房地产市场ChinaRealEstate基于资产价值角度的我国房地产资产规模测算张红黄硕周鹏李洋清华大学建设管理系测算我国房地产资产规模，对把握房地产在1.我国房屋价值测算国民经济中的作用有重要意义。本文从资产价值我国房屋价值B由城镇房屋价值B与农城镇的角度对我国房地产的资产规模进行测算并据村房屋价值B构成，计算过程如公式（2）所示。农村以分析。B=B+B（2）城镇农村一、房地产资产规模测算方法（1）城镇房屋价值B测算城镇房地产是房产与地产的总称，其资产价值A城镇房屋价值B的计算方法见公式（3）：城镇包括房屋价值B及土地价值L两部分，如公式B=S×（3）城镇城镇城镇（1）所示。公式（3）中，S和分别为城镇房屋城镇城镇A=B+L（1）面积和城镇竣工房屋造价。二、我国房地产资产价值测算城镇房屋分为住宅与非住宅两大类。为计算本文对我国1999-2008年房地产资产价值S，本文先查找出城镇住宅面积的统计数据，城镇进行逐年考察。基础数据除特殊说明外均来自各再根据建设部历年《城镇房屋概况统计公报》发年《中国统计年鉴》。为消除价格因素的影响，本布的住宅与包含住宅在内的所有房屋面积的比文通过CPI指数对各年的计算结果进行了调整。例，推算出城镇房屋面积。S的计算公式如公城镇分的国家，因建筑物区分所有权制度的出现也改然要分设土地登记簿和房屋登记簿，那么在登记变了以往只设立土地登记簿的做法，而专门为建程序中遵循房地一致原则就变得非常重要。登记筑物区分所有权设置了相应的登记簿。机构在进行登记时必须遵循该原则,保证土地物最后，在我国以往的登记实践中，之所以会权和房屋物权在登记簿记载上的一致性。对于当出现房地权利人分离情形，如房地分别抵押，原事人就没有房屋的土地上的不动产物权的设立、因不在于分设土地登记簿与房屋登记簿，而是因转移、变更或消灭而申请登记时，不动产登记机为登记机构的不统一。土地登记由土地管理部门构只需以宗地为单位进行登记，记入土地登记簿负责登记，房屋登记由房屋管理部门登记，二者即可（《土地登记办法》第5条）。然而，对于其上之间无法进行有效协调。将来我国既然要实行统有房屋或在建工程的土地，在当事人就不动产物一的不动产登记制度，那么登记机构就必然要统权设立、转移、变更或消灭申请登记时，不动产登一。因此，在统一的登记机构中分设土地登记簿记机构一方面应以宗地为单位将土地上的权利和房屋登记簿时，只要在登记程序中遵循房地一记载入土地登记簿；另一方面，还应当按照房屋致原则，就完全可以避免房地权利分离的情形。的基本单元将房屋或在建工程上的权利记载入2.房地一致原则作为不动产登记法基本原房屋登记簿（《房屋登记办法》第10条）。王雨晨/责任编辑则的意义既然我国未来在统一不动产登记机构后仍总第358期18
房地产市场ChinaRealEstate表1：我国1999-2008年城镇房屋价值（单位：万亿元）年份1999200020012002200320042005200620072008城镇房屋价值—当年价城镇房屋价值—CPI调整值表2：我国1999-2008年农村房屋价值（单位：万亿元）年份1999200020012002200320042005200620072008农村房屋价值—当年价农村房屋价值—CPI调整值表3：我国1999-2008年房屋价值（单位：万亿元）年份1999200020012002200320042005200620072008房屋总价值—当年价房屋总价值—CPI调整值表4：我国1999-2008年城镇土地价值（单位：万亿元）年份1999200020012002200320042005200620072008土地价值量—当年价土地价值量—CPI调整值注：70，=10%，=5表5：我国1999-2008年农村土地价值（单位：万亿元）年份1999200020012002200320042005200620072008土地价值量—当年价土地价值量—CPI调整值注：取值为3%表6：我国1999-2008年土地价值（单位：万亿元）年份1999200020012002200320042005200620072008土地价值量—当年价土地价值量—CPI调整值表7：我国1999-2008年房地产资产价值（单位：万亿元）年份199920020012002200320042005200620072008房地产资产价值—当年价房地产资产价值—CPI调整值式（4）所示。