房地产企业会计实务.doc

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房地产企业会计实务 2第一部分 房地产企业主要会计科目 2一、会计科目 3二、新旧会计科目的衔接 8第二部分 主要科目实务及税务处理 81121 应收票据 91122 应收账款 91123 预付账款 101405 开发产品 121406 分期收款发出商品 121409 库存物资 131521 投资性房地产 131522 投资性房地产累计折旧（摊销） 131801 长期待摊费用 141811 递延所得税资产 152001 短期借款的核算 152202 应付账款 172203 预收账款 172221 应交税费 232801 预计负债 235001 开发成本 231、本科目会计分录： 242、房屋开发成本的核算 273、土地开发成本的核算 284、代建工程开发成本的核算 295、配套设施开发成本的核算 325101 开发间接费 346001 主营业务收入 376051 其他业务收入 386402 其他业务成本 386403 营业税金及附加 386601 销售费用 406801 所得税费用 41自营开发工程成本的核算 45第三部分 房地产企业现金流量表 45一、现金流量及其分类 46二、现金流量表的作用 47三、现金流量表的编制 51第四部分 房地产业相关财税法规 51中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993） 52中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 54[95]财税字第48号 关于土地增值税—些具体问题规定的通知 55（国税总局1995）营业税问题解答（之一）部分 56国税函[1998]554号 关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 56国税函【1999】第144号 关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复 56（财政部1999）房地产开发企业财务管理的若干问题 58国税函[2002]165号 关于转让企业产权不征营业税问题的批复 58财税[2002]191号 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 58财税[2003]16号 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 60国税发[2003]89号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 61国税发[2004]69号 代收住房专项维修基金是否征收营业税的问题 61国税函[2004]938号 关于加强土地增值税管理工作的通知 61国税发（2005）82号 关于进一步加强房地产税收管理的通知 62国税函[2005]83号 关于营业税若干政策问题的批复 63财税（2006）21号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 63国税发[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 67国税发〔2006〕187号 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题解读国税发[2006]187号.doc 68国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 69国税发〔2009〕31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》解读国税发（2009）31号.doc 73第五部分 案例 73房产开发企业以土地换房屋会计处理 74房地产企业自建自售的营业税筹划案例 74房地产开发有限公司营业税所得税纳税评估案例 78财税[2006]114号文政策运用案例分析 79万科房地产开发企业成本核算指导 第一部分 房地产企业主要会计科目 一、会计科目 编号 会计科目名称 编号 会计科目名称 资产类 负债类 1001 库存现金 1002 银行存款 1012 其他货币资金 1101 交易性金融资产 2001 短期借款 1002 1012 银行存款 2101 交易性金融负债 1012 其他货币资金 2201 应付票据 1101 交易性金融资产 2202 应付账款 1121 应收票据 — 应付购货款 — 银行承兑汇票 应付工程款 1122 应收账款 应付其他账款 — 应收销售账款 2203 预收账款 应收租赁账款 — 预收购房定金 应收其他账款 预售收入 1123 预付账款 2211 应付职工薪酬 — 预付工程款 2221 应交税费 预付备料款 — 应交营业税 预付购货款 应交城市维护建设税 1131 应收股利 应交教育费附加 1132 应收利息 应交房产税 1221 其他应收款 应交土地使用税 — 外部单位及个人 应交个人所得税 关联单位 应交土地增值税 内部员工 应交所得税 1231 坏账准备 2231 应付利息 1401 材料采购 2232 应付股利 1402 在途物资 2241 其他应付款 1403 原材料 2501 长期借款 1404 材料成本差异 2502 应付债券 1405 开发产品 2701 长期应付款 1406 发出商品 2702 未确认融资费用 1407 商品进销差价 2711 专项应付款 1408 委托加工物资 2801 预计负债 1409 库存物资 2901 递延所得税负债 — 专用材料 5001 成本类 专用设备 开发成本 工器具 — 土地征用及拆迁费 1461 融资租赁资产 前期工程费 1471 存货跌价准备 基础设施建设费 1501 持有至到期投资 建筑安装工程费 1502 持有至到期投资减值准备 公共配套设施费 1503 可供出售金融资产 开发间接费用 1511 长期股权投资 5101 开发间接费 1512 长期股权投资减值准备 损益类 1521 投资性房地产 6001 主营业务收入 1522 投资性房地产累计折旧（摊销） — 商品房销售收入 1531 长期应收款 配套设施销售收入 1601 固定资产 6051 其他业务收入 1602 累计折旧 — 租金收入 1603 固定资产减值准备 处置投资性房地产收入 1604 在建工程 6402 其他业务成本 1605 工程物资 6403 营业税金及附加 1606 固定资产清理 — 营业税 城市建设维护 教育附加费 防洪保安费 房产税（投资性房地产） 土地使用税（投资性房地产） 1701 无形资产 城市维护建设税 1702 累计摊销 教育费附加 1703 无形资产减值准备 土地增值税 1711 商誉 房产税 1801 长期待摊费用 土地使用税 1811 递延所得税资产 6601 销售费用 1901 待处理财产损溢 — 职工薪酬 展览费 差旅费 代销手续费 销售服务费 经营性租赁费 通讯费 诉讼费 广告费 现金短缺 其他可计入的费用 二、新旧会计科目的衔接 (一）“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”、“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“应收账款”、“其他应收款”、“坏账准备”和“预付账款”科目 新准则设置了“库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”、“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“应收账款”、“其他应收款”、“坏账准备”和“预付账款”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。调账时，应将以上科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。 （二）取消“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目，新增“交易性金融资产”科目 新准则没有设置“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目，而设置了“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目，并要求分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。调账时，企业应当根据新准则的划分标准将原制度中的短期投资重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。 企业应当按照首次执行日的公允价值自“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。 有关“交易性金融资产”： 界定：为近期出售而持有、存在活跃市场、公允价值能够计量且企业风险管理或投资策略的正式文件载明，该金融资产以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告（《金融工具确认与计量准则》第九条、第十条）。 计量模式：采用公允价值计量模式。期末公允价值上升或下降，直接调增或调减“交易性金融资产”，对应计入“公允价值变动损益”科目。不提取减值准备。 转换结果：转化日余额等于转换日公允价值（新余额不等于旧余额）。转换日公允价值与原账面价值的差额计入“资本公积”、“未分配利润”。 （三）“应收补贴款”科目 新准则没有设置“应收补贴款”科目。调账时，企业应将“应收补贴款”科目的余额转至“其他应收款”科目。 （四）“物资采购”、“在途物资”、“原材料”、“包装物”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“受托代销商品”、“待摊费用”和“存货跌价准备”科目 新准则设置了“材料采购”、“在途物资”、“原材料”、“材料成本差异”、“库存商品”、“发出商品”（采用支付手续费方式委托其他单位代销的商品，也可以单独设置“委托代销商品”科目）、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“周转材料”（包括包装物、低值易耗品，以及建造承包商的钢模板、木模板、脚手架等）、“消耗性生物资产”、“代理业务资产”（企业采用收取手续费方式受托代销的商品，可将本科目改为“受托代销商品”）和“存货跌价准备”科目，核算内容与原制度基本相同。转换时应当注意：“原材料”科目，虽然名称没有变化，但是核算范围发生了变化。如随同商品一同销售的包装材料、自制材料等，过去曾在“包装物”、“自制半成品”中核算，现在都在“原材料”科目中核算。因此，该科目余额不等于旧余额。 取消了“原材料”与“库存商品”间的过渡科目——“自制半成品”，将“自制半成品”视为自制材料，计入“原材料”科目。 对于房地产开发企业的开发产品也可以(可能)将其金额转入“开发产品”科目；对于农业企业收获的农产品也可以(可能)将其金额转入“农产品”科目。 另外，新准则还增设了“投资性房地产”科目，对农业企业专设了“消耗性生物资产”科目。调账时，应将原存货项目中属于投资性房地产、消耗性生物资产或周转材料的金额自有关科目转入“投资性房地产”、“消耗性生物资产”科目。 （五）“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目 新准则没有设置“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目，而设置了“发出商品”科目。调账时，应将“自制半成品”科目的余额转入“生产成本”科目；将“委托代销商品”科目的余额转入“发出商品”科目；对“分期收款发出商品”科目的余额进行分析，其中尚未满足收入确认条件的发出商品部分转入“发出商品”科目，已经满足收入确认条件的发出商品部分转入“主营业务成本”科目。企业也可沿用“委托代销商品”科目核算委托其他单位代销的商品。 （六）“待摊费用”科目 新准则取消了该“资产”与“费用”要素间的过渡性科目。转化日该科目仍要根据具体内容确定其归属。属于预付款项性质的支出计入“预付账款”（如预付租金等）；属于沉没成本的，计入当期费用（如固定资产的修理费用等有余额），不能再作为“资产挂账”。但是，《企业会计准则应用指南——附录》中阐释：“企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。”如果企业在不违反会计准则的前提下，增设了“待摊费用”科目，在资产负债表中，作为“其他流动资产”列示（新报表中无“待摊费用”项目），并在附注中说明。 （七）“持有至到期投资”科目 该科目为新设科目。可能从过去的“短期投资”、“长期债权投资”中分离出来。 判断标准：《金融工具确认与计量准则》第十一条—— 持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。下列非衍生金融资产不应当划分为持有至到期投资： 　　（一）初始确认时被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产； 　　（二）初始确认时被指定为可供出售的非衍生金融资产； （三）贷款和应收款项。 期末计价：按“摊余成本”计价，设置了“持有至到期投资减值准备”科目。 列示分类：列入非流动资产。 转换结果：转换日余额等于转换日账面值，就明细科目而言，新余额等于旧余额（提取减值准备后的）；就总账科目而言，新余额不等于旧余额（由于重分类的原因）。 （八）“可供出售金融资产”科目 判断标准：《金融工具确认与计量准则》第十八条——可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除下列各类资产以外的金融资产： 　　（一）贷款和应收款项。 　　（二）持有至到期投资。 　　（三）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 什么样的金融资产可指定为“可供出售金融资产”：存在活跃市场、公允价值能够取得，但从风险管理与战略投资需要不便于划分为“以公允价值计量且其变动计入当期损益”的股票、债券、基金等。 计价模式：不完全的公允价值计量模式。一般情况下，期末公允价值上升或下降，直接调整“可供出售金融资产”余额，但对应计入“权益”，不提减值准备；在持有过程中，当出现减值迹象时，改按“摊余成本”计价，计提减值准备。 列示分类：列入非流动资产。 转换结果：转换日余额等于转换日公允价值，即新余额不等于旧余额。 （九）“长期股权投资”科目 新准则设置了“长期股权投资”科目，但其核算内容和核算方法与原制度相比有所变化，另外新准则还设置了“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目。调账时，企业应对“长期股权投资”科目的余额进行分析。 对于同一控制下企业合并产生的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额一并转入“长期股权投资——成本”科目。 对于非同一控制下企业合并产生的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目。 对合营企业、联营企业的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目； “长期股权投资——投资成本”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目、“长期股权投资——损益调整、其他权益变动”科目余额。 投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应将“长期股权投资”科目直接转至新账，也可沿用旧账。 企业应当将上述三类投资相对应的长期股权投资减值准备金额自“长期投资减值准备”科目转入“长期股权投资减值准备”科目。 投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且能够可靠计量其公允价值的长期股权投资，应当根据新准则的划分标准重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。按照其首次执行日公允价值自“长期股权投资”和“长期股权投资减值准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。 （十）“长期债权投资”科目 新准则没有设置“长期债权投资”科目，而设置了“交易性金融资产”、“持有至到期投资”和“可供出售金融资产”科目。调账时，企业应当按照新准则的划分标准，将原制度中的长期债权投资重新划分为交易性金融资产、持有至到期投资和可供出售金融资产。 属于交易性金融资产或可供出售金融资产的部分，按照其首次执行日的公允价值自“长期债权投资”和“长期投资减值准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。 属于持有至到期投资的部分，将“长期债权投资——面值（或本金）、溢折价、应计利息”科目的余额分别转入“持有至到期投资——投资成本、溢折价、应计利息”科目，自首次执行日改按实际利率法计算确定利息收入。已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自“长期投资减值准备”科目转入“持有至到期投资减值准备”科目。 （十一）“长期应收款”、 “应收融资租赁款”、“融资租赁资产”和“未实现融资收益”科目 新准则没有设置“应收融资租赁款”科目，而设置了“长期应收款”和“未实现融资收益”科目，另外对租赁企业专设了“融资租赁资产”科目。 新增“长期应收款”科目：核算企业的长期应收款项，包括融资租赁产生的应收款项、采用递延方式具有融资性质的销售商品和提供劳务等产生的应收款项等。实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，也通过本科目核算。 调账时，应将“应收融资租赁款”科目的余额转入“长期应收款”科目；一般企业将“融资租赁资产”科目的余额转入“固定资产清理”科目，租赁企业则将“融资租赁资产”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“未实现融资收益”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。 企业采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的经营活动，调账时已满足收入确认条件的，应按应收合同或协议余款借记“长期应收款”科目，按其公允价值贷记“主营业务收入”等科目，按差额贷记“未实现融资收益”科目。 （十二）“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“在建工程减值准备”、“固定资产清理”、“无形资产”和“无形资产减值准备”科目 新准则设置了“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、 “在建工程”、 “工程物资”、“固定资产清理”、“无形资产”和“无形资产减值准备”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。 新准则没有设置“在建工程减值准备”科目，而增设了“投资性房地产”和“累计摊销”科目，对农业企业专设了“生产性生物资产”、“生产性生物资产累计折旧”和“公益性生物资产”科目，对石油天然气开采企业专设了“油气资产”、“累计折耗”和“油气资产减值准备”科目。 调账时，应将“固定资产”（投资性房地产、石油天然气开采企业的油气资产除外）、“累计折旧”（采用公允价值模式计量的投资性房地产、油气资产已计提的折旧除外）、“固定资产减值准备”、 “在建工程”、 “工程物资”、“固定资产清理”、“无形资产”（投资性房地产、商誉除外）和“无形资产减值准备”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“在建工程减值准备”科目的余额转入“在建工程”科目贷方。 存在投资性房地产并且按照新准则采用成本模式计量的，应将投资性房地产的账面余额自“固定资产”或“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目；投资性房地产采用公允价值模式计量的，应当按照首次执行日投资性房地产的公允价值自“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”或“无形资产”、“无形资产减值准备”科目转入“投资性房地产——成本”科目，原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。 农业企业应将“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“公益林”科目的余额转入“公益性生物资产”科目。 石油天然气开采企业应将油气资产及其累计折旧金额、减值准备金额自有关科目转入“油气资产”、“累计折耗”和“油气资产减值准备”科目。对于首次执行日满足预计负债确认条件且该日之前尚未计入资产成本的弃置费用，应增加该项资产成本，并计入预计负债；同时，将应补提的折旧（折耗）计入“累计折耗”科目，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目。 （十三）、"商誉"科目 新增科目，过去隶属于“无形资产”。核算企业合并中形成的商誉价值。非同一控制下企业合并中确定的商誉价值，借记本科目，贷记有关科目。 商誉发生减值的，可以单独设置“商誉减值准备”科目，比照“无形资产减值准备”科目进行处理。 （十四）、"递延所得税资产"科目 核算内容：本科目核算企业确认的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损及税款抵减产生的所得税资产，也在本科目核算。 转换结果：转换日余额为新余额。 （十五）、取消"应付短期债券"科目，新增"交易性金融负债"科目 新准则没有设置"应付短期债券"科目，而设置了"交易性金融负债"科目。调账时，对于企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，应按其首次执行日公允价值自"应付短期债券"等科目转入"交易性金融负债——成本"科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整"盈余公积"和"年初未分配利润"科目金额。 （十六）、"应付职工薪酬"科目 科目运用： 本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。企业（外商）按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金，也在本科目核算。 本科目可按“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”、“辞退福利”、“股份支付”等进行明细核算。 企业发生应付职工薪酬的主要账务处理： （一）生产部门人员的职工薪酬，借记“生产成本”、“制造费用”、“劳务成本”等科目，贷记本科目。应由在建工程、研发支出负担的职工薪酬，借记“在建工程”、“研发支出”等科目，贷记本科目。管理部门人员、销售人员的职工薪酬，借记“管理费用”或“销售费用”科目，贷记本科目。 （二）企业以其自产产品发放给职工作为职工薪酬的，借记“管理费用”、“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记本科目。 无偿向职工提供住房等固定资产使用的，按应计提的折旧额，借记“管理费用”、“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记本科目；同时，借记本科目，贷记“累计折旧”科目。 租赁住房等资产供职工无偿使用的，按每期应支付的租金，借记“管理费用”、“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记本科目。 （三）因解除与职工的劳动关系给予的补偿，借记“管理费用”科目，贷记本科目。 （四）企业以现金与职工结算的股份支付，在等待期内每个资产负债表日，按当期应确认的成本费用金额，借记“管理费用”、“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记本科目。在可行权日之后，以现金结算的股份支付当期公允价值的变动金额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记本科目。 企业（外商）按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金，借记“利润分配——提取的职工奖励及福利基金”科目，贷记本科目。 上述分配时注意事项：费用归属（遵循“受益－承担原则”）。 企业发放职工薪酬的主要账务处理： （一）向职工支付工资、奖金、津贴、福利费等，从应付职工薪酬中扣还的各种款项（代垫的家属药费、个人所得税等）等，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存现金”、“其他应收款”、“应交税费——应交个人所得税”等科目。 （二）支付工会经费和职工教育经费用于工会活动和职工培训，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 （三）按照国家有关规定缴纳社会保险费和住房公积金，借记本科目，贷记“银行存款”科目。 （四）企业以其自产产品发放给职工的，借记本科目，贷记”主营业务收入”科目；同时，还应结转产成品的成本。涉及增值税销项税额的，还应进行相应的处理。 支付租赁住房等资产供职工无偿使用所发生的租金，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 （五）企业以现金与职工结算的股份支付，在行权日，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。 （六）企业因解除与职工的劳动关系给予职工的补偿，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。 （十七）、"应交税费"科目 是将“应交税金”与“其他应交款”中的税费进行合并。本科目核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。 企业代扣代交的个人所得税等，也通过本科目核算。 （十八）、“应付利息”科目（原预提费用科目已经取消） 本科目核算企业按照合同约定应支付的利息，包括吸收存款、分期付息到期还本的长期借款、企业债券等应支付的利息。本科目可按存款人或债权人进行明细核算。过去： 短期借款利息通过“预提费用”科目核算； 长期借款利息通过“长期借款”科目核算； 长期债券利息通过“长期债券”科目核算，不区分到期一次还本付息与分期付息；新准则将前者作为“应计利息”，在“应付债券”（非流动负债）中核算，将后者作为短期负债计入“应付利息”。 取消“预提费用”科目，是为了防止企业操纵利润。原“预提费用”科目余额应根据内容计入相应的负债，如不符合负债确认条件，应原渠道冲回。 如有充分证据，也可以设置“预提费用”科目，编制报表时列入“其他流动负债”并在附注中说明（参加前述“待摊费用”注释）。 （十九）、“代理业务负债”科目 对一般企业而言，“代理业务负债”科目相当于过去的“代销商品款”科目。“代理业务负债”科目在金融行业常用。如一般企业受托代销商品业务较多，仍可以设置“代销商品款”科目（与“受托代销商品”科目形成对应关系）。 编制报表时，“代理业务资产”余额与“代理业务负债”余额相抵后列报。 （二十）、取消了“待转资产价值”科目 过去，该科目是用来核算接受非现金资产捐赠，等待计入“资本公积”（权益的过渡性科目）。 新准则取消了此科目。转换时，应将"待转资产价值"科目余额扣除应交所得税后的金额转入留存收益，并将应交所得税金额转入"递延所得税负债"科目。 （二十一）、"预计负债"科目     新准则设置了"预计负债"科目，但核算方法与原制度相比有所变化。调账时，应将"预计负债"科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。对于首次执行日满足预计负债确认条件的重组义务，应计入预计负债，并相应调整"盈余公积"和"年初未分配利润"科目；对于首次执行日满足预计负债确认条件且该日之前尚未计入资产成本的弃置费用，应计入预计负债，并增加资产成本。 （二十二）、“递延收益”科目 《会计科目和主要账务处理》中规定：本科目核算企业确认的应在以后期间计入当期损益的政府补助（由于政府补助的特殊性，及政策性、条件性，决定了“未确认收益”的负债性）。 过去，“政府补助”计入“补贴收入”（该科目已经取消）。新准则将政府补助区分为与资产相关、与收益相关： ——“与资产相关的政府补助”，在资产使用寿命期内分期确认收益； ——“与收益相关的政府补助”又区分为与过去相关、与未来相关：前者确认当期收益（营业外收入）；后者确认递延收益，分期转入营业外收入。 应特别说明的是，根据《关于印发<关于企业收取的一次性入网费会计处理的规定>的通知》（财会(2003)16 号2003-05-30）及《租赁准则解释》中“递延收益——未实现售后租回损益（融资租赁）”等规定，该科目适用范围应当扩大。 （二十三）、“专项应付款”科目 本科目核算内容已经变化。现在用于核算企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项（可按资本性投资项目进行明细核算）。 企业收到或应收的资本性拨款，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。将专项或特定用途的拨款用于工程项目，借记“在建工程”等科目，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。 工程项目完工形成长期资产的部分，借记本科目，贷记“资本公积——资本溢价”科目；对未形成长期资产需要核销的部分，借记本科目，贷记“在建工程”等科目；拨款结余需要返还的，借记本科目，贷记“银行存款”科目。 上述资本溢价转增实收资本或股本，借记“资本公积——资本溢价或股本溢价”科目，贷记“实收资本”或“股本”科目。 （二十四）、“长期借款”、“长期债券”、“长期应付款”科目 因为“应付利息”分离等因素影响，转换日余额不等于旧余额。 （二十五）、“未确认融资费用”科目 本科目核算企业应当分期计入利息费用的未确认融资费用。 （二十六）、“递延所得税负债”科目 核算内容：本科目核算企业确认的应纳税暂时性差异产生的所得税负债。 转换结果：“递延所得税负债”不同于过去的“递延税款”科目（原科目核算收入、费用的时间性差异）。因此，转换日余额为新余额。 （二十七）、权益科目 “已归还投资”科目：该科目并入“实收资本”科目（作为减项明细科目）。 “资本公积”、“盈余公积”“利润分配”科目：转换日余额不等于旧余额，由于新旧准则差异的追溯调整导致。 增设“库存股”科目（报表列示为减项）：本科目核算企业收购、转让或注销的本公司股份金额。本科目期末借方余额，反映企业持有尚未转让或注销的本公司股份金额。  “资本公积”明细科目变为：分别“资本溢价（股本溢价）”、“其他资本公积”进行明细核算。 “盈余公积”明细科目变为：分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。外商投资企业还应分别“储备基金”、“企业发展基金”进行明细核算。中外合作经营在合作期间归还投资者的投资，应在本科目设置“利润归还投资”明细科目进行核算。 第二部分 主要科目实务及税务处理 1121 应收票据 本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。 1、本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 001 收到因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票 本科目 — 银行承兑汇票（付款人） 预收账款 — 预售收入（购房人） 002 背书转让银行承兑汇票 预付账款 — 预付工程款（××单位） 预付购货款（××单位） 本科目 — 银行承兑汇票（付款人） 003 持未到期的汇票向银行贴现 按实际收到的金额 银行存款 按贴现息 财务费用 按汇票的票面金额 本科目 — 银行承兑汇票（付款人） 004 汇票到期 按实际收到的金额 银行存款 按汇票的票面金额 同上 本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。 注：应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额等资料。汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，在备查簿中应予注销。 本科目期末借方余额，反映持有的银行承兑汇票的票面金额。 2、核算实务 应付票据是由收款人或付款人（或承兑申请人）签发，由承兑人允诺在一定时期内支付一定款额的书面证明。它是在工程价款结算和材料、设备等商品购销活动中由于采用商业汇票结算方式而发生的。对于卖方当事人来说，在采用商业承兑汇票的情况下，承兑人应为付款人，承兑人对这项债务在一定时期内支付的承诺，作为企业的一项负债；在采用银行承兑汇票的情况下，承兑人虽为银行，但由银行承兑的票据，只是为收款方按期收回债权提供了可靠的信用保证，对付款人或承兑申请人来说，不会由于银行承兑而使这项负债消失。因此，即使是由银行承兑的汇票，付款人或承兑申请人的偿付义务依然存在，应将其作为一项负债。按照银行结算办法的规定，商业汇票的承兑期限最长不超过九个月。因此，应付票据应归于流动负债进行管理和核算。 　　开发企业对外发生债务时所承兑、开出的商业承兑汇票和银行承兑汇票，应在“应付票据”科目进行核算，并在“应付票据备查簿”中详细登记每一应付票据的种类、编号、签发日期、到期日、票面金额、合同交易号、收款人姓名或单位名称，以及付款日期和金额。 　　应付票据按是否带息分为带息应付票据和不带息应付票据。由于应付票据的期限较短，无论是否带息，一般都按其面值记账。对于带息应付票据，考虑到票据期限不长，利息金额不大，为简化核算手续，一般也不按期预计利息，而是采用于票据到期支付利息时，一次记入“财务费用”科目的方法。 　　根据上述会计处理原则，开发企业开出承兑汇票或以承兑汇票抵付应付账款时，应记入“物资采购”、“应付账款”等账户的借方和“应付票据”科目的贷方： 　　借：物资采购    ××× 　　　　应付账款××× 　　　贷：应付票据××× 　　支付银行承兑汇票的手续费时，应记入“财务费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方： 　　借：财务费用    ××× 　　　贷：银行存款    ××× 　　收到银行支付票据面值和利息的通知时，应记入“应付票据”、“财务费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方： 借：应付票据××× 　　　　财务费用××× 　　　贷：银行存款××× 　　如果应付票据到期开发企业不能如数偿还这项负债，由于此时的应付票据已经逾期，债权人不能据以作为索取债务的凭证。