中国工商银行韶关市分行技术支持中心
2009 年 8 月修订
操
作
手
册
物业维修基金管理平台操作手册
系统概况............................................................................................................................................3
名词解析............................................................................................................................................3
一、建设局篇：................................................................................................................................4
1、业务流程：..........................................................................................................................4
2、操作指南：..........................................................................................................................5
、概况...........................................................................................................................5
、基本资料管理...........................................................................................................6
开发企业基本资料管理...................................................................................6
小区基本资料管理...........................................................................................7
栋基本资料管理...............................................................................................7
业主基本资料管理...........................................................................................7
物业公司基本资料管理.................................................................................13
、日常操作.........................................................................................................13
、统计报表.........................................................................................................14
、系统管理.........................................................................................................14
发布信息.........................................................................................................14
信息管理.........................................................................................................15
栏目管理.........................................................................................................15
用户管理.........................................................................................................15
利息管理.........................................................................................................15
工程造价管理.................................................................................................16
转户管理.........................................................................................................16
二、开发企业篇..............................................................................................................................17
1、 单个住房管理..........................................................................................................17
2、 批量资料管理..........................................................................................................19
3、查询统计............................................................................................................................20
三、物业管理公司/业主委员会篇 ................................................................................................21
1、业主资料管理....................................................................................................................21
2、 支出摊分..................................................................................................................22
3、 支出明细..................................................................................................................23
4、 统计报表..................................................................................................................23
系统概况
本系统根据韶关市建设局发布的《关于建立物业专项维修基金的通知》文件精神，经
过韶关工行技术支持中心充分的需求分析，严密的系统设计并成功实现了此系统。本系统采
用 JAVA EE 平台进行系统架构，采用 resin 作为本系统的 web 服务器，并采用 oracle 10g
作为后台数据库，使系统的性能、安全性、并发处理能力及数据处理能力等得到充分保证。
名词解析
预售住房——— 指各种手续齐全，等待出售的住房。
已售未缴住房———指已经出售但未缴纳物业维修基金的住房，按政策规定，这部分住房要
补缴物业维修基金。
已售已缴住房———指已经出售并且已经缴纳物业维修基金的住房，按政策规定，这部分住
房维修基金要移交给建设局统一管理。
一、建设局篇：
1、业务流程：
物业维修基金缴款流程图
物业维修基金支出流程
房地产开发商或物业
公司按系统提供的数据采
集模板填写楼盘明细数据
提交给建设局。
格式是否正确
建设局根据住房类型导入
数据库（住房类型：预售、已
售未缴、已售已缴）。
生成缴费明细（预售房由
开发商生成缴费明细、已售未
缴房由建设局批量生成缴费明
细）。
打印缴款通知书（预售房
由地产开发商打印，对于补缴
的缴款通知书由物业公司打
印）
格式有误
业主 将打印好的缴款通知书给业主
银行柜台
业主持缴款通知书到柜台缴费
交易所办证、建设局备案缴费成功
当楼盘有维修发
生时，需要支出物业
维修基金。
物业公司登陆物业维修
基金管理平台并选择“支出
摊分”菜单。
进入摊分页面选择相应的
摊分方式。
本系统提供三种摊分方式：
1、按面积摊分；
2、按购房金额摊分；
3、按面积摊分。
提交摊分结果并
提交书面支出申请给
建设局，等待批准。
建设局批准后，开具物业维修基金支
出支票，由银行直接划拨款项给维修施工
单位，系统自动从每个分户账扣款。
支出完毕
2、操作指南：
、概况
系统的统一登录网址是： ，选择地区后进入系统的首页，如下：
首页上包括公告发布、政策法规、业务知识、下载中心等栏目，管理员还可以在后台添加任
