项目尽职调查报告
（温州新星学校（小学部）新建校区项目）
项目部
2014 年 10 月
目 录
项目摘要............................................................................................... 1
第一部分 项目概述........................................................................... 3
一、 项目背景介绍............................................................................3
二、 交易架构.................................................................................... 4
三、 商定交易结构............................................................................5
四、 项目还款来源............................................................................6
五、 风险控制措施............................................................................7
六、 基金退出方式............................................................................7
七、 法律与合规性评估....................................................................7
第二部分 项目尽调主要信息及分析.................................................8
一、 交易对手分析——温州新星学校........................................... 8
（一） 基本情况介绍............................................................................................8
（二） 征信调查情况..........................................................................................10
（三） 学校财务状况分析..................................................................................11
二、 担保方分析——温州华通汽车销售服务有限公司.............14
（一） 基本情况介绍..........................................................................................14
（二） 征信调查情况..........................................................................................15
（三） 公司财务状况分析..................................................................................16
三、 质保方分析——苍南县求知中学......................................... 18
（一） 基本情况介绍..........................................................................................18
（二） 征信调查情况..........................................................................................20
（三） 学校财务状况分析..................................................................................20
四、 项目还款来源分析..................................................................22
（一） 还款来源分析..........................................................................................22
（二） 抵押物分析.............................................................................................. 25
五、 资金用途-----项目分析........................................................26
（一） 项目所在区域分析..................................................................................26
（二） 项目概况..................................................................................................26
