壹、世茂商业地产资本运作平台综述
贰、世茂商业地产投资与开发概览
叁、世茂地产开发与商业运营联动模式
目录
目录
1
壹、商业地产资本运作平台综述
——从“世茂房地产”到“世茂股份”的“A+H”投融资模式
1
※第一阶段：1989——1994 年 涉足房地产领域
上世纪八十年代末，世茂集团就在甘肃兰州投资开发了著名的东方红商业城。同时，在福建兴建了振狮开发区、闽南黄金海岸度假村、福建武夷山度假村等多个标志性房地产及旅游项目。
※第二阶段：1995——1999 年 开发高档房地产项目
进入九十年代，世茂集团在北京先后开发建设的亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等大型优质房地产项目，北京亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园多次获得“北京明星楼盘”称号。在融资方面，世茂股份于1998年成功借壳万象集团实现上市进行融资。
※第三阶段：2000——2004 年 战略转向高端房地产
跨入二十一世纪，世茂集团将发展重点移到上海。发展战略从高档房地产向高端房地产转型，并以“世茂”为品牌，逐步向酒店、商业建筑、旅游等房地产衍生行业发展。在上海陆续开发了五大经典项目；其中，上海世茂滨江花园于2001-2004 连续四年蝉联“上海市住宅销售金额第一名”。在此期间，2001 年9 月18 日，世茂集团通过PZIL收购东建科讯大股东JMAL持有的东建科讯股份，在香港完成世茂国际的借壳上市，并通过两次供股实现了再融资。
（一）集团发展阶段回顾
早期阶段：专注住宅开发
1
※第四阶段：2005 年——2008年 实施多元化，转战商业地产
自 2005 年以来，集团先后实施了新世纪的新战略。首先是“专注主业，兼顾房产领域多元组合”战略，集团有计划有步骤地推进产业拓展，现已逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业。其次是“核心区域发展”战略，将优势资源集中投入到中国经济发达或极具发展前景的经济圈，目前集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之二。
※第五阶段：2009 年——至今 整合内部资源，全力进军商业地产
2009 年5 月18 日，上海世茂股份有限公司及世茂房地产控股有限公司先后发布重要公告，宣布世茂房地产向世茂股份成功注入资产及世茂股份成功发行新股予世茂房地产。通过此次定向增发，世茂股份获得总建筑面积逾400万平方米的优质商业地产和约人民币亿元现金，成为中国大陆最大的商业房地产上市企业之一。
近期阶段：转型商业地产
（一）集团发展阶段回顾
1
※住宅开发：截至目前为止，公司共拥有34 个发展中的项目，分布于二十多个大中城市，拥有的土地储备总计划建筑面积达2700 多万平方米。拥有跨境及境外项目两个，分布在香港、马来西亚等国家和地区。世茂正以每年超过300万平方米的开发建设速度，初步形成在中国主流城市的规模式豪宅地产布局。
※酒店物业：随着位于上海的世茂佘山艾美酒店、世茂皇家艾美酒店、世茂外滩茂悦大酒店等高档商业物业陆续开业，世茂外滩茂悦大酒店等高档酒店物业也陆续开业，世茂占据了全上海高档酒店市场近15%的份额。2008 年初世茂集团为旗下酒店资产进行估值，市值约300亿元，2010 年前，世茂集团将在全国范围拥有10 家五星级酒店；至2011 年，公司发展酒店项目将增至19个。
※商业地产：早在 2003 年，世茂集团在兼顾高档住宅开发、打造金字塔尖豪宅的同时，进军商业地产和星级酒店物业市场。2010年，在整合集团旗下商业地产资源的基础上，世茂集团宣布将在未来5年内陆续在国内20个城市推出约24个商业地产项目的宏伟计划。
（二）集团三大业务板块
