论物业管理企业文化对社区文化建设的影响
目 录
一、物业管理企业文化的产生及发展………………………………………………………………3
(一)企业文化的涵义、内容和类型…………………………………………………………………3
1、企业文化的涵义……………………………………………………………………………3
2、企业文化的内容…………………………………………………………………………………5
3、企业文化类型……………………………………………………………………………………5
（二）物业管理企业文化的产生与发展…………………………………………………………6
1、物业管理企业的产生……………………………………………………………………………6
2、我国物业管理企业文化的建设与发展…………………………………………………………8
二、社区文化建设的形成及特点……………………………………………………………………9
(一)社区的形成……………………………………………………………………………………9
( 二 ) 社 区 文 化 需 求 的 形
成 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 0
(三)社区文化建设的特点…………………………………………………………………………11
1、以“人的全面发展”为本，切实提高社区成员的文明素质…………………………………11
2、促进社区群众文体活动组织和社区文化活动设施建设………………………………………11
3、全面发挥社区综合功能，提高社区整体文明水平……………………………………………12
4、充分利用社会资源，培育“社区文化社会建设”的意识和机制……………………………12
三 、 物 业 管 理 企 业 文 化 对 社 区 文 化 建 设 的 影
响 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 3
(一)两者的关系……………………………………………………………………………………13
(二)物业管理企业文化社区文化建设的影响……………………………………………………14
1、在物质文化层方面的影响………………………………………………………………………14
2、在制度文化层方面的影响………………………………………………………………………17
3、在精神文化层方面的影响………………………………………………………………………19
附：主要参考文献…………………………………………………………………………………21
内 容 摘 要
物业管理在深圳特区乃至全国已发展成为一个具有强大生命力、广泛市场和朝气蓬勃
的新兴行业。物业管理的市场竞争，在本质上是企业的人才竞争和文化竞争。
本文从企业文化的涵义、内容、类型等三个方面进行论述，分析企业文化的功能和对
企业发展的影响。根据深圳物业管理的实践情况和行业发展趋势，对物业管理企业的产生和
物业管理企业文化的建设与发展进行论述。对社区的形成、社区文化需求的形成进行论述，
归纳了深圳物业管理行业社区文化建设的四大特点。从物质文化层、制度文化层和精神文化
层等三个方面剖析了物业管理企业文化对社区文化建设的影响。
关键词：物业管理 企业文化 社区文化建设
论物业管理企业文化对社区文化建设的影响
前 言
随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当
人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。
1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司
的成立，标志着深圳物业管理行业的萌芽和发展。
大力加强物业管理行业的发展，不断提高物业管理水平，以达到管理的规范化、专业化、
一体化、科学化、现代化、社会化和人文化，是历史赋予广大物业管理企业的光荣使命。
物业管理市场的激烈竞争，在本质上是企业人才的竞争和文化的竞争。企业文化的建设
与发展，对管理的作用日渐明显，企业经营者们更加重视企业文化对管理的实践价值和深远
意义。
中国企业文化研究会会长胡平同志，曾多次说过：在市场经济背后，有一只看不见的手，
