集奥聚合
2016年7月
北京学区房洞察报告
-供需矛盾日益突出，高温时代仍将持续
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目
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现状：供需矛盾难化解，学区房价格持续高温1
人群属性：男性家长居多，两成准父母提前购房2
人群偏好：重视教育，投资需求强烈3
学区房关注：西城区最受关注，一居室需求高4
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教育资源不均催生高价学区房，学区房热度仍将持续
数据来源：公开资料整理
教育事业费
支出
计算机数
师资力量
教学仪器规模
教育资源不均衡
北京学区房价格溢价率约为20%，高价学区房的出现根本原因是教育资源不均衡，在资源分布不均，市场
供需矛盾较难调和的情况下，就近入学政策引发的学区房大热仍会持续，学区房价格将会继续提升
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53706
二手房均价 学区房价格
北京学区房价格溢出约20%
单位：元每平方米
滋生高价学区房
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北京适龄儿童“重点小学”入学比例约为%
2016年适龄儿童进入重点小学比例仅为%，重点教育资源供给无法完全满足潜在入学需求，学区房需求热
度仍会持续；
海淀区、西城区、东城区、朝阳区教育资源相对优渥，东城区与西城区进入重点可能性较大；
数据来源：公开资料整理
北京市各区县重点小学入学可能性
6571
9038
24095
10190
7905
4095
25524
17619
9714
5238
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13114
2762 3238
4171
5143
4210 4906
6762
2265
1435 720
2792
1780
950 420 950 870 100 100 100 64
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15000
20000
25000
30000
适龄儿童人数 重点小学招生人数 入学可能性
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75167 76867
99419
105770
109170
101662
124837
145067
135925
171690
122627
0
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100000
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
适龄入学儿童呈增长趋势，教育资源更为紧俏
2017-2021年的入学适龄儿童规模呈增长趋势，而“重点小学”的教育资源扩大有限，未来几年进入重点
小学的竞争将更为激烈
2004-2015年北京市常驻人口出生人数
数据来源：公开资料整理
2017-2021年的入学适龄儿童
单位：人
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多校划片未降学区房热度
为缓解择校热，教育部下发文件提出在部分地区实施多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保
各片区之间大致均衡，但从北京来看，学区房市场依旧火热，学区房依旧受到较高关注，20%的房价溢价
率居高不下，“多校划片”并未改变学区房的供需矛盾
2016年学区房搜索热度走势
数据来源：GData 集奥数据分析平台
教育部首次在官
方文件中提出实
施多校划片
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现状：供需矛盾难化解，学区房价格持续高温1
人群属性：男性家长居多，两成准父母提前购房2
人群偏好：重视教育，投资需求强烈3
学区房关注：西城区最受关注，一居室需求高4
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男性家长更关注学区房
数据来源：GData 集奥数据分析平台
学区房人群年龄分布 学区房人群性别比例
25-34岁年龄段人群占比过半，为主要购房人群
学区房人群男性比例较高，占比将近60%，男性家长购置学区房的热情更高
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%
19-24岁
%
25-34岁
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35-49岁
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接近两成准父母提前购置学区房
数据来源：GData 集奥数据分析平台
随着北京各区重点小学的入学政策逐步收紧，对于户口所在年限、使用次数、家庭成员等规定更为严格，
购房者易产生购房紧迫感，不少家庭提前入市，学区房人群中有%的准父母；
购房家长中有%关注学区房
学区房人群有孩比例
购房家长关注学区房比例
%
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学区房人群有房有车比例较高
数据来源：GData 集奥数据分析平台
用户有车比例
%
用户有房比例
%学区房人群
其他购房人群 % %
学区房人群的有车比例超过20%，有房比例将近80%，人群资产价值相对较高；
%的学区房人群已有房产，刚性需求比例较小
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苹果手机用户居多
数据来源：GData 集奥数据分析平台
学区房人群手机品牌
学区房人群中苹果手机用户比例超过30%，对苹果品牌较为偏好；
小米、华为、三星手机用户在10%以上，占有率较高
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苹果
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小米
%
华为
%
三星
%
OPPO
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现状：供需矛盾难化解，学区房价格持续高温1
人群属性：男性家长居多，两成准父母提前购房2
人群偏好：重视教育，投资需求强烈3
学区房关注：西城区最受关注，一居室需求高4