（三） 温州新星学校综合评价..........................................................................27
六、 项目管控措施..........................................................................29
七、 结论.......................................................................................... 30
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项目摘要
项目部就“温州新星学校（小学部）新建校区项目”报请公司投资决策
委员会审议。
项目基本情况摘要表
基
金
方
案
要
点
项目名称 温州新星学校（小学部）新建校区项目
项目来源 直接客户
融资主体/交易对手
融资主体：温州新星学校
保 证 人：温州华通汽车销售服务有限公司
保 证 人：温州新星学校董事长郑祖返
抵 押 人：浙江林垟房地产开发有限公司
质 押 人：温州新星学校
质 押 人：苍南县求知中学
基金规模（万元） 12000万元
基金期限（月/年）
2000万元 6个月
5000万元 12个月
5000万元 18个月
项目所在地 浙江温州
融资主体基本情况
温州新兴学校始建于 1996 年，学校坐落在浙南强县——苍
南县，是一所有着十多年教学经验的老牌学校。目前学校拥
有教师 220 人，教学班 45 个，在籍学生 1880 人。
目前由于学校设施限制，学校广大学生家长强烈要求学校为
学生提供更好的学习条件。学校应广大学生家长要求，学校
董事会一致决定再在苍南县工业园区新建一所新的小区用
于将原先校内的小学部和初中部分开。为在校学生提供更还
的教学环境。
温州新星学校截止2014年7月31日，总资产万元，负
债万元，资产负债率%。
资金用途 资金用于温州新星学校（小学部）新校区的建设。
项目还款来源
第一还款来源：温州新星学校项目到期前经营性收入，
2013 年全年，经营性收入 万元。
第二还款来源：苍南县求知中学项目到期前经营性收
入，2013年全年，经营性收入万元。
第三还款来源：温州新星学校新学年新生赞助费9000万
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元。
第四还款来源：学校法人郑祖返先生控股公司浙江林垟
房地产开发有限公司下属住宅项目“华臣一品”一期、
二期未支付按揭款12000万元。
风
险
控
制
外部信用增级措施
（如有）
抵押担保
质押担保
第三方连带责任担保
个人连带责任担保
抵质押
温州新星学校100%股权质押
苍南县求知中学100%股权质押
浙江林垟房地产开发有限公司下属“华臣一品”项目二
期2号地块抵押
管控措施（如有）
项目进度管控
资金用途管控
资金回款管控
管控手段（如有）
开设监管账户
派驻专职财务
派驻专职法务
派驻独立董事
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第一部分 项目概述
一、 项目背景介绍
1、项目背景
本项目位于温州市苍南县新城区内。
苍南县位于浙江省的最南端，1981 年 6 月建县，因地处玉苍山之南，取
县名为苍南。东与东南濒临东海，西南毗连福建省福鼎市，西邻泰顺县，北
与平阳、文成两县接壤。
2013 年，苍南县常住人口为 万人。
2013 年，苍南县的工业经济总体保持平稳运行，全年实现工业总产值
亿元，其中规模以上工业总产值达到 亿元，完成工业性投资
亿元。在传统产业元气未复的背景下，苍南县 37 家高新技术企业异军
突起，为苍南工业经济发展注入强劲动力，全年共实现工业产值 亿元，
同比增长 %，绝对数量比去年新增了 6家。苍南县共有 1家企业首超 5
亿元，2家企业首超 3亿元，4家企业首超亿元。
浙江苍南新城区（温州灵江山海协作示范园区）是由原苍南灵溪特色新
城区发展而来，初建于 1998 年，于 2003 年经温州市人民政府同意建立温州
灵江山海协作园区。2006 年 4 月经浙江省政府批准，国家发改委审核同意，
正式升格为省级开发区。山海协作区位于苍南县的北部，东起龙港镇的山湖
路，南临玉苍路（规划），西至灵溪镇的苍南大道，北接温福铁路、世纪大
道及横阳支江，总规划用地面积近 30 平方公里。
本项目占地 23310 平方米，约合 35 亩。建筑面积 38500 平方米，项目总
投资 14000 万元，目前已投入 3800 万元。项目各校规划于 2014 年 5 月中旬
完成报告、论证、设计，8月实施招投标和建筑基础部分，2014 年 9 月正式
开工建设。
预计 2015 年 8 月底前能完成全部工程交付使用。
温州新星学校与我司接洽，为满足其项目进度需进行融资，经探讨和磋
商，已基本确定交易方案，我司拟设立“温州新星学校（小学部）新建校区”
项目定向基金。预计募集规模不超过人民币壹亿圆整（12000 万元），向特定
投资者募集。
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基金存续期限为： 2000万元 6个月
5000万元 12个月
5000 万元 18 个月
2、融资主体/交易对手股权结构图
融资主体：温州新星小学（注册资本 1,万元）
二、 交易架构
1、融资主体/交易对手：
融资主体：温州新星学校
担 保 人：温州华通汽车销售服务有限公司
担 保 人：温州新星学校董事长郑祖返
抵 押 人：浙江林垟房地产开发有限公司
质 押 人：温州新星学校
质 押 人：苍南县求知中学
主要交易对手简介
学校名称 温州新星学校
注册资本 万元
设立时间 1996 年 8 月
