全国优秀经济期刊全国中文核心期刊阴阴关于土地出让金纳入物业税的探讨华中科技大学管理学院傅光明【摘要】本文分析了有关土地出让金管理的两种看法袁认为将土地出让金纳入物业税是物业税改革的方向和目标遥但是应当分步完成袁第一步是将土地出让金改为土地补偿金袁由税务机关征收曰第二步是将土地出让金全部纳入物业税管理遥【关键词】物业税土地出让金管理在推进物业税改革过程中袁规范土地出让金的管理十分地方财政又承担了诸多公共服务和城市基础设施建设的职必要遥笔者认为袁逐步将土地出让金纳入物业税是物业税改能袁为了能在短期内筹措充足的资金袁采用土地批租制度是革的方向和目标遥其可分两步完成院第一步袁将土地出让金改当初一个自然的选择遥然而袁土地批租制度的弊端已经逐渐为土地补偿金袁由税务机关征收袁纳入财政管理曰第二步袁将显现袁土地批租制度所积累的隐含高额成本需由政府尧企业土地出让金全部纳入物业税管理遥甚或普通百姓来偿付遥因此袁有必要对现有土地管理制度进一、关于土地出让金是否纳入物业税的两种看法行评估与反思袁以便从经济可持续发展的目标出发重新进行在物业税开征后的税费调整问题上袁物业税是否取代土土地管理的制度选择遥地出让金成为最具争议的问题遥促使地方政府严重依赖土地批租制度的直接原因是城支持物业税取代土地出让金的观点认为袁土地出让金市财政支出的压力不断增大袁而城市财政收入来源又受到种的一次性支付是目前房地产价格过高的重要原因之一袁如种局限袁以至于地方政府只能依赖土地批租所得来弥补城市将其放在房地产持有阶段并按年征收物业税袁房价就会因财政赤字遥土地批租制度在一定程度上满足了城市财政支出房地产开发成本的减少而下降遥其还认为袁土地出让金是为压力不断增长的需要及改变了地方财政承担的责任与收入了取得一定年限的土地使用权而支付的地租袁是房地产价的不配套的问题遥但土地批租制度还存在一些问题袁主要有格的重要组成部分袁也是各级政府一项重要的资金来源遥我以下几个方面院国城镇土地属于国有袁政府代表国家收取土地出让金袁对应渊员冤隐藏并积累了城市财政风险遥土地批租制度提前透的是土地使用权这一资产的价格遥但是袁土地是房产的直接支了城市未来的财政收入袁所以隐藏并积累了城市财政风支撑遥作为不动产袁土地与房产已经紧紧地野捆绑冶在一起袁险遥一旦城市财政风险爆发袁不仅会冲击城市财政袁还会对城从有利于税收的计征尧监管和减少偷漏税的角度出发袁将土市经济的整体运行产生严重的消极影响遥除此之外袁因为通地出让金纳入物业税并作为物业税的税基应该是一个十分过土地批租能在短时期内较大程度地解决城市财政面临的有益的尝试遥现实问题袁导致城市财政进一步丧失其他收入来源袁其结果反对物业税取代土地出让金的观点认为袁土地出让金与是城市财政更依赖于土地批租袁从而形成恶性循环遥物业税是两个性质不同的经济范畴袁税是公共分配范畴袁地渊圆冤导致了资源的不合理配置遥我国人多地少的土地资源价是市场范畴袁两者不能也不应当相互替代遥如果取代袁将会现状对土地管理制度提出了很高的要求遥在土地批租制度产生很大的负面效应袁如降低行业门槛袁导致房地产市场更下袁政府为了获取更多收入袁必然希望土地的初始批租价格为混乱曰减少了当期的地方财政收入袁影响城市各项建设曰滋越高越好遥而在土地处于政府绝对垄断的前提下袁政府又完生腐败袁降低土地资源配置效率等遥有学者认为袁从理论上分全有能力控制土地的批租价格袁这自然导致了过高的地价和析袁一次性