世茂集团是以房地产开发为主的企业集群，现发展成为以“世茂房地产”及“世茂股份”两家控股上市公司为核心的大型企业集团，总市值合计约600多亿港元。集团业务范围涵盖房地产综合开发（住宅+商业）各环节，同时，涉入百货、酒店管理等多种业务。
住宅开发+商业地产+酒店物业
集团核心业务板块
1
（三）商业地产资本平台
※ 2009 年5 月13 日，世茂股份完成向峰盈国际、北京世茂、世茂企业3 名特定对象合共发行69,224 万股股份及所有股权登记的相关事宜。通过此次定向增发，世茂股份获得总建筑面积逾400万平方米的优质商业地产和约人民币 亿元现金，成为中国大陆最大的商业房地产上市企业之一。
※ 2007 年6 月7 日，世茂房地产和世茂股份同时发布重大资产重组公告，称世茂房地产的全资附属公司峰盈国际有限公司和北京世茂投资有限公司将分别向世茂股份注入位于上海、江苏、浙江等地11处约400 万平方米建筑面积的商用物业以及建筑面积为72149平方米的商用物业北京华平国际大厦。
图1.集团股权关系
集团股权关系变更
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
1
项目名称
占地面积
（万㎡）
总建筑面积（万㎡）
权益比例
（%）
权益建筑面积
（万㎡）
土地金额（亿元）
楼面地价（元/㎡）
常熟世茂世纪中心
100%
451
苏州世茂运河新城
100%
646
北京世茂国际中心
100%
4741
上海世茂新体验
100%
900
常州大湖东路项目
100%
545
徐州新都会商业广场
100%
717
嘉兴世茂新世纪项目
100%
289
昆山世茂国际城
100%
542
沈阳五里河
100%
613
芜湖世茂滨江花园
100%
1492
绍兴世茂迪荡新城
100%
1189
北京世茂大厦
100%
3607
小计
100%
852
表1.集团注入世茂股份的项目概览
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
※重组之前，总资产只有27亿元，2010年第1季度，总资产就达到约174亿元，净资产也从重组前的约12亿元增长到2010年第1季度的约74亿元。完成重组后，商业模式由之前的住宅开发和小型商业地产变更为投资、开发和经营大型商业地产。世茂系计划将酒店、住宅、商业三块业务分别剥离成独立的公司上市，分业经营。未来世茂系所有商业地产项目全部由世茂股份开发。
（三）商业地产资本平台
集团注资项目情况
2
贰、商业地产投资与开发概览
——从“集团注资”到“独立开发+综合运营”的深度转变
2
徐州世茂广场
绍兴世茂广场
昆山世茂广场
常熟世茂广场
苏州世茂广场
※世茂广场系列：
2
芜湖世茂滨-江商业部分
青岛世奥大厦
烟台滨海1号
沈阳世茂五里河
上海世茂新体验项目
※世茂其他部分商业项目：
世茂股份大部分项目分布于长三角、环渤海区域内较为发达城市，两大区域占总量的 80%以上；截止2009年底，公司在北京、沈阳、青岛、徐州、南京、常州、常熟、苏州、昆山、芜湖、绍兴、嘉兴、厦门、武汉、杭州、上海、大连、无锡、济南等19个城市拥有21项目；目前，扩展至约24个。
2
（一）总体概览
区域与城市分布
图2.世茂股份项目分布情况（2009年度）
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
项目名称
项目数
占地面积
（万㎡）
总建筑面积（万㎡）
权益比例
（%）
权益建筑面积
（万㎡）
土地金额（亿元）
楼面地价（元/㎡）
2008年以前项目
2个
%
2157
2009年新增项目
4个
%
3068
2009年集团注资
12个
%
852
2010年土地储备
4个
%
2568
合计
24个
%
1620
2
初步统计，截止目前，世茂股份拥有24个项目，总占地万平米，总建筑面积万平米；预计至2012年土地储备将超过1000万平米。