开发企业由于票据的期限已过，再保留在应付票据科目中已不能真实反映企业的情况，因此，应将它作为应付票据入账的金额转入“应付账款”科目。 1122 应收账款 本科目核算因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋等经营活动应收取的款项。 1、本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 005 发生应收账款 按应收金额 本科目 — 应收销售账款（债务人） 应收租赁账款（债务人） 应收其他账款（债务人） 按确认的营业收入 主营业务收入 其他业务收入 006 收回应收账款 银行存款 本科目 — 应收销售账款（债务人） 应收租赁账款（债务人） 应收其他账款（债务人） 007 改用银行承兑汇票结算 应收票据 — 银行承兑汇票（付款人） 同上 008 确实无法收回的应收款项（按管理权限报经批准后作为坏账） 坏账准备 同上 本科目按应收销售账款、应收租赁账款、应收其他账款和债务人进行明细核算。 本科目期末借方余额，反映尚未收回的应收账款。 1123 预付账款 本科目核算按合同规定预付给承包单位的工程和备料款项，或预付给供应单位的购货款项。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 009 预付给承包单位的工程和备料款 本科目 — 预付工程款（××单位） 预付备料款（××单位） 银行存款 010 结算工程价款 按工程价款结算账单 开发成本 — 建筑安装工程费 应付账款 — 应付工程款（债权人） 同时扣回预付的工程和备料款 应付账款 — 应付工程款（债权人） 本科目 — 预付工程款（××单位） 预付备料款（××单位） 011 预付给供应单位的购货款 本科目 — 预付购货款（××单位） 银行存款 012 收到所购物资 按应计购入物资成本的金额 开发成本 — 建筑安装工程费 库存物资 — 专用材料（××材料） 专用设备（××设备） 工器具（××工器具） 按应支付的金额 本科目 — 预付购货款（××单位） 补付的款项 本科目 — 预付购货款（××单位） 银行存款 退回多付的款项 同上作相反会计分录 本科目按预付工程款、预付备料款、预付购货款和债务人进行明细核算。 本科目期末借方余额，反映预付的款项。 1405 开发产品 本科目核算已完开发产品的实际成本。 开发产品 —— 指已完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可依合同规定的条款移交购货单位，或作为商品对外销售的产品。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 013 开发的产品达到预定可销售状态（竣工验收） 本科目 开发成本 014 期末结转对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本 主营业务成本 — 商品房销售成本 本科目 015 开发产品转换为自用固定资产 固定资产 — 非经营用固定资产 同上 开发的营业性配套设施用于从事第三产业经营用房 固定资产 — 经营用固定资产 同上 016 开发产品转换为投资性房地产 投资性房地产 同上 本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。 本科目期末借方余额，反映尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。 开发产品成本的内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2  .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.  配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 房地产企业开发产品完工的确认 国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函〔2009〕342号）规定，根据国家税务总局《关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）要求，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时，均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品的计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）的应纳税所得额。 房地产开发企业出租开发产品的核算 出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。 为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况，开发企业应设置“1295出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中：“出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。 “出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。 对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地（或房屋）的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。 1、出租开发产品增加的核算。 企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”账户，贷记“开发产品”账户。 2、出租开发产品摊销的核算。 出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下： 出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限×100% 出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12 出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率 企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本——出租产品”账户，贷记“出租开发产品——出租产品摊销”账户。 3、出租开发产品修理的核算。 出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“主营业务成本——出租产品”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊人“主营业务成本——出租产品”账户。 4、出租开发产品减少的核算。 企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入——商品房销售”账户；同时，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品——出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品——出租产品”账户。 例：某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售，双方协议作价为1 200000元，该房屋账面原值为2000000元，账面累计已提摊销额为1 000 000元，现企业已收到一张金额为1 200 000元的支票并将房屋移交买主。 ①收到房屋销售款时： 借：银行存款 1 200000 　贷：主营业务收入——商品房销售 1 200 000 ②房屋销售当月末结转其销售成本时： 借：主营业务成本——商品房销售 1 000000 　 出租开发产品——出租产品摊销 1000000 　贷：出租开发产品——出租产品 2000000 1406 分期收款发出商品 本科目核算以分期收款方式销售开发产品的实际成本。 注：按合同约定的收款日期确定销售收入的实现。 按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比例计算结转的销售成本。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 017 签订分期收款销售合同，开发产品业已移交 本科目 开发产品 018 按合同约定的期限收取销售款 银行存款 应收账款 — 应收销售账款（债务人） 主营业务收入 — 商品房销售收入 同时，结转销售成本 主营业务成本 — 商品房销售成本 本科目 本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。 本科目期末借方余额，反映尚未结转的发出商品的实际成本。 1409 库存物资 本科目核算为开发产品准备的各种物资的实际成本。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 019 收到所购物资 按应计购入物资成本的金额 本科目 — 专用材料（××材料） 专用设备（××设备） 工器具（××工器具） 按应支付的金额 预付账款 — 预付购货款（××单位） 补付的款项 预付账款 — 预付购货款（××单位） 银行存款 退回多付的款项 同上作相反会计分录 020 领用物资 开发成本 — 基础设施建设费（××项） 公共配套设施费（××项） 建筑安装工程费（建筑工程费） 建筑安装工程费（安装工程费） 本科目 — 专用材料（××材料） 专用设备（××设备） 工器具（××工器具） 本科目按专用材料、专用设备和工器具等进行明细核算。 本科目期末借方余额，反映为开发产品准备的各种物资的实际成本。 1521 投资性房地产 本科目核算采用成本模式计量的投资性房地产的成本。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 021 开发产品转换为投资性房地产 本科目 开发产品 022 处置投资性房地产 银行存款 其他业务收入 按投资性房地产的累计折旧 投资性房地产累计折旧（摊销） 按投资性房地产的账面余额 本科目 按其差额 其他业务成本 本科目按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。 本科目期末借方余额，反映采用成本模式计量的投资性房地产成本。 1522 投资性房地产累计折旧（摊销） 本科目核算投资性房地产的累计折旧。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 023 月末计提折旧 其他业务成本 本科目 024 处置投资性房地产 银行存款 其他业务收入 按累计折旧 本科目 按账面余额 投资性房地产 按其差额 其他业务成本 本科目按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。 本科目期末借方余额，反映投资性房地产的累计折旧额。 1801 长期待摊费用 长期待摊费用，是指企业已经支出，不能全部计入当年损益，需在1年以上分期摊销的各项费用，包括固定资产大修理支出、租入固定资产改良支出、开办费、不能由股票溢价和发行股票冻结期间利息收入抵销的股票发行费用等。由于这些费用不同于列作流动资产需在1年或1年以内摊销的待摊费用，在会计中将它另行设置“递延资产”或“长期待摊费用”科目（采用企业会计制度的开发企业在“长期待摊费用”科目）进行核算，发生时将它记入“递延资产”或“长期待摊费用”科目的借方。 　　固定资产大修理支出采用摊销方法核算的，实际发生的大修理支出，应在大修理间隔期内平均摊销。如两次大修理的间隔期为3年，就应在36个月内平均摊销。以经营租赁方式租入固定资产改良支出，应在租赁期限与租赁资产尚可使用年限两者孰短的期限内平均摊销。在摊销固定资产大修理支出和租入固定资产改良支出时，应按受益对象分摊摊入工程施工成本、开发成本、管理费用，作如下分录入账： 　　借：工程施工    ××× 　　　　开发成本    ××× 　　　　管理费用    ××× 　　　贷：长期待摊费用    ××× 　　企业在筹建期间发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产价值的借款利息等，在发生时，应记入“递延资产”或“长期待摊费用”科目的借方。至于分期摊销还是一次转销，则有较大的分歧。房地产开发企业会计制度根据企业财务通则规定：开发费自投产营业之日起，按照不短于5年的期限分期摊销。企业会计制度规定：开办费一次计入开始生产经营当月的损益。将开办费一次计入开始生产经营的当月损益，虽符合会计谨慎性原则，但在开发企业开始经营时，一般不可能有经营收入，这样就会使开业当月发生较大亏损，这在核算上有失公允。不论分期摊销还是一次摊销，开办费均应将它自“递延资产”或“长期待摊费用”科目的贷方转入“管理费用”科目的借方。作如下分录入账： 　　借：管理费用    ××× 　　　贷：长期待摊费用    ××× 　　股份有限公司委托其他单位发行股票支付的手续费或佣金等相关费用，减去股票发行冻结期间的利息收入后的余额，从发行股票的溢价中不够抵销的，或者无溢价的，若金额较大，按照企业会计制度的规定，应先记入“长期待摊费用”科目，在不超过2年的期限内平均摊销，计入管理费用；若金额不大，可直接计入当月管理费用。 “长期待摊费用”科目应按费用的种类设置明细分类账，期末借方余额，反映企业尚未摊销的各项递延资产或长期待摊费用，在会计报表附注中，应按费用项目披露其摊余价值、摊余期限、摊销方式等。 1811 递延所得税资产 房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。房地产销售与一般的销售商品类似，所以应按销售商品确认收入的原则确认其销售收入的实现。当然，如果房地产经营商事先与买方签订合同（该合同是不可撤消的），按合同要求开发房地产的，应作为建造合同，按建造合同的处理原则进行处理。 　　按照企业会计制度，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。但也可能出现法定所有权转移后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况。如： 　　1、卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。 　　2、合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售。企业应在这些不确定因素消失后确认收入。 　　3、房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议，卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。在这些情况下，企业应分析交易的实质，确定是否作销售处理，如作销售处理，卖方在继续涉入的期限内不应确认收入。在确认收入时，房地产企业还应考虑价款收回的可能性，估计价款不能收回的，会计上不确认收入；已经收回部分价款的，只将收回的部分确认为收入。 　　根据税收政策规定，对正常的销售不动产发生退款（如销售退回发生的退款），凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中冲减。但对房地产开发公司采用“购房回租” （即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回） 、“售后回购”等形式，进行促销经营活动，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。并且税收政策明确规定： 　　对纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，对房地产纳税人，不论销售房屋是否将会形成事实，只要纳税人一旦收到预收款（包括预收的定金）就已形成了纳税义务，纳税人应当就预收款按“销售不动产”申报缴纳营业税，待纳税人索取取得营业收入的凭据后，将剩余的部分税金按规定再进行申报缴纳。 　　显然，企业会计制度对销售收入的确认时间与营业税纳税义务的实现时间存在着时间性差异。由于会计上对收入确认时间与营业税应税收入确认的时间不同步，形成了税金先缴，收入滞后，特别是不同年度下，会造成收入与成本、费用不相配比。为克服这种问题，在税金的计提上，房地产企业可参照所得税时间性差异的规定，引入“纳税影响会计法”的核算办法，用“递延税款”科目进行过渡，既可保证会计核算的配比原则，又确保了会计信息的质量要求。具体作法是：按预收款计算应计提的税金借记“应交税金”，贷记“递延税款”科目，“递延税款”待以后会计确认收入时再分期转回。在转回时作会计分录为借：“主营业务税金及附加”，贷：“递延税款”、“应交税金”（销售不动产或转让土地使用权应交税金减去累计已计提的税金）。税金入库时，借：“应交税金”， 贷：“银行存款”。 　　房地产开发商所建建筑如果是属“自建行为”，在销售时还应当补征“建筑”营业税。而根据（财法字[1993]40号）文规定：“自建行为的纳税义务时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。”，显然，建筑业营业税应税收入的实现时间又存在着与会计收入确认时间不尽相同的地方。对此形成的时间性差异，也同样可采取上述的会计核算方法。 　　对会计核算上不确认收入，而在税收上作为应税收入的实现，其应当缴纳营业税等通过上述的核算方法后，可以达到收入与成本、费用的配比。但按企业所得税的规定，对纳税人缴纳的营业税、城建税、教育费附加等是可以在当期进行税前扣除的，如此一来，又直接影响企业所得税的应纳税所得额。对由于税法与会计制度在确认费用的时间不同而产生的税前会计利润与应纳税所得额的时间上的差异，房地产企业可采取以下两种方法中的任一种方法，并且一旦确定，不得随意改变： 　　一种方法是“应付税款法”。应付税款法是指不确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用的方法。使用应付税款法的，房地产企业只需在年度企业所的税纳税申报时，对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等超过或低于当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调减或调增应纳税所得额。企业按规定应缴纳的企业所得税作会计分录为借：“所得税”，贷：“应交税金—应交所得税”。 　　另一种方法是“纳税影响会计法”。纳税影响会计法是指企业确认时间性差异对所得税的影响的合计，确认为当期应交所得税和时间性差异对所得税影响金额的合计，确认为当期所得税费用的方法。即通过“递延税款”科目。对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等超过当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调整应纳税所得额，计算应缴纳的企业所得税记入“递延税款”的贷方；反之，对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等低于当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调整应纳税所得额，计算应缴纳的企业所得税记入“递延税款”借方。 2001 短期借款的核算 按照现行会计制度的规定，短期借款是指企业借入的期限在一年以内的各种借款，包括流动资金借款等。 　　房地产开发企业流动资金借款在1990年以前叫土地开发及商品房借款，它是开发企业为补充房地产开发所需流动资金而向银行借人的款项。开发企业申请借款时，一般应符合下列条件：开发小区或开发项目符合城市建设总体规划要求；小区内规划设计已经有关机关批准；有相应的开发方案或可行性研究报告；开发项目进度已达到规定的要求；有偿还借款本息的能力，并对借款提供符合国家规定的担保。企业可用自有财产或开发产品作为借款的抵押，也可由第三方保证人提供保证。 　　借款合同签订后，开发企业应及时向银行提送用款计划。银行按计划用款时间，将贷款从贷款户转入企业的存款户，并开始按规定贷款利率计息。利息一般按季结算，借款期限一般不得超过两年。 　　由于现行会计制度规定短期借款只能是期限一年以内的借款，因此对借入的流动资金借款就要根据借款期限在一年以内还是在一年以上，分别记入“短期借款”或“长期借款”科目。当然，根据开发产品开发经营周期较长的特点，对期限超过一年的流动资金借款，如属经营周期内偿还的债务，仍可考虑将它列作短期借款。 　　凡借入的短期借款，应在银行将贷款转入企业的存款户时，记入“银行存款”科目的借方和“短期借款”科目的贷方： 　　借：银行存款××× 　　　贷：短期借款××× 　　对于银行借款的利息，在开发产品完工以前，计入开发成本，记入“开发间接费用”科目；在开发产品完工以后，计入当期损益，记入“财务费用”科目。 　　如果借款数额不大，对按季结算的借款利息，可在收到银行计息通知时，直接计入开发成本，记入“开发间接费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方： 　　借：开发间接费用××× 　　　贷：银行存款×××  　　如果借款数额较大，也可考虑采取待摊的办法，在收到银行计息通知时，记入“待摊费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方： 　　借：待摊费用        ××× 　　　贷：银行存款××× 　　再按月将它分摊记入“开发间接费用”科目的借方和“待摊费用”科目的贷方： 　　借：开发间接费用××× 　　　贷：待摊费用××× 短期借款到期偿还时，应记入“短期借款”科目的借方和“银行存款”科目的贷方： 　　借：短期借款    ××× 　　　贷：银行存款××× 2202 应付账款 本科目核算因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 025 结算工程价款 按工程价款结算账单 开发成本 — 建筑安装工程费 本科目 — 应付工程款（债权人） 同时扣回预付的工程和备料款 本科目 — 应付工程款（债权人） 预付账款 — 预付工程款（××单位） 预付备料款（××单位） 026 支付给承包单位的工程款 同上 银行存款 本科目按应付购货款、应付工程款、应付其他账款和债权人进行明细核算。 本科目期末贷方余额，反映尚未支付的应付账款余额。 发包开发工程及其价款结算的核算 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。 对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。 它一般应具备以下主要内容： （l）工程名称和地点； （2）工程范围和内容； （3）开、竣工日期； （4）工程质量、保修期及保修条件； （5）工程造价； （6）工程价款的支付、结算及交工验收办法； （7）设计文件和技术资料提供日期； （8）材料、设备的供应和进场期限； （9）双方相互协作事项和违约责任等。 开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 ㈠、工程价款结算的办法 开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。 1、按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 2、分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 3、竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。 又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50％时，就可将超过发包工程价值50％部分的工程价款的50％，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25％（50％X50％）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。 ㈡、应付工程款和预付备料软、工程款的核算 开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 借：预付账款——预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000 9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作： 借：预付账款——预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000 10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作： 借：开发成本 75 000 贷：预付账款——预付承包单位款 53 000 应付账款——应付工程款 22 000 用银行存款支付应付工程款时，应作： 借：应付账款——应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000 2203 预收账款 本科目核算按合同规定预收购房单位或个人的购房定金和预售收入。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 027 收到因转让、销售开发产品等而预收的定金和预售收入 银行存款 本科目 — 预收购房定金（购房单位或个人） 预售收入（购房单位或个人） 028 收到因转让、销售开发产品等而收到的银行承兑汇票 应收票据 — 付款人 本科目 — 预售收入（购房单位或个人） 029 商品房移交购房单位或个人 按商品房销售价 应收账款 — 应收销售账款（债务人） 主营业务收入 — 商品房销售收入 配套设施销售收入 同时结转预收购房定金和预售收入 本科目 — 预收购房定金（购房单位或个人） 预售收入（购房单位或个人） 应收账款 — 应收销售账款（债务人） 本科目按预收购房定金、预售收入和购房单位或个人进行明细核算。 本科目期末贷方余额，反映预收的款项。 2221 应交税费 本科目核算按税法等规定计算应交纳的各种税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地增值税、个人所得税、土地使用税、所得税等。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 030 期末按预收购房的定金和预售的收入计算应交的营业税和土地增值税 营业税金及附加 本科目 — 应交营业税 应交土地增值税 按投资性房地产的租金收入或其他经营性收入计算应交的营业税和房产税 同上 本科目 — 应交营业税 应交房产税 031 期末，按应交营业税额计算应交的城市维护建设税、教育费附加和防洪保安费等 同上 本科目 — 应交城市维护建设税 应交教育费附加 应交防洪保安费 032 期初，缴纳营业税金及附加 本科目 — 应交营业税 应交城市维护建设税 应交教育费附加 应交土地增值税 应交防洪保安费 银行存款 033 期末，按预收购房的定金和预售的收入计算应交所得税（预缴） 递延所得税资产 － 预售收入预交所得税 注：＝（预收购房定金 ＋ 预售收入）× 预计毛利率（20％）× 税率 所得税费用 — 递延所得税费用 注：＝（期间费用 ＋ 营业税金及附加）× 税率 本科目 — 应交所得税 注：＝递延所得税资产 － 所得税费用 034 期初，缴纳所得税 本科目 — 应交所得税 银行存款 035 清算土地增值税和所得税 应补交土地增值税 营业税金及附加 本科目 — 应交土地增值税 期初，补交土地增值税 本科目 — 应交土地增值税 银行存款 应退回土地增值税 同上 营业税金及附加 收到退回的土地增值税 银行存款 本科目 — 应交土地增值税 按应纳税所得额计算所得税 所得税费用 — 当期所得税费用 本科目 — 应交所得税 结转递延所得税资产 本科目 — 应交所得税 递延所得税资产 补交所得税 同上 银行存款 收到退回的所得税 同上作相反会计分录 本科目按应交营业税、应交所得税、应交土地增值税、应交城市维护建设税、应交房产税、应交土地使用税、应交教育费附加、应交防洪保安费、应交个人所得税、应交个人防洪保安费等进行明细核算。 本科目期末贷方余额，反映尚未交纳的税费。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多，归纳起来主要有以下三个方面内容。 土地增值税税收政策 一、不征收土地增值税的对象，包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不征收土地增值税。 二、给予免征的条件或情形有两个。（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。包括因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的。 三、可以暂缓征收土地增值税的情况有3种。（1）对非房地产开发经营企业，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时（对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税）。（2）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的（建成后转让的，应征收土地增值税）。（3）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。 此外，还有一些针对居民个人的土地增值税优惠，如个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税（居住未满3年，按法规计征土地增值税）；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 土地增值税清算把握几个关键点 我国土地增值税征收一般是采取先预征后清算的征收管理办法。与企业所得税按年度汇算清缴不同的是，土地增值税清算是对单个开发项目进行清算，其清算时限主要是受项目开发销售时间的影响，不受年度的限制，且开发项目有增值额则纳税，无增值额则不纳税。本文针对该税种的清算提出以下五个关键点。 第一是要注意清算的时限。我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。 土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。 第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。 第三是要掌握扣除项目分摊依据。房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 第四是利息计算有特别规定。首先，开发项目的利息支出与企业所得税计算不同，它不能够资本化处理，即不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数。企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，单独计算清算项目的利息支出时，有两种方法。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按土地价款和开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。 第五是只要是开发房地产的纳税人，就可以享受加计20%扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条就增值税扣除项目规定，根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。根据条例第六条（五）项规定是指“财政部规定的其他扣除项目”，而（一）、（二）项则是指“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”。对于这条规定，有的人认为只有具备房地产开发资质的企业开发的房地产项目，才可以享受加计20%扣除，而其他企业开发房地产项目的，由于不具备开发资质，所以不能享受。其实，上述税法规定中并未强调“资质”条件，也就是说，无论是否具有房地产开发资质，只要是开发了房地产项目的企业，均可以实行扣除项目加计扣除。 房地产开发企业土地增值税筹划三法 房地产开发周期长，业务复杂而且资金占用量大。特别是近年来受多方面因素的影响，房地产开发企业面临政策、价格、资金诸多压力。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。增值额是指转让房地产所取得的收入与税法规定的扣除项目之间的差额。2007年1月国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了房地产企业土地增值税由原来以预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，这表明房地产开发业务将纳入土地增值税清算范围。房地产企业可以根据自身实际考虑采用下列方法进行纳税筹划。 一、控制土地增值税增值率 《土地增值税暂行条例》规定，我国土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。 房地产开发企业的收入主要为销售商品房的房款收入。决定销售商品房的房款收入有两个因素，一是商品房的单价，二是商品房的销售面积。商品房的销售面积是相对固定的，而单价则是待定可变的。对于销售定价除了考虑市场因素、成本利润等因素，还要巧妙考虑土地增值税因素。 假设计算土地增值税的扣除项目是固定的，那么就需找到一个形成土地增值税相对低的合理的商品房销售单价。首先应根据项目成本费用、项目市场环境及项目预算利润来确定商品房销售单价区间，然后在这个区间内取点计算相应的土地增值税额，再根据土地增值税额来计算各个单价形成的项目利润总额，以形成利润总额最大的单价为最优单价。 例如某房地产公司开发某房产项目，在开盘前该公司根据市场环境及预计的成本122000万元（含税）、期望的利润水平制定了该项目的均价区间为5000～6000元／m2.假设均为普通标准住宅，且不考虑因单价与单套房总价超标界定为高档房等因素，该项目建筑面积为30万／m2，并假设按税法规定的扣除项目总额为12亿元（以下计算单位均为万元）。 