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教育方面更为重视，偏好K12教育APP
数据来源：GData 集奥数据分析平台
用户教育培训偏好
学区房人群子女上学比例较高，因此对于教育培训方面更为偏好；
在APP方面，家长帮、作业帮等K12教育APP使用率较高
% %
学区房人群 其他购房人群
用户教育培训APP偏好
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家长帮 网易有道词典 金山词霸 金山背单词 作业帮
学区房人群 其他购房人群
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母婴方面需求较高
数据来源：GData 集奥数据分析平台
用户母婴偏好
学区房人群对母婴方面的关注度接近15%，母婴群体比例较高；
母婴APP方面亲宝宝最受欢迎，贝贝热卖、柚宝宝孕育等APP也较为常用
学区房人群母婴APP偏好
% %
学区房人群 其他购房人群
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亲宝宝 贝贝特卖 柚宝宝孕育 宝宝树
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生活品质更为注重
数据来源：GData 集奥数据分析平台
学区房人群在运动健身、旅游出行、养生保健、餐饮美食方面偏好度明显，相对更为注重生活
运动健身
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%
旅游出行
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养生保健
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%
餐饮美食
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%
用户偏好比较
学区房人群
其他购房人群
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购房人群关注车型相对高端
数据来源：GData 集奥数据分析平台
学区房和其他购房人群关注车型差异性较小，都相对高端
学区房人群车型偏好 其他购房人群车型偏好
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汉兰达
奔驰GLC
迈腾
奥迪A4L
奥迪A6L
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宝马3系
奔驰E级
奥迪A4L
宝马5系
奥迪A6L
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投资需求相对强烈
数据来源：GData 集奥数据分析平台
学区房人群在投资偏好度方面基本都要高于其他购房人群，闲置资金相对较多，有较高的投资需求；
相对于基金、信托，学区房人群更为关注P2P、股票等风险较高的投资方式，风险偏好度高
用户投资偏好
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P2P 股票 基金 贵金属 外汇 期货 信托
学区房人群 其他购房人群
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目
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现状：供需矛盾难化解，学区房价格持续高温1
人群属性：男性家长居多，两成准父母提前购房2
人群偏好：重视教育，投资需求强烈3
学区房关注：西城区最受关注，一居室需求高4
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西城区学区房最受关注
北京市90%左右的优质小学集中在西城、海淀、东城、朝阳，这四个区域的学区房关注度相对较高，其中
西城区的学区房最受欢迎；
从入学政策来看，政府鼓励九年一贯和对口直升的入学途径，特长生和推优方式入学的比例在降低
用户区域关注度分布
数据来源：GData 集奥数据分析平台
西城,
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海淀,
%
东城,
%
朝阳, %
其他区县,
%
部分区域入学政策一览
区域 幼升小 小升初 2016年入学政策变化
西城区
就近
入学
九年一贯、对口直升、有条
件派位入学、特长生、特色
校、政策保障、就近登记、
学区派位、民办学校等
增加“实际居住地在西城”要求；
“推优”变“有条件派位”；
小升初增加了“就近登记入学”；
特长生招收比例将降至5%以内；
对口直升学校新增至14所小学
海淀区
就近
入学
九年一贯、对口直升、推优、
特长生、寄宿和民办校、就
近登记、派位等
特长生比例减少
东城区
就近
入学
九年一贯、对口直升、特长
生、寄宿和民办校、就近划
片派位等
小升初两次派位变三次派位；
小升初新增就近入学的派位方式；
九年一贯和对口直升比例由2015
年的各10%提高到30%和15%
朝阳区
就近
入学
就近分配入学（一般公办初
中就近登记入学、单校划片、
多校划片）、特长生、寄宿
和民办校等
小升初增加一般公立初中就近登记
入学
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朝阳、西城、海淀学校学区房受欢迎
人大附中朝阳学校小学部附近的学区房关注度最高，九年一贯制的学校较受家长欢迎；
TOP10的学校中分布在朝阳区2所，西城区4所，海淀区4所
北京热门学校学区房TOP10
数据来源：GData 集奥数据分析平台
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北京小学天宁寺分校
北京市西城区裕中小学
北京市海淀区八一学校小学部
北京邮电大学附属小学
北京市海淀区翠微小学
北京市第二实验小学
北京市海淀区万泉小学
北京市朝阳区花家地实验小学
育翔小学
人大附中朝阳学校小学部
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一居户型需求度高
与其他购房人群相比，学区房对一居室的关注度高出%，虽然一居室功能不够健全、空间较为狭小，但
相对于居住舒适度，能上哪所学校才是学区房人群购房的关键
学区房人群与其他购房人群户型偏好对比
数据来源：GData 集奥数据分析平台
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一居 二居 三居 四居 五居 五居以上
学区房人群 其他购房人群
