第十一章 不动产估价报告
理解估价报告的规范格式，掌握不动产估价报告的写作和估价报告的规范格式
本章内容
第一节 撰写估价报告的目的与要求
第二节 估价报告的内容和格式
第三节 估价报告常见错误分析
第一节 撰写估价报告的目的与要求
一、估价报告的概念
估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件,是估价机构提供给委托人的产品,是给予委托人关于估价对象价值的正式答复,是关于估价对象的专业意见,也应是关于估价对象价值的研究报告。
二、撰写估价报告的目的
撰写估价报告的目的是给予委托人关于估价对象价值的正式答复及估价对象的专业意见。
第一节 撰写估价报告的目的与要求
三、撰写估价报告的要求
估价报告的质量除了取决于估价结果的准确性的等技术性要素外,还取决于估价报告的表述水平、文本格式、印刷质量.因此撰写估价报告的要求主要有以下几点:
(1)全面性：即估价报告应包含足够的信息,完整的反应估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套,能使估价报告使用者正确的理解估价报告
第一节 撰写估价报告的目的与要求
(2)客观性：即估价报告应站在客观的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出结论应有充分的依据。
(3)准确性：即估价报告的用语应力求准确、清晰,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。
(4)概括性：即估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别和分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能够反应事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
第二节 估价报告的内容和格式
估价报告通常由如下7个部分组成:
一、封面
标题：不动产估价报告
估价项目名称：说明本估价项目的全称
委托方：说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名
估价方：说明本估价项目的估价机构的全称
估价人员：说明参加本估项目的估价人员的姓名
估价作业日期：说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日
估价报告编号：说明本估价报告在本估价机构内的编号
第二节 估价报告的内容和格式
二、目录
（标题：）目录
（1）致委托方面
（2）估价师声明
（3）估价的假设和限制条件
（4）估价结果报告
（5）估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门）
（6）附件
第二节 估价报告的内容和格式
三、致委托方函：
（标题：）致委托方函
致函对象（为委托方的全称）
致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）
致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）
致函日期（为致函的年月日）
第二节 估价报告的内容和格式
四、估价师声明
（标题：）估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
第二节 估价报告的内容和格式
3、我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国标准《不动产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。
第二节 估价报告的内容和格式
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
7、（其他需要声明的事项）。
参加本次估价的注册不动产估价师签名、盖章。
第二节 估价报告的内容和格式
五 、估价的假设和限制条件
（标题：）估价的假设和限制条件
（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）
第二节 估价报告的内容和格式
六、估价结果报告
（标题：）不动产估价结果报告
（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）
（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
第二节 估价报告的内容和格式
（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、甚至设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况，对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
第二节 估价报告的内容和格式
（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
（七）估价依据（说明本次估价依据的本不动产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
第二节 估价报告的内容和格式
（八）估价原则（说明本次估价遵循的不动产估价原则）
（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总人权和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
第二节 估价报告的内容和格式
（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
第二节 估价报告的内容和格式
七、估价技术报告
（标题：）不动产估价技术报告
（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）
（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）
（三）市场背景分析（详细说明、分析类似不动产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
第二节 估价报告的内容和格式
（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
第二节 估价报告的内容和格式
八、附件
（标题：）附件
估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
第二节 估价报告的内容和格式
九、制作要求
估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格
第三节 估价报告常见错误分析
估价报告常见错误有以下几项：
一、报告书不完整：包括估价结果报告书漏项 、估价技术报告漏项等
二、内容描述不清：包括评估报告中估价对象描述不清等
三、选用估价方法错误
第三节 估价报告常见错误分析
选用估价方法应遵循的原则
（1）有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）
(2) 具有预期收益（收益法作为其中一个方法）
(3) 具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）
(4) 无上述条件的选用成本法
第三节 估价报告常见错误分析
四、估价路线方面常见错误
（一）损害赔偿房地产评估
1、 损害前和损害后房地产状况掌握不清
2、 没有考虑间接损失（残值清理费用、造成收益下降）
（二）拍卖底价的评估
第三节 估价报告常见错误分析
1、 强制处分对房地产价格的影响；
2、 快速变现使交易价格相对正常价格较低；
3、 市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格；
4、 消费者心理因素；
5、 购买者需额外支出（支付拍卖机构的佣金）
6、 技术路线：首先确定正常市场价格；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较
第三节 估价报告常见错误分析
（三）旧房地产评估
估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正
（四）比较法、收益法评估时不应该扣除折旧
1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用
2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同
第三节 估价报告常见错误分析
（五）房地产保险评估
1、 不能考虑土地的价值；
2、 保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失；
3、 投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值；
4、 可修复，宜采用修复的费用为损失价值；不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值；
第三节 估价报告常见错误分析
