天津市新华世纪广场项目
沟通汇报
2011年3月
瑾呈：香港新华集团各位领导
作为香港新华集团进军天津的第一个项目，我们寄予了更多的期盼！
品牌和利润的双赢应作为项目目标的实现
观项目
本案是相对典型的综合体项目
成熟的“商务+商业” 造就了项目的高端属性
周边商务之门已经开启，未来商业有望实现跨越
览市场
回头再看，天津不缺高端综合体！未来市场竞争激烈！
现代城二期
中粮大悦城
世纪都会
天津富力中心
天津大都会
天津写字楼市场发展趋势
产品和服务双重提升，特色、品质将成为竞争主力方向
未来写字楼市场竞争激烈
当前天津市区写字楼存量约226万平米，滨海核心区存量约50万平米
未来5~6年内，天津及滨海新区未来已知办公物业供应量在900万平米左右
竞争极其激烈
区域 供应量 代表项目
空港周边 240万 渤龙湖、日月湾等
天津市区 100万 天津中心、天津和黄地铁广场、天津环球金融中心等
滨海核心区 550万 于家堡、响螺湾、泰达MSD等
天津现有商务区将更加巩固，新兴商务区主要集中于项目周边
项目未来直接竞争主要来自区域内和海河沿线
目前天津写字楼平均去划率为800~1000平米/月左右，根据产品、价格、区位的不同而有所差别；
天津写字楼项目消化速度较慢，项目品质决定价格
项目 月均消化面积（㎡） 已售均价（元/㎡） 已售面积（㎡）
津塔 9500 22100 13400
环球置地 835 15125 20000
天津中心 668 20400 19000
福建大厦 1217 12400 6000
Chart1
9500 22100
835 15125
668 20400
1217 12400
月均消化面积
已售均价
平米
元/平米
在售重点写字楼销售分析
环球金融中心
日期 面积 均价
39,873 7165 19327
39,904 6220 18602
39,934 11475 19625
39,965 12999 19295
39,995 21609 20482
40,026 10792 20863
40,057 19236 22517
40,087 12364 22375
40,118 9024 24957
40,148 8005 24644
40,179 2797 26825
40,210 2413 27836
40,238 4236 27152
40,269 5703 30230
40,299 516 28156
环球金融中心
7165 19327
6220 18602
11475 19625
12999 19295
21609 20482
10792 20863
19236 22517
12364 22375
9024 24957
8005 24644
2797 26825
2413 27836
4236 27152
5703 30230
516 28156
&A
Page &P
面积
均价
天津中心
津门津塔 梅江动OFFICE 环球置地 天津中心 福建大厦
日期 面积 均价 日期 面积 均价 日期 面积 均价 日期 面积 均价 日期 面积 均价
39,873 7165 19327 138477955 38,991 405 6,154 39,417 2891 17,787 51422217 39,264 2,220 17,881 39695820 40,210 1631 11493 18745083
39,904 6220 18602 115704440 39,022 2549 6,209 39,448 7451 16,156 120378356 39,295 3,306 17,671 58420326 40,238 2464 12863 31694432
39,934 11475 19625 225196875 39,052 3047 5,406 39,630 2891 12,115 35024465 39,326 1,562 19,979 31207198 40,269 1517 12782 19390294
39,965 12999 19295 250815705 39,083 5215 3,974 39,692 311 17,999 5597689 39,356 1,027 19,933 20471191 40,299 161 12336 1986096
39,995 21609 20482 442595538 39,114 2089 5,048 39,934 138 13,600 1876800 39,387 2,720 21,903 59576160 40,330 313 12358 3868054