征收土地出让金是不科学的袁土地在未来可能有不合理的资源配置遥很大的升值空间袁对未来地租收益的估算存在很大的不确定渊猿冤不利于宏观经济的稳定运行遥如果地方政府通过土地性遥如果以物业税取代土地出让金袁必然使政府短期的财政批租在短期内获得的可观收入要在短期内完全释放袁必将对收入大幅度减少袁导致政府提供公共服务和公共产品的能力整体经济产生许多不利影响袁有可能诱发整体经济过热遥地大幅度降低遥因此袁物业税不能取代土地出让金遥方政府在追求政绩和发展地方经济的行政目标指导下袁对投二、土地批租制度存在的问题资扩张有很大推动力遥目前从世界范围来看袁政府对土地的管理一般采用两种渊源冤不利于满足居民的合理居住需求遥实施土地批租制方式院一种是土地批租制度袁另一种是通过财产税这样的财度袁房地产开发商在从政府那里获得土地时袁一次性支付了政杠杆来对土地加以管理遥由于我国地方财政收入有限袁而今后缘园年或苑园年使用土地的各项成本遥在我国现有房地产供援财会月刊渊理论冤窑猿缘窑阴
全国优秀经济期刊全国中文核心期刊阴阴需条件下袁这些成本将最终转化为高房价袁由购房人来承担遥开发商使用国有土地征收的土地出让金是政府作为土地的所如果政府通过财产税按房产价值每年计征收入袁那么房屋出有者向开发商出售缘园年或苑园年土地使用权而取得的一种土地售时的价格就会大大降低遥所有权收入袁其实质是一种地租遥而物业税是一种财产税袁是渊缘冤容易造成对弱势群体尤其是对农民利益的侵占遥政政府以公共管理者的身份凭借政治权力针对财产所有人收取府为了获得更多的土地批租收益袁一方面会征用大量的农业的遥如果把具有地租性质的土地出让金改为财产税袁这等于承用地袁另一方面会尽可能减少土地征用成本袁压低土地征用认了私人对土地的所有权袁从而模糊了财产所有权与使用权价格袁因此农民无法从征地中获得合理的补偿遥在城市拆迁的界限遥征地过程中也同样存在因补偿标准过低而引发的一些冲突遥从实践的角度来看袁存在的难题主要有院一是土地出让渊远冤容易滋生腐败遥土地出让金属于通过非规范途径获得金目前是地方政府的主要财政收入之一袁若政府每年的收入的预算外收入袁一般不进入地方政府的预算内管理袁因为缺变为原来的五十分之一或七十分之一袁不仅城市的基本建设乏透明度而很难对其进行管理和监督袁所以在收入和支出环资金得不到保障袁政府部门很多日常开支也必将陷入困境遥节容易滋生浪费和腐败问题遥二是房地产开发商取得土地时不需付出巨额的出让金袁这就三、理论分析使得该行业的资金门槛大大降低袁必然导致土地供求矛盾空在土地公有制国家袁国家作为城镇土地的惟一所有人以前扩大袁在目前尚不完善的土地供应制度下袁必然一边是土出租土地方式满足社会主体的用地需求袁国家成为城镇土地地所有者的囤积居奇袁另一边是大小开发商四处奔走袁使土出让关系的主体袁此时国家从土地使用人处取得土地租金遥地市场演变成野寻租冶现象滋生泛滥的温床遥横向比较袁世界土地费用是国家出于公共管理和资源管理的需要而发生的上也没有哪个国家愿意出让土地后再分数十年或几十年来公共支出中应由被管理人支付的部分袁还包括受益人因使用回收土地的价值遥国家对土地实施有形公共物品的投资并获得增值利益或分此外袁土地的产权制度问题如何解决也是一大难题遥尽享了社会福利而应对国家所做出的补偿遥土地税是国家参与管我们目前设计的物业税是一个窄口径的概念袁不包括土地社会收入再分配依法律的强制性规定而取得的收益遥由于出让