延边大学医学院地块投资估算报告
2010年4月
第一部分
延吉房地产市场概述
第二部分
项目自身分析定位
第三部分
项目估算
全面的了解城市、区域经济及房地产发展现状，分析客群特点，分析市场需求。
根据自身属性，制定整体项目思路，阐述设计原则与理念，展示设计构想。
根据地块基本参数进行多方案的测算，更精准的把握项目开发经济指标。
1、延吉的城市特点
2、延吉产业结构及经济特点
3、延吉房产市场综述
4、延吉客群特点与住房需求
1、项目自身属性解读
2、项目的整体定位思路
3、社区设计原则+理念
4、社区品质的规划设计构想
1、可行性测算方案一
2、可行性测算方案二
3、可行性测算方案三
4、可行性测算方案四
估算总体思路
延吉的城市特点
延吉产业结构及经济特点
延吉房产市场综述
延吉客群特点与住房需求
第一部分：延吉房地产市场概述
延吉的城市特点
延吉市是延边朝鲜族自治州的首府
全自治州政治、经济、文化的中心
吉林省东部最大的工业、商贸、旅游城市；
东北亚经济圈腹地“金三角”内中方的支撑点；
延龙图规划圈的核心城市；
延吉市交通便利，通达东北亚各核心城市。
延吉市距离中俄边境150公里，与日本海直线距离仅80公里。
延吉市
延吉产业结构及经济特点
延吉自治州总面积42700平方公里，延吉市平方千米，城区平方千米。
延吉市以食品、医药、包装建材及高新技术为支柱和优势的工业格局
生态农业、特色农业发展势头强劲，民族特色的旅游经济蓬勃发展
交通、批零贸易、餐饮服务等传统服务业稳步增强
连续六年排名全省综合经济实力第一名
城市人口以朝鲜族为主，占整体的60%
延吉每年外汇流入10亿美元以上，经济贸易发达，群众可支配收入充裕。
结论：
敢于接受新鲜事物，具有超前消费的意识
整体市民消费水平较高，注重生活品质
延吉人文环境特点
全州人口超过220万，延吉市人口60余万，朝鲜族人口占整体的60%
延吉市呈大陆性气候，春季干燥多风，夏季温热多雨，秋季凉爽少雨，冬季漫长寒冷。
延吉综合经济实力在吉林省同级城市中名列前茅，列全国百强县第47。
城市具有大量外出务工人员，人均可支配消费能力全国排名前20，消费能力超强。
延吉市作为东北亚核心城市，旅游产业发达，每年接待人数超过50万。
经济发达的东北亚核心城市，外商投资超过300家。
结论：
延吉市作为核心城市，经济发展可辐射全州，发达的外商、旅游、海外务工对经济起了决定性作用。
延吉区域交通特点
延吉市交通十分便利，目前已形成了公路、铁路、航空、海运齐全的交通运输网
陆路、铁路交通可直达国内的青岛、长春、沈阳、大连、哈尔滨、北京等地
延吉国际空港可通达国内众多一线城市，并可飞往韩国仁川、俄罗斯等国际目的地。
海运成为日本、韩国和北美国家通向中国东北及亚欧大陆最便捷的国际通道和国际客货海陆联运的最佳结合点。
结论：
延吉市具备国际贸易城市基础。
交通的国际通达性，建立了贸易往来的良好渠道。
延吉房产市场综述
新开发项目热点区域
房地产热点区域
房地产非热点区域
本项目
花园区和中心商业区为延吉市房地产热点区域，价值和消化力均较高；
河南区与北大区是延吉市房地产非热点区域，价值和产品品质均较低；
延吉市现阶段主要房地产开发热点集中在：长白路、友谊路和花园路；
中心区现阶段为市场空白期，无在售高端项目。
2009年1-9月份延吉市房地产交易面积万平方米，交易额万元，比08年增长72%。
结论：
热点居住区域以内城中心地段为主
纯高端住宅市场相对空白
房地产市场活跃，成交增幅明显
延吉房产市场综述
产品类型
延吉市在售项目以高层板楼、塔楼为主，户均面积在120-150之间；
社区规模
现阶段市场开发的项目无规模可言，多以1-3栋楼为主，毫无社区氛围；
配套服务
通过对于延吉市在售和已售项目调查，项目多没有配套设施，如：会所等；
社区景观
现有项目无园林打造的意识，无法体现自然、人文的核心价值。
结论：
市场产品类型单一；
