（合同制定方法）上海市浦
东新区汤臣豪园（四期）前
期物业管理合同
汤臣豪园（四期）前期物业管理合同
第一章 总则
第壹条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）上海大道置业 XX公司
法人代表：徐枫
注册地址：上海市浦东新区居里路 108号 202室
联系电话：50803288
受委托方（以下简称乙方）：上海东湖物业管理公司
法人代表：李风
注册地址：上海淮海中路 887号永新大厦 6001室
联系电话：64667880
根据有关法律、法规，于自愿、平等、协商壹致的基础上，甲方将汤
臣豪园（四期）委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：商品房住宅
座落位置：上海市浦东新区晨晖路 825弄 1-70号
占地面积：㎡
建筑面积：㎡（包括地下室面积 ㎡为暂测值）
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本
合同双方均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、
外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、金属构架及入口雨蓬
等。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上
下水管道、落水管、污水管、共用照明、电梯、水泵、小区电视接收
系统、楼内消防设施设备和小区智能化设施设备等。
第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道
路、室外上下水管道、水箱、化粪池、垃圾房、泵房、自行车棚、停
车场。
第七条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清
洁卫生、垃圾的收集。公共绿地的养护和管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。
第九条交通和车辆停放秩序的管理。
第十条维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤。对物业周边地区的突发
事件负责的报警。
第十壹条管理和物业关联的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料。
第十二条负责向业主和物业使用人收取物业管理费。
第十三条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、
养护，于当事人提出委任时，乙方须接受委托且合理收费。
第十四条对业主和物业使用人违反《汤臣豪园（四期）管理公约》的
行为，针对具体行为且根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止
等措施。
第三章 委托管理期限
第十五条 委托管理期限自 2007年 1月 1日 0时起至小区全
部竣工投入使用后二年止。管理期限能够根据汤臣豪园（四期）建设
工期和投入使用时间的实际情况作相应的调整，届时双方再签定协议
予以明确。
第四章 双方权利义务
第十六条甲方权利义务
1、负责制定《汤臣豪园（四期）管理公约》且和本合同壹起作为售
房合同的附件要求业主和物业使用人作出书面承诺且予以遵守；
2、审定乙方制定的物业管理方案；
3、检查监督乙方管理工作的执行情况；
4、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算方案；
5、负责向乙方提供管理用房且配备必要的工作设施和生活设施。
6、负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，且适时向乙方提
供。
7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责协助催讨。
9、对乙方提出前期工程方面的合理整改意见，应负责落实整改。
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第十七条乙方权利义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
3、按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的
行为进行处理。
4、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的
管理责任转让给第三方。
5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养
护计划，经双方议定后由乙方组织实施。
6、向业主和物业使用人告知物业的使用的有关规定，当业主和物
业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，办理有关装修人员出
入小区证件且负责监督。
7、每六个月向全体业主和物业使用人公布壹次维修养护费用收支使
用情况。
8、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建
或完善配套项目，须和甲方协商后报有关部门批准方可实施。
9、本合同终止时，乙方于接到甲方移交通知后十个工作日内向甲
方移交全部管理用房（包括房内设施、办公桌椅、文件柜、电话线等）
及物业管理的全部档案资料。
10、受甲方委托为小区业主办理有关入住手续。
第五章 物业管理服务要求
第十八条乙方须按下列约定，实现管理目标；
1、于小区各项硬件及入住率均达到政府规定标准且且于政府评选
时间上吻合的前提下，合同期内，小区的管理达到“上海市物业
管理优秀小区”的标准。
2、业主和物业使用人对乙方房屋外观、设备运行、房屋及设
施、设备的维修，养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安、急
