酒店式公寓投资分析
高档的硬件配置、星级的服务品质、相对独立稳定的客源、相当可观
的租金收益——这些酒店式服务公寓的投资优势是不言而喻的，然而传统
的酒店式公寓大多只租不售，眼望着高额的投资收益，大多数投资客只有
羡慕的分儿。不过，随着市场竞争压力的增大，现在已经有越来越多的酒
店式公寓转租为售。在京城房地产投资市场火热、公寓租赁市场整体滑坡
的形势下，成熟的买家们开始掂量：投资酒店式服务公寓与其他公寓究竟
有什么不同？酒店式公寓的投资前景又将如何呢？
4 月 3 日国贸春季房展会上，朝阳园推出了二期酒店式公寓荟景峰，
已全部精装修并送空调的升级品质，均价却只有 7400 元／平方米，远低于
一期 9300 元／平方米的价位，突出的性价比吸引了众多投资者。有迹象表
明，近几年这类兼备了住宅和酒店功能的酒店式公寓，在提升了品质的背
景下，价格却普遍下调，因而也令这类产品在投资市场上显得咄咄逼人。
今年，酒店式公寓来势更汹：昆泰中心、尚都国际、华贸中心、怡景园三
期等重量级项目，都将陆续推出这类产品。
作为一种异军突起的房地产投资产品，酒店式公寓聚焦了投资客的视
线。
什么是酒店式公寓？
酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。这类物业一般建在
市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电
梯、中央空调、电容量、水路管线等配置高档。与传统的酒店相比，在硬
件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的
专业服务，如室内打扫、床单更换、24 小时送餐和一些商业服务等；重要
的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应
俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高
档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店多了“家”
的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因
此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
按照销售方式，这种物业可分为出租和出售两种。只租不售的酒店式
公寓，由开发商自有和管理，以前京城市场上出现的多半是这类物业，如
国贸世纪公寓、雅士阁等。市面上俗称为产权式酒店公寓指的是第二类，
它将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管
理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。如财富中
心、旺座、鼎极等。
酒店式公寓的投资价值
酒店式公寓的散买为买家们提供了一条新的投资途径。业内专家普遍
认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比
同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：
1.保证投资回报率。酒店式公寓前期投入的资金较多，如需要配置酒
店的一整套服务系统等；但同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于
同档次公寓，一般高出 20%左右。另外，统一的装修模式和管理，可以调
整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修、配置成本，
在租赁淡、旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的
收益。
2.保证出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店
式公寓管理公司入住管理，他们有广泛的租客来源，而普通公寓的小业主
出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服
务，其风险更小。
3.保证租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例
的增加势必导致小业主的恶性竞争。酒店式公寓统一的经营方式，如可以
将利益捆绑在一起，各业主根据收益分成，保证了物业的整体租价。
事实上，酒店式公寓的这种优势早已显现。近两年京城的租赁市场，
公寓租金因整体供量的急剧增长而连续下滑的趋势锐不可挡，有些物业跌
幅达 50%以上。然而在整体下滑的大势之中，类似国贸中心、嘉里中心、
雅士阁这样的顶级酒店式公寓却有上涨趋势，实际成交租价总体上下浮动
不超过 5%；上世纪 90 年代初建造的丽园，是一个大小业主混合的酒店式
公寓项目，目前租价下降了 1／3，月租价为每平方米 20 美金，而周边当
年同档次的恒基中心，月租价已降至每平方米 15 美金。显然，与同档次的
公寓相比，酒店式公寓的租金水平更坚挺。
后期服务严重影响投资收益
“在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。”曾在上海参与建
设、管理酒店式公寓的张寅说。他认为，设备很陈旧的香格里拉、长富宫
等物业，如今的租价都高于周边新盖的酒店，服务和管理在其中起了决定
作用，酒店式公寓的优势也在于此。但是，酒店式公寓产生的费用高，小
业主众口难调，如果造成部分小业主不同意统一的装修、不允许管理公司
进门服务客户等状况发生，即使聘请了知名酒店管理公司，其结果与住宅
物业管理公司并无二致，酒店式服务和管理就会名存实亡。当年上海的金
桥公寓沦落到自住型物业也就不足为奇了。
对此戴德梁行的樊骥也持类似观点：“客户去留的决定，60%～70%受
物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，
至少应有 70%以上的客户签订租赁协议。而目前国内酒店管理公司水平跟
不上，也是市场一大忌。”
投资前景喜中亦有忧
酒店式公寓占有优厚的市场条件，这几年在市场上快速发展，但实际
真正能称得上是酒店式公寓的不多，据戴德梁行统计，目前京城包括大、
小业主在内的酒店式公寓只有 8000～9000 套，市场潜力很大。东方广场前
两幢酒店式公寓推出仅 8 个多月全部租满，第三幢公寓从去年 10 月至今已
出租 60%多。东方广场公寓部总经理蒋凌峰认为奥运和 WTO 效应，将会
有更多的国内外企业来北京设立公司和办事机构，酒店式公寓将成为这些
公司高层们的首选。而奥运前后旅游业的蓬勃发展，也将为酒店式公寓注
入新的商机。
值得一提的是，针对业权分散的酒店式公寓隐含矛盾多，业内专家提
醒小业主保持谨慎的投资态度。
酒店式服务的长期性难以保证
首先，酒店式公寓所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因
此一般是中长线的投资行为，而酒店式服务公司往往只签 3～5 年的租约，
况且小业主很容易改换管理公司，服务的长期性有阻力。
其次，目前市场上出现两种处理分割业权的酒店式管理方式，一种是
把小业主的经济利益捆绑在一起，根据收益分成；另一种是只对一部分房
屋做酒店式入室服务。从理论上说，这两种方法都是可行的。但关键是第
一种方式有多少人愿意被捆绑？收益能捆绑多久？第二种则是管理公司必
须对每一项服务和分摊内容做细化，如哪些是共性的，哪些是个性的，它
们该如何分摊和收费等，否则将导致业主分配不匀、利益不公的状况发生。
面临激烈的竞争压力
由于业权分割的原因，小业主购买的酒店式公寓不可能成为高档酒店
式公寓，作为中低档酒店式公寓不可避免地遭受中高档公寓的挑战。中高
档公寓租价与酒店式公寓相差不大，甚至更低，许多小业主也愿意雇佣钟
点工为房客服务，因此，酒店式公寓中服务、品质低的项目优势难存，受
冲击的程度大，竞争压力加剧。显然，业权分割的酒店式公寓投资前景并
不灿烂，其中夹杂着种种矛盾，迫使开发商、投资者和管理公司不得不对
此保持审慎的态度。这不由令人联想到恋日国际，当初该项目的开发商把
他的产品称之为“独立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于对这方面的顾
忌。