户型散乱无序，无法形成社区及风格；
现有房产无论从软硬件都无法达到纯粹的高端，需求期待释放。
延吉客群特点与住房需求
主力客群
延吉市主要购房客群为延边自治州内居民及外资企业常驻人员；
产品偏好
具备社区规模，品质高端的高层和小高层产品更受购房人追捧（该类产品为市场空白）
居住理念
追求阳光、园林、舒适，能够彰显身份的住宅理念。
住房需求
客户对于更舒适、更具社区型的产品极度渴望。
更喜欢拥有高品质的物业服务，享有大面积的公共园林空间。
结论：
升级产品偏好，掌握客群需求，延续民族特点，提升城市国际形象
提升社区氛围，创建舒适品质，提供私有空间，形成高端阶层住区
延吉客群特点与住房需求
客户特点
客户需求
州内居民
外资企业人员
高层
小高层
主力客户
产品喜好
高附加值
社区园林、社区功能
展现身份地位
阳光、园林、舒适
关注热点
居住理念
私有化
享受空间
满足
居住、购物、休闲
高端的
高层、小高层
彰显身份、符合地位
的高端“社区”
结论：
产品和高附加值形成购房主要特点，彰显尊贵感成为追求目标。
多元化的功能、高端的产品品质是未来客户的根本需求。
客群特点与需求的对位
项目自身属性解读
项目的整体定位思路
社区整体配套提升
社区品质的规划设计构想
第二部分 项目自身分析定位
一、项目自身属性解读——整体印象
宗地处于城市中心区的偏北方向，处于商业和众多配套聚集区。
从延吉的整体规划看，地块所处位置处于城市中心区和商业中心区核心位置，宗地周边的配套完善且属于主流活动区域，具备打造高端社区的基本素质，宗地的地理优势凸显。
延吉市
250公里
477公里
宗地位置
中心区
一、项目自身属性解读——区位+交通
商业中心城区
本项目位置
城市公园区
河南综合区
宗地周围交通条件发达：
局子街、参花街是延吉市的主干线。
通过局子街和参花街可通达周边县市。
通过局子街到达长白路可直接通达延边机场。
通过参花路连接河南街可直通河南区。
通过参花路连接站前街可直达延吉火车站。
局子街、参花路两条市区主干线，公共交通发达，通达性良好，可到达市区的任意地方。
整体特点：
通达性强、可辐射客群广、功能完善的核心区域
通达性：
距离机场10公里，
仅需10分钟车程。
距离火车站5公里。
仅需6分钟车程。
一、项目自身属性解读——配套+氛围
区域配套：
医疗：延边脑科医院、延边医院、延边大学附属医院、延边肿瘤医院
商业：延边百货大楼、新时代购物广场、延吉金华城商厦、延吉爱德百货商厦、延吉市新华书店，延吉市华隆商场、中关电子科技大厦、凯尔玛超市
生活配套：周边小型超市、菜市场
教育配套：延边一中、二中，中央小学，北山小学，进学小学，向阳幼儿园
宗地处于规划中的商圈中心地段周围聚集了丰富的教育、医疗、购物、娱乐等配套，区域配套较为完善。
享受完善的5分钟成熟生活圈。
延吉市城市商业网点
整体特点：
成熟完善、生活氛围浓厚、生活圈层便利性高
一、项目自身属性解读——地块属性
地块特点：
地块总体长方形，东侧紧邻核心区商业街局子街，西侧为城市主干线参花路，南侧为健康路，北侧为规划路。
宗地原址为延边医学院，周边文化底蕴深厚，人群素质较高，地处城市核心区，消费能力强，对于高端产品接受度和认可度很高。
1、地块方正、基本素质良好；
2、土地平整，无任何污染影响；
3、周边无任何高层建筑，可提供充足日照；
4、地块容积率适中，可打造多元化产品；
5、土地规模可打造整体性强的高端社区。
大体量供应、综合性强的居住社区
地块先天条件与市场格局的对位
规模性占地
中心区域
核心地段
交通便利
配套成熟
分散性住宅分布
缺乏纯高端社区
大规模项目空白
高端需求＞市场供应
地块条件
市场格局
综合考量
我们的定位原则——迎合市场，弥补市场空白
打造地标性住宅示范区
拥有大型高端社区的先决条件
住宅高端市场存在盲点
打造延吉
居住理念的终极梦想
二、项目的整体定位思路
