光谷项目周边工业地产项目调研报告
目 录
一、项目区位
二、项目竞项调研
三、项目价格预期
四、总结
光谷总部国际
光谷金融港
光谷芯中心
光谷国际企业中心
光谷创新天地
本案
一、项目区位
一、光谷总部国际
二、项目竞项调研
项目地址
洪山光谷大道与南湖大道交汇处
占地面积
㎡
优惠信息
均价7200元/㎡，5万抵10万（2期）
建筑形态
小高层、多层
总体经济指标
建筑面积约21万㎡，公共部分精致装修，客梯6部，货梯3部，得房率70%。
一期6栋多层及3栋高层组成，一栋为红桃K定制厂房，地上停车位1200个；（已售罄）
目前2期销售中， 由2栋高层、6栋小高层组成，单铺面积220-1000㎡。
开盘时间
2014年4月二期开盘
目前均价(元/m²)
7200元/㎡,物业费元/㎡/月
一期平面图（已售罄）
A户型 ㎡
B户型 ㎡
C户型 30㎡
D户型 ㎡
二期楼层平面图（在销售）
柱距8 M
临街高层（2栋）：
一、单层面积约1000平米，分3个铺面；
二、层高米，标准柱距8米
三、无设备层，空调外挂
M
小高层（4栋）：
一、单层面积约600平米，分3个铺面；
二、可灵活分割，相邻铺面可一起打包出售
三、无设备层，空调外挂
进深10 M
光谷总部国际小结
一、一期产品域2012年1月售罄且已交付使用，销售均价为5100元/㎡。
二、一期产品面积段为90㎡—240㎡，而且户与户之间可自由打通。
三、二期产品面积段为200㎡—1000㎡，总套数为400套。认筹价钱为均价7200元/㎡，目前剩余24套。将于6月份开盘。
二、光谷金融港
项目地址
光谷大道77号
占地面积
1600亩
优惠信息
均价7200元/㎡，5万抵10万（2期）
建筑形态
小高层、多层
总体经济指标
建筑面积约160万㎡，容积率，停车位8350个。
光谷金融港规划有倒班公寓和青年公寓，一期倒班公寓已建成，总面积9000㎡左右，共计300余套，套内面积约为22㎡。装修完毕后将优惠租赁给入园企业使用。
开盘时间
2014年4月二期开盘
目前均价(元/m²)
7000元/㎡,物业费-8元/㎡/月
规划简介:
项目分为综合后台服务区、研发培训服务区、配套服务区等多个功能区域,建成后将能满足8-10家金融机构设立综合性后台中心、30家专业后台中心、100家配套服务外包企业的空间需求,新增10余万就业岗位.
综合商务配套区占地面积近150亩，集商业服务、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体，由酒店公寓、超市、商场、银行、餐饮、健身场馆、酒吧、后勤服务等综合功能组成，可满足园区企业员工不同层次消费需求。
楼层平面图
项目定位:
全国性金融信息服务产业聚集区,具国际竞争力的企业创新之城,可满足呼叫中心、数据中心、档案中心、灾备中心、研发中心、清算中心、票据中心等后台办公及现代服务业发展的空间需求.同时,还将引进企业总部、软件研发与外包、企业研发中心等。
光谷金融港项目小结
一、项目规模体量大，占地1600亩，建面160万。
二、项目自身配套齐全，有电影院，员工食堂，员工宿舍，青年公寓等，可以自给自足。
三、有政府扶持。
四、销售产品最少1000㎡，可定向开发。
项目地址
东湖高新光谷大道111号（湖北经济学院斜对面
占地面积
万平方米
优惠信息
均价4500元/㎡（）已售罄
建筑形态
多层 地下1层、地上6层
总体经济指标
建筑面积约万㎡，停车位1172个。
光谷芯中心写字楼单铺面积㎡㎡之间，单独2部电梯。
开盘时间
2011年6月开盘
目前均价(元/m²)
4500元/㎡,物业费2元/㎡/月
三、光谷芯中心
规划简介:
该项目是集多层生产研发、独栋办公、高层创新产业、体育休闲、商业服务、员工公寓等多种形态为一体的高新技术产业城。为入驻企业提供全方位的办公、生产、生活服务。
标准层平面图
光谷芯中心项目小结
优势
劣势
四、中国光谷国际企业中心
楼盘地址：洪山光谷关山二路特一号环线
位置：二至中环
物业类别：标准写字楼
建筑类别： 多层
总 层 数： 地上5层
开 发 商：武汉东湖高新集团股份有限公司
竣工时间：2008-05-30
物 业 费：元/㎡·月
占地面积：㎡
建筑面积：400000㎡
