【标 题】中国房地产企业资本突围分析(2003 年文献)(2478 字)
【副 标 题】陈筱红
【正 文】
在北京，继北京泰跃集团、北京天创房地产公司、嘉利恒德房地产开发公司、北京科技园
置业以及金融街房地产公司等一批企业成功买壳上市后，房地产业涌起了上市热潮。前一阶
段，北京、上海等一些城市，向房地产领域成功发放的信托基金，引起了房地产业的极大兴
趣。不久前，由中国城市房地产开发商协作网络的成员企业——深圳万科、北京万通、河南
建业等１２家较具影响力的企业，共同发起组建的“中城房网投资管理有限公司”正在着手与
海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。这一系列的资
本动作搅动了房地产业对接资本的春梦，吸引了业界的眼球。
“突破”上市禁令房地产上市一波三折
两年前，北京城建股份有限公司将标的为２３．３９１，６７９亿元的公司建筑类资产与
北京城建集团有限责任公司房地产类资产进行大规模的置换，从此，北京城建的主营业务由
建筑业转为房地产业；与此同时，作为房地产企业中为数不多的上市公司，北京城建也借此
打通了企业发展中的关键环节——融资渠道。
有证券市场筹资功能的助力，房地产投资商就能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规
模迅速扩张，其速度是企业上市以前无法比拟的。因此，当１９９９年４月，中国证监会重
新对房地产企业上市开试点绿灯时，金地股份、天津综合开发公司和北京天鸿集团作为首批
上市试点企业，就开始了它们作为地产“新贵”的使命，而房地产企业的上市前景也似乎随之
迎来了春天。
此前，伴随大量资金进入地产业，房地产行业开始出现严重泡沫，导致大量资金特别是银
行资金的沉淀和土地资源的浪费。为防止房地产过热炒作引发更大的金融风险，１９９６年
中国证券监督委员会发文：暂停房地产、金融等行业的公司上市融资，直接融资渠道被切断，
房地产上市公司也由此陷入低谷。
北京城建地产总经理赵广义指出，随着政府对开发用地的供给更加市场化，要求投资商更
致力于追求规模化和专业化，更加重视企业保持适当的土地储备，这都要求投资商们必须具
备更强的资金实力，不断地扩大经营地域，提高市场占有率，才能应对随之而来的同行业竞
争和市场考验。
然而，即便是上市公司，也仍然是一肚子苦水。深圳著名上市房地产企业金地集团负责人
表示：上市，让人爱恨交加。虽然解决了融资渠道，能够使企业品牌快速扩张，但是这个钱
拿着不容易，回报股东就更难。比如金地，每年要保持１０％的净资产回报率，一般房地产
项目的投入产出周期在３年以上，没有强大的经济基础和多个项目做支持，就没法保证回报
率；另外，作为上市公司，透明度要求较高，特别是一些公告的东西，必须要通过董事会和
股东大会，而在这个过程中就几乎没有商业秘密可言。
银行控制信贷规模
房地产基金投石问路
增强对房地产开发企业的贷款，加快投资进度以增加供给，为居民购房提供按揭贷款，促
进有效需求迅速形成。银行对于地产商的支持可以形成这样的良性循环。
但是，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争不断激烈，违规信贷时有发生。为防范
风险，中国人民银行在２００１年６月发布了《关于规范住房金融业务的通知》，要求各商
业银行严格审查住房投资贷款发放条件。至此，很多地产商渐渐感到：贷款无门。
建设部住宅与房地产业司的有关专家认为，此次货币市场对房地产业的政策调整从长远来
看，及时挤压了可能出现的房地产泡沫，对行业的发展应是利大于弊；但是在一定程度上，
也对今后市场的发展形成了压力。而控制贷款的另一个影响是，房地产投资商的预售回款和
银行贷款两条融资渠道均受到很大阻力。如果开发商出现融资危机，资金链一旦断裂，对于
投资企业来说便是毁灭性的打击。
因此，当一种创新金融工具——房地产投资基金刚一露面便吸引了国内投资商和投资银行
家们的注意。
据专家介绍，房地产投资基金的优势在于其对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企
业增加债务负担；房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业
的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；房地产投资基金
作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有
利于促进房地产业健康发展。当前，美国每一个大城市的房地产项目都活跃着房地产投资基
金的影子。
在我国，虽然直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，但是，房地产投资基金的萌
