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Shen zhen hejin Real-estate ,co, Limited
The Value of Expectation
商业定位及合作建议书
凯通国际城1号、7号地商业裙楼
The Apex
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本报告结构树
区域分析
市场分析（项目/市场/客户）
项目发展战略
项目执行策略
区域概述
长沙市典型商业案例
区域内商业网点分布
附：商务合作建议
附：长沙市商圈简析
区域交通人流分析
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区域概述
长沙火车站位于长沙市区中心，
一般而言，火车站商圈指铁路以
西半圆型区域。
火车站商圈半径约一公里，总面
积约平方公里。
火车站目前为长沙市最大的客流
集散地之一， 2008年统计的数据
表明，火车站日均人流量约为6万
人，高峰日期可达10万以上。
商圈内业态以零售型专业市场为
主，如服装、电脑数码、建材等，
同时辅之心大量餐饮休闲等服务
行业。
长沙主要商业中心之一，但火车
站区域整体形象不佳，致使商圈
层次较低。
火车站商圈火车站商圈
长沙第一商业口岸长沙第一商业口岸
火车站商圈
省委、省政协
省府区
五一广场商圈 袁家岭
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• 长沙市第一口岸-----仅次于五一广场商业中心，是长沙商圈领先者，是目前长
沙最主要的口岸。
• 交通便利、人流汹涌，坐拥火车、公交、汽运、地铁四位一体的交通配套，
日人流量30万以上
• 但南站启用后，分流了一部分，但由于IT卖场和建材市场客源仍不会流失
• 商圈内物业投资回报以及保值增值能力更高更快
• 商圈弊症------“宰客现象”及“假冒伪劣商品”现象严重，本地消费者在此购物比
较少。未来须努力提高“商圈诚信度”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依
然充足。
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区域概述 区域交通分析
区域内
人流走向
区域内
车流走向
火车站
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区域概述 区域发展规划
长沙地铁二号线一期工程已进入施工阶段（预计2014年底试行通车）
区域规划区域规划 地铁站，地铁物业将成为长沙商业地产主旋律地铁站，地铁物业将成为长沙商业地产主旋律
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【长沙火车站地铁站介绍】
• 地铁从国铁候车大厅南侧穿越
• 地铁车站位于火车站西广场，与规划于车站路的地铁2A线换乘。地铁车站布置在五一
大道和车站路路口、西广场下方。2号线车站设计为地下2层14米宽岛式站台车站，设
有4个地铁出入口。
• 根据线路走向，地铁从袁家岭站出来后，继续沿五一大道向东，跨车站路，在站前广
场中部偏南位置设长沙火车站站，与沿车站路的轨道交通2A线换乘，与长沙火车站做
好换乘接驳。线路出长沙火车站后，避开国铁候车大厅，于其南侧穿越国铁部分1、2
层房屋，继续向东延伸。
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区域人口特征分析
火车站商圈的人口特征
依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈领先者，是
目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，人口流动性强，据统
计，常住人口约 万，流动人口约 万/日。
本项目前身为“朝阳二村”旧址，过去原村人口结构比较稳定，暂住人员在职业
结构方面，服务行业人员为主体，随着火车站商圈升级，百货、IT数码等业态
成为其核心，服务人员所占比例已提高
火车商片区未改造之前，如同众多的城中村一样，生活成本较低，村内拥有
相当数量的以餐饮、娱乐为主的第三产业，提供衣、食、住、行和娱乐等服务
行业，极少量的高档酒店和餐饮娱乐企业，满足最低成本的生活区需要
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人流消费特征
区域消费者调研的基本结论
