美国商业地产基⾦金安亚资产管理-华盛顿海外投资中⼼心13年9月28⽇日星期六
为何投资美国商业地产？13年9月28⽇日星期六
3月初美国哥伦⽐比亚⼲⼴广播新闻最为知名的⼀一档电视新闻栏⺫⽬目《60分钟》在新近的⼀一期栏⺫⽬目中聚焦了中国的房地产市场，并评论称由中国经济快速增⻓长和中国新型中产阶级对房地产市场的庞⼤大投资所创造的历史上最⼤大的房地产泡沫，可能即将破灭 记者莱斯利斯塔尔（Lesley Stahl）在节⺫⽬目中指出，“我们可以看到世界上⼈人⼝口最多的国家正在建造房屋，⼩小区和城市，但是没有⼀一个⼈人住在⾥里⾯面，连绵⼏几英⾥里都是荒凉的公寓和空置的住宅⼩小区，⽽而且继续以英⾥里的规模延续。” 13年9月28⽇日星期六
卖空⼤大师查诺斯：避开任何与中楼市相关的资产⼀一天后3月8⽇日凌晨消息，对冲基⾦金管理⼈人、在美国有“卖空⼤大师”之名的吉姆-查诺斯（Jim Chanos）周四表⽰示，要避免任何对中国房地产市场有关的投资，因为这个泡沫已经变得“越来越⼤大”。 查诺斯指出，建筑⾏行业占据中国8万亿美元经济规模的⼀一半，虽然中国国内⽣生产总值在2012年有相当⾼高的增⻓长（%），但是相⽐比过去⼗十年已经是有所放缓的，“中国企业的盈利能⼒力正在受到损害。”查诺斯强调，“这应该是经济增⻓长本质，如果这些都取决于地上的⼀一把铁锹，你可以得到你想要的任何结果，但是⼜又有哪些是可以持续的？” 查诺斯表⽰示，“如同我⼀一直指出的，每次在中国盖完⼀一栋楼，如果按照这个模式运⾏行，你就必须再盖⼀一栋新的。” 13年9月28⽇日星期六
直投美国--对冲⼈人民币外涨内贬中国CPI 指数常年居⾼高不下（数据来源：新浪⺴⽹网）“利⽤用天然杠杆 --投资美元类产品对冲⼈人民币贬值”中国流通货币增⻓长过快，M2最低增速为%，美国20年M2平均增速为%。流通货币过多易导致通货膨胀（数据来源：中国⼈人民银⾏行）13年9月28⽇日星期六
优良投资环境-美国全球竞争⼒力⾼高世界经济协会根据-从机构数量、公共设施、宏观经济环境、医疗教育，⾼高等教育培训、货品市场效率、⼈人⼯工市场效率、⾦金融市场发展、科技程度、市场⼤大⼩小、商业成熟度及创新能⼒力⼗十⼆二个⽅方⾯面对全球地区的竞争⼒力做了评估13年9月28⽇日星期六
房地产信⼼心回升价格2006愉悦⾃自我安慰2005兴奋2007焦虑相信现在我们在这⼉儿乐观⾃自我否定2011希望2004不信2008恐慌退市2003不信2009愤怒萧条2010时间13年9月28⽇日星期六
美国房地产已复苏新屋开⼯工数（50年历史最低）✦房地产价格✦2005年升⾄至顶点2,000,000✦2010年下落⾄至底点✦2006年下降⾄至500,000（下跌300%）✦2011-2012年开始反弹✦2010市场需求开始增⻓长✦上涨势头有望持续⾄至2020✦预计2015年达到1,500,000✦13年9月28⽇日星期六
⼟土地升值途径--⾃自然升值*$ 36 * 6-/ @4RJ GNG Q+ H! F 6 D)0F B,6 %O!* ? 6 '&><= LI 9 6 M#!1* C
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⼟土地升值途径--策略运作升值值升作运略III.获得策c.与意向租基建许项II.⼟土地过户客签订有可，完⺫⽬目条件租成退出约，确保价b.重新规项⺫⽬目退出值划⼟土地⽤用a.⼟土地投I.⽣生地途、增加资可⾏行性值升然⾃自地容积率⼟土分析项⺫⽬目时间13年9月28⽇日星期六
⼟土地升值途径--策略运作升值⽣生地策略运作成功升值13年9月28⽇日星期六
国内⾸首⽀支！ 美国商业地产⼟土地开发基⾦金13年9月28⽇日星期六
基⾦金要素3千万美元（1300万美元启动）基⾦金规模封闭式股权基⾦金基⾦金类型2年+1年基⾦金期限美国安亚资产管理、华盛顿海外投资中⼼心基⾦金管理⼈人50万美元起步，以1万美元递增认购起点年化收益14%（税后），超出部分基⾦金管理⼈人按50%参与分成预期回报每年%管理费⽤用每年预提%（按实际发⽣生结算）运营费⽤用1%⾸首次募集费⽤用美隆集团回购，整体售予⼆二期开发商，⼤大型投资机构收购退出⽅方式管理⼈人提供季度基⾦金报表，及项⺫⽬目整体退出的外部审计报告信息披露Escrow账号监管，确保专款专⽤用、⽆无⼈人擅⾃自动⽤用资⾦金资⾦金托管13年9月28⽇日星期六
