规划指标
太原项目规划指标
序号 项目 面积(平方米) 面积(亩) 备注
1 占地面积 94, 92,
XX占地面积 25641
我方占地面积 66,
二层楼占地面积 1600
2 容积率 4 450
3 建筑面积 376, 1×2 土地拍卖成交价 62, 1,
其中 住宅面积 265295 职工安置费 240
XX商业面积 100000 中介费 800
住宅底商面积 11360 二层楼拆迁费 2000
4 地下室面积 83,700 (+) 契税 1,
商业地下室 36000 XX地下室 拍卖交易费
住宅地下室 47700 合计 68,
5 总建筑面积 460, 3+4 楼面地价 1,
6 建筑密度 ≤30%
7 绿地率 ≥30%
横道图
1、项目工程计划横道图
序号 项目名称 进度安排
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年
1 一期施工期
2 一期住宅及公寓销售期
3 一期商业销售期
4 二期放工期
5 二期住宅及公寓销售期
6 二期商业销售期
成本估算表 (XX地下)
2、成本估算表
序号 分项名称 建筑面积
(平方米) 单位成本
(元/平方米) 费用合计（万元 ） 备注
1 前期费用 36,000 78
勘察设计费 36000 70 252
临时设施费 36,000 5 18
可研费用 36,000 3
2 建安成本 36000 2600 9,360
3 基础设施建设费 36000 280 1,008
4 公共配套设施建设费 36000 0 0 暂不考虑
5 管理费用 36000 47 按400万元/年估算,共计年
6 不可预见费 36000 103 按1-4项的2%估算
7 开发期税费 36,000 260 936 市政配套费、报建费
8 成本合计 36000 3,368 12, ∑1~7
成本估算表 (XX商业)
2、成本估算表
序号 分项名称 建筑面积
(平方米) 单位成本
(元/平方米) 费用合计（万元 ） 备注
1 土地成本 100,000 1, 18, +
交易价格 100,000 1, 16, 共10万平米,每平米约1896元
交易契税 100,000 土地出让金的3%
拍卖交易费 100,000 土地出让金的1%
职工安置费 100,000 共240万元,折合楼面价约7元/㎡
其它费用 100,000 共800万元,折合楼面价约24元/㎡
二层楼拆迁费 100000 共2000万元,折合楼面价约61元/㎡
2 前期费用 100,000 1,
勘察设计费 136,000 70 952
三通一平费 25,641 4
临时设施费 136,000 5 68
可研费用 136,000 3
3 建安成本 136000 3,300 44,880
地上建安成本 100000 3,552 35,520 (~)
建筑工程 100000 1,776 17,760
安装工程 100000 1, 14,208 44,880
装饰工程 100000 3,552 35,520
地下建安成本 36,000 2600 9,360 3,552 1,
4 基础设施建设费 100,000 3, 1,
小区市政配套 136,000 280 3,808
园林绿化及铺装 8, 150 按占地面积的35%估算
5 公共配套设施建设费 100,000 0 0 暂不考虑
6 管理费用 100,000 465 按400万元/年估算,共计年
7 不可预见费 136000 1, 按1-4项的2%估算
8 开发期税费 136,000 300 4,080 市政配套费、报建费
9 成本合计 100,000 7, 73, ∑1~11
10 销售收入 100,000 8, 89, 计容积率建筑面积销售收入
商业销售收入 105,000 7,570 79,485 含地下5000平方米公摊
车位销售收入 31,000 3,368 10, 扣除5000平方米的商业公摊
11 营业税及附加 4,
12 营业税后收入 84,
13 毛利润 11,
14 毛利润率
15 增值税 3,
16 所得税 1,
17 净利润 5,
22 净利润率
成本估算表(不含XX)
2、成本估算表
序号 分项名称 建筑面积
(平方米) 单位成本 (元/平方米) 费用合计（万元 ） 备注
1 土地成本 276,655 1, 49, ++
交易价格 276,655 1, 45, 450万元/亩
交易契税 276,655 1, 土地出让金的3%
拍卖交易费 276,655 土地出让金的1%
职工安置费 276,655 共240万元,折合楼面价约7元/㎡