财务信息
截止2014年7月31日，温州新星学校总资产万元，负
债万元，负债率%。
教学经验
温州新兴学校始建于 1996 年，学校坐落在浙南强县——苍
南县，是一所有着十多年教学经验的老牌学校。目前学校拥
有教师 220 人，教学班 45 个，在籍学生 1880 人。
学校自开办以来在苍南县当地一直有着良好的口碑，教师所
发表的论文也多次在省、市、县论文评比中获奖。
企业征信 无逾期贷款情况，企业信用良好。
股东 出资额（万元） 出资方式 占股比例（%）
郑祖返 960 货币 80
李作团 120 货币 10
叶方敏 120 货币 10
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2、资金用途
项目名称 温州新星学校（小学部）新建校区项目
项目定位
温州新星学校建校至今已十几多年，目前由于学校设施限
制，学校广大学生家长强烈要求学校为学生提供更好的学
习条件，而且有很多学生家长在外经商，孩子在家和爷爷
奶奶或外公外婆一起生活，缺乏良好的管理，给家庭教育
带来了难度，这是在外的学生家长十分头疼的事，也是家
长十分揪心的事。学生家长及社会各界群众强烈盼望温州
新星学校尽快完善办学设施，改善办学条件，优化育人环
境。学校应广大学生家长要求，学校董事会一致决定再在
苍南县工业园区新建一所新的小区用于将原先校内的小
学部和初中部分开。为在校学生提供更还的教学环境。
占地面积 新校区现占地 23310 平方米，约合 35 亩。
土地取得时间 2014 年 2 月
建设规模 建筑面积 38500 平方米。
工程进度
项目各校规划于 2014 年 5 月中旬完成报告、论证、设计，
8月实施招投标和建筑基础部分，2014 年 9 月正式开工建
设。预计 2015 年 8 月底前能完成全部工程交付使用。
三、 商定交易结构
1、项目属性：教育融资项目
2、项目所在区域：浙江温州
3、项目规模：12000 万元
4、项目期限：6个月至 18 个月
5、资金用途：温州新星学校（小学部）新校区的建设
6、外部信用增级担保状况：
（1） 质押担保
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质押人 温州新星学校
抵（质）押物所在地 浙江省温州市苍南县
形态（土地、房屋、股权、股票） 股权
评估价值（万元） 万元
抵（质）押顺位 第一顺位
质押人 苍南县求知中学
抵（质）押物所在地 浙江省温州市苍南县
形态（土地、房屋、股权、股票） 股权
评估价值（万元） 万元
抵（质）押顺位 第一顺位
（2） 抵押担保
抵押人 浙江林垟房地产开发有限公司
抵（质）押物所在地 浙江省温州市苍南县
形态（土地、房屋、股权、股票） 土地
评估价值（万元） 80000 万元
抵（质）押顺位 第一顺位
项目综合抵（质）押率（％），低于50%
四、 项目还款来源
第一还款来源
温州新星学校项目到期前经营性收入，2013 年全年，经营性
收入 万元。
第二还款来源
苍南县求知中学项目到期前经营性收入，2013 年全年，经营
性收入 万元。
第三还款来源： 温州新星学校新学年新生赞助费9000万元。
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第四还款来源
学校法人郑祖返先生控股学校浙江林垟房地产开发有限公
司下属住宅项目“华臣一品”一期、二期未支付按揭款 12000
万元。
五、 风险控制措施
1、融资主体/交易对手 100%股权质押
2、第三方担保企业承担无限连带责任
3、土地及在建工程抵押
4、融资主体/交易对手董事长承担连带责任担保
5、项目实行全程资金监管。
六、 基金退出方式
1：到期还本付息
2：GP方回购退出
七、 法律与合规性评估
合法合规
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第二部分 项目尽调主要信息及分析
一、 交易对手分析——温州新星学校
（一） 基本情况介绍
1、融资方简介
企业信息表
企业名称 温州新星学校
注册地址 苍南县灵溪镇学仕路 415 号
经营实体所在地 苍南县灵溪镇学仕路 415 号
法定代表人 郑祖返
联系地址及邮编 苍南县灵溪镇学仕路 415 号;325800
电话及传真 0577-64830961 ;0577-64830088
营业执照注册号 133032740000021 组织机构代码证 470771174-X
注册资本(万元) 1200 万元 注册资本到位率 100%
组织类别 民办非企业单位
税务登记证号
33032747077174X
330327105576001
成立时间 1996 年 8 月
主营业务 幼儿、小学、初中教育
年检情况
2、股权结构及股东介绍
学校股权结构如下：
股东 出资额（万元） 出资方式 占股比例（%）
郑祖返 960 货币 80
李作团 120 货币 10
叶方敏 120 货币 10
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3、组织结构
温州新星学校作为一所利用非国有资产，自愿举办、从事非盈利性社会
服务活动的社会组织，由举办者自愿举办、从事教育服务活动的社会组织。
本单位的举办者是郑祖返、李作团、叶方敏。
根据学校章程规定，董事会作为本单位的决策机构，董事会成员为三人，
经举办者、职工代表及有关单位选举产生。董事任期三年，任期届满，连选
可以连任。
董事会会议应由 1/2 以上的董事出席方可举行。董事会会议实行 1人 1
票制。董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。
重要事项的决议，须经全体董事的 2/3 以上通过方为有效。
本单位设监事会，设监事三人，监事在举办者、本单位从业人员或有关
单位推荐的人员中产生或更换。监事会中的从业人员代表有单位从业人员民