芽已经出现。由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石
油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司可以
算是房地产投资基金的“问路石”。
房地产证券化
下一个地产流行的产品
银行的一些专家认为，由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因
素，形成其投资金额大、市场流动性差的特点，使得一般企业或个人很难涉足于该领域的投
资；房地产证券化通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者，是启动
我国房地产市场的一个突破点。
“目前，实行房地产证券化，除了会遇到专业机构和人才缺乏等技术性问题以外，还会有３
个显性风险：商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不良资产的风险，缺乏健全的
个人信用制度，我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化做出单独的规定和描
述。”赵广义分析。
房地产证券化将推动房地产投资与消费两方面的实现，使房地产业成为新的经济增长点和
新的消费热点。购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己
的意愿换房，更多地得到实惠。另外，证券让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产
风险的分散，这对市场的长期发展大为有利。
同时，业内人士也指出，国内住房贷款证券化要在短时间内广而推之，可能还有一些难度。
主要制约因素在于，我国缺乏独立的评估体系，信用担保中间人缺位也加大了住房抵押贷款
证券化的风险；从目前情况看，中小城市显然还不具备条件，其重心将停留在大城市，作为
实施证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络还有待形成等。
标 题】中国房地产业的发展现状(2003 年文献)(7811 字)
【副 标 题】刘福坦
【正 文】
一、中国房地产业的功能定位
当前中国国民经济的主要矛盾是工农两种生产方式、城乡两元社会结构的矛盾。在以小农
经济为基础的农村社会结构中生存着 70％人口，因此它是矛盾的主要方面。这个主要方面
决定中国的工业化和城市化的任务还十分艰巨，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需
要 50 年才能赶上未来世界的平均水平。在这 50 年内房地产业作为主要支柱产业的地位是不
可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。局部的泡沫总是难免的，随着市场和投资者的成
熟，泡沫会越来越小。
中国的房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。
为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅是房地产业未来 20 年的主要方向。
如果商品房供给结构比较大的背离国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，那么
在总量不足的条件下也会产生泡沫。
当前的情况就是如此，不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫而是结构性泡沫，是
房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求。但泡沫毕竟是泡沫，结构
性泡沫也是泡沫，不解决这个问题，现实的结构决定实际的功能，房地产业背离了主要矛盾
转化的要求，也会阻碍国民经济健康的发展，住宅问题将成为城市化的门槛、甚至是门闩。
随着市场经济的逐步成熟，部门间要素流通的障碍将逐渐消失，平均利润率规律必将成为
房地产业内部结构调整的正常机制，结构问题就不会像目前这样突出。泡沫的不断产生正是
平均利润率规律形成过程中的阵痛，泡沫的破裂是这个规律作用的成本。投资者在规律的教
训下越来越成熟，泡沫就会越来越小。当前房地产开发商如果能顺应国民经济主要矛盾转化
的需要，适应广大消费者的需要，虽然单位成本的利润率低一些，但由于销售量大，资金周
转快，将获得巨大利润。
总之，中国的房地产业可以说是一个永久性的支柱产业，目前正处于总量扩张时期，由于
投资者不成熟，泡沫将不断出现，不断破灭。这是人间正道。泡沫的破灭，也是对倒行逆施
