物业管理职能
一、物业经理岗位职责
1、全面负责所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行 ISO9000 质量
管理体系、完成与公司签订的年度管理目标和经济指标；
2、制定物业服务中心年度、月度工作计划并组织实施，接受总公司和上级
部门的指导和监督；
3、负责检查、监督各项制度的执行情况；
4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生
活，确保物业服务中心员工有良好精神面貌和积极的工作态度；
5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、
防火工作；
6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开
展各项工作；
7、认真完成服务中心其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任
务。
二、物业主管岗位职责
1、在物业经理的领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能；
2、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作；
3、全面掌握区域物业公共设施、、设备的使用过程；
4、协调物业经理送发物业管理方面文件；
5、参加物业经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划；
6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理客户投诉；
7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋策划。
三、物业文员岗位职责
1、负责部门文件、传真、信函、报刊、杂志的收发和电话接听，上传下达
工作；
2、负责文印、一般性公文的起草工作，做好电脑文档的保管和保密工作；
3、公司网站维护与管理工作；
4、负责公司对内、对外的宣传，内、外部的信息沟通工作，协助领导及相
关部门进行文件检索、查询、核实等工作，并进行登记；
5、协助经理临时来访的接待，投诉的记录、转递工作；
6、向业主（租户）解释和说明收费项目的相关内容，跟踪各种收费的落实
情况，收集业主（租户）信息，随时将信息反馈给经理；
7、负责对租户房租、水电、空调等收费项目按标准进行收费；
8、协助经理、主管对管辖区域内业主（租户）办理入住、迁出的手续；
9、负责各项收费的原始统计，做到款清、帐清，手续齐全，杜绝收支差
错；
10、完成经理交办的其他工作。
三、维修电工岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，
有计划地承担其它工作任务。
2、努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保
养。
3、执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。
4、积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。
5、严格执行设备管理制度，做好交接班工作。
6、交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。
7、维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员
保持联系。
8、在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好
记录，不得隐瞒故障现象。
9、做好值班室清洁工作，填好工作记录表。
10、完成领导交办的其它工作。
四、值班电工岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度。
2、努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的
原理，技术性能及实操作。
3、努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。
4、坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各
项数据并填好设备运行记录表。
5、对来人来电报修应及时进行登记，并处理。
6、发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。
7、事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一
般性的故障，应交待清楚并做好记录。8、按规定时间做好机房与左道清洁工
作。
9、完成上级交办的其它工作。
五、工程部岗位职责
工程部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。工程部管理具有严密
的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便
的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形
象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是：
1、负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系
统的运行管理，维护保养和故障检修。
2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。
3、负责用户二次装修的审批、监管。
4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、负责楼宇外判工程的监管工作。
六、工程部经理岗位职责
1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。
2、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运行、管理。
3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。
4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。
5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考
核。
6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。
7、负责审核用户的室内装修。
七、系统工程师岗位职责
1、在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。
2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。
3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。
4、填写本系统的操作要求和工作指令。
5、提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工具和零件。
6、负责本系统的外判项目（含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具
送检）的洽谈审定，监督并验收施工。
7、负责与相关业务主管部门进行业务联系。
8、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
9、负责室内二次装修的初审。
八、班组长岗位职责
1、在系统工程师的指导下，对所辖设备及员工进行管理。
2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
3、监督执行部门的工作指令。
4、负责跟进工程单的作业情况。
5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。
6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。
8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
九、技工岗位职责
1、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。
2、按照工作指令和有关规程进行下列工作。