修、小修方面的管理满意率平均达到 90％之上。
第六章 物业管理服务费用
第十九条物业管理费
1、壹层（不使用电梯）公寓的管理服务费标准定为每月人民币
元/㎡，有地下室的壹、二层（使用电梯）及三层之上公寓的管
理服务费标准定为每月人民币 元/㎡（含电梯运营费），待房产
竣工，业主入驻后可按当时政府有关规定予以调整，管理费用以如下
项目的开支：
（1） 管理处人员工资福利；
（2） 管理处通讯、差旅、办公费用；
（3） 清洁绿化费。
（4） 市政费用（包括垃圾、粪便清运排污等）。
（5） 消防费用、保安物耗；
（6） 公共能耗（含电梯水泵运行费）和日常维修费用；
（7） 税金；
（8） 开办费摊销；
（9） 物业管理公司利润（年 30万元）；
2、甲方于售房时应将管理费用标准纳入售房合同，取得业主认可。
3、出售率大于 85%（含 85%），甲方免交空房管理费；出售率小
于 85%，甲方按标准管理费的 50%支付空房管理费。
4、管理服务费标准的调整按国家有关规定执行。
5、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方能够从逾期
之日起每天按应交费千分之三收滞纳金。
第二十条地面车位使用管理费按每月 150元/车位的标准向车位使用
人收取，地下车位的租金归车位的产权人，地下车位使用管理费按每
月人民币 80元/车位的标准向车位使用人收取。非机动车的停车管理
费标准届时根据实际情况由双方协商确定。车位管理费的收入除车位
管理成本开支外其余用于补充管理费。
第二十壹条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备及其
他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。
第二十二条其他乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目的收
取标准届时由乙方和甲方协商确定，张榜公布且报物价局备案。
第二十三条 房屋共用部位、共用设备、公共设施的维修、养
护费用承担：由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑
面积比例共同承担，费用于物业维修基金中列支。有关维修基金的管
理办法根据政府关联的规定执行。
第二十四条 开办费 30万元由甲方垫付，今后由乙方负责分
三年从管理费中摊销返回给甲方（见附表壹）。
第七章 违约责任
第二十五条甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理
目标，乙方有权要求甲方于壹定期限内解决，逾期未解决的，乙方有
权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十六条乙方违反本合同第四章第十七条和第五章的约定，不能完
成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权
终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十七条乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方
有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条甲乙双方任何壹方无法律依据提前终止合同的，违约方应
赔偿对方 100000元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔
偿。
第八章附则
第二十九条自本合同生效后，乙方的管理人员将根据甲方
指示且视汤臣豪园（四期）的建设情况适时介入前期物业管理工作。
A标段前期人员费用按下列办法处理：
1、本合同签定之日起至 2005年 11月，乙方派出工程技术人员
介入，人员费用由乙方承担。
2、2005年 11月-业主入住前壹个月，机电工程人员及保安清洁
人员按需要配置，人员费用由甲乙双方各承担 50%。
3、业主入住当月，乙方全部管理和服务人员到位，人员费用全
部由甲方承担。
4、B标段和 C标段的前期人员费用参照 A标段执行。
5、各标段的前期费用参见附件二。
第三十条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充
协议，补充协议和合同具有同等效力。
第三十壹条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附
件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法
规和政策执行。
第三十二条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行
时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十三条本合同于履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成
时，能够向人民法院起诉。
第三十四条本合同正文八页、附件二页，壹式四份，甲方执正付本各
二份，具有同等法律效力。
第三十五条本合同自签订之日起生效。
甲方：上海大道置业 XX公司
代表人：
乙方：上海东湖物业管理公司
代表人：
签于 2005年月日上海
开办费
附件壹
单位：万元
序号 名称 数量 金额 备注
1 办公家具 壹批 办公桌椅、文件柜、保险箱等
2 电脑 3台 包括打印机、桌椅等
3 办公文具 壹批
4 清洁设备和用品 壹批
5 消防设备 壹批
6 设备操作维修工具 壹批
7 员工服装及更衣箱 壹批
8 对讲机 16只 保安、保洁及工程人员使用
9 楼层用垃圾桶 若干
10 其它杂项费用
11 清洁开荒费
12 合计
备注：
如上述物品发展商能提供实物，则开办费可相应减少。开办费按物业管理惯
例由发展商垫付，今后分三年从管理费中摊销返回开发商。