是经济规律；同时，还有一只看不见的手，也是不能忽视的，那就是文化。在新的世纪，经
济和文化的一体化是时代发展的大趋势，世界 500 强企业的发展进程也表明：文化是企业获
得持续发展并最终成为长寿型企业的有效手段。
深圳市莲花北住宅小区占地面积 48 万平方米，建筑面积 66 万平方米，建成 75 栋多层楼
宇和 11 栋高层楼宇，住户 5820 户，居住人口近 3 万人。入住八年来，物业公司始终坚持以
住户为中心，以优质服务和社区文化建设为载体，一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，
不断提高住户的生活质量，探索出了具有莲花北村特色的社区文化，成为社区精神文明建设
的重要载体和组成部分，塑造了“中国文明第一村”的社区品牌，受到了江泽民等国家领导人
的视察和检阅。
莲花北村社区文化建设之所以取得如此巨大的成就，是因管理莲花北村住宅区的物业管
理公司——深圳市万厦居业公司，通过参加社会公开招投标获得物业管理权，并从中标接管
之日起，努力实践企业文化建设和社区文化建设的良性互动，承诺要将莲花北村建设成为全
国社区文化建设的排头兵。
在深圳经济特区，有逾千家物业管理企业管理着 3000 多个住宅小区、大厦、工业区，物
业管理覆盖率达到 92%，深圳市住宅局、深圳市物业管理协会每年举办全市社区文化文艺汇
演，以此检阅和推动社区文化建设，推动社区文明进步。因此，研究物业管理企业文化对社
区文化建设的影响具有深远的现实意义。
一、物业管理企业文化的产生与发展
（一）企业文化的涵义、内容和类型
1、企业文化的涵义
企业文化作为一门理论，目前正处在发展中，尚不系统，不完善，但我们可以从中、西
方企业文化理论奠基之作和其它主要著作的论述中挖掘出这一理论的基本思想。
美国学者阿伦•肯尼迪和特伦斯•迪尔在其合著的《西方公司文化》一书中，虽然没有明
确地给企业文化下定义，但从全书的内容上不难看出作者的观点，企业文化包括五个要素，
即企业环境、价值观、英雄人物、礼仪和庆典、文化网络。
《日本企业管理艺术》一书，援引美国管理学家彼得•德鲁克的观点，认为“企业管理不
仅是一门学科，还应是一种文化，即有它自己的价值观、信仰、工具和语言的一种文化”。（帕
斯卡尔•阿索斯《日本企业管理艺术》中国社会科学出版社 1986 年版第 200 页）
松下幸之助对企业文化有一番较为通俗的解释，他说：“到一个企业，只要几秒钟的接触，
从接待人员、办公室、车间的工作神态、情绪和秩序，就可以捕捉到一种精神、一种气氛、
一种感染人的力量，这就是‘企业文化’。甚至不用看数字，也不用看图表，我们马上就能感到
这些工作人员、工人是如何在劳动、工作的，因为‘企业文化’体现在生产、管理、经营的全过
程，每一个环节都会充分体现出来，从企业的哲学、企业的精神、企业的战略、企业的追求、
企业的管理方式、企业的形象、员工风貌、管理的风格等等都可以看到。让我们看到，是一
种什么样的文化在背后影响着我们的实际生产经营活动”。
我国学者也曾试图给企业文化下一个定义，以下是几种代表性的说法：
广义狭义说。广义的企业文化，指企业在生产经营过程中所创造的具有本企业特色的物
质财富和精神财富的总和。狭义的企业文化，指企业在发展过程中形成的具有本企业特色的
思想意识、价值观和行为习惯，其核心是企业的价值观。总的来说，企业文化是指企业在经
营发展中所形成的物质文化和精神文化的总和，是企业管理中硬件和软件的总和。企业文化
包括两部份：一是企业中的外显文化（表层文化），其中包括企业的厂容厂貌、企业生产资料
的状况、产品等等；二是内隐文化（深层文化），是以人的精神世界为依托的各种文化现象，
包括企业管理制度和行为方式。
以上种种说法和观点，对企业文化内涵进行了分析和界定，虽然观察问题的角度不同、
涵盖面的宽窄不同、所强调的重点不同，以及他们各自表述不尽相同，但都从某个角度对企
业文化进行了透视，揭示了企业文化的特征。
我认为，企业文化的涵义是企业围绕企业生产经营管理而形成的观念的总和。它包括企
业的经营理念、经营宗旨、发展战略、奋斗目标；员工品质、职业道德、行为规范；企业作
风、品牌宣传、社会形象、信誉形象等。
2、企业文化的内容