其他费用 276,655 共800万元,折合楼面价约24元/㎡
两层楼拆迁补偿费 276,655 1, 共2000万元,折合楼面价约61元/㎡
2 前期费用 276,655 2,
勘察设计费 324,355 70 2, 由于本项目公建较高,部分提高设计费
三通一平费 68, 4
临时设施费 324,355 5
可研费用 324,355 3
3 建安费用 276,655 1, 51,
住宅 265,295 1500 39,
0 11,360 1700 1,
地下室 47,700 2000 9,540
4 基础设施建设费 276,655 9,
小区市政配套 324,355 280 9,
园林绿化及铺装 47, 150 按占地面积的70%估算
5 公共配套设施建设费 276,655 0 0 暂不考虑
6 管理费用 276,655 1,335 按400万元/年估算,共计年
7 不可预见费 276,655 2, 按1-4项的2%估算
8 财务费用 276,655 12,
土地利息 276,655 10, 按年计息,按%计息(高于银行利率1%)
建筑成本利息 276,655 2, 第一期按住宅40%开发体量计息,计息期1年
9 开发期税费 324,355 130 4, 市政配套费、报建费
10 营业税及附加 276,655 12, 销售收入的%
11 销售费用 276,655 6, 销售收入的3%
12 成本合计 276,655 5, 153, ∑1~11
13 销售收入 231,
14 毛利润 77,
15 毛利润率 (14/12)
16 土地增值税 23, 增值额的30%估算
17 所得税 13, (14-16)*25%
18 净利润 40, (14-16-17)
19 净利润率 (18/12)
20 投资额 54, 土地价+5000万元启动资金
21 投资回报率 (18/20)
22 年投资回报率 投资期按年估算
销售收入表
3、项目销售收入与经营税金及附加估算表
序号 销售期 分项指标 合计
(万元) 2009年 2010年 2011年 2012年
下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年
一 销售收入(万元) 231, 37, 52, 3, 67, 67, 2,
1 一期住宅销售收入(万元) 75, 37, 38, 0 0 0 0
一期住宅销售面积(㎡) 106,118 53,059 53,059 0 0 0 0
一期住宅销售单价(元/㎡) 7,105 7000 7,210 0 0 0 0
2 一期商业销售收入(万元) 8, 0 3, 3, 1, 0 0
一期商铺销售面积(㎡) 4,544 0 1, 1,
一期商业销售单价(元/㎡) 18,432 0 18,000 18,540 19,080
3 XX销售收入(万元) 11, 0 11, 0 0 0
XX销售面积(万元) 0 0
XX销售单价(万元) 0 0
4 二期住宅销售收入(万元) 123, 0 0 0 60, 62, 0
二期住宅销售面积(㎡) 159,177 79, 79,
二期住宅销售单价(元/㎡) 6500 7,650 7,850
5 二期商业销售收入(万元) 12, 0 0 0 5, 5, 2,
二期商业销售面积(㎡) 6,816 2, 2, 1,
二期商业销售单价(元/㎡) 18,900 18,500 19,000 19,500
二 销售税费 18, 3, 3, 5, 5,
1 营业税及附加(万元) 12, 2, 2, 3, 3,
2 销售费用(万元) 6, 1, 1, 2, 2,
三 净销售收入(万元) 212, 33, 49, 3, 61, 61, 2,
投资估算表
4、项目投资计划估算表
序号 分期 项目 合计 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
1 投资总额 153, 64, 18, 32, 24, 13,
0 49, 49, 0 0 0 0
0 2, 2, 0 0 0 0
0 51, 5, 10, 11, 12, 12,
0 9, 3, 0 5, 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 1,335 300 300 300 300 135
0 2,
0 12, 0 4, 8, 0 0
0 4, 2, 0 2, 0 0
0 12, 0 2, 2, 7,
0 6, 0 1, 1, 4,
资金筹措 0 0 0 0 0 0
自有资金 0 0 0 0 0 0
借贷资金
销售收入再投入
2,