根据以上资料数据，假定未知数A为使增值比率等于20%的均价，那么可得以下方程式： [30A-120000×（1 20%）]/120000×（1 20%）=20% 求出该均价A为5760元／m2，这样我们可知小于或等于5760元／m2的均价不需缴纳土地增值税，并且在0～5760元／m2的均价区间中，5760元／m2带来的利润总额是最大的，即： 5760×30-122000=50800（万元）。 再来看5760～6000元／m2的均价区间中，哪一个均价带来的利润总额最大。 首先，假定未知数B为使增值比率等于50%的均价，那么可得以下方程式： [30B-120000×（1 20%）]/120000×（1 20%）=50% 求出该均价B为7200元／m2，由此可知在5760～6000元／m2的区间内均是按30%的税率计算缴纳土地增值税，设定C为该区间值的均值，利润总额为：（30C-122000）-（30C-144000）×30%=21C-78800（万元）。 那么C值越大，利润总额越大。令C为6000元／m2，则利润总额为47200万元，当均价为5760元／m2时，其利润总额为50800万元，大于均价为6000元／m2所带来的利润总额。所以，我们可以判定在这个房地产开发项目中，在这个均价区间内，5760元／m2是最好的均价。 从上述实例分析可以看出，（在不考虑其他因素的前提下）并不是盲目抬高房价就能获得最大利润，房地产开发企业在确定房产售价前应综合考虑。 二、扣除项目的筹划 《土地增值税暂行条例实施细则》规定计算增值额时，取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用（或者旧房及建筑物的评估价格），以及与转让房地产有关的税金等项目可以扣除。扣除项目的土地增值税的筹划应该注意以下问题： （一）扣除项目要按照税法规定的内容全面归集，特别是那些分几个项目先后开发的土地，在核定其已经开发完项目的扣除项目时要包括分摊到该项目的土地使用权取得费用、土地征用及拆迁补偿费用以及除土地征用及拆迁补偿费用外的其他房地产开发成本，以保证扣除项目的完整。 （二）按照税法规定扣除项目中的开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括职工工资、职工教育经费、工会经费、折旧费、修理费等，这些费用要与期间费用区分开。由于期间费用中的管理费用与销售费用是按照土地使用权取得费用与房地产开发成本之和的5%作为扣除项目的，所以如果将开发间接费用错误地计入期间费用可能会导致计算土地增值税偏高。 （三）在扣除项目中有一条只适用于房地产开发企业纳税人的优惠政策，即对房地产开发纳税人可按土地使用权取得费用与房地产开发成本之和加计20%予以扣除。依据此政策，房地产开发企业纳税人对于项目是开发或是转卖就应该进行比较，哪种方式获得的利润最大，则采取哪种方式。 三、利用税收优惠 （一）合作建房。 税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B实业公司来说分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即使将来处置，也只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。 （二）代建房。 代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但始终未发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，根据税法规定，这是营业税而非土地增值税的征税范围。如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 （三）利用房地产进行投资、联营的免税规定来进行纳税筹划。 税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。同时，《营业税法》中也有规定：“自2003年1月1日起，以不动产投资人股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税，在投资后转让其股权的也不征收营业税。”房地产企业就可以利用销售的有利条件，对准备购买房产从事经营活动的单位，以房产作为投资成为新项目的合伙人，这样又可以节约购房投资人的购房预算支出，增加新项目的流动资金，使新项目更快地开业经营。如果其合伙人资金充裕或房地产企业急需货币资金，也可以在短期内将投资的房产股权转让给其他合伙人以获得流动资产，实现销售的目的。这样既不用缴纳土地增值税，又可以免征销售不动产营业税，大大减轻了税负。 纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税后负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行房屋销售的纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥纳税筹划的作用。 土地增值税有四个税收筹划空间 1、《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）指出，“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。国税发〔2006〕187号重申：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。不能或不能准确核算增值额的后果是，“其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”（财税字〔1995〕48号）。对此，房地产企业如果证明项目是普通标准住宅，并且增值额未超过扣除项目金额20%的，就可以享受免征土地增值税优惠。 2、另外根据土地增值税暂行条例及相关政策规定，将自己开发的房地产商品的用途改变为自用、自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖了改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。 3、巧妙利用捐赠政策，变现金捐赠为实物捐赠。如A房地产公司，2006年向中国红十字会捐赠资金50万元，当年实现纳税调整前所得3000万元。假设2007年实现的税前利润不变，打算仍向中国红十字会捐赠价值为50万元房产一套（开发成本、费用为30万元）。那么，按现行税收政策，2007年该公司改为用所开发的房地产实物捐赠就可以取得两个效果。一是可以不缴纳所赠价值50万元房产的土地增值税；二是所捐赠房产的开发成本、费用可以实现企业所得税税前扣除，虽然捐赠的发生也有一定的条件限制，但毕竟也是一个筹划思路。 4、利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。 例如：某房地产开发企业，2006年度商品房销售收入为亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 ⑴、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为： 增值额与扣除项目金额的比例为：（15000-11500）÷11500×100%=% 适用30%税率。应缴纳土地增值税=（15000-11500）×30%=1050（万元） ⑵、如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为： 普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10000-8500）÷8500×100%=%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。 豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5000-3000）÷3000×100%=%， 适用40%税率，应缴纳土地增值税=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（万元）。 分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1050万元少交400万元。 房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果。尤其是随着国家对房地产企业的管理越来越规范，房地产将面临新的一轮洗牌。可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税收筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。 代收费用并入房价更划算 房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。 根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号文件）规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。以上规定为税收筹划创造了空间。 某房地产开发公司出售一栋写字楼，获得销售收入3200万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了180万元的各项费用。开发该楼盘的支出如下：房地产开发成本为800万元，支付土地出让金200万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元。 如果该公司未将代收费用计入房价，而是单独向购房方收取，则代收款项在计算扣除项目时不能扣除。按规定，从事房地产开发的纳税人在计算扣除金额时，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除费用。因此，该项目允许扣除的金额为开发成本、土地出让金之和乘以120％，再加上300万元，为1500万元，则增值额为1700万元，增值率为113．33％。公司应缴纳土地增值税额为1700万元乘以税率50％，减去扣除金额1500万元乘以15％，结果为625万元。 假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则可以作为扣除项目金额。该公司转让房地产取得的收入总额为3380万元，允许税前扣除项目的金额为1680万元，增值额为1700万元，增值率为101．19％。公司应纳土地增值税额为598万元。 可见，该公司无论怎样收取代收费用，其转让不动产获得的增值额都是1700万元。但是，公司改变收取方式，将代收费用并入房价中一并向对方收取，可减少土地增值税支出27万元。这部分节税额是如何形成的呢？我们可以从土地增值税应纳税额的计算方法入手分析。 土地增值税是按增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）大小分四个档次累进计算征收的：增值率未超过50％时，应纳税额为增值额乘以30％；增值率位于50％～100％之间，应纳税额为增值额乘以40％减去扣除项目金额乘以5％的余额；增值率位于100％～200％之间，应纳税额为增值额乘以50％减去扣除项目金额乘以15％的余额；增值率超过200％，应纳税额为增值额乘以60％减去扣除项目金额乘以35％的余额。由此推断，当纳税人转让房地产所取得的增值额相同且增值率超过50％时，扣除项目金额越大，应纳的土地增值税额就越小；否则相反。 当公司将代收费用并入房价后，扣除项目金额增加了180万元。由于增值率处于100％～200％之间，应纳的土地增值税款相应地减少了180万元×15％＝27万元，假定公司的代收费用为X，可以得出以下结论：如果纳税人转让房地产所获得的增值率未超过50％，无论代收费用如何处理，均不会改变应纳的土地增值税数额；增值率位于50％～100％之间，将代收费用并入房价总额，可少纳税款5％X；增值率位于100％～200％之间，可少纳税款15％X；增值率超过200％，可少纳税款25％X。 以上分析是在增值率不变基础上进行的。当纳税人将代收费用并入房价后会增加扣除项目金额，增值率也会相应降低，就有可能出现降低土地增值税适用税率的现象，从而使纳税人获得更多的节税利益。 比如，转让不动产计算出来的增值率位于100％～200％之间，其应纳税额为增值额×50％－扣除项目金额×15％。当纳税人将代收费用X并入房价后，使增值率降至50％～100％之间，其应纳税额为增值额×40％－（扣除项目金额＋X）×5％。两者差额为：（增值额－扣除项目金额）×10％＋5％X，就是纳税人获得的节税额。 一个房地产企业筹划案例 有一家房地产公司，当时，它们购入了一块土地，公允价值为2000万元。他们准备在这块土地上建造一幢商务大厦，并打算以6000万元的公允价值对外销售。该商务大厦的建筑安装成本为2400万元，土地增值税扣除项目金额为4400万元。当时该房地产公司打算将建造商务的大厦出售，成本利润率为10%。 先看一下直接销售情况下的税收成本，销售商务大厦时，应缴纳建筑安装业营业税＝2400×（1＋10%）÷（1－3%）×3%=82（万元） 应纳销售不动产营业税＝6000×5%=300（万元） 增值率＝（6000－4400）÷4400×100%=36%，则土地增值税适用税率为30%，应纳土地增值税＝（6000－4400）×30%=480（万元） 应纳城建税及教育费附加＝（300＋82）×（7%＋3%）=38（万元） 房地产公司纳税总额＝82＋300＋480＋38=900（万元）若该房地产公司在建房前，先将土地转让给商务大厦的投资者，协定转让价格为2000万元。然后，商务大厦的投资者与房地产公司签订委托建房合同，房屋建成后可得建筑安装收入4000万元。虽然筹划前后，该房地产公司的收入、开发成本、费用以及购房人的支出是基本相同的，而税收负担却发生了巨大的变化。 这是因为，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置成本后的余额作为营业额。因此，该房地产公司将土地以2000万元的价格转让给商务大厦的投资者，因差价为零，所以不需要缴纳转让无形资产营业税；转让土地未增值，该房地产公司不需要缴纳土地增值税，也不再负担不动产转让营业税。若该房地产公司在建造商务大厦前先转让土地，然后采取代建方式，则应缴纳的各项税费如下（成本利润率为10%）： 应纳建筑安装营业税＝4000×3%＝120（万元） 应纳城建税及教育费附加＝120×（7%＋3%）＝12（万元） 房地产公司筹划后纳税总额＝120＋12＝132（万元），比筹划前减少768万元。 其实，本案例采取将房地产开发业务能够合理转化为委托建房行为，则可以使税收负担大幅度降低。因为委托建房不涉及房产、地产的产权转移问题，其委托建房手续费收入是劳务性的，不涉及土地增值税、不动产转让环节营业税等，只需按“服务业———代理业”税目缴纳5%的营业税。但要注意的是，如果房地产公司没有建筑资质，而由其他建筑公司施工时，委托建房必须同时具备四个约束条件： （1）委托建房单位须提供自有土地使用权证书或以自己名义办理土地征用手续，还须取得相关的建设项目批准手续和基建计划； （2）房地产开发企业不得垫付房屋建设资金； （3）房地产企业必须将建筑施工企业开具的建筑业发票转交给委托建房单位； （4）房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。 该筹划方案在具体操作中，一定要顺利实现土地使用权的过户转让，并通过合同严密约定委托建房行为，完善相关法律手续。 2801 预计负债 预计负债是指企业很可能产生的负债。它与或有负债一样，都是过去的交易或事项形成的潜在义务或现时义务。如果履行该义务很可能导致经济利益流出企业，并且该义务的金额能可靠地计量，应确认为预计负债入账。如果履行该义务不很可能导致经济利益流出企业，或该义务的金额不能可靠地计量，则为或有负债，只需在资产负债表的附注中加以披露。 　　开发企业的预计负债，包括对外提供担保、商业承兑票据贴现、未决诉讼、商品房屋质量保证等，应设置“预计负债”科目并按负债项目进行明细核算。 　　预计负债的计量，可分为如下两种情况来考虑。如果所需支出存在一个金额范围的，可按该范围的上下限金额的平均数确定。如某开发企业因合同违约而涉及一桩诉讼案，根据企业的法律顾问判断，最终判决对企业不利，赔偿金额可能在50万元至70万元，则这项预计负债金额就可确认为60万元，[（50万元+70万元）/2]。 　　如果所需支出不存在一个金额范围，并只涉及单个项目，可按单个项目最可能发生金额确定。如果所需支出涉及多个项目，可按各种可能发生额及其发生概率计算确定。如某开发企业对出售商品房屋承诺，在一年以内发生质量问题，免费负责修理。根据统计资料，商品房屋返修费用约为商品房屋销售成本的%，返修房屋面积约为销售房屋建筑面积的4%.则商品房屋保修费用约为销售房屋销售成本的‰（%×4%），在商品房屋保修期为一年时，预计负债就可按全年商品房屋销售成本‰计算确定。 　　企业按规定的预计项目和预计金额确认的预计负债，应记入“管理费用”、“营业外支出”等科目的借方和“预计负债”科目的贷方，作如下分录入账： 　　借：管理费用××× 　　　　营业外支出    ××× 　　　贷：预计负债    ××× 　　实际偿付预计负债时，按原预计数记入“预计负债”科目的借方，按实际支付数记入“银行存款”科目的贷方，按其差额记入“管理费用”或“营业外支出”科目的借方或贷方。如实际支付违约赔偿金额大于预计数时，应作如下分录入账： 　　借：预计负债××× 　　　　营业外支出    ××× 　　　贷：银行存款××× 　　“预计负债”科目期末贷方余额，反映企业已预计尚未支付的债务。 5001 开发成本 本科目核算在房屋和配套设施的开发过程中所发生的各项费用。 1、本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 036 发生直接与成本核算对象相关的各项费用 本科目 — 土地征用及拆迁费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 银行存款 应付账款 — 应付工程款（××单位） 库存物资 — 专用材料（××材料） 专用设备（××设备） 工器具（××工器具） 应付职工薪酬 应付利息 累计折旧 低值易耗品 应交税费 037 开发的产品达到预定可销售状态（竣工验收） 开发产品 本科目 本科目按土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等进行明细核算。 本科目借方余额，反映在建开发项目的实际成本。 2、房屋开发成本的核算 一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目 房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定： 1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。 3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。 开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。 二、房屋开发成本的核算 （一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价 房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。 房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。 房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 （二）前期工程费 房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 （三）基础设施费 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 （四）建筑安装工程费 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。 如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合计 1134 000元 则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计 设例中： 101　商品房　　1080000元×630000元÷1134000元＝600000元 102　商品房　　1080000元×504000元÷1134000元＝480000元 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 （五）配套设施费 房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。 1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。 2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋 开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。 （六）开发间接费 企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。 三、房屋开发成本核算举例 如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）： 　　　　　 　 101　　　102　　 　152 　　182 　　　　　　　 商品房　　商品房　出租房　　周转房 支付征地拆迁费 100 000 80 000 结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 应付承包设计单位前期 工程费　 30 000 30 000 30 000 30000 应付承包施工企业基础 设施工程款 90 000 75 000 70000　　70000 应付承包施工企业建筑 安装工程款　　　　600 000　　480000　　450000　　450000 分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配开发间接费用 82 000　 66 000 62 000 　 62 000 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 180 000 贷：银行存款 180 000 结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 150 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000 将应付设计单位前期工程款入账时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 120 000 贷：应付账款——应付工程款 120 000 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 305 000 贷：应付账款——应付工程款 305 000 将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 1980 000 贷：应付账款——应付工程款 1980 000 分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 265 000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000 预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 280 000 贷：预提费用——预提配套设施费 280 000 分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 272 000 贷：开发间接费用 272 000 同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。 四、已完房屋开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账： 借：开发产品 3 562 000 贷；开发成本——房屋开发成本 3 562 000 3、土地开发成本的核算 一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 （二）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费； （2）前期工程费； （3）基础设施费； （4）开发间接费。 其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 三、土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 现举例说明土地开发成本的核算如下； 如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 商品性土地　　　　 自用土地 支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元 应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元 分配开发间接费 10 000元 合　　　计 133 000元 108 000元 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发成本——商品性土地开发成本 78 000 开发成本——自用土地开发成本 72 000 贷；银行存款 150 000 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷：银行存款 38 000 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本——商品性土地开发成本 25 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷；应付账款——应付工程款 43 000 分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。 四、已完土地开发成本的结转 　　已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。 　　为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账： 借：开发产品——土地 1002 000 贷：开发成本——商品性土地开发成本 1002 000 为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等， 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。 假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 648 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。 4、代建工程开发成本的核算 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。 代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项： （l）土地征用及拆迁补偿费； （2）前期工程费； （3）基础设施费； （4）建筑安装工程费； （5）开发间接费。 在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。 同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。 完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。 如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账： 借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 贷：银行存款 460 000 应付账款——应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000 道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账： 借：开发产品——代建工程 1080 000 贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 5、配套设施开发成本的核算 一、配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等； （2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等； （3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； 2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。 由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价； （2）前期工程费； （3）基础设施费； （4）建筑安装工程费； （5）配套设施费； （6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价； （2）前期工程费； （3）基础设施费； （4）建筑安装工程费。 由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 三、配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行： 某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率 　　 配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。 如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周转房 800 000元 201大配套设施——商店 500 000元 251幼托设施 320 000元 则幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8% 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 101商品房：1000 000元×8％＝80 000元 102商品房：900 000元×8％＝72000元 152出租房：800 000元×8％＝64000元 182周转房；800 000元×8％＝64000元 201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。 现举例说明配套设施开发成本的核算如下： 如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）： 商店（元）　　　水塔（元）　　　幼托（元） 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 则用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000 将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款—一应付工程款 765 000 分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作； 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 　 35 000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000 预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店　40000 贷：预提费用——须提配套设施费　40000 同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。 四、已完配套设施开发成本的结转 已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本： 1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如下分录入贴： 借：外发产品—一配套设施　　　　460000 贷；开发成本－－－配套设施开发成本　　460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。 2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账： 借；开发成本——－房屋开发成本　265000 开发成本—一配套设施可发成本　35000 贷：开发成本—一配套设施开发成本　300000 3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账： 借：预提费用—一预提配套设施费 320 000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 5101 开发间接费 本科目核算在房屋开发过程中不能直接计入开发成本的各项费用 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 发生的各项间接费用 本科目 — 工资 福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销 利息支出 其他费用 开发间接费用转出 库存现金 银行存款 间接费用的结转 开发成本— 土地征用及拆迁费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 本科目 本科目借方余额，反映在建开发项目的已经归集尚未分摊的间接费用。 房地产企业贷款利息的处理 借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的，与借入资金相关的利息费用，包括长期、短期借款的利息；与债券相关的折价或溢价的摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销；与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。