1）企业文化的外显性内容和内隐性内容
A、企业文化的外显部分，是指企业的文化设施、文化教育、技术培训和文娱、联
谊活动等。
B、企业文化的隐性部分，是指在企业内部为达到总体目标而逐步形成、一贯倡导、不
断充实，并为全体成员自觉遵循的价值标准、道德规范、工作态度、行为取向和成就观念，
以及由这些因素融汇而成的整体风貌。
2）企业文化的四个层面
A、物质文化层：由企业产品、企业容貌、企业环境、企业科技状况所构成。
B、制度文化层：包括企业规章制度、企业领导体制、企业组织机构、企业民主制度等。
C、精神文化层：包括企业目标、企业哲学、企业精神、企业道德。
D、综合文化层：包括企业素质、企业行为、企业形象、社会品牌。
3、企业文化的类型
企业文化是客观存在的，而且多数企业都有了自己的企业文化，按其形成的过程不同，
可以分为自然企业文化和人为企业文化。
自然企业文化，是指企业全体员工在生产经营过程中形成的观念、意识、方法、习惯等
的总和。其形成往往是以企业领导者的言行、思想、观点、意识为导向，企业领导者素质的
高低及道德水准决定着它的优劣。这种企业文化缺乏积极主动的凝聚力和向心力，只能发挥
有限的行为约束功能。
人为企业文化，是独具慧眼的企业领导者为达到企业目标，有意识地、人为地建立和培
养的一种思想、精神、群体意识以及塑造的企业形象之和；是企业全体员工为实现远大目标
而自觉建立起来的一整套意识、观念和行为规范，这种企业文化能克服自然企业文化的多种
弊端，具有时代特点，能有力地促进企业的发展。
（二）物业管理企业文化的产生与发展
1、物业管理企业的产生
房地产作为不动产是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业、
千家万户都有着密切的关系。房地产业作为独立的行业，在国民经济和社会发展中发挥重要
的作用。
解放以来，我国在计划经济年代，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商
品属性，因而由政府用行政手段完全统管起来，这种方法虽在国民经济的发展和解决人民住
房问题方面曾起到过积极的作用，但这种体制实际上在一定程度上抑制了房地产业发展的生
机和活力。国家在住宅建设上只有投入没有产出，建成分配使用后，还要对房屋管理维修进
行补贴。建设愈多，补贴愈多，包袱愈重。住房困难户有增无减，住房供求矛盾成为十分突
出的社会问题。
党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住房
商品化改革措施的提出和实施，使得房地产业从长期萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。
在房地产业中，房地产综合开发是一项投资大，周期长，过程极为复杂的系统工程。房
地产综合开发分为四个环节，即规划、建设、销售、售后服务，按照政府目前的有关规定，
商品房出售后小区业主委员会没有成立之前，售房单位必须承担售后服务即前期物业管理的
责任。为了履行好这一责任，房地产开发企业内部一般都设立了“物业管理公司”、或“物业管
理部”，具体负责楼宇或住宅区的售后服务即物业管理工作。
本世纪 80 年代初，深圳经济特区建立，随着特区的建设和发展，房地产业也迅速发展起
来。涉外房地产作为中国的一个新兴产业，立刻吸引着特区的建设者们，随着一座座高级别
墅、高层楼宇在深圳的兴建与出售，一个突出的问题开始萦绕在人们的心头，打开大门的中
国人将怎样管理这批高尚房产。
1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家从事涉外商品房产管理的专业公司——深圳市物业管
理公司成立，标志着深圳经济特区的涉外商品房产实施一体化管理的开始，也标志着我国物
业管理行业的萌芽。
1993 年 6 月 30 日，深圳市物业管理协会正式成立，则表明深圳物业管理已进入了一个
新阶段。物业管理，是为各单位和千家万户提供优质服务的行业，又是城市管理的重要内容，
目前在深圳，从事物业管理的专业公司和专业部门总数已达千余家，从业人员已达几十万，
形成了一个全新的行业。
