于调整中扎根，向价值处生长
2 0 2 5 年 成 都 楼 市 发 展 回 顾 及 2 0 2 6 年 楼 市 展
望
吉信行·发展顾问事业部
报告说明
本报告仅对内参考，请相关人员注意保密。
1. 本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取
任何方式为第三方所用，不负任何法律责任；
2. 本报告宏观数据来源为国家统计局，市场数据来源为中指数据
库，主城区包括：成华区、锦江区、金牛区、青羊区、武侯区、
高新区（高新区含高新西区和高新南区）、天府新区成都直管
区；近郊包括：温江、郫都、龙泉驿、新都、双流；远郊包含：
新津、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江。
3. 本报告市场成交量为认购数据，价格为备案数据，数据截止
2025年12月31日。
全国市场趋势调整
成都市场韧性表现
宏
背
b
观
景
a c k g r o u n d
宏观背景-【经济环境】
经济呈温和复苏态势，企业生产投资与居民消费意愿出现边际改善。
从2025年前三季度累计总量看，同比增长约%，年底预计实现全年GDP同比增长5%目标；
M1-M2剪刀差整体明显收窄，反映出资金活化程度的提升，企业生产投资与居民消费意愿呈回暖态势。
数据来源：国家统计局；GDP同比增长速度为与去年同期相比，环比增长速度为与上一季度相比
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2021-2025第三季度GDP季度累计值(亿元)走势
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M2（亿元）
M1-M2期末值及同比增长情况
M1（亿元） M2同比增长(%) M1同比增长(%)
宏观环境
宏观背景-【全国房地产市场】
全国房地产市场持续缩量，但下行速度放缓，市场持续调整。
从开发资金到位情况来看，投资端虽然压力仍在，但下行速度有所放缓；
商品住宅销售面积及金额，对比近年峰值，近乎腰斩，行业仍处于深度调整期。
数据来源：国家统计局
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2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-11月
2020-2025全国商品住宅销售面积及销售额情况
商品住宅销售面积累计值(万平方米)
商品住宅销售面积累计增长（%）
商品住宅销售额累计值(亿元)
商品住宅销售额累计增长(%)
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2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-11月
2020-2025房地产开发投资实际到位资金情况
实际到位资金合计累计值(亿元) 实际到位资金合计累计增长(%)
宏观环境
全国楼市调整周期中，成都展现独特韧性。
排名 城市 成交套数(套) 成交面积(万㎡) 成交价格(元/㎡) 成交金额(万元)
1 成都 90083 18844
2 广州 63057 34868
3 天津 56468 17930
5 西安 48300 17796
6 青岛 44252 14650
7 上海 43920 81584
8 杭州 40214 34751
9 郑州 39672 12075
19 宁波 27798 21512
20 长春 26958 8800
2025年全国新房成交前20城市情况
排名 城市 成交套数(套) 同 比 ( % ) 成 交 面 积 ( 万㎡） 同 比 ( % )
1 成都 215951 % %
2 上海 198068 % %
3 北京 153601 % %
4 武汉 51579 15833 4 重庆 103183 % %
5 沈阳 98183 % %
6 武汉 94242 % %
7 广州 90500 % %
8 杭州 75081 % %
9 合肥 66717 % %
10 重庆 38345 14120 10 郑州 62522 % %
11 深圳 36624 54039 11 长沙 55473 % %
12 北京 35049 59551 12 青岛 55277 % %
13 济南 34303 13620 13 济南 55051 % %
14 福州 33526 15925 14 深圳 54730 % %
15 贵阳 32060 8168 15 苏州 52251 % %
16 佛山 30707 15932 16 哈尔滨 49499 % %
17 惠州 30212 8622 17 东莞 26194 % %
18 徐州 28606 8307 18 南昌 25278 % %
19 厦门 18944 % %
20 昆明 9500 % %
1-11月全国重点城市二手房成交量情况
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日
宏观环境宏观背景-【成都楼市韧性】
成都新房及二手房，成交套数及面积连续霸榜全国。
城市经济 | 城市地位 | 政策指导
供销特征 | 价格特征 | 区域特征 | 房企特征
供销特征 | 区域特征 | 产品特征 | 细分市场
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成都市场韧性背后原因分析
成都GDP稳居全国，经济发展走势稳定。
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年
1-
11
月
成都经济运行稳中向好，持续坐稳全国第七的水平，前三季度经济增速高于全国平均水平，实际增速在全国TOP10中，排名榜首；
成都GDP增速连续23年保持增长，展现出较强韧性。
成都地区生产总值及增长速度
GOD(亿元) GDP增速(%)
2025年前三季度GDP百强城市
排名 城市
2025年Q1-Q3
(亿元)
2024年Q1-Q3
(亿元) 名义增长 实际增长
1 上海 38716 % %
2 北京 % %
3 深圳 % %
4 重庆 23347 % %
5 广州 % %
6 苏州 % %
77 成成都都 1166773344..1188 88..9922%% .%8%
8 杭州 15215 % %
9 武汉 % %
10 南京 % %
全国 % %
数据来源：国家统计局
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现宏观格局-【成都经济环境】
成
在《
都
国际
对
交往中
外
心城
国
市指
际
数20
地
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位
告中
稳
，成
步
都首次
提
进入
升
全球
，
前50
对
名，列
内
第4
新
0位，
一
中国
线
城市第
城
7位，
市
中西
排
部首
名
位；
11年蝉联榜首。
在《全球金融中心指数报告（GFCI 38）》中较上期上升一位，目前位列全球第38名，金融竞争力获得国际认可；
《2025新一线城市魅力排行榜》中，综合商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、新经济竞争力和未来可塑性五项排名，成都连续11年蝉联新一线城市榜首。
成都在内地金融中心城市中已经跻身第6名，全球排名第38位；
而在金融科技专项上的排名，成都在内地城市中仅次于“北上
广深”。
新一线城市魅力排行榜
成都连续11年蝉联新一线城市榜首
成都首次跻身“国际交往中心城市指数” GFCI榜单中排名第六的中国城市
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现宏观格局-【城市地位】
成都人口净流入万人，“2000万级城市”中唯一正增长城市。
2024年常住人2024年常住人
口TOP10 口 （万人）
2024年增量
（万人）
近三年常住人
口年均增量
（万人）
近三年常住人
口年均复合增
长率
重庆
（包含区县）
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成都 %
广州 %
深圳 1,779 %
武汉 %
天津 1364 0 %
西安 %
郑州 %
在全国人口负增长的背景下，成都的人口规模仍在持续增长，同时在全国4座“2000万级城市”中，成都是唯一持续保持正增长（年增万人）的城市；
截至2024年，成都市城镇常住人口万人，户籍人口万，同比增长%和%，城镇常住人口万人，常住人口城镇化率%。
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2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年
常住人口（万）
成都市城区人口历年走势
户籍人口（万） 常住人口增速 户籍人口增速
注：数据来源于全国第七次人口普查公报
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现宏观格局-【人口基底】
全球资本与国家战略落子，成都展现强劲发展势能。
千亿级央企落子成都金三
雅江集团作为万亿级央企，总部落地成都金融城三期，将吸引大
量高端人才入驻，刺激高端住宅需求；
中国雅江集团已在成都设立4家子公司，此次总部落地更是加码
西南战略的关键一步，计划打造集总部办公、创新研发、产业链
配套于一体的综合性基地。
截止目前，成都已与全球235个国家和地区建立经贸关系，累计落户
世界500强企业达315家，涵盖电子信息、汽车、金融、生物医药等
领域；
其中总部位于成都的500强企业有3家，分别是：新希望控股集团、
通威集团、成都兴城投资集团。
315家
世界500强企业落户成都
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现宏观格局-【产业发展】
全国政策大方向 成都对应政策
2016 去库存，因城施策，热点城市控房价，三四线去库存 实行限购，10月限购升级，分区域限购，本地2套、外地1套，提高首付比例
2017 房住不炒，强化限购限售，发展租赁住房 3月限购再升级，扩大限购范围，社保年限提高，新购住房限售3年，公证摇号售房
2018 遏制投机，差别化信贷，租购并举，整顿市场秩序