在企业所得税处理上，房地产开发企业借款费用的税前扣除规定与其他行业不同。国家税务总局《关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发［２０００］０８４号）规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。也就是说，在房地产开发项目完工之前，为开发房地产而借入资金所发生的借款费用不存在费用资本化的问题，而是要全部作为房地产开发成本费用列支。只有在房地产开发项目完工之后，税收上才作为当期财务费用列支。另外，国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［２００３］８３号）规定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。 利息支出扣除有技巧 在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除： 　　1.凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。 　　在这种情况下： 　　房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）*扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用 　　2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下： 　　房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）X扣除比例（10％以下） 　　以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。 　　由此，纳税人可以根据上述公式进行筹划：将实际发生的利息支出代人公式（1），然后与公式（2）计算的结果进行对比，如果前者大于后者，则应正确分摊利息并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或者干脆不提供金融机构的贷款证明。这样做的结果是，在已耗费用一定的情况下，可以多获得扣除。 　　[例]某房地产开发公司开发一批商业用房，共支付土地价款500万元，开发成本800万元，假设实际应当分摊利息为100万元，则： 　　房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）X扣除比例（按5％计算）十允许扣除的利息费用=（500十800）x5％+100=165（万元） 　　如果不能分摊利息费用，或者不能提供金融机构证明，则： 　　房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）x扣除比例（按10％计算）=（500+800）X10％=130（万元） 　　根据上述计算结果，该公司应当正确计算分摊利息，并如实向税务机关提供金融机构贷款证明，否则将不扣除35万元。换一、种情况，假如该公司实际计算分摊的利息是50万元，则采用公式（1）计算的扣除额为115万元，小于公式（2）计算的结果130万元，这时，只有采取公式（2）计算才可以多扣除15万元。 站在完善税收政策的角度，我们认为，允许扣除的利息，应当按照《企业会计准则――借款费用》规定的计算公式进行，非按规定核算利息费用的，一律不得扣除。 开发间接费用的核算 一、开发间接费用的组成和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： l．工资　　指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2.福利费　　指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。 3．折旧费　　指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4．修理费　　指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5．办公费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6．水电费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7．劳动保护费　　指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8.周转房摊销　　指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9．利息支出　　指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10．其他费用　　指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 累计折旧 10 000 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房——周转房摊销 10 500 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 二、开发间接费用的分配 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即： 某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号名称　　　　直接成本 101商品房　 　　　　 50 000 102商品房 　　　　　　120 000 151出租房 　75 000 181周转房 　　 70 000 201大配套设施——商店 　 80 000 301商品性土地　　　　　　125000 合　　　　计 520 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费： 　101商品房：　　　　50000元×41600元÷520000元＝50 000元×8%＝4 000元 102商品房：　　　　　120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周转房：　　　　　70 000元×8％＝5 600元 201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元 根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表： 　　　　　　　 　开发间接费用分配表 　　　　　　　 2000年5月　　　　　　　单位：元 开发项目编号名称　　　直接成本　　　　分配开发间接费 　101商品房　　　　　　50 000　　　　　　4 000 　102商品房　　　　　120 000　　　　　　　9 600 　151出租房　　　　　75 000　　　　　　　6 000 　181周转房　　　　　70 000　　　　　　　5 600 　201大配套设施　　　80 000　　　　　　　6 400 301商品性土地　　　　125 000　　　　　　10000 　合　　计　　　　　520 000　　　　　　　41 600 根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 25 200 开发成本——配套设施开发成本 6 400 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 　　贷：开发间接费用 41 600 6001 主营业务收入 本科目核算对外转让、销售、结算等所取得主营业务的收入。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 038 商品房移交购房单位或个人 按商品房销售价 银行存款 应收票据 — 付款人 应收账款 — 购房单位或个人 本科目 — 商品房销售收入 配套设施销售收入 同时结转预收购房定金和预售收入 预收账款 — 预收购房定金（购房单位或个人） 预售收入（购房单位或个人） 应收账款 — 购房单位或个人 本科目按商品房销售收入和配套设施销售收入进行明细核算。 本科目期末无余额。 房企销售收入确认有四种情况(中国税务报) 房产开发企业所得税收入确认是在营业税收入确认的基础上进行的，主要包括完工产品销售收入确认、未完工产品销售收入确认、视同销售收入确认以及对外出租产品租金收入确认四种情况。笔者现根据《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》、《营业税暂行条例》、《营业税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）等有关规定，对房产开发企业所得税收入确认方法进行总结。 　　 完工产品销售收入的确认 　　 企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。 　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。 　　这里的“取得索取价款凭据（权利）之日”一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。 　　（二）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 　　（四）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。 　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议中约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　4.采取包销方式委托销售开发产品时，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现。包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 　　未完工产品销售收入的确认 　　房产开发企业销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。预计毛利率由省、自治区、直辖市国税局、地税局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15％。位于地及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5％。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。 　　例如：某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，2008年12月份已预售250套，收取价款45000000元，计划在2009年10月末竣工交付使用，则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000×5%÷10＝225000（元）。完工时假设该开发产品的实际毛利率12%，应记入2009年10月份当期的毛利额为45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。 　　视同销售收入的确认 　　房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其方法和顺序如下： 　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 　　（三）按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 　　例如：某房产开发企业将新开发的写字楼10个标准间向A钢铁公司进行投资，开发成本38000000元，主管税务机关确定的成本利润率为20%，则这10个标准间应确认的收入为38000000×（1＋20%）÷（1－5%）＝48000000（元）。 　　对外出租产品租金收入的确认 　　企业将新建开发产品对外出租时，采取直接收款或预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款日当天。 　　开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，在开发产品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。 　　需要注意的几个问题 　　（一）根据国税发〔2009〕31号文件第四条规定，房产开发企业出现《税收征管法》第三十五条规定可以不设置账簿。 　　应当设置但未设置账簿、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料。虽设置账簿但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账。发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，以及经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报或申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等的情形时，税务机关对其以往应缴的企业所得税要按核定征收方式进行征收管理，同时还要按《税收征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理。 　　（二）房产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价格以内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价格以内并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。但根据《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费均不视为企业所得税的收入：一是由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二是收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三是所收款项全额上缴财政。 （三）预售的房产开发产品在办理年度所得税纳税申报时，还须出具已销售未完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告以及税务机关需要的其他相关资料。 房地产业售后回租的会计处理 售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。售后回租是一个舶来品，它起源于美国六七十年代，我国最先接受着一概念的是香港。上世纪90年代中期，售后回租经香港传入我国内陆，先经深圳、广州，又进入海南，近两年大有席卷全国之势。由于是新生事物，且售后回租的条件又不尽相同（有的还不是真正意义上的售后回租），在实际工作中，这类业务的会计处理主要靠财务人员的判断。笔者现结合案例对此进行探讨。 　　某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3年，假如店铺的售价为100万元（购房者需一次付清），回租的年租金为8万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下，可能存在两种情况： 　　一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。 　　二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。 　　那么，两种情况下应如何进行账务处理？财税方面有哪些需要注意的事项？ 　　在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8万元。因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下（各金额略去）： 　　1. 收到购房者的100万元时（注意根据规定要预缴营业税和企业所得税，处理过程略去） 　　借：银行存款 　　　贷：预收账款 　　同时， 　　借：出租开发产品 　　　贷：库存商品 　　2.收到出租房屋的租金时 　　借：银行存款 　　　贷：其他业务收入 　　提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产税 　　借：其他业务支出 　　　贷：应交税金——应交营业税 　　　　　应交税金——应交房产税 　　3.期末计提出租开发产品应摊销的金额 　　借：其他业务支出 　　　贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额） 　　4.付给购房者租金时 　　借：财务费用 　　　贷：银行存款（或现金） 　　5.三年后购房者选择购房时 　　借：预收账款 　　　贷：主营业务收入 　　（注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理过程略去） 　　同时， 　　借：主营业务成本（按摊余价值结转） 　　　贷：出租开发产品 　　6.三年后购房者选择退房时 借：预收账款 　　　贷：银行存款 　　第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权，房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营行为。这种情况的账务处理如下（各金额略去）： 　　1.收到购房者的100万元时 　　借：银行存款 　　　贷：主营业务收入 　　（注意要计提营业税，处理过程略去） 　　同时， 　　借：主营业务成本 　　　贷：库存商品 　　2. 收到出租房屋的租金时 　　借：银行存款 　　　贷：其他业务收入 　　提取5%的营业税（城建税、教育费略去） 　　借：其他业务支出 　　　贷：应交税金——应交营业税 　　3.付给购房者租金时 　　借：其他业务支出 　　　贷：银行存款（或现金） 　　注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金（实际上是资金使用费），必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划的。比如，和购房者签订代为租赁房屋协议，租金直接由购房者收取，再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费，这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。 6051 其他业务收入 本科目核算确认的除主营业务收入以外的其他经营活动实现的收入。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 039 取得投资性房地产的租金收入 银行存款 本科目 — 租金收入 040 处置投资性房地产 同上 本科目 — 处置投资性房地产收入 按投资性房地产的累计折旧 投资性房地产的累计折旧（摊销） 按投资性房地产的账面余额 投资性房地产 按其差额 其他业务成本 本科目按其他业务收入种类进行明细核算。 本科目期末无余额。 6402 其他业务成本 本科目核算确认的除主营业务活动以外的其他经营活动的支出。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 041 计提投资性房地产的折旧 本科目 — 投资性房地产的折旧 投资性房地产的累计折旧（摊销） 042 处置投资性房地产 银行存款 本科目 — 处置投资性房地产收入 按投资性房地产的累计折旧 投资性房地产的累计折旧（摊销） 按投资性房地产的账面余额 投资性房地产 按其差额 本科目 — 处置投资性房地产成本 本科目按其他业务成本种类进行明细核算。 本科目期末无余额。 6403 营业税金及附加 本科目核算经营活动发生的相关税费。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 043 期末按预收购房的定金和预售的收入计算应交的营业税和土地增值税 本科目 应交税费 — 应交营业税 应交土地增值税 按投资性房地产的租金收入或其他经营性收入计算应交的营业税和房产税 同上 应交税费 — 应交营业税 应交房产税 044 期末，按应交营业税额计算应交的城市维护建设税、教育费附加等 同上 应交税费 — 应交城市维护建设税 应交教育费附加 045 期末，按投资性房地产应分摊的土地面积计算应交的土地使用税 同上 应交税费 — 应交土地使用税 046 期末 按当期已确认的销售收入结转已缴纳对应的税金 本年利润 本科目 按当期已确认的租金收入和其他经营性收入的税金 同上 047 清算土地增值税 应补交土地增值税 本科目 应交税费 — 应交土地增值税 应退回土地增值税 同上作相反会计分录 本科目期末借方余额，反映计算预收购房定金和预售收入应交的税费。 注：本借方余额在资产负债表“其他流动资产”项列报。 6601 销售费用 本科目核算销售商品发生的各项费用。 本科目会计分录： 编号 交易或事项 会计分录 借方科目 贷方科目 048 支付销售人员的职工薪酬 本科目 — 职工薪酬 应付职工薪酬 — 工资 职工福利 社会保险费 住房公积金 工会经费 职工教育经费 非货币性福利 辞退福利 股份支付 049 发生的其他销售费用 本科目 — 展览费 差旅费 代销手续费 销售服务费 经营性租赁费 通讯费 诉讼费 广告费 宣传费 现金短缺 其他可计入的费用 库存现金 银行存款 本科目按费用项目进行明细核算。 本科目期末无余额。 售楼部模式不同会计处理有异 房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）相关规定，笔者对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。 　　项目营销设施的应用模式房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式： 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。 　　2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。 　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。 　　4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。 　　不同情形下的会计处理 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。 根据国税发〔2009〕31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。 　　例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。 　　（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。 　　（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。 　　（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。 　　（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。 　　（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。 　　（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。 　　“开发间接费用”应当按照国税发〔2009〕31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。 　　另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发〔2009〕31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 　　2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。 作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发〔2009〕31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。 　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。 房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发〔2009〕31号文件第十七条的规定处理。 　　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 　　（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 　　例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。 　　售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式： （1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发〔2009〕31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。 　　（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发〔2009〕31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。 　　（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。 　　4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。 房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。 6801 所得税费用 核定征收企业所得税的处理 国家税务总局《关于印发〈核定征收企业所得税暂行办法〉的通知》（国税发［２０００］０３８号）规定，核定征收方式包括定额征收和核定应税所得率征收两种办法，以及其他合理的办法。定额征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，直接核定纳税人年度应纳企业所得税额，由纳税人按规定进行申报缴纳的办法。核定应税所得率征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法。企业收入总额包括基本业务收入，销售材料、废料、废旧物资的收入，技术转让收入，转让固定资产，无形资产的收入，出租、出借包装物的收入（含逾期押金），自产、委托加工产品视同销售的收入，特许权使用费收益，投资收益，投资转让收益，租赁收益，汇兑收益，资产盘盈收益，补贴收入，各项财政补贴收入包括减免、返还的流转税等，其他收入等。所以，对于实行按收入总额核定应税所得率征收所得税的企业，有处置固定资产并盈利的营业外收入及其他业务收入的，也应纳入企业收入总额的核定征税范围 自营开发工程成本的核算 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。 采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX 如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 一、自营工程成本核算的对象和项目 由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。 按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目： 1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。 2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。 3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。 4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。 5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。 上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。 二、材料费的核算 各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率： 本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 　　差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量 　　差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本： 　　某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率） 　　某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 三、人工费的核算 工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费： 项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率 四、机械使用费的核算 施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 机械使用费的内容，一般包括： 1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。 5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。 6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。 8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。 9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账： 借：工程施工——机械使用费用　9 000 贷：库存材料 　 11 00 低值易耗品　　　　　　 150 材料成本差异　　　　　　 25 应付工资 4 000 应付福利费　　　　　　　560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊费用 3 000 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。 根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。 　 某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计 对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。 　　某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数） 现举例说明它的分配计算方法如下： （一）先确定各种施工机械每个台时费计划数 施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。 （二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计 设例中: 立方米履带挖土机 290台时×台时费计划数 20元 5 800元 立方米混凝土搅拌机 300台时×台时费计划数 8元 2 400元 其他施工机械 11 800元 按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元 （三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元 （四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中19000元/20000元×100％＝95％ （五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整 如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为： 9000元×95％＝8550元 对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目： 借：工程施工 19 000 贷：工程施工——机械使用费 19 000 对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。 五、其他直接资的核算 工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括： 1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费； 2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用； 3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费； 4．土方运输费。 此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。 施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作： 借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000 对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。 根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。 