主选举产生。监事任期三年，监事任期届满，连选可以连任。
本单位董事、校长及财务负责人，不得兼任监事
监事会会议实行 1人 1票制。监事会决议须经全体监事过半数表决通过，
方为有效。
4、学校的主要管理人
姓名 性别/年龄 职务/学历 经历
郑祖返
男/岁
法人代表
董事长
学历
温州市第十届人大代表
温州市第十一届人大代表
苍南县政协第六、七届委员
浙江省民办协会副主席
温州市民办协会会长
温州市先进教育工作者
苍南县求知中学董事长兼书记
温州新星学校董事长
叶方敏 男/岁
校长
学历
副研究员、中国民办教育协会会员、县政协第
八、九届委员、市新闻奖金优秀校长、市先进
教育工作者、学校创办者之一。
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陈丽彬 女/42 岁
副校长
学历
教育硕士、中学高级教师、县学科带头人、县
英语名师工作室导师、市教坛中坚、市民办学
校优秀优秀教师、省教科研先进个人。
5、学校主要历史沿革情况
温州新星学校成立于一九九六年,经苍南县教育局和苍南县民政局批准,
注册资本 1200 万。主要从事幼儿、小学、初中教育。学校教育精英荟萃，人
才济济，聘用了一批在教育战线卓有建树的知名教师，形成了以“名师”为
龙头，“新秀”为骨干、“新苗”为后备力量的强大的师资阵容。市、县教
坛新秀、名师培养对象占教师总数 70%。全校教职工正积极探索教育教学规律，
开拓创新，全面推进素质教育。
学校积极走科研兴校之路，创办学特色。学校实行小班化教学，挖掘学
生潜能，不放弃任何一个学生的发展。改革课程设置，突出校本特色，在全
县首开初中外教口语之先河，同时开设美术、写作、科技、电脑、田径、球
类等活动课程，深受广大学生和家长的欢迎。学校从 1996 年 8 月创办之初的
7个班 240 人，发展到现在 45 个班，1880 人的规模。
学校基本实现管理现代化，建立了完善、高效的学校管理体系，取得了
丰硕的办学成果。学生 1000 多人次，教师 400 多人次在县、市、省、全国各
项比赛中获奖，最近几年学校的升学率在全县名列前茅。各类竞赛更是捷报
频传。学校曾先后被评为浙江省民主管理先进集体，温州市工会工作先进集
体，温州市文明学校，温州市青少年科技教育先进集体，苍南县文明学校，
苍南县文明单位等多项集体荣誉。《中国教育电视台》、《浙江教育报》和
10 余家新闻单位对学校的办学思想，办学模式和办学成绩作了翔实的报道。
省、市、县各级领导对新星的办学实践给予高度评价和充分肯定。
（二） 征信调查情况
1、征信报告记录
报告查询时间 2014 年 10 月 10 日
贷款余额（元） 0
银票、保函等余额（元） 0
对外担保余额（元） 0
逾期不良记录 无
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（三） 学校财务状况分析
1、基本财务数据
资产负债表
单位：元
年份 2013 年 2014 年 7 月
资产总额 115,885, 121,254,
流动资产合计 5,168, 10,037,
1、货币资金 2,514, 3,996,
2、预付账款 1,925, 5,164,
3、其他应收款 26, 25,
4、存货 702, 851,
长期投资
固定资产净值 71,256, 72,456,
负债总额 1,089, 1,029,
流动负债总额 1,089, 1,029,
1、短期借款
2、应付账款
3、预收账款
4、应付工资 650, 628,
5、应交税费
6、其他未交款
7、其他应付款 96, 90,
长期借款
所有者权益 114,786, 120,224,
实收资本 12,000, 12,000,
资本公积 70,000, 70,000,
盈余公积
未分配利润 32,796, 38,224,
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利润表
单位：元
项 目 2013 年 2014 年 7 月
一、主营业务收入 59,518, 30,360,
二、主营业务收入净额 -- --
减：（一）主营业务成本 24,885, 12,724,
（二）主营业务税金及附加 178, 91,
三、主营业务利润（亏损以“－”号填列） 34,454, 17,544,
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列） 3,680, 1,988,
减：（一）营业费用 144, 75,
（二）管理费用 1，382, 751,
（三）财务费用 9, 5,
四、营业利润（亏损以“－”号填列） 36,598, 18,700,
减：（一）营业外支出 -- --
五、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 36,598, 18,700,
减：所得税 6,404, 3,272,
六、净利润（净亏损以“－”号填列） 30,193, 15,428,
2、主要财务指标分析
主要财务指标
指标名称 2013 年 2014 年 7 月
二、短期偿债能力
1、流动比率
2、速动比率
3、现金比率
三、长期偿债能力
1、资产负债率（％）
2、产权比率（％）
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总体财务评价：
截至 2014 年 7 月，温州新星学校总资产 121,254,元，净资产
120,224,元，资产负债率为 %。近三年一直保持较低的资产负债
率，远低于行业平均水平。主要原因在于学校在经营过程中现金流良好，不
存在较大负债。截止 2014 年 7 月底，学校对外无任何短期和长期的借款。学
校对于短期和长期的债务具有较强偿债能力。
3、主要财务数据明细
资产类科目分析
（1） 预付账款
主要欠款人 金额（元） 欠款原因
