海量房地产资料下载 房地产商域网：佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯调研报告规划发展部2012年09月货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-1-
海量房地产资料下载 房地产商域网：目录一基本信息二规划布局三业态品牌四经营状况五借鉴要点货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-2-
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海量房地产资料下载 房地产商域网：基本信息“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”是国内首座纯正意大利风格的奥特莱斯。项目设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品，其中包括多个首次登陆中国outlets的世界级名牌以及更多广受欢迎的时尚生活品牌还包括，满足了各种消费者的多层次购物需求。项目名称：佛罗伦萨小镇地理位置：天津市武清区前进道北建筑面积：6万平米租赁面积：万平米建筑风格：纯正意大利风格开发商：意大利RDM集团美国威特公司设计单位：意大利海缔雅公司货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-4-
海量房地产资料下载 房地产商域网：基本信息——分期项目共分两期开业，首期开业时间为2011年6月9日，二期于2011年年底开业。项目营业时间为每天10:00—21:00。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-5-
海量房地产资料下载 房地产商域网：区位交通——公共交通佛罗伦萨小镇位于天津武清区前进道北侧，距北京三环约70公里，距天津市区30公里。项目距京津高速出口（A11号出口）5公里，距京津城际铁路武清站前100米。公交车【天津出发：】611（中心公园-逸仙园）607（华越道–杨村/ 武清城际铁路站）杨村车火车站下往西行【武清当地：】564（武清客运站–武清城际铁路）武清城际铁路站下免费消费者班车每周末两班，从北京/天津市区出发[免费班车时刻表查询]京津城际铁路自2011年9月1日起，京津城际铁路时刻表调整，从北京南站与天津站停靠武清站的车次总计加开16班列车，更多车次的选择，让您到佛罗伦萨小镇更加弹性与便利。搭乘京津城际铁路从北京南站出发只要23分钟，从天津出发13分钟，即可抵达佛罗伦萨小镇，非常快速便捷。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-6-
海量房地产资料下载 房地产商域网：区位交通——自驾车自驾车路线【北京出发：】路线A：京通快速公路-五环出口往南五环方向行驶-上化工桥进入京津高速公路-武清北出口(收费站为杨村出口) 后直行翠亨路8km到前进道右转100米。路线B：三环往南方向行驶–至分钟寺桥进入京津塘高速公路-杨村出口后左转上京津公路(京塘线)-直走至前进道右转500米。路线C：机场第二高速公路–平房桥上五环路–五环路往南上化工桥进入京津高速公路-武清北出口(收费站为杨村出口)后直行沿翠亨路8km到前进道右转100米。【天津出发：】路线A：由快速路金钟河桥上京津塘高速，杨村口下路线B：由快速路金钟河桥上津蓟高速，转京津高速, 武清北下货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-7-
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海量房地产资料下载 房地产商域网：规划布局——建筑格局小镇整体为意大利风情小镇风格，呈“田”字型布局，同一建筑群均以连廊贯通，以广场和小桥形成枢纽；街区风格统一、而广场环境各异。临街建筑多为假二层、非临街建筑为一层。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-9-
海量房地产资料下载 房地产商域网：规划布局——铺位划分小镇整体划分为共约200个铺位单元，单个铺位单位面积在140-300平米之间。项目各品牌店铺的经营面积主要集中在140-200平米之间，最大店铺面积约为1000平米。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-10-
海量房地产资料下载 房地产商域网：规划布局——停车位南侧A-B区、东侧C-D区、北侧E区停车场已投入使用，规划车位约1400个，加之未开放地下车库，可供约2000辆车停泊。E区有大型客车停车位11个。E区D区A区C区货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10B5352区7879-11-
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海量房地产资料下载 房地产商域网：业态品牌——业态组合初步统计，佛罗伦萨小镇项目目前开业店铺共约150家，含零售、餐饮、儿童娱乐等。其中：中西餐饮零售店铺约139家，占91%；6%儿童娱乐餐饮店铺10家（含即将开业1%的必胜客），占比约6%:；服务配套儿童游乐场1个，占比1%；品牌零售2%91%客服中心3个（含未使用1个），占比2%货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-13-
海量房地产资料下载 房地产商域网：业态品牌——业态布局小镇整体业态摩登女装布局较为灵活，儿童玩具、服饰在依托各广场节点布局业态的基础上，各类业态也互有穿插。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-14-
海量房地产资料下载 房地产商域网：业态品牌——品类组合目前开业店铺中，共涵盖十大品类（分类按佛罗伦萨小镇官网标准），业态组合丰富。其中：国际名品21间摩登女装29间绅士男装22间运动户外16间休闲时尚22间寝具内衣6间儿童玩具5间皮鞋箱包配饰18间美妆1间餐饮美食10间货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-15-