对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。 六、施工间接费用的核算 工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。 施工间接费用的内容，一般包括： 1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。 2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。 3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。 4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。 5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。 6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。 7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。 8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。 9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。 施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。 借：施工间接费用 20 538 贷：库存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差异 50 应付工资 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 现金 298 累计折旧 4 600 待摊费用 1500 如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。 施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。 每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。 　某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］ 在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为： 　　某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期 该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］ 如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下： 101商品房建筑工程　　　直接费 141 000元 施工间接费用定额为直接费的6% 102商品房建筑工程　　　直接费 126 000元 施工间接费用定额为直接费的6％ 151出租房建筑工程　　　直接费 59 000元 施工间接费用定额为直接费的6％ 则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下： 101商品房建筑工程： 　　　141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6% 　　　＝8460元×20538元/19560元＝8460元×105％＝8883元 　　102商品房建筑工程： 　　126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元 　　151出租房建筑工程： 　　59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元 对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目： 借：工程施　　　　　　　　　　20 538 贷：施工间接费用 20 538 七、自营工程成本核算程序小结 为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。 工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方: 借：开发成本XXX 贷：工程施工XXX 根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下： 1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账； 2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用； 3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费； 4．计算各月施工工程实际成本； 5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。 第三部分 房地产企业现金流量表 一、现金流量及其分类 现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。 现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。 现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。 现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。 房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。 （一）经营活动产生的现金流量 经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。 经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。 经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。 （二）投资活动产生的现金流量 投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。 投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。 投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。 （三）筹资活动产生的现金流量 筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。 筹资活动产生的现金流入有；吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。 筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金；减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。 二、现金流量表的作用 编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。 （一）可使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险 在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利能力，但如资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6 000万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。 （二）可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况 现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评价企业短期偿债能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。所有这些，都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力，预测企业未来的发展情况，为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。 （三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督 现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑，可以评价企业是如何获得现金，又是如何运用这些现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重大的风险，等等。通过掌握、分析现金流量信息，监管部门可以将事后监督转为事前监督，防范和化解潜在风险。 由于现金流量表有上列作用，因此在企业会计制度中规定在年度决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。 三、现金流量表的编制 编制现金流量表时，列报经营活动现金流量的方法有两种：一是直接法；二是间接法。 所谓直接法，是指通过现金收入和支出的主要项目反映来自企业经营活动的现金流量。在实务中，一般是以利润表或损益表中的经营收入为起算点，调整与经营活动各项目有关的增减变动，然后分别计算出经营活动的现金流量。 所谓间接法，是指以本期净利润为起算点，调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及应收应付等项目的增减变动，据以计算并列示经营活动的现金流量。 直接法的主要优点是显示了经营活动现金流量的各项流入流出内容。相对间接法来说，它更能体现现金流量表的目的。因在现金流量表中列示各项现金流入的来源和现金流出的用途，有助于预测未来的经营活动现金流量，更能揭示企业从经营活动中产生足够的现金来偿付其债务的能力，进行再投资的能力和支付股利的能力。当然，间接法在净利润的基础上调整不涉及现金收支的收入、费用、营业外收支和应收应付等项目，据以确定并列示经营活动现金流量，也有助于分析影响现金流量的原因以及从现金流量角度分析企业净利润的质量。因此，在现行企业会计准则中，要求企业按直接法编制现金流量表，并在附注中披露按间接法将净利润调整为经营活动现金流量的信息，从而兼顾了两种方法的优点。 一）采用直接法编制现金流量表的方法 房地产开发企业现金流量表按照经营活动产生的现金流量。投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量分别反映。 1.经营活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法： “销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目，反映企业销售商品房屋、转让土地、提供物业管理等劳务实际收到的现金。包括本期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、转让土地、提供劳务本期收到的现金和本期预收的款项，扣除本期退回本期销售的商品和前期销售本期退回的商品支付的现金。根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。 “收取的租金”项目，反映企业实际收到现金的租金收入。包括经营性房屋、土地等租赁收到的租金以及融资租赁收到的租赁收益。根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。 “收到的租费返还”项目，反映企业收到的营业税、所得税、教育费附加等返还，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等账户的记录分析填列。 “收到的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项目外，收到的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金收入、罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的现金收入等，根据“营业外收入”、“其他应收款”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。 “发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金”项目，反映企业与承包工程单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务实际支付的现金，包括本期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务支付的现金，以及本期支付前期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务的未付款项，和本期预付承包单位工程款、备料款及供应单位购货款。根据“现金”、“银行存款”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”、“物资采购”等账户的记录分析填列。 “经营租赁所支付的现金”项目，反映企业从其他单位经营租入资产支付的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。至干融资租赁支付的租金，在筹资活动产生的现金流量中反映。 “支付给职工以及为职工支付的现金”项目，反映企业实际支付给职工，以及为职工支付的现金，包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等，以及为职工支付的养老保险、待业保险、补充养老保险、住房公积金、支付给职工的住房困难补助、支付的离退休人员的费用等。但不包括购建固定资产人员的工资。根据“现金”、“银行存款”、“应付工资”、“应付福利费”等账户的记录分析境列。 “支付的营业税款”项目，反映企业实际支付的营业税，根据“应交税金”账户的借方发生额分析填列。“支付的所得税款”项目，反映企业实际支付的所得税，根据“应交税金”账户的借方发生额分析填列。至于本期退回的所得税和营业税，在“收到的税费返还”项目反映。 “支付的除营业税、所得税以外的其他税费”项目，反映企业按规定支付的除营业税、所得税以外的税费，包括本期发生并支付税费，以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金，如支付的土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、印花税、车船使用税、教育费附加等，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等账户的记录分析填列。对实际支付已计入固定资产价值的固定资产投资方向调节税、耕地占用税等，在投资活动产生的现金流量中反映。 “支付的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项目外、支付的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金支出。罚款支出、支付的差旅费、业务招待费、广告费、保险费等现金支出，根据“现金”、“银行存款”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”、“营业外支出”等账户的记录分析填列。 2.投资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法： “收回投资所收到的现金”项目，反映企业出售、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期投资”或“长期股权投资”、“长期债权投资”等账户的记录分析填列。 “分得股利或利润所收到的现金”项目，反映企业因股权投资而收到的现金股利，以及从子公司、联营企业和合营企业分回利润收到的现金，但不包括股票股利，根据“现金”、“银行存款”、“投资收益”、“应收股利”或“其他应收款”等账户的记录分析填列。 “取得债券利息收入所收到的现金”项目，反映企业因债权性投资而收到的利息，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“投资收益”、“长期债权投资”或“长期投资”等账户的记录分析填列。 “处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额”项目，反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金，扣除所发生的现金支出后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产清理”、“无形资产”等账户的记录分析填列。 “收到的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，收到的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析境列。 “购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”项目，反映企业购买、建造固定资产，取得无形资产和其他长期资产支付的现金；根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产购建支出”、“无形资产”等账户的记录分析填列。至于为购建固定资产而发生的借款利息资本化的部分，以及融资租入固定资产支付的租赁费、借款利息，在筹资活动产生的现金流量中反映。 “权益性投资所支付的现金”项目，反映企业进行权益性投资支付的现金，包括企业取得短期股票投资、长期股权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期股权投资”或“长期投资”账户的记录分析填列。至于企业以非现金的固定资产、材料等进行的权益性投资，在现金流量表的附注中加以反映。 “债权性投资所支付的现金”项目，反映企业进行债权投资支付的现金，包括企业购买的除现金等价物以外的短期债券投资、长期债券投资、其他债权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期债权投资”或“长期投资”等账户的记录分析填列。 “支付的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，支付的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。 3．筹资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法： “吸收权益性投资所收到的现金”项目，反映企业收到的技资者的现金，包括实际收到投资者的现金，以发行股票方式筹集的资金实际收到的股款净额（发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额），根据“现金”、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”等账户的记录分析填列。至于以发行股票方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，在“发生筹资费用所收到的现金”项目反映。 “发行债券所收到的现金”项目，反映企业发行债券实际收到的现金，即发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。至于企业自行发行债券支付的发行费用，在“发生筹资费用所支付的现金”项目反映。 “借款所收到的现金”项目，反映企业向银行等金融机构借入的资金，根据“银行存款”、“短期借款”、“长期借款”等账户的记录分析填列。 “收到的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项外，收到的其他与筹资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款’等账户的记录分析填列。 “偿还债务所支付的现金”项目，反映企业以现金偿还债务的本金，包括偿还银行等金融机构的借款本金、偿还债券本金，根据“银行存款”、“短期借款”。“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。至于企业偿还的借款利息、债券利息，在“偿付利息所支付的现金”项目反映。 “发生筹资费用所支付的现金”项目，反映企业为筹集长期使用的资金而发生，由企业直接支付的发行股票和债券的费用，根据“现金”、“银行存款”、“财务费用”等账户的记录分析填列。 “分配股利或利润所支付的现金”项目，反映企业实际支付的现金股利，以及支付给其他单位的利润，根据“现金”、“银行存款”。“应付股利”、“应付利润”等账户的记录分析填列。 “偿付利息所支付的现金”项目，反映企业实际支付的利息，包括支付的借款利息、债券利息等，根据“现金”、“银行存款”、“财务费用”、“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析旗列。 “融资租赁所支付的现金”项目，反映企业融资租人固定资产支付的租金，根据“现金”、“银行存款”、“长期应付款”等账户的记录分析填列。 “减少注册资本所支付的现金”项目，反映企业因减少注册资本而对投资者支付的现金，根据“现金”、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”等账户的记录分析境列。 “支付的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项外，支付的其他与筹资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。 房地产开发企业如有外币业务的，还要在“汇率变动对现金的影响额”项目，反映企业因外币汇率变动产生的现金流量，按现金流量发生日的汇率或平均汇率折算的人民币金额与外币现金净额按期末汇率折算的人民币金额之间的差额填列。如某房地产开发企业当期向外商销售商品房时收入60万美元，收汇当日汇率为1:，期末汇率为1:。假定当期没有其他外币业务发生，则“汇率变动对现金的影响为 6万元[600 000（美元）X（－）]。在实际工作中，对当期发生的外币业务，也可不必逐笔计算汇率变动对现金的影响额，可以通过报表附注中“现金及现金等价物净增加额”数额，与报表中“经营活动产生的现金流量净额”。“投资活动产生的现金流量净额”、“筹资活动产生的现金流量净额”三项之和比较，其差额即为“汇率变动对现金的影响额”。 “现金及现金等价物净增加额”项目，反映企业本期净增加的现金、银行存款、其他货币资金和持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资，根据下列公式计算填列。 现金及现金等价物＝经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额+筹资活动产生的现金流量净额+汇率变动对现金的影响额经营活动产生的现金流量净额＝经营活动流入的现金－经营流动流出的现金 （二）现金流量表附注披露的信息及其填列 现金流量表附注披露的信息，包括不涉及现金收支的投资和筹资活动、将净利润调节为经营活动的现金流量和现金及现金等价物净增加情况三个部分。 1.不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目及其境列方法。 不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目包括： （l）以固定资产偿还债务； （2）以投资偿还债务； （3）以存货偿还债务； （4）以固定资产、无形资产进行长期投资； （5）融资租赁固定资产。 这些投资和筹资活动，虽不涉及本期现金收支，但能影响本期和以后各期的现金收支。如以固定资产偿还债务，能减少本期现金流出；用融资租赁方式租入固定资产，会增加以后各期的现金流出，所以也应在现金流量表附注中加以披露。至于这些项目的金额，可根据“固定资产”、“无形资产”、“长期借款”、“长期股权投资”或“长期投资”、“长期应付款”、各有关材料账户的记录分析填列。 2．采用间接法将净利润调节为经营活动的现金流量的方法。 上文已经说过，为了有助于报表使用者分析影响现金流量增减变动的原因和分析企业净利润的质量，现金流量还应采用间接法将净利润调节为经济活动的现金流量。由于利润表或损益表中反映的净利润，是按权责发生制原则确定的，其中有些收入、费用；损失项目并没有实际发生现金流出和流入，有些不属于经营活动的损益，因此要在净利润基础上计算经营活动的现金流量，必须对这些项目进行调整。房地产开发企业应加调整的项目主要有： （1）计提的坏账准备或转销的坏账； （2）固定资产折旧； （3）无形资产和递延资产摊销； （4）处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减收益）； （5）固定资产报废损失； （6）属于投资活动和筹资活动的财务费用； （7）投资损失（减收益）； （8）递延税款贷项（减借项）； （9）存货的减少（减增加）； （10）经营性应收项目的减少（减增加）； （11）经营性应付项目的增加（减减少）等。 上述各调整项目的金额，可根据“坏账准备”、“累计折旧”、“无形资产”、“递延资产”或“开办费”、“长期待摊费用”、“固定资产清理”、“财务费用”、“投资收益”、“递延税款”、“应收账款”、“应收票据”、“应付账款”、“应付票据”、“应交税金”、“应付福利费’等账户的记录和资产负债表“存货”项目的期初、期末数分析计算填列。 “经营活动产生的现金流量净额”项目的金额根据“净利润”项目与上述各调整项目的金额加总填列。 3．现金及现金等价物净增加额的计算。 现金及现金等价物净增加额＝现金的期末余额－现金的期初余额+现金等价物的期末余额－现金等货物的期初余额 “现金的期末余额”和“现金的期初余额”项目反映企业“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末、期初余额扣除超过3个月定期存款的合计数。“现金等价物的期末余额”和“现金等价物的期初余额”项目反映特有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险小的投资的期末、期初数，根据“短期投资”账户的期末、期初余额分析填列。 附注中的“现金及现金等价物净增加额”应与现金流量表中最后一项“现金及现金等价物净增加额”核对相符。 房地产开发企业现金流量表及其附注的格式列示如图表： 现 金 流 量 表 编制单位；　　　　　1998年度　　　　　单位；元 　　　　项　　目　　　　　　　　　　　　　　　金　额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金 收到的租金 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 现金流入小计 发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金 经营租赁所支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的营业税款 支付的所得税款 支付的除营业税、所得税以外的其他税费 支付的其他与经营活动有关的现金 现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 分得胜利或利润所收到的现金 取得债券利息收入所收到的现金 处宜固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 权益性投资所支付的现金 债权性投资所支付的现金 支付的其他与投资活动有关的现金 现金流出小计 投资活动产出的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量； 吸收权益性投资所收到的现金 发行债券所收到的现金 借款所收到的现金 收到的其他与筹资活动有关的现金 现金流入小计 偿还债务所支付的现金 发生筹资费用所支付的现金 分配股利或利润所支付的现金 偿付利息所支付的现金 融资租赁所支付的现金 减少注册资本所支付的现金 支付的其他与筹资活动有关的现金 现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金的影响额 五、现金及现金等价物净增加额 附注 1．不涉及现金收支的投资和筹资活动： 以固定资产偿还债务 以投资偿还债务 以固定资产进行长期投资 以存货偿还债务 融资租赁固定资产 2.将净利润调节为经营活动的现金流量 净利润 加：计提的坏账准备或转销的坏账 固定资产折旧 无形资产和递延资产摊销 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减收益） 固定资产报废损失 属于投资活动和筹资活动的财务费用 投资损失（减收益） 递延税款贷项（减借项） 存货的减少（减增加） 经营性应收项目的减少（减增加） 经营性应付项目的增加（减减少） 其他 经营活动产生的现金流量净额 3.现金及现金等价物净增加情况； 现金的期末余额 减。现金的期初余额 现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 第四部分 房地产业相关财税法规 中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993） 第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 　　第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 　　第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 　　第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 　　第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　第六条 计算增值额的扣除项目： 　　（一）取得土地使用权所支付的金额； 　　（二）开发土地的成本、费用； 　　（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 　　（四）与转让房地产有关的税金； 　　（五）财政部规定的其他扣除项目。 　　第七条 土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。 　　增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％。 　　增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。 　　增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。 　　第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： 　　（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的； 　　（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 　　第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 　　（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； 　　（二）提供扣除项目金额不实的； 　　（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 　　第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 　　第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 　　第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 　　第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。 　　第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第一条　根据<中华人民共和国土地增值税暂行条例>(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则. 第二条　条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.不包括以继承,赠与方式无偿转让房地产的行为. 第三条　条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地. 第四条　条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施.条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品. 第五条　条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益. 第六条　条例第二条所称的单位,是指各类企业单位,事业单位,国家机关和社会团体及其他组织. 条例第二条所称个人,包括个体经营者. 第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为： (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用. (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用. 土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上,地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等. 前期工程费,包括规划,设计,项目可行性研究和水文,地质,勘察,测绘,"三通一平"等支出. 建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费. 