40,026 10792 20863 225153496 39,142 361 6,573 39,965 3043 13,087 39823741 39,417 833 21,365 17797045 6086 12436 75683959
40,057 19236 22517 433137012 39,173 5290 6,190 40,087 1649 13,600 22426400 39,448 810 23,323 18891630 5
40,087 12364 22375 276644500 39,203 1124 6,434 40,210 1866 15,851 29577966 39,479 634 22,390 14195260
40,118 9024 24957 225211968 39,234 2012 6,292 20240 15125 306127634 39,539 952 23,977 22826104
40,148 8005 24644 197275220 22092 39,569 179 20,001 3580179
40,179 2797 26825 75029525 9 18374 39,600 1,295 23,424 30334080
40,210 2413 27836 67168268 22 39,630 168 22,930 3852240
40,238 4236 27152 115015872 39,661 159 22,445 3568755
40,269 5703 30230 172401690 39,692 42 22,938 963396
40,299 516 28156 14528496 39,722 76 21,026 1597976
134554 22105 2974356560 39,753 145 25,865 3750425
39,783 76 20,112 1528512
134038 39,934 85 21,527 1829795
14 39,965 142 19,711 2798962
40,026 92 19,252 1771184
40,057 191 19,752 3772632
40,087 239 19,265 4604335
40,118 1,539 20,029 30824631
40,148 751 19,882 14931382
40,179 140 21,732 3042480
19,383 20422 395831698
29
天津中心
2220 17881
3306 17671
1562 19979
1027 19933
2720 21903
833 21365
810 23323
634 22390
952 23977
179 20001
1295 23424
168 22930
159 22445
42 22938
76 21026
145 25865
76 20112
85 21527
142 19711
92 19252
191 19752
239 19265
1539 20029
751 19882
140 21732
&A
Page &P
面积
均价
Sheet3
月均消化面积 已售均价 已售面积
津塔 9500 22100 13400
环球置地 835 15125 20000
天津中心 668 20400 19000
福建大厦 1217 12400 6000
Sheet3
0 0
0 0
0 0
0 0
&A
Page &P
月均消化面积
已售均价
平米
元/平米
在售重点写字楼销售分析
天津市场公寓项目主要集中在海河节点板块、小白楼板块和友谊路板块；目前在售项目较少，未来有大量项目供应
项目周边公寓销售价格在20000元/平米左右，根据项目品质不同而定
编号 项目 区域 主力面积 销售均价
1# 富力中心 小白楼 80~200 23000
2# 保利香槟国际 老城厢 70~120 18000
3# 富力城华庭 老城厢 76-160 20000
4# 东北角艺术公寓 老城厢 53~107 19000
5# 瑞景名郡 南京路 40-60 25000
6# 环球金融中心 海河沿线 60~130 28000
7# 君临天下 海河沿线 80~130 18000
东北角艺术公寓
君临天下
天津公寓市场销售速度良好，区位和品质是主要决定因素
从区域属性上看，本案具备打造高端项目的潜质
从未来竞争上看，本案不具备完全差异化的竞争优势
从销售实现上看，本案写字楼产品将是项目的销售难点
看项目……
通过根据以上几点初步认识，我们应该怎样做？
XXXX为您提供全方位的解决方案