与住宅面积之比。B的计算结果见表1所示。城镇S=××（4）（2）农村房屋价值B测算城镇城镇城市农村公式（4）中，、、分别为城镇在农村房屋中，与住宅所占的比重相比，非城镇城市人口数、城市人均住宅建筑面积和城镇房屋面积住宅类房屋的面积可以忽略不计。为计算简便，总第358期19
房地产市场ChinaRealEstate图1：我国1999-2008年房地产资产价值总量变化图2：我国1999-2008年房地产资产价值结构变化本文用农村住房价值代替农村房屋价值B，其3所示。农村计算公式如公式（5）所示。2.我国土地价值测算B=××（5）我国土地价值L由城镇土地价值L和农农村乡村农村农村城镇公式（5）中，是乡村人口数，村土地价值L构成。计算过程如公式（6）所示：乡村农村农村是农村人均住房面积，是农村居民家庭L=L+L（6）农村城镇农村新建住房造价。B的计算结果见表2所示。（1）城镇土地价值L测算农村城镇（3）我国房屋价值B测算本文假定城市建成区土地价值量等于整个利用公式（2），将城镇房屋价值B和农村城区土地价值量，且建设区土地全部以有偿方式城镇房屋价值B加总起来，即可得到我国房屋价值出让，则城镇土地价值L可通过有限期土地使农村城镇B。我国1999-2008年房屋价值的测算结果见表用权价格推算出来，具体计算过程如公式（7）所总第358期20
房地产市场ChinaRealEstate示。（7），公式（L7）中，城镇是有限期土地使用权价格，是土地还原利率，是土地使用年限，是全国城区面积与城市建成区面积之比。，L可按公式（8）计算。城镇，=×（8）L城镇公式（8）中，是我国城市综合土地价格，是全国建成区面积。的数据来源是中国城市地价动态监测系统定期发布的《全国主要城市地价状况分析报告》。利用公式（7）和公式（8）计算得出城镇土地价值L，如表4所示。城镇（2）农村土地价值测算农村这里借鉴有关文献的算法，用收益还原法估元、万亿元，年平均增长率分别是%、算农业用地价值，以近似值替代农村土地价值，%和%。计算过程如公式（9）所示。2.我国房地产资产价值结构变化分析＝（9）房地产资产价值结构可以通过比较房屋价农村农村公式（9）中，是农村居民农业纯收入，值和土地价值占房地产资产价值的比重来反映，农村是农用土地还原利率。我国农村土地价值的测如图2所示。算结果如表5所示。由图2可知，1999-2008年我国房屋价值占（3）我国土地价值L测算房地产资产价值的比重从1999年的%增加利用公式（6），将城镇土地价值L和农村到2008年的%；相应地，我国土地价值占房城镇土地价值L加总，即可得到我国土地价值L。地产资产价值的比重从1999年的%减小到农村3.我国房地产资产价值测算2008年的%。根据公式（1），将房屋价值B和土地资产价四、结论值L加总，即可得到我国房地产资产价值A。结果从资产价值的角度对我国房地产资产规模如表7所示。测算结果：年底，我国房屋价值、土地价三、我国房地产资产价值状况分析值和房地产资产规模分别达到万亿元、房地产资产价值状况可以从总量和结构两万亿元和万亿元，1999-2008年年平个角度分析。均增长率分别是%、%和%；-20081.我国房地产资产价值总量变化分析年我国房屋价值从1999年的%增加到2008消除价格因素的影响后，我国1999-2008年年的%；相应地，我国土地价值从1999年的房屋价值、土地价值和房地产资产价值的总量变%减小到2008年的%。参考文献化如图1所示。沈悦刘洪玉.房地产资产价值与国家财富的关系研由图1可知，从1999年到2008年，我国房究.清华大学学报(哲学社会科学版).屋价值、土地价值和房地产资产价值分别从齐婧/责任编辑1999年的万亿元、万亿元、万亿元,增长为2008年的万亿元、万亿总第358期21