温州市云峰建设有限公司 预付建筑费用
其他应收款合计
截至 2014 年 7 月 31 日，预付账款合计 元。
（2） 固定资产
截至 2014 年 7 月 31 日，固定资产合计 元。
权益类分析
(1) 资本公积
截至2014年7月31日，资本公积合计70000000元。
主要内容 账面价值（元）
房屋及建筑物
教学设施
固定资产合计
主要内容 金额（元）
李作团
叶方敏
郑祖返
合计
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二、担保方分析——温州华通汽车销售服务有限公司
（一）、基本情况介绍
1、担保方简介
企业信息表
企业名称 温州华通汽车销售服务有限公司
注册地址 浙江省苍南县灵溪镇建兴东路 382 号
经营实体所在地 浙江省苍南县灵溪镇建兴东路 382 号
法定代表人 黄益朝
联系地址及邮编 浙江省苍南县灵溪镇建兴东路 382 号：325899
电话及传真 0577-64783889
营业执照注册号 330327000003998 组织机构代码证 14578893-5
注册资本(万元) 2000 万元 注册资本到位率 100%
组织类别 企业法人
税务登记证号
330327105501133
330327145788935
成立时间 1997 年 4 月
主营业务
哈飞、江铃宝威、江铃全顺、吉奥、松花江、东风悦达起亚
品牌汽车销售、上海大众、金杯品牌汽车销售、摩托车技及
配件销售、农业机械整机、零配件，农用柴油机动车销售，
农机具租赁，车辆中介服务
年检情况 2013 已年检
2、股权结构及股东介绍
公司股权结构如下：
3、公司的主要管理人
股东 出资额（万元） 出资方式 占股比例（%）
黄益朝 2000 货币 100%
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姓名 性别/年龄 职务/学历 经历
黄益朝 男/岁
法人代表
董事长
学历
黄益朝，男，汉族，1968 年生于浙江苍南。1988
年毕业于浙江树人大学，现任华通汽车公司总
经理兼苍南县华正汽车销售服务有限公司董
事。
4、公司主要历史沿革情况
黄益朝同志在汽车及相关产业市场营销、企业管理和企业文化等领域具
有丰富的经验和突出的成就。1989 年 6 月创办“苍南县农机化服务公司”，
任经理、2003 年 6 月创办“温州华通汽车销售有限公司”，任总经理，注册
资金 2000 万元。设有两个汽车营销部，汽车展厅总面积 6000 多㎡，场地 22000
㎡，员工 120 人。主要经营：上海大众、东风悦达起亚、松花江、比亚迪 4s、
金杯等汽车销售，农业机械整机、农机具租赁、车辆中介服务。下设合股投
资子公司五个。年总销售额超 5个亿，取的良好的经济效益。先后多次被苍
南县委、县人民政府评为重点商贸服务企业，连续多年被银行系统评为 AAA
级信用企业、10 年公司被评为浙江省工商企业信用 AAA 级“重合同守信用”
单位。黄益朝先生多次被评为“中国双优民营企业家”荣誉称号。
（二）、征信调查情况
1、征信报告记录
报告查询时间 2014 年 10 月 10 日
贷款余额（元） 39510000
银票、保函等余额（元） 0
对外担保余额（元） 0
逾期不良记录 无
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（三）、公司财务状况分析
1、基本财务数据
资产负债表
单位：元
年份 2013 年 2014 年 7 月
资产总额 112,148, 117,720,
流动资产合计 83,942, 89,790,
1、货币资金 41,123, 40,556,
2、预付账款 3,264, 2,869,
3、其他应收款 30, 4,242,
4、存货 30,712, 33,161,
长期投资 21,200, 21,200,
固定资产净值 7,005, 6,730,
负债总额 42,093, 41,458,
流动负债总额 42,093, 41,458,
1、短期借款 37,410, 39,510,
2、应付账款 1,140, 894,
3、预收账款 168,
4、应付工资
5、应交税费
6、其他未交款
7、其他应付款 186, 109,
长期借款
所有者权益 70,054, 76,262,
实收资本 20,000, 20,000,
资本公积 4,356, 4,356,
盈余公积 10,667, 10,667,
未分配利润 35,030, 41,238,
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利润表
单位：元
项 目 2013 年 2014 年 7 月
一、主营业务收入 329,681, 214,416,
二、主营业务收入净额 -- --
减：（一）主营业务成本 307,359, 201,148,
（二）主营业务税金及附加 3,065, 1,813,
三、主营业务利润（亏损以“－”号填列） 15,927, 9,507,
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列） 8,187, 4,708,
减：（一）营业费用 3,328, 1,946,
（二）管理费用 8,126, 4,725,
（三）财务费用 2,542, 1,477,
四、营业利润（亏损以“－”号填列） 13,445, 8,012,
减：（一）营业外支出 -- --
五、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 14,045, 8,276597052
减：所得税 3,511, 2,069,
六、净利润（净亏损以“－”号填列） 10,534, 6,207,
2、主要财务指标分析
主要财务指标
指标名称 2013 年 2014 年 7 月
二、短期偿债能力
1、流动比率
2、速动比率