经过十几年的探索，人们对物业、物业管理的含义的理解越来越明确。所谓物业，是指
各类有价值和使用价值的房屋、附属设施以及相关的场地，可以是整个小区的物业，也可以
是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、
仓库等。
所谓物业管理，是指物业经营管理人受物业所有人的委托，按照国家法律和有关管理标
准行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以市场手段管理物业，从事对物
业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发
挥最大的使用价值和经济效益，使物业保值及增值。
这里提到的物业经营管理人，是指从事物业管理的企业或组织，物业经营管理人的资格
是经过市物业主管部门的审查批准后取得的，例如，深圳市住宅局物业监管处具体负责深圳
市物业管理公司的资质审查。
2、我国物业管理企业文化的建设与发展
综上所述“企业文化的涵义及功能”，可以说明，一个企业的成立，就意味着有企业文化
的产生，物业管理企业文化也不例外，它是伴随着物业管理企业的发展而发展的，评价某个
物业管理企业的好与坏，只要看该企业的企业文化情况就可以确定。
在深圳经济特区成立前，深圳和全国其它城市兴建的住宅区没有实行统一的商品化管理。
房屋是按房产归属进行管理，即公产房归市房产管理局管理，商品房归发展商管理，住宅区
的环境卫生由环卫部门和居委会管理，绿化由园林处管理，道路由市政部门管理，治安由派
出所管理，水和电则由自来水公司和供电局管理。没有统一的管理标准和健全的管理制度，
更缺乏素质较高的管理队伍，各自为政，管理十分松散。因此许多房屋被随便改建，空地被
任意占用，阳台乱搭建，杂物随意堆放，居住环境很不理想。
深圳市物业管理公司是全国第一家经营涉外商品房产的专业物业管理公司，该企业实行
社会化、专业化、科学化、制度化的文化管理原则，建立了经济独立核算，自负盈亏的“自我
运转、自我发展、自我完善”的运行机制，理顺了物业公司与房地产开发单位之间，物业公司、
房地产开发单位与业主及住户之间的关系，使房地产管理工作从过去的行政性、福利性，走
上了专业化的有偿服务的物业管理轨道，为特区乃至中国的物业管理行业做出了贡献，也为
我国物业管理企业文化的建设和发展做出了贡献。
相继而成立了深圳万科物业管理公司、深圳市莲花物业管理公司、深圳市万厦居业公司、
深圳华侨城物业管理公司以及深圳市长城、中航、天安等物业管理企业，先后被国家建设部
评为“全国一级物业管理企业”。
他们在各自的企业发展壮大中，十分重视公司企业文化，并为我国物业管理企业文化的
建设和进一步发展奠定了坚实的基础。
物业管理企业文化的发展和成熟需要一个过程，其管理体制和经营发展机制还需要不断
地自我完善。这期间，新旧观念的碰撞，新旧体制的磨擦不可避免地会出现各种问题，在社
会主义市场经济条件下，探索物业管理企业文化发展的过程中，对此必须要有充分的认识，
当前，有待解决的问题是：
第一、继续加强立法及完善配套政策，引导和推动规范化管理和规模化经营；第二、继
续加快物业管理市场化进程，规范市场竞争机制；第三、建立现代企业制度；第四、提高物
业管理的科技含量，发挥智能化、数字化小区的示范作用；第五、提高企业文化的档次；第
六、企业文化建设的良性循环；第七、物业管理企业的资质等级要有企业文化项目的评定标
准。
二、社区文化建设的形成及特点
（一）社区的形成
社区是社会学中的基本概念，对社区概念的定义有许多种，但无论从功能主义观点或是
从地域观点进行阐述，其基本涵义是：社区是在一定地域内发生社会活动和社会关系、有特
定生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。
社区为一定的地缘群体和区域社会，其基本构成要素有四个方面：
第一、一个相对稳定的人文区位意义上的地域。
第二、一定规模和具有同质性的人口。
第三、以横向分布和联系为主要特征的组织结构。
第四、有一定程度共同性的文化心理和生活方式。
（二）社区文化需求的形成
九四年莲花北村住宅区入伙初期，由于小区远离市中心，交通不便，百业待兴，没有现
