41
x
x
x
x
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C
0
3
荣安集团总部大厦
平均售价：元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
以自用为主；
出租自用部分之外的办公楼，预计基本为
相关企业；
紧邻城市公园，具有一定的城市景观；
主要是开发商及关联企业自用；
物业品质一般，如层高、单层面积、体量等；
物业管理预期一般；
物业简介
位于钱江新城五星路交城星路
预计2009前交付
开发商：杭州荣安置业有限公司
建筑设计：宁波民用建筑设计公司
共26层，高约100米；
地面建筑面积约28770平方米，其中办公楼面积：25450平方米；
办公楼标准层面积：1100平方米；净层高：米
车位：；客梯：共部
42
x
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x
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C
0
3
宏程国际大厦
平均售价：元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
预计主要为浙江本土企业；
部分自用；
位于杭州未来的CBD钱江新城的核心地带；
东临世纪公园，景观良好；
散售；
距离地铁较远；
先期入市，存在较长的市场培育期；
零售主沿街面设置在非主干道上，可视性受到
限制；
入市时间过早，商业氛围不成熟，招商可能存
在一定困难。
物业简介
位于钱江新城香樟路与剧院路交叉口
预计2009交付
开发商：杭州宏程房地产开发有限公司
建筑设计：中国美术学院风景建筑设计院；浙江省建筑设计院
共约35层，高约150米；
地面建筑面积约55107平方米，其中办公楼面积：46036平方米；零售
面积约6000平方米
办公楼标准层面积：1500平方米；净层高：米
车位：323；客梯：共10部；VRV中央空调
43
x
x
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x
C
0
3
国际时代广场
平均售价：元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
预计主要为浙江本土企业；
行业以广告、外贸、建筑等为多；
综合开发项目，具有一定的协同效应；
地铁上盖；
开发商大型高端办公物业的开发经验稍显不足；
从设计上即针对小型客户：“酒店式办公”；
层高相对较低；
体量较大，零售发挥空间较大；
零售部分夹在三幢楼之间，沿街面被割裂；
物业简介
位于钱江新城富春路交城星路
预计2010年交付
开发商：浙江鑫亚建设投资开发有限公司
建筑设计：浙江大学设计院
共41层，高约160米；
地面建筑面积约199,628平方米，其中办公楼面积：134360平方米；零
售面积约24000平方米
办公楼标准层面积：1500平方米；净层高：米
车位：956个；客梯：共20部
44
x
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x
x
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C
0
3
华联UDC时代广场
平均售价：元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
预计入驻企业比较多元化；
直面钱塘江，拥有钱塘江景观优势；
开发商具有相对丰富的开发经验；
知名的建筑设计；
距离地铁有一定的距离；
单层面积较小；
零售部分为1-3层，层数较少，可能定位于商业
街区，定位较大众化。
与公共绿地紧邻，人流容易交叉。
物业简介
位于钱江新城新业路交之江路
预计2010年交付
开发商：华联发展集团出资，杭州华联置业有限公司
建筑设计：德国GMP；浙江城建设计集团
共34层，高约133米；
地面建筑面积约122781平方米，其中办公楼面积：104000平方米；零
售面积约8000平方米
办公楼标准层面积：1400平方米；净层高：米
车位：500；客梯：共16部
45
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x
C
0
3
圣奥中央商务大厦
平均售价：元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
开发商保留部分自用；
关联企业使用；
可视性好；
车行交通比较便利
散售；
主要是开发商及关联企业自用；
裙楼部分为家俱展厅，可能会影响物业的品质
物业简介
位于钱江新城市民街与丹桂街交叉口
预计2009交付
开发商：浙江圣奥置业公司
建筑设计：同济大学建筑设计研究院
共37层，高约150米；
地面建筑面积约60000平方米，其中办公楼面积：51300平方米；
办公楼标准层面积：1300平方米；净层高：米
车位：；客梯：共8部
