大公保留对本期债券信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利
（信用管理）天津海泰控股
集团有限公司 XXXX年公司
债劵信用评级报告
天津海泰控股集团有限公司
2010年公司债券信用评级方案
大公报 D【2009】105号
公司债券信用等级：AA+
长期主体信用等级：AA
评级展望：稳定
发债主体：天津海泰控股
集团有限公司
发债规模：15亿元
债券期限：7年
担保方式：应收账款质押
主要财务数据和指标(人
民币亿元)
项目
2008 200
7
200
6
总资产
161.
92
121
.27
90.
57
所有者权益
2
41.
84
21.
56
主营业务收入 11.
1 57 1
利润总额
7
6
运营性净现金
流
0
5
5
资产负债率（%）
8
54.
70
69.
70
债务资本比率
（%）
2
41.
91
65.
67
主营业务毛利
率（%）
2
17.
78
13.
72
总资产报酬率
（%）
9
0
净资产收益率
（%）
12.
09
9
运营性净现金
流利息保障倍
3
1
8
数（倍）
运营性净现金
流/总负债（%）
3
10.
32
6
注：财务数据按旧会计准
则编制
分析员：张燕张永林
联系电话：010-51087768
客服电话：4008-84-4008
传真：010-84583355
Email：
rating@
om
评级观点
天津海泰控股集团
有限公司（以下简称“海
泰集团”或“公司”）主
要从事天津新技术产业
园区（以下简称“天津高
新区”或“园区”）基础
设施建设投融资、房地产
开发、高科技产业投资等业务。评级
结果反映了天津高新区财政收入增
长迅速、公司获得的财政支持力度
不断加大、公司现代服务业的发展
带动了房地产业的协同发展等优势，
同时也反映了公司未来几年面临壹
定资本支出压力等不利因素。公司
以其合法拥有的对天津高新区管委
会的应收账款为本期债券提供质押
担保，具有壹定的增信作用。综合
分析，公司具备很强的债务保障能
力，本期债券到期不能偿付的风险
很小。
预计未来 1～2年，随着天津高
新区财政实力的不断增强，对公司
的财政支持力度将不断加大。大公
对海泰集团的评级展望为稳定。
主要优势/机遇
·近年来天津高新区财政收入增长
迅速；作为天津高新区基础设施
建设的投融资主体，
公司得到了园区的有
力支持；
·公司大力发展现代服务
业，创建良好的投资和
服务环境，为园区引入
了大量的优质高科技
企业，且于多领域形成
了壹定的产业集聚效
应，于壹定程度上带动
了公司房地产业的协
同发展；
·公司以和天津高新区管
委会签订的委托实施
协议和移交和偿付协
议所形成的应收账款
为本期债券提供质押
担保，具有壹定的增信
作用。
主要风险/挑战
·公司的法人治理结构尚处于不断
完善中；
·公司近年内拟投资项目较多，投资
规模较大，短期内面临壹定资本
支出压力。
大公国际资信评估有限公
司
二〇〇九年四月十三
日
发债主体
海泰集团前身是天津新技术产业园区 1
政通科技发展有限公司(以下简称“政通公
司”)，政通公司是 1996年经天津市政府津
政函（1996）107号文批准成立的国有独资公
司。2000年 6月，天津高新区管委会报经天
津市政府津政函（2000）63号文批准，同意
政通公司于 2000年 9月改组为海泰集团。截
至 2009年 3月底，公司注册资本 亿元。
天津高新区管委会（简称“园区管委会”）为
海泰集团国有控股股东，拥有公司 100%股权。
海泰集团作为国有独资的区域开发建设
公司、园区管委会的投融资平台，主要负责
华苑产业区及滨海高新技术产业开发区（以
下简称“滨海高新区”）的基础设施建设，且
授权进行国有土地开发、运营及转让等工作。
滨海高新区为天津高新区的扩展区、滨海新
区的产业功能区，天津高新区、滨海新区、
滨海高新区的关系图如下。
天津高新区滨海新区
行政区域功能区
华苑产业区滨海高新区
图 1天津高新区、滨海新区、滨海高新区的
关系
截至 2008年底，公司纳入合且范围的全
1 2009 年 3 月国务院在有关天津市政府《关于天津新技术产业园区更名为天津滨海高新技术产业开发区的
请示》的批复中，同意将“天津新技术产业园区”更名为“天津滨海高新技术产业开发区”。科技部批复同意的《天
津高新区创新型科技园区建设方案》文件将天津高新区列入首批国家创新型科技园区试点名单。
资和控股子公司 18家，参股公司 99家，其
中，海泰集团下属控股子公司天津海泰科技
发展股份有限公司（以下简称“海泰发展”）
于 2001年于上海证券交易所挂牌交易上市
（ 股 票 简 称 “海 泰 发 展 ”， 股 票 代 码
“600082”）。海泰集团持有海泰发展 %
股权。
截至 2008年底，海泰集团总资产
亿元，总负债 亿元，所有者权益
亿元，资产负债率 %。2008年公司实现
主营业务收入 亿元，利润总额 亿
元，运营性净现金流亿元。
发债情况
本期债券简介
本期债券募集资金 15亿元，为固定利率，
债券的发行采用承销商余额包销的方式。债
券期限为 7年，债券每年付息壹次，到期壹
次仍本，最后壹期利息随本金壹且支付。
募集资金用途
本期债券募集资金将全部用于天津滨海
高新区基础设施建设项目，该项目建设区域
为东至唐津高速公路，南至杨北公路，西至
津岐公路，北至北环铁路，总面积 平
方 km。主要建设内容为新建区内城市道路 41
条，道路总长度 136km（含桥梁 17座）、道路
总面积 401万㎡；同步实施道路地下管网、
绿化、照明工程；实施区内园林景观工程；
新开挖区内景观河道 15km（河道开口宽 20～
30米），且实施生态护坡工程；对区内既有 79
万㎡湖区进行改造，改造后湖区面积 74万㎡。
该项目总投资 131亿元。
运营环境
基础设施建设于国民经济中占据重要地
