蒂等物品注意保护，并对床单、
被褥、地毯、衣服等物上的斑迹、血等作出标出注意保护。在保护这些物证
中，注意不要用手触摸。对发生在野外、道旁的强奸案现场，要注意对现场周
围的足迹、泥地、草地上发现的身体压痕、拖拉、抵抗的痕迹进行保护。还要
对现场附近的遗留物，如作案工具、衣服、纸片、口罩、纽扣、表带等等不甚
起眼的物品，都要加以保护。
3.毒害案现场的保护
毒害是一种较为隐蔽的杀人手段。由于投毒暗害的手段比较隐蔽，使被害人不
易察觉，有时使案件不易侦破。特别是反革命投毒案，往往可使数十人甚至更
多的人死亡，危害极大。对这类现场要特别注意保护。发现中毒现场后要注意
以下几方面：一是封锁中毒现场，防止因当事人死后亲属、朋友及周围人进
出，破坏现场内的痕迹、物证，并要防止因多人进出增加现场内的杂物，给毒
物检查增加困难。二是对中毒死亡者食用后的器皿、餐具要用洁净的(不含化学
试剂)物品包装起来，对死者的呕吐物更要保护，不能让人随便收拾，须等现场
勘查人员到后处理。三是中毒现场一切物品，如纸袋、小瓶、注射器、药片、
果品等均要在保护之内。因这些物品有可能和中毒有关。
4.纵火案现场的保护
纵火犯罪对国家、集体和个人财产和生命危害极大。犯罪分子往往利用这种手
段破坏社会主义建设，给社会造成很大的灾难。纵火案往往因群众在救火时使
现场遭到严重破坏，使案件的侦破产生困难。对纵火案现场的保护要注意：火
灾现场在起火时，如未成火灾，起火点一般比较明显，只要保护好起火点，使
其免遭破坏，就可以达到保护好现场的目的；如已酿成火灾，要积极配合消防
部门及有关单位抓紧灭火。灭火后要及时封锁现场，并配合消防部门及刑侦部
门认真清理火场，查找起火点，发现后要注意保护。在参加保护纵火案现场
时，灭火中要注意听取周围群众的议论，往往在收集群众的反映中可以获得很
有价值的线索，比如有关火势、风向、气味、异响、起火部位等方面的情况。
5.抢劫案现场的保护
抢劫案件是严重破坏社会秩序，危害人民生命财产的重大刑事案件，必须给予
严厉的打击。对于这类犯罪现场保护要注意以下几点：一是注意现场中罪犯潜
伏、袭击被抢对象的路线、逃走时的痕迹、足迹，发现痕迹后要划出范围，避
免破坏；二是现场中心及周围一般会遗留搏斗中遗失的物证，如撕打中纽扣的
脱落，出血后血滴的溅落，毛发的脱落等；三是要及时询问被害人，如案件刚
刚发生，估计罪犯潜逃不久，还要立即组织人力追捕，不能消极等待公安机关
派人来处理。
在各种现场维护过程中，还必须注意：一是在人命案现场(如杀人、伤害、投
毒、纵火等)，要及时抢救受伤者，这既包括受侵害人。也包括犯罪分子，如已
生命垂危者，在给予适当的抢救的同时，还应注意向其询问有关案件情况；二
是清理、排除还在扩散，继续造成危害的危险因素。如火焰未熄、毒气蔓延，
未爆炸物品时，以防案件事态进一步扩大，带来更严重的后果。
第三章消防及安全管理
第一节概述
消防及安全工作是物业管理中的一项重要工作，它直接关系到用户的生命财产
安全。消防工作的目的是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损
失，为用户提供安全环境，保障其生命及财产安全。消防工作在指导思想上，
是要把预防火灾放在首位，从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，
以便一旦发生火灾，能迅速扑灭。由于大厦是立体性的建筑，且机电设备较复
杂，故其消防工作显得难度更大且更重要。
一、燃烧
大量的科学实验证明，燃烧是可燃物与氧化剂作用发生的放热反应，通常伴随
有火焰、发光和发烟现象。在燃烧过程中，可燃物质与氧化剂生成了与原来物
质完全不同的新物质。许多物质还能在氯、氟中燃烧。
(1)燃烧条件
①要有可燃物。凡是能在空气、氧气或其他氧化剂中发生燃烧反应的物质都称
为可燃物。如木材、纸张、汽油、酒精、氢气、乙炔、钠、镁等。可燃物从化
学组成上分为有机可燃物和无机可燃物；从物质状态上分为气体、液体、固体
可燃物。不同可燃物的燃烧难易程度不同，同一可燃物的燃烧难易程度也会因
条件改变而改变，甚至在一定条件下为不燃物，而在另一定的条件下成为可燃
物。如铁、铝等在空气中是难燃物质，而在纯氧中则能发生剧烈的燃烧。
②要有助燃物。凡能帮助和支持可燃物燃烧的物质都叫助燃物。如空气、氧、
氯酸钾、过氧化钠、浓硝酸、浓硫酸等。发生火灾时，空气是主要的助燃物。
必须指出，有时可燃物和助燃物是合二为一的，这类物质在燃烧过程中发生分
解反应、如硝化甘油的爆炸就是一个典型的例子。
③要有着火源。凡能引起可燃物质燃烧的热能源均称为着火源(也称点火源)。