46
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C
0
3
钱江商务广场
平均售价： 元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
预计主要为浙江本土企业；
部分由开发商自用；
知名的建筑设计；
车行交通比较方便；
散售；
位置相对偏离市民中心等标志性建筑；
靠近高架道路，影响形象；
紧邻住宅区和学校等公共设施，商业氛围相对
薄弱；
定位于商务配套，零售辐射力较弱；
物业简介
位于钱江新城清江路交之江路
预计2009年交付
开发商：浙江金基置业有限公司
建筑设计：德国GMP建筑师事务所
共32层，高约150米；
地面建筑面积约18万平方米，其中办公楼面积：45000平方米；零售
面积约6000平方米
办公楼标准层面积：1500平方米；净层高：米
车位：；客梯：共部
47
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x
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x
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C
0
3
东杭大厦
平均售价：元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
开发商自用较多部分；
各类浙江企业；
紧邻城市森林公园，景观较好；
标准层面积小；
净层高较低；
办公楼总体量较小；
零售部分为配套商业，目前可甄别出来的业态
包括银行、餐饮和娱乐，业态相对较为单一，
同质竞争激烈。
物业简介
位于钱江新城城星路
预计2009年交付
开发商：浙江东杭房地产开发有限公司
建筑设计：中国联合工程有限公司
共25层，高约100米；
地面建筑面积约35216平方米，其中办公楼面积：约19300平方米；零
售面积约6250平方米
办公楼标准层面积：1250平方米；净层高：米
车位：201 ；客梯：共部
48
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x
x
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C
0
3
蓝鲸国际
平均售价：约18000 元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
交通银行购买了其中一栋物业；
其他部分预计主要为浙江本土企业；
部分自用；
面对钱塘江，具有景观优势；
综合开发项目，具有协同效应；
交通银行可以提升项目形象；
散售；
距离地铁较远；
物业简介
位于钱江新城庆春东路交之江路
预计2009年交付
开发商：钱塘房产有限公司
建筑设计：中国联合工程公司/顾问：Gensler建筑设计事务所
共40层，高约150米；
地面建筑面积约124153平方米，其中办公楼面积：61556平方米；基本
无零售
办公楼标准层面积：500-1500平方米；净层高：米
车位：约270 ；客梯：
49
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C
0
3
迪凯国际中心
平均售价：约22000 元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
预计主要为来自浙江的开发商关联企业；
物业比较方正，得房率较高；
项目散售给开发商的关联客户，将影响物业的整
体品质；
单层面积较小；入市时配套设施尚不完善；
零售部分为商务配套，业态组合涵盖服装零售、
西餐、银行、娱乐等，未能与大型零售形成有效
错位；
体量较小，零售辐射能力有限；
物业简介
位于钱江新城丹桂路交四季路
预计 2008年交付
开发商：浙江迪凯房地产有限公司
建筑设计：加拿大ACA建筑事务所/浙江城建设计集团有限公司
共40层，高约165米；
地面建筑面积约60684平方米，其中办公楼面积：51156平方米；零售
面积约1000平方米
办公楼标准层面积：1421平方米；净层高：米
车位：400；客梯：共8部
50
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C
0
3
万银国际广场
物业简介
位于钱江新城富春路交庆春东路
预计2010年交付
开发商：丽水万地集团与杭州银帝投资开发有限公司
建筑设计：浙江大学建筑设计研究院
41层；楼高约175米
地面建筑面积约64818，其中办公楼面积：59,552平方米；
标准层面积：约 1670平方米；净层高：约米
车位：600个；客梯：16部；
平均售价：预计售价18,000-20,000元/平米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
物业管理费：
市场指标
主要租户
项目评价
预计将主要是浙江本土客户
