本报告是严格保密的。
新 动 力 跑盘指引
上海世联
2005年3月30日
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第一、跑盘目的
策划 /销售人员及部门其它相关职位人员在入职培训期间，必须经过跑盘程序.
在参加并通过考核后，方能上岗。
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第一、跑盘目的
了解行业、了解自己
“地理通”“楼盘通”
市场全局观和基本业务信息
职业精神
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第二、跑盘要求
——掌握城市结构，建立正确的方向感
——实现实地印象与地图标识间迅速自
如的转换
——熟悉社区或楼盘配套设施情况
——熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次
——感性认识区域人文地脉
上海“地理通” ----- 全局与细部
全局掌握上海城市结构、道路走向、路貌特征
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第二、跑盘要求
上海“楼盘通”-----建立板块概念
全面掌握在售与已建成商品房、福微利房的基本现状
各板块的在售项目
已建成项目
代表项目
标志性建筑
各板块的住宅
微利房
写字楼
商业
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第三、跑盘人员考核标准
1 、跑盘地图
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第三、跑盘人员考核标准
1 、跑盘地图
板块总结与思考-----
区域定位？
核心区？
商业圈？商务圈？
板块均价?
人文地脉与客户？ ……
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除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上作出标识。
第三、跑盘人员考核标准
1 、跑盘地图
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第三、跑盘人员考核标准
住宅物业项目调查表 1 项目基础数据
调查人： 调查时间： 审核人：
２、项目调查表
1、基本情况
项目名称 区域
售楼电话 位 置
土地年期 70 年， 自 年起计
发展商 投资商
建筑设计 环境设计
承建商 策划代理
物管公司 广告公司
内部认购日期 年 月 日 开盘日期 年 月 日
主体竣工日期 年 月 日 入伙日期 年 月 日
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第三、跑盘人员考核标准
住宅物业项目调查表 1 项目基础数据
调查人： 调查时间： 审核人：
２、项目调查表
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第三、跑盘人员考核标准
住宅物业项目调查表 1 项目基础数据
调查人： 调查时间： 审核人：
２、项目调查表
3、建筑、园林与配套
建筑风格 园林特色
公共部分装修 外墙
大堂
电梯厅
会所及
周边配套
设
备 直饮水 闭路电视监控 可视对讲 IC门禁系统
自动报警系统 保安24小时巡更 远程抄表 其它
4、分楼栋信息
楼栋名称 最高层数 单元数 电梯占用率
（每单元*电梯*户） 实用率
（﹪）
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第三、跑盘人员考核标准
住宅物业项目调查表 2 动态营销数据
调查人： 调查时间： 审核人：
２、项目调查表
1、工程形象进度
工程进度 【 】±0以下 【 】结构第 层 【 】封顶 【 】外装修
【 】接近完工 【 】已入伙 【 】其它
交房标准 【 】毛坯 【 】装修套餐 【 】厨卫装修 【 】精装修
2、户型比例与价格
起 价 元/平方米 最高价 元/平方米
均 价 元/平方米 折扣 一次性付款 折；按揭 折
朝向差 最大 楼层差 低段 高段 平均
销售率
户型比例 户型结构 面 积（平方米） 套数 套数比 已销售
跑盘计价 栋-单元-房号 户型 朝向 面积 最终计价（优惠率）
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第三、跑盘人员考核标准
住宅物业项目调查表 2 动态营销数据
调查人： 调查时间： 审核人：
２、项目调查表
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上海房地产市场的开发商
上海房地产市场的策划代理公司
上海房地产市场主要的物业管理公司
上海房地产市场的承建商
建筑设计／园林设计等其他相关公司
第三、跑盘人员考核标准
３、须在过程中了解
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片区认识
特定现象思考
心得与感想
……
第三、跑盘人员考核标准
4、专题文章
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每周两次回到公司：解惑／沟通／培训
每周两次交跑盘作业
结业时上交：专题文章至少１篇
结业典礼及颁奖
第三、跑盘人员考核标准
５ 、跑盘计划安排
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第三、跑盘人员考核标准
6、奖项设置----
蟹足奖
鹰眼奖
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第四、跑盘指引
建立正确的方向感
了解城市主要交通干道
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上海城市行政分区：中心核心环状，地倾西南
上海分为18区1县：
黄浦区、徐汇区、卢湾区、静安区、长宁区、闸北区、普陀区、杨浦区、虹口区、宝山区、闵行区、浦东新区、嘉定区、金山区、松江区、南汇区、奉贤区、青浦区 ；崇明县。
其中中心区为：
黄浦区、徐汇区、卢湾区、静安区、长宁区、闸北区、普陀区、杨浦区、虹口区
内环线
中环线
外环线
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东西方向道路自北向南主干道：
环北大道、延安路、环南二大道
东西方向道路自北向南次干道：
沪嘉高速公路、汶水路、中山北路、邯郸路、交通路、周家嘴路、中山南二路、淮海路、复兴路、浦东大道、斜土路、杨高路、龙东大道
城市主要交通干道
跑盘指引
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南北方向道路自东向西主干道：
环东二大道、共和新路、环西二大道
南北方向道路自东向西次干道：
杨高路、东塘路、军工路、金桥路、黄兴路、东方路、逸仙路、四平路、中山东路、河南路、西藏路、沪太路、真北路、虹梅路、七莘路
城市主要交通干道
跑盘指引
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本次跑盘仅涉及11个行政区
１１个行政区：
浦东区
松江区
杨浦区
宝山区
普陀区
闸北区
长宁区
闵行区
虹口区
徐汇区
静安区
特别提示：
鉴于上海城区图未标明松江，要购买松江区地图
浦东区
松江区
杨浦区
虹口区
闸北区
宝山区
普陀区
长宁区
徐汇区
闵行区
静安区
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本次跑盘划分18个板块
——中心板块与热点板块
6个板块
所有小组必跑
剩余12个板块
每组两个板块
浦东区
松江区
杨浦区
虹口区
闸北区
宝山区
普陀区
长宁区
徐汇区
闵行区
静安区
联洋-花木
滨江社区
塘桥
碧云
金桥
三林
九亭
五角场
北外滩
四
川
北
路
大华万里
古北
虹桥
春申
七宝
龙茗
肇家浜路
长寿路
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注意事项１
1）不论物业类型，只要现场设置有售楼处 的项目，必须填写项目调查表；
2)须收集的资料有:楼书\折页\海报\户型图等
3）写字楼和商业正在招商招租的项目也要填写项目调查表；
4）作为上海公司的第一次正式跑盘，本次所列的片区楼盘存在疏漏，希望大家协助在本次跑盘过程中加以完善。
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注意事项２
每天的计划---
每天前一晚要根据地图做好第二天计划,规划好所跑区域、时间、工作量、交通车等;
2)每天必备---
跑盘携带地图、笔、笔记本、<跑盘指引>;
3)着装提示---
舒适的鞋子, 雨天带伞
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跑盘方法 “小贴士”
进入售楼处---
扮客户... 直言是同行...
数据真实吗? 可以估计吗?
到群众中去---
保安,书报亭,街边闲赋的老伯,杂货店
的小老板,送牛奶的工人....
专业渠道---
地铺,网络,房地产报纸...
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