者的惩罚，不花成本的社会进步几乎是没有的。
二、房地产业泡沫产生的根源在于流通体制
我国房地产泡沫大体可以分为两类：一类表现为商品房价格过高；另一类表现为供求结构
不对称。但产生的根源是一个，即房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革出
现重大失误。现行房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构严重
背离，我们必须认真总结教训，重新理顺分配流通体制，才能确保房地产业的健康发展。
1、产权混乱的流通体制
我们必须首先明确房地产的产权主体。现行商品房价格是由租、税（费）、价 3 个部分组
成。实际上是让购买者一次性购买 3 个东西：土地、公共品、商品房。它们分属于 3 个产权
主体，具有不同的周转方式和不同的循环周期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民
的财产，所谓地价是 50 年的地租；公共品的产权是政府的，公共品的价格是指目前房价中
的税和配套费，实际上是 50 年的消费税和资产税；商品房的价格是指建安成本加平均利润，
它的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。3 个产权主体不同的东西一次
性出售，租、价、税合流，价格自然很高。本应该产权主体分立，土地、公共品和商品房分
体流通。开发建设期的地租由开发商缴纳，商品房一次性出售，由商品房业主按年或月缴纳
租、税。这样一来，购买者一次性支付的商品房价就大大降低了，现阶段能买得起住宅的人
就会大大增加。市场房租和工资可能包含的房租量也有可能相匹配。地产开发商的垫资资本
量大幅度降低，负债率降低，资本周转加快，获得的利润必然增加。同时政府受全民赋予的
土地经营权一直掌握在自己手中，每年从城市建成区土地获得的地租和房产税是一个数量可
观的并且不断增加的现金流。用这些现金的一小部分就可弥补目前社会成本（社会保障、政
府廉租房和教育等）的不足。也可以用较低的资金成本以政府债的形式把地租的一部分转化
为基础结构建设资金，以弥补房产税的不足。
然而，我们忽视了在公有制条件下土地资本化的特殊性，忽视了政府产权和全民产权的重
大区别，政府批租土地实际上侵犯了全民的产权，侵犯了下届政府的经营权。在私有制的条
件下土地的所有权可以转让，产权可以买卖，使用权也可以买卖即出租；在公有制的条件下
特别是全民所有制条件下，土地的所有权是不能转让的，产权也是不能买卖的，只有使用权
可以买卖即土地出租。地租是土地所有权在经济上的实现，土地所有者获得了地租，实现了
土地的按要素分配，客观上土地就资本化了。所谓土地价格不过是资本化的地租。我们目前
的问题是用“批租”这个介于租、售之间的概念混淆了产权的买卖和使用权的买卖。几十年的
批租用时间偷换了空间。使用权的租期是所有权的折扣，租期愈长，所有权的一束棒就被抽
去的愈多。土地开发商可以获得土地产权证，可以用“批租”来的土地向银行抵押贷款，这在
实质上出卖了产权即大部分所有权。
后果是开发商把地价即几十年批租的地租一次性地计入房价，使房价畸高，严重背离我国
目前国民经济发展阶段广大居民的收入水平。即使在市场经济比较发达的国家里，房地产产
权分立也是很普遍的。卖房子不卖地，逐年向地主交租，是很正常的事。世界银行的研究表
明，一套住宅的价格与家庭年收入之比为 3／1 至 6／1 时比较合理。按我国经济目前的发展
阶段房价与家庭年收入比应该在 3 到 4 倍之间比较合适，而目前实际上全国平均是 倍。
在我国沿海发达地区应该是 6 倍左右，而目前实际上都在 10 倍左右。其主要原因是批租土
地造成的，结构性矛盾也是地价过高逼出来的。如果产权主体分立、租、税、价分流，我国
目前的房价和家庭收入比基本上可以达到 3 到 4 倍之间，那么房地产业产、销两旺，资金的
周转和循环的速度就大大加快，开发商和消费者两利双盈的局面就会迅速形成。
级差地租产生于经营权的垄断，几十年的批租就是放弃几十年的经营权，放弃几十年因城
市扩容社会进步带来的级差地租的增加额。我们大家都知道土地本身是没有价值的，更不能
创造价值，地租是由于土地所有权的垄断使土地所有者参与了全社会剩余价值的分割。地租
落入私人手中，是一种寄生性收入，是社会经济发展的额外负担。我们有幸实现了大部分土
地的国有化，绝不应该再让地租落到私人手中。实事求是地说土地批租是我国市场经济体制、
制度建设上重大战略性失误。
由于土地炒卖，国有资产大量流失，增加了经济社会进步的成本。
北京恐怕是中国地皮炒卖能力最强、持续时间最长的地区。根据《中国经济时报》记者从
国家统计局等信息源得到的资料，截止 2001 年底，北京有房地产开发企业 3929 家，其中真