约4-5个顶端楼层将保留自用
顶部开设为“浙商俱乐部”
项目比较方正，易于使用
开发商由较小的私营企业组合而成，开发经验
缺乏
在每层两端设置有四个洗手间，反映开发商以
江浙的中小企业为目标客户群体，但影响长期
的品质
正式销售还未启动；但据悉内部认购已经超过
70%
51
x
x
x
x
x
C
0
3
亚包大厦
平均售价：元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
倾向于包装类企业；
获取土地的成本较低；
开发商经验和资金均存在一定的困难；
项目前途存在一定的不确定性；
物业简介
位于钱江新城富春路交清江路
预计于2010交付
开发商：亚洲包装中心
建筑设计：浙江省建筑设计院
共45层，高约180米；
地面建筑面积约179000平方米，其中办公楼面积119000平方米；零售
部分不详
办公楼标准层面积：1565平方米；净层高：米
车位：；客梯：共部
52
x
x
x
x
x
C
0
3
万象城
平均售价：写字楼只租不售或者整体出售
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
预计租户（行业及地域来源）将会比较多
元化
地铁上盖；
品牌开发商；
综合开发，具有协同效应；
超大型购物中心是否能够获得预想的成功需要时
间的验证；
目前招商情况良好，引进了外资百货和知名零售、
餐饮、娱乐主力店，辐射能力强；
有较为成熟的商场运营经验；
物业简介
位于钱江新城江锦路、富春路
2013前全部交付
开发商：华润(集团)有限公司/新鸿基地产发展有限公司
建筑设计： (美国)凯里森建筑事务所
高约160米；
总建筑面积约800000平方米，其中办公楼面积：110000平方米；零售
面积为240000平方米
办公楼标准层面积：约2000平方米；净层高：米
车位：；客梯：共部
53
x
x
x
x
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C
0
3
中华航空大厦
平均售价：写字楼：18000-20000 元/平方米
商铺：27000元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
倾向航空类相关企业；
部分由开发商自用（如服装类企业）；
租户选择性比较明显，市场风险较小；
散售；
租户预计与航空业相关，但实际上对租户没有
硬性的约束；
处在裙楼中央，景观欠佳；
商业部分主要为配套零售，设有员工餐厅和娱
乐健身等，定位中低档，基本只能覆盖本物业
的办公人群。
物业简介
位于钱江新城西侧，靠近清江路
预计于2011年交付
开发商：钱塘航空有限公司/浙江一统实业有限公司
建筑设计：
共37层，高约156米；
地面建筑面积约102715平方米，其中办公楼面积：80000平方米；零售
面积约13000平方米
办公楼标准层面积：约1500平方米；净层高：米
车位：；客梯：共部
54
x
x
x
x
x
C
0
3
来福士广场
平均售价：写字楼只租不售或者整体出售
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
预计租户来源（行业及地域）比较多元
化；
品牌开发商；
综合开发，具有协同效应；
紧靠市民中心等公建设施，位置佳；
非地铁上盖，降低了便利性
品牌效应较强，定位清晰，业态组合有特色；
沿街面良好，广告效应明显；
物业简介
位于钱江新城富春路交新业路
预计2012年交付
开发商：新加坡凯德置地有限公司
建筑设计：国际知名建筑设计
共层，高约米；
总建筑面积约280000平方米，其中办公楼面积约60000平方米；零售面
积约80000平方米
办公楼标准层面积：预计约2000平方米；净层高：米以上
车位：；客梯：共部
55
x
x
x
x
x
C
0
3
高德置地项目
平均售价：元/平方米
租金成交价：N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：元/平方米/月
市场指标
主要租户
项目评价
预计比较多元化
紧邻地铁入口；
七星级酒店的品牌效应明显；
超星级酒店是否得到市场的认可仍然需要时间
验证；
零售部分定位为“恒隆广场”，为目前杭州市场
上最高，但开发商实力和品牌无明显优势；
其零售影响力取决于业态组合；
物业简介
位于钱江新城富春路交解放东路
前交付
开发商：高德置地有限公司
建筑设计：SOM建筑设计
共层，高约米；
总建筑面积约300000平方米，其中办公楼面积：约8万平方米；零售
面积约5万平方米，七星级酒店约15万平方米
办公楼标准层面积：预计2000平方米左右；净层高：米
车位：；客梯：共部
56
x
x
x
x
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C
0
3
赞成-太和广场
物业简介
位于钱江新城复兴地区，飞云江路
1期约于年交付
开发商：浙江经纬房地产开发有限公司
建筑设计：香港王董国际
