唐山鹭港项目商业街
营销顾问服务建议书
北京中原商业地产部 .
一、本项目商业街产品特点分析
二、商业街初步规划
三、商业街营销运作思路
主要内容框架
一、本项目商业街产品特点分析
商业街位置特点
商业街交通特点
商业街产品类型
商业节点划分
商业街位置特点
集中型商业组团
商业街组团
从位置关系看，本项目的商业街具有以下特点：
邻近北侧集中商业组团
所有产品都是临街商业
现象
北侧铺位具有城市公共商业特点
产品不集中，必须把控关键节点铺位，才能保证商业街整体的经营效果
本质
商业街交通特点
项目内部交通轴线
从交通条件看，本项目的商业街具有以下特点：
商业街所临道路为项目内部主要交通轴线
商业街由光明路作为轴线与北侧集中商业区联通
现象
商业街交通条件的现象在本质上反映出商业街的关键节点：
商业街南北两端节点具有引流作用
北侧端点在引流同时又具有城市公共商业的价值
本质
主要交通节点，具有引流作用
主要交通节点，具有引流作用
商业街产品类型
底商
单体
群房
图 例
从产品类型看，本项目的商业街主要有三种类型：
商业单体
商业裙房
底商商业
现象
产品类型决定了项目商业产品角度具有的不同价值：
商业单体、裙房没有业态限制，宜于塑造相对独立完整的商业经营氛围
底商商业具有业态限制，需要借助其他商业组团或外部环境塑造氛围并提高商业价值
本质
商业街主要节点
规划原因：
所在交通汇集点属于项目内部交通轴线的汇集节点
北侧临近集中商业区，商业街经营氛围可以与集中商业区形成互动，形成良好的城市商业氛围
城市公共节点
规划作用：
聚集外部人流，发挥商业街的城市商业功能
商业街主要节点
规划原因：
所在位置均为内部社区人行出入节点，
临近项目内部人流动线，便于发挥对内配套服务功能
位于光明路沿线商业的沟通节点，便于发挥与自身商业街内部个互动价值
项目商业节点
规划作用：
发挥本项目商业对内部社区的生活配套服务功能
发挥本项目商业对自身商业街的互动功能
商业街主要节点
项目商业引流节点
规划作用：
发挥对外部商业人流的引导作用
作为商业街经营氛围的形象节点，促进整体商业氛围的成型
规划原因：
商业街端头，可以有效发挥对内街消费人流的引导作用；
所在位置产品形式为独体商业或裙房，较少业态限制，可以充分发挥经营性商业对外部人流的引导作用
商业街主要节点
项目商业聚流节点
规划作用：
发挥对外部商业人流的聚集作用
规划原因：
商业街内部景观节点，是商业街内部重要的公共活动区域；
景观环境易于商业经营氛围的塑造
面对临近高端居住组团的人流出入口，易于聚集外部人流
商业街轴线的中心，具有人流的汇集作用
二、商业街初步规划思路
商业街经营理念
商业街功能组团划分
各功能组团初步业态规划
商业街经营理念
高端城市生活、服务性商业街区
本项目城市功能商业主题
本项目城市功能商业功能描述
1、服务于自身居住人群的配套性商业功能
2、服务于区域城市功能内的消费人群，例如：凤凰新城高端居住人群
3、服务于城市特定目标消费人群，例如：餐饮消费人群
商业街功能组团初步划分
根据对本项目商业街的初步产品分析，以及商业主要节点的认识，对本项目商业功能组团做如下初步划分：
城市化展示商业组团；
城市休闲、精品商业组团；
精彩家庭生活服务组团
精品家居生活组团
品质化生活服务配套组团
城市化展示商业组团
精彩家庭生活服务组团
城市休闲、精品商业组团
绿化广场
绿化广场
精品家居生活组团
品质化生活服务配套组团
商业街组团业态类型规划
绿化广场
绿化广场
城市化展示商业组团
业态
商家示例
面积需求（平米）
商业展厅
汽车
200-1000
家居
曲美、博洛尼、科勒
500-1000
银行
招商银行、中国银行
200-800
核心业态---
商业展厅、精品家居展示
商业街组团业态类型规划
绿化广场
绿化广场
城市休闲、精品商业组团
核心业态---
休闲咖啡、书吧、茶艺、精品、休闲商业
业态
商家示例
面积需求（平米）