次数少、时间短、消费低、目的性强、理性购物
区域内消费者的如下特征：
理性的、有目的性购物
对于餐饮、娱乐服务消费频率较高
一周购物次数较少，1-2次的占绝大多数
每次购物的时间停留在30min-1h，购物时间短
每次消费金额较小，大都在100-300元之间
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区域目前现状
随着火车站区域的改造及片
区环境的改善，原来的旧多层
民房逐渐为中高档住宅区所代
替，从而导致了区域内人口结
构逐步产生了变化，消费群结
构从低收入者向城市工薪阶层
转移。
IT数码、大型零售业态的不
断发展，火车站商圈已成为湖
南省最大的IT数码集散地，产
业的发展吸纳大量中高端的消
费人流，以及从业人员。
区域新增住宅人口统计柱状图
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区域概述 区域环境分析
优劣势分析
优势：传统商圈，商业氛围相对成熟，靠近火车站，人流量大，交通便捷，靠近省委
等高收入人群集聚地，袁家岭一带居民消费能力较强
劣势：由于靠近火车站，客源流动性较大，因此整体零售档次偏低，存在诚信缺失问
题，袁家岭一带为中高档零售商业，但由于物业较为陈旧，在档次提升过程中仍受建筑
结构及硬件条件限制，业态相对单一，餐饮娱乐配套非常匮乏。
消费者特征 周边区域居民以及火车站集散客流
业态 百货及街铺、超市、专业市场
火车站商圈属区域型商圈，现有优质零售商业相对分散，业态相对火车站商圈属区域型商圈，现有优质零售商业相对分散，业态相对
单一，档次仍有提升空间单一，档次仍有提升空间
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区域内业态分析
• 主要业态------
IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场享誉国内。
• 辅助业态------
为以日杂百货、饮食、住宿、娱乐休闲、购物为主的服务行业。
• 主要商家------
三湘南湖大市场、
阿波罗商业广场、友阿百货、家润多千禧店、家润多朝阳店、
金苹果服装批发市场、
国美电器、晓园电器、
QQ电脑城、科佳电脑汇、宏图三胞、华海3C电脑城、国储电脑城、
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区域分析 附：长沙市商圈简要分析
概况 ·长沙第一核心商圈，集购物、观光、
娱乐于一体的成熟商业区，在长沙市
和周边成熟具有极高的认知度
·商业密集度搞，覆盖面广，外来零
售商进入较早，占据主要市场份额。
·特色商业街与零售商场集中的商业
氛围构成了五一广场商圈的兴旺。
档次 ·中高档/高档
优劣势
分析
·优势：传统市级商圈，商业氛围成熟，业
态组合相对丰富，辐射能力大。
·劣势：非零售业态档次不高，零售业态同
质化竞争严重，商圈核心地带交通拥堵，
升级改造空间有限
消费者
特征
·长沙市乃至湖南省其他城市的消费者
业态 ·业态相对丰富，包含购物中心、百货、、
和商业街等多种业态
市场展
望
·该区域商业密度较高，商业核心区升级改
造的空间较为有限，有机会向外拓展，目
前中高档业态以传统百货为主，业态有望
升级
拥有6000余商家，年消费额
数十亿元，日均客流量为30
万人次以上，
火车站商圈
五一广场商圈
东塘商圈
五一商圈日均人流量五一商圈日均人流量30-5030-50万人次，万人次，
平均人均消费平均人均消费200-300200-300元元
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拥有6000余商家，年消费额
数十亿元，日均客流量为30
万人次以上，
火车站商圈
五一广场商圈
东塘商圈
概况 ·长沙市传统成熟商圈，商业密度仅次于五一
广场商圈，
·区域省人大等机构、企事业单位较多，商业
商务氛围活跃，具有较强的消费能力，
·以东塘立体交通网为载体，核心商圈不断向
四周扩散
档次 ·中高档/高档
优劣势
分析
·优势：传统商圈，商业氛围非常成熟。商业
物业集中，且三家核心百货错位经营，人气
很旺。
·劣势：业态过于单一，餐饮娱乐配套较少且
档次较低，商圈位于老城区，交通组织设置
不够完善，偶有交通拥堵现象出现。
消费者
特征
·长沙市中心区居民，以周边居民为主
业态 ·百货为主，大型超市为辅
·以服装百货类经营为主，餐饮、娱乐相对匮
乏。
市场展
望
·区域商业地位不断巩固，在新增物业带动下
不断优化、完善功能，随着整个城市中心的
南移，其地位将日益突起。