3、现金比率
三、长期偿债能力
1、资产负债率（％）
2、产权比率（％）
总体财务评价：
截至2014年7月，温州华通汽车销售服务有限公司总资产 117,720,
元，净资产 76,262,元，资产负债率为 %。近两年一直保持较低的
资产负债率，远低于行业平均水平。主要原因在于学校在经营过程中现金流
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良好，不存在较大负债。截止 2014 年 7 月底，公司对于短期和长期的债务具
有较强偿债能力。
三、担保方分析——苍南县求知中学
（一）、基本情况介绍
1、担保方简介
企业信息表
企业名称 温州新星学校
注册地址 灵溪镇江滨路 33 号
经营实体所在地 灵溪镇江滨路 33 号
法定代表人 郑祖返
联系地址及邮编 灵溪镇江滨路 33 号;325899
电话及传真 0577-6476398
营业执照注册号 133032732006031 组织机构代码证 470771174-X
注册资本(万元) 15 万元 注册资本到位率 100%
组织类别 其他机构
税务登记证号
330327470771950
330327105410002
成立时间 1987 年 9 月
主营业务 中学教育
年检情况 2013 已年检
2、股权结构及股东介绍
学校股权结构如下：
股东 出资额（万元） 出资方式 占股比例（%）
郑祖返 15 货币 80
李作团 技术入股 10
叶方敏 技术入股 10
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3、学校的主要管理人
姓名 性别/年龄 职务/学历 经历
郑祖返
男/47 岁
法人代表
董事长
学历
温州市第十届人大代表
温州市第十一届人大代表
苍南县政协第六、七届委员
浙江省民办协会副主席
温州市民办协会会长
温州市先进教育工作者
苍南县求知中学董事长兼书记
温州新星学校董事长
4、学校主要历史沿革情况
苍南县求知中学是苍南县政协于1987年 9月牵头创办的温州市首批民办
高级中学。现为省一级民办学校、温州市重点中学、温州市文明单位、温州
市中小学生日常行为规范达标学校。
办学以来，学校坚持“以人为本、以质取信”的办学理念，以“学生的
需要就是我们的服务，学生的成就就是我们的成功”为办学宗旨，以“正身、
精业、求知、健魄”为校训，努力营造“求真、务实、创新”的校风，“尚
德、敬业、奉献”的教风，“勤学、好问、敏思、笃行”的学风。学校占地
面积为 亩，建筑面积为 万平方米，拥有三幢教学楼，三幢学生公寓，
300 米塑胶跑道，实现了小媒体进教室。学校现有 53 个教学班，2862 名学生，
教职工 225 人，专任教师 138 人，其中高级教师 31 名，中学一级教师 77 名，
73 人次获省、市教坛新秀、优秀教师、学科带头人等荣誉称号。外地聘请老
师常常是民办学校主体师资，苍南求知中学 134 名专任教师中，却有一半以
上是本地教师，他们多半是从本地公办学校引进（保留公办教师身份）和师
范类毕业生招聘来的。
近年来，学校学科竞赛成绩斐然，“两考”成绩不断提高。仅 2006—2007
年我校在全国、省、市竞赛中获奖就多达 158 人次，并荣获市团体优胜奖 4
次。在 2006 年高考中，本科上线 148 人，在整个温州市地区排在前 50 名；
2007 年高考中，上线人数突破 600 人，获得社会各界的一致赞誉。
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（二）、征信调查情况
1、征信报告记录
报告查询时间 2014 年 10 月 10 日
贷款余额（元） 0
银票、保函等余额（元） 0
对外担保余额（元） 0
逾期不良记录 无
（三）、学校财务状况分析
1、基本财务数据
资产负债表
单位：元
年份 2013 年 2014 年 7 月
资产总额 129,026, 132,509,
流动资产合计 2,116, 5,599,
1、货币资金 340, 1,822,
2、预付账款 1,070, 3,143,
3、其他应收款 13, 18,
4、存货 692, 615,
长期投资
固定资产净值 78,465, 78,465,
负债总额 1,152, 1,075,
流动负债总额 1,152, 1,075,
1、短期借款
2、应付账款
3、预收账款
4、应付工资 752, 702,
5、应交税费
6、其他未交款
7、其他应付款
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长期借款
所有者权益 117,374, 131,434,490,56
实收资本 150, 150,
资本公积 100,000, 100,000,
盈余公积
未分配利润 27,724, 31,284,
利润表
单位：元
项 目 2013 年 2014 年 7 月
一、主营业务收入 42,951, 22,089,
二、主营业务收入净额 -- --
减：（一）主营业务成本 19,830, 10,198,588,89
（二）主营业务税金及附加 128, 66,
三、主营业务利润（亏损以“－”号填列） 22,991, 11,824,
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列） 2,551, 1,407,
减：（一）营业费用 383, 231,
（二）管理费用 1,313, 716,
（三）财务费用 4,
四、营业利润（亏损以“－”号填列） 23,837, 12,278,
减：（一）营业外支出 -- --
五、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 23,837, 12,278,
减：所得税 3, 1,719,
六、净利润（净亏损以“－”号填列） 20,500, 10,
2、主要财务指标分析