代化城市应有的繁华，许多想安居的人都不愿买莲花北的房，人们都说：“只见新房，不见新
村”。
深圳是座年轻的城市。购买莲花北村住房的大都是年轻人家庭，上有老、下有小。平时
小孩上幼儿园、进学校，时光容易打发，可是到寒暑假，学校和幼儿园都关门放了假，村民
们忙于工作和事业，村民家中的小孩就成了散放在小区中“吃草”的羊。
深圳是座移民城市。年轻人买了房，从铁皮房搬出来后，都想把内地的父母接过来和自
己一起住，好让辛苦了一辈子的父母享受特区现代化的生活。老人来到莲花北村后，被关进
了“铁笼子”，不同的籍贯，不同的地方风俗和单元式住宅造成了邻里之间互不往来，老人们
孤单寂寞，生活不习惯，产生了现代城市里的“高楼病”，总是嚷着要回到内地去。一些来深
圳带孙子的老人，一到假期就牵上孙子赶回内地去。村民们牵肠挂肚，工作不能安心，生活
不能舒心。
年轻的村民们下班后也进了“铁笼子”。由于小区配套设施还在建设中，又没有什么文化
活动，快节奏、高效率的工作造成的身心紧张，回到家里得不到放松，聚友赌博、酗酒，邻
里纠纷的现象在小区常有发生。住进莲花北村的年轻移民，文化水平悬殊大，文明素质差距
大，生活方式又各不相同。违章装修、违章搭建、随地吐痰、乱扔垃圾、践踏草地、饲养鸡
犬等不文明现象曾一度时期十分普遍。小区呼唤家园意识，呼唤社区文明。
新住宅区患上了老住宅区的“毛病”。这些现象，村民们看在眼里，莲花北村的管家也看
在眼里。
在几个月的实践中，管理处认识到，小区物业管理不仅仅是简单的服务问题，比服务更
重要的问题是提高村民的整体文明素质，营造小区的文化氛围，开展社区文化建设。
（三）社区文化建设的特点
1、以“人的全面发展”为本，切实提高社区成员的文明素质
莲花北村每年举行文化艺术活动、社区体育健身活动、知识科技活动、社会公益活动、
节日庆祝活动和形势主题活动达 20 多场，参与的居民近 10 万人次，有力地促进了社区成员
的个人品德、社会公德、职业道德和家庭美德建设，大力营造了住宅区文明、安定、祥和的
家园氛围，使广大居民的思想道德水准和文明素质有了显著提高；密切了居民之间的感情，
形成了和睦相处、共同进步的人际关系，增强了小区的凝聚力，提高了居民的整体素质。
九四年五月九日，莲花北村正式入住，管理处举办了入住仪式，市住宅局领导把象征开
村的金钥匙交给了莲花北村的当家人。从此，每年这一天，莲花北村都要举办入住周年活动，
纪念 6000 户家庭乔迁新居。九七年五月九日，是入住三周年的纪念日，莲花北村召开了创建
文明社区千人誓师大会。在会上，管理处主任与小区内的 26 家单位领导签订了共建文明社区
章程，居民代表带领参加大会的 3000 多名居民，庄严地举起右手，集体宣誓参与创建文明社
区活动，把社区精神文明建设推上一个新台阶。
2、促进社区群众文体活动组织建设和完善社区文化活动设施
莲花北村住宅区入住七年来，管理处先后组织成立了社区老人腰鼓表演队、交谊舞表演
队、艺术团、太极拳表演队、游泳队、秧歌队、长跑队、读书会等群众性文化活动组织，发
起成立了社区体育协会、社区红十字会、社区妇女工作委员会、社区计划生育委员会、社区
教育工作委员会等社区群众组织，带动了社区文体活动有组织有系统地广泛开展。管理处在
各方面的支持下，逐步完善了居民活动中心、乒乓球室、羽毛球馆、溜冰场、棋牌室、读书
俱乐部、游泳池、保龄球馆、网球馆、桌球馆等文化活动设施，基本满足了居民开展社区文
化活动的需求。
3、全面发挥社区综合功能，提高社区整体文明水平
少年儿童是社区文化活动的积极分子。莲花北村建有 5 所中小学和幼儿园，青少年学生
近 4000 人。管理处组织开展了丰富多彩的校外活动，社区成为学生课余活动的大舞台，学校
也成为社区文化建设的宝贵资源。莲花北村营造了“学校、家庭、社区”三结合的育人环境。
九六年四月，管理处在小区新莲小学和景莲小学的小学生中选聘 30 名红领巾义务绿化监
督员，规定由学生本人申请、班主任老师推荐、学校和家长签署意见，管理处发给聘书。申
请表发到学校后，小朋友争着要报名，找班主任老师和校长求情，管理处不得不把名额放宽
到 120 人。有些同学发现在学校报名的路走不通，就直接找到管理处领导。有姐姐带着妹妹
来的，有父母带着子女来的。最后入选的 120 名同学，都是通过竞争产生的。同学们在课余