基⾦金架构独⽴立⾮非美国投资⼈人美国安亚资产管理公司、华盛顿海外投资（有限合伙⼈人LP）中⼼心（普通合伙⼈人GP）出资认购分配收益出资认购，基⾦金管理分配收益按监管协议进德勤会计审计托管银⾏行⾏行资⾦金监管安美商业地产基⾦金事务所(Escrow 账号）基⾦金聘请项⺫⽬目向基⾦金汇报运100%资产100%股权运营公司营情况所有权项⺫⽬目公司运⾏行项⺫⽬目公司项⺫⽬目运营公司（直接持有美国商业地产）13年9月28⽇日星期六
基⾦金特点I.投资⼈人100%拥有⼟土地产权II.项⺫⽬目投资地点为美国⾸首都华盛顿⼤大都市区，是全美排名第⼀一的经济实体，拥有与硅⾕谷相当的就业⼈人⼝口III.通过增加⼟土地容积率、运⽤用预售预租等策略性运作减少退出⻛风险，保障投资收益IV.投资时间短，预期年化收益达14%（税后）V.资⾦金有效隔离，专款专⽤用VI.多种退出⽅方式，保障收益离场VII.由德勤会计事务所提供基⾦金税务设计，税率最优13年9月28⽇日星期六
基⾦金⻛风险控制➡提供项⺫⽬目季度报表，使投资⼈人及时了解项源头控制⺫⽬目进展➡交易对⼿手尽责调查➡督促并确保项⺫⽬目运营公司完成⼟土地升值的➡严格项⺫⽬目地块筛选标准关键步骤➡IRR⼤大于50%➡对重⼤大事项拥有⼀一票否决权➡第三⽅方专业机构⼟土地价值评估结果控制➡签署意向租约合同（LOI）➡确保投资⼈人100%拥有⼟土地产权➡最优的运作架构与税务设置➡基⾦金整体清算退出，由会计事务所进⾏行外部审过程控制计后实现利益分配➡派遣专业⼈人⼠士进驻项⺫⽬目运营公司，监控现⾦金流约束性条款和⽇日常经营➡与项⺫⽬目运营公司及各⽅方负责⼈人、股东签订约束➡严格遵照托管协议标准监控资⾦金使⽤用性条款，防范项⺫⽬目各类道德⻛风险，确保投资安全13年9月28⽇日星期六
成熟、安全的退出机制⽣生地变成熟地后，美隆集团回购进⾏行⼆二期开发，或卖给⼆二级房产开发商、⼤大型基⾦金收购Bozzuto Bay Meladon GroupVan Meter13年9月28⽇日星期六
基⾦金管理团队专业管理团队内部⽀支持团队专家顾问委员会投资决策委员会顾问团队国际知名会计事务所（德勤会计师事务所）、律师事务所（GT）第三⽅方地产评估团队 私⼈人银⾏行部13年9月28⽇日星期六
强强联合13年9月28⽇日星期六
基⾦金交易对⼿手--美隆集团-13年以上房产开发经验美隆集团是华盛顿.地区知名的本⼟土商业地产开发商，累计开发价值达到3亿美⾦金，在以下领域拥有突出的竞争⼒力➡熟悉⾼高就业、⾼高成⻓长性地区的运营环境及当地政府政策 ➡招商能⼒力强，与北美⼤大型零售商拥有⻓长期稳定的合作关系➡协商拿地能⼒力强 ➡团队稳定,精益求精,严格谨慎 ➡善于寻找价值低洼地与流动性强的项⺫⽬目 13年9月28⽇日星期六
基⾦金交易对⼿手丹.伍顿先⽣生-- 美隆开发集团 & 华盛顿海外投资中⼼心 CEO 曾多年任职于世界 500 强企业 主导开发项⺫⽬目价值达3亿美⾦金⼀一⾕谷.乐维-- 华盛顿海外投资中⼼心财务总监毕业于著名的哥伦⽐比亚商学院曾在华尔街纽约股票交易中⼼心（NYSE）任职多年曾担任特莉社区、⾦金融管理公司开发分析师及FBR资本市场项⺫⽬目分析师负责筛选、分析和审核所有集团开发项⺫⽬目及合作项⺫⽬目、⻛风险控制13年9月28⽇日星期六
基⾦金项⺫⽬目选择标准⼟土地研究事项尽责调查事项政策评估政策评估 就业及⼈人⼝口 周边发展分析合规改变⼟土地⽤用途
市场意向租约签署CAP RATE分析投资委员会决议
租⾦金推算基⾦金储备项⺫⽬目13年9月28⽇日星期六
基⾦金预投项⺫⽬目基⾦金项⺫⽬目所在地--华盛顿⼤大都市地区基⾦金储备项⺫⽬目13年9月28⽇日星期六
华盛顿.失业率低--4%13年9月28⽇日星期六
项⺫⽬目选址华盛顿⼤大都市地区13年9月28⽇日星期六
