马连道采购中心区
北京商品交易中心前期策划方案
前 言
北京有了CBD、CLD、CID、CFD，但这些都只是北京概念的“中心区”。作为全
国的政治文化中心，作为京津塘经济圈的核心、华北、东北、西北的经济桥头
堡，北京应该在商业地产的运作方面有更大的作为，因此，以三北区域为辐射
范围的采购中心区（CPD）应运而生。
CPD的提出，为北京西南门户——马连道地区的未来商业规划明确了方向。但
是，我们如何将这个构思落实在图纸、如何真正成功地吸引商流、客流、资金
流，成为举足轻重的商品采购和交易重镇，物业形态规划和开发经营模式设计
将是至关重要的环节。
北京商品交易中心，作为CPD最先启动的龙头项目，将成为拉动CPD快速健康发
展的强劲引擎。
聚焦——CPD
此处缺图。北京地图。圈出本案大方位。
WHERE？
聚焦——北京商品交易中心
• 此处缺图。CPD鸟瞰中标出本案的具体位置。
WHERE？
宣武区经济
2002年全区实现国内生产总值亿元。财政收入亿元，比上年增长%
；预算支出亿元。2002年全区实现国内生产总值亿元。
全年完成固定资产投资亿元，比上年增长%。社会消费品零售额亿
元。其中售给居民亿元，售给社会集团亿元。按行业分，批发零售贸
易业亿元，餐饮业亿元；按经济类型分，国有经济亿元，集体经济
亿元，私营经济亿元。
外资企业销售收入为万元，同比增长%。其中直接出口销售收入为
702万美元。
WHERE？
宣武区人文
2002年末，宣武区总人口为万人。其中，户籍人口为万人，暂住人口为
万人。
元、明、清以来，北京成为全国的政治、经济、文化中心。由于北京南部是平原，
物产丰富，且处于进出京都的交通要道，故商贾云集，成为农、商、手工业产
品集散的重要场所。明代嘉靖三十二年（1553年）北京外城建成，宣武区大部
地区在外城之内。随着城市经济的发展，商品流通的扩大，逐步形成商业、文
化繁荣的市区。留存至今的一些街巷名称，如菜市口、粮食店、煤市街、果子
巷、珠宝市等，就是当时各种专业市场的名称，可见宣武区商业、饮食、服务
业的历史渊源。
WHAT ——北京商品交易中心是什么？
华北地区的品牌分销枢纽<集散>
WHAT ——北京商品交易中心是什么？
北京西南区域商业中心
华北地区的品牌分销枢纽——
“永不落幕的交易会”
良好的硬件环境与软件管理服务，为生产企业和流通企
业打造了低成本高效率的商品展示、品牌推广、大宗交易、
对外贸易的平台。超大规模、优越位置、创新模式，必将
使其成为超越于广交会之上的新型商品交易、交流、流通
渠道。
WHAT？
北京西南区域商业中心——
“组合式消费广场”
由B TO B商务模式延伸而出B TO C服务功能。作为流通的中游环节，
商品交易中心能提供更为平价和优质的货品。而超大规模体量将为消费
者提供涉及到家庭生活每个层面的商品，起到客流共享、功能互补的组
合放大效应。其辐射力将超越于一般的区域商业中心，起到覆盖全北京
的效果。
WHAT？
物业性质：
跨行业、跨业态、跨地区商品分销枢纽
建筑风格：
现代 丰富 多元 活力
插入设计图片
WHAT？
WHAT:
五大模块的品牌直营店集群
由总规模20万平方米的五大模块构成 ：
茶文化流通中心
食品饮料烟酒分销平台
医疗器械及药品流通网
日用生化及专业化妆品集成
外贸服装名品走廊
直营店集群的核心功能
WHAT？
为进驻商家提供：
市场开拓及管理功能/品牌提升功能/货物调配功能
华北地区市场开拓桥头堡
品牌形象旗舰店
兼具批发零售、货物调配功能的中心店
质量监督和客户服务中心
为最终客户提供的功能：
低成本流通/质量保证功能
现代化统一物流配送
从生产到消费的最短流通距离
行业协会进驻提供专业质量保证《信誉》
模块之一：
全国最大的茶文化流通中心
符合现代商业模式的茶叶名品廊《大、范》
以茶叶经销商及生产厂家为主。
茶叶拍卖大厅、茶叶品牌排行公示厅
定期、不定期举办茶叶品牌推广活动；
