[1】国房地产金融 ·理 论 探 索
一 个物 税 寨 施方裹
- ；
— — 从房地产税改革到物业税税基评俄
中图分类号：F293．30
文章编号：l006—7388(2006)08—0009—05
文献标识码：A
摘要：在研究房地产税改革方案的基础上研究房
地产税基评估。给出一个房地产税的总体改革建议，
给出一个物业税条例版本提 供一个将复杂问题 简单
化的、可以操作实施的物业税系统实施方案。重点研
究物业税的技术处理——税基评估实施 ；提 出物业税
评估的基本方针、具体工作目标、技术手段、组织手
段；评估行业提前为物业税进行技术准备，评估行业
用这样的方式参与中国的市场经济建设，为社会服
务。
关键词：物业税；税基评估；条例草案；规划
1 房地产税收相关问题探讨
1．引言
去年以来，在房地产价格持续上涨的背景下，物
业税问题也成为了各界关注的焦点问题。物业税与房
地产税制改革，物业税与土地出让金的关系，物业税
与房价的关系，物业税是否开征?物业税的方案如
何?物业税与涉及到经济的方方面面，不仅仅影响预
期，更影响现在，事关重大，需要各界对此进行充分
、 - ’
研究。房地产评估作为一个专门处理房地产价格问题
和研究房地产价值运动规律的行业，有必要对此问题
进行相关研究。本文首先分析现行的房地产税收，分
析可能的房地产税收改革方向。
2．现行的房地产相关税收及费用
首先区分房地产方面的税收和费用。房地产税
收【l1：城镇土地使用税，土地增殖税，房产税，印花税，
契税；房地产方面的费用：土地收益上缴费用，土地
出让金，土地使用权价款，基础设施配套费用，市政
配套费用，土地有偿使用费；与房地产相关的税收：
企业所得税，个人所得税，营业税及其附加，耕地占
用税，其他资源方面的税费。
进一步将上述房地产税收按照房地产取得持有环
节区分为：房地产取得税收，房地产保有税收，房地
产转让税收。这样理论上和实践上认识就比较清晰。
属于房地产保有环节的税费有：城镇土地使用税，房
产税，以及与此相关的土地收益上缴费用 (划拨类出
租型房地产)、个人所得税(个人房地产之租赁收益)、
企业所得税 (企业房地产之租赁收益)。其他皆可以
划为取得环节和转让环节。
由此可知，现行房地产税种覆盖了房地产的各个
环节。通常物业税按照国际惯例是针对房地产或者物
收稿日期：2006—05—09
作者工作单位：广东省佛山市立为房地产评估公司，广东 佛山 528500
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业保有环节征收的一个税种。这两个方面是一个分析
前提。
3．现实问题分析——房产税、城镇土地使用税在
现实中的问题分析
(1)房产税暂行条例严重滞后干经济和社会现实，
滞后于相关法律
房产税暂行条例颁布于 1986年9月15日，当时
并没有完整的房地产的法律概念。所以当时的房产概
念仅仅是一个房产的范畴，而不是房地产的范畴；是
不包括土地使用权的范畴；而且作为房产的概念也基
本局限于建筑物的概念。但是此后中国的房地产制度
和房地产市场发展日新月异，土地使用权制度，房地
产制度在宪法、房地产管理法、土地管理法等各个法
律层次都严格确立起来，在现实也有效的运转起来。
这样就导致根本的问题——针对当时制订的房产
税暂行条例怎样调整现在的市场经济?