位；于当前经济增速明显放缓的背景下，基
建投资将成为我国经济转型期拉动经济增长
的主要动力之壹
城市化建设是我国优化城乡结构、转移
农村人口、实现经济结构根本性调整的重大
战略举措。城市基础设施建设作为城市存于
和发展的物质载体以及城市经济增长和社会
进步的前提条件，其建设和发展情况直接影
响着城市化进程的速度和质量。
国际经验表明，壹个国家经济高速增长
的时期必然也是城市高速发展的时期。近十
年来，我国城市化进程出现了稳步发展的势
态，城市经济对我国GDP的贡献率已超过70%。
未来 20年将是中国实现由农村化社会向城市
化社会转型的关键时期，我国的城市化将进
入加速发展阶段，这将大大带动对城市基础
设施建设的需求。
根据国家统计局最新经济运行指标显示，
2008年全年我国国内生产总值为 300,670亿
元，比上年增长 %。分季度见，壹至四季
度增速分别为%、%、%和%，
经济增速下滑明显。于这种背景下，我国当
前宏观调控正面临产业结构转型和保持经济
稳定增长的双重任务。于外需下降、出口减
少的情况下，及时启动内需已经成为促进经
济稳定增长的重要任务。基础建设投资是我
国财政支出的重要方式，是拉动我国经济发
展的重要宏观调控手段。近期，为扩大内需
拉动经济增长，国务院提出拟于 2010年前投
资约 4万亿元用于基础设施领域的建设。
于这种宏观政策背景下，为贯彻落实国
务院扩大内需的十项措施，天津高新区特制
订了“迎挑战、抓机遇、保增长”的措施，
明确指出要继续加大政府投资力度，加快高
新区城市基础设施建设，优化投资环境；加
快滨海高新区交通、道路等市政基础设施建
设、信息化建设，完善华苑产业区配套设施
工程建设等政策。
地方政府投融资平台代表政府从事基础
设施建设，财政支持是其债务偿仍的重要保
障，目前我国地方财政收支普遍较为紧张，
财政收入中土地出让收益的增长缺乏稳定性
城市道路、桥梁、环境整治等基础设施
建设具有很强的公益性特征，盈利能力较弱，
目前于我国主要由地方政府进行投资建设和
运营管理，提供这类公共产品也正是政府的
主要职责之壹。
随着经济的持续高速增长，各地城市基
础设施的建设规模不断扩大，地方政府的财
政实力难以满足投资需求。根据我国的关联
法律法规，地方政府不得列赤字、向银行借
款或发行债券。为了解决短期内财政资金不
能满足投资需求的矛盾，各级地方政府普遍
通过成立基础设施建设投融资平台来向银行
贷款或发行债券。这类企业代表地方政府实
行基础设施和公用事业的投融资和运营管理，
利用地方政府信用向银行贷款或发行债券，
债务的偿仍也主要依靠财政资金，因此公司
债务的保障主要取决于地方政府信用。
近年来随着我国经济的发展，财政收入
也快速增加，各级地方政府的财政实力增长
很快。但由于我国各地的国企亏损、“三农”
问题、科教文卫和社会保障欠账等历史遗留
问题较多，同时近年来大规模的基础设施建
设需要大量的资金投入，各地政府的财政收
支普遍处于较紧张的状态。近年来我国各地
的土地出让收入于地方财政总收入中的占比
很大，据统计近几年全国土地出让收入占财
政收入的比重超过20%。地方政府的财政支出，
尤其是基础设施建设支出对土地出让收益的
依赖程度很大。土地出让收入不像基于税收
的壹般预算收入具有很强的稳定性，2008年
受房地产市场低迷的影响，很多地方政府的
土地出让收入普遍出现明显下降，将影响其
财政总收入的稳定增长。
2007～2008年，天津高新区土地出让收
入和 2006年相比也均有所下降。但天津高新
区财政收入主要以税收收入为主，土地出让
收入占比较小。
天津是中国北方经济中心，近年来经济
发展迅速，财政收入迅速增长，城市建设快
速发展
作为我国四个直辖市之壹的天津地处环
渤海地区中心和华北、东北、华东结合部，
位于东北亚国际合作区的中心地带，是北京
和华北、西北十几个省市区对外交往的重要
出海通道，是国际现代化港口城市，经济区
位优势突出，以其为中心的环渤海经济区已
成为继珠江三角洲、长江三角洲之后我国新
世纪经济增长的重要壹极。
根据“天津十壹五规划”，“十壹五”期
间，天津将全面实现“三步走”战略目标，
综合经济实力显著增强，地区生产总值年均
增长 12%，人均生产总值超过 7,000美元，财
政收入年均增长 16%之上，建成现代化国际港
口大均市和我国北方重要的经济中心，成为
全国率先基本实现现代化的地区之壹。
天津工业基础雄厚，有六大支柱产业：
电子信息、化学工业、汽车和装备制造业、
现代冶金、生物技术和现代医药、新能源和
新材料，六大产业全部居全国领先地位。据
市经委统计，2008年 1～10月份，六大支柱
产业实现利润 亿元，占全市独立核算
工业企业实现利润的 %，同比增长
%，高于全市平均增幅 个百分点。
2004～2008年天津市地区生产总值(GDP)
分别为 3,111亿元、3,698亿元、4,359亿元、
5,050亿元和 6,345亿元,已连续五年增长
14%之上，2008年同比增长 %，同时，
天津市财政收入也大幅增长，2007年实现壹
般预算财政收入 540亿元，同比增长 %。
2004～2008年天津市 GDP及财政收入对
比见图 2。从图 2能够见出天津市经济增长跟
财政收入增长之间的壹致性。
图 2天津 GDP及财政收入情况（单位：亿元）
数据来源：wind
近年来，天津城市基础设施投资稳步提
高，占总投资的比重保持于 25%左右。2008
年天津市基础设施建设投资完成 1,020亿元，
同比增长 %；2009年天津市确定了 77
个重点项目，总投资规模 7,714亿元，其中
基础设施和环保项目 21项，能源及交通项目
11项，城市建设速度进壹步加快。
滨海高新区是我国唯壹的国家高新技术
产业区，区位优势明显；其基础设施建设项
目由海泰集团承担，总体规划已经完成，建
设、招商工作正于同步进行
开发滨海新区，是党中央、国务院从我
国经济社会发展全局出发做出的重要战略部