物业管理服务：未定
共24层，约100米
地面建筑面积约万平方米，其中办公面积约120000平方米
标准层面积：700-1400平方米；净层高：约米
车位：600个；客梯： 1期共6部；2期12部
平均售价：元/平米
租金成交价： N/A
空置率：N/A
估算物业管理费：N/A
市场指标
主要租户
项目评价
部分自用
其他本土的浙江企业
景观资源丰富（钱塘江、紫阳山、城市公园
等）；
交通便利，紧靠复兴大桥；
与高档江景公寓、商业设施形成一定的协同效
应；
距离中央商务区仍有距离，比较孤立；
主要是散售，影响长期的使用品质
零售商业以街区式商业为主；
周边多为住宅配套，对其零售商业定位有较大
影响。
57
x
x
x
x
x
C
0
3
项目分析总结
标准层面积：钱江新城目前在建项目的标准层基本都在1100平方米到1800平方米，而以1500平方
米左右的居多，少数项目的标准层面积预计将会超过1800平方米，达到2000平方米左右。
净高：竞争性项目的层高大多在米到米之间，其中少部分项目会超过米。
空调配备：所有项目均将配备中央空调，而且很多项目采用知名品牌。
大堂：几乎所有项目都配备了挑高的豪华大堂。
建筑设计：大部分项目均邀请浙江本土的建筑设计院对项目进行设计，少数项目与国际知名的建
筑设计进行合作。
租售策略：大部分项目采用直接出售的方式来推广项目，以便尽快回收成本。只有少数项目主动
采取出租策略。
目标客户：除少数项目如万象城等全部进入市场以外，其他项目均有一定比例的物业由开发商自
用。剩余部分则优先销售给开发商的关联企业，之后才会进入市场销售，所以主流的目标客户仍
然是浙江企业，特别是杭州企业。
综合评价：与杭州市场现有的办公楼相比，钱江新城在建项目的品质具有了很大的提升，但在租
售策略等方面仍然有待提高。
x
x
x
x
x
C
0
3
二. 杭州租户特征研究
59
x
x
x
x
x
C
0
3
17%
66%
17%
1种 2种 3及3种以上
租户研究一：杭州办公楼户型特征分析
杭州办公楼最小单元面积在100-200平方米以下的写字楼占
比最多，达到36%
最小单元面积在300平方米以上的占比最少，为11%
32%
36%
21%
11%
100 平方米以下 100-200平方米
200-300平方米 300平方以上
杭州办公楼最小单元面积分析
21%
37%
21%
21%
200平方米以下 200-300平方米
300平方以上 500平方米
杭州办公楼最大单元面积分析
杭州办公楼最大单元面积在200-300 平方米的写字楼占比最
多，达到37%
其他多种单元面积各占两成左右
标准层户型数量分析
杭州办公楼标准层户型有2种的最多，占了66%
单一户型，3及3种以上户型的占比均较少
¾ 三个甲级写字楼，最小单元面积各异，嘉华国际商务中心为100平方米、广利大厦
为140平方米左右，公元大厦为210平方米
¾ 乙级写字楼的最小单元面积平均160平方米左右
¾ 建国北路区域的单元面积均比较大，最小单元面积都在150平方米以上，其他区域
各种户型种类均比较多
60
x
x
x
x
x
C
0
3
5
4
11
嘉华国际商务中心 嘉德广场 广利大厦
租户研究二：世界500强企业驻杭特征分析
世界500强驻杭企业共有106家，主要分布在杭州六大商务
区与三大开发区
生产型企业大部分集中在开发区，服务性企业以及企业办
事处主要分布在商务区
六大商务区中，进驻在黄龙的500强企业最多
银行等金融企业集中在庆春路
甲级 甲级
嘉华国际商务中心、嘉德广场、广利大厦成为最受青睐
500强企业倾向于进驻甲级写字楼
开发区
39%
其他
24%
商务区
37%
开发区 其他 商务区
世界500强企业驻杭分布
世界500强企业驻杭商务区数量分布
世界500强驻杭企业最青睐的写字楼
20
11
3 2 2
黄龙 庆春路 建国北路 文教区 武林
61
x
x
x
x
x
C
0
3
租户研究三：浙江100强企业分布特征
浙江百强企业中，杭州企业最多，有41家，其次为宁波、绍兴
浙江百强企业驻杭的，有46%分布在商务区，其他位于开发区、
城郊等地
六大商务区中，黄龙、武林的百强企业较多，科技类企业在文
教区
浙江百强企业很少租赁写字楼，多数企业有自己厂房或办公楼
浙江100强企业地区分布 浙江100强企业驻杭分布
41
24
19
7
3 2 1 1 1 1
杭州 宁波 绍兴 温州 台州 嘉兴 湖州 金华 丽水 衢州
浙江100强企业在杭州商务区的数量分布
6
5
3 3
1 1
黄龙 武林 庆春路 文教区 朝晖路 建国北路
商务区
46%
其他
54%
62
x
x
x
x
x
C
0
3
租户研究四：杭州100强企业分布特征
杭州百强企业中，萧山区企业最多，有46家
杭州百强企业有17家位于杭州商务区
杭州百强企业中，工业企业占90家，商贸企业占10家
工业企业大多位于开发区、城郊等地
商贸企业大多位于商务区，多数企业有自己的办公楼
17家杭州百强企业位于商务区，武林、文教区、黄龙的企业数
占前三位
武林区的6家企业均为均为百货商贸企业