（六）划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险（预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑）；分析市场变现能力；应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分
（七）司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况
（八）运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整； 确认结果）
第三节 估价报告常见错误分析
（九）房地产合并估价
1、 合并前后价格的计算要客观、准确
2、 增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定；（按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配）
（十）各参数选择应说明理由
第三节 估价报告常见错误分析
五、估价方法运用错误
（一）比较法
难点：交易修正
1、 选择的可比实例描述不清
（1）交易日期描述不清
（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）
（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）
（4）交易房地产状况不清（现房、期房、结构、装修等）
（5）付款方式（一次性、分期）
（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）
上述，一点描述不清为一错点。
第三节 估价报告常见错误分析
2、 选择可比实例可比性差
（1）相同地区或同一供求圈内
（2）用途应相同
（3）建筑结构相同
（4）建筑规模应相当
（5）权利性质应相同（主要是土地）
（6）交易类型与估价目的应相同
（7）可比实例交易成交日期与估价时点应接近
（8）交换价格可修正为正常交易价格
3、 四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%；
综合修正=各项修正幅度绝对值和
只有这样交易实例才可能修正为正常价格
第三节 估价报告常见错误分析
4、 系数修正方面的错误
（1）修正项目错误：
（2）修正方向错误：分子、分母修正颠倒（日期为分子，其它为分母）；修正上下方向调整错误；
5、 可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况
6、 交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取）
7、 加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：
交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小；
第三节 估价报告常见错误分析
（二）收益法
难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定
1、 确定纯收益常见错误：
出租型房地产：
（1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入
（2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等）
（3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金）
（4）不采用实际收益， 而采取客观收益；
（5）考虑出租率；
（6）收益中应包括有形、无形收益
第三节 估价报告常见错误分析
自营型房地产：
（1）扣除项目一定全面
经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润
生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润
（2）注意收益的客观性
（3）扣除设备带来的收益
（4）考虑扣掉不属房地产带来的收益
（5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）
大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格
第三节 估价报告常见错误分析
2、 资本化率选用常见错误：
（1）资本化率选用的方法要正确
（2）注意资本化率的客观性
（3）注意说明资本化率的来源
（4）不要采用非本类房地产的资本化率
（5）要侧重投资收益率
第三节 估价报告常见错误分析
3、 有效收益年限的确定的错误：
（1）没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限
（2）带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别
（3）不能将房地产的建设期作为收益年限
（4）确定有效收益年限理由要充分
第三节 估价报告常见错误分析
（三）成本法
难点：折旧的求取
（1）注意各项费用的客观性
（2）房地产价格构成内容要全面（6大项：土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税金+开发利润）
（3）注意销售税金的计算基数和税率的采用
（4）投资利息和利润的计算基数要正确
第三节 估价报告常见错误分析
（5）利润率与计算基数要对应
直接成本利润率基数：土地取得成本+开发成本
投资利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用
成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
（6）计算折旧时应考虑经济和功能的折旧
（7）分宗转让土地要考虑转让比例（应以净地面积计算）
净地面积=土地总面积-道路-绿地
第三节 估价报告常见错误分析
（四）假设开发法
难点：利润的估算；对象开发完成后的价格
最基本公式：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购买待开发房地产负担的税费
（1）推测未来楼价方法要正确：对于出售的房地产，可采取比较法；对于出租或自营的房地产，采用收益法；
（2）要体现最高最佳使用原则
第三节 估价报告常见错误分析
（3）注意计算参数的客观性
（4）计算时不要漏项
（5）静态分析时注意各参数的取值（开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样）
投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用，销售税费一般不计息。
（6）现金流量法计算注意的问题
开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。
第三节 估价报告常见错误分析
（五）基准地价修正法
难点：基准地价的求取；把握基准地价的内涵
六、各类型房地产区域因素及个别因素
（一）居住房地产
1、 个别因素：建筑结构、类型、等级；装修；设施与设备；质量；朝向与楼层；
2、 区域因素：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量；
第三节 估价报告常见错误分析
（二）商业房地产
1、 个别因素：临街状况；内部格局；楼层；面积；装修；转租的可能性
2、 区域因素：繁华程度；交通条件；
（三）商务办公房产
1、 个别因素：外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；物业管理；满足不同公司的不同需要；
2、 区域因素：是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境
第三节 估价报告常见错误分析
（四）旅馆房地产
1、 个别因素：设备设施和用具；经营管理
2、 区别因素：交通条件；周围环境；
第三节 估价报告常见错误分析
七、其他常见错误
1、 确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）
2、 最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。
第三节 估价报告常见错误分析
3、 房地产抵押评估值时，应当说明市场风险和短期处分对未来房地产价格的影响
4、 划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担（一般是房地产权利人）
5、 处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由
6、 注意语言的确切性（报告书用词要中性）
7、 强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减；土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准；
8、 房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。
思考
1、不动产估价报告的主要内容有哪些？
2、目前不动产估价报告有哪些基本的形式？
3、编写估价报告时应注意哪些问题。
4、土地、房地产估价报告的规范格式是什么？
5、不动产估价报告常见的错误有哪几类？