地标的、引领的、高端的、精品的、综合的、文化的
辐射东北亚区域的样板示范居住区
项目市场定位
项目客群定位
二、项目的整体定位思路——1、规划构想
产品定位思路
针对延吉市场的高端住宅空白机会，突出产品品质，丰富产品类型，营造高端社区氛围，打造民族文化积淀的最宜居社区；
充分掌握市场及客户的消费特点，设计对位产品；
进行产品融合创新，增加附加值，打造科技、人文、生活化的高端产品社区。
强调现代感与社区美感的结合
强调居住舒适和实用性的结合
居住理念与产品本身充分融合
容积率≥、≤
建筑密度≤25%
绿化率≥40%
限高60米
方案一：小高层
方案二：小高层＋多层
方案三：小高层＋多层＋多层洋房
满足规划条件的产品构成方案
项目的整体定位思路——2、产品规划研究
产品组合研究
假设规划条件：
楼盘名称
建筑类型
均价
主力户型
装修情况
弘川大厦
高层
4000
120-180
毛坯
大州田院
高层
4000
90-160
毛坯
名仕庭院
多层
3100
90-150
毛坯
华益名筑
高层
3000
80-150
毛坯
鑫田大厦
高层
3700
120-160
毛坯
根据周边及市场项目特性分析，项目地块周边项目产品均为小高层项目，而市场反应良好的高尚社区产品构成均为小高层和多层或少量花园洋房类产品的组合。
项目的整体定位思路——2、产品规划研究
产品组合研究——结合竞争市场的项目研究
满足社会新锐阶层，具有海外务工背景的年轻阶层，较好家庭背景的新婚阶层等，年龄在28－35岁
方案一：
小高层
方案二：
小高层＋多层
除了满足社会新贵和新富之家，亦会拉入部分富贵阶层。多元化的产品组合，辐射广域的高端客群，使社区更具高端代表性，成为高端人群聚集区，营造上流生活品质。
方案三：
小高层＋多层＋花园洋房
满足社会新贵和新富之家，社会新贵主要为企业中高级负责人和管理者，企事业单位中高级技术人员，政府部门负责人，海外工作成功人员等，新富之家主要为企事业高级管理人士及私营业主。二者年龄集中在35－50岁
项目的整体定位思路——2、产品规划研究
产品组合研究——以客户需求为最终导向
我们的产品构成：
高层＋小高层＋花园洋房
TEXT
优势
竞争力
价值
最大化
产品
差异化
产品
创新力
项目的整体定位思路——2、产品规划研究
合理规划条件下+区域市场导向+客户需求
打造地标性住宅示范区
打破市场现有的雷同性住宅类型，从满足客户多元化诉求出发，打造空间精炼、功能完善、设计合理的全新居住社区。
满足延吉市新发展时代的脚步
以国际化的眼光和标准来衡量“地标性住宅
成为具有城市名片效应的高端、精品地标性住宅示范区。
二、项目的整体定位思路——2、产品规划研究
整个规划要具有显耀特点
社区建筑现代化+多样性
地标性高层+多层花园洋房
配合整体抜升的低密或公寓产品
临街商业的合理点缀，为整个社区配套和品质起到绝对烘托作用
会所
商业
商业
地标类建筑
城市核心地段 |
都市宜居生活 |
提升城市形象 |
国际品质物业 |
高端生活配套 |
引领居住理念 |
项目关键词
二、项目的整体定位思路——3、社区整体品质
开心生活
分享健康
交流情感
时尚商务
享受快乐
品味人生
优质生活方式
二、项目的整体定位思路——4、产品户型研究
两居、复式
三居、四居
社会新贵—70%
新富之家—30%
首次置业的年轻人
社会中坚力量
两居、三居
多次置业成功人士
彰显地位追求舒适
二、项目的整体定位思路——4、产品户型研究
客群—社会新贵——首次置业年轻人
刚参加工作不久的白领阶层
第一次置业
距离二次置业时间较长
为将来的出生的子女1-3岁时可以临时使用多功能室
追求空间的功能性和生活的独立性
朋友聚会、休息读书互不打扰的多功能空间
客群—新富之家
第二次或多次置业者
家庭成员独立空间
追求一定的居住品质
追求空间的功能性和生活的独立性
朋友聚会、休息读书互不打扰的多功能空间
两居经典型：两室两厅80-120㎡