基础设施费,包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出. 公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出. 开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资,职工福利费,折旧费,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等. (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用,管理费用,财务费用. 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按本条(一),(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除. 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一),(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除. 上述计算扣除的具体比例,由各省,自治区,直辖市人民政府规定. (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认. (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税.因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除. (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除. 第八条　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算. 第九条　纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊. 第十条　条例第七条所列四级超率累进税率,每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数. 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额＝增值额X30% (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的 土地增值税税额＝增值额X40%-扣除项目金额X5% (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的 土地增值税税额＝增值额X50%-扣除项目金额X15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额＝增值额X60%-扣除项目金额X35% 公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数. 第十一条　条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅.高级公寓,别墅,度假村等不属于普通标准住宅.普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省,自治区,直辖市人民政府规定. 纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一),(二),(三),(五),(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税. 条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用,收回的房地产,是指因城市实施规划,国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权. 因城市实施规划,国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税. 符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税. 第十二条　个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税.居住未满三年的,按规定计征土地增值税. 第十三条　条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段,同类房地产进行综合评定的价格.评估价格须经当地税务机关确认. 第十四条　条例第九条(一)项所称的隐瞒,虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权,地上建筑物及其附着物价款的行为. 条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为. 条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为. 隐瞒,虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估.税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入. 提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入. 第十五条　根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续： (一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料. 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定. (二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税. 第十六条　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定. 第十七条　条例第十条所称的房地产所在地,是指房地产的座落地.纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税. 第十八条　条例第十一条所称的土地管理部门,房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权,土地使用权,土地出让金数额,土地基准地价,房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料. 第十九条　纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的,按照<中华人民共和国税收征收管理法>(以下简称<征管法>)第三十九条的规定进行处理. 纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照<征管法>第四十条的规定进行处理. 第二十条　土地增值税以人民币为计算单位.转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额. 第二十一条　条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费,土地收益金等征收办法. 第二十二条　本细则由财政部解释,或者由国家税务总局解释. 第二十三条　本细则自发布之日起施行. 第二十四条　1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收. [95]财税字第48号 关于土地增值税—些具体问题规定的通知 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院: 　　按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则)的规定，现对土地增值税一些具体问题规苑如下: 　　一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 　　二、关于合作建房的征免税问题 　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 　　三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 　　四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 　　细则所称的“赠与”是指如下情况: 　　(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 　　(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 　　上述从会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 　　五、关于个人互换住房的征免税问题 　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 　　六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 　　对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 　　对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 　　七、关于新建房与旧房的界定问题 　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 　　八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 　　(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；　　 　　(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 　　九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 　　细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 　　十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额， 　　十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 　　十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 　　纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除，对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 　　十二、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题　　 　　对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。 　　十四，关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题 　　根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的萑耄钡厮拔窕毓娑ㄔふ魍恋卦鲋邓暗模伤?人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。 　　十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题 　　对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月 1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。 　　十六、关于纳税期限的问题 　　根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后，办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。 　　十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字〔1995〕7号)适用范围的问题。 　　该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。 （国税总局1995）营业税问题解答（之一）部分 　　五、问：单位所属内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程是否征收营业税？ 　　答：这首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位。如果属于独立核算单位，不论承担其所隶属单位（以下称本单位）的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税；而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。营业税暂行条例实施细则第十一条规定，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。根据这一规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。 　　七、问：对工程承包公司承包的建筑安装工程按何税目征税？ 　　答：根据营业税暂行条例第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。 　　八、问：对境外机构总承包建筑安装工程如何征税？ 　　答：根据营业税暂行条例第十一条第（二）款“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”和营业税暂行条例实施细则第二十九条第（一）款“境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应缴税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人”的规定，建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建设单位扣缴。 　　十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？ 　　答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 　　第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 　　（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 　　（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。 　　第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。 　　（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 　　（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 　　（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 　　十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？ 　　答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 　　十九、问：对个人将不动产无偿赠与他人的行为，是否视同销售不动产征收营业税？ 　　答：根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 　　二十、问：以“还本”方式销售建筑物，在计征营业税时可否从营业额中减除“还本”支出？ 　　答：以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 国税函[1998]554号 关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 新疆维吾尔自治区地方税务局:      你局《关于对房地产开发企业代建房屋行为如何征收营业税问题的请示》(新地税一字t1998]041号)收悉。关于房地产开发企业为其他单位代建房屋行为应如何征收营业税问题，经研究，现批复如下:      房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。 国税函【1999】第144号 关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复 新疆维吾尔自治区地方税务局；      你局《关于对新疆广汇房地产开发公司“存单购房”等业务活动如何征税问题的请示》（新地税一字[1998]038号）收悉。关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，经研究，现批复如下：      房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。 （财政部1999）房地产开发企业财务管理的若干问题 为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下： 一、房地产开发企业之间签订"项目开发合同，合资开发项目，暂按如下规定处理。 1、项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付帐款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付帐款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存贷管理。 2、项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收胀款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。 二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。 合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。 三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入。并相应结转营业成本。 四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后。应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入；并结转代建工程相关成本。 五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理。并按照国家有关规定缴纳各种税费。 六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理 1、出售合同中上地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。 2、出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。 出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。 七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。 八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。 九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。 十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。 十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并开据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。 合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。 十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。 十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入。并在下列限额内据实列入待摊费用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的千分之五；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的千分之三；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的千分之二；预计全年营业收入超过1亿元（合1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的千分之一。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始。应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。 十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。 单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。 十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项．维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。 十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。 十七、本补充规定由财政部负责解释。 　　十八、本补充规定自颁布之日起执行。 中华人民共和国财政部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９９９年５月１１日 国税函[2002]165号 关于转让企业产权不征营业税问题的批复 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。 财税[2002]191号 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下： 一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 二、对股权转让不征收营业税。 三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。 本通知自2003年1月1日起执行。 财税[2003]16号 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 经研究，现对营业税若干业务问题明确如下： 一、关于征收范围问题 （一）燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费（包括管道煤气集资款＜初装费＞）、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。 （二）保险企业取得的追偿款不征收营业税。 以上所称追偿款，是指发生保险事故后，保险公司按照保险合同的约定向被保险人支付赔款，并从被保险人处取得对保险标的价款进行追偿的权利而追回的价款。 （三）《财政部、国家税务总局关于福利彩票有关税收问题的通知》（财税[2002]59号）规定，“福利彩票机构发行销售福利彩票取得的收入不征收营业税”，其中的“福利彩票机构”包括福利彩票销售管理机构和与销售管理机构签有电脑福利彩票投注站代理销售协议书，并直接接受福利彩票销售管理机构的监督、管理的电脑福利彩票投注点。 （四）《财政部、国家税务总局关于对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税的通知》（财税[2002]157号）规定，“对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税”，这里的“出口信用保险业务”包括出口信用保险业务和出口信用担保业务。 以上所称出口信用担保业务，是指与出口信用保险相关的信用担保业务，包括融资担保（如设计融资担保、项目融资担保、贸易融资担保等）和非融资担保（如投标担保、履约担保、预付款担保等）。 （五）随汽车销售提供的汽车按揭服务和代办服务业务征收增值税，单独提供按揭、代办服务业务，并不销售汽车的，应征收营业税。 二、关于适用税目问题 （一）电影发行单位以出租电影拷贝形式将电影拷贝播映权在一定限期内转让给电影放映单位的行为按“转让无形资产”税目征收营业税。 （二）单位和个人从事快递业务按“邮电通信业”税目征收营业税。 （三）单位和个人在旅游景点经营索道取得的收入按“服务业”税目“旅游业”项目征收营业税。 （四）单位和个人开办“网吧”取得的收入，按“娱乐业”税目征收营业税。 （五）电信单位（指电信企业和经电信行政管理部门批准从事电信业务的单位，下同）提供的电信业务（包括基础电信业务和增值电信业务，下同）按“邮电通信业”税目征收营业税。 以上所称基础电信业务是指提供公共网络基础设施、公共数据传送和基本语音通信服务的业务，具体包括固定网国内长途及本地电话业务、移动通信业务、卫星通信业务、因特网及其它数据传送业务、网络元素出租出售业务、电信设备及电路的出租业务、网络接入及网络托管业务，国际通信基础设施国际电信业务、无线寻呼业务和转售的基础电信业务。 以上所称增值电信业务是指利用公共网络基础设施提供的电信与信息服务的业务，具体包括固定电话网增值电信业务、移动电话网增值电信业务、卫星网增值电信业务、因特网增值电信业务、其他数据传送网络增值电信业务等服务。 （六）双方签订承包、租赁合同（协议，下同），将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税： 1、承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任； 2、承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算； 3、出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。 （七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 （八）土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 三、关于营业额问题 （一）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。 （二）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 电信单位销售的各种有价电话卡，由于其计费系统只能按有价电话卡面值出账并按有价电话卡面值确认收入，不能直接在销售发票上注明折扣折让额，以按面值确认的收入减去当期财务会计上体现的销售折扣折让后的余额为营业额。 （三）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 （四）单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。 （五）保险企业已征收过营业税的应收未收保费，凡在财务会计制度规定的核算期限内未收回的，允许从营业额中减除。在会计核算期限以后收回的已冲减的应收未收保费，再并入当期营业额中。 （六）保险企业开展无赔偿奖励业务的，以向投保人实际收取的保费为营业额。 （七）中华人民共和国境内的保险人将其承保的以境内标的物为保险标的的保险业务向境外再保险人办理分保的，以全部保费收入减去分保保费后的余额为营业额。 境外再保险人应就其分保收入承担营业税纳税义务，并由境内保险人扣缴境外再保险人应缴纳的营业税税款。 （八）金融企业（包括银行和非银行金融机构，下同）从事股票、债券买卖业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确定。 （九）金融企业买卖金融商品（包括股票、债券、外汇及其他金融商品，下同），可在同一会计年度末，将不同纳税期出现的正差和负差按同一会计年度汇总的方式计算并缴纳营业税，如果汇总计算应缴的营业税税额小于本年已缴纳的营业税税额，可以向税务机关申请办理退税，但不得将一个会计年度内汇总后仍为负差的部分结转下一会计年度。 （十）金融企业从事受托收款业务，如代收电话费、水电煤气费、信息费、学杂费、寻呼费、社保统筹费、交通违章罚款、税款等，以全部收入减去支付给委托方价款后的余额为营业额。 （十一）经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。 以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包括外汇借款和人民币借款利息）。 （十二）劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。 （十三）通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。 （十四）邮政电信单位与其他单位合作，共同为用户提供邮政电信业务及其他服务并由邮政电信单位统一收取价款的，以全部收入减去支付给合作方价款后的余额为营业额。 （十五）中国移动通信集团公司通过手机短信公益特服号“8858”为中国儿童少年基金会接受捐款业务，以全部收入减去支付给中国儿童少年基金会的价款后的余额为营业额。 （十六）经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其取得的全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。 （十七）旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的全部旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票或支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。 （十八）从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。 （十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 （二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 四、关于营业额减除项目凭证管理问题 营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。 五、关于纳税义务发生时间问题 单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。 六、关于纳税地点问题 （一）单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动产所在地；单位和个人出租物品、设备等动产的营业税纳税地点为出租单位机构所在地或个人居住地。 （二）在中华人民共和国境内的电信单位提供电信业务的营业税纳税地点为电信单位机构所在地。 （三）在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。 （四）在中华人民共和国境内的单位通过网络为其他单位和个人提供培训、信息和远程调试、检测等服务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。 本通知自2003年1月1日起执行。凡在此之前的规定与本通知不一致的，一律以本通知为准。此前因与本通知规定不一致而已征的税款不再退还，未征税款不再补征。 国税发[2003]89号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，局内各单位： 　　随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房地产税收的政策问题日益增多，经调查研究和广泛听取各方面的意见，现对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下： 　　一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 　　鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 　　二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 　　（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 　　（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 　　（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 　　（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 国税发[2004]69号 代收住房专项维修基金是否征收营业税的问题 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 关于有关单位代收的住房专项维修基金是否计征营业税的问题，现明确如下： 住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 国税函[2004]938号 关于加强土地增值税管理工作的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：     为了简化行政审批手续，进一步方便纳税人和加强税收管理，经研究,现对土地增值税纳税人定期进行纳税申报的问题做如下解释和规定： 一、取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。 