正具备土地开发能力的企业只有 500 多家，其他企业则忙于“圈地造城”，其中相当一部分在
炒地皮。目前北京多数房地产公司注册资金不到位。据调查统计，目前房地产公司在先期成
立阶段，注册资金没有完全到位的占 92％，股东基本未投入注册资金的占 15％，而注册资
金投入量在一半以上的仅占 50％左右。有资料显示北京 99％的施工企业都不同程度地垫资
给开发商，而靠预售款带动开发的地产商占 50％以上。同时还存在较为普遍的违法销售。
目前在全国究竟有多少人在利用房地产流通体制的缺陷，发了多少不义之财？不得而知。但
根据下面这个简单的公式大体可以推算出一个概念性的结论。现行商品房总产值减去商品房
建安成本加平均利润，再减去配套费，再减去政府批租土地实际得到的收入，余额便是炒地
皮发的不义之财。
土地批租的误区十几年前就暴露出来了，早就有人提出科学合理的改进方案，为什么一直
不能引起各级政府重视呢？问题的根源在于各级政府的发展观有问题。他们大多把增长当发
展，严重偏离了以人为本的发展观。在 GDP 的增长方面一直有一种急躁情绪，为了自己的
所谓政绩，不惜寅吃卯粮。明知批租对国家和民族来说，从长远、战略上看，是得不偿失的，
但对 5 年一任的本届政府的政绩而言是有得无失的。房地产投资与投资增幅对地方 GDP 增
长的贡献率较高，有些地方把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做，过度依赖房地
产投资来拉动经济增长，政府和开发商在一条船上。银行作为房地产开发的主要资金来源，
一直在添油加柴。2002 年以来外地投资商、外行业的投资商和海外投资商，这“三外”大举
进军热点城市，为已经过热的高档房地产又加了一把火。大家都遵照犹太商法，都去掏有钱
人的腰包，把有钱人估计得太多，胃口又估计得太大。于是高档住宅积压越来越多，造成一
边热得冒泡沫，一边冷得如冰窖。目前北京的泡沫急剧吹大，销售明显趋缓。中、高档商品
房仍是主流。
2002 年 1 至 8 月北京商品房销售价每平方米比上年同期平均下跌 317 元，8 个月来商品房
销售仅增长了 ％，而完成的总投资额 亿元，比上年同期增长 ％。价位适中的
商品房太少，经济适用房远远满足不了需要，有些急需改善住房条件的市民甚至连经济适用
房的价位都无力承受。杭州的新住宅空置率达到 70％。
济南 2002 年 1--8 月份，商品房的空置面积同比增长了近 96％。广东 1--6 月销售面积增
幅 ％，比上年下滑 18％，而完成土地开发面积和新开工面积分别比上年同期增长
％和 ％。
城市扩容的配套费一次性计入房价是当前商品房价格畸高的第二位原因。城市基础结构属
于政府应该提供的公共品，它是由政府税收收入投资建设的。和地租一样不应该一次性收几
十年的税，而应该由商品房的业主逐年缴税。买房置业不是处理遗产，业主的资产没有必要
一次性缴税。任何住宅小区的配套设施都是整个城市基础结构的组成部分，不可能仅仅由一
个小区使用，如果由一个小区承担费用，产权就发生了变化，在使用上就应该产生排他性。
这是不合逻辑的。这种不合逻辑的事在房地产买卖中还不止这一个。如某些住宅按所谓销售
面积出售，这个销售面积包括地下车库、物业管理需要的房间等公共面积。按理这些公共面
积的产权属于商品房业主们，业主们的这部分共有财产现在被物业管理部门无偿占用，在物
业和业主的利益关系上没有任何交代，就不打折扣地向业主们收取物业费。
2、以售为主的房改取向
住宅商品化的总体取向是完全正确的，但住宅商品化的道路并不仅仅是购买一条路，租和
售都是住宅商品化的实现方式，我们单打一地推行销售一种方式，只对极少数最困难的居民
提供政府廉租房（大多未落实），这是不符合一般经济规律的，尤其不符合我国国民经济发
展阶段的客观实际。这是当前我国城市居民消费结构升级卡在“住”的阶段的根本原因。
市场经济是以劳动力商品化为前提的。劳动力商品化之后劳动者按要素分配获得的收入是
劳动力的价格。劳动力价格中只包括房租，而不可能包括房价。在正常消费的条件下劳动者
的工资是月月光的。如果硬是要积累购房款，劳动力必然是在萎缩的条件下再生产的，这不
符合劳动力再生产规律。以抵押贷款等方式购买了住宅，那么每个月的月供也是对劳动力再
生产费用的扣除，影响当期消费，劳动力还是要在萎缩的条件下再生产。为什么近 10 年来
城市居民一个劲地向银行存款，内需严重不足，失业率不断上升？除了社会保障不到位以外
就是由于住宅分配流通体制不符合劳动力再生产规律。
我们应该认识到住宅这个商品具有资本品和消费品双重经济属性。
买住宅是投资行为，租住宅是消费行为。劳动力再生产需要的是住宅的消费品属性。一般
工薪阶层没有钱买住宅，只可能租住宅；有钱买住宅的人他的投资资金来源于按资本要素分
配得来的收入，而不是工资收入。高薪阶层的收入已经不仅仅是劳动力再生产费用，他们的