“515”政策，购房户籍、社保要求提升，以家庭为限购单位，远郊纳入限购
首套、二套房贷款首付比例、贷款年限变化；摇号分为刚需普通家庭
2019 稳地价稳房价稳预期，因城施策微调，支持刚需 公积金认贷认房，房贷利率上调，天府新区、高新南区限购条件放开
2020 “房住不炒”定位，坚持因城施策、稳地价、稳房价、稳预期的调控目标
“914”政策，增值税征收2年转5年，棚改刚需摇号比例提升，增加顺位规则，加强商品房预售款监管，双限地，加
大土地调控，疫情期间房企可延期缴纳土地出让金
2021 三道红线，集中供地，热点城市加码调控 “3·22新政”，收紧限售，建立二手房指导价，摇号倾斜无房家庭，双集中“双限+定品质”
2022 保交楼稳民生，因城施策松绑，支持刚性与改善需求
“516”政策，对于预售条件、预售资金、家庭住房总套数、无房居民家庭四个方面进行优化放松；“531”政策， 放
开远郊限购，放松中心城区限购条件等
2023 精准调控，支持刚需与改善，保交楼，城中村改造 放松限购范围，社保年限1年改6个月，优化摇号规则，“926”限购放松
2024 全面取消限购限售，优化信贷，支持换房需求 4月全面取消限购，10月取消限售，降低贷款利率
2025 7月14-15日中央城市工作会议召开、中央强调“推动城市高质量发展”
“”新政，分批取消限售，优化公积金（细则优化：调整住房公积金贷款到期日、跨城贷款审批、公积金购保障
房提额降首付等）
在全国楼市政策方向明确后，成都快速全面响应，并快速行动为全国房地产政策调整探路；
政策调整节奏紧凑，且与国家政策导向保持高度一致，充分体现了政府积极作为的态度和对市场调控的主动掌控。
成都政策调整节奏紧凑，充分响应国家政策导向。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现宏观格局-【政策环境】
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现宏观格局-【小结】
格局
宏
GIXI2
观
025
• 成都对外国际地位稳步提升，对内新一线城市排名11年蝉联榜首；
• 成都人口净流入万人，“2000万级城市”中唯一正增长城市；
• 成都政策调整节奏紧凑，充分响应国家政策导向。
经济基底
城市地位
政府操盘
成都在经济、城市能级、政策等多维驱动
之下，稳筑房地产发展基底。
• 成都GDP稳居全国，经济发展走势稳定；
城市经济 | 城市地位 | 政策指导
供销特征 | 价格特征 | 区域特征 | 房企特征
供销特征 | 区域特征 | 产品特征 | 细分市场
成都市场韧性背后原因分析
01
02
03
G
I
X
I
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2
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近5年供销首次回升，成交宗数同比上涨21%，高价土地增幅显著。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现土地市场表现-【年度供销特征】
0
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
供应宗数 242 223 168 135 160
成交宗数 214 206 157 123 149
供应面积(亩)
成交面积(亩) 11652
20000
18000
16000
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50
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150
200
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2021-2025大成都涉宅地块土拍走势
0 1 7 13 14
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
0-5000元/㎡ 5001-10000元/㎡ 10001-15000元/㎡ 15001-20000元/㎡ 20000元/㎡以上
40
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31
42
80
60
40
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0
2021年 2022年 2023年 2024年
2021年-2025年涉宅土地成交楼面价格分布（宗数）
2025年
2021-2025年涉宅土地溢价宗数
100 88
成都涉宅地块供销自2021年高点之后持续减少，2025年首次出现回升，地块供应宗数同比上涨%，面积同比上涨%；成交宗数同比上涨%，面积同比上涨%；
主城区依然是土地供应主力区域，但成交量最低，近三年首次出现流拍地块，近郊远郊土地无流拍，但多为平台托底；
涉宅土地楼面价分布而言，近2年5000元/㎡以下、20000元/㎡以上增幅显著；2025年10000-15000元/㎡地块有明显回升。
数据来源：中指数据库，以上数据仅含房企通过招拍挂新获取的土地，不含二手土地转让；统计范围含成都主城区、近郊、远郊，数据截止2025年12月31日。
1
6
主城成交占比
2025-01
100
2025-02
71
2025-03
47
2025-04
50
2025-05
25
2025-06
33
2025-07
67
2025-08
17
2025-09
54
2025-10
22
2025-11
27
2025-12
9
40 主城 近郊 远郊 35
35
30
25
20
19 18
22 23
18
24
22 21 18
15
10
5
0
9
2
2
9
7
2
5
13 4
6
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4
2
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20
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0
5000
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15000
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25000
2025-01 2025-02 2025-03 2025-04 2025-05 2025-06 2025-07
2025年成都涉宅土地供销月均走势
推出土地宗数(宗) 成交土地宗数(宗)
2025-08 2025-09 2025-10 2025-11 2025-12
成交楼面价（元/㎡） 平均溢价率（%）
土地市场整体价格表现与主城正相关，呈现明显的前热后冷态势。
成都涉宅地块土地价格及溢价率：高楼面价及高溢价率主要集中在1-7月，月度溢价率低位%；8-12月市场热度下降明显，月度溢价率高位%；
楼面价及溢价率和主城成交地块呈正相关；下半年土拍宗数增量明显，但主城供地收缩，主要集中在远郊，导致平均楼面价及溢价率下滑明显。
2025年成都成交涉宅土地价格及溢价率月均走势
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现土地市场表现-【年度价格特征】
数据来源：中指数据库，以上数据仅含房企通过招拍挂新获取的土地，不含二手土地转让；统计范围含成都主城区、近郊、远郊，数据截止2025年12月31日。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现土地市场表现-【主城成交特征】
项目 板块 成交时间 成交楼面价(元/㎡) 间隔时间
渝太润达丰悦蓉東方 新川 2020-07-02 20700 /
西派善成 大源 2022-07-12 22500 740
高新天序 新川 2023-05-16 20000 308
远达天宸名邸 大源 2023-05-19 20700 3
金融城·锦宸府 金融城锦江片区 2023-06-13 20700 25
保利新川天珺 新川 2023-08-15 20200 63
华润置地 青羊润府 外光华 2023-11-15 20800 92
仁和春天·29號院 琉璃场 2023-12-12 23500 27
邦泰藏锦 新华公园 2023-12-12 21100 0
西派交子 林家坝 2024-03-06 22400 85
新绿色G29元岛 大源
2024-04-09 23200 34
2024-04-09 22800 0
交子缦华一期 林家坝 2024-04-19 23400 10
金茂璞逸锦江 林家坝 2024-04-23 24500 4
中旅青羊馥棠 外光华 2024-04-23 20300 0
锦宸院二期上玺 三圣乡 2024-06-25 20300 63
金融城·贝宸S1 金融城锦江片区 2024-09-20 27300 87
麓湖|丽世缦华 麓湖 2024-09-27 24300 7
远达59亩 大源 2024-11-06 26300 40
金融城交子缦华 林家坝 2024-11-15 26000 9
锦江锦上锦花园 攀成钢 2024-12-20 20700 35
新绿色J57半岛 三圣乡 2024-12-20 24800 0
华润置地华宸府 万年场 2025-01-27 20400 38
鸿山翡翠青邸 外光华 2025-01-27 20900 0
绿城润百合 东客站
2025-02-25 20500 29
2025-02-25 20500 0
锦江统建57亩 三圣乡 2025-03-11 25100 14
招商玺 大源 2025-03-11 31700 0
建发海耀 金融城锦江片区 2025-03-27 41200 16
华添青羊13亩 内环青羊片区 2025-03-28 24700 1
锦宸院三期 三圣乡 2025-06-10 22000 74
国贸茶厂39亩 东大街 2025-06-19 35500 9
能建金誉颂玺 西南交大
2025-06-30 20200 11
2025-07-03 20200 3
国贸东大街19亩 东大街 2025-09-25 25100 84
润达丰林家坝25亩 林家坝 2025-12-16 21500 82