项目来源构成
（一）总体概览
表2.世茂股份项目构成情况
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
项目名称
占地面积
（万㎡）
总建筑面积（万㎡）
权益比例
（%）
权益建筑面积
（万㎡）
土地金额（亿元）
楼面地价（元/㎡）
南京世茂滨江新城
50%
2219
昆山世茂华东商城
100%
1094
小计
53%
2157
2
（二）各类型项目简况
-2008年前项目简况
表3.世茂股份项目概览（2008年以前）
2008年以前，世茂股份主要包括南京世茂滨江及昆山世茂华东商城两个项目。
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
项目名称
占地面积
（万㎡）
总建筑面积（万㎡）
权益比例
（%）
权益建筑面积
（万㎡）
土地金额（亿元）
楼面地价（元/㎡）
无锡地块
25%
3420
厦门地块
51%
2622
杭州地块
100%
2420
青岛世奥大厦
75%
3803
小计
61%
3068
2
2009年新增4副地块，占地面积合计万平方米，预计建筑面积万平方米。
-2009年新增项目简况
（二）各类型项目简况
表4.世茂股份2009年新增项目
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
2
-2009年集团注资项目
（二）各类型项目简况
项目名称
占地面积
（万㎡）
总建筑面积（万㎡）
权益比例
（%）
权益建筑面积
（万㎡）
土地金额（亿元）
楼面地价（元/㎡）
常熟世茂世纪中心
100%
451
苏州世茂运河新城
100%
646
北京世茂国际中心
100%
4741
上海世茂新体验
100%
900
常州大湖东路项目
100%
545
徐州新都会商业广场
100%
717
嘉兴世茂新世纪项目
100%
289
昆山世茂国际城
100%
542
沈阳五里河
100%
613
芜湖世茂滨江花园
100%
1492
绍兴世茂迪荡新城
100%
1189
北京世茂大厦
100%
3607
小计
100%
852
表5.集团注入世茂股份的项目概览
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
2009年集团注资12个项目，合计占地面积万平方米，权益建筑面积万平方米。
表年世茂股份拿地情况
城市
地块及区位
用地面积
总建筑面积
容积率
地块总价
楼面地价
成交时间
武汉
蔡甸2010-34号地块
万㎡
万㎡
亿元
504元/㎡
2010/03/19
武汉
蔡甸2010-47、48、49、50
万㎡
万㎡
亿元
1652元/㎡
2010/04/08
长沙
大河西滨江新城
万㎡
万㎡
亿元
2318元/㎡
2010/06/17
南昌
红谷滩中央商务区
万㎡
万㎡
亿元
4101元/㎡
2010/06/23
合计
-
万㎡
万㎡
亿元
2568元/㎡
-
备注：
蔡甸2010-34号地块： “文岭新城” 之滨水商业组成部分；文岭新城为大型主题公园项目，总投资额超过20亿美元；
武汉蔡甸区47-50地块：规划用途均为商业、居住、公园用地，商业、居住用地容积率，公园用地容积率；
长沙地块：超高层公寓43万平方米，商业办公酒店12万平方米；
南昌地块： 商业用地亩、广场用地亩；二类居住用地亩；商住综合用地亩。
2
-2010年新增项目简况
（二）各类型项目简况
从2010年的数据来看，世茂股份新增土地仍主要来自于二、三线城市，由于采用前期配合政府一级开发的方式，土地成本较低。
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
目前主要集中于长三角二、三线城市。
其未来战略：