时间和节假日里，带着红领巾、红袖标，扛着绿化监督岗的队旗，列队在小区巡逻，取得了
示范教育的效果。
4、充分利用社会资源，培育“社区文化社会建”的意识和机制
莲花北村的社区文化建设受到了深圳市党政机关的重视，得到了有关部门的大力支持。
全市性的精神文明建设启动仪式、示范点和大型活动，都首先安排在莲花北村举行。深圳市
妇联与管理处联合举办了“深港姊妹情，携手迎回归——深港妇女莲花北村文艺联欢活动”，
邀请香港中华总商会妇女委员会等妇女团体共 200 多名代表汇集莲花北村，与广大居民进行
文艺联欢。共青团深圳市委与管理处联合举办了“深圳市青年文明号服务卡助万家活动启动仪
式”。“深圳市‘一助一’社区助残活动启动仪式”在莲花北村举行，成立莲花北村社区助残工作站。
莲花北村良好的社会形象，还吸引了深圳市一批大型企业参与社区文化建设。如深圳市
先科集团赞助莲花北村举办广场交响音乐会；深圳市百家惠连锁商业公司赞助居民运动会和
设立中小学生奖学基金；平安保险公司赞助出版莲花北村报。
三、物业管理企业文化对社区文化建设的影响
（一）两者关系
物业管理企业文化存在着管理的科学性、一致性，而社区文化存在着社会性、随意性。
具体分析两者之间有如下关系影响。
1、驱动与导向关系
一般而言，任何物业管理企业文化都是一种价值取向，规定着组织和个体追求的目标，
具有导向的功能。卓越的企业文化，规定着企业具有崇高追求和远大目标，引导企业健康发
展，而拙劣的企业文化正好相反。
一个好的物业管理企业，必定对所服务小区的社区文化建设发挥着巨大的驱动作用，并
引导社区文化建设朝着健康良性的方向发展。
2、凝聚与激励关系
社会系统的基础是人类的态度、知觉、信念、动机、习惯以及期望等心理因素，在社会
系统中将个体凝聚起来的主要是一种心理的力量，而不是生物的力量。企业文化具有这样一
种极强的心理凝聚力量，当一种文化得到认同后，就会形成一种粘合作用，将周围的人或事
凝聚成一个协调有机的整体。
激励理论认为，最出色的激励手段是让被激励者觉得自己确实做得不错，能发挥出自身
的特长和潜能。社区文化着眼于社区整体的文化建设和人的不断完善，在建立一种人创造文
化、文化塑造人的良性循环机制中发挥其巨大的激励作用。
3、约束、美化、协调关系
我们都知道，人人都生活在一定的文化氛围中，其行为举止只能接受这种文化“指令”，
而不能脱离这种文化规范。物业管理企业文化，力求把员工的生活和工作统一起来，从而使
社区文化建设在良好的企业文化熏染下美化建设者的心灵，美化生存的环境，以达到生态的
协调，观念的协调，实现企业和社区“双赢”的目标。
4、发现、发挥与名牌创建关系
中国合肥美菱集团董事长张巨声总结美菱的名牌之路，就是五个“M”即“明志、名品、民
众、名声、名利”。社区文化建设的好与坏，直接影响到社区的品牌和物业增值，塑造先进的
物业管理企业文化，是企业走名牌的必经之路。
物业管理企业文化建设与社区文化建设是一种相互影响、相互支持、相互促进、共同发
展的关系。一方面是由它们相同的指导思想和共同目标决定的，另一方面是由物业管理企业
文化建设的特点和社区文化建设的性质决定的。
（二）物业管理企业文化对社区文化建设的影响
1、物质文化层方面的影响
1)社区文化的物质文化层内容
由前所述，作者提出企业文化的物质文化层内容由企业产品、企业容貌、企业环境、企
业科技状况等要素构成。相对应，社区文化的物质文化层由社区服务、社区容貌、社区环境、
社区形象、社区的科技含量状况等要素构成。
2)对社区服务拓展的影响
2000 年度海尔集团产品横跨冰箱、冷柜、空调、洗衣机、彩电、计算机、手机、微波炉、
厨洁具、生物制药等行业，在全球建立了 7 个工业园、46 家工厂、15 个设计中心，产品销往
全球 160 个国家和地区，拥有 18000 个营销点，实现全球营业额 406 亿元，进入第 15 个持续
高速稳定增长年。海尔集团建立起了一个宠大的产品系列，并仍在不断地完善之中。
近来年，物业管理企业提供的社区服务，也早已超过了《深圳经济特区物业管理行业管
理办法》规定的七项专业化管理服务内容，正在加速进行住宅区、工业区、写字楼等三大业
务类别的跨地域经营。中海、万科、金地等知名物业管理企业朝着“做大做强”的目标，每年