东塘商圈日均人流量东塘商圈日均人流量15-4015-40万人次，万人次，
平均人均消费平均人均消费200200元左右元左右
区域分析 附：长沙市商圈简要分析
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区域分析
本项目
1 2
3
6
7
8
9
火车站
10
12
11
区域内商业网点分布
项目周边的主要商业
1 家润多超市 以购物、饮食为
主
日用百货、服装、
化妆品、家润多、
KFC
2 友阿百货 购物、休闲、餐
饮
服饰、珠宝、化
妆品、箱包；必
胜客
3 阿波罗广场 购物、休闲、餐
饮
化妆品、男女装、
运动装
4 金口岸珠宝 专业市场 珠宝、玉器等
5 国际IT城 IT卖场 数码专营、电器
6 QQ电脑城 IT卖场 IT、数码专营店
7 国储电脑 IT卖场 IT、数码专营店
8 金苹果大市场 服装批零 服装、饰品、箱
包、鞋
9 华海3C电脑 IT卖场 IT、数码专营店
10 宏图三胞 IT卖场 IT、数码专营店
11 新朝阳服饰城 服装零售市场 服装精品店为主
12 科佳数码汇 IT卖场 IT、数码专营店
45
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典型项目分析
地理位置：
经营规模：
经营业态：
厂商资源：
经营档次：
租金水平：
消费人群：
科佳电脑城
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典型项目分析
地理位置：金苹果大市场地处车站路10号，
距火车站150米。
规模：占地60亩，现有建筑面积万平方米，
其中营业面积万平方米，仓储设施8000平
方米，经营户住宅8000平方米，招待所及办公
用房8000平方米、铺面3000个
经营范围：有服装、鞋类、小百货、皮革制
品和床上用品。加上一座8000吨冷库和一个水
果市场。
厂商资源：有来自浙江、江苏、广东、福建
等省从本省众多厂家、商家组成的批发商群体、
市场设点，厂价直销各具特色的商品600余种。
经营方式：批发兼零售，追求品种、价格优
势。
经营档次：中低档
租金水平：在150-400元/平方米/月
消费人群：本地及周边工作的工薪阶层
长沙晚报消息：
长沙供销“十二五”规划投30亿元建设九大城乡商贸、
民生项目
投资亿元重建金苹果大市场，市场营业面积将增
加一倍，年成交额可达20亿元，就业人数将由原来的
1万人增加到3万人。
长沙金苹果大市场
评价：市场陈旧、经营管理混乱、消费杂评价：市场陈旧、经营管理混乱、消费杂
且低档、依托火车站强大的人流及物流配且低档、依托火车站强大的人流及物流配
套优势套优势
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典型项目分析 阿波罗商业广场
位置：长沙火车站八一路和车站路交汇的黄金三角地段
规模：8万平方米，共四层、地上三层总经营面积60213平
方米，地下7000平方米地下车库，广场规划3000平方米停
车场地
定位：中档兼顾低档、高档，以家庭为主要消费群体，满
足购物、餐饮、休闲、娱乐综合消费需求
经营业态：
主力店百货店：包括服装、服饰、珠宝、化妆品皮具等
综合类商品
精品超市：屈臣氏
名店街：以专卖店形式在服装服店，皮具店，钟表店、
礼品店
家电超市：家润多家电超市为代表，主要经营家用电器
类商品
书店及音像店：图书、音像制品
湖湘风情街：湖湘土特产，食品、工艺品、服饰为主，
展示湖湘文化商品
商业推广概念：全家人的购物乐园
经营合作方式：自营+租凭
消费人群：本区域家庭消费群体
评价：立足本地家庭消费、对周边区评价：立足本地家庭消费、对周边区
域缺乏吸引力，主要以百货购物业态域缺乏吸引力，主要以百货购物业态
为主，配套型业态相对匮乏为主，配套型业态相对匮乏
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三湘南湖大市场
• 长沙市湘湖管理局创办了全市第一个专
业市场──长沙市南湖市场，其后不到
10年的时间里，又先后建起了南湖建材
市场,南湖家具市场,南湖灯饰市场,三湘
大市场,三湘气配城等10个专业市场。
• 2002年初，全局市场实行合并重组，
集中打造一个统一规划，统一发展的巨
型商业航母。成立三湘南湖大市场实业
总公司，注册资金5000万。由家电城、
建材城、灯饰城、气配城和富丽华大酒
店组成
• 营面积60余万平方米，经营户达5000
余家，年销售总额达110亿元。
• 2011年，全面更新换代计划启动，投
资百亿提质改造，将其物流仓储部分搬
