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房地产贸易
（3）
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第三章 房地产需求和供给
教学目的与要求：
通过本章学习，要求同学们掌握：
1. ※房地产需求；
2. ※房地产供给；
3. 房地产市场的供需均衡。
教学方法：联系实际，以课堂讲授为主。
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第一节 房地产需求
一、房地产需求的内涵及其类型
房地产需求：是指消费者在某一特定时间内，在某一定价
格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量。
（一）房地产需求的特点（教材32）
1．房地产需求中的土地需求是一种引致需求；
2．具有明显的区域性。不同城市、同一城市不同地段…；
3. 具有多样性；
4．具有层次性： 偏重生存、安全
（1）受消费者偏好影响
偏重工作条件、社会交换
（2）从社会需求总量看
现实需求 ：有支付能力、正在、准备购买
潜在需求：该地区需求的最大可能值-边界需求
5.与城市住房制度有极大的关系
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（二）房地产需求的类型
1．生产性需求：用来满足工商、服务等行业生
产和经营场所所需而形成的房地产需求。需求主体
是各类企事业单位及个体工商户等
2．消费性需求：用来满足人们居住需要的房地
产需求。其需求主体是居民户
3．投资性需求：又称保值性需求。是指某些人
购置房地产不是为了生产和消费，而是作为一种价
值形式加以储，在合适的时候再出售或出租，以达
到保值增值的目的。“炒房”作为房地产投资需求
则是投资性需求的一种特殊表现形式。
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二、影响房地产市场需求的
主要因素
1．国民经济发展水平
投资规模 生产性需求 国民收入水平 消费性需求
2．城市化水平
城市数量、规模的扩大；城市人口的增长；城市产业结构的变
化与升级。
全国城市数与、城市人口数
年份 1952 1965 1980 1985 1990 1995 1999 2001
座数（个） 157 199 288 324 467 640 667
人口数
（万人）
7163 13045 19140 25094 30191 35174 36989 48064
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3．房地产本身的价格
4．消费者的收入水平和消费结构
5．国家有关经济政策：土地、财税、利率
等政策
6．消费者对未来的预期
生产性需求取决于对未来经济发展形势的预
测；
消费性需求、投资性需求取决于价格的预期
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三、房地产需求的弹性
1. 价格弹性E
房地产需求量变化对价格变化的反映程度
△Q/Q
Ed=
△P/P
房地产商品的需求曲线是一条拐折线
D1E：缺乏弹性，住宅必需品
D2E：富有弹性，耐用品
E
D2
D1
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2．收入弹性
房地产需求变动对收入变动的反映程度
△Q/Q
Ey=
△Y/Y
0﹤Ey﹤1 商品需求收入缺乏弹性
1﹤Ey﹤ ∞ 商品需求收入富有弹性
普通住宅面向广大工薪阶层，其需求收入弹性较大；
高档别墅宾馆面向外商、高收入阶层，其需求收入弹
性较小。
这与国民收入、居民消费结构有关。
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四、房地产市场的有效需求
包括两点：
微观上：有支付能力的需求，一定时期、一定价格
宏观上：是供求达到均衡状态时的总需求
研究、培育房地产市场的有效需求应注重三个环节：
1．深化住房制度改革，引导消费者“愿意”购买商
品住房；
2．发展经济，降低房价，培育房地产金融市场，提
高消费者“能够”购买商品住房的能力；
3．重视房地产市场总供求的动态平衡，促进有效需
求的形成
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第二节 房地产供给
一、房地产供给的内涵
（一）房地产供给的含义
微观：是指生产者在某一特定时期内，在每一价
格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。
包括：新生产的房地产商品；过去生产的存货
宏观：在某一时期内全社会房地产供给的总量
包括实物总量；价值总量
房地产供给的条件：
1．出售或出租的愿望，主要取决于价格；
2．供给能力，主要取决于经济实力和经营管理
水平
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（二）房地产供给的特性
1．城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性；
土地刚性的理解：分自然供给：有限、刚性、无弹性
经济供给：土地开发、多种用途的相互转换
一级市场：国家所有，唯一供给主体
2．房地产供给具有层次性；
（1）现实供给层：房地产上市量，现房、期房，供给的主
导、基本层次
（2）储备供给层：可以进入市场但暂时储备起来的房地产
商品（区别于空置房）
（3）潜在的供给层次：已经开工和正在建设的，以及已竣
工而未交付使用等未上市的房地产数量；非商品房地产改
变性质进入市场的房地产数量
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3．房地产供给的滞后性和风险性；
生产周期长
4．房地产供给的时期性；
主要是依据要素投入或产品的可变程度大小作
出区分
特短期：房地产供给不变
短期：固定要素不变，变动要素变动，土地供
给量不变，房屋供给量有较小幅度的变动
长期：一切要素可变，土地、房屋供给都能变
动。
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二、决定房地产供给的主要因素分析
1．房地产价格：是影响房地产供给的首要因素
2．土地价格和城市土地的数量
面对土地价格的上升：开发商的两种选择：
其一：向空间拓展，提高房屋容积率；
其二：缩减生产规模或放慢开发速度，减少
供给。
城市房地产供给能力很大程度上取决于能够供
给城市使用的土地数量。但要处理好土地供应与农
业等的关系。
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3．税收政策
4．建筑材料供应能力和建筑能力
建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管
理水平以及建筑队伍的规模等。
5．房地产开发商对未来的预期
这种预期主要包括对国民经济发展形势、通
货膨胀、房地产价格、房地产需求、房地产税
收、房地产政策等的预期