署，已纳入国家“十壹五”发展规划；滨海
新区位于天津东部沿海，为国务院批准的全
国综合配套改革试验区；滨海新区是继深圳
经济特区、浦东新区之后，又壹带动环渤海
区域发展的新的经济增长极。天津高新区是
1991年经国务院批准成立的首批国家级高新
技术产业开发区之壹，规划面积 平方
km，现包括华苑产业区和滨海高新区俩个主
体区域。目前天津高新区已成为天津市集高
科技产业、科技开发、成果孵化、技术贸易、
科技服务、人才交流、信息集散于壹体的科
技新城区。
滨海高新区为滨海新区的产业功能区，
天津高新区的扩展区，由国家科技部和天津
市共同建设，是我国唯壹的国家高新技术产
业区。按照总体规划，滨海高新区将建成为 21
世纪我国科技自主创新的领航区，世界壹流
的高科技研发转化基地，高端人才的聚集地，
宜居的绿色生态型典范功能区。其主要功能
包括：应用科技的基础研究功能、应用科技
的产业转化功能、利于科技创新的城市服务
功能以及科技主题的旅游功能。滨海高新区
规划从 2007年开始，五年内完成壹期建设，
将聚集国内外研发机构 300家、孵化企业
700～800家，聚集海内外研发人才10,000人，
引进和培育壹批有重大发展前景的技术项目
和具有自主知识产权的拳头产品，为滨海新
区乃至天津市的全面可持续发展提供强大的
科技支撑。
滨海高新区位于天津市中心城区和塘沽
区之间,地处东丽湖、黄港水库结合处，南面
和天津经济技术开发区西区相邻，西面是空
港物流加工区，北面隔津汉快速路和东丽湖
相望，距天津市中心城区 20km、距机场 9km、
距港口 19km、距北京 150km，规划建设区总
面积 平方 km。起步区位于滨海高新区
中央，总面积 平方 km。
滨海高新区基础设施建设项目由海泰集
团承担，截至 2008年底，已基本完成区域的
控制性规划、产业规划、景观规划、城市设
计、道路、排水、燃气、电信、给水、电力、
供热、水环境、管线综合等各专项规划。截
至 2008年底，区域建设已投入资金逾 20亿
元，其中土地征购、农用地转用、地上物拆
迁等投资 亿元；市政基础建设包括规
划设计、填土、道路排水施工等项目投资
亿元；行政办公综合服务中心楼宇建设累计
完成投资额 亿元。起步区综合服务中心
已经完成，其中含有企业孵化器、研发中心、
企业运营中心、教育、医疗卫生、文化体体
育、商业服务、金融邮电等综合公共服务设
施等。综合服务中心建筑面积达 万㎡，
目前已投入使用。
截至 2008年 12月底，滨海高新区已经
有 6个项目落户，总投资 120亿元人民币，
占地 2平方 km。
作为天津高新区基础设施建设的投融资
主体，公司能够得到地方政府的大力支持。
国家加大基础设施建设投入的宏观政策、天
津市经济和城市建设的快速发展及地方财政
收入的迅速增长均将有利于公司获取更多的
财政支持和未来持续运营。
天津高新区财政情况分析
近年来，天津高新区经济发展迅速，财
政收入快速增长
近年来，天津高新区经济发展迅速，随
着园区“十壹五”规划各项举措的加快实施，
园区的各项经济指标呈现持续快速增长态势。
2008年园区内企业实现总产值 1,258亿元、
总收入 1,718亿元、利润总额 151亿元、出
口创汇 43亿美元、纳税总额 97亿元，和 2007
年相比分别增长 %、%、%、
%和 %。天津高新区近四年主要经济
指标见表 1。
表 1天津高新区近四年主要经济指标
年份
总产值
（亿元）
总收入
（亿元）
利润总
额（亿
元）
出口创
汇（亿
美元）
纳税总
额（亿
元）
2008年 1,258 1,718 151 43 97
2007年 929 1,390 102 40 90
2006年 760 1,050 66 32 46
2005年 627 751 41 25 40
资料来源：根据园区网站资料整理
随着经济的发展，天津高新区财政收入
快速增长，财政实力不断增强。天津高新区
近四年财政收入情况见表 2。
表 2天津高新区近四年财政收入情况（单位：亿元）
年份 2008年 2007年 2006年 2005年
财政总收入
上划中央收入
区级财政收入
预算外收入 - - -
区级壹般预算
收入
基金预算收入
土地有偿
使用收入 - -
地方财政税费附加收入 - -
资料来源：根据园区网站资料整理
2007～2008年，天津高新区经济呈现出
加快发展的态势，对财政收入的拉动作用明
显。2008年园区完成财政总收入 亿元，
同比增长 %；区级收入为 亿元，
同比增长 %；区级壹般预算收入
亿元，同比增长 %。2008年，天津高新
区签约项目总投资额超过 500亿，相当于近
五年招商引资额的总和，实现了高新区招商
引资工作的战略升级，为高新区壮大经济实
力奠定了基础。
总体来见，近年来，随着天津高新区经
济的迅猛发展，园区财政收入快速增长。
园区建设性支出比重较高，财政平衡能
力较强
2005年～2008年，天津高新区区级财政
支出分别为 亿元、亿元、亿
元和 ，区级财政支出保持较高速增长，
2007年增速有所加快，同比增长 %，
2008年同比有所下降。2005～2008年，园区
建设性总支出分别为 亿元、4亿元、13
亿元及 亿元。
表 3天津高新区近四年财政支出情况（单位：亿元）
年份 2008年 2007年 2006年 2005年
区级财政支出
区级壹般预算支出
建设性支出
基金预算支出
资料来源：根据园区网站资料整理
2005～2008年，园区建设性支出/壹般预
算支出比例分别为 %、%、%
和%，建设性支出所占比重较高（见表3）。
长期来见，较高的建设性支出比重有利于改
善投资环境、促进地区经济发展。
表4全国、天津高新区壹般预算收入/壹般预算支出及建设性支
出/壹般预算支出比例
壹般预算收入/壹般预算支出
（%）
建设性支出/壹般预算支
出（%）
地区
2008年2007年2006年2005年
2008
年 2007年
2006