杭州百强企业很少租赁办公楼
杭州100强分布
萧山
46% 商务区
17%
其他
37%
6
4
3
2
1 1
武林 文教区 黄龙 庆春路 建国北路 朝晖路
杭州100强企业在商务区的数量分布
63
x
x
x
x
x
C
0
3
租户研究总结
杭州办公楼户型特征分析显示：最小单元面积在100-200平方米以下的写字楼占比最多，达到36%，300平方米以上的占
比最少，为11%；最大单元面积在200-300 平方米的写字楼占比最多，达到37%，其他多种单元面积各占两成左右；此
外，办公楼标准层户型数量方面，有2种的最多，占了66%，单一户型、3及3种以上户型的占比均较少。
杭州百强企业中萧山区企业最多，有46家，百强企业的构成是工业企业90家，大多位于开发区、城郊等地；商贸企业
10家，大多位于商务区，多数企业有自己的办公楼。此外，杭州百强企业有17家位于杭州商务区，武林、文教区、黄
龙的企业数占前三位，武林区的6家企业均为均为百货商贸企业。调查显示，杭州百强企业很少租赁办公楼。
浙江百强企业中杭州企业最多，有41家，其中驻杭的有46%分布在商务区—黄龙、武林最多，其他位于开发区、城郊
等地，科技类企业则在文教区。总的来说，浙江百强企业很少租赁写字楼，多数企业有自己厂房或办公楼。
世界500强驻杭企业共有106家，大多倾向于进驻甲级写字楼，其中生产型企业大部分集中在开发区，服务性企业以及
企业办事处主要分布在商务区。在六大商务区中，进驻在黄龙的500强企业最多，而银行等金融企业则集中在庆春路。
嘉华国际商务中心、嘉德广场、广利大厦成为最受青睐办公选择。
x
x
x
x
x
C
0
3
三. 国际国内案例分析
65
x
x
x
x
x
C
0
3
香港国际金融中心二期
物业简介
位置：香港中环商业核心区，坐落在维多利亚港海旁
业主：香港地下铁路公司
发展商：国际金融中心发展公司
建筑特色：该项目的设计简洁、稳固，巨型尖顶式建筑环抱城市和海港全景，顶
部的皇冠式设计颇具雕刻美感
建筑设计：Cesar Pelli / Rocco Design Ltd
2003年6月完成
共88层，高度为420米
地面建筑面积为万平方米，其中：
办公 c. 149,000平方米
商场 c. 71,000平方米
酒店： 399间客房（估计32000平方米）
服务式公寓：519套公寓（估计42000平方米）
标准层面积2600平方米，普通办公楼层高米
42部大型高速电梯，14部大型高速电梯，3部货物电梯
VAV中央空调
架空地板
66
x
x
x
x
x
C
0
3
香港国际金融中心二期
办公楼租户组合
主要租户：Ernst & Young, UBS Warburg, BNP,
Nomura, Lehman Brothers, Henderson Land
Development, Hong Kong Monetary Authority
办公楼市场表现
租金报价：美元/平方米/天（建筑面积）
实际成交价： USD 美元/平方米/天（建筑面积）
空置率：%
租赁期：租赁工作始于2002年，在投入使用时租%，目前
达到几乎满租
物业管理费：美元/平方米/月(可出租面积)
零售市场表现
零售店铺租金HKD400-600／平方尺／月
餐饮租金HKD40-50／平方尺／月
空置率：0%
租赁期：租赁工作始于2001年，在投入使用时租
70%，目前达到几乎满租
物业管理费：HKD12/平方尺/月
零售业态及租户组合
零售业态：零售、餐饮、娱乐、服务
（百货1家，占总数的%；零售126家,占总数
的%；餐饮40家，占总数的%；娱乐2
家，占总数的%；服务22家，占总数的%）
租户组合：Lane Crawford, Palace IFC Cinema & café,
Pure Fitness, Versace, Prada, ESCADA, BOSS Hugo
Boss, BALLY, Kenzo, Prada, D&G, Burberry, LOEWE,
Mango, Zara
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香港国际金融中心二期
酒店项目相关信息
运营商：四季酒店集团
开业年份：2005
档次：五星级
2007年日平均房价（估计）：HKD
2,500-3,000
2007年入住率（估计）：75-79%
客源市场（估计）：70%商务/25%会
展及奖励旅游/5%休闲旅游
服务式公寓项目相关信息
运营商：四季酒店集团
开业年份：2005
租金报价：
¾开间：HKD45,000- 56,000/月
¾一居室：HKD63,000-93,000/月
¾二居室：HKD 102,000 – 125,000/月
¾三居室：HKD 172,000 – 190,000/月
客源市场特点：以商务长住客人为主，
休闲旅游客人比重很小
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香港国际金融中心二期
资料来源：仲量联行战略顾问部
项目评价（办公楼）