劳动力价格中已经包括人力资本要素的价格。他们的劳动力的维持费用小于他们的工薪收入，
因而他们可以积累一部分收入用于买住宅或支付月供。
现在大多数靠财政开支的国家职工已经购买了住宅。但这种所谓购买实际上不过是一次性
交了 10 年 20 年的房租，大多数人连物业费都还是单位支付的，自己实际上不是真正的业主，
也没有资格行使业主权利。购买者所交的房价款连市场上商品房价的 1／5 甚至 1／10 都不
到。这叫什么购买？！相当多的人连这些钱也拿不出来，还要靠银行贷款。
这样的房改政策，是国有资产的又一次大流失，并制造了新的不公平。工龄和级别是这次
改革中购房打折的主要根据。但同样工龄和级别的人占用国有房产的情况是不同的。有的人
一直住着和他的职级相当的住宅，如果是把住了几十年的旧住宅按工龄和职级打折卖给他，
这是比较合理的（最合理的是按折旧后的现值卖给他，但他可能还买不起），但目前是他放
弃了旧住宅，却按工龄和职级打折购买了单位提供的新住宅。这些人大多是临近退休或已经
退休多年的老干部。这实际上是政策让他侵吞了国有资产。而相当多的人，原有住宅大大小
于本人职级和工龄所应该住的住宅，少数人甚至还没有占用过国有住宅。但他们在房改时却
和在旧体制下占尽了便宜的人以同样的政策购买住宅。这就产生了新的不公平。最不公平的
是占城市人口 70％的不吃财政饭的产业工人很少有机会按上述政策购买住宅。大多数企业
目前是不可能有钱购买新的住宅再低价卖给工人的。住在破旧住宅里的广大产业工人，只有
等待拆迁带来的级差地租改善住宅条件。这种用时间换空间逆城市化的做法，目前许多大城
市都在进行着。这种使产业工人在空间上边缘化的做法必然加大城市交通的成本和降低流动
的速度。
另外，住宅的内外空间结构不同，不是所有的住宅都适合出售。我们目前大部分向消费者
出售的住宅都是多层和高层建筑公寓（单元楼）的一套房间（aPartment），而在正常的市
场经济条件下这类住宅只适合于短期出租，不适合出售。因为它的产权不容易界定，业主对
它没有充分的处置权。如果作为投资者购买的目的是为了出租，这是比较理智的，如果是为
了个人消费，实际上是不理智的。
适合高收入阶层的住宅，也就是适合出售的住宅，应该是我们平常说的别墅，这类商品房
才是真正的住宅或房子。城市的别墅区一般都分布在郊区或卫星城。别墅和小轿车是中产以
上阶层的居住方式和代步工具，公寓楼和公共交通是一般工薪阶层的居住方式和代步工具。
这样一种城市的人口时空分布是经济有效的。这是市场经济正常发展中顺其自然的选择。我
们现在这种公寓楼下轿车密布，上班族在城区东西南北大搬运，造成交通严重堵塞的局面，
则是政府盲目选择的结果。如果上班族能够在单位附近租房子，有车一族大都住在郊区或卫
星城，交通情况就会大不一样。
农村居民的小块耕地和自有住宅已经极大地限制了他们劳动力的商品化和市场化流动。那
么在我国城乡结构、地区结构、产业结构战略性调整时期，我们再用一套自有住宅把产业工
人拴在特定的空间，这是十分不明智的。这种做法加大了劳动力流动的成本，交通费用、时
间的浪费和体力的消耗加起来比房租的代价还要大。这种做法必然延长结构性失业的时间，
甚至把结构性失业变成志愿失业或永久性失业，增加政府社会保障的支出。市场经济条件下
劳动力不仅要企业间流动、行业间流动，而且还要城区间流动、城际间流动、区域间流动、
国际间流动。劳动者只要能租到房子，满足了劳动力再生产的需要，没有必要有自己的住宅。
不求所有，但求所居。只要他们还是出卖劳动力的劳动者，他们就没有必要购买住宅，只要
租来的住宅能满足他们消费需要，他们劳动力的再生产就能正常进行。总之，一句话，租房
子是谋生的需要，买房子是乐生或投资的需要。
三、房地产业发展的政策取向
通过上述分析，房地产业发展的政策取向实际上已经基本明确了。关键是如何理顺已经混
乱了的住宅等房地产的分配流通关系。我建议在承认既成事实的条件下制定一整套新的政策。
首先，停止批租，明确任何全民土地的占用者都必须向国有资产经营部门缴纳地租。为了
简便易行、承前启后，各个城市可以暂时按当前 50 年批租的价格确定地价，按地价的 1／50
确定地租率。合同规定每年交一次租。每隔 5 年参考城市扩容面积占原面积的比率适当提高
地租率，或参考城市人均收入 5 年平均增长率适当提高地租率。原有的土地占用税或占用费
停止缴纳。政府可以向国有资产经营部门收土地资产税。
这里的思路是彻底理顺产权关系，全民资产的经营者向占用土地者（包括各级政府）收地
租，向政府缴纳资产税；政府用资产税所得建设城市基础结构。全民得到了地租，土地所有
权在经济上得到了实现，完成了土地资本化经营的过程；收年租的政策使开发商投资的门槛
降低，租、价分离使商品房一次性交割的价格大幅度降低；从根本上杜绝了地皮炒卖，消灭
了寄生性地租，地租这个本来是社会发展负数的东西变成了社会发展的正数。