年
2005
年
全国 - -
天津
高新
区
资料来源：根据园区网站资料整理
由表 4能够见出，2005～2008年天津高
新区本级财政壹般预算收入/壹般预算支出
分别为%、%、%和%,
壹般预算收入对壹般预算支出的覆盖很好，
财政平衡能力较强。
截至 2008年 11月 30日，天津高新区累
计贷款余额 亿元，其中长期贷款
亿元，短期贷款 9亿元。
总体来见，天津高新区建设性支出/壹般
预算支出比重较高，财政平衡能力较强，负
债较少。
运营和政府支持
公司主要从事天津高新区基础设施开发
建设，商品销售及现代服务业是公司主营业
务收入和利润的主要来源
园区管委会是公司的唯壹股东。园区管
委会主要负责天津高新区公共基础设施的规
划设计和提供社会公共服务，且依法对企业
进行管理，公司则于园区管委会的直接领导
下，主要负责天津高新区的基础设施建设、
资本运作及产业投资和发展，为天津高新区
创建优越的投资环境和良好的支撑服务体系。
房地产开发、土地出让、及现代服务业
是公司主营业务收入和利润的主要来源。
2006～2008年公司主营业务收入和主营业务
毛利润构成见表 5。
表 5公司主营业务收入及利润构成情况（单位：万元）
2008年 2007年 2006年
金额 占比(%) 金额 占比(%) 金额 占比(%)
主营业务收入
商品销售 72,580 85,552 57,347
现代服务业 21,716 11,757 11,194
其中：租赁 4,653 6,502 7,126
绿化工程 8,339 3,515 1,460
其他服务业 8,724 1,740 2,608
高科技产业 1,988 8,982 8,864
其中：技术及
集成 392 5,395 6,130
孵化服务 1,596 3,587 2,734
土地出让 9,779 9,445 11,656
合计 106,063 115,737 89,060
主营业务毛利润
商品销售 13,477 14,465 8,549
现代服务业 7,635 6,641 6,251
其中：租赁 3,444 4,557 5,003
绿化工程 1,040 902 409
其他服务
业 3,151 1,182 839
高科技产业 1,673 3,359 4,112
其中：技术及
集成 209 1,162 2,111
孵化服务 1,464 2,197 2,001
土地出让 -4,306 -3,891 -6,692
合计 18,479 20,574 12,220
资料来源：根据公司提供资料整理
由表 5能够见出，近三年公司主营业务
收入及毛利润均有所波动，2007年公司主营
业务收入及毛利润增长较快，2008年均小幅
下降。商品销售收入是公司最主要的收入及
利润来源，2008年占主营业务收入比率达到
%，毛利润占比达到 %；销售商品
收入中绝大部分为房地产商品销售收入，仍
有小部分医药收入、进出口收入等；近三年
公司土地出让毛利润为负数，主要原因是园
区管委会为了招商引资，以低于土地开发成
本的价格出让土地，土地出让后，于确保土
地开发成本的基础上，园区管委会给予公司
相应补贴，以保证公司土地出让的利润；高
科技产业投资（技术及集成收入、孵化服务）
也是公司的主营业务收入和利润来源，2008
年合计毛利润占比 %；现代服务业（租赁
收入、绿化工程收入及其他）的发展对园区
创造壹个良好的投资、服务及发展环境起到
了举足轻重的作用，不仅促进了园区的招商
引资，同时带动了公司其他业务的协调发展，
2008年，公司租赁收入实现 亿元，毛利
润占比达到 %。
总体来见，随着滨海新区的开发开放、
滨海高新区基础设施建设项目的推进及公司
于产业投资及现代服务业的进壹步发展，预
计未来收入将会有所增长。
作为天津高新区开发建设的投融资平台，
公司于土地、资金、政策等方面均得到了政
府的有力支持
公司是园区管委会授权进行国有资产的
运营管理公司，是天津高新区唯壹承担园区
政府职能的企业，是园区基础设施建设的开
发主体和投融资平台，于土地开发和资金等
方面受惠于园区管委会的大力支持。
对华苑产业区的开发建设，根据津园区
办[2001]278号文，于采取循环资金、滚动开
发和良性互动的原则基础上，公司土地开发
建设的初期由园区财政根据开发项目招投标
额拨款，以此作为开发建设成本；后期土地
转让后，于确保土地开发成本的基础上，由
园区管委会给予公司补贴，以保证公司土地
转让的利润。截至 2008年 12月底，园区内
于建的 BPO（软件服务外包基地）、天津市软
件外包产业服务基地（和天津市教委、科委
合作）已基本完工，政府承诺用 6年的时间
回购 80%，且给予壹定的财政补贴。滨海高新
区基础设施建设项目则采用园区管委会委托
实施的运营模式，由政府授权海泰集团实施
区域内土地整理及基础设施的开发建设，公
司逐额垫资投入，园区管委会按照建设进度
对区域内完成的基础设施进行逐步回购。
截至 2009年 3月底，园区管委会共向公
司注入土地 万㎡，价值 亿元（园
区管委会作价入股账面价值）；售出土地
万㎡，土地储备 万㎡。截至
2009年 3月底公司土地情况明细见表 6。
表6截至2009年3月底公司土地情况明细（单位：
万㎡、亿元）
园区管委会
注入土地
已售出土地 土地留存
项目
数量 金额 数量 金额 数量 金额
环内土
地
环外壹
期
环外二
期
合计
资料来源：公司提供资料整理
除此之外，为支持、促进公司的业务发
展，除国家高新区给予高科技创新企业的各
种优惠扶植政策外，园区管委会特制定了壹
系列针对绿色能源产业、软件和服务外包产
业及动漫产业等的税收优惠政策、孵化服务
及优惠政策、自主创新优惠政策，直接降低
了入驻企业的运营成本，为公司的发展提供
了大力支持。
于资金方面，2005～2008年园区财政拨
款海泰集团财政贴息收入合计 亿元，其
中，2007～2008年财政贴息收入仍未入账。