二、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。     三、纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。 四、各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应根据本通知精神，结合本地的实际情况，制定具体的操作办法，并告知土地增值税纳税人。 五、各地地方税务机关要加强土地增值税的宣传解释、纳税辅导及纳税检查等工作。采取有效措施，做好土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。 六、本通知自2004年7月1日起执行。 国税发（2005）82号 关于进一步加强房地产税收管理的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位： 　　随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。现将有关事项及要求通知如下： 　　一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。 　　目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加（以下简称营业税及附加）、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税（以下统称所得税）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管所依据的基础信息大致相同。各级税务机关和征收契税的财政机关（以下统称征收机关），要加强申报管理，积极争取房地产管理等部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息；要加强征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享，提高税源监控水平；同时要简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人。 　　二、以契税征管为把手，全面掌控税源信息。契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，全面掌握、及时传递有关信息。 　　（一）规范契税申报管理。纳税人申报缴纳契税时，要填报总局统一制定的契税纳税申报表（另文下发），并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证件复印件等。征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核。审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明。 　　（二）契税征收机关要及时整理、归集房地产交易的有关信息。包括：转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，房地产的转让价格、转让时间、面积、位置等信息。 　　（三）要建立信息传递机制，实现信息互通共享。征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产承受方及其承受房地产的有关交易信息，及时传递给管理房地产保有环节有关税收的税务部门或岗位。征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。 　　（四）各地可根据信息化水平、信息量大小、信息存储方式等情况确定适当的信息传递方式。有条件的地区应通过网络或软盘等电子介质传递信息；暂不具备条件的，也可用纸质的形式传递信息。 　　三、充分利用契税征管信息，加强房地产各环节的税收管理。主管税务机关要严格执行总局关于加强有关税种税收管理的各项规定，充分利用契税征管中获取的有关信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高管理质量和效率。 　　（一）要利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理；对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。 　　（二）要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，加强房地产开发建设过程中有关税收的征收管理。 　　（三）要跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。 　　（四）要利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。 　　（五）要采取多种方式跟踪了解承受方承受的房产的装饰装修情况，对承受的新建商品房还要跟踪了解物业管理情况，及时掌握有关税源，采取有效措施加强对实施装饰装修施工和物业管理的单位或个人应纳税收的征收管理。 　　（六）要利用房地产转让信息，掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况，将承受方名称、识别号码，房地产的转让价格、类别等信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，对未申报或未如实申报的单位和个人，应及时进行催报催缴。要将契税征收中获取的房地产信息资料，作为长期的税源资料及时归入税源管理档案。 　　（七）要综合利用有关信息资料，加强对房地产出租应缴纳的营业税及附加、所得税、城镇土地使用税、房产税等税种的管理。对个人出租房屋的，应充分利用社会力量加强管理，如委托街道、居民委员会、流动人员管理机构等组织代征有关税收，并按规定付给手续费。实行委托代征的，税务机关对代征单位要加强业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究代征工作中遇到的问题。 　　四、简化办税程序，方便纳税人。各地征收机关应根据实际情况，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳有关税收。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。 　　有条件的地方，要争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本。 　　五、逐步建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。各地要利用税务机关现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，根据各地实际以省（市、区）或地区（市）或县（区、市）为单位逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进管理。 　　各地要创造条件逐步实现利用计算机将税源数据库的信息，与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对，开展有关房地产税收的纳税评估，分析筛选存在的疑点，并及时组织调查核实。发现漏征漏管的，要采取相应措施进行处理。　六、加强领导，狠抓落实。实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措，也是一项复杂的系统工程。各级征收机关要统一思想，提高认识，加强领导，广泛宣传，狠抓落实。要紧紧抓住契税征管这一关键环节，充实契税征管力量，加强人员培训，改善征管条件。要注重部门间的协调配合，广泛收集、有效利用涉税信息。各地要按照总局的工作要求，结合本地情况，总体设计，分步实施，由点到面，扎实推进，全面提升房地产税收管理水平。 　　七、本通知从2005年7月1日起实行。各地要将贯彻落实意见及时抄报总局。总局将选择部分省市跟踪了解本通知的贯彻落实情况。 国税函[2005]83号 关于营业税若干政策问题的批复 厦门市地方税务局: 你局《关于营业税若干政策业务问题的请示》(厦地税发[2004]101号)收悉，经研究，现批复如下: 一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－租赁业”征收营业税。 二、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)项的规定适用于所有建筑安装工程作业(包括一般工程和跨省工程)。 三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第(二十)项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。 财税（2006）21号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下： 一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。 三、关于土地增值税的预征和清算问题 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。 四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 六、本文自2006年3月2日起执行。 国税发[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 　　（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 　　（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： １.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。 ２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 ３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 （二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 　　（五）开发产品销售收入应按以下规定确认： 　　 1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　　２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。 ５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 三、关于开发产品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 　　1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 　　七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 　　（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。 　　（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 　　八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 　　 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 　　（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 　　3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 　　（二）下列项目按以下规定进行扣除： 1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 　　 2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 　　3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 　　（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 　　7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理： 　　（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 　　（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 　　8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理： 　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 　　（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 　　11．利息。按以下规定进行处理： 　　（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 　　（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 　　（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 　　12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 　　13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 九、关于征收管理问题 （一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。 　　（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； 4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； 5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 　　6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 　 十、关于适用减免税政策问题 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 　　十一、关于本通知适用范围和执行时间问题 　　本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。 　　本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。 国税发〔2006〕187号 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题解读国税发[2006]187号.doc 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 二、土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 　　四、土地增值税的扣除项目 　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 　　（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 　　（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 　　（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 　　五、土地增值税清算应报送的资料 　　符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 　　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； 　　（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 　　（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证 　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 　　七、土地增值税的核定征收 　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： 　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 　　八、清算后再转让房地产的处理 　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 　　本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家税务总局 二○○六年十二月二十八日 国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 　　为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下： 　　一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 　　二、预计利润率暂按以下规定的标准确定： 　　(一)非经济适用房开发项目 　　1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。 　　2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。 　　3.位于其他地区的，不得低于10％。 　　(二)经济适用房开发项目 　　经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3％。 　　三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行“利润总额”内。 　　四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。 　　五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。 　　六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。 国税发〔2009〕31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》解读国税发（2009）31号.doc 第一章  总  则 第一条  根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条  本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条  企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章  收入的税务处理　 第五条  开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条  企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 第七条  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 第八条  企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 第九条  企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第十条  企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 第三章  成本、费用扣除的税务处理　　 第十一条  企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条  企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 第十三条  开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 第十五条  企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 第十六条  企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 第十七条  企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第十八条  企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。? 第十九条  企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 第二十条  企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 第二十二条　企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 第二十三条  企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 第二十四条  企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 第四章  计税成本的核算　　 第二十五条  计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 第二十六条  成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 第二十七条  开发产品计税成本支出的内容如下： （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 第二十八条  企业计税成本核算的一般程序如下： （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 （二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 （三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 （四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 第二十九条   企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 （三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 第三十一条  企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 第三十二条  除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 第三十三条  企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 第三十四条  企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 第三十五条  开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 第五章   特定事项的税务处理　　 第三十六条  企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 第三十七条  企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 第六章   附  则 第三十八条  从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。 第三十九条  本通知自2008年1月1日起执行。 第五部分 案例 房产开发企业以土地换房屋会计处理 对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。由于双方通过以物易物方式进行交易，并没有发生实际的现金结算，因而需要核定房地产开发企业出售不动产的营业额。 　　案例1： 　　[案情说明] 2002年8月22日，湖北滨江同仁医院同莱克斯（武昌）房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定，湖北滨江同仁医院出地，莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资800万，楼房建成后交由莱克斯（武昌）房地产开发有限公司使用10年，10年期满，楼房使用权归湖北滨江同仁医院。莱克斯（武昌）房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向湖北滨江同仁医院交纳5万元。但湖北滨江同仁医院仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资额800万元列入经营收入，申报缴纳营业税。 　　[分析指导] [国税函发（1995）156号]文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 　　因此，湖北滨江同仁医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业——租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入，每年作为经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属湖北滨江同仁医院，投资额应视同湖北滨江同仁医院房产价值征房产税。 　　案例2： 　　[案情说明] 2002年1月8日苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司与邓州高级职业学校合作建房，邓州高级职业学校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面积为200 000平方米，按照协议规定，双方按5：5的比例分配房屋，邓州高级职业学校得到房屋100 000平方米。 　　[分析指导]对于苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司来说，即意味着以100 000平方米的房屋换取了10 000平方米的土地使用权，发生了销售100 000平方米房屋的业务，应当对销售的这100 000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。 　　由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这100 000平方米房屋的营业额。 　　按照税法规定，房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额： （1）按企业当月销售的同类不动产平均价格核定。 　　（2）按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。 　　按下列公式核定计税价格： 　　计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率） 　　苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4 200元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为42 000万元； 　　若苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售价格为每平方米4 100元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为41 000万元； 　　若最近时期苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司也没有销售过同类房屋，则应核定计税价格。假如建造200 000平方米房屋的工程成本为4 800万元，则这100 000平方米房屋的工程成本为2 400万元。 　　假定当地税务机关核定成本利润率为30％，那么销售这100 000平方米房屋的计税价格为： 　　计税价格＝2400×（1＋30％）÷（1－5％）＝万元 　　苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司2002年9月应交营业税的数额为： 　　应交营业税＝420 000 000×5％＝21 000 000元 房地产企业自建自售的营业税筹划案例    1999年11月山东济南某一房地产开发公司销售出价值1000万元的商品房。该公司虽然为房地产开发公司，但其下属有自己的施工队伍，该施工队伍不独立核算。因此该房地产开发公司所销售的房地产具有自建自售的特征。该公司在向税务局申报纳税时，只就出售商品房的收入1000万元，按销售不动产税目申报营业税。税务机关在认真研究之后，认为该公司还应就自建商品房，按建筑业税目申报营业，而且在交纳建筑业营业税时，应税营业额应包括建筑单位收取的工程价款和工程价款之外，取得的各种费用。该房地产开发公司认为自建自售房地产还需交纳建筑业营业税是不恰当的，并就工程价款的计算与税务机关发生争执，最终申请行政复议，但复议的结果维持了税务机关的判定。   分析： 本案例的焦点在于确定对于自建自售的建筑物是否要征收建筑业营业税。随着我国房地产业的发展，商品房经营情况发生了很大变化。原来的房地产开发公司一般没有下属施工队，其建造商品房的业务由其他的建筑安装企业来完成。而现在越来越多的房地产开发公司有自己的施工队伍，房地产开发公司与施工队伍有两种隶属形式：一种是施工队伍对内独立核算，作为其自营施工单位；另一种是施工队伍不独立核算。本案中的房地产开发公司就属于后一种类型。 因此，我们可以把自建自售商品房分为两种：一种是由下属对内独立核算的施工队伍的房地产开发公司自建自售的商品房，另一种是由下属不独立核算的施工队伍的房地产开发公司自建自售的商品房。对于第一种类型征收建筑业营业税，房地产开发公司一般都能接受。因为房地产开发公司下属的对内独立核算的施工队伍，其工程的预算编制方法、取费标准和结算办法等都与一般建筑安装企业是相同的，所以应对其为上级房地产开发公司建造商品房而取得的收入，按照税法的规定，征收建筑营业税。那么为什么对第二种类型也要征收建筑业营业税呢？这是因为同是进行房地产开发，如果 对发包给建筑企业的房地产工程征收建筑业营业税，而对自建的不征收建筑营业税，就会造成税负不公，不利于在同等条件下展开竞争。因此，税法的营业税中规定单位或个人自己新建建筑物并销售的，其自建行为视同提供应税劳务，一律征收建筑业营业税。 房地产开发有限公司营业税所得税纳税评估案例 一、确定对象 　　房地产业作为某区的支柱型产业一直是区税务局税源管理的重点，2008年5月至9月，为进一步推进对房地产业税收秩序的整顿治理，分局对辖区内所有房地产企业下发了纳税情况自查表及纳税情况自查要点，结合房地产业相关税收政策要求企业对2007年度纳税情况进行自查，对照要点客观反应存在的问题，并督促企业及时足额申报补税。 　　被要求自查的57家企业中有56家对照自查要点都或多或少地发现自身存在的涉税问题，并主动要求补缴税款，自查有效面达%，唯独一家名为ZK建设开发集团有限公司（以下简称ZK公司）报送的自查表上赫然写着“自查无问题”五个字，这一自查结果立刻引起了税收管理员的重点关注。管理员随即通过市局建立的征管疑点信息案源库系统查询，发现ZK公司并非A级纳税人，以往有过被稽查查补税款的记录，纳税评估疑点指标案源库系统中这家企业也是榜上有名，为重度异常且异常积分达7分。因此管理员初步判断，该企业自查反应情况可能不实，有少申报地方各税的嫌疑，决定将该企业列为专项评估对象。 　　二、评估分析 　　借助南京地税较为完善的征管信息系统以及与相关部门间数据共享、相互协作的信息平台，评估人员获得了比较充分的案头分析资料。 　　（一）收集、筛选相关信息 　　信息1、企业基本情况 　　信息来源：征管信息系统中的房地产管理平台 　　ZK公司是本区房地产行业的纳税大户，1992年3月成立，房地产开发一级资质。企业所得税在地税缴纳，征收方式为查账征收。目前在售项目金鼎湾小区，2006年1月开工兴建，2006年10月取得预售许可证，2007年11月办理竣工验收手续，2008年整体交付。项目总投资规模8亿元人民币，总可售面积平方米。截至2007年12月，已售面积平方米，销售比例达到93%。销售期间采取了收取购房户定金、预收房款方式对外销售。本次评估所属期内该企业无其他开发在售项目。 　　信息2、相关财务数据 　　信息来源：征管信息系统中CA用户填报的2007年度会计报表（见附表1，单位：万元） 　　信息3、相关涉税信息 　　信息来源：征管信息系统中的“一户式”查询 　　（1）2007年度部分纳税数据（见附表2） 　　（2）房产税、土地使用税项目登记 　　企业土地使用税登记信息为自用办公房占地，取得土地时间1998年，占地面积360平方米，土地级次城区二级。 　　信息4、房产局外部交换数据 　　信息来源：征管系统中市房地产信息网交换数据 　　（1）2007年经产权交易中心鉴证的房屋销售合同（见附表3） 　　（2）房产项目管理档案 　　土地使用证：标明土地开发面积66000平方米； 　　土地出让合同：约定土地交付时间2005年12月； 　　工程规划许可证、商品房销售许可证：标明用途“住宅”、“商业”。 　　