主城提质，上半年楼面价不断刷新至41200元/㎡，平均溢价率上涨32%。
29天 16天
间隔周期
74天 11天
9天
84天 82天
14天 1天
0
10000
5000
15000
20000
25000
30000
45000
40000
35000
成都宅地地王楼面价不断走高，2020年突破2万关口，历经双限时代后，2022年站稳2万+，2025年上半年地王频现，热点板块价格不断刷新，楼面价刷新至41200元/㎡；
下半年土地市场热度降低，高价土地出现周期变长；2025年平均溢价率同比上涨32%；
成都涉宅楼面价20000+总共36宗，其中2025年占14宗，占总数的39%，新地王建发海耀项目入市，预售价格破10万元/㎡；
楼面价20000+地块主要集中在金融城锦江片区（金三）、林家坝、大源（骑龙）、三圣乡（驸马）等板块，其次为主城散点分布。
2025年成都楼面地价2w/㎡地块出现频率
20400元/㎡
鸿山翡翠青邸
20900元/㎡
绿城润百合
20500元/㎡
华润置地华宸
锦江统建57亩
府25100元/㎡
招商玺
31700元/㎡
建发海耀
41200元/㎡
华添青羊13亩
24700元/㎡
锦宸院三期
22000元/㎡
35500元
国贸茶厂39亩
/㎡
能建金誉颂玺
20200元/㎡
国贸东大街19亩
25100元/㎡
润达丰林家坝25亩
21500元/㎡
数据来源：中指数据库，以上数据仅含房企通过招拍挂新获取的土地，不含二手土地转让；统计范围含成都主城区、近郊、远郊，数据截止2025年12月31日。
成都近郊土拍表现成都近郊土拍表现
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现土地市场表现-【近郊成交特征】
近郊抬头，溢价率59%历史新高，房企关注度提升，民企拿地占比达58%。
成都近郊成交土地宗数相较24年出现回升，同比上涨33%；溢价地块占比达到27%，流拍率达到历史低点，仅4%；
溢价土地宗数13宗，溢价率实现历史性突破；首次出现溢价突破20%的地块，3宗均位于郫都区；且最高溢价率达到%，由鹭岛竞得；
各房企对于近郊关注度显著提升，民企拿地占比达到58%，扭转近年来平台兜底局面。
57
63 62
41
5046
55 57
36
48
0
20
40
60
80
2021 2025
近5年成都近郊涉宅土地供销走势
2022 2023 2024
推出土地宗数（宗） 成交土地宗数（宗）
17 16
0
0
31 28
58
0
20
40
60
25
20
15
10
5
0
2021 2022 2025
近5年成都近郊涉宅土地民企拿地表现
30 28 80
0
0
2023 2024
民企拿地量 民企拿地占比
39
16
26 27
19
13
8
142
4
10
0
30
20
50
40
0
5
10
15
20
2021 2022 2023 2024 2025
近5年成都近郊涉宅土地溢价及流拍情况
5
8
11
4
7
13
1
4
1
3
2
1
0
5
10
15
20
2021 2023 2024 2025
溢价地块 流拍地块 溢价地块占比 流拍地块占比
近5年成都近郊涉宅土地溢价率表现
2022
0-10 10-20 20-30 30-40 40-50 50 +
成都近郊土拍表现
溢价地块
占比
流拍地块
占比
成都近郊土拍表现
成交宗数
同比上涨
48宗
33%
27 %
4%
溢价地块
最高溢价率
民企
民企
拿 地宗数 28宗
拿地占比 58%
13宗
59%
数据来源：中指数据库，以上数据仅含房企通过招拍挂新获取的土地，不含二手土地转让；统计范围含成都主城区、近郊、远郊，数据截止2025年12月31日。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现土地市场表现-【远郊成交特征】
远郊承压，平台兜底仍为主旋律，民企参与度仅16%且高度集中。
101
71
40
51
80
67
37
48 54 54
36
0
10
20
30
40120
100
80
60
40
20
0
2021 2022 2023 2024 2025
成都远郊近5年首次实现100%成交，无流拍；平均溢价率仅%；且近5年成交楼面均价仅23年突破3000元/㎡；25年成交楼面均价2856元/㎡；
远郊成交宗地相较于大成都而言，仅23年低于30%，25年达到36%；虽成交价、溢价率等不突出，但仍为主要构成部分；
远郊54宗成交土地中，仍然大面积平台兜底；仅9宗出现民企参与，集中在 新津、都江堰、邛崃、大邑；其余远郊板块无民企参与。
近5年成都远郊涉宅土地供销走势
2872
3071
2856
2977
0.
36
0 0
0.
23
1.
00
0.
50
0.
00
3.
50
3.
00
2.
50
2.
00
2600
2700
2800 2821
2900
3000
3100
2021 2025
推出土地宗数（宗） 成交土地宗数（宗） 成交土地份额
近5年成都近郊涉宅土地楼面价及溢价情况
2022 2023 2024
成交楼面均价（元/㎡） 平均溢价率（ ）
地块名称 板块 建设用地面积(㎡) 成交时间 拿地企业 成交楼面价(元/㎡)
新津区五津街道红石社区2组 新津老城 2025-10-16
四川中宇启元企业管理有限公
司
4500
新津区五津街道城东社区6组 新津老城 2025-12-03
成都瑞新汇创实业有限公司，
成都信航启达房地产开发有限
公司
4200
新津区花源街道杨柳村一组、
四组
新津牧马山 2025-03-18
成都新希望置业有限公司，成
都新津城市产业发展集团有限
公司
4000
新津区花源街道杨柳村7组、
10组 新津牧马山 2025-11-28
成都瑞新汇创实业有限公司，
成都川昱古建筑工程有限公司
4000
都江堰市幸福街道翔凤桥社区 都江堰城区 2025-12-09
深圳市汇广投资发展有限公司，
中信城市开发运营有限责任公
司
3797
邛崃市临邛街道文星社区 邛崃老城 2025-06-30
成都鑫卓慧利企业管理有限公
司
3240
邛崃市临邛街道文星社区 邛崃老城 2025-12-23 邛崃灏璟置业有限公司 3000
大邑县晋原街道官渡社区5组、
晋原街道官渡社区3组、晋原
街道官渡社区4组
大邑县城 2025-11-14
中国冶金科工股份有限公司，
四川欣领驭建设工程有限公司，
重庆市中科控股有限公司
2450
大邑县晋原街道官渡社区5组,
斜江社区7、8组 大邑县城 2025-11-14
四川欣领驭建设工程有限公司，
重庆市中科控股有限公司，中
国冶金科工股份有限公司
2210
数据来源：中指数据库，以上数据仅含房企通过招拍挂新获取的土地，不含二手土地转让；统计范围含成都主城区、近郊、远郊，数据截止2025年12月31日。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现土地市场表现-【房企特征】
数据来源：中指数据库，以上数据仅含房企通过招拍挂新获取的土地，不含二手土地转让；统计范围含成都主城区、近郊、远郊，数据截止2025年12月31日。
92
41 42 34
48
132
168
117
96
110
50%
40%
30%
20%
10%
0%0
50
100
150
200
2021年 2025年
随着今年融资政策逐步宽松，民营房企拿地活跃度再度提升，2025年成交占比30%，同比小幅上升；国央平2025年成交占比70%；
近郊民企活跃度最高，拿地量反超国央平，远郊区域仍以平台托底为主。
2021-2025年大成都房企拿地情况
民企 国央平 民企占比
11
28
9
36
25
49
0
20
40
80
60
主城区 近郊 远郊
2022年 2023年 2024年
2025年各圈层拿地企业类型
民企 国央平
央国平持续霸榜，民企抬头，拿地占比逐渐攀升且近郊拿地呈现反超。
2025年成都房企拿地金额TOP20
排行 企业名称 土地数量 拿地面积(万㎡) 拿地金额(亿元)
1 中铁建 4
2 经开发展 5
3 嘉禾兴 10
4 华润置地 2
5 建发房产 1
6 兴锦建设 4
7 中能建城市投资 2
8 国贸地产 2
9 空港兴城集团 7
10 招商蛇口 1
11 中粮大悦城 2
12 彭州国有投资 9
13 武侯宜居 2
14 中旅投资 2
15 华发股份 2
16 空港发展 4
17 中铁天圆 2
18 蜀州兴业实业 5
19 新希望地产 4
20 越秀地产 1 4
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现土地市场表现-【小结】
市场
土
GIXI2
地
025
• 土地市场整体价格表现与主城正相关，呈现明显的前热后冷态势；
• 主城提质，上半年楼面价不断刷新至41200元/㎡，平均溢价率上涨32%；
• 近郊抬头，溢价率59%历史新高，房企关注度提升，民企拿地占比达58%；
• 远郊承压，平台兜底仍为主旋律，民企参与度仅16%且高度集中；
• 央国平持续霸榜，民企抬头，拿地占比逐渐攀升且近郊拿地呈现反超。
供销特征
价格特征
区域特征
房企特征
成都土地市场在核心地块的稳健价值共识
与全域的结构性分化之中彰显活跃与韧性。
• 近5年供销首次回升，成交宗数同比上涨21%，高价土地增幅显著；
城市经济 | 城市地位 | 政策指导
供销特征 | 价格特征 | 区域特征 | 房企特征
供销特征 | 区域特征 | 产品特征 | 细分市场
成都市场韧性背后原因分析
01
02
03
G
I
X
I
2
0
2
5
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅市场表现-【供销情况】
新增面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
供销比 21013 20052 19666 18578 19846 18615 18288 18876 17605 17963 18762 18856
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
15000
16000
17000
18000
19000
20000
21000
22000
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2025年大成都月度住宅供销情况
购量.