位于香港中环商业核心区，中环长期缺少高品质办公楼供应
优秀的物业品质、成熟的市场推广和完善的物业管理
地标性建筑（香港最高楼，独特的建筑风格和优越的地理位置）
少数拥有顶级品质的大楼之一
需求旺盛（开盘仅1年出租率达到80%。2005年9月底接近满租）
租金持续增长（代表目前香港最高租金水平）
交通便捷，且与中心地下人行通道连接
业主拥有丰富的甲级写字楼管理经验
项目评价（酒店及服务式公寓）
位于位于香港中环商业核心区，毗邻众多的高端潜在客户
酒店和服务式公寓通过长短租结合的方式满足各类型客户的居住需要
四季酒店的高端品牌为整个项目成为高端项目奠定了良好基础，同时，为办公楼和零售提供协同效应
项目评价（零售）
业态组合丰富，提供一站式购物体验
众多高品质租户，高端时尚品牌汇聚，具有强大的品牌号召力
优良的人流组织动线
提供高效便捷的客户服务
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太古广场（一及二期）
资料来源：仲量联行战略顾问部
物业简介
位置：香港金钟道88号，位于金钟地铁站上方，是香港及九龙两条地铁线的交汇站
发展商和投资商：太古地产有限公司
建筑特色：建筑外型简洁明快，矩形的外型上有锯齿状的建筑结构，不同建筑之间相互呼应
建筑设计：香港王欧阳建筑设计事务所
完工日期：太古广场一期于1988年开业，太古广场二期于1991年开业
项目组成：
一期写字楼40层，162米，万豪酒店50层(602间客房) ，米；
二期一栋56层，米（写字楼设于7-35楼，香格里拉酒店设于39-56楼，共565间客房），
港丽酒店61层，199米（11-37楼为酒店式公寓共270间，40-61层为港丽酒店，513间客房）。
500多个地下停车位
1-2期地面建筑面积约为万平方米，其中：
办公楼层面积：c. 万平方米
商场面积：c. 万平方米
酒店面积：c. 15万平方米
办公楼标准层面积
一期：1,858-2,043平方米，层高米
二期： 1,951-2,043平方米，层高米
目前香港的主流层高米
一座20部载客电梯，二座19部载客电梯
VAV中央空调
无架空地板
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资料来源：仲量联行战略顾问部
办公楼市场表现
租金价格：美元/平方米/天或80港元/平
方尺/月（建筑面积）
空置率：0%，低于全市核心CBD平均水平%
物业管理费：美元/平方米/月（港
元/平方尺/月）
办公楼租户组合
主要租户：超过60%为Natixis、世界银行
香港办事处和惠理基金等银行、证券等金
融类企业
零售市场表现
零售店铺租金HKD300-400／平方尺／月
餐饮租金HKD60-150／平方尺／月
空置率：0%
租赁期：1988年开业时租70%，但业主给予相当大优惠，
部分店铺的免租期长达１年，目前满租状态，且有相当
多的租户希望进驻
物业管理费：HKD15/平方尺/月
零售业态及租户组合
零售业态：零售、餐饮、娱乐、服务
（百货2家，占总数的；零售110家，占总
数的%；餐饮9家，占总数的%；娱乐
1家，占总数的%；服务14家，占总数的
%）
租户组合：香港西武,Lane Crawford, AMC
Pacific Place, 彩蝶轩, 屈臣氏, Celine, Chloe,
Fendi, burberry, Tiffany &Co., , Agnes b, Dunhill,
Mont blanc, Lens Crafters,世界画廊
太古广场（一及二期）
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资料来源：仲量联行战略顾问部
酒店项目相关资料
JW万豪酒店
¾酒店管理公司：万豪酒店集团
¾开业年份：1988
¾档次：五星级
¾2007年日平均房价（估计）：HKD 2,000-2,500
¾2007年入住率（估计）：80-85%
¾客源市场（估计）：绝大多数为商务客人，会展及休
闲旅游客人比重很小
港丽酒店
¾酒店管理公司：希尔顿酒店集团
¾开业年份：1990
¾档次：五星级
¾2007年日平均房价（估计）：HKD 2,500-3,000
¾2007年入住率（估计）：75-79%
¾客源市场（估计）：75%以上为商务客人，其余为会
展客人，休闲旅游客人比重很小，最多为5%
港岛香格里拉
¾酒店管理公司：香格里拉酒店集团
¾开业年份：1993
¾档次：五星级
¾2007年日平均房价（估计）：HKD 2,000-2,500
¾2007年入住率（估计）：75-79%
¾客源市场（估计）：70-80%为商务客人，其余为会展
客人，休闲旅游客人比重很小，最多为5%
太古广场（一及二期）
服务式公寓项目相关资料
太古广场酒店式公寓
¾运营商：太古地产
¾开业年份：1988
¾租金报价：
一居室：HKD63,500-72,000/月
二居室：HKD 88,000 – 120,000/月
三居室：HKD 150,000 – 168,000/月