海量房地产资料下载 房地产商域网：业态品牌——品牌详表货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-16-
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海量房地产资料下载 房地产商域网：业态品牌——国际品牌入驻情况目前已进驻佛罗伦萨小镇的国际品牌中，有39个为首创奥莱目标国际品牌，其数量远多于赛特奥莱及燕莎奥莱，其中包括GUCCI、FENDI、PRADA等一线品牌。且半数以上为小镇独有品牌。（表中红色部分）货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-19-
海量房地产资料下载 房地产商域网：业态品牌——部分品牌营业面积品牌营业面积（平米）品牌营业面积（平米）PRADA800NIKE1000COACH700LINING800BURBERRY500ADIDAS600FERRAGAMO400SASA200HUGO BOSS200PIZZAHUT500CK JEANS500NADU250ESPRIT500YUSHINOYA300GUESS300KFC350GUCCI300BELLAVITA400ARMANI400SUBWAY150注：除以上例举店铺外，其余店铺面积多数在150-300平米范围内。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-20-
海量房地产资料下载 房地产商域网：业态品牌——部分拟开业品牌截止目前，仍有少量品牌商铺尚未开业。PIZZA HUTDRAGONSTAR-21-SWAROVSKI货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879
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海量房地产资料下载 房地产商域网：考察日经营状况本次考察日为2012年8月3日，周五。早上10:30-11:00期间，停车场共有停车约193辆，其中天津牌照车辆151辆，北京牌照29辆，河北及周边牌照13辆。从考察日情况看，由于是周五，总体客流有限，粗略估算全天客流应在1500人车辆来源统计次左右。其中绝大多数为驾车前往，乘坐高铁及公交客源较少。从客流来源看，78%的客群为天津客源，与开业初期、节假日北京客源为主的情况形成鲜明对比。从客流分布情况看，国际名品区及运动户外休闲分布略多，其中PRADA、COACH、耐克、阿迪达斯等由于店面大、货品齐全，客流较多。中午餐饮客流以吉野家、拿渡最为集中，消费较高的意式餐厅客流稀少。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-23-
海量房地产资料下载 房地产商域网：考察日经营状况一瞥GUCCIPRADANADU 拿渡货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-24-
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海量房地产资料下载 房地产商域网：、纯正意式风格，全新购物体验货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-26-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、广场风格各异，形成节点小镇街道交叉处均设有特色广场，每个广场命名独特，风格主题各异，便于顾客记忆。各广场尺度在600-2000平米左右不等，形成有效的人流汇聚。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-27-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、布局以人为本，动线合理 整体人流动线布局为“田”字形，出入口丰富，店铺规模切分较为适宜、进深合理。整体格局简单清晰，通过广场设计最大限度保证商铺无人流、视觉死角。主流店铺经营面积控制在140-250平米之间，既能保证品牌的数量和丰富性，又降低了招商难度及商户的培育期经营压力。广场周边设置少量中大型店铺（400-1000）平米，作为主力品牌的旗舰店面，提升整体形象。中大型店总数量不超过20个。多数店铺面宽进深比在1:2左右，比例合适，铺面规整。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-28-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、布局以人为本，动线合理 餐饮、卫生间分散布局，且服务半径适宜，顾客使用方便。餐饮多设置于各个街道尽端，能够有效带动客流的循环。卫生间卫生间拿渡COSTA/必胜客哈根达斯吉野家/赛百味BELLA VITA卫生间KFCLAVAZZA卫生间货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-29-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、街道尺度合理、功能设计精细 街道净宽约7米，与两侧建筑高度形成适宜的比例关系，既不觉得压抑，又能够有效增强两侧商铺的人流互动；街边廊道净宽约3米，3-4人并列行走不觉拥挤。3米7米货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-30-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、街道尺度合理、功能设计精细 街道均为中间低、两侧高设计，雨水管井设于街道中央，便于排水，与英国比斯特奥莱有异曲同工之妙。其他各类管井口多设于柱侧，减少对行人的影响；廊道内柱下设有兼容式电源插座，方便商户及顾客。比斯特奥莱村货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-31-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、街道尺度合理、功能设计精细 街道两侧密集装置监控摄像头，保证街区内安全；两侧绿植丰富，彩旗飘飘，商气十足，景观宜人；垃圾桶密集，另有烟蒂收集装置，方便顾客丢弃各类杂物。