迁出城，市场主体将建设成全国一流的
家居建材名品的展示销售中心、区域性
总部中心、价格和信息发布中心、休闲
娱乐购物中心，打造城市商业综合体。
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失败案例分析
地理位置：港岛路友阿百货背后
市场定位：服饰商场
经营产品：服装、鞋帽、饰品
成交额度：很差
价 格：15万/间
商铺数量：1224间
经营方式：只卖15年经营权
经营状况：很差
销售情况：2006年开盘一周内销售80%铺面
招商情况：经营户不到40%
优势：
(1) 价格便宜，购房门槛低，才15万/个
(2)前期密集宣传（为一温州人所开发）
东方时代商业广场
友阿
百货
家润多
问题点：
（1）项目不临交通主干道，且由沿港岛路往南进入居民区，道路不通
（2）其经营产品无特色，属于大市场类，在长沙其它地方的商场、门店都可以买到，尤其是旁边的金苹
果大市场，在长沙市民的心目中有一定影响力，对其冲击力很大。
（3）招商工作不成功，经营户不到40%
（4）目前整个商场经营状况很惨淡，导致大量的门面空置和转让。
（5）开发商信誉不佳，前期向业主承诺的450万/年的广告费不能兑现。
港
岛
路
人民路
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区域未来发展
把握火车站商圈升级改造商业契机，根据其消费需求特征表现，吸
引区域内逐步增长的新住宅收入逐年增长的工薪阶层消费群。
充分发挥未来火车站地铁商业优势，提高地铁沿线商业的知名度。
通过未来即将入市的商业项目业态补充、丰富，使本片区在共嬴的
情况下竞争，则对区域商业发展更为有利。
区域商业共赢
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长株潭一体化格局：将促进长沙高档商业发展，提升整个经济发展的质量和城
市形象，从消费者的角度来看，长沙是一个消费型的城市，购买力是非常强的。
同时经过城市群的发展，他们的消费观念也会明显的转变，比如说追求品牌化、
高档化和舒适的购物环境。
地铁建设：地铁缩短了长沙城市的空间距离，在聚集人群的同时也能快捷地疏
导人流，从而扩大各商业区之间的竞争和辐射，使原本不在同一供求竞争圈内
的商业区产生新的竞争。对于五一广场、东塘、火车站等老商业旺区，地铁将
进一步带旺其人流，起到锦上添花的作用；对于新开业或未开业的商业项目，
如本项目，地铁效应还需要经过一段时间的培育后才能体现。
社会经济因素
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区域简析
项目分析（项目/市场/客户）
项目发展战略
项目执行策略
项目分析
市场潜力
报告结构
客户访谈
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项目分析 总体规划
3号地1
栋
3号地2栋
5号地
7号地
6号地
2号地
1号地
4号地
地号 商业面积 层数 使用情况
3号地1栋 8424 2层 科佳商业广场已营业
3号地2栋 13000 2层 科佳朝阳数码街，宏图三
胞，已营业
4号地 5200 4层 首层已售、二层开发商持
有，三四层已售，尚未交
楼
1号地 13000 3层 已完工，可交付使用
5号地 40000 4层 尚未开发、规划为星级酒
店
6号地 —— 2层 2012年发，规划商业+住
宅
7号地 13500 3层 预计2012年下半年交付使
用
2号地 0 0 纯住宅
地块分散，商业不能形成有机整体地块分散，商业不能形成有机整体
总建筑面积70万平方米，
1、2、3号地住宅已交付使用，
4、7号地尚未完工，
5、6号地尚未开发
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产品价值挖掘项目分析
火车站
7号地
1号地
区域内
人流走向
区域内
车流走向
最佳昭
示面
7号地块临主干道车站路与朝
阳后街交叉口，顺应人流与车
流走向，商业昭示面好
距离火车站出站口约500米，
距离规划地铁口约500米，商业
价值较高
1号地块四周不临交通主干道，
较难吸引人流，是本案的难点
商业昭示性差，且四周被建筑
物包围，
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项目分析
11号地商业分析号地商业分析
1号地
商业裙楼
朝 阳 前 街
朝
阳
路
1号地的商业劣势在于
仅一侧临街（朝阳前街
是城市三级道路）
以火车站为中心的商圈
人流难以到达，无法共