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三、房地产供给弹性
房地产价格供给弹性：是指房地产价格变动的比率所引起
的其供给量变动的比率。
△Q/Q
公式： Es=
△P/P
在不同时期，房地产供给弹性的区别：
1．特短期内房地产供给无弹性（Es=O）
（1） （2） （3）
2．短期内土地供给无弹性，房产供给弹性小（0﹤Es
﹤1）
3．长期内房地产供给弹性较大（Es﹥1）
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四、房地产市场的有效供给
（一）有效供给的含义
1．从微观经济的角度看，是指房地产现实供
给层次中符合消费者需求的，正在或即将实现交
换的那一部分供给量。
有一部分不是有效供给：如交通不便、设计
不合理、售价太高等
2．从宏观经济的角度看，是指房地产商品的
总供给与总需求达到均衡状态时的总供给。
有效供给包括总量有效及结构有效
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（二）培育房地产市场的有效供给
1．在房地产供给的实物形态上，努力提高
供给结构和需求结构的吻合程度
2．在房地产供给的价值形态上，努力提高
供给价格与需求支付能力的吻合程度。
3．在房地产供给总量上，努力提高供给与
需求的吻合程度。
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讨论：利率变化对房地产
供给的影响.doc
中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融
机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基
准利率上调个百分点，由现行的%提高到
%；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现
行的%提高到%；其他各档次存贷款基准利率
也相应调整。
%E5%88%A9%E7%8E%87%E5%8F%98%E5%8C%96%E5%AF%B9%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BE%9B%E7%BB%99%E7%9A%84%E5%BD%B1%E5%93%
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第三节 房地产市场的供需均衡
房地产市场的供需均衡，是房地产市场运行的最基本问题，
也是房地产市场运行所最求的目标。供需双方的非均衡状
态是绝对的，常见的，而它们的均衡状态是相对的，有条
件的。
一．房地产市场供给与需求的均衡态
1．含义
是指房地产的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量
与需求数量相一致时的经济状态。
D （1）供需两种力量的结果；
S （2）价格相一致；
（3）供需量相一致；
N （4）供需量与价格相互影响；
（5）结构与总量一致。
（其他因素不变 价格变动 供需变动）
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2．需求与供给变动对
房地产市场均衡态的影响
（价格不动 其他因素变动 引起供需量的变动）
如价格不变，因税收减少，供给由S1移动到S2，形成新的均衡点E2。
同样，价格不动，收入减少，需求由DI移动到D2，形成新的均衡点E1
D1 S1
D2 S2
N0 E0
E2
N1 E1
M1 M0
以上说明，房地产价格之外的因素也会引起供给与需求的增加与减少，
引起供给曲线与需求曲线的左右移动，从而改变均衡点的位置，改变均
衡价格与数量。
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研究需求与供给变动对房地产市场
均衡态影响的意义
从微观层次上，房地产商要重视消费者的
需求心理、收入改变、适应供给量的变化。
及时调整其生产经营策略和计划。
从宏观层次上，国家应该根据逆向行事的
原则，主要运用税收、利率、信贷等 经济
手段，通过刺激或抑制需求或供给的办法，
引导供需曲线沿着人们所希望的方向左右
移动，从而达到一个新的均衡点。
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二、房地产市场供给与需求的非
均衡态
是指房地产商品的供给价格与需求价格，供给数量与需求数量
之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致时的经济状态。
类型：
（一）总量性供不应求状态
这是计划体制下，实行福利分房，低租金制情况下必然形成的
房地产供求格局。所谓低租金制是指国家或单位出租给城市居民
的公有住房，收取的租金远低于住宅实际成本的一种住宅收费制
度。合理的住房年租售比是1：8，我国1980年是1：145。
D1 D2 S1 S2
N1 E
N2
O M2 M4 M1 M3
左图：低租金下，D1— D2
而S1 — S2。在价格为ON2的
情况下，需求量OM1 — OM3
供应量OM2 — OM4。
供需缺口由MIM3——M2M4
MIM3>M2M4。即出现总量性
供不应求状态。
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（二）总量性供过于求状态
这是在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩
大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时间与空间。
N1 D0 D1 S0 S1
N E
O M1 M3 M2 M4
在价格高于ON，
到ON1的情形下，
D0—D1；S0—S1
供需差距由：
M1M3—M2M4
M2M4>M1M3
表明供过于求的
状况比原来更严
重。
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（三）结构性供求失衡的状态
包括结构性供不应求与供过于求。主要是指供过
于求。如：高档办公房过多，商业娱乐用房过多，住
房太少；高档别墅多，普通住房少。
三、房地产市场供给与需求均衡的条件分析
房地产市场供求均衡的条件分析就是指房地产市
场供求关系从非均衡状态向均衡状态转化的条件分析。
其均衡的目的是房地产商品的实现问题，供求均衡的
条件也就是商品价值实现的条件。
1．加快住房制度改革，尽快使房地产运行纳入市
场经济的轨道。
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2．完善房地产市场体系，为供求见面和供求
均衡创造更多更方便的市场条件。
3．培育商品房有效需求，注重供给与需求的
总量均衡。
4．以需定产，以需促供，注重供给与需求的
结构吻合。
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复习思考题
1.试述利息变化对房地产供求的影响。
（作业）
2.什么是房地产有效供给与有效需求？
如何培育房地产市场的有效需求和有效供给
？
3.如何正确认识房地产市场的现状、问
题和发展趋势。 （预习）
