分期付款买卖合同的效力认定
??二手房以 205 万成交 朝阳区的张先生在青年路拥有一套面积为
平方米的房屋。去年初，张先生看着连连上涨的房价，盘算着如
果卖了这套房子，比买房时能赚不少钱，于是他找到中介，把房子挂牌出
售。 去年 4 月 4 日，中介带来了买主李女士。此时，张先生尚未拿到
房屋产权证，而且还有人租住在里边。但购房心切的李女士在看了房屋结
构后，感到非常满意，当场表示同意买房。张先生作为出卖人，和作为买
受人的李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及补充协
议。合同约定，张先生把其青年路的住宅卖给李女士，成交价 205 万元
，签约当日李女士应给付定金 10 万元。房屋首付款 120 万元，除定金
10 万元外，在 XX 年 4 月 30 日前给付 50 万元，6 月 20 日前给付 60 万
元，剩余房款 85 万元由李女士办理贷款，并让银行把贷款直接转入张先
生的账户。 合同还约定，张先生在取得房屋产权证后，双方应在房产
证下发之日起 20 个工作日内办理贷款和过户的相关手续，任何一方因自
身原因不配合办理贷款和过户手续，均视为违约，应赔偿 10 倍定金。此
外，张先生应在 XX 年 1 月和租房的住户解除租房协议，交付房屋。
5 个月里房价疯涨 100 万 合同签订后，李女士给付了 10 万元定金和
120 万元购房款，尾款只剩下 75 万元。XX 年 9 月 8 日，张先生拿到了产
权证，并把产权证复印件交给中介公司，由中介公司通知李女士办理贷款
。 此时，距双方签订合同的日期已经过了 5 个多月，这 5 个月里，北
京市的房屋价格又疯涨了不少。张先生的这套房子，按 9 月份的房价，能
多卖出差不多 100 万元。想想这房子现在虽然还在自己手里，但房价却
是 5 个月前的房价，张先生心有不甘。正好，中介公司拿来的网签合同，
为张先生悔约提供了口实。 中介拿来的网签《存量房屋买卖合同》，
已经有李女士的签名，只待张先生签上名后，就可以拿到房管部门报备，
银行立刻就能放款。但是，张先生拒绝签名，他认为，网签合同中把房屋
成交价写成了 95 万元，而这是故意逃税的违法行为。 中介公司几次
和张先生交涉，张先生均拒绝签字。转眼间，已经超过了合同规定的产权
证下发之日起 20 个工作日内办理贷款及过户的日期。 房主以守法为
名状告买家 XX 年 10 月，张先生把李女士告到了朝阳法院。在起诉书
中，张先生表示，中介公司拿来的网签合同所列内容故意虚构事实，这是
违反法律规定的行为，他拒绝在虚假陈述事实的网签合同上签字的行为，
是在遵守中国的相关法律和政策。 张先生认为，在他取得产权证并向
李女士提交产权证后的 20 个工作日内，李女士并未按照合同的规定办理
相关的贷款及过户手续，已构成违约。因此张先生向朝阳法院提交诉状，
要求该院判决解除双方的房屋买卖合同，并判令张先生不退还 10 万元定
金，只退还房款 120 万元。 接到诉状后，李女士急得要命。半年前
买的房子，现在要飞了，即使拿回房款，按现在的房价，在青年路只能买
60 平方米了，这岂不是亏死了?无奈之下，她找到赵天庆律师，希望能通
过赵律师的代理，帮她拿到房子。 录音证明 有避税事实 张先
生除了手里拿有一份虚构房价的网签合同外，还有一道杀手锏，那就是他
和中介公司的员工对话的电话录音。 在录音中，张先生问：“为什么
不能用之前 205 万的那个合同呢?我是 205 万卖的啊。”中介员工说：“说
白了，就是客户她想省一部分的税钱，现在国家对这一块儿呢，规定了一
个最低指导价，天鹅湾那儿属于 级土地，土地指导价是每平方米
5586 元。只要咱们的成交价不低于 5586，都是可以的。所以我是按照