三居舒适性：三室两厅二卫120-150㎡
客群—新富之家
多次置业者
工作型居所
家庭成员各自独立空间
离工作地点较近
追求高的居住品质
工作或学习空间
彰显身份地位
两居复式型：两室两厅90-110㎡
四居奢逸型：四室两厅二卫160-220㎡
二、项目的整体定位思路——5、户型产品提升
户型产品的研究—产品亮点的植入——提升品质
飘窗增加了室内可使用空间和视野开阔感
观景式阳台采撷更多阳光，增添居室情趣
考虑到顶层户型较大、总价高，可附送屋顶阳光室或大露台
赠送面积具有吸引力，提升客群关注度。
顶层可设阳光房、大露台
阳光房内景
阳光房内景
二、项目的整体定位思路——5、户型产品提升
户型产品的研究—产品差异性——提升品质
产品空间赠送及多能化小结：
入户花园、阳台、阳光房：引入更多室外空间，增加视野开阔感的同时，也添加了居室情趣，提升产品舒适度。
飘窗及阳台设计：产生良好的视觉效果，增大采光面，使用房间更宽敞。
幻变功能空间：局部多功能设计，即增加实际赠送面积，同时提升了赠送面积的实际使用功能
创新户型，经济实用；提升客群关注度，尽显企业形象。
亮点和附加值的植入，增强整个项目的品质感，增加销售穴头
景观布局及设计原则建议
一、景观布局考虑以下几点：
1、紧扣项目“民族印象社区”定位风格，强调“细
节、文化、人性”；
2、以中心主题广场为核心；
3、通过水景或道路植被等景观动态线将景观节点串联起来。
二、设计原则建议：
1、设计中注意传统风水学运用，避免对住户有影响；
2、景观设计精细化，并注重文化性；
3、强调以人为本，注重邻里交流空间的营造；
4、强调景观的参与性，在观赏性，实用性的基础上增添
景观趣味性使之成为项目的一个卖点；
5、注重景观节奏变化和规划；
6、后期使用成本较低；
7、注意景观各设施的安全性。
三、社区整体配套的提升——1、园林景观
园林是营造社区环境和品质的关键
打造具有民族特征的高端会所
三、社区整体配套的提升——2、会所
三、社区整体配套的提升——2、会所
SPA康体
健身中心
时尚餐饮
时尚休闲新宠：
高档餐厅
康体水疗
健身中心
休闲酒吧
高尔夫体验馆
高尔夫体验馆
会所是铸就项目高端品质的基石
适度的浪费才能完美的诠释奢侈的享受 住宅大堂
三、社区整体配套的提升——3、公共空间
公共空间展现高端气势
社区管理智能化
社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。
四、社区整体配套的提升——管理系统
断桥铝合金达到降低能耗效果
断桥铝合金采用隔热铝合金型材，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水功能。断桥铝合金窗比普通窗热量散失减少一半，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好。
与LOW-E组合使用将为业主节省更多的制冷费用并保证良好的隔音效果。
四、社区整体配套的提升——管理系统
智能安防系统确保安全
周界巡更
封闭式物业管理
小区监控系统
电子巡更管理系统
24小时保安巡逻
业主报警系统
楼宇间设可视对讲机
燃气泄漏报警器
24小时保安巡逻
电子巡更管理系统
可视对讲机
四、社区整体配套的提升——管理系统
植入科技含量的环保、智能管理概念，在软性上为社区品质加分
可行性测算方案一
可行性测算方案二
可行性测算方案三
可行性测算方案四
第三部分 项目可行性经济测算
可行性测算—方案一
容积率：
总建筑面积：450000㎡
总占地面积：150000㎡
建筑密度： ≤25%
商业建筑面积按30000㎡ ，
占地10000㎡
住宅总建筑面积：420000㎡
占地140000㎡
建筑基地总面积：35000㎡
住宅预售价格：4500元/㎡
商业预售价格：20000元/㎡
THANKS！
*
*
*
*