(2)房产税与土地使用税重复征收
执行2001年新的企业会计制度，将土地使用权价
值结转为固定资产，形成固定资产原值，房产税依据
这个原值进行征收就对土地使用权价值进行了土地使
用税的征收。因为房地产价值=房产价值+土地使用
权价值。但是另外又单独征收土地使用税，对于房地
产保有环节就是重复征收，这个是不合理的。
有些企业不按照会计制度规定对土地使用权价值
进行结转，他们的房产原值就不包括土地使用权价
值。实践中各地税务机关对于两种作法基本是同时认
可。所以房产税的计税依据在实际中有的是房产，有
的是房地产。所以作为地方税种的房产税在施行中各
行其是。
(3)其他方面
其他问题也存在：从价计征与从租计征的不对
等；各地最终的各行其是严重影响国家税制和税法的
权威；对于外资企业实行免征造成超国民待遇和不公
平竞争；部分商业出租房地产因为税率过高而征收困
难；城镇土地使用税也因为实现定额征收而不是从价
征收导致税基刚性；此两税种都失去了从经济增长、
房地产市场发展得到良性增长的机制。法规不完善不
仅导致混乱也引发寻租等。所以房产税必须改革。
2 一一 渐进式的房地产税整体改革方案
1．房地产税收改革的前提条件：
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(1)房地产税收的改革必须解决现实问题——应当
解决房产税与城镇土地使用税的重复征收等各种现实
问题。
(2)房地产税收应当改革有利于经济发展，有利于
房地产市场健康发展，有利于财政收入健康发展——
就要求适当地扩大房地产税的税基；适当地确定房地
产税税率；应当考虑按照房地产市场价格来确定计税
依据 ；
(3)房地产税收必须按照渐进有序的方式进行——
这样就可以是一个循序渐进的小范围的物业税方案。
所以——将土地使用权出让金等作为土地年租列
入房地产税收一并征收的方案是不合适的，原因是土
地年租制对于房地产市场的影响相当大，自身目前还
没有一套完整合适的方案，因此不成熟，不应当列入
物业税一并进行。
所以——一次将房地产取得税收，房地产保有税
收，房地产转让税收等各种税收进行较大地改革，搞
成一个大的统一的方案也是不合适的。
所以——针对房地产保有环节进行税费改革就是
一 个方向——建立一个简单的、统一的 规范的、有
效的物业税。
2．房地产税收的改革建议
(1)取消土地增殖税，将其列入所得税和个人所得
税进行管理。
(2)统一国民待遇，废除外资企业的土地使用费，
实现房地产税的平等国民待遇。
(3)取消城镇土地使用税，房产税，调整其内涵统
一 为物业税；将单独对于房产、土地使用权在保有、
使用阶段的税种合并为房地产税；将房地产税的征收
对象扩大为所有的物业，从而使得 “房地产税”成为
“物业税”；统一物业税的计税依据为所有不动产；按
照房地产市场评估价格来确定计税依据。
(4)保留作为特定地房地产行为而征收地税种：耕
地占用税，契税，印花税。
(5)逐步规范、清理、完善与房地产有关的营业税、
所得税、个人所得税的征收和减免。
(6)进一步完善土地使用权制度。一个方向是推进
集体土地的改革。
(7)强化房地产市场的监督管理，规范房地产市场
秩序，规范房地产税收监管。
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3．其他具体的实施方案
(1)建设房地产税收信息系统，建设与房地产有关
的个人所得税信息系统，建立房地产的物业税台账，
建立房地产税务登记证制度。比如：可以发一个 “房
地产税务登记证。”在这个基础上可以进行公开的房
地产税收查询，房地产的利用与房地产税收直接进行
挂钩在制度上可以建立。实际上深#119o年代已经建立
了这种制度，所以这也是实际的总结。
(2)建立和落实房地产权属调查制度、房地产权属
的普查制度、政府代为登记的房地产权属登记制度。
目的是解决因各种原因未办理房地产权证的实际问
题，以解决规避监督和规范管理的问题。未办理权证
原因有的是逃避房地产的监管，有的是产权关系复
杂。
(3)落实房地产市场的有效监管。房地产的过度操
纵、炒作等问题在现行的法律和制度框架内可以解
决，但前提是政府的有效监管。
(4)房地产税收的税基价值建立在市场评估价的基
础上，评估行业几十万从业人员可以制订低成本的高
效率的评估方案，完成此任务。
通过前面的监管手段，尤其是在 “房地产税务登
记证”制度下的房地产税收信息系统可以有效地解决
税基、漏税等问题。
3 一个 物业税条例 草案
第一条 为保证物业所有人合法权益，合理利用
不动产，保障房地产市场秩序，依据 中华人民共和
国立法法 中华人民共和国行政许可法》 中华人民
共和国税收征管法 中华人民共和国城市房地产管
理法》 中华人民共和国土地管理法 等制订本条例。
第二条 物业税由地方与中央分成，列入国家预
算管理。中央、省各10％，地30％，县、区50％。直
辖市地级部分转为中央、直辖市取得，计划单立市视
同省。
第三条 国家、省级物业税专项用于财政转移支
付进行乡村建设。
第四条 本条例由国家财政主管部门会同国家土