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-32-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、客货分流，物流通道独立客流通道与货运通道保持相互独立，互不干扰；货流于开门营业（早上10:00）前进入商场，在时间上与客流错开；货运通道畅通性好，管理规范。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-33-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、建筑设计经济、实用、合理 项目临街部分为假二层设计，其它多为一层，既保持了整体商业形象，又降低了建设成本；层高整体仅约米，通过格子梁设计（梁高不大于500mm），保证净高最大化。一层假二层货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-34-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、建筑设计经济、实用、合理 项目外墙均用彩色涂料简单粉刷，除部分广场地面外，其他街道地面均用红、灰色砖块铺设而成，成本极低且色彩宜人；店铺内多无吊顶，或简单吊顶。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-35-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、多层次店招设计，充分展示项目店招分为廊道外、门顶、侧向三个层次，统一风格及设计，大小适中，既保证了整体效果，又有效解决了廊道对店铺的遮挡问题，效果较好。廊道外侧店招门顶店招门侧店招货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-36-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、导视系统统一多样，实用经济项目导视系统主要是立式导视牌为主，结合平面图及品牌分布图；部分导视图与廊道柱体相结合，既方便又经济，值得类似项目借鉴。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-37-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、软性装饰适度，烘托街区气氛项目软性装饰除绿植外，设有道旗、门顶彩旗、柱体宣传框、广告位、墙体广告位、室外大型液晶显示屏、独立广告位等，疏密适度，烘托出良好的街区氛围。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-38-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、服务中心布置方便，功能完善项目规划服务中心3个，均位于客流出入口，由于目前使用强度不大，2号出口处服务中心停用；1号口服务中心整合管理部门及ATM于一体，方便顾客，总面积约200平米。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-39-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、服务中心布置方便，功能完善客服中心服务项目：咨询服务提供小镇内品牌商铺导引，餐饮、周边设施及乘车路线等相关信息咨询服务。轮椅租借服务提供免费使用轮椅的服务。顾客需提供个人有效证件预留在客服中心，并预缴100元人民币押金，即可使用轮椅。轮椅使用完毕后，客户须当日将轮椅完好归还至客服中心，工作人员将退还预缴的全部押金及预留的证件。爱心伞租借服务提供免费使用雨伞的服务。顾客需提供个人有效证件预留在客服中心，并且预缴100元人民币押金，即可租借雨伞。雨伞使用完毕后，顾客需当日将雨伞完好归还至客服中心，工作人员将全额退还押金及预留的证件。发票开立小镇提供增值税普通发票以及自印衔头发票开立会员卡申请办理凭当日购物小票累计购物满1000 元（不含餐饮消费）至客户服务中心即可免费办理佛罗伦萨小镇会员卡。会员可享有多重优惠以及积分回馈。会员积分补登若您在商铺购物时忘记出示您的会员卡积分，您可于购物当日凭购物小票至客服中心进行积分补登（限当日消费当日补登,隔日即视同作废）ATM提款机-40-小镇A区客服中心设置货提到付款款机《服201务2房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879
海量房地产资料下载 房地产商域网：、停车场设计合理、车位充裕初步统计，项目地上地下共规划停车位约2000个，其位置布局与商业贴合度较好，方便客户进出；同时项目北侧尚有预留地块，预计可发展停车位超过500辆。预留用地货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-41-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、停车场设计合理、车位充裕。主入口西侧停车位主入口东侧停车位北侧地下车库入口货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-42-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、有待优化部分项目内部仅有平面交通图附有品牌列表， 休息座椅没有遮阳伞，夏天的使用缺乏醒目的品牌导视、品牌柱等，不方便顾效果较差。客针对性的寻找。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-43-
海量房地产资料下载 房地产商域网：、有待优化部分由于项目层高整体不高于米，加之各品牌装修标准不同，少数较大面积店铺在吊顶后净高仅约米左右，配合开敞式货架略感压抑。货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879-44-
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