主要财务指标
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指标名称 2013 年 2014 年 7 月
二、短期偿债能力
1、流动比率
2、速动比率
3、现金比率
三、长期偿债能力
1、资产负债率（％）
2、产权比率（％）
总体财务评价：截至2014年7月，苍南县求知中学总资产 132,509,
元，净资产 131,434,490,56元，资产负债率为 %。近三年一直保持较低
的资产负债率，远低于行业平均水平。主要原因在于学校在经营过程中现金
流良好，不存在较大负债。截止 2014 年 7 月底，学校对外无任何短期和长期
的借款。学校对于短期和长期的债务具有较强偿债能力。
三、项目还款来源分析
（一）还款来源分析
2015 年~2016 年资金回笼表
年份 回款（万元）
2015 31400
2016 5200
合计 36600
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项目总投资及现金流量预测表
单位：万元
序号 项目/年份
2014 年 2015 年
上半年
2015 年
下半年
2016 年
上半年
合计
1 自有资金 3800 3800
2 股东借款
3 学费收入 5200 5200 5200 15600
4 其他收入 12000 9000 21000
5 本计划投入 12000 12000
6 总资金流入合计 15800 17200 14200 5200 52400
7 土地费用 3800 3800
8 建筑安装工程费 9000 9000
9
基础设施、配套
设施、景观工程
费
1200 1200
10 项目建设总投资 14000 14000
11 经营费用 750 750 750 750 3000
12 财务费用 300 1000 1000 1000 3300
13 销售费用
14 税费 350 1200 1550
15 偿还本计划本金 2000 5000 5000 12000
16 其他费用流出
17 总资金流出 15400 4950 7750 5750 33850
18 资金净流入 400 12250 6450 -550 18500
19 年末余额 400 12650 19100 18550 18550
结论：当学费、赞助费收取正常，银行按揭款正常发放的情况下，至 2016 年
上半年偿还基金本息后仍可实现 18550 万元净现金流，项目具有较强的偿付
能力。
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敏感性分析：（学费及其他收入下降 30%，同时建安成本增加 30%）
单位：万元
序号 项目/年份
2014 年 2015 年
上半年
2015 年
下半年
2016 年
上半年
合计
1 自有资金 3800 3800
2 股东借款
3 学费收入（-30%） 3640 3640 3640 10920
4 其他收入（-30%） 8400 6300 14700
5 本计划投入 12000 12000
6 总资金流入合计 15800 12040 9940 3640 41420
7 土地费用 3800 3800
8
建筑安装工程费
（+30%）
11700 11700
9
基础设施、配套设
施、市政、景观工
程费（+30%）
1560 1560
10 项目建设总投资 17060 17060
11 经营费用 750 750 750 750 3000
12 财务费用 300 1000 1000 1000 3300
13 销售费用
14 税费 350 1200 1550
15 偿还本计划本金 2000 6000 4000 12000
16 其他费用流出
17 总资金流出 18460 4950 7750 5750 36910
18 资金净流入 -2660 7090 2190 -2110 4510
19 年末余额 -2660 4430 6620 4510 4510
结论：当学费收入下降 30%，赞助费收入下降 30%，同时建安成本增加
30%的情况下，至2016年上半年偿还基金本息后仍可实现4510万元净现金流，
项目具有较强的抗风险能力。
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（二）抵押物分析
抵押土地情况表
坐落 灵溪镇 L-01-2 地块
土地使用权人 浙江林垟房地产开发有限公司
土地证号 苍国用（2013）第 001-2669 号
地类 商住
使用权性质 出让
使用权面积 平方米
商业使用年限 40 年(终止日期 2047/6/21)
商业住宅使用年限 50 年(终止日期 2057/6/21)
住宅使用年限 70 年(终止日期 2077/6/21)
出让价 33500 万元
现预估价值 80000 万元
土地位于，公司 2013 年拍得该地块，总面积 平方米（300 亩），
出让价格 33500 万元，约 万元/亩，总建筑面积 285000 平方米，楼面
地价约 3300 元/平方米。该地块取得成本低，现市场价约为合同出让价的 3
倍。
抵押在建工程情况
抵押在建工程总建筑面积 29000 ㎡，预评估价值为 80000万元，评估
机构——
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四、资金用途-----项目分析
（一） 项目所在区域分析
民办教育是国家教育事业的重要组成部分，为我国教育改革与发展作出
了巨大贡献。但是，随着形势的发展，民办教育一些法律法规和政策的局限
性逐步显示，制约了民办教育的发展。为此，国务院自 2011 年始启动为期五
年的教育改革试点工作，浙江作为全国唯一承担民办教育综合改革试点的省
份，把任务落实到温州等地。
温州是浙江省的教育大市，各级各类学校在校生共有 150 多万人，占浙