损益及利润分配表
6、损益及利润分配表(单位:万元)
序号 项目 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计
1 销售收入 0 37, 55, 135, 2, 231,
2 项目投资 64, 18, 32, 24, 13, 153,
地价 49, 0 0 0 0 49,
0 2, 0 0 0 0 2,
0 5, 10, 11, 12, 12, 51,
0 3, 0 5, 0 0 9,
0 0 0 0 0 0 0
0 300 300 300 300 135 1,335
0 2,
0 0 4, 8, 0 0 12,
0 2, 0 2, 0 0 4,
0 0 2, 2, 7, 12,
0 0 1, 1, 4, 6,
5 利润总额 -64, 18, 23, 110, -10, 77,
6 毛利润率
7 土地增值税 增值部分*30% 23,
8 所得税 (5-7)*25% 13,
9 税后利润 5-7-8 40,
10 税后利润率
现金流量表
7、现金流量表（单位：万元）
序号 项目 分期 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计
1 现金流出 64, 18, 32, 24, 50, 190,
0 49, 0 0 0 0 49,
0 2, 0 0 0 0 2,
0 5, 10, 11, 12, 12, 51,
0 3, 0 5, 0 0 9,
0 0 0 0 0 0 0
0 300 300 300 300 135 1,335
0 2,
0 0 4, 8, 0 0 12,
0 2, 0 2, 0 0 4,
0 0 2, 2, 7, 12,
0 0 1, 1, 4, 6,
土地增值税 23,
所得税 13,
2 现金流入 0 37, 55, 135, 2, 231,
3 当期现金流量 -64, 18, 23, 110, -47, 40,
4 累计净现金流量 -64, -45, -22, 88, 40,
5 当期净现值 (基准收益率=10%) -64, 16, 19, 83, -32,
6 累计净现值 -64, -47, -28, 55, 22,
附： 财务内部收益率
财务净现值 22,
财务投资回收期(年)
0 1 2 3 4 6
10% 1
23% -- 414
27% 621
利润估算表
项目开发利润估算表
序号 项目 金额(元)
1 销售收入 231,
2 总投资成本 153,
3 利润总额 77,
4 土地增值税 23,
5 所得税 13,
6 净利润 40,
7 税前利润率
8 税后利润率
9 投资回报率
10 年投资回报率
变动值
成本利润率
变动因素
敏感性分析表
地价敏感性分析
地价
(万元/亩) 总投资
(万元) 总成本
(万元) 税前利润
(万元) 税前利润率
(万元) 税后利润 税后利润率 投资回报率 年投资
回报率
400 49,658 146,583 84,216 % 44,213 %
420 51,779 149,199 81,720 % 42,903 %
450 54, 153, 77, 40,
500 60,264 159,663 71,728 % 37,657 %
550 65,568 166,202 65,484 % 34,379 %
600 70,871 172,742 59,231 % 31,096 %
661 77,341 180,721 51,614 % 27,097 %
地价
(万元/亩) XX楼面地价(元/平米) 除地价外成本(元/平米) 整体销售均价(元/平米) 分项单价(元/平米) 总价
(万元) 除地价外商业售价(元/平米) XX部分毛利润益率
400 1614 5576 8754 商业 7343 87542 5,729 约15%
地下车位 3368
420 1691 5577 8850 商业 7434 88498 5,743
地下车位 3,368
450 1, 5, 8, 商业 7,570 89, 5,
地下车位 3,368
500 1998 5584 9231 商业 7797 92309 5,799
地下车位 3368
550 2189 5587 9469 商业 8024 94693 5,835
地下车位 3,368
600 2381 5591 9707 商业 8250 97066 5,869
地下车位 3,368
661 2615 5596 9997 商业 8527 99974 5,912
地下车位 3368
注:商业销售面积指地上10万+地下5000公摊后,共105000平方米;