其次，把目前与房地产有关的税和费再做一次清理，剔除一切不合理的费和税，把合理的
费全部纳入税的范畴，形成一个房地产税收总额。为了同既成事实接轨，和地租一样，也采
取每年向房产业主收 1／50 的做法。
并且把这个税率作为全部建成区房产的统一资产税标准。不管新房旧房都应该按资产现值
以此税率缴纳资产税。
在新政策实施之后，租、税、费、价合一的旧商品房即使保本销售，恐怕大多数都卖不动。
这是由于政府政策变化给开发商带来的问题，政府应该在合理的范围内帮助他们解套，但
必须按市场经济自愿原则。政府只承认从开发商那里实际得到的批租款为政府帮助解套额度。
开发商可以按新的流通方式出售剩余的商品房，每卖出一套住宅，政府扣除开发商在签定购
房合同之前的地租后，可以把这套住宅分摊的批租款退还给开发商。然后由住宅业主逐年向
全民土地资产经营部门缴纳地租。实际上政府已经把当年得到的批租款花掉了，用什么钱来
退租呢？我认为用发地方政府债券的办法是可行的。你卖掉一套房子，我退给你一部分债券。
要现钱没有，要债券欢迎。当年是 50 年的批租，债券可以设计为 25 年兑现，利息按发债即
时银行利率计算。这种债券应该允许转让、抵押、套现等商业运作。如果开发商欠银行的贷
款，可以用政府债券抵还贷款，把债务关系转换为政府和银行的关系。如果政府兑现这种债
券有困难，可以用一定的代价动用全民的地租收入来实现政府债券的兑现，动用多少就减收
多少全民土地的资产税。在新政策以前已经卖掉的住宅，在批租年限内不再收租收税。
最后，租售并举、以租为主，这其实是市场运行的必然结果。在任何市场经济国家里能够
按资分配获得高收入的人口始终是少数，按劳动力要素分配获得中、低收入的人口始终是多
数。关键是政府要有一个明确的预期，在工资制度上要为此创造条件，不要人为地采取逆调
节措施。比如住宅补贴、住宅公积金制度是以卖为主方针的产物，改革后应该废除。在制定
最低工资标准的时候，应该把最低房租含量考虑进去。这个最低房租含量要能租得起政府廉
租房。所谓政府廉租房，是指按劳动寿命 40 年回收房价的、带有社会保障性质的、产权属
于政府的住宅。
房租是工资的一部分，房租高工资就必须提高，工资提高到一定
程度，失业人数就要增加，工资和房租又会降下来。如果房租脱离国民经济整体发展水平，
过高了，房源就会过快地增加，不等工资提高，平均利润率规
律就会使房租又降下来。所以，政府只要理顺了流通分配关系，确保政府廉租房的供应，
房租、房价、工资都让市场去调节，一切都会走上正轨。目前的混乱困境是政府过分积极，
市场和政府两股力量碰撞的结果。一旦政府冷静下来，抓住了自己该抓住的东西，放下了不
该自己抓的东西，就可以纲举目张，以四两拨千斤的宏观调控措施使房地产产业快速健康发
展。
【标 题】专家解析中国房地产上市公司 10 强(2003 年文献)(2384 字)
【副 标 题】侯勇
【正 文】
日前，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院共同发起，
通过对沪深两市６９家房地产上市公司的研究分析，发布了２００３年中国房地产上市公司
１０强系列研究。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，评价房地产上市公司的运行状况，对于引导
整个房地产行业未来的发展，分析这个行业当中存在的问题，都会有很大的帮助；另外，对
于股市的投资者，也有参考价值。
都拥有大量土地开发资源
上市的６９家房地产公司市值规模在５０亿元以上的有１１家，占总市值的１５ ９％，
绝大多数企业市值还在５０亿元以下。前１０位市值之和占６９家市值总额的３４ ５％，
规模占整个６９家上市公司平均规模的２ ３８倍。６９家公司中最大和最小市值的规模差
距是１１倍，最大的一家是上海的张江高科，总市值达８３ ５亿元，紧随其后的是外高桥，
为８３ ２亿元。这些企业都拥有大量的土地开发资源，在房地产市场不断升温的过程中，
一方面通过土地升值获取一级开发收入，另一方面加大房地产开发力度，以低成本的土地获
取二级开发市场中更高的收益，企业市值不断增大。从市值目前的排名可以看出：上海、北
京及深圳是中国房地产上市公司的三大主流区域市场。
约五分之一出现负利润
关于利润总额的排序，名列第一的是中国国贸，仅次于国贸的是万科，其中在６９家房地
产上市公司中，利润额在２亿元以上的有４家，有１４家企业利润是负值，还有三五家的利
润在零的边缘，小于零的，出现负利润的大概占五分之一，而前十位利润额之和占房地产上
市公司利润总额的６１％。中国国贸作为以物业长期经营为主的企业，其写字楼、公寓、商
铺的出租情况良好。通过长期经营性物业，获取了稳定的现金流，降低了市场经营风险，赢
得较好收益。这充分说明：谋求长期稳定的现金流和专业化发展是企业持续经营之道。可见１