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
新增面积(万㎡)
销售面积(万㎡)
存量售面积(万㎡)
成交均价（元/㎡） 15468 17629 19738 19253 19120
20000
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
2021-2025年大成都住宅年度供销情况
大成都新房市场供销价同落，但仍领跑全国楼市。
大成都市场2025年新供应面积从 2021 年的 万㎡下降至2025年的 万㎡，供应收缩明显；
从月均去化来看，2025年新政加码刺激楼市，但成交量无明显反馈。2024年在新政刺激下，楼市曾呈现阶段性提振，但2025年虽又陆续出台新的政策手段，6月以后
连续数月走量低于100万㎡，受大环境下行压力影响，客户观望情绪浓厚。
数据来源：中指数据库，数据截止时间为202255年1122月3311日，大成都包含主成城都、主近城郊区及、远近郊，供远销存量为认购数据，均价为据备为案数案据价。、
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅市场表现-【主城区特征】
28390
27433
24972
27141
26653
26155 26366 25912
26327 26449
27150
29000
28000
27000
26000
25000
24000
230000
20
40
60
80
2025-01 2025-02
26487
2025-03
2025-04 2025-05 2025-06 2025-07 2025-08 2025-09 2025-10 2025-11 2025-12
成都主城2025年商品住宅月度走势
销量（万㎡） 新增（万㎡） 均价（元/㎡）
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日。包含商品住宅+人才公寓，数据为备案价、认购量.
主城区 2021年 2022年 2023年 2024年
2025年
值 环比
供应（万㎡） 33%
成交（万㎡） 28%
存量（万㎡） 6%
价格（元/㎡） 21915 22718 25753 25868 26665 3%
供销比 6%
月均去化（万㎡） 28%
出清周期（月） 96%
2025年主城各行政区域供销情况
区域
销量（万㎡） 供应（万㎡） 价格（元/㎡） 存量（万㎡）
供销比
出清
周期
2025 环比 2025年 环比 2025 环比 2025 环比 （月）
锦江区 57% 44% 41862 26% 3%
成华区 7% 43% 24550 10% 2%
金牛区 9% 27% 24032 6% 19%
青羊区 26% 36% 28658 3% 4%
武侯区 63% 69% 26331 6% 7%
高新区 19% 41% 28052 3% 5%
天府新区 36% 43% 25094 3% 10%
主城区整体价格坚挺，其中成华区供销齐升，表现亮眼，锦江区价格领跑。
主城整体市场收缩，供销均呈现波动下降，成交均价趋于持平，存量环比下降6%，出清周期从 个月猛增至 个月（同比涨 96%），去化压力大幅上升；
主城各区中成华区供销表现较为亮眼，供应万㎡，环比上涨43%；销售万㎡，环比上涨7%；其他区域均呈供销下滑；成交均价除武侯区和高新区明显
下滑，其他主城区域微涨，锦江区由于三圣乡板块的锦宸府、金融城东的交子缦华等高价项目托底，成交均价领跑主城。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅市场表现-【近郊特征】
14908
14685
15163
14916
15378 15332
14990
15606
14363
4147 0
15631
15079
13500
15000
16500
2025-01 2025-02 2025-03 2025-04 2025-05 2025-06 2025-07 2025-08 2025-09 2025-10 2025-11 2025-12
成都近郊2025年商品住宅月度走势
销量（万㎡） 新增（万㎡） 均价（元/㎡）
2025年近郊各行政区域供销情况
区域
销量（万㎡） 供应（万㎡） 价格（元/㎡） 存量（万㎡）
供销比
出清周期
2025年 环比 2025年 环比 2025年 环比 2025年 环比 （月）
郫都区 2% 6% 11487 1% 15%
温江区 8% 1% 14469 2% 135 1%
新都区 32% 3% 12311 5% 0%
双流区 40% 52% 18848 5% 10%
龙泉驿区 6% 1% 16709 4% 21%
近郊 2021年 2022年 2023年 2024年
2025年
值 环比
供应（万㎡） 585 9%
成交（万㎡） 9%
存量（万㎡） 8%
价格（元/㎡） 14596 15138 16045 15026 15061 0%
供销比 0%
月均去化（万㎡） 9%
出清周期（月） 23%
近郊整体市场收缩，供应环比下降9%，成交环比下降9%；成交均价基本持平，处于正常波动范围内；
近郊各区供应规模整体收缩，仅郫都区小幅上涨6%；成交方面，温江区和龙泉驿区以价换量，在供应收缩情况下，成交逆势上涨6%—8%；
整体存量均约560万㎡，其中温江区、新都区、双流区、龙泉驿区存量均破百，未来持续去库存为主。
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日。包含商品住宅+人才公寓，数据为备案价、认购量.
近郊整体供销规模收缩，其中温江、龙泉驿区以价换量，销量逆势上涨。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅市场表现-【远郊特征】
2025年近郊各行政区域供销情况
区域
销量（万㎡） 供应（万㎡） 价格（元/㎡） 存量（万㎡）
供销比
出清周
期
2025年 环比 2025年 环比 2025年 环比 2025年 环比 （月）
新津区 41% 47% 9864 7% 2%
都江堰市 19% 43% 8360 8% 15%
彭州市 43% 50% 8292 1% 43%
邛崃市 24% 81% 8318 4% 1%
崇州市 28% 50% 8636 8% 11%
金堂县 11% 4% 5707 19% 1%
大邑县 9% 47% 7351 13% 11%
蒲江县 29% 186% 6817 6% 7%
8231 8254
7701
7870
8180 8135
7770
7370
7646
7838
7513
7290
6000
7500
9000
2025-01 2025-02 2025-03 2025-04 2025-05 2025-06 2025-07 2025-08 2025-09 2025-10 2025-11 2025-12
成都远郊商品2025年住宅月度走势
销量（万㎡） 新增（万㎡） 均价（元/㎡）
远郊 2021年 2022年 2023年 2024年
2025年
值 环比
供应（万㎡） 14%
成交（万㎡） 11%
存量（万㎡） 3%
价格（元/㎡） 8997 8990 8676 8727 7946 9%
供销比 3%
月均去化（万㎡） 11%
出清周期（月） 31%
远郊市场已现筑底迹象，各城区间分化明显。
2025 年远郊供应（ 万㎡）、成交（ 万㎡）环比双降（分别降 14%、11%），市场规模持续收缩，出清周期约36个月；
少数板块供需偏热：彭州市（销量 + 43%、供应 + 50%）、邛崃市（销量 + 24%、供应 + 81%）是远郊仅有的供需双增板块；其他区域供需均大幅下滑，去化主
要依靠价格战，各区域除崇州外均价环比下跌，个别区域跌幅突破10%。
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日。包含商品住宅+人才公寓，数据为备案价、认购量.
