第三章 市场比较法及其应用
掌握市场比较法的基本原理；交易实例的收集与可比实例的选取；目标不动产差异修正。
本章内容
第一节 市场比较法的基本原理
第二节 市场比较法估价步骤及内容
第三节 市场比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach），也称市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种估价方法。
第一节 市场比较法的基本原理
类似不动产(similar property) ：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象不动产相同或相类似的不动产。
估价对象不动产：一个具体项目中需要估价的不动产。
前提：交易市场已经形成。
比较结果一般称之为比准价格。
它是不动产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法。
第一节 市场比较法的基本原理
二、理论依据
替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。
第一节 市场比较法的基本原理
不动产价格的形成也符合经济学替代原理。尽管不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相互牵制而接近。
第一节 市场比较法的基本原理
三、基本公式
通过进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素的修正，就可以把可比实例不动产的实际成交价格修正为估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。即
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正。
第一节 市场比较法的基本原理
（一）直接比较修正公式
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( )×100／( )
交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易期日修正的分母为100，表示以可比实例成交日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
第一节 市场比较法的基本原理
（二）间接比较修正公式
1.区域因素间接比较修正公式
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×标准化修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( ) ×( )/100 ×100／( )
标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分母是可比实例所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分子是估价对象所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得分。
第一节 市场比较法的基本原理
2.个别因素间接比较修正公式
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×标准化修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( ) ×100／( ) ×( )/100
标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素状况相对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对于标准不动产的个别因素状况的得分。
第一节 市场比较法的基本原理
四、特点、适用条件与范围
特点：具有现实性、非正常条件下比准价格往往偏离收益价格、对估价人员要求有较高素质，即广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）。
适用条件与范围：不动产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围（comparable search area）内的类似地区中，与估价对象不动产相类似不动产的交易较多时，才是有效方法。
第一节 市场比较法的基本原理
不适用的情况：
——没有不动产交易的地方
——在农村等不动产交易较少的地区
——某些类型很少见的不动产，或交易实很少的不动产，如古建筑
——难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、学校等。
第一节 市场比较法的基本原理
五、市场比较法的操作程序
①搜集交易实例
②选取可比实例
③建立价格可比基础
④进行交易情况修正
⑤进行交易日期修正
⑥进行区域因素修正
⑦进行个别因素修正
⑧求出比准价格
第一节 市场比较法的基本原理
一、交易实例的搜集
尽可能搜集较多的交易实例，是运用市场比较法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场比较法无法使用。
（一）途径
1.查阅政府有关部门关于房地产交易申报登记资料
2.查阅各种报刊上关于房地产租售的信息
3.以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈了解各种信息
4.通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息
第一节 市场比较法的基本原理
5.同行之间相互提供信息资料
6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
（二）搜集交易实例的内容
1、交易双方的基本情况与交易目的
2、交易实例的不动产状况
3、成交价格与成交日期
4、付款方式
5、交易情况
交易实例调查表
不动产类型
交易情况说明
不动产状况说明(实物、权益、区位)
付款方式
成交价格
成交日期
买方
卖方
坐落
名称
第二节 市场比较法估价步骤及内容
二、可比实例的选取
选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。选取3个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合以下要求：
1、是估价对象类似的不动产（区位、用途、结构、权利、交易类型）
2、成交日期与估价时点相近，最好选择一年内的，最长不宜超过二年。
3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
三、价格可比基础的建立
目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。
换算处理内容：
1、统一付款方式：价格以一次付清所需支付的金额为基准。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
例：某宗不动产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成交日期时一次付清的价格为：
30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+5‰)6=(万元)
2、统一币种与货币单位
3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑面积。
4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。
5、统一采用单价
第二节 市场比较法估价步骤及内容
[例]有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万RMB，首付30万RMB，余款53万半年后付清，建筑面积250m2；乙成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比实例，在进行有关修正前建立可比基础。
1.统一付款方式：以成交时一次付清为基准,假设当时人民币的月利息率为1％，则有：
甲总价(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(万元)
乙总价(美元)=15 (万元)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
2.统一币种与货币单位:若以人民币为基准,需要将乙实例的美元换算为人民币。假设乙实例成交时1美元=人民币,则
甲总价=80(万元),乙总价=15×=129(万元)
若先进行期日修正，则用估价时点汇率。
3.统一面积内涵：若以建筑面积为基准，假设1m2建筑面积=使用面积，则
甲的建筑面积＝250m2
乙的建筑面积＝3000÷=
第二节 市场比较法估价步骤及内容
4.统一面积单位：若以m2为基准，由于1m2= ,则
甲的建筑面积＝250m2
乙的建筑面积＝÷=
5.统一采用单价:以建筑面积为计价单位,则:
甲单价=800000÷250=3200(元/m2)
乙单价=1290000÷=3240(元/m2)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
四、交易情况修正
（一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
（二）造成成交价格偏差的因素
1．有利害关系人之间的交易
2．急于出售或急于购买的交易
3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
第二节 市场比较法估价步骤及内容
5．特殊交易方式的交易
6．交易税费非正常负担的交易
7．相邻不动产的合并交易
8．受债权债务关系影响的交易
（三）修正的步骤方法
(1)测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据经验，判断确定修正比例或系数。