2005～2008年园区财政拨款海泰集团土地补
贴收入 亿元、归垫土地收入借款
亿元、归垫工程款 亿元、归垫土地补
偿费 亿元、其他拨款 亿元。2007
年天津高新区管委会以现金方式为海泰集团
增加注册资本金 9亿元；2008年 12月园区管
委会以现金方式为海泰集团增加注册资本金
亿元；2009年 1月园区管委会以现金方
式为海泰集团增加注册资本金 2亿元；同时，
园区管委会已通过会议（天津高新区管委会
办公司第 23次会议），2009年将以现金方式
为海泰集团增加注册资本金 6亿元，且自
2009年至 2015年，园区管委会将每年拨给公
司 1亿元财政贴息。
表72005～2009年园区财政拨款海泰集团情况（单位：万元）
年份 2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 合计
财政贴息收
入
- 16,551 10,673 12,417 23,472 63,113
土地补贴收
入
- - - 12,950 19,800 32,750
归垫土地收
入借款
30,287 14,300 6,662 3,696 54,945
归垫工程款 - 8,700 16,588 20,511 14,055 114,799
归垫土地补
偿费
4,087 11,175 23,159 15,655 54,076
注册资金 20,000 27,000 90,023 - - 137,023
其他收入 - 3,600 - - - 3,600
其他拨款 - 62,136 26,235 28,282 - 116,653
合计 20,000 152,361 168,994 103,981 76,678 522,014
注：2007～2008年财政贴息收入仍未入账
公司房地产业务以工业地产开发为主，
旗下的海泰房地产开发公司近年来收入稳定
增长，海泰发展 2008年收入有所下降，股权
转让交易将为海泰发展提供运营资金支持
公司的房地产开发业务主要由海泰房地
产开发公司和海泰发展承担，主要以园区内
工业地产开发为主，近年来累计开发面积超
过 90万㎡。依托华苑产业区，海泰房地产开
发公司和海泰发展将分别继续进行华科创业
园、海泰华英仓储项目、海泰地产大厦、海
泰绿色产业基地及海泰创新基地项目的开发，
这些项目均为成熟项目，后续需投入资产较
少。公司充分重视整体经济增速放缓所带来
的不利影响，坚持成本控制、品质控制，加
上华苑产业区优良的配套三级孵化服务、金
融服务及投资环境，公司房地产业发展前景
较好。
海泰房地产开发公司为海泰集团的全资
子公司，开发项目主要以新技术产业园区配
套写字楼、厂房为主，其中，自有项目有海
泰信息广场、华科创业园、科园公寓等 11个
项目，累计建筑面积 30万㎡、累计投资
亿元；代建项目包括海泰大厦和鼎名科技厂
房，合计 万㎡；于建和储备项目有滨海
国际交流中心、大学软件园、华科商务大厦
等 7个项目 57万㎡。
海泰房地产开发公司 2006～2008年分别
实现主营业务收入 亿元、亿元和
亿元，主营业务毛利率分别为 %、
%和 %，主营业务收入稳定增长。
2009年，海泰房地产公司开发项目以代建为
主，代建投资额占总投资额的 %。
表 82007～2009年海泰房地产公司项目情况
2009年计划
年份
自建 代建
2008年 2007年
厂房（㎡） - - 72,100 74,852
商品房（㎡） 30,000 261,000 67,700 -
投资额（万元） 10,200 131,000 54,800 23,599
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海泰发展为海泰集团的控股子公司，持
股比例 %，主要从事工业地产开发和高
科技企业孵化器建设和运营、高科技产业投
资等，开发项目以华苑科技新城、海泰绿色
产业基地、海泰创新基地、国家软件及服务
外包基地为主，同时仍承担滨海高新区
平方 km项目建设任务，其中海泰绿色产业基
地建筑面积 30万平米，总投资 亿元，
目前已竣工；海泰创新基地、国家软件及服
务外包基地等于建工程建筑面积总计 101万
㎡，预计总投资约 32亿元。
海泰发展主要以工业厂房销售和租赁为
主，2008年海泰发展竣工面积 万㎡，
已销售面积 万㎡；目前项目储备
万㎡，其中国家软件出口基地项目 10万㎡，
只租不售。
表92005～2008年海泰发展项目完成情况
项目 2008年 2007年 2006年 2005年 合计
开工面积（㎡） 213,814 327,064 8,130 105,315 654,323
竣工面积（㎡） 164,686 0 31,179 170,793 366,658
投资建设（万元） 96,241 25,016 5,960 31,328 158,545
销售面积（㎡） 33,060 19,900 47,400 58,500 158,860
销售收入（万元） 18,506 7,411 15,870 17,908 59,695
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2006～2008年海泰发展分别实现营业收
入 亿元、亿元和 亿元，2008
年同比下降 %；利润总额分别为 亿
元、亿元和 亿元，2008年同比增
加 %。
2008年 12月，海泰发展转让了其控股子
公司天津华鼎置业有限公司（以下简称“华
鼎公司”），将海泰发展所持有的华鼎公司
100%股权分俩步以共计 亿元转让给高银
地产控股有限公司（以下简称“高银控股”）
或其指定的控股子公司。其中第壹阶段公司
以人民币 2亿元的价格向高银控股的子公司
广东高银房地产有限公司转让所持有的华鼎
公司 %的股权；第二阶段壹次性转让华
鼎公司剩余股权。该交易第壹阶段股权转让
预计使海泰发展 2008年利润增加约 2,000万