¾客源市场特点：以商务长住客人为主，休
闲旅游客人比重很小
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资料来源：仲量联行战略顾问部
项目评价（办公楼）
入市时机非常好，其时同区域甲级写字楼供应匮乏；
位于地铁上盖，利用轨道交通便利
开发商卓越的市场声誉
典型的综合发展物业，具有写字楼、酒店及酒店式公寓、大型商场等设施，能够充分的发挥协同效应
项目评价（零售）
业态组合丰富，提供一站式购物体验
众多高品质租户，高端时尚品牌汇聚，具有强大的品牌号召力
拥有西武和连卡佛两家百货公司
优良的人流组织动线，将购物中心入口分别设置吸纳目标人群
提供高效便捷的客户服务
准确的定位、合理的设计、成熟的运营管理
购物中心品牌至上而下依次分为国际顶尖品牌，一线品牌和大众品牌，形成良好的客流分布
严谨的物业管理与优质的市场推广
项目的高端定位对综合效应均有带动，吸引商务和购物的高档环境体验
太古广场（一及二期）
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台北101
资料来源：仲量联行战略顾问部
物业简介
位置：台北信义规划区的新核心区市府路、信义路、松智路及松寿路之间
业主：台北金融大楼股份有限公司
发展商：台北金融大楼股份有限公司
主要投资者包括中国联合信托公司及投资公司、中国开发工业银行和中华电讯
建筑特色：以中国人的吉祥数字“八”作为设计单元，每八层楼为一个结构单元，彼此接
续、层层相叠，构筑整体。在外观上形成有节奏的律动美感，开创国际摩天大楼新风格。
整栋大楼造型呈向上开展的花开富贵形状，象征生生不息。
建筑设计：CY Lee and Associates李祖原建筑师事务所
2004年11月完成
共101层（地下5层，地上101层），高度为508米
地面建筑面积为万平方米，其中：
办公 c. 178,000平方米
商场 c. 76,000平方米
标准层面积2310-2970平方米，普通办公楼层高米，净高米
办公楼层：2台观光电梯，37台客梯，3台货梯
VAV中央空调
架空地板
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台北101
资料来源：仲量联行战略顾问部
市场表现
租金报价：USD1美元/平方米/天（建筑面积）
实际成交价： 美元/平方米/天
空置率：20%
租赁期：租赁工作始于2000年，2004年租出34%，目前达到台
北的平均出租率即80%
物业管理费：美元/平方米/月
办公楼租户组合
主要租户：Taiwan Stock Exchange，ABN AMRO
Consumer Banking，Bayer，L’Oreal，DBS Bank，
The Executive Centre，McKinsey & Co，KPMG,
Bank of America, ING groups
零售业态及租户组合
零售业态：主力店（3家）占2%，零售（111家店）占
62%、餐饮（54家店）占30%、服务（8家店）占4%，娱
乐（3家店）占2%。
租户组合：SOGO101, Page One, Jasons Market Place, Bally,
Bvlgari, Cartier, Celine, Coach, DAKS, Dior, D&G, Dunhill,
Ermenegildo Zegna, Escada, Fendi, Gucci, LV, Prada, Tiffany&Co,
Mont Blanc, Versace
零售市场表现
租金报价：
得房率55%
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台北101
资料来源：仲量联行战略顾问部
项目评价（办公楼）
开发商对租金预期过高
该项目位于地震带，加之911恐怖事件的影响，使得该高层建筑的租赁比较缓慢
面积过大，导致吸纳困难
与高端零售良好的协同效应
强大的开发商实力背景
BOT运营模式免除了开发商的土地成本
项目评价（零售）
位于台北市的核心区域，地标性的建筑
商场部分平面布局清晰明确，单一的人流动线，易于引导消费者消费
舒适的购物环境和软硬件设施
高档的定位，拥有一系列世界顶级品牌，台北全新的时尚地标
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世贸丽晶城·欧美中心（EAC）
物业简介
位置：杭州世贸黄龙区核心地段，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路，
坐拥西湖、宝石山，毗邻浙江大学、浙江图书馆和杭州高新技术开发核心区。
发展商：浙江建工房地产开发集团
物业管理服务：仲量联行
建筑特色：沿用了欧美风格，外立面设计稳重、简洁、明快；大面积低辐射玻
璃幕墙与高档石材搭配使用，总体风格含蓄、内敛，强化建筑整体的现代感。
建筑设计：规划设计-王董国际有限公司；景观设计-美国泛亚易道公司；室内
设计-美国HBA与高文安设计有限公司。