意多的栏目。用户在用户登陆处输入用户 ID 及密码再点击登陆即可登陆本系统进入管理。
登陆成功后将进入后台管理画面，左边是操作菜单树，点击左边的菜单，右边会出现相应的
画面，如下：
系统后台管理画面
系统管理操作菜单树
用户登陆成功后，请首先修改密码并牢记，要退出系统请点右上角的“注销/退出”即可
安全退出。
、基本资料管理
开发企业基本资料管理
选择菜单树的“开发企业基本资料”，将出现以下画面：
点击“添加开发企业资料”，进入开发企业添加画面：
按照画面提示，依次输入开发企业的基本资料要素，备注可不输入内容，也可输入 100 字以
内的任何备注信息（下同），点击“添加”按钮即可向本系统添加开发资料。值得注意的是，
开发企业编号必须为 3 位数字。
小区基本资料管理
选择菜单树的“小区基本资料”，进入小区资料的管理，操作方法与开发企业基本资料管
理类似，不再赘述。值得注意的是，添加小区资料时，小区编号必须为 3 位。
栋基本资料管理
选择菜单树的“栋基本资料”，选择相应的开发企业及小区，进入栋资料的管理，画
面与开发企业基本资料相似。不再赘述。值得注意的是，添加栋资料时，栋编号必须为 3 位。
业主基本资料管理
选择菜单树的“业主基本资料”，选择开发企业、所在小区、所在栋，画面如下，
选择后进入业主资料视图画面（测试，非真实数据）：
在这个页面中，我们可以查看业主详情，或编辑业主资料，只有当业主没有缴款记录时才可
以删除业主资料，这个页面里，我们还可进行的操作包括：导入预售住房资料，导入已售已
缴住房资料，导入已售未缴住房资料，手工录入或导出整栋业主资料，允许生成缴费明细，
禁止生成缴费明细，批量生成/打印缴费明细。
1），导入预售资料
选择本页面的“导入预售住房资料”，进入如下选择要导入的文件画面：
浏览到要导入的.csv 文件，点导入预售住房资料即可。
这里要注意，文件在导入数据库前，一定要将来盘的 excel 文件转换成.csv 文件，并确保格
式为如下正确格式：序号,房号,建筑面积,套内建筑面积；具体转换方法如下：
先打开来盘 excel 文件：
然后选择“文件”菜单下的“另存为…”，弹出如下对话框：
在保存类型里选择 CSV（逗号分隔）（*.csv）,然后保存到电脑上既完成转换工作。
点导入预售住房资料后，如无误，将会跳至如下画面：
请核对导入的住房资料是否有误，如无误，点“确定”既完成资料导入，如有误则点“取消”来
取消刚才导入的资料。
2），导入已售已缴住房资料
选择页面上的“导入已售已缴住房资料”，进入选择文件画面，这里操作与导入预售资料
类似。值得注意的是：导入文件前一定要确保文件的格式正确，正确格式为：
序号,房号,房主姓名,房主身份证,联系电话,建筑面积,套内建筑面积,购房金额,已缴金额
并确保进行了格式转换，转换方法同导入预售资料。
3），导入已售未缴住房资料
选择页面上的“导入已售未缴住房资料”，进入选择文件画面，这里操作与导入预售资料
类似。值得注意的是：导入文件前一定要确保文件的格式正确，正确格式为：
序号,房号,房主姓名,房主身份证,联系电话,建筑面积,套内建筑面积,购房金额
并确保进行了格式转换，转换方法同导入预售资料。
4），业主资料的手工录入及导出
选择页面右上角的录入/导出，进入如下画面：
点“导出整栋业主资料”，即可把整栋业主资料导出为 excel 文件。
点“手工录入”，进入如下画面：
请选择要手工录入的住房类别，将进入不同的录入画面，按照画面提供的要素输入即可。
5），允许生成缴费明细/禁止生成缴费明细
画面上的“允许生成缴费明细”用于置本栋业主的允许生成下一期缴费明细为允许。
画面上的“不允许生成缴费明细”用于置本栋业主的允许生成下一期缴费明细为不允许。
6），批量生成/打印缴费明细
点 画 面 上 的 “ 批 量 生 成 / 打 印 缴 费 明 细 ” 按 钮 ， 进 入 如 下 画 面 ：
不需要生成缴费明细的业主将前面复选框的“√”取消即可。你还可以修改物业维修基金缴
存比例点“下一步”进入如下画面：
系统会自动按“2%”的比例生成缴费明细，你还可以修改应缴金额，点“提交入库”即完成缴
费明细的入库。完成后，会跳至业主资料视图画面，再点击“批量生成/打印缴费明细”会出
现如下画面：
缴费明细流水号，是你刚才批量生成的缴费明细流水号，选择一个缴费明细流水号，进入如
下应缴明细视图画面：
你可以点击“导出为 excel”把明细导出为 excel。点击“打印”，进行批量缴款通知书的打印，
画面如下：
点 击 画 面 上 的 “ 打 印 机 ” 图 标 ， 出 现 如 下 打 印 设 定 画 面 ：
选择打印机，打印范围默认是全部打印，如不想全部打印所有页面，可选择打印范围中的“页
面”，输入页面范围，页面范围格式为：起始页面-终止页面，点确定即可打印。
物业公司基本资料管理
选择菜单树的“物业公司基本资料”，进入物业公司视图画面，点击添加物业公司，进
入如下添加物业公司画面：
按照画面要素提示进行输入，值得注意的是：物业公司编号一定要以小写字母‘w’开头+
三位数字编号，否则不能添加；这是为了与开发企业编号区分；
、日常操作
日常操作主要包括“批准支出”，选择菜单树的“支出管理”，，出现如下画面：
选择其中的某个流水号，进入支出视图画面：
选择页面左上角的批准按钮，就批准了这批支出，业主的分户帐余额正式扣划。你还可以导
出这批支出到 excel，或打印这批支出。正式批准后将不能作废。
、统计报表
选择菜单树的“统计报表”，系统提供如下报表：