元，现金增加 20,000万元。截至 2009年 1
月底，该交易第壹阶段已经完成，第二阶段
正于进行中。2009年 1月，公司将所持有的
控股子公司天津红磐房地产开发有限公司
（以下简称 "红磐公司 "） %股权以
39,000万元的价格转让给永泰公司，该交易
约产生利润 4,000万元。俩次股权转让次交
易有利于公司于目前的市场环境下降低运营
风险，充实运营资金，为公司已有工业地产
项目的开发建设提供壹定的运营资金支持。
虽然房地产整体景气度下滑，但由于公
司主要以工业地产开发为主，加上公司良好
的配套孵化服务、金融服务及项目良好的品
质和定位、国家不断出台的利好政策，预计
海泰绿色产业基地及海泰创新基地项目前景
较好。截至 2008年 12月底，中国农业银行
客户服务中心、印度 tata等知名企业已签约
入驻。
高科技产业投资为公司带来了较好的投
资收益；同时，公司于金融业投资方面也有
所发展，目前已持有壹定量的金融投资资产
公司的高科技产业主要通过投资园区内
拥有自主知识产权的高科技企业实现，目前
对外投资的高科技企业有 21家，对外投资的
公司拥有发明专利 17项、实用新型专利 21
项。投资的高科技企业涉及医药、通讯等行
业，累计投资金额达到 亿元人民币，取
得了良好的投资收益，2007～2008年公司分
别实现投资收益 亿元和 亿元。通
过股权投资高科技产业，壹方面发挥公司于
新技术产业园区的经济职能，实现了良好的
经济效益，另壹方面发挥公司于园区的社会
职能，实现了引导和扶持高新技术产业发展
的社会效益。
除高科技产业投资外，近年来，为了给
园区内的企业提供更好的金融配套服务，公
司于金融及资本运作方面也有所发展，2007
年成功完成海泰发展定向增发工作，募集资
金 亿元，募集资金规模超出原计划 30%；
同时，公司以私募股权基金的方式，设立了
海泰戈壁基金、海泰创新资本基金，共吸引
外部创投基金约 4亿元；另外，公司仍分别
投资了天津银行股份有限公司、津投期货经
纪有限公司、天津津投租赁有限公司，分别
持股 %、%和 %,目前公司为天
津银行的第三大股东；2008年 7月，公司完
成了对天津信托投资有限责任公司（以下简
称“天津信托”）的控股收购，控股比例%，
天津信托为天津市最大的信托公司，于全国
居于前 5位，截至 2008年末，天津信托总资
产 亿元，自有资产 亿元,天津
市财政局为天津信托的第二大股东。
随着公司高科技产业、金融业投资的不
断成熟和发展，预计未来几年内，公司的营
业收入将会有所增加。
公司大力发展现代服务业，创建良好的
投资和服务环境，为园区引入了大量的优质
高科技企业，且于多领域形成了壹定的产业
集聚效应，于壹定程度上带动了公司房地产
业的协同发展
公司的综合服务产业涵盖的范围比较广
泛，从物业管理、餐饮配送到后期的提供仓
储、担保、贸易、通关报检等，综合服务职
能分别由下属企业承担。天津新技术产业园
区进出口有限公司负责为园区驻区企业提供
进出口代理业务；天津海泰市政绿化有限公
司负责对园区园林绿化、景观工程、绿化养
护、苗木繁殖等进行投资和管理；天津新技
术产业园区海泰公共保税区仓库有限公司负
责对园区保税物资进行仓储、分拨、配送、
简单加工，货运代理及多式联运服务；天津
海泰担保公司为园区注册的 80多家高新技术
企业提供融资担保。
除此之外，公司仍对入驻企业提供三级
孵化服务。2000年天津市政府和科技部于天
津高新区共建全国第壹家以孵化功能为主的
技术创新基地-天津火炬创业园，现已形成
“政府引导、多元投资、三级孵化、三层服
务”的特色孵化体系建设模式。火炬创业园
中包括国有企业、大学、民营企业等六个不
同运营主体建设的科技园和六个国家级、市
级孵化器，占地 846亩、建筑面积超过 120
万㎡，为全国规模最大的孵化基地之壹。海
泰孵化模式为企业形成了从初创期、成长期
到发展期“接力式”创业环境，推动了高新
技术产业化的整个过程，同时为入园企业搭
建了快速成长的支撑服务平台。截至 2008年
底，火炬创业园中已有六个国家级、市级孵
化器，入驻企业 2,200家，其中，海泰绿色
产业基地孵化器被国家科技部认定为国家级
孵化器，孵化面积达 68万㎡，入驻企业 1,100
多家。
于各种优惠政策及现代配套服务的支持
下，截至 2008年底，天津高新区内注册企业
6,000多家，华苑产业区内注册企业约 3,200
余家，其中大中型企业 68家，包括德国西门
子、美国波音、日本丰田、法国博福—益普
生、韩国 LG、西班牙歌美飒、丹麦丹佛斯、
印度苏司兰等跨国大公司；仍有海泰发展、
鼎盛天工、天药股份、鑫茂科技、中环股份、
国恒铁路、天士力、中体产业和天香股份等
国内上市公司。
目前，天津高新区已成为天津市集高科
技企业、科技开发、成果孵化、技术贸易、
科技服务、人才交流、信息集散于壹体的科
技新城区。华苑产业区作为高新区的中心区，
于电子信息、绿色能源、生物技术和现代医
药、新材料和先进制造业等领域形成了具有
较强创新能力的产业集群。其中，新能源产
业已形成风能、太阳能、蓄能电池三大板块，
拥有专利 144项，2007年被科技部批准为“国
家绿色电源产业集群试点”；IT产业中软件
业聚集了全市近 70%的软件企业和 60%的系统
集成企业，于软件服务外包、信息安全软件、
数字内容、安防监控等若干领域处于领先水
平，形成产业发展特色；生物技术和现代医
药产业企业数量也占全市的30%，天士力生物、
天药生物等公司研发实力雄厚，位居全国前
列，协和干细胞核心技术达到国际先进水平，
干细胞库规模亚洲第壹。
滨海高新区为天津高新区的扩展区，将
主要发展生物医药产业、高端 IT技术产业、
新能源和可再生能源产业、现代服务业。滨
海高新区也将发挥高新区基础研究的集聚优
势，着力和不同学科研究成果的产业化整合
和转化，形成科技产业化关键技术和核心技
术，结合世界产业发展方向和地区产业优势
