谨呈同益地产 大盘开发核心驱动模式及开发规律研究
1根据尚正行经验及已有成功案例总结，类似大规模开发 项目以不同核心驱动可划分的四大开发模式 每个郊区大盘项目都不主题地产教育主题 体育主题 人文主题 。。。 会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合； 旅游地产偏旅游 大盘的驱动因素是随着核心驱动偏景点 其开发进程而不断进化衍新市镇地产资源带动 。。。 变的；交通带动 我们这里不是要分析项郊区化地产主动郊区化 目到底归类到哪种模式，被动郊区化 而是要分析各种驱动因素天津万科东丽湖 资源带动新市镇+主动郊区化 会在项目不同的发展阶段深圳万科城 人文主题地产+主动郊区化 对项目产生的促进作用； 成都芙蓉古城 旅游地产+人文主题 广州奥林匹克花园 教育主题+被动郊区化 我们先要借此理清项目郑州普罗旺世 人文主题+新市镇模式 衍化发展的过程和可能对郑州思念果岭山水 旅游地产+新市镇模式 项目产生影响的因素。 郑州帝湖花园 偏景点旅游地产+被动郊区化 郑州橡树玫瑰城 人文主题+被动郊区化 本报告是严格保密的。
2天津万科东丽湖——陌生区域、规模超大、完善配套、 北欧风情，新市镇+主动郊区化 区位特点：老城区与滨海新区之间的城市远郊地带； 规模：占地4095亩； 产品：中高端产品（独栋、联排）启动，后期多元化发展； 配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。 策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区关键特征： 位，完善配套打造新市镇的规划理念。 1 远郊、区域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发展被看好； 规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活 2 体系，是城市功能的延伸，相比市区有一定资源优势，并且项目与主城区相似产品性价比高； 规划有公园、学校、医院、酒店、写字楼、邻里中心、运动设施主3 题公园等，周边有产业园区、保税区客群。 本报告是严格保密的。
3 新市镇+主动郊区化特征分析 位置偏远，但交通路网发达； 项目规模巨大，有一定自然资源，区域未来价值被认可； 适用条件 依托发达城市群，周边产业带发展能形成项目的消费客群支持；自身能形成产业配套，创造本地就业机会，是城市功能的延伸； 克服区域陌生能力强。 本报告是严格保密的。
4成都芙蓉古城——以巴蜀文化为主题，打造旅游观光、 休闲度假等完善旅游配套，旅游地产+人文主题 区位：距市中心20多公里，城市远郊，交通体系发达； 规模：占地面积680亩； 定位：集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为项目内关键特征： 涵，极富传统色彩； 1 规模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景观资源； 核心资源：人造人文景观和休闲度假的居住环境。 2 都市圈层边缘化区域，区域旅游价值认知度高； 3打造极为浓郁的休闲度假氛围，项目与旅游度假行为嫁接，旅游资 源是项目的第一要素； 4 打造城市高尚第二居所，契合城市高端“5+2”生活模式的需求。 本报告是严格保密的。
5 旅游地产+人文主题为主的开发模式特征分析 拥有强势的稀缺自然、人文资源，或打造强势旅游配套； 良好的休闲度假氛围，与外部的交通路网畅通； 适用条件 周边依托城市群体有良好的休闲度假市场需求； 城市中高端“5+2”生活模式发展成熟； 克服区域陌生能力强。 本报告是严格保密的。
6万科城、广州奥林匹克花园——近郊区域、主题带动、 郊区化人群为主，人文主题+郊区化 项目背景：城乡结合部，占地万平米，区域陌生感强，万科城自身配套缺乏，客户主要来源深圳中高收入阶层； 操作方法：在鲜明的营销主题统领下突出主力产品形象，异域文化主题+主启动即推出商业及景观配套和所有物业类型，尽展城居生动郊区化 活样板间，多频次开盘，以产品创新来引导市场。 开发主题：地中海风情城邦。 广州奥林匹克项目背景：城市近郊，占地1000亩，距广州城区一江之隔， 花园与主城区房价差近50%，客户主要来源珠三角地区中产及 体育主题中低收入阶层； +被动郊区化 开发主题：运动主题（运动会所、奥运村、高尔夫社区）。 关键特征： 1 城市近郊区域，自身配套缺乏； 2区域价值不足以支撑区域发展进程，本区域购买力不旺盛，需要强 势主题带动开发； 3 强势主题与房地产嫁接，主题的打造成为开发中的首要工作； 4 项目规模超大，足以均衡大型主题配套打造所需分摊成本。 本报告是严格保密的。
7 人文主题+郊区化置业的地产主题地产特征分析 区域认知度不高，配套不足，需要以主题支撑区域发展进程； 异域文化主题+主动郊区化项目体量大，有规模效应，有产品创新能力； 适用条城市经济好，有大量高端人群主动郊区化需求。 件 区域认知度不高，不足以支撑区域发展进程； 体育主题+被动郊区体量大，足以摊平主题成本； 化 城市发展饱和，区域价格相比城区有较大优势，足以促使人们到本区域置业。 本报告是严格保密的。