是否可分割：是
是否涉外：是
电梯数量：客梯2部
空 调：中央空调系统
装修状况：毛坯
层高：-4米
项目现状：已竣工，已售完
本月出售均价：6319元/㎡
项目总规
项目业态配比
中国光谷国际企业中心项目小结
一、所有建筑不超过五层，外观方正，立面简洁。
二、建筑均呈南北向板式分布，层高-4米，内部为大开间柱网式结构、模块式组合，建筑进深仅为12米，前后均为宽幅落地窗，每栋建筑拥有900平主楼内中庭花园。
三、园区集产、研、办、居于一体。
五、光谷创新天地（整栋出售）
项目位置：中国光谷大学园路与华师园路交汇处(华工科技园旁)
建筑类型：多层
物业类别：写字楼
户型面积：1000-3000平米
开发商：武汉高科控股有限公司
物业公司：武汉高科物业有限公司
物业费：元/月/平方米
楼盘特色：投资地产
一期：2010年10月
入住时间：一期：2011年1月
价格详情：7500元/㎡
付款方式：银行按揭贷款,分期付款,一次性付款
产权年限：50年
产权类型：大产权房
竣工时间：2011年
容积率：
绿化率：40%
建筑面积：平方米
占地面积：平方米
建筑楼体外立面
楼体外立面
入口大堂
层高
户外露台
办公区域（大平层）
350-500㎡
电梯间
小套间
30-50㎡
预留上下水
楼层平面布局图
光谷创新天地项目小结
一、整个项目容超低积率，绿化率40%。
二、项目已由潜江油田等大型企业入驻。
三、客户多为大型企业，且项目整栋出售
项目名称
位置
面积区间
销售价格
销售方式
项目特点
光谷总部国际
洪山光谷大道与南湖大道交汇处
200㎡-1000㎡
均价7200元/㎡
按套销售
周边企业多，多为企业上下游单位购买及投资客户，一期项目2012年1月售罄且已交付使用。
光谷金融港
关山大道1号
1000㎡-2000㎡
均价7000元/㎡
按层销售，最少半层1000㎡
规模大，配套全，政府扶持
光谷芯中心
东湖高新光谷大道111号
㎡㎡
均价4500元/㎡
按套销售
周边企业较少，生活配套缺乏，项目于2011年8月交付使用。
光谷国际企业中心
洪山光谷关山二路特一号
约500㎡/套
均价6300元/㎡
按套销售
格局方正，每栋都有900中庭花园
光谷创新天地
东湖高新洪山东湖高新开发区光谷大道特一号
单层㎡㎡，整栋约7000㎡
均价7500元/㎡
按栋销售
客户群体为大型企业，园区超低容积率。
光谷项目调研信息汇总
客户群体
中小型企业，个体户
大型企业，证券，金融等
中小型企业
研发型企业
大型企业，如潜江油田
三、项目价格预期
参照项目
光谷总部国际
光谷金融港
光谷芯中心
光谷国际企业中心
光谷创新天地
评分指标
权重
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
规划设计
总体规划
10%
10
1
8
8
10
1
项目规模
10%
9
10
1
7
7
8
园林环境
10%
7
9
10
1
9
建筑外观
5%
5
4
5
产品设计
20%
18
19
15
3
16
15
3
配套
电梯
5%
5
5
5
5
4
交通
10%
8
8
8
9
8
生活配套
8%
7
6
智能化
5%
5
5
其他
物业管理
10%
9
8
6
开发商品牌
7%
6
7
6
6
6
参照项目总加权分
－－
－－
－－
－－
－－
－－
参照项目均价（元）
－－
7200
7200
4500
6300
7500
参照项目除权后基准价格（元）
本项目参照权重（%）
100%
15%
15%
25%
30%
15%
加权后数目（元）
－－
本项目均价
元/㎡
调研总结
一、光谷区域工业地产项目以大规模集群为主，如金融港，主要引进金融业上下游企业。
二、依靠政府税费方面政策引导入驻，如金融港。
三、产品多样化，有小面积办公区域，200㎡，有大平层2000㎡。
四、销售方式多样化，有依靠政府招商引资，有面向企业定向开发，也有在售楼处等待客户自然到访。同时销售面积段很广，有单间，有半层，有整层，也有整栋销售。
总结：对于光谷项目，鉴于办公楼可模块组合，且周边企业及生活配套不是十分完善的前提之下，建议办公楼单套面积控制在100㎡至200㎡之间，尽量的扩大可售群体，楼层在3米至4米之间。