2008年8月交付
浙江唯一获美国LEED认证的写字楼，EAC采用大量的节能设计和节能产品。
欧美标准写字楼地上20层，地下2层及夹层，楼顶为直升机停机坪
地面建筑面积为18万平方米，其中：
欧美标准写字楼： 万平方米（含商业配套）
酒店式行政公寓：万平方米
国际名品： 万平方米
标准层面积4800平方米，普通办公楼层高米
高性能客梯21台，摆渡电梯4台，服务电梯1台，观光梯1台
美国夹胶中空玻璃幕墙，德国电动开窗器，国际智能系统
石膏板吊顶（局部金属吊顶），新型网络地板
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世贸丽晶城·欧美中心（EAC）
写字楼租户组合
浙江制造等企业
Regus 等少数外企
写字楼楼市场表现
平均售价：约32000元/平方米
租金：预估至7元/平方米/天起
空置率：
估算物业管理费：元/平方米/月
开发商保留了1/4的办公物业作为出租，以保证整个物业的统一
管理；其余3/4已全部散售；
酒店式行政公寓
首次引进世界酒店式公寓首席品牌——Oakwood
美国HBA提供豪华双大堂设计
配有10部高性能电梯，VAV空调系统，全热回收新
风系统和中央吸尘系统
近700平方米太阳能恒温游泳池
28个空中花园
三层中空夹胶玻璃，石材采用全进口金茂蓝和太阳
白麻
零售：大型国际品牌连锁商业中心
世贸黄龙区唯一大型品牌连锁商业中心。
最完善的国际顶级商务配套商业，结合环球美食、
精品超市和国际健康私人诊所，最大限度满足“超
级富人区”内一切高端商务生活消费需求。
高区南标准户型-纽约风 高区北标准户型-加州风
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世贸丽晶城·欧美中心（EAC）
项目评价（欧美标准写字楼）
毗邻黄龙核心区位，周边有较为成熟的配套支持
杭州城市核心唯一大型国际化综合体
杭州目前唯一集甲级写字楼、顶级酒店服务式公寓和品牌购物中心、城市广场、
高档景观住宅的综合性高端物业，具有一定的难以复制性
物业建设品质较高；并具有协同效应，各种功能相互依存，系统化组合，使整体
向最优化方向发展
少数拥有顶级品质的大楼之一
获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED-CS预认证银奖，符合环保，节能，可持续
性发展的国际写字楼发展要求
拥有丰富甲级写字楼管理经验的仲量联行提供全权物业服务
估计散售的面积中50%自用，50%投资；由于散售将会影响整个物业的品质
项目评价（酒店式行政公寓）
与欧美标准写字楼和星级酒店相互呼应，Oakwood高端品牌为整个项目成为
高端项目奠定了良好基础
房型视野开阔，装修现代豪华，设有国际化私人豪华会所，能充分满足商务
人群社交休闲需求
项目评价（国际名品）
业态组合丰富，提供全方位消费体验
具有稳定的品牌合作客户和商务高端消费群
CBRE提供最佳业态和品牌策划
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案例经验总结
通过上述对4个国际国内高层综合项目的分析，
我们总结出以下几点重要经验以供参考。
通过上述对通过上述对44个国际国内高层综合项目的分析，个国际国内高层综合项目的分析，
我们总结出以下几点重要经验以供参考。我们总结出以下几点重要经验以供参考。建筑特色建筑特色//设计设计
独特的建筑风格为项目成独特的建筑风格为项目成
为地标奠定了良好的基为地标奠定了良好的基
础；需要聘请世界知名的础；需要聘请世界知名的
建筑设计师打造一个具有建筑设计师打造一个具有
视觉震撼力和优秀硬件水视觉震撼力和优秀硬件水
平的建筑平的建筑
高端定位高端定位
由于地段优越和标志性建筑由于地段优越和标志性建筑
的原因，该类型项目土地成的原因，该类型项目土地成
本和建筑成本均远高于一般本和建筑成本均远高于一般
性综合项目，唯有定位高性综合项目，唯有定位高
端，才能获得最大的投资回端，才能获得最大的投资回
报报
综合项目的协同效应综合项目的协同效应
商业项目内部的各组成部分商业项目内部的各组成部分
均彼此依赖，互相支持，由均彼此依赖，互相支持，由
此产生的协同效应将为本项此产生的协同效应将为本项
目提供更为广阔的市场空间目提供更为广阔的市场空间
便利的交通网络便利的交通网络
拥有便利的交通网络作支拥有便利的交通网络作支
撑，高品质的物业才有可撑，高品质的物业才有可
能聚集到足够的人流来充能聚集到足够的人流来充
分地实现其市场价值。分地实现其市场价值。
借助专业力量借助专业力量
高层项目的体量往往相当庞高层项目的体量往往相当庞
大，必须借助专业团队的力大，必须借助专业团队的力
量进行前期顾问、中期招商量进行前期顾问、中期招商
和后期物业管理才能吸引到和后期物业管理才能吸引到
确保项目的整体成功确保项目的整体成功
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四. 办公楼开发建议