都取得骄人的业绩。
法规规定，物业管理企业提供房屋本体及配套设施的维修养护服务、机电设备运行服务、
治安服务、车辆停放服务、卫生消杀服务、绿化养护服务及合同规定的其他服务，共七个社
区服务系列。在物业管理实践中，物业管理企业不断拓展社区服务范围，以莲花北村住宅区
的物业管理服务为例，目前增加的服务项目有住户有偿特约维修服务、社区文化服务、社区
健康服务、社区商务服务、社区家政服务、社区残疾人服务、社区教育服务、社区心理咨询
服务等 8 个服务系列。在家政服务方面又细分为保姆及钟点工介绍、家教服务、礼仪服务、
老人护养服务等项目。
社区服务的拓展和社区经济的培育，吸引着大批企业加入到社区服务业中，使社区服务
项目不断完善，逐步形成以物业管理服务为核心的社区服务网络，使居民足不出社区，就可
充分享受现代生活。
3)对社区形象建设的影响
企业 VI 系统即企业形象识别系统的推行，对社区形象建设产生了直接的影响。不同的
住宅区、不同的楼盘，都有了自己的社区 VI 系统。
莲花北村住宅区先后完善了村徽、村树、村旗、村歌等四个项目，规范了小区内的房号、
单元号、楼栋号标识牌，路名标识牌，公共设施标识牌，绿化植物标识牌等各类标识牌，并
逐步形成了具有莲花北村特色的 VI 系统。
九二年，邓小平同志视察深圳经济特区，在仙湖植物园栽下一棵高山榕树，以此纪念。
九四年五月，莲花北村入住后，广大村民纷纷向管理处提出将高山榕树确定为莲花北村的村
树，申报政府有关部门批准后，在小区主要道路的人行道上栽种了 800 棵高山榕树。
九五年十二月六日，中共中央总书记、国家主席江泽民同志走进了当年获得全国城市物
业管理优秀示范住宅小区第一名的莲花北村视察，同住宅区的干部群众亲切交流。小区中的
音乐工作者以江主席视察莲花北村为背景，创作了《春风从小区走过》歌曲，并经业主大会
确定为村歌，其激昂奋进的旋律和脍炙人口的歌词，至今激励着小区 3 万村民为特区现代化
建设事业再立新功。
近年来，房地产业的快速发展，专业广告公司的加入，小区 VI 作品精品倍出，并在楼
盘的开发建设及售楼等各种资料上进行宣传。
4)对社区科技状况的影响
现代科技迅猛发展，对房地产业和物业管理行业产生了直接影响，一是反映在提高了人
们掌握、利用现代科技的能力；二是反映在现代科技改变了人们的生活方式；三是楼盘科技
含量的高低成为市场定位的主要因素。
二十世纪九十年代中期，高层住宅区一般配备有电梯、变配电设备，加压供水设备、有
线电视、电话、管道煤气、小区绿化、垃圾清运等项目，住户也很满足了。现代房地产行业，
除使用传统科技项目外，广泛使用了环保技术、节能技术、智能化技术、网络化技术和微生
物处理技术，配备了中空隔音玻璃窗、节水马桶、管道直饮水、家庭安全防范报警系统、视
频点播系统、宽带网络系统、社区一卡通消费系统、可视对讲系统、红外线监控系统、煤气
泄漏报警系统、垃圾分类处理、水环境微生物处理等项目，极大地提高了人们的生活质量。
2、制度文化层方面的影响
1)社区文化的制度文化层的内容
如前所述，作者提出企业文化的制度文化层内容包括企业制度、企业领导体制、企业组
织机构、企业民主制度等内容。相对应，社区文化的制度文化层的内容由社区公众制度、社
区组织结构、社区民主制度等要素构成。
2)对社区公众制度建设的影响
企业的规章制度建设，是企业文化工作的一项重要内容，是对企业全体员工为实现远大
目标需要共同遵守的行为规范。
物业管理企业发挥着社区管理的职能作用，是促进社区文明进步的核心力量，需要制订
系列的为社区公众接受并遵守的公众制度，对社区成员的行为进行规范和约束。
经过物业管理 20 年的实践探索，社区公众制度不断完善，从社区生活的各个方面对社区
成员行为进行规范和约束，规定社区成员与物业公司之间的权利和义务，使社区建设在科学
的机制下不断发展。
莲花北村住宅区的主要公众制度有如下项目：
a)《前期物业管理服务协议》；b)《物业管理委托合同》；c)《业主公约》；d)《住宅使用
说明书》；e)《质量保证书》；f)《电梯使用管理规定》；g)《消防管理规定》；h)《治安防范管
理规定》；I)《暂住人员、来访人员登记管理规定》；j)《绿化管理规定》；k)《清洁保呇管理规