信息5、预警值对比 　　信息来源：区国地税联合建立的房地产企业税收评估分析模型（见附表4） 　　公式说明： 　　主营业务收入所得税负担率=应纳所得税额/主营业务收入（含预收账款的主营业务收入=本期末预收账款余额-上期末预收账款余额 本期主营业务收入）×100% 　　主营业务收入成本率=主营业务成本/主营业务收入×100% 　　三项费用负担率＝三项费用/主营业务收入×100% 　　信息6、税户日常核查信息 　　信息来源：税收管理员日常征管 　　（1）根据管理员平日实地征管掌握的信息，小区临街的两栋房屋的一楼为门面房。由于地理位置优越，距离市商业中心和地铁站出口步行仅几分钟，门面房2007年下半年开始销售。2008年部分门面房装修后投入使用，经营状况良好。 　　（2）小区有较为完善的配套设施，车位配置比例几乎达到1：1。车库利用地下人防设施建设，产权属全体业主，开发商无权出售或出租，业主使用车位按月向物业公司缴纳管理费。 　　（二）分析差异，锁定疑点 　　在广泛的占有、了解这家房地产企业的信息资料后，管理员采用了多种审核分析方法进行数据的比较，发现并确定疑点。 　　内外部数据比较 　　公式：一定时期纳税人在市房地产局销售备案数据=预收帐款期末数-预收帐款期初数 本期主营业务收入=企业实际申报营业税计税依据 （见附表5） 　　比对房地产信息网公布的数据与企业财务报表信息可以看出：该项目2007年经产权鉴证的不动产销售合同金额为万元大于当年企业实际申报的销售收入万元。 　　疑点一：企业可能存在少计不动产销售收入行为。 　　2、财务数据与申报数据比较 　　（1）从企业报表数据来看，其他业务利润110万元。而从管理员掌握的实际情况分析，产权属全体业主，开发商无权出售或出租，因此这部分利润不可能是源自开发商出售或出租车位的收入，那利润究竟来源什么业务？另外，其他应付款比上年末净增480万元。从整个项目销售及竣工情况来看，2007年年底都近尾声，有少量的工程质保金未支付可以理解，但增加了几百万的其他应付款则或许另有隐情。这个其他业务利润与其他应付款之间是否有某种联系？ 　　（2）企业财务报表数据和2007年缴税记录对比，2007年企业利润13000余万元，不考虑其他纳税调增项目，扣除企业2006年预收帐款预计毛利额，应纳税额也远不止企业2007年申报缴纳的所得税1500余万元。 　　疑点二、企业有编造虚假计税依据，少缴企业所得税的嫌疑。 　　3、行业预警值比较 　　从该公司2007年的主要财务指标与行业预警值数据对比来看，ZK公司的主营业务收入所得税负担率、主营业务收入成本率指标明显低于行业平均值。对于一个有着一级开发资质的老房地产企业来说，应当有着较为成熟的项目运作的管理经验，那么开发成本高于行业平均水平，究竟是企业内部成本控制出现了问题，还是开发商有意虚增成本？这一问题必须要结合企业的各成本项目进行分析。 　　疑点三、企业可能存在虚增主营业务成本的问题。 　　4、项目登记与申报数据比较 　　根据企业缴税数据和土地项目信息登记分析，企业2007年度缴纳的土地使用税正是ZK公司办公楼占地缴纳的税款（360×9=3240万元）。至于开发项目用地，ZK公司既未按要求进行土地项目登记，也没对该土地进行纳税申报。 　　疑点四、企业存在少缴纳土地使用税的嫌疑。 　　5、税种之间的关联性分析 　　从房产项目管理档案看，该小区项目是包括部分商业用房，从管理员日常掌握的信息也证明了ZK公司确实是在2007年销售了门面房，那么土地增值税的税率应该有1%，还有2%，而企业2007年申报的营业税和土地增值税配比关系是5：1，说明企业对土地增值税全部是按预售收入的1%缴。 　　疑点五、企业可能存在土地增值税预缴不足的问题。 　　三、核实疑点 　　（一）约谈实施 　　初步分析后，税收管理员认为，企业应对以上疑点进行解释以确认或消除疑点，随即经批准向企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务人员到税务机关进行约谈。企业财务人员说明如下： 　　疑点一说明：一部分经房产局鉴证的销售合同银行按揭手续尚未办理完毕，因此未确认销售收入，即收款时间比合同鉴证时间滞后造成收入金额的差异，不存在少计收入。 　　疑点二说明：其他业务利润是ZK公司对部分门面房实行的是售后回租的销售形式。其他业务利润是转租给第三方经营门面房取得的收益。该部分转租业务均已在房产局代开租赁发票时缴纳了相应税款。其他应付款就是企业正常的资金往来，与门面房业务无直接关系。 　　ZK公司是一家有着较长历史、管理规范的企业，绝不可能在纳税申报上弄虚作假。财务报表数据测算的应纳所得税与实缴所得税差异是因为房地产企业核算及纳税处理上的特殊要求引起的。2006年项目开盘前期，公司发生了大量广告费、宣传费及业务招待费，共计3000余万元。由于2006年达不到结转销售收入的条件，以上费用无法在当期所得税汇算时扣除，只能递延到2007年确认主营业务收入后通过纳税调减进行扣除。 　　疑点三说明：企业成本率偏高是引起所得税负担率低的主要原因。由于金鼎湾项目是南京市第一家获得国家AAAA级评定的开发项目。ZK公司为更好树立品牌形象，在前期规划设计、可行性研究方面投入远远大于一般项目。加上销售初期，为了能让购房者对项目有比较深入、直观的感受，我们在小区内建了一个售楼部。后随着小区建设的推进，该售楼部现已拆除。因此，这一周转性用房建设成本也是整个项目成本偏高的一个因素。 　　疑点四、五说明：对少申报的土地使用税、门面房出售土地增值税主要是因为对税收政策不熟悉。 　　（二）实地调查 　　针对以上企业对疑点作出的解释，评估人员认为土地使用税、土地增值税申报不足的问题已得到确认。会计报表数据与所得税申报缴纳数不吻合的问题经过管理员查询06年企业所得税申报表记录后证实了企业的说法，疑点消除。但以下问题也是造成企业纳税异常的关键问题还需进一步核实： 　　1、虽然合同鉴证与实际收款时间不一致确实会造成收入金额确认上的差异，但一般也仅是月底办理按揭手续的房屋除首付款后的金额，而且也存在上期鉴证的合同本期才收款的情形。因此差异达到千万元，仍属异常。 　　2、既然ZK公司也承认他们销售门面房时部分是采取了售后回租的形式，那会不会将应支付给购房人的房租在房屋销售收入中直接坐扣，以减少销售收入，从而缩减营业税、土地增值税、企业所得税等各税应纳税所得额？其他应付款会不会就是这部分坐扣的房租因无需支付而长期挂账形成的？ 　　3、关于项目开发前期成本较高的解释。前期所谓规划、可研的费用到底高到什么程度？有没有相关合同，取没取得合法根据，存不存在关联交易？临时建造的售楼部的开发成本真的属于周转房摊销应计入到“开发成本——开发间接费用”科目下吗？开发企业会不会在当期营业费用中进行了扣除，又计入开发成本，重复扣除？ 　　为了深入、客观了解上述情况，税收管理员按照相关规定将评估工作转入实地调查。 　　1、资料核实 　　（1）通过核查纳税人提供的明细账，发现其他应付款2007年贷方累计发生额中有570万是应付门面房房租。至年底，该部分应付款一直挂账，未支付。经查阅该部分门面房的销售合同及开具的不动产销售发票，发现二者差异总额正好是570万元。 　　（2）从ZK公司提供的开发成本明细账中发现，“开发成本——前期费用”科目中有一笔1000万元的可行性研究费用。金额较大，且是整数，明细账中记载的三级科目说明收取费用的是一家不知名的信息公司。调阅了该笔费用的原始凭证，双方确实签定了协议，约定按可售建筑面积进行收费，总价1000万元人民币。对方已在当地税务机关代开了劳务发票，也有相应的银行付款证明。 　　凭证形式上确实没有明显瑕疵。但按项目建筑面积收取可研费用似乎不尽合理。针对项目总体规划的收费跟建筑面积正相关吗？此外，一家信息公司具备承接这项业务的资质吗？更不可思议的是，发票是税务机关代开的，也就是说这家信息公司很可能连该项经营范围都没有。试想哪个开发企业会动辄用千万元找一家这样的公司进行可行性研究呢？这当中有什么奥秘呢，评估人员认为还得通过其他渠道寻求突破。 　　（3）从企业账簿记录看，售楼部建设成本160万元确实没有以折旧摊销的形式记入营业费用，而是全部通过开发间接费用记入成本，2007年共结转此项成本计万元。至于以周转房摊销的形式记成本是否符合规定，还需进一步核实。 　　2、外部走访、核实 　　（1）评估人员认为如果随便认可开发企业的大额可研支出，这将是房地产企业土地增值税和企业所得税征管中的巨大漏洞，必须找到依据推翻企业提供的所谓证据。评估人员通过向相关部门咨询了解，得知国家计委1999年发文对该可行性研究的收费标准进行了规范。根据计价格（1999）1283号文件，可行性研究应根据项目总投资规模、行业调整系数和工程复杂程度确定。该项目的可行性研究费用应在50万至70万之间。再通过与该信息公司主管税务机关信息交换，该公司主要从事旅游业务，规模很小，未领购地税发票，法人代表是ZK公司的一股东。去年年底该信息公司已注销。由此可以肯定，这1000万元的巨额支出纯属是以劳务发票虚增成本。 　　（2）评估人员向走访了我市一家知名会计师事务，了解房地产企业会计制度。原来，周转房是核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本的，企业搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。因此，企业自建自用的售楼处完全不符合周转房的概念。 　　四、评定处理 　　（1）补缴税款。经过约谈和实地调查，ZK公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、印花税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等问题，少申报税款的主要原因是纳税人对税收政策法规缺乏了解，会计处理与税法规定不一致，非主观故意。尽管大额劳务发票纳税人有故意多计成本的嫌疑，由于评估核实工作在2008年5月基本结束，尚在2007年企业所得税汇算期内，据此评估人员制作《纳税评估报告》，作出差异符合性结论。该企业及时提交了自查申报表，经评估人员审核后，主动申报补缴了以下税款共计万元和相应滞纳金。（见附表6） 　　（2）辅导调账。评估人员针对企业涉及的帐务处理进行了细致的辅导，辅导企业做好相应调帐分录，规范企业帐务处理。 　　（3）还原分析，修正指标 　　评估人员对企业自查自纠后情况，再次进行分析印证： 　　自纠后企业所得税负率=（ ）/（570 ）×100%=%； 　　自纠后主营收入成本率=（－930－）/（570 ）×100%=%； 　　三项费用负担率＝（2280 ）/（570 ）×100%=%（见附表7） 本次评估中发现，由于房地产行业核算及纳税的特殊要求，报表中的期间费用和主营业务收入之间无法直接按所属期进行对应。简单将报表中以上两项数据对比计算出的负担率缺乏代表性。比如ZK公司2006年由于没结转销售收入，该项指标无限大；2007年主营业务收入中有部分来自2006年预售收入，该指标计算结果较小，但不能说明当期费用与实际收入的配比关系。评估人员认为，期间费用的发生一定程度上与当期销售收入正相关，建议将主营业务收入三项费用负担率指标分母修改为同所得税负担率分母，即三项费用负担率＝三项费用/主营业务收入（含预收账款的主营业务收入=本期末预收账款余额-上期末预收账款余额 本期主营业务收入）×100% 附表1： 资产负债表 损益表 会计科目 期初数 期末数 会计科目 当年累计数 货币资金 主营业务收入 预收账款 0 主营业务成本 其他应付款 主营税金附加 长期借款 35000 1600 其他业务利润 三项期间费用 2280 附表2： 税种名称 金额（单位：元） 企业所得税 15210307 营业税 28918660 土地增值税 5783732 土地使用税 3240 附表3： 入网总套数 可售套数 认购套数 成交套数 销售面积 均价 成交比例 525 27 1 498 11042元/㎡ ％ 附表4： 指标名称 行业样本指标平均平均值 ZK公司07年指标值 主营业务收入所得税负担率 % % 主营业务收入成本率 % % 主营业务收入营业费用负担率 % ％ 主营业务收入管理费用负担率 % ％ 主营业务收入财务费用负担率 % % 附表5： 房屋销售合同金额 数据比较 预收帐款期末数 预收帐款期初数 主营业务收入 实际销售收入 1 2 3 4=1-2+3 > 0 附表6： 税种 金额(单位：万元) 营业税 城建税及教育费附加 土地增值税 印花税 土地使用税 企业所得税 附表7： 指标名称 行业平均值 ZK公司自纠后 主营业务收入所得税负担率 % % 主营业务收入成本率 % % 主营业务收入三项费用负担率 % ％ 财税[2006]114号文政策运用案例分析 2006年8月17日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》，即财税[2006]114号文。文件对于营业税“建筑业”税目中的“装饰”子税目的计税营业额进行了明确。 其一，明确界定了清包工装修形式的定义。 文件规定：清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。 其二，明确了清包工装修形式的计税依据。 文件规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。 按照财税[2006]114号文件的规定，自2006年8月起，对广大的从事装修业务的建筑施工单位而言，就应当根据承接业务的方式选择适用不同的税收政策：对于双包业务仍然适用《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条的规定计算缴纳营业税，即计税营业额不仅包括实际收取的人工费、管理费以及辅助材料款，还应当包含装修业务所使用的原材料款项。而对于单包业务则按照财税[2006]114号文的规定进行处理，其计税营业额仅为装修公司实际收取的人工费、管理费及辅助材料费等费用，而不包括客户自行采购并提供工程所需的主要原材料和设备款项。 由于双包业务与单包业务的纳税方式是不同的，那么对纳税人而言，选择不同的工程承接方式，税收负担也是不同的。因而可以说，财税[2006]114号文件的出台也为广大装修企业提供了一个全新的税收筹划政策依据。 那么纳税人应当如何选择呢？对此问题，可能会有很多的人简单地认为，单包方式下，应纳税营业额中不包含材料款，因而税收负担相对较轻，所以建筑施工单位应当选择单包方式更合算。 其实这种观点并不正确。我们说税收筹划的最基本的标准并不是税收负担的高低，而是税后收益的多少。自然在装修工程承接方式的选择方面，其衡量标准也并不应该是税收负担的轻与重，而是应当以最终的利润或者收益作为评价的依据，如果所获得的收益或者利润较多，即使多纳税仍然是有利的。因此，确定是选择单包还是双包，应当比较两种方式下公司的收益或者利润，哪一种收益或者利润多就选择哪一种工程承接方式。我们不妨举一个简单的例子比较一下： 假设某装潢公司承接室内装修工程的一般情况为：主体材料成本占收入的比重为X，人工、管理费以及辅助材料成本占收入的比重为Y，所承接的工程在包含材料、人工费的情况下的总收入为100个收入单位，其中人工费、管理费以及辅助材料等项目的收入为Z.假设城建税和教育费附加费税率与征收率分别为7%和3%，则： 采取双包方式下承接工程时，装修公司的税前收益或者利润为（由于两种情况下的企业所得税税率是相等的，因而我们只需要比较税前收益或者利润）： 公式（1）：100－100×3%×（1＋7%＋3%）－100×（X＋Y）而采取单包方式下承接工程时，装修公司的税前收益或者利润为：公式（2）Z－Z×3%×（1＋7%＋3%）－100×Y使 公式（1）与公式（2）相等，则经过计算我们会得到一个等式：公式（3）Z＝100－公式（3）所表示的含义其实就是：当某一装修工程的人工费、管理费以及辅助材料收入等于工程总收入减除与主材收入比重乘积的情况下，无论是采取双包方式，还是采取单包方式，其税前收益或者利润在数量上是相等的。 经过对比我们还会发现，如果Z＜100－，则对装修公司而言，应当选择采用双包方式承接装修工程。相反，如果Z＞100－，则装修公司应当选择采取单包方式即清包方式承接装修工程。比如，某公司主要材料占总体收入的比重为50%时，人工费、管理费等收入为40个收入单位，那么由于Z为40，小于100－×50%＝，所以公司应当选择双包方式。相反，如果主要材料占总体收入的比重变为60%时，人工费、管理费等收入仍然为40个收入单位，那么由于Z为40，大于100－×70%＝，所以公司应当选择单包方式。 从上述的分析我们不难看出，对装修公司来说，究竟是选择单包还是双包方式承接工程，主要取决于两个因素：其一是装修工程中人工费、管理费以及辅助材料收入数额；其二是主材占包含主材情况下整个工程造价或者说总收入的比重。有了这样一个公式之后，我们的装修公司如何通过选择承接工程的方式进行税收筹划也就变得十分方便了。 不过必须注意的是，在实际工作中，承接装修业务是十分复杂的，工程承接方式并不单单取决于装修企业的税收筹划需要，而且还取决于消费者或者说是客户的需要，决定权在客户手中。因此，装修企业应当从生产经营的实际需要出发，权衡利弊，而不能只顾税收筹划问题。如果因为为了税收筹划的目的而失去业务，那就得不偿失的了。 万科房地产开发企业成本核算指导 1、 总 则 （1） 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 （2）集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 （3） 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 2、 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 3、 成本核算对象的确定 （1） 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 （2） 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 ①单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 ②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 ③对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 Ⅰ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 Ⅱ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 Ⅲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 ④根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 （3） 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。 4、 成本费用项目及核算内容 （1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 （2）各成本项目的开支范围如下： ①土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： Ⅰ　土地征用费 支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 Ⅱ拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 Ⅲ市政配套费 指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 Ⅳ其他 如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 ②前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： Ⅰ项目整体性批报建费 项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 Ⅱ 规划设计费 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 Ⅲ勘测丈量费 水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 Ⅳ“三通一平”费 接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 Ⅴ 临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 Ⅵ 预算编、审费 支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 Ⅶ 其他 包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 ③基础设施费 指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容： Ⅰ道路工程费 小区内道路铺设费。 Ⅱ供电工程费 变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。 Ⅲ给排水工程费 自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 Ⅳ 煤气工程费 煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 Ⅴ 供暖工程费 暖气管道的铺设费、集资费。 Ⅵ通讯工程费 电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 Ⅶ 电视工程费 小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。 Ⅷ照明工程费 小区内路灯照明设施支出。 Ⅸ 绿化工程费 小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 Ⅹ 环卫工程费 指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。 Ⅺ 其他 小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。 ④ 建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容： Ⅰ 土建工程费 a.基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。 b.主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 c.有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 Ⅱ 安装工程费 a.电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 b. 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 c. 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 d. 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 e. 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 f. 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 g. 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 h.采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 i. 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 Ⅲ　装修工程费 内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 Ⅳ 项目或工程监理费 指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 Ⅴ 其他 工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。 ⑤　配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况： Ⅰ在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。 Ⅱ在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 Ⅲ 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 Ⅳ 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 ⑥ 开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括： Ⅰ　现场管理费用 内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 Ⅱ 利息并借款费用 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 Ⅲ 固定资产投资方向调节税 按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。 Ⅳ　物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金 按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 Ⅴ　质检费 包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 Ⅵ　其他 项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。 （3）开发企业期间费用的开支范围 ①营业费用 指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括： Ⅰ已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 Ⅱ 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。 Ⅲ开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。 Ⅳ专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。 ②管理费用 指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括： Ⅰ 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。 Ⅱ 工会经费和职工教育经费。 Ⅲ 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。 Ⅳ 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。 Ⅴ 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。 Ⅵ 无形资产及长期待摊费用摊销。 Ⅶ 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。 Ⅷ 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等 Ⅸ 租金：包括房屋租金、车库租金等。 Ⅹ 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。 ③财务费用 指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。 5、会计科目与帐簿设置 （1） “开发成本”科目 核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。 （2） “开发间接费”科目 归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。 （3） “预提费用”科目 核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。 应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。 费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。 配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法： ①范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。 ②条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。 ③依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。 ④计算方法： 某成本核算对象应 该项开发产品预算 配套设施费 = ------------------------------------------- *100% 预提的配套设施费 成本(或计划成本) 预 提 率 配套设施 该配套设施的预算成本(或计划成本 = ------------------------------------------------------------ *100% 费预提率 应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本（或计划成本） 式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。 （4）“待摊费用” 科目 核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。 （5） “开发产品”科目 核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。 6、 成本费用的归集与分配 （1）土地征用及拆迁补偿费 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为： ①按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。 方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 ②按建筑面积计征（或补偿）时： 不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。 （2）前期工程费 能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。 （3）基础设施费 一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。 （4）建筑安装工程费 ① 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 ② 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。 ③ 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为： 某项工程的实际 该项工程预算造价 = 工程标价* ---------------------------------- 建筑安装工程费 各项工程预算造价合计 （5）配套设施费 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目： ①配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下： Ⅰ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 Ⅱ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 ②配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下： 　　应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。 ③ 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下： 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 Ⅱ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。 　　凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。 （6）开发间接费 ①应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。 ② 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。 ③ 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。 （7）关于借款费用资本化 ① 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内； ② 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等； ③ 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。 某成本计算对象完成投资额 分配比例 = -------------------------× 100% 项目完成投资总额 7、 成本报表 （1）报表种类： 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括： ①“房地产成本结转情况表”； ②“房地产成本比较分析表”； ③ “开发间接费明细表”； ④“房地产项目综合情况表”； ⑤“房地产成本合同执行情况表”； （2）编报时间: 成本报表报送时间为每季后10日内，年度报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。 （3）编报要求： 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。 8、 附 则 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。 *注：本篇法规第十三条已被《财政部关于废止、停止执行、修改部分涉及企业资产与财务行政审批事项的通知》（发布日期：2001年11月5日　实施日期：2001年11月5日）停止执行 PAGE PAGE 1