规划指标
太原项目规划指标
序号 项目 面积(平方米) 备注
1 占地面积 94,164
钢厂 92564 亩
二层小楼 1600
2 容积率
3 建筑面积 329,574 1×2
其中 住宅面积 197744
商业面积 46320
公寓面积 88509
4 地下室面积 57000
5 总建筑面积 386,574 3+4
6 建筑密度 ≤30%
7 绿地率 ≥30%
横道图
1、项目工程计划横道图
序号 项目名称 进度安排
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年
1 一期施工期
2 一期住宅及公寓销售期
3 一期商业销售期
4 二期放工期
5 二期住宅及公寓销售期
6 二期商业销售期
成本估算表
2、成本估算表
序号 分项名称 建筑面积
(平方米) 单位成本 (元/平方米) 费用合计（万元 ） 备注
1 土地成本 329,574 2, 66, +
交易价格 329,574 1, 62, 450万元/亩
交易契税 329,574 1, 土地出让金的3%
两层楼拆迁补偿费 329,574 2,000
2 前期费用 329,574 3,
勘察设计费 386,574 70 2,
三通一平费 386,574 4
临时设施费 386,574 5
可研费用 386,574 3
3 建安费用 329,574 1, 63,
住宅 197,744 1500 29,
公寓 88,509 1500 13,
商业 46,320 2000 9,264
地下室 57,000 2000 11,400
4 基础设施建设费 329,574 11,
小区市政配套 386,574 280 10,
园林绿化及铺装 28, 150
5 公共配套设施建设费 329,574 0 0 暂不考虑
6 管理费用 329,574 1,800 按400万元/年估算,共计年
7 不可预见费 329,574 2, 按1-4项的2%估算
8 财务费用 329,574 16,
土地利息 329,574 14, 按年计息,按%计息(高于银行利率1%)
建筑成本利息 329,574 2, 第一期按住宅40%开发体量计息,计息期1年
9 开发期税费 386,574 130 5, 市政配套费、报建费
10 营业税及附加 329,574 14, 销售收入的%
11 销售费用 329,574 7, 销售收入的3%
12 成本合计 329,574 5, 192, ∑1~11
13 销售收入 252,
14 毛利润 60,
15 毛利润率 (14/12)
16 土地增值税 18, 增值额的30%估算
17 所得税 10, (14-16)*25%
18 净利润 31, (14-16-17)
19 净利润率 (18/12)
20 投资额 72, 土地价+6000万元启动资金
21 投资回报率 (18/20)
22 年投资回报率 投资期按年估算
销售收入表
3、项目销售收入与经营税金及附加估算表
序号 销售期 分项指标 合计(万元) 2009年 2010年 2011年 2012年
下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年
一 销售收入(万元) 252, 42, 55, 11, 73, 66, 4,
1 一期住宅销售收入(万元) 52, 25, 26, 0 0 0 0
一期住宅销售面积(㎡) 79, 39, 39, 0 0 0 0
一期住宅销售单价(元/㎡) 6, 6500 6,695 0 0 0 0 6500
2 一期商业销售收入(万元) 14, 0 5, 5, 2, 0
一期商铺销售面积(㎡) 10,528 0 4, 4, 2,
一期商业销售单价(元/㎡) 13,000 0 13,000 13,390 13,780
3 一期集中商业销售收入(万元) 18,000 0 6,000 6,000 6,000 0 0
一期集中商业销售面积(万元) 20,000 0 6, 6, 6,
一期集中商业销售单价(万元) 9,000 0 9,000 9,000 9,000
4 一期公寓销售收入(万元) 33, 16, 17, 0 0 0 0
一期公寓销售面积(㎡) 47, 23, 23,
一期公寓销售单价(元/㎡) 7,105 7,000 7,210
5 二期住宅销售收入(万元) 85, 0 0 0 42, 43, 0
二期住宅销售面积(㎡) 118, 59, 59,
二期住宅销售单价(元/㎡) 7, 7, 7,
6 二期商业销售收入(万元) 22, 0 0 0 8, 8, 4,
二期商业销售面积(㎡) 15,792 6, 6, 3,
二期商业销售单价(元/㎡) 14, 13,780 14, 14,