定》；l)《“四害”消杀管理规定》；m)《车辆行驶及停放管理规定》；n)《房屋维修养护管理规
定》；o)《服务申报管理规定》；p)《投诉处理管理规定》；q)《费用收缴管理规定》；r)《文化
活动设施使用管理规定》；s)《饲养家蓄家禽及宠物管理规定》；t)《违章占用及乱搭建管理规
定》；u)《精神文明建设公约》。
3)对社区组织结构的影响
社区与企业一样，具有一定的组织结构，并在物业管理的实践中逐步完善。
莲花北村住宅区的全体业主，组成业主大会，是住宅区的最高管理机构。在业主大会闭
会期间，由选出的业主委员会主持日常工作，选聘物业公司签订《住宅区物业管理委托合
同》。合同期满后，业主委员会可续签合同或另行选聘物业公司。物业公司在合同期内必须按
合同规定，履行相关的权利和义务、提供服务、收取相关费用，超越合同范围的不合理项目，
都将受到双方的制止。
根据法规规定，住宅区的供水、供电、电话、有线电视、管道煤气由相关专营服务公司
直接为业主提供服务，物业公司提供协助和配合。物业公司依照政策规定，对住宅区的电梯
保养、绿化养护、清洁保洁、“四害”消杀、生活水也清洗，白蚁防治等服务项目，选聘专业公
司提供服务，签订委托服务合同。
4)对社区民主制度建设的影响
住宅区的业主大会一般是每年组织召开一次，业主委员会实行任期制，每三年换届选举
一次，业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》的合同期限一般也为三年。
小区的《业主公约》等公众制度须经业主大会审议通过，物业管理费用调整、重大整改
项目、维修基金的管理等项目都须经业主大会审议，业主大会同时还要审议业主委员会的工
作报告、小区年度管理服务工作计划、年度费用收支预算、年度公用设施专用基金使用计划、
年度工作总结、年度费用收支决算等项目，由物业公司申报业主委员会审议通过，业主委员
会可聘请会计师事务所对小区财务账目进行审计。
深圳地方物业管理法规不断完善，居民的物业管理法治意识不断增强，已有 6 个小区的
业主委员会行使法规赋予的权力，解聘了原来的物业公司，选聘了新的管家。
3、精神文化层方面的影响
1)社区文化精神文化层的内容
如前所述，作者提出企业文化精神文化层的内容包括企业目标、企业哲学、企业精神、
企业道德等要素。相对应，社区文化精神文化层的内容包括社区建设目标、社区精神和社区
品牌。
2)对社区建设目标的影响
莲花北村多层住宅小区，于一九九五年十月荣获全国城市物业管理示范小区第一名，10
栋高层于一九九七年九月荣获全国城市物业管理示范大厦第一名，两次婵联全国冠军，之所
以取得如此骄人的业绩，就在于物业公司在参加投标时就已向业主、向社会、向政府承诺要
把莲花北村建设成为全国文明住宅小区，提出了明确的社区建设目标。物业公司编制的投标
书以详细的方案和严密的计划，以及物业接管后实施的年度工作计划，保障了社区建设目标
的实现。
3)对社区精神和社区品牌的影响
在物业管理行业，深圳莲花北村被誉为“中国文明第一村”，成为中国物业管理的第一品
牌，深圳人以住在莲花北村为荣幸，莲花北村的品牌价值部分转化为物业的市场价值，发生
了显著增值，还带动了莲花北村周边物业的增值，使广大业主受益。
随着社区文化建设和物业管理的深入发展，社区文明不断进步，不断整合社区意识、社
区观念、社区价值取向，必将锤炼出激励全体成员的社区精神。
物业管理仍是一个新兴行业，社区文化建设也还是一个新的课题，需要广大业内工作者
和各界人士积极献言献策，不断促进行业发展，不断提高物业管理水平，达到管理的规范化、
专业化、一体化、科学化、现代化、社会化和人文化。
附：主要参考文献
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[9]：罗长海《公司文化学》，中国人民大学出版社 1999 年修订版
[10]：管益忻《公司文化——企业管理新模式》，气象出版社 1990 年版
[11]：《深圳特区报》地产新闻版
[12]：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则
[13]：《深圳市物业管理法规文件汇编》，深圳市住宅局编 20