(2)利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
+2%
5000元/m2
可比实例B
-5%
4500元/m2
可比实例A
交易情况修正
成交价
以正常价格为基准，若可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%，则：
可比实例价格×100÷(100±S)=正常价格
[例]A、B两实例情况见下表，则
VA＝4500×100÷(100-5)＝(元/m2)
VB＝5000×100÷(100+2)＝(元/m2)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
注意：（1）因为交易实例有多个，在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。（2）价格偏离的程度由于缺乏客观、统一的尺度，测定较困难，主要由估价人员凭经验加以判断。其中因税费负担的修正通过调查计算得到。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
五、交易日期的修正
（一）含义：可比实例成交价格是成交日期时的价格，而评估的估价对象价格是估价时点时的价格。如果成交日期与估价时点不同，不动产市场状况就发生变化，价格就可能不一样。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格，这就是交易日期修正。其实质是对不动产市场状况的修正。
（二）修正方法
在可比实例成交日期至估价时点期间，不动产价格可能的变化有平稳、上涨、下跌。平稳可不修正。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
修正公式：V比×日期修正系数＝V估价时点
其中交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。若从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T%，则:V比×(1±T%)=V估价时点
在实际评估中，常常通过价格指数和变动率来进行交易日期修正。
1.利用房地产价格指数修正
(1)采用定基价格指数
估价时点时的价格＝可比实例交易当时价格×估价时点指数÷交易当时指数
第二节 市场比较法估价步骤及内容
（2）采用环比价格指数
可比实例成交价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格
2.采用房地产价格变动率修正
价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。
（1）逐期递增或递减
可比实例成交价格×（1±价格变动率）期数＝估价时点时价格
第二节 市场比较法估价步骤及内容
（2）期内平均上升或下降
可比实例成交价格×（1±价格变动率×期数）＝估价时点时价格
3.估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。
几种价格指数的选用问题
第二节 市场比较法估价步骤及内容
六、区域因素修正
（一）区域因素及其修正
区域因素是指能反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素。包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制等。
区域因素修正，是将可比实例不动产在其区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
（二）步骤
确定影响因素——判定区域因素状况——逐项比较并确定差异程度——进行价格修正
（三）修正方法
修正公式：V比×区域因素修正系数=V估价对象条件
其中区域因素修正系数应以估价对象的区域因素为基准来确定。若可比实例在其区域条件下的价格比在估价对象区域条件下价格高低的百分率为±R%，则：
V比×1÷ (1±R%)=V估价对象条件
第二节 市场比较法估价步骤及内容
区域因素修正的方法主要有两种：一种是直接比较修正，即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。
另一种是间接比较修正，即以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准，将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
七、个别因素修正
（一）个别因素及其修正
个别因素是能反映不动产本身的特征并对其价格产生影响的因素。
个别因素修正就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。
（二）步骤
确定影响因素——判定个别因素状况——逐项比较并确定差异程度——进行价格修正
第二节 市场比较法估价步骤及内容
（三）修正方法
修正公式：V比×个别因素修正系数=V估价对象条件
其中个别因素修正系数应以估价对象的个别因素为基准来确定。若可比实例在其个别因素条件下的价格比在估价对象个别因素条件下价格高低的百分率为±G%，则：V比×1÷ (1±G%)=V估价对象条件
直接比较修正:以估价对象房地产的各项个别因素状况为基准，与可比实例的个别因素逐项比较，然后确定修正比率。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
间接比较修正:以设定的某标准房地产的各项个别因素为基准,将估价对象和可比实例的个别因素与其相比较,并根据比较结果逐项打分,然后再将分值转化为修正比率,用修正比率乘以可比实例交易价格,即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。
八、求取比准价格
（一）对每个可比实例进行综合修正
估价对象价格＝可比实例价格× ×(1±T%)×
×
第二节 市场比较法估价步骤及内容
（二）求取估价对象比准价格
1.简单算术平均法。例如可比实例A、B、C经比较修正后的估价时点价格分别为1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果：(1080+1078+1110)／3=1089(元／m2)。
2.加权算术平均法。如上例中若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45％、35％、20％，则可求得一个综合结果：(1080×35％+1078×40％+1110×45％)／100＝1093(元／m2)。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
3.中位数法。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。如上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为C、A、B，即1110、1080、1078，位于中点位置上的为B，则可确定综合结果为1080元／m2。
4.众数法。众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，则需要选择10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
在房地产市场比较发育，交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除可直接用于评估房地产的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。例如，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价，再采用假设开发法估算其土地价格；又如，先用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益，再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。
交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
第三节 市场比较法应用举例
[例1]为评估某商品住宅2005年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下表。
-2%
+5%
-3%
个别因素
-2%
+3%
+2%
区域因素
+2%
0
-5%
交易情况
2005年6月1日
2005年1月1日
2004年11月1日
成交日期
5000RMB元/m2
600美元/m2
4500RMB元/m2
成交价格
可比实例C
可比实例B
可比实例A
第三节 市场比较法应用举例
假设2005年1月1日市场汇价为1美元=人民币，2005年9月1日市场汇价为1美元=人民币；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在2004年6月1日至2005年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2005年3月1日至2005年9月1日之间平均每月比上月下降%。试利用上述资料评估该商品住宅在2005年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
第三节 市场比较法应用举例
VA=4500×100/95×(1+1%)4(%)6×100/102×100/97
≈（元/M2）
VB=600×100/100×(1+1%)2(%)6×100/102×100/105 ×≈（元/M2）
VC=5000×100/102×(%)3×100/98×100/98
≈（元/M2）
估价时点的正常市场单价V
=(比准价格VA+比准价格VB+比准价格VC)/3
≈(元/M2)
思考
1、什么是市场比较法？市场比较法的理论依据是什么？
2、市场比较法的实用范围有那些？有那些情况不适合用该方法？
3、市场比较法选取可比是理应符合哪些要求？
4、市场比较法的估价的估价步骤？
5、如何进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正？