全面进军二、三线城市；关注长三角、环渤海、华中、华南,聚焦中心竞争城市，锁定潜力发展区域。
2
（三）结构分析
地域分布结构
图3.各城市物业比例（按面积）
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
（注：世茂房地产的住宅开发占87%，商业和酒店占13%）
2
物业组合：除去南京项目以住宅为主外，总体上各种业态的分布为商业%(包括shopping mall、门市、商铺、电影院等)，住宅%，%为办公楼，%是酒店。
租售比例：目前，公司开发的产品中有70%为销售，仅30%租赁。未来世茂股份还将根据自身发展情况调整租售比例，随着资金的丰厚，持有物业的比例可能调高到35%-40%。
图4.各物业比例
图5.租售物业比例
（三）结构分析
物业组合结构
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
2
区域
项目
新开工面积
施工面积
竣工面积
2010
2011
2012
2010
2011
2012
2010
2011
2012
长
三
角
上海新体验
-
-
24
6
-
24
6
-
-
南京项目
17
18
-
27
35
25
10
10
7
苏州世茂运河城商业
12
17
6
22
29
22
10
12
17
无锡新发展
-
-
13
-
-
13
-
-
-
常州世茂商业项目
-
-
15
-
-
15
-
-
-
徐州新都会商业
16
6
1
16
20
4
2
17
4
常熟世茂世纪中心
46
-
-
56
50
30
6
20
30
昆山世茂国际城
9
-
12
9
9
10
-
9
-
昆山世茂华东商城
-
-
-
-
-
-
-
-
-
杭州置业
17
15
-
17
31
15
1
16
15
绍兴商业项目
-
-
-
27
-
-
27
-
-
嘉兴世茂新世纪
-
15
13
-
15
28
-
-
19
芜湖世茂滨江花园商业
-
-
-
5
5
-
-
5
-
环
渤
海
北京世茂国际广场
-
-
-
21
14
-
7
14
-
沈阳五里河商业
-
-
35
-
-
35
-
-
-
大连盛欣投资
-
-
-
-
-
-
-
-
-
济南解放阁项
-
20
20
20
40
-
-
30
青岛五四广场综合开发
25
-
-
25
25
25
-
-
12
青岛世茂置业
-
-
-
-
-
-
-
-
-
华南
福建新里程(厦门)
34
-
-
34
34
34
-
-
-
中部
武汉世茂嘉年华
35
10
10
35
45
43
-
12
33
合计
212
100
149
301
332
363
69
115
168
按公司的经营规划，2010 年-2012 年，公司竣工面积分别为69 万平方米、115 万平方米、168 万平方米；公司每年将自持的物业就分别达到了26 万平方米、22 万平方米和51万平方米。
（四）项目发展计划
投资开发计划
表7.各项目开发建设计划
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
2
注：世茂股份210年上半年实现物业销售收入亿元，销售结算面积万平方米；销售收入主要来自北京世茂国际广场、苏州世茂运河城商业、常熟世茂世纪中心、绍兴商业项目以及南京世茂滨江新城。
物业销售计划
（四）项目发展计划
图6.物业销售计划
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
2
根据2010年半年报的资料，世茂股份合计已开业4座经营性物业，总计建筑面积达到万平方米；预计到2010年底经营性物业面积将达到万平方米；
根据规划，在未来5年内陆续在国内20个城市推出约24个商业地产项目；平均每年约5个项目。
项目名称
总建筑面积（万㎡）
北京华平大厦
万㎡
昆山世茂华东商城
万㎡
常熟世茂