享火车站旺盛的人流。
4号地商
业裙楼
产品价值挖掘
图片
4号地商业可即将交付使用
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项目分析 产品价值挖掘
产品限制条件：
建议：从凯通国际城整体项目高度着眼，规避商业
分散的形象，在寻求商业发展方向上立足于项目整体
的综合商业定位
商业部分分散，不能形成有机整体，招商推广难度较高
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项目市场潜力
本项目总面积约70万平方米市区大盘，新居民人口增加，加之周边新住
宅区增多，区域内入住人口数量，结构变化迅速，消费潜力巨大，消费档
次随之升高，推动本项目商业发展
本项目总的商业体量近10万平方米，未两年内可入市商业面积将达到3万
平方米（1号、4号、7号地商业），将对区域内大型商业供应起到较大的推
动作用
把握区域内火车站集客人流及白领阶层消费预趋增长的同时，也需考虑到
未来本项目后续地块（7号地）高档酒店配套带来的较高端的消费需求，在
寻求商业定位的发展方向，将很大程度上决定区域消费者的占有率
本项目周边除数家IT卖场外，仅有一个中高档次的友阿百货、家润多超市，
和一个低档次的金苹果服装批发市场，辅以中低档次的餐饮、娱乐、休闲
等零散型商业业态
目前本区域内除IT数码业态、以及零散型餐饮、娱乐、休闲存在直接竞争外，其
余业态均不存在直接竞争的情况
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本项目重大机遇
• 十二五期间，金苹果大市场将整体重建
• 2011内，三湘大市场新启动更新换代计划，未来
将打造城市综合体
• 以上期间，将为本项目吸引商家，创造便利
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客户访谈
案例选取：金苹果大市场经营户
序号 店名 被访人 经营业态 商铺面积（m2) 铺面租金 合同期
1 衣纺 邓老板 女装 14 2000元/月 1年
2 阿富饰品 刘老板 饰品 30 20000元/月 5年
3 8090 陈宝儿 女装 15 25000元/月 1年半
4 咔喳伊潮流服饰 陈老板 服装 10 2600/月 1年半
5 兰卡服饰 郭老板 女装 18 50000元/年 5年
6 李老板 服装 5 2000元/月 1年
7 无店名 师老板 服装 5 3000元/月 1年
8 无店名 邓冰冰 饰品 12 2400元/月 2年
9 流行服饰 张老板 女装 30 60000元/年 5年
10 无店名 刘老板 箱包 30 100000/年 2年
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客户访谈
对火车站商圈评价：人流旺盛、交通便利；整体环境相对杂乱、大型
商业少、且分散；餐饮、休闲娱乐相对匮乏。
对金苹果市场评价：依靠火车站优势、人气旺，且经营时间久，市场
成熟知名度高，无空置率，但市场管理混乱，缺少统一规划
对本项目评价：被访商家对凯通国际城认知度高，其中一些市场经营
户已在凯通国际城购置住宅，但对于进驻凯通城持观望态度。
建议业态：多数商家建议餐饮、休闲娱乐等业态，例如美食广场（长
沙特色）
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消费购买力分析 区域目前现状
调研结论--消费者关注点 消费者不
是我们的研究对象 ，应该是商家
后5位关注点：
1. 价格
2. 品牌档次
3. 购物环境
4. 周边配套
5. 商业中心
前5位关注点：
1. 距离近
2. 种类齐全
3. 商场信誉
4. 营业时间
5. 服务态度
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商家访谈录一：
• 被访人：陈宝儿 TEL:13618462215
• 店名：8090 经营地点：金苹果市场 经营业态：服装、小饰品
• 对本项目看法：
• 认为金苹果市场虽然租金较低，但经营环境太差，希望在附近有环境更好的、
有一定规模的经营场所。
• 认为金苹果市场经营档次偏低，中高端品牌生意惨淡，盈利能力差。
• 本项目属于火车站商圈，又在金苹果市场附近，对项目位置比较看好。
• 对本项目比较关注，如租金合理，愿意进场经营。
• 对租金的建议：
• 开业初期，采取低租金政策，比金苹果市场低，不超过2000元/月。
• 开业初期，出台对商家有利的政策，吸引更多商家进场经营，利用金苹果市
场周边人流大的有利条件，尽快做旺市场。