7 二期公寓销售收入(万元) 27, 0 0 0 13, 13, 0
二期公寓销售面积(㎡) 35, 17, 17,
二期公寓销售单价(元/㎡) 7, 7, 7,
二 销售税费 21, 3, 4, 6, 5,
1 营业税及附加(万元) 14, 2, 3, 4, 3,
2 销售费用(万元) 7, 1, 1, 2, 1,
三 净销售收入(万元) 231, 38, 50, 10, 66, 60, 4,
投资估算表
4、项目投资计划估算表
序号 分期 项目 合计 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
1 投资总额 192, 83, 22, 41, 28, 16,
0 66, 66, 0 0 0 0
0 3, 3, 0 0 0 0
0 63, 6, 12, 13, 15, 15,
0 11, 4, 0 6, 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 1,800 400 400 400 400 200
0 2,
0 16, 0 5, 11, 0 0
0 5, 2, 0 2, 0 0
0 14, 0 2, 3, 7,
0 7, 0 1, 2, 4,
资金筹措 0 0 0 0 0 0
自有资金 0 0 0 0 0 0
借贷资金
销售收入再投入
2,
损益及利润分配表
6、损益及利润分配表(单位:万元)
序号 项目 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计
1 销售收入 0 42, 66, 139, 4, 252,
2 项目投资 83, 22, 41, 28, 16, 192,
地价 66, 0 0 0 0 66,
0 3, 0 0 0 0 3,
0 6, 12, 13, 15, 15, 63,
0 4, 0 6, 0 0 11,
0 0 0 0 0 0 0
0 400 400 400 400 200 1,800
0 2,
0 0 5, 11, 0 0 16,
0 2, 0 2, 0 0 5,
0 0 2, 3, 7, 14,
0 0 1, 2, 4, 7,
5 利润总额 -83, 19, 25, 111, -11, 60,
6 毛利润率
7 土地增值税 增值部分*30% 18,
8 所得税 (5-7)*25% 10,
9 税后利润 5-7-8 31,
10 税后利润率
现金流量表
7、现金流量表（单位：万元）
序号 项目 分期 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计
1 现金流出 83, 22, 41, 28, 45, 221,
0 66, 0 0 0 0 66,
0 3, 0 0 0 0 3,
0 6, 12, 13, 15, 15, 63,
0 4, 0 6, 0 0 11,
0 0 0 0 0 0 0
0 400 400 400 400 200 1,800
0 2,
0 0 5, 11, 0 0 16,
0 2, 0 2, 0 0 5,
0 0 2, 3, 7, 14,
0 0 1, 2, 4, 7,
土地增值税 18,
所得税 10,
2 现金流入 0 42, 66, 139, 4, 252,
3 当期现金流量 -83, 19, 25, 111, -40, 31,
4 累计净现金流量 -83, -64, -39, 72, 31,
5 当期净现值 (基准收益率=10%) -83, 17, 21, 83, -27,
6 累计净现值 -83, -66, -45, 38, 10,
7 财务内部收益率
8 财务净现值 10,
9 财务投资回收期(年)
0 1 2 3 4 5
10% 1
17% -- 628
16% 898
敏感性分析表
地价敏感性分析
地价
(万元/亩) 总投入
(万元) 总成本
(万元) 税前利润
(万元) 税前利润率
(万元) 税后利润 税后利润率 投资回报率 年投资回报率
400 65,292 181,595 69,775 % 36,632 %
420 68,156 185,127 66,243 % 34,778 %
450 72, 192, 60, 31,
470 75,318 193,959 57,412 % 30,141 %
496 79,042 198,551 52,819 % 27,730 %
利润估算表
项目开发利润估算表
序号 项目 金额(元)
1 销售收入 252,
2 总投资成本 192,
3 利润总额 60,
4 土地增值税 18,
5 所得税 10,
6 净利润 31,
7 税前利润率
8 税后利润率
9 投资回报率
10 年投资回报率(年期)
变动值
成本利润率
变动因素