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅市场表现-【面积段特征】
141
142
149
147
136
138
140
142
144
146
148 148
150100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2021 2022 2023 2024 2025
130~150
210~230
90以下
150~170
230~250
90~110
170~190
250以上
110~130
190~210
套均面积
123
126
128
127 127
118
120
122
124
126
128
130100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2021 2022 2023 2024 2025
130~150
210~230
90以下
150~170
230~250
90~110
170~190
250以上
110~130
190~210
套均面积
110 110
113
111 111
110
109
111
113
112
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2021 2022 2023 2024 2025
130~150
210~230
90以下
150~170
230~250
90~110
170~190
250以上
110~130
190~210
套均面积
新规驱动下全域户均面积维稳，市场格局逐步固化。
受大环境影响，购房者愈发理性，叠加市场产品迭代，主城170-190㎡、190-210㎡、250㎡+面积段去化环比上涨，90-110㎡缩小，90㎡以上略微上涨；
近郊主力去化面积110-130㎡，基本维稳，130㎡-150㎡面积段环比上涨3%，户均面积127㎡；
远郊130-170㎡略微上涨，其他基本维稳，户均面积111㎡，低位持平。
2025主城户均面积： 2025近郊户均面积： 2025远郊户均面积：
较2024 +1㎡ 较2024 持平 较2024 持平
主城区成交套数面积段占比变化 近郊成交套数面积段占比变化 远郊成交套数面积段占比变化
数据来源：中指数据库，数据截止时间为202255年1122月3311日，大以成上都包据含仅主含城商、品近住郊宅及，远数郊，供备销存量为认购数据，均价为备案数据。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅市场表现-【总价段特征】
306
358
393
366
396
30000%
35000%
40000%100%
90%
80%
70%
200万元以下
500-600万元
900-1000万元
1300-1400万元
200-300万元
600-700万元
1000-1100万元
1400-1500万元
300-400万元
700-800万元
1100-1200万元
1500万元以上
400-500万元
800-900万元
1200-1300万元
户均总价
185
212 211
186 193
20000%
25000%100%
90%
80%
70%
200万元以下
500-600万元
900-1000万元
1300-1400万元
200-300万元
600-700万元
1000-1100万元
1400-1500万元
300-400万元
700-800万元
1100-1200万元
1500万元以上
400-500万元
800-900万元
1200-1300万元
户均总价
108 111
95
105
60% 25000% 60% 15000% 60%
50% 20000% 50% 50% 6000%
40% 15000% 40% 10000% 40%
30% 30% 30% 4000%
20%
10000%
20% 5000% 20%
2000%
10% 5000% 10% 10%
0%
2021 2022 2023 2024 202
5
0% 0%
2021 202
2
2023 2024 202
5
0% 0%
2021 2022 2023 2024 2025
0%
85
8000%
10000%
12000%100%
90%
80%
70%
200万元以下
500-600万元
900-1000万元
1300-1400万元
200-300万元
600-700万元
1000-1100万元
1400-1500万元
300-400万元
700-800万元
1100-1200万元
1500万元以上
400-500万元
800-900万元
1200-1300万元
户均总价
主城区高价项目增多，拉升户均总价，区域价差持续分化。
主城区户均总价回升至近五年高点，主要受高价项目成交拉动，2025年千万级产品成交占比扩大至6%，较去年上涨%；
近郊区域走势相对稳定，依然以200万以下成交为主，200万—300万级产品占比逐步扩大至28%；
远郊以价换量态势明显，户均总价下滑至近五年最低点，以低总价产品成交占绝对主力，200万以下产品成交占比达到98%。
2025主城户均总价： 2025近郊户均总价： 2025远郊户均总价：
较2024年 +30万 较2024年 +7万 较2024年 -20万
主城区成交套数面积段占比变化 主城区成交套数面积段占比变化 主城区成交套数面积段占比变化
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日，大成都包含主城、近郊及远郊，供销存量为认购数据，均价为备案数据。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅细分市场-【高端产品】
面积段 500万元以下
500-550
万元
550-600
万元
600-650
万元
650-700
万元
700-750
万元
750-800
万元
800-850
万元
850-900
万元
900-950
万元
950-1000
万元
1000-1100
万元
1100-1200
万元
1200-1300
万元
1300-1400
万元
1400-1500
万元
1500万元
以上
小计
100㎡以下 120 9 2 4 3 7 1 146
120-140㎡ 嘉佰
道小
户型
1 1
140-160㎡ 2 3 15 1 1 22
160-180㎡ 6 6 7 2 14 14 9 4 1 2 1 66
180-200㎡ 5 69 93 47 12 6 56 56 43 4 391
200-220㎡ 6 15 12 1 4 38
220-240㎡ 6 9 83 10 3 10 4 10 135
240-260㎡ 23 106 29 5 4 12 26 205
260-280㎡ 32 15 30 28 24 39 168
280-300㎡ 6 20 33 28 19 106
300㎡以上 10 23 33 150 216
小计 120 10 4 13 24 20 71 113 76 39 44 278 118 111 103 101 249
高端客户购买力不减，主力成交面积及总价上探。
高端产品成交聚焦三个面积段，分别为180-200㎡，240-260㎡以及300㎡以上，其中180-200㎡作为高端改善门槛面积，依旧是成交主力；300㎡以上顶豪产品成 交
占比15%，财富阶层购买力不减，更青睐城市稀缺顶级产品；
六成以上高端产品成交总价已破千万，其中1500万以上产品成交占总量的17%。
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日，以上数据仅含商品住宅，数据为备案。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅细分市场-【高端产品】
2025年1月单价4万+在售项目
个 个 个
2025年12月单价4万+在售项目2025年6月单价4万+在售项目
较往年同期以及2025年一二季度，2025年三四季度成都千万级产品供应项目翻了2倍；
高端产品在板块分布上有明显的聚集度，基本聚焦城南头部板块，以及城中区域零散分布。
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日，以上数据仅含商品住宅
高端产品供应激增，聚焦头部板块（金融城/林家坝/麓湖/三圣乡/骑龙/天西等）。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅细分市场-【高端产品】
高端定制奢享化——硬件细节不断突破，以个性化出圈。
“
金
蝶
融
形排
城
布，
·贝
独有
宸
美学
S1
产品特点
蝶形排布
户户景观视野
独特贝壳式形态外立面
全玻璃“超级全景舱” 设
计感架空层
六感®全域智能系统
“108个小故事”
……
在建筑、会所、园林、产品、服务等持续发力，在细节层面不断突破；
在卷硬件之外，追寻市场唯一性，实现独特的辨识度，以社会地位和财富的象征提供情绪价值。
超
建
常尺
发
度、
·海
超级
耀
空间
产品特点
6栋一层一户
约15000㎡环形会所及
架空层展示空间
约128米尺度大门（加
两侧景墙）
米高度架空层
......
新绿
首个
色
生
·
态
J
康
5
养
7
豪
半
宅
岛
产品特点
3600㎡东方哲思会所
超90%玻璃幕墙 10%
天然奢石立面 会所内
引入院线级家 庭影院
、汤泉系统
……
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅细分市场-【改善产品】
面积段/
总价段
200万以下 200-250万 250-300万 300-350万 350-400万 400-450万 450-500万 500-550万 550-600万 600-650万 650-700万 700-750万 750-800万 800万以上 小计
90-110㎡ 2 24 1 27
110-130㎡ 28 393 99 8 528
130-150㎡ 43 1200 1281 364 15 2903
150-170㎡ 99 161 136 59 2 457
170-190㎡ 137 671 484 103 60 8 1463
190-210㎡ 22 178 192 324 123 11 850
210-230㎡ 54 75 44 138 311
230-250㎡ 14 18 157 189
250㎡以上 6 287 293
小计 0 4 11 54 437 1299 1388 662 844 721 351 473 199 593 7036
面积段/
总价段
200万以下 200-250万 350-400万 400-450万 450-500万 500-550万 550-600万 600-650万 650-700万 700-750万 750-800万 800万以上 小计
90㎡以下 4
250-300 万 300-350 万
9 2 15
深改产品
90㎡以下 49 73 65 187
90-110㎡ 32 420 140 592
110-130㎡ 186 1960 908 3054
130-150㎡ 294 2167 823 3284
150-170㎡ 11 189 173 4 377
170-190㎡ 44 359 271 12 686
190-210㎡ 14 97 135 23 269
210-230㎡ 11 32 20 25 88
230-250㎡ 6 47 66 7 126
250㎡以上 1 76 35 31 54 197
小计 49 105 671 2394 3086 1056 546 383 185 91 167 42 31 54 8860
呈清晰的面积/总价梯度划分；首改面积下压，控总价促走量，深改面积
适当上探。
主力聚焦
首改产品
110-150㎡300-400W
主力130-150㎡400-500W
其次170-190㎡550-650w
110-150㎡的300万-400万首改产品占据市场主力，新规优势下面积呈适当下压；深改聚焦130-150㎡的400-500W，搭配局部大户型，适当溢价的同时满足大面积客群需求。
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日，以上数据仅含商品住宅，数据为备案。
- 板块分布情况 -
茶花
天西
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅细分市场-【改善产品】
板块分布全域主城化（95%聚焦主城区），其中首改聚焦高性价比区域（成华二仙桥-八里庄遥遥领先），
深改聚焦主城核心品质板块（外光华/茶花并列NO1）。
排名 行政区域 板块 成交套数(套) 成交面积(万㎡) 成交价格(元/㎡) 主力成交楼盘
1 成华区 二仙桥-八里庄 2391 27581 中环天宸、锦城序、蜀道翰林府
2 高新区 新川 960 27199 远大海湾云锦、璞玉锦萃、蜀道宽境
3 金牛区 国宾 560 26007 国宾华曦府
4 高新区 中和 387 27431 麓鸣九天331
5 天府新区 麓山 384 26358 恒大天府半岛
6 武侯区 西部智谷 325 25971 中铁建领樾、西璟天玺
7 天府新区 天西 306 27704 招商时代公园
8 金牛区 茶花 286 27116 上林熙锦府、雍景致臻天府
9 成华区 万年场 283 28724 越秀望悦、臻礼著
10 双流区 华府 235 26505 嘉和滨湖城
排名
行政区域
板块 成交套数(套) 成交面积(万㎡) 成交价格(元/㎡) 主力成交楼盘
1
2
3
8
9
10
青羊区
金牛区
高新区
天府新区
成华区
天府新区
成华区
武侯区
高新区
成华区
外光华
茶花
新川
天西
二仙桥-八里庄
麓湖
万年场
武侯新城
大源
崔家店
909
34798
33217
33103
33971
30946
34845
33088
32586
36394
34422
建发书香云锦、中海锦叁号院、青羊润府、中旅青羊馥棠
保利花照天珺、金牛西派御府
保利新川天珺、兴唐新川雅境
阅天府
锦城序、新希望D23风华
麓湖生态城W2悦溪
臻礼著、华宸府
西派善境、西派臻境
远达天宸名邸
天宸上院、华天龙湖杉峯
909
641
510
425
410
397
391
327
326
—— 2025年成都首改&深改产品成交板块分布 ——
首改主力成交板块二仙桥-八里庄、新川、国宾，部分楼盘为老规，以价格优势突围；深改主力成交板块外光华、茶花、新川，其中新川产品两级分化，各总价段均有涉及；
品牌房企居多。
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日，以上数据仅含商品住宅，数据为备案。
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅细分市场-【改善产品】
无限趋近豪宅，以超配豪宅场景叠加；改善不将就，奢享不溢价。
- 招商锦城序 -
约1800㎡序CLUB会所
以“空间+服务+场景”展开设计，设置了23个主题功能空间
......