一、项目竞争力提升方案
二、项目营销策略方案
三、项目销售执行方案
“细节决定成败”
“整合、聚焦、效率”
“执行力是销售的前提”
目标客户需求是提升产品的前提
依托庞大的数据研究体系，通过多年来对于天津50多个写字楼客户的跟踪研究，明确本案写字楼物业的目标客群，分析其需求特征，为项目产品提升提供切实可行的解决方案
一、项目竞争力提升方案——写字楼
Chart1
55
108
45
73
7
28
10
3
46
2
28
4
5
行业属性比例图（企业数量）
Sheet1
1f 1849
共享 233
2~4f 2288 932
27 8713
㎡
类型 面积 数量 净高 要求
宴会厅 350~400㎡ 1个 5m 中间无柱点
大姨 王俊红 会议厅A 150~200㎡ 2个 4m
会议厅B 60~80㎡ 5个左右 4m
贵宾厅 20~30㎡ 4个左右
刘晶 13672008280
0
4317
462
3855
Sheet2
地块 楼层 定位业态 层高建议 燃气 空调 新风 排烟 水 电 隔油池
A地块 -1F 员工食堂、健身、教育培训 ≥5M 预留 两管制、分户计量 国家标准 2个独立烟道（其中1个预留） 上水17公分 下水20公分 独立计量，预留
380V电源插座 预留
1F 银行、咖啡西餐、茶餐 ≥6M 国家标准 1~2F可两层公用1个烟道 下水≥15公分
2F ≥5M 国家标准 下水≥15公分
3F KTV/特色中餐 ≥5M 国家标准 2个独立烟道 上水17公分 下水20公分
4F 中型中餐、会议宴会 ≥ 国家标准 2个独立烟道 上水17公分 下水20公分
B地块 -1F 百货/数码广场、快餐、员工食堂、小型超市 ≥5M 国家标准 2个独立烟道 下水≥15公分
1F 百货/数码广场、便利店、西式快餐 ≥6M 国家标准 本层公用1个烟道 下水≥15公分
2F 百货/数码广场、中型中餐 ≥5M 国家标准 1个独立烟道 上水17公分 下水20公分
3F 百货/数码广场、中型中餐 ≥5M 国家标准 1个独立烟道 上水17公分 下水20公分
4F 百货/数码广场/KTV、中型中餐 ≥5M 国家标准 2个独立烟道 上水17公分 下水20公分
Sheet4
项目 四管路 两管路
初始投资 较高 一般
维护费用 一般 一般
系统特点 同时满足供冷和供热的要求，过度季节供热解决 结构简单
Sheet5
金融保险 物流 贸易 制造业 矿产能源 服务咨询 服务业 文化教育 建筑房产 广告业 网络科技 航空业 其他
泰达大厦 4 3 1 4 1 2 6 1 0 0 0 0 0
平安大厦 8 37 14 17 2 6 0 0 15 2 7 0 1
国际大厦 18 20 5 12 1 4 0 0 4 0 5 3 2
津汇大厦 7 37 13 14 0 6 0 1 13 0 10 0 0
天信大厦 14 5 7 11 3 0 0 0 1 0 1 0 0
万科世贸大厦 1 6 0 6 0 7 2 1 5 0 0 0 0
北方金融大厦 3 0 5 9 0 3 2 0 8 0 5 1 2
汇总 55 108 45 73 7 28 10 3 46 2 28 4 5
金融保险 物流 贸易 制造业 矿产能源 服务咨询 服务业 文化教育 建筑房产 广告业 网络科技 航空业 其他
55 108 45 73 7 28 10 3 46 2 28 4 5
Sheet5
行业属性比例图（企业数量）
Sheet3
项目类别 楼层 层数 建筑面积（㎡）
A地块 写字楼 5~31F 27 53632
地上商业 1~4F 4 15642
地下商业 -1F 1 10754
地下车库及用房 -2~-4F 3 26698
小计 -4~31F —— 106726
B地块 写字楼 5~31F 27 50471
地上商业 1~4F 4 14356
地下商业 -1F 1 9970
地下车库及用房 -2~-4F 3 24442
小计 -4~31F —— 99239
综合 写字楼 —— —— 104103
商业 —— —— 50722
地下车库及用房 —— —— 51140
合计 —— —— 205965
1932
609 709
32% 37%
68% 63%
一、项目竞争力提升方案——写字楼
产品细节打造，在激烈的竞争中脱颖而出
一、项目竞争力提升方案——酒店式公寓
在相对差异化市场下，竞争的可能就是一砖一瓦
一、项目竞争力提升方案——裙房商业
商户需求、销售实现的结合是商业产品价值提升的体现
依托商业部精英人员5年以上的招商策划经验、400多品牌商家资源、200多长期合作伙伴的优势，可以为业主方提供全方位的商贸商业策划、招商服务