5600 乘以 平方米，大概 65 万元左右。现在因为李女士是贷款客
户，要贷 75 万元，所以成交价就改成 95 万啦。” 张先生说：“这属不
属于犯法，偷税不是犯法的吗?我真害怕，你明白吗?”中介员工说：“国家
对这一块也是睁一只眼闭一只眼。如果国家不允许的话，就不应该规定最
低过户价。出了五环是 4800，五环以内四环以外是 5586，四环以内三
环以外是 6850，二环以内不低于 11800，国家规定一环一环的价格是这
样，所以咱们可以按照 5600 去做。” 名律铁案 本期主讲 赵天
庆律师 赵天庆律师是北京赵天庆律师事务所主任，他执业近 20 年，
为大多数行业和国家政府部门提供过法律服务，积累了丰富的办案经验。
赵天庆律师十多年来连续为金融机构提供法律服务，经办金融案件一百多
起，为金融机构追回损失近百亿元。赵天庆律师事务所是北京首批个人所
，该所统一接受客户委托，律师按专业能力和特长，分工负责客户委托的
各项业务，全所对客户统一负责。 律师 支招 提高定金数额
加大毁约成本 提起 XX 年代理的几起房屋买卖合同纠纷案，赵天庆律
师深有感触。有的当事人两次委托他打悔约官司，但一次是当事人不愿卖
房了要毁约，一次是当事人要买房但对方毁约了。赵律师说，在经济利益
的驱动下，房屋买卖的当事人不尊重合同的严肃性，有的房主在毁约时，
甚至直接把房子又卖了，并且很快办了过户手续，致使和原买主的合同事
实上无法履行，给原买主造成很大的经济损失。 因此，赵律师建议，
买二手房时，一定要提高定金数额，加大房主的毁约成本。 j161 买
主反诉要求履行合同 赵天庆律师分析了案件情况后，对李女士说，张
先生想规避 合同义务，但最近最高法出台了一个司法解释，要求尊重
合同，和谐平安地执行合同，网签起到的只是一个备案作用，并不能以此
来否定合同。在是否违约的问题上，赵律师拿到了李女士到银行办理的贷
款手续等相关资料，来证明李女士并未违约。 至于张先生所说的避税
问题，赵天庆律师认为，此案是合同关系，而非税收关系。此外，赵律师
还调取到一份有利证据，来证明张先生本人是同意避税的。这份证据就是
张先生在出售房屋之前，和中介公司签署的授权委托书，委托事项为“委
托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理
人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续”，该委托书上
记载的房屋交易总价是 66 万元。这说明张先生对于网签合同时通过降低
成交价来避税的行为是明知，而且授权中介公司如此操作的。 在赵律师
的建议下，李女士向法院提交反诉状。在反诉状中，李女士认为，张先生
寻找各种理由和借口，妄图在已经收取了 130 万元购房款的情况下，解
除买卖合同，从而达到非法毁约的目的，以便日后将房屋再次加价转卖，
牟取非法利益。李女士认为，依法签订的合同，是受到法律严格保护的，
请求法院判令双方继续履行合同，判令张先生立即配合她办理诉争房产的
贷款和过户手续。 法院判决合同有效 在法庭上，赵律师提交了一
份网签合同，证明李女士同意按照 205 万元的价格签署网签合同，但张
先生还是拒签。经过法官询问，张先生表示其不同意再按照 205 万的价
格签署网签合同。 朝阳法院审理后认为，李女士确于合同约定的时间
到银行办理了贷款手续，并没有违约行为，故张先生据此要求解除合同、
扣除定金，法院不予支持。至于网签合同有违法行为的问题，因张先生也
有授权中介公司以虚假价格签署网签合同的行为，且双方并未实际按照虚
假价格签署网签合同，故张先生据此要求解除合同，法院也不予支持。
最终，朝阳法院判令双方在判决生效后 7 日内，按照原合同办理贷款及过
户手续。李女士如愿拿到了房子。