着力发展和上述产业关联的核心技术。目前，
科技部等四部委和天津市政府正于滨海高新
区联合建设国家生物制药国际创新园，建成
后将成为全国生物医药产业的重要基地。
公司现代服务业的发展使园区的投资及
服务环境更加具有吸引力，从而促进了公司
的招商引资工作，大量高科技企业纷纷入驻、
产业集聚效应的形成均于壹定程度上带动了
公司房地产业务的协同发展。
管理和战略
公司法人治理结构尚处于不断完善中；
制度建设的不断加强使公司内部管理水平逐
步提升
公司建立了包括董事会和经理层于内的
公司法人治理结构，实行董事会领导下的总
经理负责制。董事会为公司最高权利代行机
构。董事会由 5人组成，设董事长 1名，董
事长由天津市委市政府任命，董事由园区管
委会任命。董事会审定公司的发展计划，年
度业务运营计划及投资方案做出决议；确定
公司的运营方针和管理机构的设置等。公司
设总经理，由董事会聘任或者解雇。总经理
对董事会负责，主持公司的生产运营管理工
作，组织实施公司年度生产运营计划和投资
方案，拟订公司内部管理机构设置方案，拟
订公司的基本管理制度，提请聘任或解聘公
司副总经理、财务负责人及其它高级管理人
员等。从公司本部管理体制见，目前公司董
事长、总经理和园区管委会主任由同壹人担
任，法人治理结构尚处于不断完善中。
近年来，公司壹直强化措施加强制度建
设，出台了财务管理、人力资源管理、工程
管理等壹系列管理制度；同时，公司对各控
股公司建立了企业决策目标、执行责任、考
核监督“三个体系”，利用信息化手段，对工
作过程和结果进行科学、客观、民主的监督
考核；于公司内部控制方面，公司实行 NC资
金监控系统，且出台了融资管理制度和财务
例会、方案、预算、审计和商务卡结算等制
度，建立了“统壹管理、开户审批、销户备
案”的账户管理制度，使原有的财务管理制
度更加规范，从而切实降低了企业的投资风
险、财务风险和运营风险。随着制度建设的
不断完善，公司内部管理水平不断提升。
于滨海高新区开发的有利背景下，公司
将通过规模扩张、资产整合和体制创新，进
行业务结构、产权结构及管理结构的调整
未来几年，公司将于滨海高新区开发的
有利背景下，通过规模扩张、资产整合和体
制创新，力争于五年内实现三个转变：即业
务构成由综合性、众多产业构成向优势明显、
集中度高、主导产业突出的业务格局转变；
产权结构由国有经济独大向国有经济控股的
产权多元化转变；管理结构由半企业、半政
府型向拥有适应社会主义市场经济体制的现
代企业制度转变。从而使公司成为主业突出，
管理现代化，核心竞争力强，具有持续盈利
能力和抵御风险能力的大型企业集团。
于业务结构方面，公司将通过资产重组
和整合，使公司所运营的产业相对集中，形
成地产开发、高科技服务和资本运营三项业
务相互支撑、协调发展、“三足鼎立”的业务
格局。
于产权结构方面，公司将按照《公司法》
和“产权清晰、责权明确、政企分开、管理
科学”的要求，理顺和园区管委会的关系，
完善法人治理结构，建立自主决策、自主运
营的现代企业制度；按照发挥公司整体优势，
提高竞争力的要求，调整公司组织结构，理
顺公司内部关系，建立功能定位明确的管理
流程和业务流程；按照市场经济的要求，建
立高效有序的企业运转机制；按照“以人为
本”的原则，建立量才适用的干部任免机制、
优秀人才引进机制和报酬激励机制。
于管理结构方面，公司将加强发展战略
研究，实现公司管理战略化；适应市场发展
需要，实现公司管理理念的市场化、国际化；
加强基础管理，实现公司基础管理制度化、
管理手段现代化和网络化。
未来几年，公司预计大部分业务及资产
将跨出目前已经开发的华苑产业区，拓展到
滨海高新区、滨海新区及天津市和环渤海的
其他区域。预计随着公司业务的进壹步拓展，
公司规模将不断扩大。
近年内，公司拟投资项目较多，投资规
模较大，将为公司业务带来新壹轮的扩张，
但短期内其将面临壹定资本支出压力
近年内，除滨海高新区基础设施建设项
目外，公司拟投资项目较多，如下表所示：
表10公司近年内拟投资项目（单位：亿元）
项目类别 项目
投资
额
基础设施投资
项目
天津高新区静海科技
园
大学软件园
高科技产业投
资项目
彩虹新概念飞行器制
造有限公司
滨海新能源产业技术
研究院
神舟航天环境工程有
限公司
合计 -
资料来源：公司提供资料整理
天津高新区静海科技园拟作为天津高新
区的扩展区，截至 2008年 12月底，该项目
已完成前期考察和测算。该项目由园区管委
会于壹定年限内以财政补贴和土地划拨的方
式返仍投资本息及管理费用。
大学软件园，该项目是天津市二十项重
点工程之壹，由市教委、科委和天津高新区
联合共建，截至 2008年 12月底，该项目已
进入实施阶段，预计将于 2009年底前全部竣
工且交付使用。该项目由天津高新区委托海
泰集团投资建设，建成后由高新区分七年支
付投资本息及管理费。
这些项目建设的逐步展开将给公司业务
带来新壹轮的扩张。
综合之上项目，未来几年，公司计划投
资约 亿元，投资规模较大，仅靠政府
的财政拨款难以解决全部资金需求，公司短
期内将面临壹定资本支出压力。为保障项目
顺利实施，除了银行借款和财政支持外，公
司正于积极探索新的融资方式。
财务分析
公司提供了 2006～2008年度的合且财务
报表，天津五洲松德联合会计师事务所对公
司 2006～2008年度报表进行了审计，且出具
了标准无保留意见的审计方案。
公司资产规模不断扩大，资产以流动资
产为主；以土地为主的存货及其他应收款占
比较大
2006～2008年底，公司总资产分别为
亿元、亿元和 亿元，资
产规模不断扩大。总资产主要以流动资产为
主，截至 2008年底，公司流动资产 亿
元，占总资产的 %，长期投资、固定资
产合计、无形及其他资产合计、其他长期资
产分别占总资产的 %、%、%
和 %。
公司流动资产主要以货币资金、其他应
收款及存货为主。
2006～2008年底，公司货币资金分别为