二、项目营销策略方案
提炼项目价值、打通传播渠道、把握客户心理、整合营销资源
三、项目销售执行方案
经验丰富的销售团队、完善的销售管理流程
保利香槟国际
塞纳国际
瑞湾国际汇馆
预祝项目开发成功
THANKS
附件
香港嘉里中心
占地面积86183平米
总建面72万平米，
其中地上万平米，
地下万年平米
公寓建筑面积：18万平米
服务式公寓建筑面积：万平米
酒店建筑面积 ：万平米
引进品牌为香格里拉，自持
办公楼建筑面积：万，自持
商场地上面积：万平米，自持
车位3000个
国际购物中心位于天津中心1-5层裙楼，建筑面积3万余平方米。
天津中心
目前已经与日本山田电机株式会社签约，设立百货电器购物中心。
天津中心为其海外第一家旗舰店，并定位为中国一号旗舰店。
该店销售商品总数量达到100万件以上，其中电器商品占60%，百货商品占40%，同时经营餐饮、娱乐、书店、大型超市等。目前，该店正在办理前期相关手续，预计在今年8月底开张纳客。
现代城二期
现代城整体项目分为A、B、C、D、E、F六个区域，分别A区和D区：商业、写字楼，规划建筑面积为328000平方米；
B区：由酒店和公寓组成，建筑面积164000平方米
C区：日本伊势丹商场和申格体育，建筑面积51171平方米
E区：乐宾百货，建筑面积97613平方米
F区：综合服务区，总面积达105000平方米，由立体停车楼、风貌建筑酒吧街和高级公寓组成，隶属于赤峰道改造项目
现代城二期包括：A、B、D、F区，其中首先启动A、B、D区，预计商业中心不小于12万平米
当前进度：规划方案已经确定，正在进行定位和方案深化工作
红星国际广场
位于天津市20个重点服务业项目之一的津滨大道物流商贸区内，由中国家居连锁第一品牌红星美凯龙和中国商业知名企业天津劝业场强势联手、合力打造的红星国际广场已于2009年12月29日开工建设。作为本市首个超大型商业综合体项目，红星国际广场是一个集家居、百货、娱乐、休闲、美食等于一体的中高端商业服务中心。
建筑规模90万平方米。项目采用当今世界最时尚的HOPSCA规划理念，由家居建材MALL（15万）、百货MALL （15万） 、两条商业休闲步行街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓（20万）等复合型物业组成。
红星国际广场整体建设周期为三年。其中，家居MALL将于2010年年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年年底竣工开业。
中粮 ● 大悦城
购物中心业态规划——国际时尚生活城
整体业物业布局
河东万达广场
河东万达广场
正在建设中的恒隆广场投资32亿元人民币，南邻和平路、北邻兴安路、东邻滨江道、西端规划中的绿带广场，占地面积4万平方米，总建筑面积万平方米。广场拟设计为包括地上六层、地下一层的商业娱乐休闲区及地下二、三层停车库的综合体。
恒隆广场将引进现代商业Shopping Mall的模式，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务为一体，商场内除设有百货公司和各类特色店铺外，还有主题乐园和娱乐中心、特色餐厅、超市及配套服务，并包括音乐酒吧、DISCO、卡拉OK乃至现代化酒店等现代娱乐休闲和服务业态。此外，商场内配套设施完善，欧式休闲椅、公厕、IC卡电话亭等设施一应俱全，一站式服务使消费者吃、喝、玩、乐的需求都可得到满足。
天津恒隆广场
购物商场（6层及地库）
写字楼
服务式公寓
居住式公寓
瑞吉酒店
商城
天津环球金融中心
业态功能 层数 体量
写字楼 75 23万
服务式公寓 30 5万
居住式公寓 41、28、19 11万
瑞吉酒店 4万
商城 2万
金谷大厦为津湾广场二期写字楼项目，位于天津金融中心解放北路，天津CBD核心区的中心发源地。
金谷大厦由三幢商务综合楼宇组成，总建筑面积约11万平米。包括甲级写字楼、银行分行、高端商业、企业总部等多种商业业态，实现金融交易、商务办公、休闲刹那因、高端购物等综合城市功能。
金谷大厦A座建筑面积54500㎡，总高度超过180米，1-6层为裙楼商业，7-36层为甲级写字楼.户型区间以100-300平米之间，可自由组合。标准层面积为1466平米。层高米，净高米。
B座建筑面积13600㎡，共8层，首层为银行营业厅，2-8层为行政办公楼层，并为金融机构特设专用金库。
C座建准面积3700㎡，共6层，首层为银行营业厅，2-6层为行政办公楼层。
竣工时间：A楼2011年12月15日；B，C2010年10月30日