4 .00万㎡
世茂商都大厦
万㎡
小计
-
经营性物业计划
（四）项目发展计划
表8.世茂股份部分经营物业概况
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
※发展计划：
3
叁、地产开发与商业运营联动模式
——创建世茂广场COSMO模式与商业经营品牌系列
3
（一）核心业务板块
-世茂股份业务板块
2009年5月，世茂股份完成资产重组后，将战略重心转移到商业地产领域，专门负责世茂系的商业地产开发和经营；目前，已形成商业地产开发、世茂广场、世茂百货和世茂影院四个核心业务板块。
商业地产开发+世茂广场（运营）+世茂百货+世茂影院
备注：世茂股份为进一步完善开发运营的产业链，整合多元化竞争优势，培育新的利润增长点；进入2010年世茂股份的商业步伐正在提速，年底前将新增开两家百货和三家影院，并将进军儿童游乐场领域。
※核心业务板块：
3
※租售策略：公司项目中用于出售的比例大致为50%-70%，用于出租和自营的比例大致为30%-50%。对于SOHO 办公、酒店式公寓、底商等对整体运营要求不高的产品，一般采取销售的模式以快速回笼现金支撑后续开发；对于大型的购物中心、百货店和大卖场等产品，一般引入品牌主力店或旗下的世茂百货自持经营；对于商业步行街等产品则租售结合，但散售的部分一般也会与小业主签订10年左右的长期租约，将这些物业返租后统一招商。
世茂广场（ COSMO）
※物业形态组合：商业购物中心、主题商场、商业街、专业市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、写字楼等多种商业形态。
※商业业态组合：超市+百货+影院+专业专卖店+美食广场+儿童乐园
2010年5月1日，作为重组后世茂股份的代表项目绍兴世茂广场的开业，2010年底苏州、昆山、常熟和徐州等地世茂广场也将陆续开业，标志着以世茂广场为核心的世茂商业地产模式渐趋成熟，世茂广场的全国战略正式启动。
（二）世茂广场模式
-世茂广场（ COSMO）
3
※世茂百货：以“Lady first”为诉求定位，致力于打造全国独一无二的女性专属购物天堂。针对流行少女、时尚白领、名媛新贵一族的消费需求将百货分为国际精品服饰、国际名品-珠宝、美容化妆护肤、休闲时尚餐饮、经典家饰家纺等五大功能板块。并秉承“Life style”的经营理念，配以更人性化、生活化的软硬件设施，使购物更具趣味性、体验式、互动性、关怀感。
预计2010年底，世茂百货的营业门店数量及经营建筑面积将分别达到4家和15万平方米。
类型
项目名称
开业时间
建筑面积（万㎡）
营业面积（万㎡）
已开业项目
福州世茂百货（1期）
2010年01月
-
万㎡
沈阳世茂百货
2010年02月
-
万㎡
待开业项目
福州世茂百货（2期）
2010年
-
-
芜湖世茂百货
2010年
万㎡
-
烟台世茂百货
2010年12月
-
-
北京世茂百货
2011年09月
万㎡
-
-世茂百货
（二）世茂广场模式
表9.世茂百货门店概况
（数据来源：世茂股份/上市公司年报）
3
※发展规划：
首家影院已于2010年5月1日正式营业，预计年底还将新增3家五星级影院；
3年内在国内建设15家影院，新增银幕100块；
5年后增加到40家影院，新增银幕300块，影院票房高达5亿元，进军全国票房的前5名。
※绍兴世茂国际影城：世茂集团旗下首家开业影院，已于2010年5月1日正式营业；位于绍兴世茂广场3-4层，作为全国首家全新概念的次时代智能化数字多厅影城，拥有9个专业影厅和一个花园露天影院，其中包括4个3D放映厅，超过1800个舒适座椅。
-世茂影院
（二）世茂广场模式
3
表5.世茂股份紧密合作连锁发展品牌
业态
数量
商家名称
百货
2
世茂百货、百盛百货
国际品牌专业零售店
7
cerruti1881、大卫杜夫、法国都彭、范思哲、MISS SIXTY、GUESS、ASOBIO