选择你要查询的报表即可。
、系统管理
发布信息
点击“发布信息”，进入如下公告/文件发布画面：
填入相关要素，点击提交即可发布信息。
信息管理
点击“信息管理”，进入如下公告管理画面：
你可以修改和删除公告。
栏目管理
点击“栏目管理”，进入如下栏目管理画面：
你可以添加任意多的栏目或删除已有的栏目，删除栏目时请确保其栏目下没有公告/文件。
当添加一个栏目后会在首页上增加相应的一个栏目。
用户管理
本系统的用户除系统管理员和建设局之外，都是由系统自动产生的。因此用户管理主要
的操作是当用户忘记密码时进行密码重置。选择用户类别后进入用户密码重置画面。
利息管理
利息管理一般由系统管理员进行操作，并且只须在结息日操作一次即可。画面如下：
当业主的分户帐余额发生变动时，系统会自动计算利息积数。当结息日日终，点击“结息”按
钮即可完成利息计算。结息前建议备份数据库。
工程造价管理
选择“造价管理”，进入如下造价管理画面：
如果造价有新增或变动，直接新增、修改即可。
转户管理
选择菜单“转户管理”，选择资金划出房和资金划入房，然后打印变更证明。如图：
二、开发企业篇
在系统使用前，开发商应该首先对辖属的小区及小区里的不同栋进行编号，本系统的要
求是：小区采用 3 位数字编号（如 001，002 等）对辖属所有小区进行编号；栋采用 3 位数
字编号（如 001，002 等）对某小区里的所有栋进行编号。不同小区的栋编号可以重复，同
一小区的栋编号不能相同。
开发商用建设局分配的分户编号及密码登陆系统，登陆成功后，为了你的安全起见，你
应该首先修改密码，在进行其它操作。开发商的操作菜单树如下：
1、 单个住房管理
开发商首先需下载并填写下载中心里的“小区数据采集表(模板).xls”表，提交给建设局，
待建设局导入住房明细表后，点菜单操作树的“单个住房管理”，进入如下画面：
选择房号后，点击“下一步”，进入如下画面：
填入各要素后，点“资料提交”按钮，将数据入库保存。提交后将出现“生成缴费明细”按钮，
点“生成缴费明细”按钮，进入如下画面：
你可以修改缴存比例，然后提交，提交时会提示确认对话框：
点击确定，进行缴费明细生成，生成缴费明细后就可以打印业主缴款通知书了，点“预
览缴费通知书”，会出现如下打印缴款通知书画面（此为测试画面，非真实画面）：
点击页面上的“打印机”图标即可打印通知书（当然，首先要保证打印机能正常工作）。打印
机配置说明请参考下载中心里的“客户端打印机配置说明.doc”文档。
2、 批量资料管理
进入住房资料管理之前，如果住房的资料还没有被导入，你应该首先下载并填写“小区
数据采集表(模板).xls”表，提交给建设局，待建设局导入住房明细表后，点菜单操作树的“批
量住房管理”，选择小区及栋后，进入如下视图画面：
点击页面上的“导出整栋业主资料”按钮，可导出整栋业主资料到 excel。
注意：批量打印缴款通知书之前，需先由建设局生成缴费明细后才能打印。当建设局生成了
一批缴费明细后，可点“批量打印缴款通知书”按钮进入如下画面：
点击相应的流水号，进入如下业主应缴明细画面：
点“导出明细为 excel”按钮，可把全部的业主应缴明细导入 excel；点“打印通知书”按钮进入
通知书批量打印画面。
3、查询统计
选择菜单操作树“统计报表”的”菜单，系统提供如下统计报表：
选择相应的报表查看即可。
三、物业管理公司/业主委员会篇
物业管理公司或业主委员会用建设局分配的分户编号及密码登陆系统，登陆成功后，为
了你的安全起见，你应该首先修改密码，在进行其它操作。开发商的操作菜单树如下：
1、业主资料管理
进入业主资料管理之前，如果业主的资料还没有被导入，你首先应该下载并填写下载中
心里的“小区数据采集表(模板).xls”表，提交给建设局，待建设局导入住房明细表后，点菜单
操作树的“业主资料管理”，选择开发企业、小区及栋后，进入如下视图画面：
点击页面上的“导出整栋业主资料”按钮，可导出整栋业主资料到 excel。
注意：批量打印缴款通知书之前，需先由建设局生成缴费明细后才能打印。当建设局生成了
一批缴费明细后，可点“批量打印缴款通知书”按钮进入如下画面：
点击相应的流水号，进入如下业主应缴明细画面：
点“导出明细为 excel”按钮，可把全部的业主应缴明细导入 excel；点“打印通知书”按钮进入
通知书批量打印画面。
2、 支出摊分
选择菜单操作树的“支出摊分”，选择开发商，小区及栋后，进入如下画面：
选择要进行分摊的业主后，点击“下一步”进入如下画面：
输入收款人帐号，收款人名称，收款人开户行，支出原因及摊分总金额，本系统提供 3 种自
动摊分方式:按面积摊分、按购房金额摊分、平均摊分。点击不同的摊分按钮系统可自动计
算不同业主的应摊分金额，系统自动摊分后你还可以手工调整，摊分完成后，一定要提交摊
分结果！提交摊分结果后，提交书面报告给建设局复核批准。待批准后，正式进行业主分户
帐扣款。
3、 支出明细
选择操作菜单树的“支出明细”，选开发商、小区、栋后进入如下画面：
点击列表中的一个流水号，进入如下画面：
点击右上角的“导出为 excel”按钮可把业主摊分明细导出到 excel；点击“打印”按钮，可打印
业主摊分明细；如果建设局还没有批准这批摊分明细，还可点“作废”按钮作废这批摊分明细。
建设局批准后就不能再作废了。
4、 统计报表
选择菜单操作树“统计报表”的”菜单，系统提供如下统计报表：
选择相应的报表查看即可。