着火源可以是明火，也可以是高温物体，它们可以由热能、化学能、电能、机
械能转换而来。
电器开关、电器短路、静电等产生的电火花、炉火、烟头、火柴、蜡烛等，是
常见的引起火灾的着火源。
金属与金属、金属与岩石之间的撞击、摩擦所产生的火星，其温度可达 1000℃
以上，可引燃可燃气体、可燃液体蒸气以及棉花、干草绒毛等物质。雷电是很
强烈的放电现象，其电火花往往是古建筑、森林的着火源。
上述三个条件在燃烧过程中缺一不可，统称燃烧三要素，是发生燃烧的三个必
要条件。燃烧一旦发生，火焰中必定含有自由基，自由基一旦消失，则燃烧无
法继续维持。从这个意义上讲，维持燃烧持续进行需有四个条件，即可燃物、
助燃物、点火源和自由基。
(2)制定防火和灭火措施的依据
维持燃烧的四个条件是制定防火措施和灭火措施的依据。
①防火措施：
a.控制可燃物。在可能的情况下，用难燃和不燃材料代替易燃材料；对工厂中
易产生可燃气体的地方，可采取通风措施加以排除；对生产可燃气体和液体的
设备，应尽可能防止可燃物的跑、冒、滴、漏现象发生。
b.隔绝空气。涉及到易燃易爆物质的生产过程，应在密闭设备中进行；对有异
常危险的，要充惰性气体进行保护；对某些特殊物质，应隔绝空气贮存，例如
硝存于煤油中，磷存于水中等。
c.消除着火源。在易产生可燃性气体的场所，采用防爆电器，同时禁止一切火
种。②灭火方法：
a.隔离法。将尚未燃烧的物质移走，使其同正在燃烧的可燃物分开，燃烧得不
到足够的可燃物，火就会熄灭。如切断可燃气来源、移走剩余的可燃液体等。
ｂ.窒息法。窒息法就是隔绝空气，使可燃物得不到足够的氧气而停止燃烧。例
如用不燃或难燃的物质捂盖燃烧表面，用水蒸气或惰性气体灌注容器设备，封
闭起火的建筑和设备的孔洞，用泡沫覆盖燃烧表面等。
c.冷却法。即把燃烧着的物体温度降低，当可燃物的温度低于其燃点时，燃烧
便停止。如用水扑灭火灾时，主要是冷却法起作用。
ｄ.抑制法。这种方法的原理是使灭火剂参与到链锁反应中去，使燃烧过程中产
生的自由基消失，而形成稳定的分子或低活性的自由基，使链锁反应中止。大
家熟悉的 1202、1301、1211等均属这类灭火剂。
(3)燃烧的分类
由于热源的产生和性质不同，使着火表现出不同的形式，据此将着火分为如下
三种：
①强迫着火，又称点燃或引燃。指可燃物的局部地区受到火花、炽热物体、引
燃火源等明火源加热着火、燃烧，然后依靠燃烧波传播到整个可燃物中去。大
多数火灾就是通过这种着火方法发生的。
②受热自燃，又叫热自燃。是没有明火直接作用，而靠外界加热引起燃烧的过
程。
③化学自燃，指在没有外来热源的情况下，由于体系内发生了某种物理化学过
程，从而产生热量，使体系温度升高，并发生燃烧的方式。
受热自燃和化学自燃统称自燃，两者的不同点在于热的来源不同。从消防安全
角度看，化学自燃的特点是具有隐蔽性，着火前一般不易发现。
(4)火场中热烟气的一般毒害作用
一切燃烧时生成的气体、蒸汽和固体物质，叫做燃烧产物。其中浮在大气中能
被人们看到的燃烧产物，叫做烟。燃烧时，生成的不能再继续燃烧的物质，就
叫完全燃烧产物；生成的还能继续燃烧的物质，就叫不完全燃烧产物。
据统计，火灾中人员死亡的原因，因烟气和毒气直接致死的占 40％，加上由于
中毒晕倒后被烧死的，则占一半以上。因此，了解火灾中燃烧产物对人体的毒
害作用，从而对保护人民群众生命安全具有重要意义。
热烟气的一般毒害作用包括：缺氧、高温气体对呼吸道的热损伤和烟尘对呼吸
道的堵塞作用。
①缺氧。人无时无刻不在进行呼吸，吸进氧气，呼出二氧化碳。正常空气中氧
占 21％(体积分数)。在火场中，由于可燃物的燃烧使火场中氧的含量减少，特
别是密闭环境中，例如冬天紧闭的房间，一旦着火，火场中的氧气会迅速下
降。当空气中 O2含量低于 16％～12％时，人会出现头痛，呼吸急促，脉搏加
快；当 O2含量低于 14％～9％时，人判断能力迟钝，出现酩酊状态，产生紫
斑；当 O2含量低于 10％～6％时，人意识不清，痉挛，致死。
②高温气体的热损伤。火场中，由于可燃物多，火灾发展迅速，火场气体温度
升高很快。根据一般室内火灾升温曲线，着火中心 5min后，即可升高到 500℃
以上。人体呼吸系统中的鼻腔、气管及支气管的内粘膜和肺泡组织很娇嫩的。
只要吸入的气体温度超过 70℃，就会使气管、支气管内黏膜充血，出血起水
泡，组织坏死，并引起肺扩张、肺水肿而死亡。
③热烟尘的毒害作用。火灾中的热烟尘由燃烧中析出的碳粒子、焦油状液滴，
以及房屋倒塌，天花板掉落时扬起的灰尘组成。这些烟尘吸入呼吸系统后，堵
塞、刺激内黏膜，其毒害作用随烟尘的温度、直径不同而不同，其中温度高、
直径小、化学毒性大的烟尘对呼吸道的损害最严重。烟尘直径在 5μm左右，一
