第11讲 收益法概述、期限、总收入和总费用
知识点：收益法
一、概述
项目 说明
基本思路
预测评估对象未来收益，利用合适的资本化率或折现率，将未来收益转换为现值
来求取评估对象价值的方法。
适用范围
适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等
，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。
前提条件
未来的收益可预测并可(货币)计量；获得预期收益所承担的风险可以预测并可以
(货币)计量；获利年限可以预测。
『例题·单选题』下列各项不动产中，一般不适用收益法评估的是（ ）。
A.学校
B.写字楼
C.影剧院
D.游乐场
『正确答案』A
『答案解析』收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、
公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。
『例题·多选题』运用收益法对不动产进行评估，需满足的前提条件有（ ）。
A.被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的
B.收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量
C.被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的
D.被评估不动产预期获利年限可以预测
E.被评估不动产的未来收益可以预测但无法用货币衡量
『正确答案』BCD
『答案解析』运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：（1）不动产的未来收
益必须是可以预测并可用货币来衡量的。（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益
所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量。（3）
不动产预期获利年限可以预测。选项BCD是答案，选项E不是答案。选项A为采用市场法评估不动
产的前提条件之一，选项A不是答案。
1.基本公式
项目 计算公式 特例(净收益a不变)
全剩余寿命模式
持有加转售模式
直接资本化法
【链接】
项目 说明
折现率 通过折现的方式将不动产的预期收益转换为价值的比率
资本化
率
在直接资本化法中采用，是一步就将预期收益转换为价值的比率。通常用未来第一年
净收益除以价格来计算。
2.评估操作步骤
运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：
（1）搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料。
（2）搜集有关不动产收入、成本、税费、利润等资料。
（3）确定不动产净收益。
（4）确定不动产收益期限。
（5）采用适当的收益法模型估算不动产评估价值。
『例题·单选题』一般情况下，对于不动产的评估，运用收益法估价的首要步骤是（
）。
A.测算未来收益 B.确定报酬率或资本化率
C.采用适当的收益法模型估算不动产评估价值
D.搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料
『正确答案』D 一手资料微信号kaozi8524 首发更新最快最全 谨防二手转卖
『答案解析』运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：（1）搜集有关不动产租赁及经营方面
的合同及财务资料；（2）搜集有关不动产收入、成本、税费、利润等资料；（3）确定不动产
净收益；（4）确定不动产收益期限；（5）采用适当的收益法模型估算不动产评估价值。
二、评估参数估计与确定
1.收益期限
根据具体的评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。
项目 说明
单独土地和单纯建筑
物
应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减不动产开发建设及
装修等期限，确定未来可获收益的期限
相
同
土地使用年限确定未来收益期限
土地使用权到期无偿收回，土地使用权年限确
定长
于 土地使用权到期地上物有补偿，加上残余价值
现值
土地与建筑物合成体
建筑物的经济寿
命VS土地使用权
年限
短
于
建筑物经济寿命扣除不动产开发建设及装修期
限；加上土地使用权剩余年限价值的折现值。
2.年总收入
总收入是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收入。
总收入
＝潜在毛租金收入＋其他收入－空置和收租损失
项目 说明
潜在毛租金收入
在不动产得到充分利用、没有空置和收租损失情况下，所能获得的归因于不
动产的总收入。
其他收入
租赁保证金或押金的利息收入，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等收入
。
空置和收租损失 通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算。
『提示』在计算以客观收益为基础的总收入时，不动产所产生的正常收入必须是其处于最佳利用状态下
的结果。最佳利用状态是指该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用
下的正常收入。
3.年总费用
总费用所应包含的项目，随被估不动产的状态不同而有所区别。费用支出有些是正常支出，有些是非正
常支出。对从总收入中扣除的总费用，要认真分析，剔除不正常的费用支出，选择正常支出作为费用。
用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。
『2021·多选题』采用收益法评估不动产，估算不动产净收益时，需要扣除的费用项目通常包
括（ ）。
A.管理费
B.维修费
C.折旧费
D.保险费
E.房产税
『正确答案』ABDE 一手资料微信号kaozi8524 首发更新最快最全 谨防二手转卖
『答案解析』求取不动产净收益时的不动产总费用不包含折旧费（选项C不是答案），通常包括
管理费、维修费、保险费、房产税等（选项ABDE是答案）。
『例题』例如某商场共有两层，每层可出租面积均为200平方米。一层于2012年10月1日全部租
出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层暂时空置。附近
类似商场一、二层可出租面积的正常月租金为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%
。该类不动产的正常空置率为5%。估算该商场2017年9月30日前后不同阶段的年客观净收益。
商场一层5年租赁期限内年净收益
＝200×180×(1－25%)×12÷10000＝(万元)
商场一层5年租赁期限外年净收益
＝200×(1－5%)×200×(1－25%)×12÷10000＝(万元)
商场二层年净收益
＝200×(1－5%)×120×(1－25%)×12÷10000＝(万元)
则该商场2017年9月30日前后不同阶段的年客观净收益分别为万元和万元。
计算总收入和总费用应该注意的问题
项目 说明
口径应为客观收入和
客观费用
实际净收益通常不能直接用于评估，需要剔除其中特殊的、偶然的因素
才能得到客观净收益。只有客观净收益才能作为评估的依据，其中还应
包含对未来收益和风险的合理预期。
租约的处理
有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的
租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