金袁但是应该看到袁土地的产权制度问题仍旧是一个绕租尧税尧费性质不同袁且皆因土地而发生袁所以各国土地收益不过去的坎遥因为单纯就房屋本身而言袁它会随着时间的流的分配制度都包含了上述三种费用袁并制定不同规则遥逝而逐年折旧袁真正升值的是房屋脚下的土地遥对土地没有由于征收土地税与土地费都是行政行为袁都是政府获取产权而只有缘园年或苑园年使用权的房主却要为将来不属于自财政收入的方式袁所以两者往往容易被混淆遥这不仅是由于己的财产而每年缴税袁而且税负还随着土地价格的升高而不收费主体认识上的原因袁也有为扩大财源而人为地将两者混断加重袁自己对土地的使用权却是随着批租到期的临近贬为一体的动机遥土地税与土地费的联系与区别实质上是行政值遥显然袁窄口径物业税的推行强化了政府的收益袁却加重了性收费与税的关系遥行政收费的本质在于院行政收费的主体百姓的负担袁这不符合帕累托最优效率遥应为行政主体袁是国家行政干预与经济调节结合的产物袁是笔者认为袁在我国目前情况下袁一是应规范土地费体系袁市场附加在国家身上的一项职能遥它具有以下特征院对第一次取得的土地使用权收取土地补偿金袁土地补偿金的渊员冤成本补偿性袁即行政收费应能够补偿或部分补偿行政额度低于当前的土地出让金袁然后逐年收取地租性质的土地特别支出的成本袁这一特征来源于行政权的非营利性和收费使用费遥补偿性收费符合行政收费的特点和功能袁应予保留遥的补充地位遥补偿性收费主要有设施补偿费尧劳务补偿费和工本补偿费遥渊圆冤特别负担性和直接受益性袁即缴费负担的非普遍性和设施补偿费是指为使国家对公共服务设施投入的资金得到受益的直接性遥部分行政主体的特定支出由特定相对人负一定的补偿而向使用该设施的单位和个人收取的一定金额担袁其承受特别负担的目的在于获得特别的利益渊非公众的使用费袁以保证这些设施的正常运行和维护袁推动整个城的冤遥因为行政主体的一般活动是为了满足国家和公共利益市经济的良性循环遥劳务补偿费是指对土地资源不进行资金的普遍需要袁受益主体是公众袁所以应由公众负担行政成本曰投入袁而只是对活劳动进行补偿遥例如袁政府平整土地作为停而特别活动仅是针对个别人的需要而进行的袁广大公众并不车场袁停车场收费以及为办理各种土地转移手续所收取的费是受益主体袁不能由公众负担遥对收费人来说袁其收取的费用用属于劳务补偿费遥工本补偿费是指为加强土地管理尧确定只能用于为缴费人提供特别利益的支出袁不像税收那样可统土地产权尧建立地籍档案袁土地管理部门须发给土地使用者筹安排遥的各种证件尧证明袁印制这些证件的费用要得到补偿遥二是规渊猿冤财政管理性和相对稳定性遥从某种角度来说袁行政收范土地收费管理袁将土地税费全部纳入税收管理袁由地方税费是政府收入的一种形式袁与其他收入形式一样袁也是满足务机关负责征收袁归入地方财政遥三是从长远来说袁要先将土政府职能需求的手段遥行政部门的经费完全由政府预算开地收费并入物业税袁待条件成熟后袁再将土地收费改为税收袁支袁因此应将行政收费纳入财政预算管理遥行政收费体现国合并到物业税内遥家意志袁一经确立袁其变动比其他收费要小遥主要参考文献四、将土地出让金纳入物业税存在的难题淤黄佩华等援中国院国家发展与地方财政援北京院中信出版在我国土地公有的前提下袁将土地出让金纳入物业税管社袁圆园园猿理没有法理基础袁也不可行遥从理论上说袁目前政府对房地产于周小川援扩大就业的补充研究援北京院中信出版社袁圆园园圆阴窑猿远窑财会月刊渊理论冤援
