加息对 当前 房地产市场的影响
从201、0年房地产新政谈起
谢海芳
[摘要]自2010年以来，政府调控房地产市场的政策频出，其中以4月份出台的新“国四条”和“国十条”调控力
度最大，并对房地产市场产生了积极的影响。笔者认为，以行政化手段来调控房地产市场具有很强的刚性，收
效迅速而明显。在行政化调节手段之外，再辅之以市场化手段如加息进行调控对房地产市场有何影响?笔者
认为，加息会改变购房者对房价上涨的预期，增加贷款者的利息成本，这样会抑制购房需求，同时，加息还会增
加 囤房、囤地的机会成本，从而增加商品房的供给，对房地产市场也会产生重要的影响。
[关键词]加息；房地产市场；房地产新政；利息成本；机会成本
中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：lOo4—3926(2O1O)08—O156—o3
作者简介：谢海芳(1973一)。女，l~tJq安岳人，西华大学讲师，研究方向：金融投资。四川 成都 610039
无庸置疑，房地产行业已经成为我国国民经
济发展的支柱产业，房地产行业的健康发展直接
关系到我国国民经济的持续健康发展。而高房价
引发的资产泡沫令人堪忧，2010年以来政府连续
出台调控措施遏制房价过快上涨，而调控力度最
大的莫过于2010年4月推出的所谓新“国四条”
和“国十条”。⋯“国四条”和“国十条”对房地产市
场产生了强烈而又积极的影响。在行政化调节手
段之外 ，辅之以市场化手段进行调控对房地产市
场有何影响?笔者将从一般化意义上出发，探讨
加息对当前房地产市场的影响。
一
、对当前房地产新政的分析
综合新“国四条”和“国十条”的措施，力度最
大的政策集中在三个方面，一是贷款购买第二套
住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50％。二
是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地
区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三
套及以上住房贷款；对不能提供 1年以上当地纳
税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发
放购买住房贷款。三是地方人民政府可根据实际
情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套
数。l2¨副此次调控措施的主要目的是打击房地产
投资、投机，抑制房价，尽管在实际操作中存在一
定的难度，但仍然取得了积极的效果。
目前我国房地产市场存在一个奇怪的现象：
一 方面，商品房的空置率极高，另一方面房价居高
不下，普通百姓买不起房。究其原因，就在于当前
利率较低，开发商捂盘、炒房客囤房的成本极低，
而一旦二者联手将房价推高，则可获取暴利。那
如果提高利率，即加息会对房地产市场产生怎样
的影响?笔者将从房地产需求方和房地产开发商
两个方面进行具体分析。
二、加息对房地产市场的影响
(一)加息对房地产市场需求方的影响
从购房目的来看，大致可将我国购房者分为
以下几类：(1)购房自住；(2)购房保值；(3)购房
投资；(4)购房投机，即炒房。加息对上述 4类购
房者的影响如下：
1．加息对购房自住者的影响
购房自住需求又分为两种情况，一种是居住
性需求，一种是改善性需求。居住性需求可以自
购房解决，也可以租房的形式加以解决。如果租
房的租金低于贷款购房的利息成本，购房者会适
当考虑延期消费，选择租房。反之会选择提前消
费，即按揭贷款购房。加息以后，会增加购房者的
利息负担，在当前房屋租金较低的情况下，部分人
金融经济 157
会觉得租房反而更划算，如果房价高企不下，部分
人会选择暂时租房住。但由于中国人的传统观
念，拥有一套属于 自己的住房是绝大多数人的梦