约 2600㎡，双层法式会客厅
8 大主题空间，涵盖恒温泳池、约 11 米凌空书吧、会客、私宴、健身等多功
能场域......
- 西派御府 -
140㎡实现双全景
舱设计，同时外墙
面全落地玻璃幕墙
【澳南锦江序】 140㎡
【新希望D23风华】 117㎡
将过往200+㎡才有
的端厅设计，放到
建面117㎡户型中
户 型
• 全景舱、端厅、入户光厅不再豪宅独享
• 豪宅多院馆设计下沉至改善
• 收纳功能升级， 更加精致化
会所
• 会所起步面积1 0 0 0 ㎡+
• 下沉式庭院成为标配
• 多架空层主题功能再叠加
立面
• 外立面材质逐步提配
• 卷 “ 0 漆 ” 外感立面
- 华宸府 -
楼王采用全玻璃 + 铝板材质
搭配三玻两腔玻璃工艺，几乎零真石漆
- 中昕昕悦府 -
面积段 100万元 100-130 130-150 150-170 170-190 190-210 210-230 230-250 250-270 270-290 290-310 310-330 330万元
小结/总价段 以下 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 以上
70㎡以下 164 6 1 171
70-80㎡ 279 34 12 7 1 333
80-90㎡ 33 283 249 58 55 33 711
90-100㎡ 85 48 22 77 189 47 22 490
100-110㎡ 18 14 189 94 205 262 353 8 1143
110-120㎡ 241 88 110 222 570 494 430 465 46 2666
120-130㎡ 59 33 16 103 250 254 209 373 474 269 2040
130-140㎡ 7 13 13 29 44 169 273 327 499 452 128 1954
140-150㎡ 4 16 4 1 87 147 231 109 252 252 328 87 1518
150-170㎡ 1 180 13 7 7 28 66 48 88 48 91 29 86 692
170-200㎡ 1 1 1 1 3 5 14 9 30 15 23 174 277
200㎡以上 4 12 3 1 11 33 69 26 29 21 489 698
小结 892 720 642 602 1409 1437 1600 1377 1437 1077 591 160 749 12693
面积段 100万元 100-130 130-150 150-170 170-190 190-210 210-230 230-250 250-270 270-290 290-310 310-330 330万元 小结
/总价段 以下 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 以上
70㎡以下 531 9 540
70-80㎡ 670 22 9 701
80-90㎡ 1756 288 95 41 2 2182
90-100㎡ 1667 703 523 135 14 3042
100-110㎡ 1434 1128 500 801 613 514 33 94 5117
110-120㎡ 1080 1180 870 998 707 674 853 324 23 6709
120-130㎡ 816 650 431 915 791 416 632 523 357 134 5665
130-140㎡ 173 218 188 273 499 525 422 418 272 436 179 3603
140-150㎡ 222 86 128 91 255 707 637 427 648 592 208 77 4078
150-170㎡ 14 44 74 87 83 134 159 93 92 54 59 70 44 1007
170-200㎡ 32 22 38 51 51 24 48 32 63 78 98 69 310 916
200㎡以上 4 9 1 16 16 26 57 51 97 97 59 58 645 1136
小结 8399 4359 2857 3408 3031 3020 2841 1962 1552 1391 603 274 999 34696
2024年
86448
129035
2025年
72211
126911
0
2023年
新房成交量 108384
二手房成交量 54014
50000
100000
150000
200000
250000
刚需市场新房与二手房近3年去化趋势
宏观背景 土地市场 住宅市场表现住宅细分市场-【刚需产品】
大量低总价刚需产品需求客户分流至二圈层区域与二手房市场。
从近3年来成都刚需市场成交量来看，整体基数庞大且成交量稳固，但是刚需类新房成交量在逐渐减少；
从一圈层来看，刚需产品以100-140㎡、总价170-230万为成交主力，从二圈层来看刚需产品成交数量大于一圈层，主要以100-130㎡、总价130万以内为成交主力；
土地供应收缩直接制约新房供给、新房市场的高端化转型也为二手房市场腾出了巨大的购买空间同时政策红利的持续释放，促使大量刚需客群涌入二手房市场。
数据来源：中指数据
一
圈
层
刚
需
去
化
二
圈
层
刚
需
去
化
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日，以上数据仅含商品住宅，数据为备案。
宏观背景 土地市场 住宅市场表现住宅细分市场-【刚需产品】
刚需产品成交板块主要集中于光华新城、洪河、斑竹园等二圈层板块。
排名 板块 成交套数(套) 成交面积(万㎡) 成交价格(元/㎡) 代表项目
1 光华新城 3477 16295 星河WORD、光华天玺、光华樾府
2 洪河 2396 20951 金茂晓棠、国贸人居海上蓉屿
3 斑竹园 1907 12882 嘉禾桂府、万科都会甲第
4 国宾 1877 21891 城投国宾璟园、中铁拾贰城
5 科学城兴隆湖片区 1805 16918 滨湖博翠湾、观澜9号、龙湖天府青云阙
6 麓山 1794 16968 恒大天府半岛、建发璞云、融城启元
7 郫筒 1788 9102 和韵美联墅、润弘丽都、蓝光映玥小区
8 犀浦 1590 14952 万科锦上扬华、邦泰朗境
9 东安湖 1543 17444 新希望天屿、东安首府、深业泰富广场
10 天府前湾 1340 20773 中海云缦名邸、天府合印、中海时光玖里
数据来源：中指数据
周期：2025年1月 至 2025年12月；
区县：锦江区,青羊区,金牛区,武侯区,成华区,龙泉驿区,青白江区,新都区,温江区,双流区,郫都区,新津区,高新区,天府新区成都直管区；
物业类型：普通住宅 建筑形态：非别墅
兴隆湖
麓山
天府
前湾
洪河
东安湖
斑竹园
郫筒
犀浦
国宾
光华新城
刚需产品主力成交板块向二圈层拓展，二圈层内刚需项目主要依靠降维打击的产品力与高性价比取得良好去化；
目前光华新城板块价值凸显，成交套数飙升至TOP1（主力成交项目来自星河WORLD·科创城、光华天玺、光华樾府等项目），其次为龙泉洪河板块与新都斑竹园板块。
宏观背景 土地市场 住宅市场表现住宅细分市场-【刚需产品】
- 东城金茂晓棠 -
实景起势（面积约4000㎡），商业呈现
“立体游园”景观体系
全明光厅入户,中央会所+架空层泛会所
......
以“未来社区”为蓝本，内外生活场景进行重构，形成多元“生态” 融合
7000㎡的扬华公园的一体化城市界面+立体景观叙事体系
书香会所+扬华书屋+盒子空间
......
刚需产品打造开启“平权时代”，
以改善级的空间、配套、精装、服务等通过均好性实现“低价不低质”。
- 万科锦上扬华 -
新规下更迭代的
功能空间和产品配置
园 林 景 观 化
会 所 标 配 化
服务人性化
......
