房屋质量
旧版合同难以适应需求
随着房地产市场的逐渐成熟，相关的法律法规也不断跟着完善，比如物业
方面、土地管理等，政府出台了一系列的政策。而作为商品房买卖中必不
可少的一环———
商品房购买合同，则越来越不适应市场的发展。大量的纠纷发生在合同的
签订上。近日，北京市工商局会同北京市建设委员会等相关部门对现行的
商品房买卖合同（示范文本）进行修改。
市工商局合同处负责人称，由于今年出台了大量购房消费的相关法规，旧
版购房合同示范文本中的一些条款已不能满足需要，尤其是对购房者来说
，先行合同文本还存在着一些信息不对称的弊端，为了使该示范文本能够
提供更好的示范作用，有关部门做出了对旧版合同文本修订的决定。
据市建委有关负责人说，在2003版合同范本中对规划设计变更、交接，出
卖人关于装饰、设备标准的承诺，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正
常运行的承诺，关于产权登记的约定，关于保修责任、前期物业服务的约
定等都需要再细化。一年来，相关政府主管部门都接到过购房人有关合同
的投诉，所以市建委与市工商局正在向各政府部门收集修改意见，着手对
旧版合同文本的修改。修改的内容都是围绕着在商品房买卖中出现的比较
集中和突出的问题，也是纠纷易发的问题。
市工商局合同处有关人士透露说，按照原计划，新版《合同示范文本》预
计在年内出台，但出台前还要组织召开商品房买卖双方参与的论证会，根
据论证还会进行适当的修改、调整。
新版合同细化五大问题
对于在现行《合同示范文本》规定得比较模糊的商品房“基础设施”，新
版《合同示范文本》则将其加以细化。
新版合同可能就较容易产生纠纷的小区绿地、会馆、游泳池等的交付使用
情况进行相关约定。比如，很多买房人提到，不少开发商在卖房的时候都
强调“绿化率”。可真正入住后却发现，原来规划作绿化的地方却成了收
费的停车位，因此，购房人提出，有关园林绿化的这些问题是否能在购房
合同里约定得详细一些。
新版合同将根据时代发展对“停车位”作相应约定。
对于当前大都是期房的购房者来说，“停车位”是十分重要的条款。由于
停车位已经成为现实购房中普遍存在的现象，而旧版《合同示范文本》因
出台时间较早，对此没有提到，新版《合同示范文本》也会对其进行约定
。
新版《合同示范文本》还对套内面积和建筑面积做出更为详细的说明。
关于面积的纠纷也是比较集中的，明明是买的100平方米的房子，结果自
己测量，少了20平方米，这样的亏业主吃得不少，旷日持久的打官司也不
是小业主所希望的。因此，细化关于面积的内容将会减少纠纷。
新版合同细化了目前房屋纠纷较为集中的“房屋质量”的有关条款。
质量问题目前仍是房地产的硬伤，在多起的纠纷中，涉及到质量问题的居
多。旧版的合同示范文本没有对“房屋质量”作相关的比较详细的约定，
只是在第11条中规定：“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质
量保证书》和《住宅使用说明书》。”至于什么是指质量问题？出了问题
，开发商应该负什么责任等等，都没有比较清晰的界定。《住宅质量保证
书》应该有哪些内容，有关部分是否也应该出示一个示范文本，而不是像
现在这样，开发商自己“写”，只要到有关部门备案就行。
新版合同对旧版合同的格式和条款内容都做出了修订。
例如在旧版合同中，买受人一栏只留有填写一个人的空间，考虑到现在买
房人的产权可以夫妻共有，也可与子女共有，因此在新版购房合同示范文
本中增加了多个填写空间。
此外，新版合同范本将单出一本《商品房预售合同》范本，以降低购房人
购买期房的合同风险。