想，因此即使租房相对于购房更划算，当居民一旦
有足够的购房支付能力时，他依然会选择购房，但
其购房需求会更加理性。而就 目前而言，由于房
价高得已经远远超出了普通老百姓的承受能力，
普通老百姓已没法买房，此时加息不是增加老百
姓的负担，相反是增加老百姓的利息收人(在房价
回落到合理区间之前 ，将钱存人银行)。改善性需
求，取决于当地的人均面积、户均套数、富裕程度。
随着居民生活水平的提高，人们有改善住房条件
的诉求。改善性需求，一般是有钱人为了生活的
品质，只要利息上涨不超过承受能力，仍然是会买
的。但如果房价趋于稳定，具有改善性需求的购
房者购房后，利息的上涨会影响其对第一套小户
型房屋的处置决策。如果租金较之利息成本高，
他会选择继续持有房屋出租；反之，则会卖掉第一
套房屋以减少第二套房屋的持有成本。就目前房
价高企，房屋租赁价格较为低廉的情况下，买房出
租是不划算的。如果加息，一方面会增加购房者
的利息负担，另一方面会传递出国家调控房地产
市场价格的市场预期，理智的居民会选择卖掉第
一 套小户型住房。这实际上就增加 了房屋的供
给，对稳定房价有一定的积极作用。
2．加息对购房保值者的影响
在 目前购房的人群中，有这样一类人：他们一
般收入水平不会很高，平时省吃俭用，对于投资也
没有多少专业知识，并没有强烈的购房动机。这
部分人购房大致基于以下原因：一方面，由于目前
房价涨得厉害，自己身边的亲朋好友因为买房赚
了钱；另一方面，由于当前通胀预期增强，利率又
低，自己的钱存在银行不断地缩水。两相比较，觉
得购房比将钱存在银行更划算，于是跟风买房。
这部分人往往对投资、对国家宏观经济形势等都
缺乏理性的判断，盲 目跟风，房价越涨越买，一旦
房价下跌又赶紧抛售。因此一旦房市泡沫破灭，
这部分人往往是受害最深的人群，而且这部分人
往往抵御风险的能力较差。如果当前加息，一是
可以改变通胀预期 ，二是会改善商品房价格上涨
的预期，三是会增加储蓄者的利息收入，从而会减
少这部分人的购房需求。
． 3．加息对购房投资、投机者的影响
在当前我国的投资渠道有限，普通投资者缺
乏投资专业知识的情况下，相对而言，投资房地产
的风险较股市小，又不需要多少专业知识。因此
部分投资者将购置住房进行投资，本无可厚非。
调控房地产市场，要调控的是那些以各种手段推
高房价并频繁买卖住房赚取“价差”的炒房客，通
过市场化手段即通过加息可以增加炒房客的炒房
成本，从而引导其自动退出房地产市场。虽然我
们无法在实践中以量化的标准来明确界定出谁是
房地产市场的投资者谁是房地产市场的投机者，
但二者的差异却是存在的。一般而言，购房投资
者大部分是用的自己的资金，购房的目的是长期
持有以期享有住房价格长期持续上涨带来的好
处，同时赚取租金收益。对于这部分投资者而言，
即使加息，只要其租金收益可观，在没有更好的投
资渠道之前，仍然会投资房地产。而购房投机者
的目的不是长期持有房产，也不会将其持有的住
房用于出租，而是通过频繁的买卖房产来赚取“价
差”。为了使自己的资本收益最大化，投机者一方
面利用银行信贷的财务杠杆进行投资，另一方面
会集中自己的资金优势大肆囤房，推高房价，获取
暴利。如果加息，一方面会增加投机者的购房成
本，另一方面会增加其囤房的机会成本，这无疑会
加大投机者的投机风险。如果利率提高到适当的
水平，一方面会减少投机者的购房需求，另一方面
会促使投机者抛售其囤积的空置房以减少资金积
压的成本。需求减少供给(二手房)增加，必将带
来房价的下跌。
(二)加息对房地产开发商的影响
当前的高房价，无疑是炒房客与房地产开发
商联手推升上去的。如果说炒房客的团购、囤房
制造了当前房市的“需求旺盛”，房地产开发商的
囤地、捂盘则制造了当前房市的“供给不足”。二
者的结合导致了当前我国房地产市场一方面住房
空置率极高，另一方面又“供不应求”，价格“畸
高”。在目前高通货膨胀率低利率的情况下，开发