江省教育人口近五分之一。温州作为民营经济的优势地区，“藏富于民”是
温州经济社会的一大特征。温州民办教育起步早、总量多。其中，现有民办
学校1748所，在校生万人，占全市在校生总数的%，为温州较早（2004
年）普及十五年基础教育作出了积极贡献，仅基础教育阶段，就为财政减轻
了近 20 个亿的教育经费负担。
国家民办教育综合改革落户温州，对于温州而言既是荣誉，也是机遇；
既是压力，也是动力。改革需要想象力，也需要执行力。新的蓝图已经绘就，
就看如何付诸行动。最近温州市政府正在筹备召开全市民办教师综合改革工
作会议，全面部署民办教育综合改革工作。温州市政府将不遗余力推进这次
综合改革，让政策落地，让政策开花结果，办好改革试点，办出优质资源，
把全国试点做成全国示范。
（二） 项目概况
项目名称：温州新星学校（小学部）新建校区项目
项目建设地点：浙江省温州市苍南县工业园区内
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项目建设用地：
温州新星学校（初中部）新建校区项目现占地 23310 平方米，约合 35 亩。
工程总建设规模：
本项目占地 20313 平方米，约合 亩。
其中教学楼 2幢，学生宿舍 3幢，行政大楼 1幢，操场等。
项目总投资：
项目总投资为 14000 万元。目前已投入资金约为 3800 万元，其中自有资
金已投入约为 3800 万元（其中土地成本 3800 万元），自有资金投资占总投
资 、无股东借款（截至 2014 年 7 月末）。
项目进度：
项目各校规划于 2014 年 5 月中旬完成报告、论证、设计，8月实施招投
标和建筑基础部分，2014 年 9 月正式开工建设。
预计 2015 年 8 月底前能完成全部工程交付使用
项目现场图：
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（三） 温州新星学校综合评价
温州新星学校座落在浙南强镇——苍南县灵溪镇。学校环境幽雅，建筑
风格新颖，是一所集校园、花园、乐园于一体的现代化学校，是少年儿童学
会做事，学会生活，学会生存的理想天地。
学校教育精英荟萃，人才济济，聘用了一批在教育战线卓有建树的知名
教师，形成了以“名师”为龙头，“新秀”为骨干、“新苗”为后备力量的
强大的师资阵容。市、县教坛新秀、名师培养对象占教师总数 70%。全校教职
工正积极探索教育教学规律，开拓创新，全面推进素质教育。
学校积极走科研兴校之路，创办学特色。学校实行小班化教学，挖掘学
生潜能，不放弃任何一个学生的发展。改革课程设置，突出校本特色，在全
县首开初中外教口语之先河，同时开设美术、写作、科技、电脑、田径、球
类等活动课程，深受广大学生和家长的欢迎。学校从 1996 年 8 月创办之初的
7个班 240 人，发展到现在 3549 人的学生规模。
学校基本实现管理现代化，建立了完善、高效的学校管理体系，取得了
丰硕的办学成果。学生 1000 多人次，教师 400 多人次在县、市、省、全国各
项比赛中获奖，最近几年学校的升学率在全县名列前茅。各类竞赛更是捷报
频传。学校曾先后被评为浙江省民主管理先进集体，温州市工会工作先进集
体，温州市文明学校，温州市青少年科技教育先进集体，苍南县文明学校，
苍南县文明单位等多项集体荣誉。《中国教育电视台》、《浙江教育报》和
10 余家新闻单位对学校的办学思想，办学模式和办学成绩作了翔实的报道。
省、市、县各级领导对新星的办学实践给予高度评价和充分肯定。
1、学校历年生源情况分析
2010 年至 2014 年学校生源表
年份
年级
小 学 部 初 中 部
2010 989 1091
2011 1182 1309
2012 1309 1535
2013 1436 1627
2014 1663 1886
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结论：温州新星学校自 2010 年至今，每年的生源情况良好，并保持每年
10%左右的递增。体现了学校在当地良好的口碑和教育质量。
温州新星学校校园风景
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六、项目管控措施
（一）监管账户的设立及销售回款的监管
项目学校设立资金监管专户和日常运营账户。资金监管专户用于保管基
金注入项目学校的资金、项目销售回款及其他补足资金，预留印鉴为项目学
校的财务章及我司预留个人名章。
（二）印信监管
我司监管项目学校公章，项目学校后期公章使用须经我司审核批准。
（三）委派董事并享有一票否决权
我司向项目学校委派董事一名，参与项目学校日常经营决策并对董事会
决议重大事项享有一票否决权。
（四）资金提前归集
基金到期前 3、2、1个月，项目学校提前向监管专户沉淀归集资金，沉
淀规模不少于基金的 30%、50%、70%；否则，我司有权对项目采取包括但不限
于降价销售等措施。
七、结论
项目经理陈述：本人已经对本报告数据和信息的真实情况进行了尽职调
查，并已见证附件一中所勾选的资料文件原件。
综上所述，本项目风险可控，建议实施，故本项目报请学校投决会委员
审批。
提交日期： 2014年 10月 15日
项目摘要
第一部分项目概述
项目背景介绍
交易架构
商定交易结构
项目还款来源
风险控制措施
基金退出方式
法律与合规性评估
第二部分项目尽调主要信息及分析
交易对手分析——温州新星学校
基本情况介绍
征信调查情况
学校财务状况分析
担保方分析——温州华通汽车销售服务有限公司
（一）、基本情况介绍
（二）、征信调查情况
（三）、公司财务状况分析
担保方分析——苍南县求知中学
（一）、基本情况介绍
（二）、征信调查情况
（三）、学校财务状况分析
三、项目还款来源分析
（一）还款来源分析
四、资金用途-----项目分析
项目所在区域分析
项目概况
温州新星学校综合评价
温州新星学校校园风景
六、项目管控措施
七、结论
