第2章 世界各国的房地产金融体系
国外住房金融体系概述
美国的资本市场模式
德国的合同储蓄模式
日本的住房金融体系
新加坡的强制储蓄模式
国外住房金融体系概述
住房金融体系中的核心问题
住房金融资金的筹集
住房贷款发放
资产与负债之间的风险管理
政府和市场之间的关系
国际住房金融体系的分类
多样化和全球化
利用资本市场
打破封闭运行
发展趋势
开放式
封闭为主
封闭式
运行特征
弱
强
中
政府作用
市场化
与市场利率挂钩但较低；固定
低进低出、稳定
利率
资本市场
工资收入
股本投入、储蓄
资金来源
美国、加拿大、丹麦
新加坡、巴西
英国、德国
代表国家
通过资本市场
政府用强制手段
通过契约
筹措资金
资本市场模式
强制储蓄模式
合同储蓄模式
分类
美国的房地产金融体系
在美国，参与住房贷款的金融机构主要有：节俭机构（储蓄信贷机构）、商业银行、人寿保险公司、抵押银行等。
节俭机构
有两种形式： --储蓄贷款协会（S&L）
--互助储蓄银行（MBS）
节俭机构是互助合作性质的住宅金融机构，其储户相当于股东，其收益取决于贷款业务的质量。
节俭机构的经营活动主要是通过吸收客户小额储蓄存款，来发放居民住房抵押贷款。
联邦住房贷款银行体系
20世纪30年代美国开始将住房金融和一般金融市场隔离开来，建立了类似商业银行管理体制的住房金融体制。
抵押贷款二级市场
抵押贷款二级市场，即发行以住房抵押贷款为基础的债券的市场。
住房抵押贷款二级市场，为住房抵押贷款提供了新的融资渠道，为住房市场和一般资本市场之间提供了直接联系。
FNMA，GNMA和FHLMC是美国住房抵押贷款二级市场的三大主力。
联邦住房贷款银行委员会
12家区域性联邦住房贷款银行
联邦储蓄和贷款保险公司
联邦住房管理局
退伍军人管理局
节俭机构
抵押贷款
监管
监管
保险
保险
担保
联邦住房贷款
银行体系
附属
资本市场
联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)
政府国民抵押贷款协会(GNMA)
联邦国民抵押贷款协会(FNMA)
出售
出售
出售
出售
出售
美国房地产金融体系的发展
20世纪70年代末以前，节俭机构能保持占据抵押贷款市场50%的份额
70年代末至80年代，节俭机构经历了一系列危机，之后大量倒闭
之后，节俭机构在抵押贷款中的份额下降，商业银行的份额逐渐增加
70年代开始，在政府支持下，二级抵押市场迅速发展，到90年代其占住房抵押总资产的比重逐渐超过了一级抵押市场。
商业银行抵押贷款业务超过节俭机构, 二级抵押贷款市场余额超过一级贷款市场余额
德国的房地产金融体系
建房互助储蓄信贷社
德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段：
1）储蓄阶段：居民订立住房储蓄合同，商定住房储蓄金额。之后，按规定有规律的存款；存款利率固定，且低于市场利率，不受市场利率变化的影响。
政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
2）贷款阶段：当存款额达到合同金额的一半后，按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为：专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。
特点：是一个封闭式体系，不受一般金融市场的影响
德国抵押银行
德国抵押银行主要发放长期贷款，住宅贷款约占其总贷款的50%左右。
其资金主要通过发行债券筹集，
其抵押贷款，放贷额度相对于抵押财产价值偏低，期限较长。
德国的房地产金融体系及发展
德国的银行体系形成了混业型和全能化的制度特征。
在房地产金融体系方面，形成储蓄银行、抵押银行和信贷合作社等一般性金融机构与建房互助储蓄信贷社这样的专业房地产金融机构共同参与房地产贷款市场的体系
但建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构，大多是商业银行或储蓄银行的附属机构；也没有独立的监管体系，未形成相对独立的房地产金融体系。
/
10%
其他机构
/
10%
特别信贷银行
13%
9%
信用社
11%
19%
建房互助储蓄信贷社
22%
24%
储蓄银行
30%
28%
抵押银行
市场占有率
1990年
市场占有率
1983年
金融机构
德国参与住房金融的机构持有抵押贷款情况
在近年来德国房地产金融的发展中，建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。
其原因主要是：
1）政府政策的支持和补贴的力度下降
2）外部经营环境的变化以及行业竞争
日本房地产金融体系
住宅金融公库
住宅金融公库是日本政府金融机构的组成部分。它成立于二战之后，其目的是为向那些从其他金融机构融通住宅建设等资金有困难的个人或单位提供贷款。
其特点有：
也不直接发放贷款，把业务委托给民间金融机构和地方公共团体。
自身不吸收存款，而是主要通过政府的邮政储蓄系统筹集资金。
1990年日本住房金融公库资产负债表
100
397,406
总计
100
400,761
总计
630
其他
5,245
宅地建造贷款
972
资本金
3,560
开发住宅贷款
268
储备金
11,580
改造住宅贷款
6,184
债券
32,735
租赁住宅贷款
5,756
人寿和年金保险
349,656
个人住宅贷款
387,581
信托基金局贷款
比例
（%）
款额
(亿日元)
资产
比例
（%）
款额
(亿日元)
负债
有较强的政策性，体现在：
1） 只对适度面积住房贷款
2） 有最大贷款额限制
3） 利率根据借款人收入高低和住房大小决定
住宅金融公库的融资渠道—邮政储蓄
日本的邮政储蓄系统由政府垄断经营。邮政储蓄存款是利率固定，半年计复利，存期10年的存款。
它有两个特点：
1）高流动性：半年后可自由提取
2）高利率：半年复利、10年期限
这两个特点间是矛盾的，而矛盾的背后是政府提供巨额补贴的结果。
新加坡的房地产金融体系
中央公积金局
中央公积金制度是一项强制性的、长期的储蓄制度。
1968年，政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房（称为“组屋”），公积金制度开始与住房发展相结合，成为综合性社会保障制度。（养老、医疗、住房）
其政策性体现在：居民用公积金购买的公共住房价格低于市价；而初次购买有贷款利率的优惠。
中央公积金局分别向住房建设和购买住房融资：
住房建设融资：
购买国家投资局发行的债券，帮助政府建造组屋。
直接向住房建筑承包商提供贷款。
购买住房融资：
动用全部普通户头的存款，加上每月将要交纳的公积金来买住宅发展局的组屋；
动用公积金存款支付购房首期款；
支取公积金存款偿还银行贷款本息。
新加坡的房地产金融体系及发展
新加坡的房地产金融是公积金制度和住房抵押贷款相结合的。
对中低收入家庭：主要通过公积金的支持购买政府提供的组屋
对中高收入家庭：主要通过邮政储蓄银行等金融机构的贷款来买商品住房。
新加坡的公积金制度和住房贷款相互补充，得到了很好的发展。
