物业基础知识
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张炜
物业基础知识
一、物业的概念
具体是指已建成并投入使用的各类房
屋建筑及其附属设施、设备和相关场
地。
物业三要素:房屋建筑、设施设备、
场地
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物业的类型
居住物业：包括住宅小区、单位住宅楼、公寓、
别墅、度假村等。
商业物业：包括综合楼、写字楼、商业中心、
酒店等。
工业物业：包括工业厂房、仓库等。
其它用途物业：如车站、机场、医院、学校等。
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二、物业管理行业的发展
物业管理是伴随着房地产业的发展而形成的。国
外物业管理的历史已经有一百多年，而我国的物业管
理发展的历史只有短短的30年。
物业管理起源于19世纪60年代的英国，是由一位
叫奥克维姬.希尔的女士为在其名下出租的物业制定了
一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出
人意料的取得了成功。从那以后物业管理工作逐渐被
业主和政府部门重视，并不断发展成为社会化、专业
化、企业化、经营型的服务行业。
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我国物业管理行业的形成
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商
品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司
挂牌成立。该公司建立的是“独立核算、自负
盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使
房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使
房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区
乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经
验。
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三、物业管理的概念
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，
由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，
对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、
养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩
序的活动。
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回顾：
一、物业的概念 1、概念 2、三要素
3、类型
二、物业管理的起源及我国物业管理的形成
三、物业管理的概念
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四、《物业管理条例》
《物业管理条例》，于2003年5月
28日国务院第9次常务会议通过，予
以公布，自2003年9月1 日起施行。
这标志着我国物业管理法制建设进入
新阶段。
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(一)《条例》当中对物业管理定义的理解
物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实
现的活动
业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：
第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主
将不同的服务内容委托给不同的专业公司。第三种方
式是业主选聘物业管理企业进行管理。《物业管理条
例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业
所进行的物业管理服务活动。
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需要说明的是，业主有权选择适合自己的
方式来管理自己的物业。《物业管理条例》并
不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业
管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业
的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例
》的规定来进行。
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（二）《条例》当中对物业服务合同的理解
物业服务合同是业主和物业管理企业订立
的关于双方在物业管理活动中的权利义务
的协议。物业服务合同是物业管理活动产
生的契约基础。物业管理企业是基于物业
服务合同的约定来为业主提供物业管理服
务的。
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（三）《条例》物业管理的内容---常规公共性的服务
房屋建筑主体的管理（包括房屋修缮和装修管理）
房屋设施、设备的管理
环境卫生的管理
绿化管理
治安管理
消防管理
车辆道路管理
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代收代缴服务 特约服务
水 入室保洁
电 入室维修
气 代订报刊
暖 送水服务
垃圾 送餐服务
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回顾：
一、对物业管理定义的理解：1、对房屋管
理的三种方式；2、物业服务合同
二、物业管理的内容：
1、常规公共性的服务
2、代收代缴服务 3、特约服务
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四、物业管理服务的标准
为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，
中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于
2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准
(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基
本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维
护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界
定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，
作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服
务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内
容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。
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五、物业服务收费管理
（一）两种价格
1、政府指导价：是指由政府价格主管部门或
者其他有关部门，按照定价权限和范围规
定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定
的价格。
2、市场调节价：是指由经营者自主制定，通
过市场竞争形成的价格。
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（二）物业服务收费形式
1．包干制收费形式
《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是
指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，
盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的
物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制
的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定
税费和物业管理企业的利润。
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采
用的形式。
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2、酬金制收费形式
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例
或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全
部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由
业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业
服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出
和物业管理企业的酬金。
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非
住宅物业管理项目中较多采用。
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六、物业管理服务成本构成
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提
取的福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、
维护费用；
(3)物业管理区域清洁卫生费用；
(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用；
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(6)办公费用；
(7)物业管理企业固定资产折旧；
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保
险费用；
(9)经业主同意的其他费用。
物业共用部位，共用设施设备的大修、中
修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，
不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
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回顾：
一、物业管理服务的标准（分三个等级）
二、物业服务收费管理
1、两种价格 2、两种收费形式
三、物业管理服务成本构成
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总结：
一、物业的概念
二、物业管理行业的发展
三、物业管理的概念
四、物业管理服务标准
五、物业服务收费管理
六、物业管理服务成本构成
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感谢大家