地、房产主管部门解释，由财政部门会同其他部门制
订实施细则。
第五条 本条例所指物业是指：房地产、土地使
用权、房产和其他不动产。
第六条 物业产权所有人和实际所有人为纳税义
务人。
第七条 物业税征收范围为中华人民共和国境内
不动产。
第八条 物业税税率为0．6％。
第九条 物业计税价格为市场评估价乘70％。
第十条 物业税按年征收，纳税期限由各省税务
主管部门确定。 一
第十一条 物业税由国家税务部门征收，国家建
立不动产税务登记制度，为不动产颁发税务登记证
书。
第十二条 国家建立不动产申报纳税制度
第十三条 县区房地产管理、土地管理主管部门
应当组织制定并公布当地各类房地产市场年平均价
格，房地产物业税计税价格修正体系。当地房地产市
场年平均价格为房地产物业税之基准价格。其他类不
动产物业税计税价格可定期评估确定。
第十四条 物业税的免征：
(一)国家机关、军队为履行公务自用房地产；
(二)国家财政拨付事业经费的单位自用房地产；
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房地产；
(四)市政街道、广场、绿化地带、社区非赢利
公用的房地产；
(五)乡村居民在宅基地上自建的普通住宅；
(六)土地所有权、集体农业用地承包经营权；
(七)外国使、领馆；
(八)国家财政部门单独目录规定予以免税的基
础设施、公用设施、其他设施；此 目录依据经济和社
会发展3～5年调整一次。
第十五条 物业税的减征：
(一)居民居住的普通住宅为唯一生活用房减征
四成；
(二)由于生产、生活、经营严重困难需要减征
的 ，由地方人民政府核准；
(三)国家财政部门单独目录规定予以减征的；
此目录依据经济和社会发展3～5年调整一次。
(四)国务院授权财政部门确定的其他情况；
(五)本条例自2007年1月1日起施行， 中华
人民共和国房产税暂行条例 、(《中华人民共和国城镇
土地使用税暂行条例》同时废止。
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4 物业税税基评估的行业规划建议
1．物业税评估对评估行业提出时代的要求
实际上房地产评估行业目前一直都在进行房地产
税收评估方面的工作。比如房地产的转让评估如普通
二手房的交易评估就是一种典型的税基评估，其评估
结果同时是个人所得税、土地增殖税、契税、交易服
务费、公正费的计税 (价)的依据。
但是物业税的评估因其点多面广等特点导致具有
与其他评估不同的性质。比如评估业务具有年度重复
性、大量性、普遍性；经济上要求低成本性；时间方
面要求具有迅捷性，技术手段要求具有统一性、高效
率性；评估结果要求具有一致性。
所以现实经济运行和社会及未来对评估行业现在
提出了时代的要求。所以要提前作好研究、准备工作，
提前作好组织和技术工作，提前作好基础设施建设工
作。这就是要分析税制的原因，要给出一个物业税条
例草案的根本原因。(在此一并交代)。所以给出物业
税税基评估的行业规划建议。
2．物业税税基评估的规划要点
(1)物业税评估的定位
房地产评估行业的责任是从法律和社会赋予评估
行业的职责出发进行房地产税基评估的研究工作和具
体评估工作：①要研究房地产税收与房地产价值之间
的运动规律；②研究房地产税收与房地产评估间的具
体工作机制；③研究房地产税税基评估的具体业务工
作规律；④作好税基评估的基础设施提前建设和技术
准备工作；⑤高效地开展税基评估业务工作。
(2)物业税税基评估的基本工作目标和方针
“为社会提供低成本、高效率、高质量、高附加值
的评估服务，从而提高社会正义和社会公平，实现社
会福利”是评估行业的基本的工作目标和工作方针。
这个基本方针是指导评估行业各项工作的指南和
宗旨。物业税的评估不能够脱离这个方针。税基评估
应当是一种低成本的工作，如果物业税评估的收费比
物业税本身还高或者与其接近，那么评估就不能够实
现社会和国家对于评估行业的要求。比如物业税的税
率是0．5％，而评估的收费也是0．5％，那么评估就失
去了存在的机会。所以必须提供一种低成本的服务。
低成本不能够是低效率的工作，物业税的税基评估必
须是一种高效率的工作。低成本也不能够是低质量的
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服务，物业税因为税收特有的公平合理性，要求评估
质量、评估结果具备严格的公平合理性。这些似乎是
矛盾的。惟有创新才可以解决，评估必须要进行技术
创新、组织创新、观念创新等。
(3)评估行业的具体工作目标
“建立公众的、可共享的、透明的基准价格体系和
具体的修正指标体系”是评估行业的工作目标。
这个是评估行业现在必须开始进行的工作，现在
进行的基础设施建设工作要达到的就是这样一个目
标。这个工作目标是实现评估基本方针的有效保证。
最重要的工作是制订房地产基准价格和评估修正体
系。基准价格包括分区的、分类的年度房地产基准价
格，土地使用权基准价格、房产基准价值 (建筑基准
价值)等；具体的修正体系包括：土地使用权税基评
估修正体系；工业房地产税基评估修正体系；商业房