般只停留在上呼吸道，3μm左右的则进入支气管，1μm的烟尘会进入肺泡。进
入呼吸道的烟尘会由气管壁上的纤毛运动被输送到咽头，而咳出或吞入胃内。
二、火灾蔓延
(1)火焰
在气相物质中的燃烧均产生火焰。某些固体物质，高温中能分解出可燃气体，
燃烧时也能产生火焰；另一些固体(如木炭、金属)燃烧时，则仅有发光发热，
而不产生火焰。液体可燃物(如酒精)先受热蒸发、固体可燃物(如石蜡)受热熔
化再变化为可燃气体，燃烧时也产生火焰。
火焰通常从外到内分为三层：
①外焰：可燃气体与空气接触、混合、充分燃烧，温度最高，但不明亮，呈淡
蓝色。
②内焰：可燃气体不完全燃烧，伴有炭粒形成的部分，明亮、橙黄色，温度稍
次于外焰。
③焰心：可燃物质受热分解、蒸发、熔融气化而未燃烧的部分，暗区，温度最
低。
几种可燃物质的火焰温度如下：酒精 1700℃，蜡烛 1400℃，乙炔和氧气
3800℃，一氧化碳和氧 2600℃。高温与色相的关系如下：初期的红色为
500℃，橙黄色 1100℃，白色为 1300℃。
可燃气体向静止的空气中喷出时，一般形成层流扩散焰，火焰的长度与方向受
可燃气体喷射的速度和方向影响，而且气体喷射的速度越高，火焰也越长。当
外界空气流动形成风时，火焰的方向随风向改变；当外界空气流速大，形成乱
流时，火焰的长度几乎形成定值。
(2)火势影响因素
建筑物发生火灾时，火焰的温度、长度和方向都是火灾损失、火灾蔓延的重要
因素。而实际火灾中火势的大小还与可燃物种类、堆放方式、空气流通情况等
有关，许多实际火灾的记录，对人类认识火灾是有益的。如：
1985年 1月 30日昆明橡胶一厂化工原料仓库(橡胶、松香、石蜡、硫黄等)起
火，火焰裹着黑色浓烟高达 40～50m。
1985年 5月 11日黑龙江德都县龙镇车站储木场原木起火，火焰高达 30m以上
1986年 3月 30日大庆林原炼油厂蜡油罐起火，火焰高达 10ｍ以上。
1986年 9月 18日上海二轻局大楼高档进口商品陈列室大火，呼呼窜出的火舌长
达 2ｍ左右。
(3)火灾的蔓延
火灾的蔓延不单是火焰引起各种可燃物质燃烧的结果。燃烧除必须有可燃物
质、氧气外，还必须积蓄一定热量，使可燃物温度达到燃点，燃烧过程才能发
生。因而，通过各种热传播途径(热传导、热辐射、热对流等)积蓄热量，或由
于风力助威、熔融物滴落、可燃物飞溅或飘落，都可能使火灾迅速蔓延。
①火灾在楼层内的水平蔓延。建筑物内的起火房间，开始时往往只有一处，随
后整个楼层起火，究其原因主要是内墙上的门未能把火挡住，使火灾通过门和
走廊在楼层内的水平方向进行了蔓延。
从内墙上的门喷向走廊的热气流，其动力一是燃烧产生的压力；二是高温烟气
自身的浮力。热气流通过内墙门，经过走廊，再经过相邻房间的门进入相邻房
间。如果起火房间的门和邻近房间的门都不曾开启，那么对火灾在楼层内的水
平蔓延会起到一定的控制作用。如果走廊内有可燃的内装修材料，则热气流会
很快将其点燃，助长火灾在楼层内的水平蔓延。
如果一个楼层有数个防火分区，则这种水平方向的蔓延一般只在同一个防火分
区内进行。
②火灾在建筑物内的垂直蔓延。火灾在建筑物内的垂直蔓延一般有两种渠道，
一是通过接板上的孔洞及竖向井道；二是通过外墙窗口。
由于上下交通联系及管线垂直穿越等功能的需要，其内有许多竖向的井道及开
口位，如楼梯间、电梯并、管道井、电线井、垃圾井等，这些井道和开口部位
大都贯穿全楼，犹如一座座烟囱，当发生火灾时，由于竖井的强大抽力作用，
会使烟气迅速向上部楼层蔓延。高温烟气在竖向井道中向上蔓延的速度为 3～
5m/s。
起火房间的温度很高时，如果烟气中含有过量未燃烧气体，则高温烟气从外墙
窗口排出后而会形成火焰，这将会引起火势向上层蔓延。
1985年 4月 23日湖南辰溪县辰阳镇龙门旅社，金属烟囱管辐射热引燃天花板，
烧毁房屋 200多幢，损失 320万元。
1985年 5月 23日伊春市某居民抽烟引燃木板棚，受 6～7级西南风影响，使大
火波及七条街，烧毁各类建筑 88520m2，直接经济损失 2097万元。火场由“豹
斑式燃烧”迅速扩展为 20万 m2，一片火海。
1985年 6月 20日青海冷湖地区 2号油井井喷，火焰窜起几十米高，井口附近温
度达 1800～2100℃，强烈的热辐射使距井口约 100m的木板房、茅草等烤着起
火。
1985年 8月 19日西安飞机制造业红安公司用氧炔焰气割，火种落入地下仓库，
火灾燃烧 123h，烘烤与射水使库房下沉 30cm，混凝土顶板裂缝 45mm，部分钢筋
外露，火场能见度仅 1～2ｍ。
1985年 10月 28日天津二钢 2号炉试氧时，输氧管道发红引起钢铁燃烧，高压