推出茶叶品牌销售排行榜，指导进场客人采购和消费；明星效应
可为某单一或多个品牌举行新品发布会、推介会、拍卖会。
茶艺博物馆
以提供与茶叶、茶艺相关的器具、服装、用品等商品的经销商为主。
总规模：8万平方米，可容纳800-1000家茶叶经销商及厂家直销店。
WHAT？
本模块在行业销售渠道的市场定位
WHAT？
全国最大的茶叶集散地
黄河以北地区最重要的茶叶分销枢纽
模块之二：食品饮料烟酒直销平台
鉴于食品饮料行业大型生产厂家更有可能采取直销、网络销售的
渠道模式，因此，本项目更倾向于为中等规模厂家提供直接销售网
点以及销售体系管理、品牌提升的平台。国内品牌居多。
对于烟酒行业来说，尤其是烟草行业，由于面临缺少推广渠道的
行业问题，设立一个品牌形象的展示窗口是大多数品牌保持和提高
知名度的需要。
包装食品、饮料厂家直营店
兼具展示、仓储、批发、零售、市场管理等功能。
烟酒品牌专卖店
汇集国内外各种品牌的名烟、名酒，以设立品牌烟酒专卖店形式，
进行以批发为主的各种烟酒交易。
总规模：2万平方米，约400家。
WHAT？
WHAT？
本模块在行业销售渠道的市场定位
食品饮料烟酒行业
网络销售和平台销售的华北桥头堡
模块之三：医疗器械及药品流通网
引进1-2家大型医疗器械及药品流通企业，全力打造医药流通主力店。
平价药房是目前在上海、广州等地已经兴起的一种医药流通形式，其定位
是大型医药连锁企业的货仓式销售中心流转店，单店规模通常在数千平方米
以上。平价药房相当于自己的仓库，处在交通方便、租金便宜的地方。平价
药房相当于“仓库”开放，铺租、人员等成本相对节约，销售量增加，自然
可以以接近批发价的低价格销售。另外，平价药房通常具有大型医药流通公
司的实力背景，有现代化的采购系统和物流管理基础，是未来医药流通业中
不可忽略的力量。
特色医疗器械、药品及保健品经销门市。
相当一部分医疗器械及药品的销售渠道仍然需要通过建立多层级的经销网
络渗透到各区县以及华北广大省市县的医药销售系统。因此，传统的医药流
通形式还将存在，作为华北地区的医药流通集散地，本市场应该以规范的市
场管理、完善的质量监督和保证系统来打造一个值得信赖的新型医药市场。
总规模：3万平方米；其中包括1-2家大型平价药房，200-300家特色门市。
WHAT？
本模块在未来行业营销体系的市场定位
我国在医药产业上具有综合优势的地区主要包括：广东、江苏、
山东、上海、四川、北京等省区。从区域层面上分析，我国医药
产业大致可以划出五个具有优势和特色的产业带：环勃海地区，
以上海为中心的华东地区，以四川为极点的西部地区、以广东为
极点的华南地区和以北京为极点的京津唐经济区。
一级大型医药物流中心可以分别建立在上述七个地区的经济圈内，
在本地区内的医药批发企业、包括大型的零售连锁企业可以充分
整合物流资源，共同组建物流中心。
摘自《我国医药物流市场结构调整的路径及规划探讨
》
WHAT？
京津塘医药物流控制中心
模块之四：日用生化及专业化妆品集成
著名日用化妆品的品牌旗舰店
日用化妆品进入形象档次高的大型商场销售，但通常带来的弊端是制约明显，
为客户提供的服务深度和质量受到局限。在此模块中可为著名日用化妆品提供
实现销售、推广、服务多种功能的专用品牌展示场所。
专业美容的品牌店、培训中心、区域分销枢纽
目前大部分专业美容用品缺少有号召力的品牌，同时也缺少树立品牌的营销渠
道。为专业美容用品品牌提供一个可以展示的区域中心旗舰店以及相应的培训
中心，符合相当一部分中高端产品的市场营销需要。全国首家专门为专业美容
品牌提供分销渠道的专业市场，将迅速地成为华北区域乃至全国的重要分销枢
纽。
中档日用化妆品及洗涤用品的华北分销枢纽
对于相当一部分国产日用化妆品品牌来说，在这样一个具有相当知名度和品质
感的专业市场里建立区域经销点，是扩大影响力和销售量的最佳选择。
总规模：2万平方米。200家，每家规模在100-500平方米之间。