成都城市宏观格局 土地市场表现 住宅市场表现住宅市场表现-【小结】
市场
住
GIXI2
宅
025
• 主城区整体价格坚挺，其中成华区供销齐升，表现亮眼，锦江区价格领跑。；
• 近郊整体供销规模收缩，其中温江、龙泉驿区以价换量，销量逆势上涨。
• 远郊市场已现筑底迹象，各城区间分化明显。
• 新规驱动下全域户均面积维稳，市场格局逐步固化。
• 主城区高价项目增多，拉升户均总价，区域价差持续分化。
• 高端客户购买力不减，产品供应激增，项目硬件细节不断突破，以个性化出圈；
• 首改面积下压，深改面积上探，板块分布全域主城化，产品打造无限趋近豪宅；
• 刚需客户分流至二圈层区域与二手房市场，成交集中二圈层板块，产品打造开启“平权时代”。
供销特征
区域特征
产品特征
成都新房成交领跑全国，核心区域表现稳
定，新入市项目品质升级带来价格分化。
• 大成都新房市场供销价同落，但仍领跑全国楼市；
细分市场
市
预
tekram p e r
场
判
noitcid
市场预判市场预判-【政策导向】
2026年楼市
持
情绪
续
导向
宽
以“
松
增信
政
心”
策
为核
筑
心，
牢
以持
市
续性
场
的政
稳
策组
定
合发
基
力与
础
舆论
。
导向维稳楼市。
-中央经济工作会议对26年经济工作定调及房地产相关内容-
权威定调并释放出强烈政策信号
地位再强调-“国民经济的重要产业”
属性重申-“房地产带有显著的金融资产属性” 政
策要发力-“政策要一次性给足，不能采取添
油战术”。
市场预判市场预判-【地产模式】
传统房
地
地产
产
发展
新
模式
模
已经
式
走到
下
了尽
，
头，
迎
购房
来
逻辑
好
也从
房
“有
子
没有
时
”到
代
“好
。
不好”。
核心转变 老模式 新模式
宏观背景 城市化快速增长、住房总量大规模增量扩张 城镇化稳定、住房存量提质增效
供需关系 总量短缺 总量基本平衡、结构性（好房子）供给不足
居民需求 “有没有” “好不好”
企业战略 “高负债、高杠杆、高周转” “高质量、低风险”
新老模式转变重点》》
70% 30%
拥挤老旧 品质
低质量
（存量大）
高质量
（潜力大）
城市
更新
去
库存
控增量
控质量
提品质
居住升级需求
超
未
4
来
亿
的
住
巨
房
大
升
机
级
会
的
，
需求》》 中国现有存量结构
市场预判市场预判-【板块分化】
板块价值梯队已逐渐形成共识并固化
TOP板块 金三
骑龙、麓湖
三级板块
其他
二级板块 蔡桥、崔-槐
茶花
廖家湾、洪河
光华新城等
一级板块
林家坝、三圣乡
二八、国宾
新川、武侯新城
（新川板块能级下滑，茶花板块能级跃升）
传统
楼
的板
市
块格
轮
局已
动
经发
下
生了
，
变化
高
，板
端
块价
板
值梯
块
队已
认
形成
知
了新
固
的共
化
识并
。
固化。
塔尖-锚点重定
头部梯队-有机会同频跳涨
腰部梯队-水涨船高/温和上涨
塔基梯队-短期维稳
边
际
递
减
式
传
导
市场预判-【高端市场】
数据来源：中指研究院，23年1月后拿地的单价4W+高端项目成交数据
6个
高端产品单价持续
市场
上
供应
探
增
，
量，
从
客户
物
池有
质
限
的
情况
“
下，
拥
单盘
有
成交
”
将
到
收缩
体
。
验的“享有”。
市场趋势：
大成都高端项目情况
成交套数(套) 成交项目（个）
• 高成本或将倒逼房价上涨，如金三建发海耀，楼面价破4W/㎡，标杆 3500 预计在售项
目25个
30
价格已突破8W/㎡； 3000 25
• 24-25年千万级豪宅成交“量价”均有所攀升，26年大量高端产品入 2500 在售项目
市后，预计价格有望再度突破。
2000
18个 20
产品趋势：
1500
1000
在售项目 853
15
10
• 主城豪宅化趋势、定制产品、强审美/多元化再升级，从比拼静态的、 500 301 5
物质的“拥有”，转向经营动态的、体验的“享有”；
• 典型项目：金融城三期贝宸S1，建发海耀，东大街板块国贸项目等。
0
2024 2025 2026
0
市场预判
市场预判市场预判-【改善市场】
• 产品迭代下，全域竞争更加激烈，首改客户全城对比越发挑
剔，“既要又要还要”特征越发鲜明；
• 2026年主城“5+2”区域，优质地块占比提升，低容积率、 高
配套地块成主流，吸引头部央国企争抢。
• 旧规项目逐步退出市场舞台，以新规项目做主导，项目单价
在企稳的基础上，根据项目实得率的抬升，单价略有上浮;
• 深改项目集中区域，以核心一二级板块为主，待入市项目如
蔡桥大悦城地块，崔槐龙湖、越秀地块等。
改善产品趋势：
• 新房全域新规产品将成为常态，同时置换效率受二手房制约，优“质”优“价”，预算范围内对产品力要求更高；
• 目前成都呈持续改善化态势，客户选择范围大，在总价范围内对产品要求“既要又要还要”，促使房企不断升级产 品
和服务；同时改善项目还需比拼“所见即所得”的社区运营与交付标准；
• 在新规板率的提升下，未来改善产品可能出现“缩面积、控总价”的情况。
全域
202
竞
6年
争
改善
或
市场
将
“核
加
心稳
剧
、
，
外围
从
平”
“
的分
拼
化格
概
局
念
下，
”
资源
到
与品
“
质是
拼
抗
兑
风险
现
关键
”
。
。
首改市场趋势： 深改市场趋势：
市场预判市场预判-【刚需市场】
产品趋势：
• 产品力升级将成为未来核心竞争力，以新规产品强势压制旧规，开启“平权”新时代；
• 主力面积90-120㎡，单价以下，刚需首置客户向二圈层外溢；
• 典型项目：龙泉驿洪河板块金茂晓棠三期，新都廖家湾板块嘉禾瑞府等。
新规传导至刚
刚
需
需
市
持续
场
被迫
，
挤压
形
分流
成
，
产
主城
品
二手
碾
房/
压
二圈
，
层新
旧
房二
规
选一
产
。
品以价换量。
市场趋势：
• 受到主城日益上涨的总价单价趋势，刚需新房被迫分流至二圈层，或转向主城性价比二手房；
• 刚需产品多分布于近郊非热门板块或远郊，均价面临多重压力；受市场库存高企、二手房价格挤压、区位配
套不足、以及交通轨道便利性欠佳等因素影响，部分项目或通过“以价换量”策略下调均价。
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
供应：成华区供应量最多，全年供应万㎡，部分区域出现断供；
成交：天府新区成交量排名第一，主力成交项目为双发天禧中心；
存量：天府新区、高新区、龙泉驿区及双流区存量高企，金牛区由于去化缓慢，去化周期较长，各区域平均去化周期突破90个月。
新增面积(万㎡)
销售面积(万㎡)
成交均价 13085 12083 11174 10608 9567 9317
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
2016-2025年公寓市场供销价走势
新增面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 成交均价
供应
2025年
成交
2025年
存量
2025年
万m²
环比↓ %
万m²
环比↓ %
万m²
环比↓ %
数据来源：中指数据库，数据截止时间为2025年12月31日，大成都包含成都主城区及近郊，供销存量为认购数据，均价为备案数据。
天
府
新
区
高
新
区
锦
江
区
青
羊
区
金
牛
区
武
侯
区
成
华
区
龙
泉
驿
区
双
流
区
新
都
区
温
江
区
郫
都
区
7847 10200
2025年各区域公寓供应情况
供应面积（万㎡）
0
5000
10000
15000
天
府
新
区
高
新
区
锦
江
区
青
羊
区
金
牛
区
武
侯
区
成
华
区
龙
泉
驿
区
双
流
区
新
都
区
温
江
区
郫
都
区
11397 10512
2025年各区域公寓成交情况
成交面积(万㎡） 成交均价（元/㎡）
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
天
府
新
区
高
新
区
锦
江
区
青
羊
区
金
牛
区
武
侯
区
成
华
区
龙
泉
驿
区
双
流
区
新
都
区
温
江
区
郫
都
区
主城区 近郊 主城区 近郊
2025各区域公寓存量情况
存量（万㎡） 去化周期（月）
主城区 近郊
公寓市场持续低迷，供应腰斩，成交量价持续下滑。
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
数据来源：中指数据，数据截止时间为2025年12月31日，大成都包含成都主城区及近郊，供销存量为认购数据，均价为备案数据。
小面积低总价公寓为成交主力，高端公寓市场触底。
8000元以下 8000-10000元 10000-15000元 15000-20000元 20000-25000元 25000-30000元 30000-35000元 35000-40000元 40000元以上
50㎡以下 5447 2308 2349 686 91 2 0 0 0
50-70㎡ 1591 763 962 88 42 31 5 4 0
70-90㎡ 649 173 206 9 15 11 1 1 0
90-110㎡ 411 193 164 12 0 2 2 0 1
110-130㎡ 198 62 71 34 23 3 2 0 1
130-150㎡ 37 29 7 49 52 10 3 6 2
150-170㎡ 17 5 11 29 36 16 4 4 0
170-200㎡ 3 4 25 4 4 2 1 2 2
200㎡以上 270 14 29 0 4 4 1 0 2
%
%
%
% %
%
%
%
%
%
%
%
%
%
0
5000
10000
15000
20000
25000
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
公寓价格与住宅价格比值
住宅成交价格（元/㎡） 公寓成交价格（元/㎡） 价格比
公寓产品逐渐从“住宅补充”退化为“边缘资产”，近五年公寓成交价格从住宅价格的74%降至48%；
目前小面积、低总价公寓为去化主力，若非极端预算限制，客户更青睐购买住宅产品；高端公寓产品成交触底。
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