8郑州普罗旺世——区域价值模糊、规模超大、资源优势不 明显、异域风情主题，人文主题+新市镇 区位 ：北环以北，城市扩张延伸区域； 规模 ：总占地面积1600亩，总建筑面积130万平米； 背景：项目所处区域为全市低价区，周边项目大多是经济适用房，低价房 资源：土地平整，无强关键特征： 势资源和景观资源，有公共交通，自建了中学、幼1 区域价值不清晰，无明显强势资源； 儿园、商业配套、广场等 2规模超大，以教育、商业、休闲广场、中央公园作为项目配套设施， 消除区域陌生感，以地中海风情小镇形象提升项目品质； 3首期以低密度产品入市拉升项目品质标杆，后期产品多元化提高容 积率； 4一期以价格和产品作为市场突破口，中期以配套提升价格，后期以 高容积率增加利润。 本报告是严格保密的。
9 人文主题+新市镇开发模式特征分析 区域陌生，区域价值不清晰或者价值需要挖掘； 规模大，能够摊低配套成本； 适用条件 突破市场影响，建立区域标杆； 克服区域陌生感能力强。 本报告是严格保密的。
10 项目发展随不同驱动因的衍变分析 项目初期：区域陌生、影响力不足，价值感不强，中高端置业为主 被项目高品质、高性价比吸引的中高端置业； 看中区域未来发展潜力的投资型置业。 随着区域认知度提升、项目建立自身影响力，部分向高端发展 被项目高尚氛围、大社区高品质、知名度提升所吸引的高端人群置业； 向更高端发展，完全向第一居所衍化。 后期奠定高尚成熟大盘地位，被社区成熟氛围吸引，向中端发展 被项目高尚氛围、成熟社区、齐全配套所吸引的中端人群置业； 教育、商业等其他配套完全成熟展示，“异域风情生活小镇”形象形成； 向中端发展，产品形态更趋于多元化。 本报告是严格保密的。
11 郑州普罗旺世 关键词 普罗旺世面对的主要挑战： 1.城郊结合部：北环以北 1.消除区域的陌生感，提升价值； 2.城中村改造：西史赵村 2.在与其他区域的竞争中，创造3.低密度大盘：1600亩 可替代价值吸引消费者; 位置 郑州国基路与索凌路交汇处 占地 1600亩 定位 高尚住宅、大型复合社区 住宅形态 双拼、连排别墅、楼中楼、洋房、小高层、高层 其它物业形态 商业街、休闲广场、会所、学校、中央公园等 区域竞争情况 北区楼盘数量众多，竞争激烈 建筑风格 北欧+西班牙风格建筑 本报告是严格保密的。
12 普罗旺世-----启动模式 风情商业街 首期启动模式：情境展示目的：达到开局立势和建 立高端楼盘形象的效果； 通过售楼部、样板房、气势入口进行先期展示；具体措施：提高品质、控 制总价； 通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品阶段性目标：在同等总价等方面营造社区感和高端品质； 价位上，力争在物业形态以稀缺产品（联排、双拼别墅）制造热上比市区竞争对手高一个档次。 销售中心点； 走高端产品高性价比路线。样板房及展示区 联合学校 一期立面 本报告是严格保密的。
13郑州普罗旺世开发策略——以市场领导者姿态，树立高品 质社区形象，完善配套，打造异域风情小镇概念 策略一 深入挖掘区域价值 强调项目所在城市发展方向的区位优势，充分挖掘区域的未来发展潜力。自我完善万平米中央公园，体现景观资源的稀缺，强化项目高端形象与未来未来生活场景。 策略二 高端产品启动奠定基调 别墅产品高端启动，全力打造“地中海风情小镇”概念，奠定项目高端形象 策略三 完善配套，功能复合型社区 强调成熟的都市生活配套，规划高素质中学、商业街区、休闲广场等生活配套设施，从而创造城市休闲区感觉，拉近人们心理距离。 策略四 营造居住文化 以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验未来生活模式，彰显生活品质，打造吸引中高端客户的持续张力。 本报告是严格保密的。
14 尚正行对类似大盘的规律总结 1大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏 区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”； 竞争层面 2大盘要有自己的核心吸引力，同时在硬件上往往要有一两个“核心 震撼点”，形成强势传播效应； 3 大盘的开发节奏把控对项目成败至关重要！ 开发节奏大盘开发，启动期是关键。启动期是项目立势、占位、概念传播、 4 形成口碑效应的重要阶段； 对于陌生区，注重风情体验、生活体验区的设置，配套先行展示，5 极尽展示区域未来生活，资源要在前期展示，但资源最好的产品适宜推后开发，以博取更高价值； 大盘产品要差异化创新，多元化的产品定位，要复合不要单一，降产品、客户层面 6低投资风险，同时奠定大盘气势！ 立足主流客户群，随着项目进程改变而扩大，客户群要复合而不要单一 ； 营销层面 营销上重视精神层面的引导，生活方式的宣传和灌输成为主旋律，7 要主动营造创新生活理念。 本报告是严格保密的。
15 大盘开发常步入的误区 1 对大盘开发缺乏战略和连续性的思维，用小盘的操作理念操作大盘 2产品过度单一或者过度多元化，没有考虑不同物业类型的产品功能 和相互关系 3 急于走量，违背了市场的现实情况，不明确开发时间和利润的关系 4对容积率的误解，过度追求建筑面积和开发量，简单的期望通过开 发量来盈利，忽视项目盈利的“质” 5 项目开发节奏控制失当，产品升级和产品创新的安排次序混乱 6过度产品主义或者营销主义，过度的关注产品或者营销而忽视大盘 开发中其他环节的重要性 7 对商业的误解，逢街必做铺，对商业价值有过高的期望 本报告是严格保密的。
THANKS!
