共用部位权属不明 必须重视产权酒店的法律风险
根据物权法原理，“产权酒店”的产权设计模式不甚规范，
对 于 其 中 的 法 律 风 险 ， 购 房 者 和 房 屋 管 理 部 门 应 给 予 足 够 重
视。
记者在调查中发现，目前沪上“产权酒店”的操作模式大致
是 这 样 的 ： 开 发 商 或 原 酒 店 所 有 人 把 单 个 客 房 独 立 出 售 ， 购
房 者 可 以 拿 到 客 房 的 产 权 证 。 此 后 ， 购 房 者 再 将 客 房 交 给 开
发 商 或 原 酒 店 所 有 人 指 定 的 酒 店 管 理 公 司 经 营 ， 并 约 定 年 收
益 率 。 有 的 还 设 有 保 底 年 收 益 率 ， 并 由 专 门 的 机 构 为 此 提 供
担 保 。 “产 权 酒 店 ”的 开 发 主 要 有 两 种 状 况 ， 一 是 盘 活 后 重 新
定 位 的 “半 拉 子 ”工 程 ， 二 是 一 些 经 营 遇 到 困 难 、 需 要 资 金 的
酒店宾馆。
据悉，“产权酒店”属于多业主产权模式，即整幢楼为多个
而 非 一 个 业 主 所 有 ， 归 类 于 物 权 法 原 理 上 的 区 分 所 有 权 。 区
分 所 有 权 主 要 有 三 项 内 容 ， 一 是 业 主 的 专 有 所 有 权 ， 即 业 主
所 有 的 房 屋 具 有 独 立 使 用 功 能 ； 二 是 共 用 部 分 的 所 有 权 ， 如
对 楼 道 、 屋 顶 等 部 位 的 共 有 权 ； 三 成 员 权 ， 如 业 主 可 以 对 关
系整幢楼的事项行使表决权。
法律专家指出，目前的“产权酒店”充其量只是“产权客房”，
因 为 “产 权 酒 店 ”很 难 满 足 区 分 所 有 权 的 三 项 内 容 。 首 先 ， 从
功 能 来 说 ， “产 权 客 房 ”并 无 住 宅 或 酒 店 的 独 立 使 用 功 能 。 酒
店 是 个 具 有 综 合 服 务 功 能 的 经 营 实 体 ， 除 了 客 房 以 外 ， 还 有
餐 饮 、 娱 乐 等 配 套 设 施 ， 且 这 些 设 施 均 是 酒 店 不 可 或 缺 的 组
成 部 分 。 因 此 ， 仅 仅 是 客 房 的 业 主 ， 并 不 意 味 着 购 房 者 已 享
有 独 立 的 酒 店 使 用 功 能 。 其 次 ， “产 权 酒 店 ”共 用 部 位 的 所 有
权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，
是 购 房 者 共 有 ， 还 是 单 独 属 于 开 发 商 或 原 酒 店 所 有 人 ？ 如 果
配套设施不归购房者共有，“产权酒店”根本无从谈起。最后，
购 房 者 与 酒 店 管 理 公 司 之 间 是 什 么 关 系 ， 租 赁 ， 还 是 委 托 代
理 ？ 若 经 营 失 败 ， 购 房 者 有 什 么 退 出 方 法 ？ 住 宅 可 以 转 手 卖
掉，经营失败后的“产权酒店”谁还会接盘。
专家同时指出，“产权酒店”不是不能卖，关键是开发商或
原酒店所有人在销售时，一定要对其中的法律风险分析清楚，
多 为 购 房 者 想 一 想 ， 并 精 心 拟 订 相 应 的 合 同 来 规 避 风 险 。 房
屋 管 理 部 门 对 于 楼 市 中 的 这 种 新 “产 品 ”， 也 应 给 予 足 够 的 关
注，并加以规范。