公寓成交集中板块受住宅热度辐射，主要集中在城南、城东区域。
排名 板块
销售面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 存销比（年）
2025年 环比 2025年 环比 2025年 2024年
1 华阳 % 7038 -13%
2 华府 % 7356 -6%
3 新川 % 8244 -14%
4 桐梓林 % 13906 0%
5 锦江生态带 % 8332 2%
6 西河 % 6217 6%
7 二仙桥-八里庄 % 13106 7%
8 龙泉城区 % 5859 -2%
9 麓山 % 9260 -4%
10 东安湖 % 7573 -13%
两极分化明显，公寓去化量相对较高的板块与主城住宅热门板块趋同，成交均价环比普遍降低。
2025年公寓成交TOP10板块
金
融
城
光
华
新
城
大
源
新
川
西
河
怡
心
湖
华
阳
天
府
总
部
…
麓
山
西
航
港
大
面
斑
竹
园
东
安
湖
锦
江
生
态
带
营
门
口
天
府
总
部
…
海
峡
科
技
园
九
江
大
丰
红
牌
楼
成都公寓存量面积TOP20
存量面积（万㎡） 存销比
华府
华阳
新川
麓山
锦江生态带
二八
西河
桐梓林
东安湖
龙泉城区
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
数据来源：中指数据库，数据截止时为间2为0202年51年1月2月13日1，日大，大成都都包含成含成都主都城主区城及区近及郊近，郊，销供销存量为认购数据，均价为案备数案数。据。
新增面积(万㎡)
销售面积(万㎡)
成交均价 24604 26135 25771 16285 15391 15941 14779 17394
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
2016年-2025年商铺市场供销价走势
新增面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 成交均价 供应
2025年
成交
2025年
存量
2025年
万m²
环比↓ 31%
万m²
环比↓ %
万m²
环比↑ %
数据来源：中指数据，数据截止时间为2025年12月31日。大成都包含成都主城区及近郊，供销存量为认购数据，均价为备案数据。
12
10
8
6
4
2
0
天
府
新
区
高
新
区
锦
江
区
青
羊
区
金
牛
区
武
侯
区
成
华
区
龙
泉
驿
区
双
流
区
新
都
区
温
江
区
郫
都
区
25608 25567
2025年各区域商铺供应情况
供应面积（万㎡）
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
25
20
15
10
5
0
天
府
新
区
高
新
区
锦
江
区
青
羊
区
金
牛
区
武
侯
区
成
华
区
龙
泉
驿
区
双
流
区
新
都
区
温
江
区
郫
都
区
2025年各区域商铺成交情况
成交面积(万㎡） 成交均价（元/㎡）
300
250
200
150
100
50
0
90
75
60
45
30
15
0
天
府
新
区
高
新
区
锦
江
区
青
羊
区
金
牛
区
武
侯
区
成
华
区
龙
泉
驿
区
双
流
区
新
都
区
温
江
区
郫
都
区
主城区 近郊 主城区 近郊
2025各区域商铺存量情况
存量（万㎡） 去化周期（月）
主城区 近郊
商铺市场规模持续萎缩，供销同落，存量高企。
供应：供应逐年走低，2025年仅供应万㎡，环比下跌31%；
成交：成交持续收缩，2025年成交万㎡，环比下跌%，成交均价17394元/㎡，环比回升%；
存量：库存压力依然较大，整体去化周期约年。
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
金融城商铺成交量最高，销量断层领先；市场主力成交区域集中在城南
及部分二圈层板块。
排名 板块
销售面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 存销比（年）
2025年 环比 2025年 环比 2025年 2024年
1 金融城 % 24852 %
2 天东 % 21702 %
3 九江 % 7746 %
4 麓山 % 21394 %
5 三圣乡 % 17954 %
6 建设路 % 13468 %
7 新都新城 % 11222 %
8 双流牧马山 % 43205 %
9 斑竹园 % 7802 %
10 怡心湖 % 18187 %
2025年商铺成交TOP10板块
80
60
40
20
0
大
源
金
融
城
九
江
光
华
新
城
龙
泉
城
区
武
侯
新
城
西
河
新
繁
家
具
…
华
阳
斑
竹
园
西
航
港
木
兰
大
丰
新
川
郫
筒
科
学
城
兴
…
建
设
路
北
部
物
流
港
三
圣
乡
营
门
口
成都商铺存量面积TOP20
存量面积（万㎡） 存销比
数据来源：中指数据，数据截止时间为2025年12月31日。大成都包含成都主城区及近郊，供销存量为认购数据，均价为备案数据。
天东
九江
麓山
三圣乡
金融城
建设路
新都新城
双流牧马山
斑竹园
怡心湖
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
新增面积(万㎡)
销售面积(万㎡)
成交均价 11872 12283 12969 13297 12785 11524 12302 15408
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
20000
15000
10000
5000
0
2016-2025年市场写字楼供销价走势
新增面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 成交均价 供应
2025年
成交
2025年
存量
2025年
万m²
环比↑ %
万m²
环比↓ %
万m²
环比↑ %
数据来源：中指数据，数据截止时间为2025年12月31日。大成都包含成都主城区及近郊，供销存量为认购数据，均价为备案数据。
25
20
15
10
5
0
天
府
新
区
高
新
区
锦
江
区
青
羊
区
金
牛
区
武
侯
区
成
华
区
龙
泉
驿
区
双
流
区
新
都
区
温
江
区
郫
都
区
9966 12157
2025年各区域写字楼供应情况
供应面积（万㎡）
25000
20000
15000
10000
5000
0
25
20
15
10
5
0
天
府
新
区
高
新
区
锦
江
区
青
羊
区
金
牛
区
武
侯
区
成
华
区
龙
泉
驿
区
双
流
区
新
都
区
温
江
区
郫
都
区
2025年各区域写字楼成交情况
成交面积(万㎡） 成交均价（元/㎡）
45
30
15
0
90
锦
江
区
成
华
区
金
牛
区
青
羊
区
武
侯
区
高
新
区
天
府
新
区
双
流
区
温
江
区
龙
泉
驿
郫
都
区
新
都
区
2025各区域写字楼存量情况
存量（万㎡） 去化周期（月）
近郊
75
城区
60
主城区 近郊 主城区 主近郊
写字楼依旧处于供过于求状态，优质项目入市带动均价上涨。
供应：2025年写字楼供应持续上涨，远超市场需求量；
成交：2025年写字楼成交继续收缩，全年成交万㎡，环比下跌%；
存量：市场供过于求，库存量持续上涨，目前去化周期约年。
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
排名 板块
销售面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 存销比（年）
2025年 环比 2025年 环比 2025年 2024年
1 麓山 - 10976 % -
2 金融城三期 10860% 18292 %
3 怡心湖 - - - -
4 白鹭湾 -71% 13882 %
5 攀成钢 40% 14683 %
6 大源 -27% 10989 %
7 郫筒 39% 4172 %
8 锦江生态带 659% 8014 %
9 东安湖 - - - -
10 武侯新城 4433% 16359 %
100
80
60
40
20
0
大
源
科
学
城
兴
…
建
设
路
外
光
华
天
府
总
部
…
光
华
新
城
内
环
锦
江
…
新
川
金
融
城
华
阳
内
环
青
羊
…
武
侯
新
城
营
门
口
新
南
天
地
麓
山
人
南
片
区
天
府
总
部
…
郫
筒
永
宁
斑
竹
园
存量面积（万㎡） 存销比
成都写字楼存量面积TOP20
数据来源：中指数据，数据截止时间为2025年12月31日。大成都包含成都主城区及近郊，供销存量为认购数据，均价为备案数据。
成交板块聚焦一圈层，以城南区域为主，受个别项目大宗成交影响较大。
从板块排名来看，麓山位居第一，主力成交项目为麓山国际社区；
从存量端口来看，各区域仍以去库存为主，其中大源存量最高，约90万㎡。
2025年写字楼成交TOP10板块
麓山
金三
白鹭湾
攀成钢
大源
郫筒
怡心湖
锦江生态带
东安湖
武侯新城
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
公寓市场持续低迷，供应腰斩，成交量价持续下滑，成交量较高的板块主要承接住宅溢出效应，受住宅热度辐射，主要集
中在城南、城东区域，价格多在万元/㎡之间，仅为区域住宅的30%-40%。
公
市场
寓
公寓市场体量持续减少，供应收缩，成交震荡
下行，价格持续下滑。
供应逐年走低，2025年仅供应万㎡，环比下跌31%；成交持续收缩，2025年成交万㎡，环比下跌%，成
交均价17394元/㎡，环比回升%；
商
市场
铺
商业市场饱和，供销规模持续萎缩，去库存压
力大。
写字楼
市场
写字楼依旧处于供过于求状态，优质项目入市
带动均价上涨。
2025年写字楼供应持续上涨，远超市场需求量，市场供过于求，库存量持续上涨，目前去化周期约年。
公寓附录-【商办市场】 商业 写字楼
发 展 顾 问 中 心 出 品