纯氧助威，随着发红的输氧管道一声巨响，气流从管道内冲出，6m长的一段钢
管倾刻熔化，钢水四处倾泻，又穿透平台上的钢板，架设管道的走廊顿时一片
烈焰，总调度、总指挥等 9人丧身。
1986年 7月 15日台湾高雄饭店地下室石化产品着火，沿楼梯化纤地毯窜火，高
温烟气很快使火灾蔓延到 10楼。
1991年初，海湾战争中科威特被入侵伊军点起
2.安全管理
物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人
身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理
包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”
是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减
灾。两者相辅相成，缺一不可。
物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防
范之间的一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式(公安机关和社
会自我防范)具有补充的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担
及工作职责范围针对性的优点。
物业安全管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、
生活环境，以提高生活质量和工作效率。
二、物业安全管理的内容
物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理 3个方
面。
1.治安管理
①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。
如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；
②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱
扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。
2.消防管理
其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防
器材的保养和维修等。
3.车辆交通管理
主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。
美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为 7个层次，即生
理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需
要和自我实现的需要。这 7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得
基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体
内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本满足后，人类就会首先产生安
全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社
会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安全
问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着
社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。
三、物业安全管理的机构设置与职责
物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队
伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考
虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计
方案的拟订，以避免在方案建设完成后进行不必要的更改。因此，在制定物业
设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全
管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执章必严，违章