商从银行取得的贷款实际利息很低，甚至为负。
在这种情况下，开发商囤地、捂盘的机会成本很
低，而一旦推高房价，则可获取暴利。加息实际上
是增加了开发商囤地、捂盘的机会成本，尤其当前
我国房地产业是一个高负债率的行业，加息必然
158 《西南民族大学学报》(人文社会科学版)2010年第8期
增加房地产企业的资金压力，迫使其售房甚至是
降价售房以加速资金周转。当然加息的同时也增
加了开发商的开发成本，有人担心开发商最终会
将这部分成本转嫁到消费者身上，导致房价继续
上升。但笔者认为，这种担心是不必要的。我们
必须清晰地看到，当前房价高企的根本原因，既不
是开发成本推高的也不是由于资源稀缺供不应求
引起的。其根本原因是炒房客的炒房与开发商的
捂盘，现在房地产企业不是没有利润而是暴利。
因此，通过加息迫使开发商降价销售，以销量促增
长，这既有利于我国宏观经济的持续健康发展，也
让普通老百姓得到更多的实惠。
因此，从短期来看，加息会从三个方面对房地
产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。
首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从
而改变购房者对房价上涨的心理预期，很多人就
会从楼市退出来；其次，加息会增加存款人的货币
收人，增加贷款者的利息负担，这会抑制投资者、
投机者的购房需求；第三，加息会增加投机者囤
房、开发商囤地的机会成本，从而增加商品房的供
给。加息主要是改变购房者和售房者的成本收益
曲线，通过“看不见的手”引导双方自动调整 自己
的行为，使供需双方在动态中达到一种均衡。
参考文献：
[1]吴缚龙．资本催生房地产泡沫[N]．中国日报，2010—03
— 3O．
[2]国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知[z]．
国发[2010】1O号 ．
[3]关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度
有关问题的通知[Z]．建房[2olo]53号 ．
收稿日期：2010—05—19 责任编辑 刘梅
· 文史札记 ·
“翩"与“谝’’无通假说
钟如雄 郑莉娟
《汉语大词典 ·羽部》“翩”的义项⑥释为：
“通‘谝’。参见‘翩翩’⑨”；而“翩翩”的义项⑨则
释为：“花言巧语。翩，通 ‘谝 ”’。其以“谝”释
“翩”的立论依据是清代马瑞辰对毛诗的训释。
《诗经 ·小雅 ·巷伯》：“缉缉翩翩，谋欲谮人。”通
释云：“翩翩即谝谝之假借。”(罗竹玉《汉语大词
典)))5587页，1997年汉语大词典出版社)笔者认为
此说未安。我们认为，“翩”与“谝”同源而非假
借。第一，二字均从“扁”得声，古音相同(滂纽真
部)。(段玉裁《说文解字注》139页98页，1988年
上海古籍出版社)第二，二字词义相同，均表示敏
捷轻快。《说文 ·羽部》：“翩，疾飞也。从羽扁
声。”《诗经 ·鲁颂 ·泮水》：“翩彼飞鹗，止于泮
林。”毛传：“翩，飞貌。”“疾飞”是指猫头鹰(鹗)突
袭猎物时动作的轻快敏捷。又《言部》：“谝，便巧
言也。从言扁声。周书日：‘截截善谝言。《论语》
日：‘友谝佞。”’段注：“‘谝 ’、‘便’叠韵⋯⋯《季
氏》篇文，今作‘便’。”“便巧言”是指言辞敏捷巧
妙。“便”的本义是安宁。《说文 ·人部》：“便，安
也。人有不安，更之。从人更声。”引申为敏捷。
《庄子 ·性恶》：“齐给便敏而无类。”杨谅注：“便，
谓轻巧敏速也。”王力先生曾说：“‘翩’是轻举，
‘嫡’是身轻便，‘谝’是便巧，‘便’、‘辩’是言语轻
巧敏捷，故五字同源。”(王力《同源字典))543页，
1982年商务印书馆出版社)
作者简介：钟如雄 西南民族大学文学院文学博士，教
授，研究生导师；郑莉娟，西南 民族大学文学院 09级汉语
言文字学研究生。四川 成都 611100