①对设备实施常规保养和维修。
①监督设备的运行。
①为用户提供维修、安装服务。
①填写好各种原始记录。
3、参加公司内部组织的有关学习和培训。
十、文员岗位职责
1、在部门经理的直接领导下，负责处理本部门的日常事务。
2、负责部门工作会议的记录整理。
3、负责打印、收集、整理工程部的文件。
4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。
5、负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。
6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。
7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。
十一、高压运行工岗位职责
1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
2、努力学习技术，熟练地掌握所辖小区内的供电方式状态、线路走向及所
管辖设备的原理、技术性能及实际操作。
3、努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。
4、坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。正确
抄录各项数据并填好报表。
5、对来人来电报修及时登记。
6、值班长负责安排电工日常维修工作。
7、负责与供电局的业务联系，并做好登记。
8、发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。
9、事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交
待清楚并做好记录。
10、请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班
人。
11、按规定的时间做好值班室内外清洁工作。
十二、水电维修岗位职责
1、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守公司管理规章制
度，牢记“服务”宗旨，树立“节约”意识。
2、着装整齐，佩戴公司服务标志，上门服务热情，使用文明礼貌用语，公
用设施维修要有详细记录，实施收费服务时先告知并做好解释工作，维修完毕
请用户签名。
3、熟悉辖区内水电设施分布走向，负责对水、电、电梯设施的维护保养并
定期巡视，及时排除安全隐患，保证正常供电供水。
4、进行低压回路检修时，应有足够的自保能力，确认电源断开后才能工
作，因故需要带电工作，必须确保人身安全。
5、负责水池、水塔、水箱的清洗消毒，保证供水质量。杜绝因各种原因引
起的自来水流失想象力行节约。
6、保证监控系统的正常工作，妥善保管好监控录像，及时排除通讯、宽
带、有线电视等出现的故障，接到报修电话随叫随到。
7、完成领导交办的其他任务，意外和突发事件在最短时间内到达现场，今
早排除故障。
十三、水电抄表员岗位职责
1、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守公司管理规章制
度，牢记“服务”宗旨，树立“节约”意识。
2、着装整齐，佩戴公司服务标志，上门服务热情，自带拖鞋，并使用文明
礼貌用语。
3、按季度到住户家抄水表，抄表完毕当即向业主或住户报告用水量，取得
业主或住户认可，需要向业主或住户解释时，做好耐心细致的解释工作。
4、按月到办公和公用设施区域电表，将核算后的电量电费报各部门负责人
签字，送资产财务部核算。
5、每两个月到租赁户门面抄收水费，做到上门热情，核算准确，收费及
时，收入现金及时与资产财务部入账核对。
6、抄表过程中，认真观察发现计量装置出现的问题及时上报，负责对业主
经营户等反映的其他问题及偷电偷水现象向公司或部门负责人报告。
7、配合支持水电维修员的工作并完成领导交办的其他工作。
十四、保安员岗位职责
1、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作，保障
小区物业管理工作的顺利进行。
2、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”
的职业道德。
3、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗
窃、凶杀等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时
通知本小区物管站和辖区派出所。
4、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检
查，发现隐患及时上报物管站。
5、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。
6、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登
记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。
7、做好各项登记及交接班记录。
8、公司、物管处或地方相关部门临时交办的工作任务
物业管理工作总结（附加）
光阴荏苒日月如梭，转眼来环渤海物业服务中心工作已有一年了，一年来我深知做为
一名合格、称职的客服人员，需具备相关专业知识，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自
觉性和工作责任心
一、下面是我这一年来的主要工作内容
1、业主收房、入住、装修等手续和证件的办理以及业主资料、档案、钥匙的归档。
2、接受各方面信息，包括业主、装修单位、房产公司、施工单位等信息，在做好记录
的同时通知相关部门和人员进行处理，并对此过程进行跟踪，完成后进行回访;
3、函件、文件的制作、发送与归档，目前年度工作联系单发函 150 份，整改通知单 115
份;温馨提示 55 份;部门会议纪要 23 份，大件物品放行条 1387 余份。
二、在完成上述工作的过程中，我学到了很多，也成长了不少
1、工作中的磨砺塑造了我的性格，提升了自身的心理素质。对于我这个刚刚步入社会，
工作经验不丰富的人而言，工作中不免遇到各种各样的阻碍和困难，但在各位领导和同事们
的帮助下，尤其是在任主管的悉心教导下，让我遇到困难时勇于面对、敢于挑战，性格也进
一步沉淀下来。
记得揽秀苑与临风苑房屋交付的时候，因时间紧迫，人员较少，相关工作又较复杂;管
家部全体人员连续加班一个多星期，力争在交房前把所有准备工作做充分做细致;尤其是在
交付的前 3 日，大家每晚都加班至凌晨两三点。交房的第一天我是负责客服中心的协助工作，
当我拖着疲惫的身体参与交房工作时，已有一种睁着眼睛睡觉的感觉。但当我看到从重庆远
道而来的张羽在面对客户时从容甜美的笑容，娴熟的接待技巧时，内心竟荡起一波波涟漪;
她也是加班加点的在工作，也会很累，为什么在客户面前却可以保持这么好的精神面貌和工
作状态呢?通过公司领导对我们当天工作的总结，我才深刻体会到职业精神和微笑服务的真
正含义。所谓职业精神就是当你在工作岗位时，无论你之前有多辛苦，都应把工作做到位，
尽到自己的工作职责。
所谓微笑服务就是当你面对客户时，无论你高兴与否，烦恼与否，都应以工作为重，
以客户为重，始终保持微笑，因为你代表的不单是你个人的形象，更是公司的形象。在接下
来第二天、第三天交付工作中，我由协助工作转换为正式接待工作，在加强了自身情绪掌控
的同时，尽量保持着微笑服务，顺利为好几位业主办理完成了交房手续。听到上级领导的鼓
励，看着业主满意的笑容，我也无比欣慰。经历了这次交房流程也对我日后的工作起到了莫
大的作用，在面对领导与同事的批评与指正时能摆正心态，积极改正;在与少数难缠的工程
人员沟通时，也逐步变得无所畏惧;接待礼仪、电话礼仪等礼仪工作也逐步完善。
2、工作生活中体会到了细节的重要性。细节因其“小”，往往被人所轻视，甚至被忽视，
也常常使人感到繁琐，无暇顾及。在绿城的工作生活中，我深刻体会到细节疏忽不得，马虎
不得;不论是拟就公司文件时的每一行文字，每一个标点，还是领导强调的服务做细化，卫
生无死角等，都使我深刻的认识到，只有深入细节，才能从中获得回报;细节产生效益，细
节带来成功;
3、工作学习中拓展了我的才能。当我把上级交付每一项工作都认真努力的完成时，换
来的也是上级对我的支持与肯定。前两天刚制作完毕的圣诞、元旦园区内布置方案是我自己
做的第一个方案，当方案通过主管的认可后，心中充满成功的喜悦与对工作的热情;至于接
下来食堂宣传栏的布置，还有园区标识系统和春节园区内的布置方案，我都会认真负责的去
对待，尽我所能的把他们一项一项做的更好。
谢谢大家!