地产税基评估修正体系；住宅房地产税基评估修正体
系；其他物业税税基评估的指标体系。
评估行业应当制订这样的标准并且应当让这样的
标准公布，让纳税人也清楚这样的标准，让纳税人自
己据此计算应当交纳的税金。完成这个就是评估行业
对社会所作的贡献。这样就实现了物业税税基评估的
基本目标。
评估行业的同仁也许会认为这样违背了评估行业
的利益。但实际上不是这样。首先、评估行业的利益
与社会利益是一致的；第二、评估行业在完成这个基
础性的工作后，这个工作成果不仅仅是为社会服务，
也是为行业和评估工作服务；第三、评估行业对诸如
普通物业会出具法律意义的评估报告，尽中介行业的
公平公正公开的法律和专业之责；纳税人可以自估可
以申报，但并无法律效力，评估可以审核纳税申请或
者独立出具报告；第四、评估收费在上面提到的基础
设施和技术手段基础上可以是低价格，比如一个报告
可以是几十或者几百元，但是总的数量导致营业收入
是乐观的。
(4)物业税税基评估的重要技术手段
①GIS评估——建立在地理信息系统上的评估技
术，这种技术的物理平台是电子地图和计算机互联网
络；这也是物业税评估今后的一个发展方向，是一种
综合的技术；关键技术是其中的评估模型；
②批量评估——实际是指自动评估技术；
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③定期的特殊物业的评估，一般是指的如桥梁、
公路、水利设施等不易模型化的评估；
④核心技术和针对性的技术是房地产基准价格及
其评估修正体系。(前面提出，此处不重复)要指出的
是：a．经验和分析表明，所谓的基准价格是建立在平
均价格或者典型价格或者是两者相结合的基础上，最
高或者最低控制价格其实也是它的衍生；建立在这个
基础上的基准价格是将成为物业税评估的共同标准。
标准在一般的意义上是一种协调值和协商值，是评估
行业共同工作的结果。b．再次强调的是物业税评估不
能够也不应当建立在个体的手工作坊式生产与技术
上。如果还是采用用几个案例来进行修正的作法，我
们将被时代抛弃。所以采纳标准是经济的有效率的做
法 ，所以重点强调。
(5)物业税税基评估的组织手段：
一 方面：标准的制订可以是两种方案——①在地
方行业协会的领导下由协会来组织进行；②由有实力
的大机构牵头进行。我们倾向于由协会领导来进行，
因为事关重大，惟有协会方具有此天然的组织与实施
之条件。
二方面：与政府的协调工作，争取政府部门支持，
协会理所当然地成为了协调人。设想评估行业主动地
为政府进行物业税的前期工作，应当可以得到支持。
三方面：成本与效益的分配。制订这个标准是需
要资源和成本投入的，但是使用将可以是免费的，怎
样解决这个矛盾?为调动各机构参与的积极性，大致
的方向是协会通过行业自律管理来确认是否具备物业
税评估条件的机构。因为地方政府制订或者再授予物
业税评估资格有悖 行政许可法 ，且 评估机构管理
办法》已经做了明确的许可。但是行业的自律管理却
不会产生这种法律问题。这样就可以解决组织上的一
个重要问题——让各机构主动参与。当然最终也可以
用其他经济手段解决。
(6)物业税评估的理论研究和意义
我们知道中国资产评估协会开展税基评估研究有
几年的时间，上海房地产估价师协会正在进行五个课
题研究绝大部分都可以直接运用于物业税评估。研究
是评估行业的一项重要工作，也是一个战略方向。进
行物业税的税基评估研究是一项理论和实际相结合的
有重要意义的工作，这项工作是房地产税制改革的一
部分。评估行业用这样的方式参与中国的市场经济建
设，为社会服务。
参考文献：
[1】房地产税收相关法律法规．
[2】盛蒲兴，浅论房地产估价的三个战略阶段[J】_上海房地产估
价，2005(05)：1 5--1 6
[本文编辑：王志强]
2006中国产业囡创帮论镪
在北京国际会议中 召开
(本刊记者：珈宝)工业地产、产业地产已成为地产投资开发的一大类别，并形成了从规划到上市的完整操作链
条；在国内近年也不乏政府推动、理论探讨和开发实践 ，但迄今说的多，做的少；败者多，成者少，原因何在?
2006年8月10日～11日由新地产策划机构~mlls京思源置地房地产顾问有限公司联合举办的 “中国产业园创新论
坛”北京国际会议中心召开，北京、上海、深圳、杭州、西安 、香港、台湾、新加坡等成功产业园区代表悉数参加，
同时有 《中国房地产金融))等20余家知名媒体对此次论坛进行了报道。
为期两天的论坛期间，政府官员、经济学家、开发企业、投资机构、中外工商企业高层进行了主题演讲及多元对
话，论述了诸多议题，如：在新政策环境下，产业园区及工业用地的投资价值?如何判断国内产业园区未来的发展趋
势?如何在现有产业园区的开发模式上进行创新?在新政策环境下，产业园区如何定位、开发及运营?国内产业园区
如何与国外资本对接?专家们的论述令与会者受益匪浅，实践表明，产业园区的发展不仅是地产的发展，更是区域整
体经济、金融的发展。论坛的召开，为今后产业园改革创新提供了理论基础和宝贵的实践经验。
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