０强房地产上市公司在行业中的主导作用，也表明房地产上市公司经营水平参差不齐。
总资产规模最大差４０倍
从总资产排序来看，中关村的总资产是１０４亿，万科Ａ是８２亿。万科在２０００年世
界房地产上市公司中排到了第１６位，跟万科Ａ差不多规模的上市公司还有好几个，其中北
京城建、招商局是通过资产置换进入房地产行业，中关村是资产重组后进入房地产行业。深
圳的企业虽然占据半数，但除万科外，资产规模都没有突破５０亿。通过调查发现，前１０
家上市公司的总资产占６９家上市公司总资产数额的３８％，最大和最小的上市公司的总资
产差了４０倍。
净资产收益率低于７％
从主营业务的收入来看，招商局的主营业务收入接近２７亿，万科Ａ是２３ ５亿，最少
的可能就是上海世贸。而北京的中关村，有房地产和建筑施工两大支撑，并且面临电信、生
物制药等多元化发展的亏损压力。主营业务收入排在前１０位的主营业务收入占到了６９家
上市公司的５０ １％，最多的和最少的公司相差１２９１倍。从盈利能力来看，净资产收
益率绝大多数都低于７％，这是比较低的。多数企业每股收益没有达到２角，属于总体收入
比较低的水平。
业绩要求专业化
刘洪玉对今年上市公司综合前１０强与单项前１０强作了一个比较，他说，上市公司综合
实力前１０强的水平要明显高于总体状况。谈到综合实力前１０强的特点，刘洪玉也提出了
自己的看法：其中纯房地产公司大概占了６０％，另外一些是开发区内的上市公司，占４０
％，走专业化发展道路的上市公司的效果比较好。像万科Ａ，它是一个比较单纯的房地产企
业，在房地产行业快速增长期间，把握住一些发展机会，另外凭借着自身专业的操作能力、
管理能力，成为行业当中的老大，同时注意在区域上的投资分散，具备了抗风险能力；像上
海陆家嘴，２００２年的表现也不错；招商局Ａ把那些基础设施、港口慢慢地置换出去以后，
成了一个主营房地产的企业，在一定程度上提高了企业的盈利能力。即使市场出现波动，一
些规模比较大的上市公司也会凭借自身的优势，保持一个比较稳定的发展趋势。
扩大规模是趋势
有资料显示，２０００年全球上市房地产开发公司前５０强的总资产平均是２６亿美元，
差不多是２２０亿人民币。最大的是香港的长江实业，当时是２４２亿美元，最小的公司是２
６７００万美元。有人提出质疑：中国的房地产上市公司比国外的上市公司小多了，怎么能
跑到世界前５０强？刘洪玉认为，原因就是世界５０强房地产公司指的是房地产开发公司，
而国际上的房地产公司大多都拥有房地产，做房地产的资产、经营和管理，开发收入占它的
总体营业收入的比例不是很高。
刘洪玉对目前中国房地产上市公司提出了看法：房地产开发专业性非常强，从购买土地、
开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂，并且房地产又具有投资大，风
险高的特性，任何一种非专业性的行为，都可能产生无法弥补的后果。
目前中国房地产上市公司规模普遍偏小，总资产绝大多数在３０亿元以下，总市值多数在
６０--９０亿元之间，企业规模与国际化企业相差甚远。房地产又是一个资金密集型行业，
只有规模大，才利于企业融资。２００２年土地实施招标拍卖，房地产市场将更加公开、平
等，开放。中国房地产上市公司要快速缩小与国际同行的差距，必须巩固自身在行业中的地
位。由于房地产上市公司实际开发能力参差不齐，随着股市管理的逐步严格和规范，许多公
司维持不了《证券法》所要求的盈利水平，被淘汰的命运不可避免。经营业绩良好的房地产
上市公司可以通过收购其他房地产企业扩大企业规模，公司之间的差异会越来越大，优胜劣
汰已是必然。未来房地产上市公司的发展趋势，一个是专业化，另外还要有一定的规模，有
了规模才有可能在时间、地域和服务类型上去做有效的投资组合，因为上市公司要求业绩稳
定，就要想办法拥有一定的资产，才可能沿着房地产行业的价值链去做，这样才会向好的方
向发展。
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【标 题】2002 年中国房地产开发掀起创新风暴(2314 字)
【正 文】
2002 年，我国的房地产业在调整中继续平稳发展，上升到理论层面的研讨日趋活跃、观
点纷呈。如入世对房地产业的影响，住宅产业现代化主要应解决的问题，企业和产品创新在
行业发展中占有的地位等等，都给业界带来深刻影响。
2002 年是创新的一年，时代在变，潮流在变，房地产市场的需要在变，开发商的经营理
念也在变。从住宅设计的创新风暴开始，大到企业管理，小到设计细节，无处不体现出创新
精神，以及从业人员的良苦用心。
每个人眼中的创新都不一样，每个人创新的目的却都一样，为了竞争，为了盈利，为了不
会“过把瘾就死”。房地产业界几位知名老总今年也对创新有了新的认识与深刻的领悟。
创新企业的核心竞争力更重要
张宝全（北京安地房地产公司）：北京房地产市场竞争已经非常激烈，尤其是国家把住宅