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商家访谈录二：
• 被访人：郭老板 TEL:13574872922
• 店名：兰卡服饰 经营地点：金苹果市场 经营业态：女装
• 对本项目看法------
• 对本项目持观望态度，有一定的担心，但会关注。
• 对项目位置认可，担心初期会有很大的经营压力。
• 对项目的招商条件很关心，建议市场开业初期给予一定的优惠和扶持政策。
• 建议本项目可以做美食广场（特色餐饮、小吃等），周边一部分人对此也很期待。
• 认为金苹果市场开业时间久，有一定的知名度，但经营环境较差、经营档次低，很难
吸引更多的顾客。希望有集中、有规模、环境好的经营场所。
• 对租金的建议：租金不要超过150元/平方/月，如果新市场生意比现在好，接受逐年增
加租金。
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调研反映的问题——追求“体验、娱乐、便利、实用”
商业业态
对火车站IT数码消费满意度较高。
对服装、饰品、日常生活用品及休闲类商业的满意度低，
大多仍选择去五一商圈。
认知度
消费者了解火车站商圈区域发展，但对该商圈认识仅局限
于IT数码、百货等集中式商业，零散的小型餐饮、士多店等
现有的少数商家。
对未来将建成的商业、休闲娱乐、酒店则知之甚少
发展优势 火车站商圈的位置、升级改造、未来的交通及地铁规划
发展劣势 缺少针对火车站周边住宅区的社区商业，休闲设施、餐饮
档次不高、业态重复是区域发展的最突出劣势。
重要----除IT数码业态外，现有商业没有特色、缺乏竞争力，难以留住区
域内人群，也难吸引外来消费者。
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区域简析
项目市场分析（项目/市场/客户）
项目发展战略
项目执行策略
可借鉴案例分析
商业概念引入
项目定位
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可借鉴案例分析
深圳罗湖商业城
国内项目
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推广概念:购物、
休闲、娱乐，尽在
罗湖商业城
消费群体:深港两
地、及外外籍人士。
主 力 店:中低档
服装店、珠宝饰品
店。
主力品牌:BBC西
餐厅、彩蝶轩、丹
桂轩、天湖阁海鲜
酒楼、美味厨快餐
厅、梨花酒家、
金象
星粤菜酒楼、健富
美保健中心、盲柄
推拿中心、千叶美
美容美发中心等
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深圳罗湖商业城
点评：
1、在深港两地的影响非常之大，
2、位置优越，交通方便，长途客运站、火车站、公交总站、地铁站都集中在罗湖商业城内或其周边。
特别是，罗湖汽车站在其底层，吸引了巨大的人流。
3、前期业态定位在招商过程中，受市场影响变化巨大，导致业态交错，功能分布不明晰。
4、建筑配套设施齐备、多部电梯、中央空调、无障碍设计等。
可借鉴案例分析
商城位置：位于深圳市罗湖区人民南路，罗湖火车站对面，地理位置优越
商业定位：集购物、美容美发、饮食、桑拿按摩、工艺品为一体的综合性商厦
建筑规模：75758平方米
经营业态： 批发、超市、娱乐、餐饮、休闲为一体的
商业理念：一站式一条龙消费
市政配套：交通便利，紧邻罗湖海关、长途客运站、火车站、公交总站、深港小巴总站、地铁站、
金融机构完善、办公系统成熟等，市政设施非常完善。
经营定位：主力店／次主力店所占比例为52％，餐饮占15％，娱乐占8％，精品店占22％，其它3%。
推广方式：网络推广、香港内地电视广告、广告牌、人员推广、艺术墙等
面向对象：以服饰、精品电器类商家为主
开业时间：1994年7月
营运模式：只租不售
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北京三里屯
三里屯商圈概况：
按照朝阳区规划，未来三里屯商圈将被打造成为集购物、
餐饮和娱乐休闲为一体的综合商业区，从而与西单、王府
井商圈并驾齐驱。
三里屯VILLAGE商业业态
业态：三里屯VILLAGE容纳了200多家店铺，其中包含咖
啡厅、餐厅和酒吧，以及一个拥有8个影厅的影院
主要品牌：Mango、Puma、Steve Madden、哥伦比亚、
乐斯菲斯、鳄鱼、周大福、Balenciaga、Moncler、Versace、
、LONGCHAMP、Diesel、ROLEX、TUDOR agnès b.