超市
4
法国欧尚超市，台湾大润发超市、易士多便利超市、HOUSE进口超市
家电/电子专业零售商
3
国美电器、苏宁电器、宏图三胞
餐饮/休闲
9
百胜餐饮（KFC、PIZZA 、HUT、东方既白）、棒约翰、星巴克咖啡、味千拉面、战锅策、DQ冰激凌、乾三甲营养鸡煲、糖纳诗、东北厨房等
娱乐
4
主题乐园—安徒生童话世界、儿童益智游乐—爱乐游、室内游乐广场—神采飞扬游乐公园、国际大型电玩游乐连锁—SEGA WORLD
文化
2
世茂影院、流行量贩KTV—嘉乐迪
健身/服务
3
一兆韦德、伊顿国际教育机构、时尚汽车专业美容连锁——卡氏通
合计
34
-
（三）战略合作伙伴
※说明：2010年08月19日，世茂股份于苏州举办了“苏州、昆山、常熟、徐州四城市世茂广场联合招商大会暨商业地产项目推介会”参与的大小企业达240余家。目前，公司与近400家知名商业伙伴建立了战略合作关系，包括：百盛、欧尚、屈臣氏、麦当劳、一兆韦德、百安居、迪卡农、星巴克、星美院线、大润发等；同时，还包括世茂影院和世茂百货两个自持品牌。
项目区位：绍兴迪荡新城
商业总建筑面积：约23万平方米
商业业态：国际百货、大型超市、休闲餐饮、国际影院、室内精品步行街等
商家数：500多个知名品牌，23大主力商家
主力商家：百盛百货、欧尚超市、世茂国际影城、澳大利亚托马斯家居等
其他商家： cerruti1881、大卫杜夫、法国都彭、范思哲、MISS SIXTY、GUESS、ASOBIO、香港普乐迪KTV、星巴克、月星家得乐等
电梯数：10部升降电梯，2部观光部电梯，28部自动扶手电梯
停车位：机动车停车位约2000个
开业时间：2010年4月29日
附1
1-绍兴世茂广场
项目概况：
※项目鸟瞰图
3
1-绍兴世茂广场
※室外实景
3
1-绍兴世茂广场
※室内实景
3
项目区位：苏州古城区沧浪新城宝带西路（世茂运河城1期）
交通状况：紧邻苏州南环高架、友新高架；轨道3号线在中心商业广场设站，步行至轨道2号线出入口仅需10分钟
商业占地面积：25442平方米
商业总建筑面积（一期）：104,693 平方米（二期约35万平方米）
主力店：大润发、世茂国际影城（一期）
开业时间：2010年12月
2-苏州世茂广场
项目概况：
※项目鸟瞰图
3
项目区位：昆山城东/前进东路与东城大道交汇处，距城市中心15分钟车程，距沪宁高速路陆家出口5分钟车程，西邻开发区管委会大楼；
项目定位：打造HOPSCA全新生活空间 ，集超市、百货、餐饮、影院、KTV、电玩等消费形态为一体的大型城市时尚消费综合体。
总建筑面积：30万平方米
SHOPPING MALL： 8万方平米
主力店： TESCOO乐购、世茂国际影院、歌霸KTV、爱丁堡电玩、中国移动、各品类餐饮等
开业时间：2010年12月
项目概况：
3-昆山世茂广场
※项目鸟瞰图
3
项目区位：常熟CBD中央商务区，位于常熟城市规划中心城区的东北部。项目距常熟市政府约为1公里，距古城区2公里，距常熟招商城3公里。
项目总投资：近70亿
项目总建筑面积：约175万平方米（商业110万平方米）
商业广场占地面积：86,841㎡
商业广场总建筑面积：383,118㎡
开业时间：2010年12月
4-常熟世茂广场
项目概况：
※项目鸟瞰图
3
项目区位：京沪铁路和陇海铁路交汇处，隶属云龙区，紧邻汉文化景区、黄河故道；
占地面积：约万平方米；
总建筑面积：约万平方米；
商业总建筑面积：近26万平方米；
项目定位：集文化、旅游、休闲娱乐、商业与居住等设施于一体的具备复合功能的商业综合体，是国内首个历史与现代融合，以汉文化为主题特色商业街具有文化底蕴的全方位、一站式购物中心；
业态组合：SHOPPINGMALL、菁英SOHO、摩登商业街、连锁超商(大润发)、世茂百货、健身中心等。
5-徐州世茂广场
项目概况：
※项目鸟瞰图
*