产业当成经济发展龙头以后，在政策上给予支持，反过来又造成了竞争的进一步加剧。
房地产企业都在想如何在竞争中生存和发展。我个人感觉，中国的房地产企业市场化时间
比较短，尤其北京房地产市场化时间更短，基本从 1998 年取消实物分房以后，住房消费由
集团消费转为个人消费，这种市场化的特色在北京市场才开始明显起来。
房地产界还有一个更大的问题，与其他行业及国外同行业相比，我国房地产开发更处于投
资分散、小生产、小作坊阶段。北京房地产公司有上千家，一般中等城市的房地产企业都在
三千家左右，这些都可能对我们产业的专业化、规模化带来很大的问题。加上我们进入新经
济时代，已经改变了过去的许多行为方式及其他方式，包括人们对住宅的需求、概念等等。
例如，以前我们办公和居住地非常明确，现在这种空间已经开始模糊。
从北京来看，提高竞争力最大的体现就是房地产企业的创新能力。房地产的创新包括两个
方面，即经营创新和产品创新，这两者必须结合起来，创新才能形成，才能真正获得市场最
大化、利润最大化，包括品牌的营造和建立。但大多数企业对经营创新并没有予以重视，房
地产经营创新主要是对资源组合、企业的组织构成包括机构等进行创新。现在一些企业仅仅
依靠一种点子，想一个好的名堂，在营销上取胜。其实讲品牌也好，市场占有率也好，赢利
率也好，讲的还是表象，这些都是竞争力的结果。
竞争力研究主体确实非常重要，特别对北京的房地产界可能更重要，以前由于只从概念上
取胜、营销上取胜，没有完全转到企业的核心能力上。今后必须加强这方面的研究，从企业
各种竞争因素上取胜。
面向未来需要公司文化创新
郭钧（中体奥林匹克花园品牌管理有限公司）：所谓文化，我把它定义为人与人之间的行
为方式，其核心是价值观，即评判好坏美丑的标准。公司文化（我强调的是公司文化而非通
常意义上的企业文化）所要追求的就是让全体员工思想上逐渐形成统一的价值观，这种公司
文化本质上不同于企业文化，更有别于广义上的文化，它是开放的、没有沟通上的阻碍和界
限的、商业化的。它的形成当然不是一朝一夕之功，它可能会受到人、环境、社会的影响而
有一个漫长的过程，一旦形成其作用远比它所受到的影响巨大的多。就北京而言，集全国人
才优势，它的地域文化相对开放并有一定的包容性，这是有利的一面；同时，由于几十年来
受计划经济的影响，北京的地域文化中包含着相当浓厚的计划经济的色彩：保守、传统、不
思进取；欠缺商业意识和商业头脑，普遍缺乏职业素质，市场化程度不高，这些都是弊病，
都是对形成开放的公司文化不利的。
因此，以市场需求为第一要素，以客户诉求为主导，建立一种开放的、有明确的职业规范
和要求的公司文化是我们的方向。在公司文化的建设上，我们还有很多旧有观念要打破，还
有很多实事要做，还要付出很多努力。以这一次股权变动为契机，我们一定要加快建设开放
的公司文化，面向未来，面向世界，面向现代化。
网络经济创新地产模式
北京万通专门组织了一个创新业务小组，封闭两个月，用信息社会的思考模式和技术手段
改造传统房地产业的商业模式和组织构架。按计划我们分四部分把所有的传统房地产模式进
行改造。第一，我们采用类似戴尔模式的运作方法，营销住宅。第二，与房地产有关的所有
服务采取虚拟社区。我们还改造“中国房地产联合网”，卖了 80％的股份给员工和管理层。
第三，与万科发起一个采购网站，运用 B2B 模式进行集中采购。第四，也是最重要的，就
是管理层彻底年青化，大规模培训，改造我们的思维模式，改造我们的组织架构，适应信息
社会的要求，最终变化成一个具有连续现金流量，低负债，高弹性，真正成为资本市场上受
欢迎的企业。
“房地产开发”其实是个很模糊的概念，大到西部大开发，小到地产项目开发。万通将自己
定位为房屋供应商，不是赚土地的钱，而是从房子上追求附加价值，并让客户认可。土地的
利润属于制度性的利润，与其说与经营相关，倒不如说更依赖公关，不属于经营性的。房屋
进入信息时代将成为系统集成模式，如戴尔模式，全世界范围内拥有一个庞大的供应链，按
客户的个性需求在标准化基础上再进行规模化和个性化。这是新经济时代的一条新的法则。
万通公司作为专业的房屋供应商，有不同类型的住宅产品面世。同时我们的服务范围涵盖
传统发展商，比如其他开发商有地，我们就可以帮他来做，我们可以进行全世界范围内的采
购。新的业务在未来三、五年内每年将超过 10 个亿，这样我们就可以彻底摆脱传统房地产
的商业模式。国际上已经出现了这类公司。国内房地产公司将面临两大战略选择，一是以资
本结构的合理化规模构筑大型化，逐渐走向垄断，这是新鸿基的模式；二是万通目前正探索
的道路，即彻底适应新经济，对传统行业进行一次革命，克服传统行业弊病，独辟新径，勇
敢前瞻，经营新概念地产。
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