、、VIVIENNE TAM等
三里屯VILLAGE定位：集购物、酒店、酒吧、艺术等
多功能为一体的休闲及文化创意区
三里屯VILLAGE
三里屯VILLAGE概况
占地面积：万平方米
建筑面积：万平方米
停车位：800多个
三里屯VILLAGE由四栋钻石型建筑形成的露天式
结构组成，成为渐成规模的三里屯商圈新地标。
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可借鉴案例分析
凯撒宫古罗马商场
（The Forum
Shops at Caesars
Palace）
凯撒宫古罗马商场位于美国拉斯维加斯凯撒宫广场以北的一块
万平米的场地上，与凯撒宫奥林匹克赌场相连接。
项目业态定位：是一个以高档服装为主的综合性购物中心，其
中除了GUCCI、Louis Vuitton、Alfred Dunhill等高档服装品
牌外，还拥有Spago高档餐厅及Cyber Sation等娱乐租户
国外项目
定位：主题体验式购物中心
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欧文光谱中心（Irvine
Spectrum Center）
可借鉴案例分析 国外项目
欧文光谱中心是一座独立式的娱乐中心，位于加利福尼
亚州洛杉矶以南64公里处。
项目业态定位：欧文光谱中心设有世界上最大的影院中
心，面积万平米、设有6400个座位的爱德华兹影院是
一个拥有21个艺术级电影放映屏幕的大型影院中心，其
中还有美国西海岸第一座IMAX三维影院。
另外，在这个气氛欢快的户外娱乐中心还拥有各色娱乐
设施，包括四家世界级餐厅、一个美食广场、一个电脑
模拟中心、书店和音像店、一个咖啡厅和色彩斑斓的马
车和小亭子。
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商业概念引入
က�依托火车站强大的
人流及消费力，以
及区域内预趋增长
白领阶层消费力的
支撑，将给予本项
目打造口岸商业体
与生俱来的优势。
က�依据区域消费者需
求特征，改变现今
零散型商业模式，
引入集中式大型娱
乐、购物场所。
က�借助“凯通国际城”
品牌推广的知名度，
打造超越本项目自
身的商业概念
全娱乐主题体验式商业中心
所谓体验式商业地产是在商业原有购物功能基础上，引进餐饮、
剧院、酒吧等业态，打造一种以休闲娱乐为主、购物为辅的商业
模式。
体验式商业与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，它的重要是
再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡，包
括在商场随意逛逛，这是一种全新的商场的消费模式。它并不以购物消
费为唯一目的。
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增加商业附加值：
以休闲、娱乐为主－不侧重于传统的纯粹购物商城
提高优质的管理服务、优良的商场环境、严密的保安措施
另设增加多个多功能服务区，及消费增值服务组合
引入知名商家
引入适合多个年龄结构人群消费层的商品
1、树立品牌、整体招商、统一经营管理
2、扩大项目商业服务范畴，增加附加值
3、科佳品牌输出及专业运营管理、扩大项目认知面
定位的原则
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项目定位 综合定位
全娱乐 体验式 主题商业中心
以国际个性化、特色化品牌为主，休闲娱乐为一体的体验式商业中心
集购物、消费、娱乐、休闲、美食于一体的时尚营地。
它不是单纯的购物，而是在购物中娱乐、娱乐中购物、体验中购物、购物中体验。
第四代全新商业零售业态
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城市娱乐：本项目商业业态以现代城市中，年轻人群共
识的休闲、娱乐消费场所为主。
假日中心：突破区域内现有规模、档次较低的零散式休
闲、娱乐业态，提升项目口岸娱乐型商业形
象，利用假日中心的概念展现体验式休闲消
费的档次。
城市全娱乐休闲体验假日中心
项目定位
功能及形象定位
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业态定位 业态规划
业态类型 业态细分 比例
娱乐消谴 酒吧、KTV、体验俱乐部、健身房、商会娱乐设施 40%
休闲服务业 嘉年华会、美容美发店、按摩休闲场所 20%
饮食业 中西餐馆、食品店、点心店、咖啡厅 15%
零售业 购物商城、百货社区店、服饰店、精品专卖店、便利店 20%
商务金融 银行、证券、储蓄
5%
适合本项目五大业态
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业态定位 业态选择
一般来说，可供大型商业选择的零售业态有以下16种
大型商业经营业态的选择，通常是以上几种的组合，
便这种组合是动态的，并不是固定的。
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体验式品牌服饰主题购物城