WHAT？
本模块在未来行业营销体系的市场定位
WHAT？
全国最大的专业化妆品集散地
全国首家著名化妆品牌专卖集群
模块之五：外贸服装名品走廊
总规模：3万平方米。1000家，30-50平方米/家。
WHAT？
电子交易为主、商品集散为辅的外
贸服装批发零售店集群
WHAT:
定位精准的主力店集群
大型连锁品牌的中心店
大型科教主题、休闲娱乐超市主力店
优选业态建议一：
WHAT？
大型家居类仓储超市主力店
WHAT？
优选业态建议二：
以零售为主的大型仓储式家电市场
WHAT？
优选业态建议三：
大型仓储式综合超级市场
优选业态建议四：
大型百货品牌连锁店
优选业态建议五：
儿童反斗城/高档游戏体验城/电影超市
量贩式综合娱乐中心/中式茶文化馆
中华美食大卖场
WHAT:
MOL——商品在线交易系统
MOL营销体系
是merchandise online电子商务市场的核心，是商贸活动的主要流通渠
道，是商贸活动顺利进行的保障。
主要包括三个部分：
网上运作体系、供应体系与行销体系。
组织专业人员研制开发的网上运作体系：
商品橱窗、专营产品库、产品订购库、货物管控库、认证记录中心等；
供应体系：
供应商、经营公司与网上运作体系组成的货物采购与供给组织；
行销体系：
营运公司与网上运作体系组成的货物配送与销售的组织。
电子商务系统的窗口——商品交易所
商品交易所是商品交易系统的一个显化窗口，以电子商务为基础，提
供现场交易服务。同时也为入场的客户和商家提供一个即时信息发布
窗。
总规模:1000平方米。
商品交易所功能
现场商品交易服务/交易记录的随时更新与展示/交易指数的统计与发布
商品搜索/商品信息发布/商品交易管理/交易状况查询/行情实时发布
WHAT？
同类案例举例
母公司为位于旧金山的MEET WORLD TRADE DE 的美商网是在国际贸易方面运作
较为成功的电子商务系统。在美商网上注册的海外买家已经超过两万余家，包
括美国史丹利公司、日本松下电工、美国铝业等。
韩国的EC21为韩国超过90000家进出口公司的在线交易和国际贸易提供支持，有
来自近200个国家的30000个会员公司和每天超过300000人次的访问量，超过40%
的韩国贸易公司使用公司网站。
印度的satyam拥有50000名商务注册用户，整合基于互联网的贸易服务。运作6
个垂直交易市场（汽车、机械工具、塑料、电器设备、化工和茶叶）和3个水平
交易市场（国际贸易、工业产品和专业商务服务）。
WHAT？
WHAT:
支持性配套功能集群
大型物流配送中心
总规模：地下面积10万平方米
物流配送中心功能：仓储/物流/配送
为直营店集群提供配套服务的专业配送中心
与大型物流配套的城市流通型配送中心
为仓储零售业态提供配套的供应配送中心
WHAT:
支持性配套功能集群
其他配套功能物业
会展中心：
总规模：2万平方米
大型商品展示博览会/定期小型行业展会
其他配套功能物业
产权式高级酒店：
总规模：6万平方米
大型商品展示博览会/定期小型行业展会
HOW TO DO？
——开发经营模式设计
商业地产：拒绝短期炒作、重在长线经营。
在“政府-开发商-投资商-经营商-消费者”构成的生存链条中，开发商承担更
多的社会责任。将蛋糕做大，使得链条中的每一个环节中都获得其相应的
收益，是商业地产开发的重要前提。
开发商的经营模式决定了商业项目的生命力。
当前最有潜力的三种商业经营模式：
复合型经营模式/专业型经营模式/一站式经营模式
小体积、大能量，
发挥出从量变到质变的战略能源
HOW TO DO？
核能聚变型商业地产
专业市场复合体 一站式满意采购
推行“系统+平台”的现代经营模式
HOW TO DO？
有形平台+无形系统
多业态复合、多行业复合、多功能复合
多种商业业态的复合
品牌直营店集群/零售终端集群/大型休闲娱乐业集群
物流配送中心/会展中心/产权酒店
虚拟业态——商品交易系统/品牌展示系统/信息查询系统