前10名房产活⼒力城市✦普华永道（PwC）最新统计，美国房地✦PR Newswire最新统计，美国房地产增产最有活⼒力的区域为：值最快城市为：1.旧⾦金⼭山1.华盛顿. 2.纽约城2.得梅因（Iowa州的⾸首府）3.圣何塞（美国加州⻄西部城市）3.⻄西雅图4.奥斯汀4.纳什维尔（美国⽥田纳⻄西州⾸首府）5.休斯顿5.奥斯汀6.波⼠士顿6.⼤大盐城7.⻄西雅图7.⻨麦迪逊8.华盛顿.卡萨斯城9.达拉斯/沃斯堡9.苏福尔斯10.橘⼦子郡10.圣安东尼奥13年9月28⽇日星期六
储备项⺫⽬目预计退出年项⺫⽬目名称地点收购费⽤用整改费⽤用化收益率Residence⻢马⾥里兰州，160万美元60万美元34%Inn 酒店⼤大洋城Potomac Yard⻢马⾥里兰州，900万美元150万美元%商业楼⼤大洋城Bass Pro综合体维吉尼亚州北部275万美元80万美元50%项⺫⽬目Geico 维吉尼亚州 1000万美元150万美元50%Collosion 中⼼心13年9月28⽇日星期六
过往成功案例 商业地产投资⾦金额项⺫⽬目名称项⺫⽬目地址投资⽇日期投资期限平均年回报率（USD）Jefferson Ashburn 2004年10月12,705,5002年%Of cesVirginiaAshburn, Meladon Park2005年9月23,251,0001年222%VirginiaDelray Meladon IX2007年5月35,524,4002年50%Beach,FloridaSterling,VirginiCascades2012年12月5,700,0001年155%a13年9月28⽇日星期六
Cascades ，LLC项⺫⽬目地点在 21393 Potomac View Road，Sterling，Virginia （维吉尼亚州，华盛顿市郊）项⺫⽬目简介：项⺫⽬目的⼟土地收购完成后，卖给第⼆二阶段的开发商，计划建造✦253套多户住房建筑✦142，000平⽅方英尺的零售✦8,160平⽅方英尺的办公室✦第⼆二阶段的投资额：91,000,000USD13年9月28⽇日星期六
抢占繁华、⼈人流量⼤大位置公寓和酒店可⾏行性分析13年9月28⽇日星期六
凯斯特项⺫⽬目运作流程2012 ]`m
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Z:x10 a ,90*lU+30*p7 • rd|Tif O& t -2012/11A ,6 @ 2013/7A }C ,6Y >-}^ < ;# ?L3 v=0< 2 Rk Fp7 65%S{X W 570万USD2012/7A eM1ylU2012/10A nK P5;# \(>-nKco ?z30* Safeway/Giant/)
20 ax JifoDs E Harris9Teeter9 1C 2012/9A JeM1CEH9odXG T2012/8A coqNB 30* ' 10 a :x }C C2 S4 V[I 5rd 8dC .'b1400 a 2千万USD13年9月28⽇日星期六
Cascade，LLC资本架构：✦美隆集团： 2,850,000USD中国机构基⾦金： 2,850,000USD收购成本： 5,700,000USD资本投⼊入期：2012年12月✦✦投资期限：1年 ✦投资⼈人回报：✦年化现⾦金回报率（Cash On Cash Return）：%✦多户房住房的部分已经以1012万USD的价格出售了，零售和办公室部分也已经进⼊入了⼀一份约84万USD的合同意向书中13年9月28⽇日星期六
第三⽅方战略合作伙伴13年9月28⽇日星期六
✦专业跨国法律公司，遍布37个国家，在上✦－德勤，四⼤大会计事务所之⼀一，是国际税海有办事处，确保每个投资⼈人可以及时答复务，房地产税务，基⾦金及信托的专家投资⼈人的问题✦－在国内也有办事处，可帮助投资⼈人国内国外的税务，确保投资⼈人不⽤用双重交税✦－基⾦金的推荐会计师公司13年9月28⽇日星期六
现在您需要考虑：1.您是否有跨币种的、跨经济体的资产配置需求2.您是否有投资美国商业地产等有形资产的需求3.您的资产组合中是否能够承担50万美元起步的投资4.您是否对税后14%的预期年化收益率满意13年9月28⽇日星期六
让信任与尊重与您⼀一路同⾏行谢谢！ 安亚资产管理有限公司 Anya Asset Management Co., LtdEmail: mail@ 13年9月28⽇日星期六