互动式家居体验馆
国际顶级名车炫示中心
三维立体数码影院
KTV、酒吧街、酒庄
项目定位 业态定位
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项目定位
粉红街区
品牌特卖场
时尚传真
新银座
休闲走廊
Y世代专场
原动力-3对3斗牛城篮球
淘宝乐园
动漫天堂-经营“刻录CD”
改装场
DIY工场
KTV录音棚
旱冰场
室内攀岩
恐龙梦工场
互动体验式的主题购物公园
恐龙梦工场
休闲体验LED走廊
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互动体验式的主题购物公园
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互动体验式的主题购物公园
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IMAX三维影院
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家居体验馆
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世界名车展示店
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Class Square (译名:凯乐汇)
建议案名
备选案名：Time Line 时代在线
Class ：Class最本质的内涵——它是属于那些
积极乐观,活力四射的
城市精英的安乐窝
Class的年轻人们可以在Class调整自己
为更美好的明天充电加油
来Class的人都很友好,在这里结交五湖四海的朋友
Square ：广场、中心。呼应 “城市娱乐中心”的形象定位
借助众所周知的
美国“TIME SQUARE”－时代广场繁华景象
进一步提升项目商业形象
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区域简析
项目市场分析（项目/市场/客户）
项目发展战略
项目执行策略
招商策略
招商细项
运营优势
合作方式
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整体合作建议
• 一、本项目在建、在售、及未开发物业的全程策划服务；
七号地公寓独家销售代理；
未来开发期内可售物业的独家销售代理优先权。
• 二、一号地及七号地商业部分整体租赁，租期为二十年，
各地块按交楼日计算，提供180天免租期。
未来开发物业之商业整体策划及招商代理。
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整体招商战略
• 一、项目优惠政策
• 1、租金优惠政策：
• 卖场前三年收取低租金，根据商户经营状况，循序渐进，不断提高商家盈利能力。
• 免租优惠装修期三个月。
• 2、政府优惠政策
• 为了引导满足商户的经营需求，以及本区域的就业问题，未来招商中拟向区政府和市
政府相关部门争取税收等相关政策支持，减轻商户的经营压力。
• 二、管理支持
• 商业管理团队及管理模式 在长沙商界备受赞誉，成为众多经营户信心的保证。
本项目将实行“三统一”管理模式，即“统一形象，统一管理，统一售后服务”，确保所有
商户以统一的良好形象面对顾客并保证商户之间公平竞争，规范经营。
• 三、宣传支持
• 强势媒体推广整合电视、报纸、电台、网站、公交车等媒体资源强势全面推广，进行
整合营销，扩大市场知名度，把握消费群体，提高市场和商户收益。
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进度现状：
1号地已交付、7号地预计明年下半年
总体安排：
交付使用的进度安排，本案的招商工作需半年的前期筹划阶段，
1号地可先行独立招商，预计在今年12月份启动入市，
明年上半年7号地商业立即跟进
详见下文
招商细项
招商建议：招商建议：
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1号地裙楼招商工作分以下四个阶段
招商细项 招商工作计划
7号地裙楼工程进度原因，在上述计划的基础上顺延，具体待定
商家进驻装修
商城外立面及公共区域装修商城装饰设计
初步推广 全面推广及招商 商城开业
2012年3月-5月 2012年6月18日
招商及签约
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招商细项 入市时机选择
1、现场环境要求：
外立面整改工程完工
内部装修完成，投入使用
项目交通道路系统完善
项目全新昭示性明显
销售资料、文件准备齐全
2、经营商家要求：
对外部经营环境的要求
市场前景
市场成熟度的要求
人流的要求
交通便利性的要求
周边商业配套的要求
市场消费能力
本项目入市需具备的条件
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汇报完毕，谢谢！