必究。
安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类
型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部
来负责物业的安全管理。保安部的构成如下图。
保安部的主要职责是：
①贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物
业辖区内的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；
②组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制
定岗位职责和任务要求，主持安全工作例会；
③熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见
地提出对物业辖区保安工作的意见和措施；
④积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工
作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的
能力；
⑤抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。
第二节物业安全管理的指导思想和原则
一、指导思想
物业安全管理的指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的
设备、设施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千
方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于
万一出现的安全事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并
采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最
低点。
二、“五落实”原则
1.思想落实
即要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。物业管
理公司要大力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习兄弟单
位的先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。通过宣
传和不断学习，使广大员工和业主、使用人重视安全，懂得规定和要求，自觉
遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。
2.组织落实
物业管理公司要有主要的领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理的工作。
同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由
专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属
的机构放在某一个其他部门里。
3.人员落实
物业管理公司的主要领导要兼任安全委员会的主任，而且要把安全管理提到日
常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人
员。安全保卫人员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和
思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人
负责。
4.制度落实
物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的
实际情况，制定出切实可行的安全管理的制度和办法，如安全管理岗位责任
制、安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。
5.装备落实
要配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系
统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备(如交通通讯和防卫设备)，以增
强安全管理的安全系数与效率，保证人身和财产的安全。