多种商业功能的复合
信息交流/交易实现/品牌展示/统计分析/市场管理/物流管理
行业指导/质量监督功能/数据查询/采购指导
跨行业商业地产的复合
茶叶/食品饮料烟酒/医疗器械及药品/化妆品/服装
生鲜/家用电器/量贩式娱乐超市/儿童娱乐/电影城
现代交易系统的超前设计
给交易中心一颗奔腾的“芯”
以互联网为基础，实现基于现货基础上的海量信息的交换与整理、快速交
易、数据统计分析及发布等功能。
发动机/扩音器/风向标/导航器
HOW TO DO？
商流、客流、信息流、物流、资金流的交换平台
小平台、大采购
航母之所以成为航母，不仅仅是因为其庞大的体量，而是由于组合完
美、功能齐全的系统设置，使其发挥出数倍甚至数十倍的攻击力和影响
力。以60万平方米的有形地产为平台，以无限扩容的无形系统为发散手
段，最终实现全国、全行业的大规模采购和交易。
物流对接为基础
集中有效的人流，分散无限的物流。通过系统的信息预热以及最大限
度地快速实现交易，将有效的人流集中到有形商业平台。通过高效、科
学的管理手段，配以先进物流系统，实现大量的场外货物运输。将航母
型商业地产的信息交换功能发挥到极致。
HOW TO DO？
强势资源的引入和整合利用
跨国物流、零售集团的引入
适应不断开放的商业环境和发展需求,引入跨国物流、零售集团的科学管
理和经营手段，作为商品交易系统的主要支撑点之一。同时也是商业航母
向海外进军的重要码头。
与大型物流港的对接。
作为三环以里的商品交易中枢，本案具有很多其他物流配送项目不可比
拟的优势。为了更好地发挥优势、规避劣势，可与地处五环以外的大型物
流港联合，形成多层级物流体系的对接和延续，为厂家商家客户提供全过
程高质服务。
行业领袖的引入。
尽可能多地引入各行业资源是航母型商业地产提高竞争力、保证平台的
稳定性、系统的先进性的重要手段。国家信息中心、全国大型物流企业、
消费者协会、质量保证部门等等可为本案多方面信息支持和技术保证。
HOW TO DO？
北京商品交易中心的前景
预计本案建成后：
可实现年商品销售总额：*****元
可实现利税：****元
可实现就业：****人
可带动周边土地价值上升：*****元/平方米
可带动相关产业*****
WHY？
北京商品交易中心的社会意义
WHY？
北京商品交易中心的经济意义
WHY？
投资主体构成
新华信托：注册资金5亿元人民币，隶属于国家计委。
银基担保：注册资金亿元人民币，原隶属于国家经贸部。
北京大江投资：在北京燕郊成功打造北京最大的物流港，为
沃尔玛家乐福等世界航母级商业品牌量身定制。
北京富邦投资：首创“订单式”商业地产概念，并与沃尔玛
在贵州成功进行了前期开发合作。
珠海华财集团：成功运营全国最大的古玩家具交易市场。
WHO？
操作团队
北京土人景观设计：由美国哈佛大学设计学博士、北京大学教授俞孔
坚领衔创立，为国家甲级规划设计单位，北京高新技术企业。擅长城市
与景观规划设计、建筑设计，包括城市及区域景观、居住社区、商业街
区、旅游景区和历史自然保护区的规划设计等。
北大经济研究所：中国顶级学府的专家及研究人员团队，为本案提供理
论指导和策略顾问服务。
WHO？
操作团队
澳大利亚五合国际建筑设计集团：1927年成立，目前在全世界有十余
家分公司。业务范围包括城市规划、建筑设计、景观设计、室内设计及
图文设计。在英国《世界建筑》1999年世界建筑设计500强的排行榜上，
五合国际名列第24位。其酒店设计能力列世界第六、机场设计能力列世
界第六，科技与工业列世界第二。
世邦魏理仕：全球最大的地产服务公司。拥有员工总数超过14，000名，
年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250个分支机构，为众多客户
提供个人化的服务方案。
WHO？
谢 谢！
北京商品交易中心项目策划小组
二OO四年一月
WHO？