书店、茶艺
光合作用、纸老虎、南方茶舍、论道、天府名茶
150-400
咖啡、酒吧、面包西点
雕刻时光、百怡咖啡、真锅咖啡、面包西点
100-500
美容、SPA
娇韵诗美妍中心、诗研丽
100-300
精品服饰
寓言服饰、Sunday、日韩小店
40-150
商业街组团业态类型规划
绿化广场
绿化广场
精彩家庭生活服务组团
核心业态---
家庭特色餐饮、家庭快餐、儿童娱乐等
业态
商家示例
面积需求（平米）
家庭特色餐饮
金百万、郭林家常菜、大鸭梨、蟹老宋、李老爹、小肥羊
200-500
家庭快餐
老边饺子、小土豆、宏状元粥店、嘉禾一品粥、永和豆浆
200-300
儿童娱乐
爱儿玛、翻斗乐、乐友
600-2000
商业街组团业态类型规划
绿化广场
绿化广场
精品家居生活组团
核心业态---
精品家饰、家私、家居
业态
商家示例
面积需求（平米）
精品家饰
品生活、百丽丝、多喜爱
100-300
家居家私
博洋家纺、伊利诺伊
500-1000
商业街组团业态类型规划
绿化广场
绿化广场
品质化生活服务配套组团
核心业态---
户外休闲、瑜伽、美容、生活服务配套
业态
商家示例
面积需求（平米）
户外休闲、瑜珈
三夫户外、MOMOME瑜珈
150-300
美容、SPA
娇韵诗美妍中心、诗研丽
100-300
便利店、高档烟酒等
7-11、词典酒窖
50-150
三、商业街营销运作思路
商业街营销运作执行计划
各阶段工作内容
阶段性工作周期初步安排
市场研究验证
商业街规划及产品调整
销售前准备
商业产品推盘销售
核心业态招商
商业营销招商服务
营销策划周期
营销顾问周期
开盘
商业街营销运作执行计划
5月
6月
7月
8月
9月
营销策划阶段主要工作内容
A、市场验证及商业定位
凤凰新城区域现阶段发展状况研究验证
项目地块及周边研究验证（现状与未来）
项目客户群专项研究验证
项目主要竞争项目针对性研究验证
项目待销售商业街定位
商业街客群定位
商业街价格定位
商业街运作模式及经营保障建议
B：商业街规划及产品调整
商业街规划定位
核心商业产品调整建议
C：项目销售前准备工作
前期定位策略跟进确认
项目前期销售准备
项目销售培训
销售客户组织及客户管理系统建立
销售现场控制方案
销售渠道组织
项目销售策略控制方案
项目前期推广控制方案
相关商业管理及物业服务建议
营销顾问阶段主要工作内容
A、商业产品推盘工作
制定销售工作进度总表
销售控制与销售进度的建议
销售费用预算表
商业推盘日常工作
B、商业产品推广工作
商业产品推广方案确认与调整
广告执行配合控制
活动执行控制
商业合作关系配合
商业招商工作内容
A、核心业态招商
核心业态目标商户筛选
核心业态目标商户洽谈
核心业态目标商户反馈分析
核心业态目标商户签约
核心业态商户产品及经营环境塑造建议
B、销售招商支持
已成交业主招商信息推荐
未成交铺位预招商客户推荐
核心业态招商范围：
城市化展示商业组团核心业态：
商业展厅、精品家居
精彩家庭生活服务组团核心业态：
家庭特色餐饮、儿童娱乐
精品家居生活组团
精品家饰、家居家私
绿化广场
绿化广场
阶段性工作周期初步安排
工作类别
工作内容
时间
5月
6月
第一周
第二周
第三周
第四周
第一周
第二周
第三周
第四周
市场验证及商业定位
市场验证
商业定位
客群定位
价格定位
商业街规划及产品调整
销售前准备
前期定位策略跟进确认
前期销售准备（资料、工具）
项目销售培训
销售客户组织及管理系统
销售现场控制方案
销售渠道组织
销售策略控制方案
销售推广控制方案
营销策划阶段工作周期
阶段性工作周期初步安排
营销顾问阶段工作周期
工作类别
工作内容
时间
6月
7月
8月
9月
第一周
第二周
第三周
第四周
商业产品推广
推广方案确认与调整
广告执行
活动执行
商业产品推盘
商业街开盘
前期积累客户集中签约
商业集中推盘
商业招商
核心业态招商
销售招商支持