亿元、亿元和 亿元，货币
资金较充足。2007年公司货币资金大幅增加，
有俩方面的原因，壹是 2007年股权转让实现
投资收益 亿元，二是股东以现金方式注
资 9亿元。
2006～2008年，公司短期投资分别为
亿元、亿元及 亿元，2007年
公司短期投资大幅增加，主要是公司为园区
内企业提供财务支持，委托贷款额度增加
亿元，2008年短期投资有所减少，主要
是债券及股票投资有所减少，以及部分委托
贷款的收回。2006～2008年，公司应收账款
均于 1亿元以下波动，2008年底公司应收账
款余额为 亿元，账龄于 1年内的有
亿元，占比 %，3年之上的 亿元，
占比 %。2006～2008年公司预付账款分
别为 亿元、亿元及 亿元，主要
为预付工程款。
2006～2008年，公司其他应收款分别为
亿元、亿元及 亿元,2008
年主要欠款单位为园区财政局；截至 2008年
末，公司壹年以内的其他应收款 亿元，
占其他应收款的 %，三年之上的其他应
收款 亿元，占比 %；2008年底公
司已提取坏账准备 亿元，占期末其他应
收款余额的 %；其他应收款规模较大、提
取准备较低，原因是公司其他应收款主要是
园区管委会委托公司进行基础设施建设，公
司直接垫付建设资金，基础建设完成后交回
园区管委会，园区管委会完成土地招、拍、
挂手续后将相应收益或补贴等返仍公司。
2006～2008年，公司存货规模较大，存
货净额维持于 29亿元之上，变化幅度较小，
2008年底存货为 亿元，其中开发成本
亿元，主要为海泰发展 BPO项目投入
亿元，海泰建设环外二期土地开发成本
亿元。
图 32006～2008年末公司流动资产构成情况（单
位：亿元）
2006～2008年，公司长期投资合计分别
为 亿元、亿元和 亿元，2008
年增幅较大，于总资产中占比 %，主要
是长期股权投资增加 亿元，长期债券投
资增加 亿元，主要是滨海高新区基础
设施建设工程支出 亿元。
2006～2008年，公司固定资产稳定增加，
2008年底固定资产合计 亿元，同比增
加 %，其中，固定资产净额 亿元，
主要是房屋建筑物和机械设备等；于建工程
亿元，和 2007年末相比增加 亿元，
主要是环外土地开发项目及建筑安装工程款。
2006～2008年底，公司无形资产分别为
亿元，、亿元及 亿元，无形
资产主要以土地、土地使用权、各种专利技
术为主，2008年有所减少，主要是海泰新星
房地产开发有限公司进行股权转让，土地减
少 亿元。
总体来见，公司资产规模不断扩大，以
流动资产为主，其中以土地开发成本为主的
存货及其他应收款占比较大；长期投资合计
2008年增幅较大。
未来几年，随着滨海高新区基础设施开
发建设项目的不断推进，天津高新区静海科
技园、大学软件园等项目的实施，公司仍将
有较大规模投资支出，预计总资产规模将继
续扩大。
公司负债规模稳定增加；受益于所有者
权益的增加，资产负债率有所降低
2006～2008年底，公司总负债分别为
亿元、亿元及 亿元，负债
规模稳定增长。2008年底公司流动负债、长
期负债及递延税款贷项占比分别为 %、
%和 %。
公司流动负债主要由短期借款、其他应
付款、应付账款和预收账款构成。2008年底
公司短期借款为 亿元，同比增加
%，其中，信托借款 亿元，其他均
为银行借款。2006～2008年，公司应付账款
分别为 亿元、亿元及 亿元，
2008年增幅较大，主要是滨海高新区基础设
施建设项目所欠工程款。2008年底预收账款
为 亿元，主要债权人为天津开发区永泰
房地产开发有限公司。2006～2008年底其他
应付款分别为 亿元、亿元和
亿元，主要债权人为天津信托及天津盈溢投
资开发有限公司。2008年底预提费用 亿
元，同比增加 亿元。
公司长期负债主要由长期借款和专项应
付款构成。截至 2008年底，公司长期借款
亿元，均为银行借款。大部分长期借款
是园区管委会以土地出让收益以及基础建设
配套费等来偿仍，公司实际偿债压力较小。
2008年底公司专项应付款 亿元，专项应
付款主要是园区基建项目拨款，实际且不构
成公司负债。
2006～2008年，公司总有息负债年逐年
增加，分别为 亿元、亿元及
亿元；有息负债于总负债中占比处于较
高水平，分别为 %、%和 %。
2006～2008年公司有息负债情况如下表。
表 112006～2008年公司有息负债情况（单位：万元）
年份 2008年 2007年 2006年
短期借款 205,184 125,300 185,400
应付票据 1,595 - -
壹年内到期的
非流动负债 53,000 101,000 -
长期借款 354,500 271,100 339,431
其他应付款 35,409 48,044 39,542
总有息负债 649,688 545，444 564,373
有息负债/总负
债(%)
2006～2008年底公司所有者权益分别为
亿元、亿元及 亿元，2007
年增幅加大，同比增加 %，主要原因壹是
公司下属上市公司海泰发展 亿元股票定
向增发成功，使资本公积大幅增加；二是股
东注资 亿元；三是公司股权转让实现投
资收益 亿元，使得未分配利润增长较快。
2008年底公司所有者权益仍有所增加，主要
原因是股东注资 亿元。
2006～2008年底公司资产负债率分别为
%、%及 %。受益于公司所有
者权益的进壹步增加，2008年底公司资产负
债率进壹步下降。由于专项应付款公司实际
无需偿付，扣除此部分影响，实际资产负债
率应有所下降。2006～2008年底公司债务资
本比率逐年下降，分别为 %、%及
%。截至 2008年底，公司无对外担保。
2006～2008年，公司流动比率分别为
、及 ，速动比率分别为 、
及 。
综合来见，公司负债规模和负债水平上
升较快；受益于所有者权益大幅增加，资产
负债率有所降低。未来 1～2年内，公司投资
支出规模较大，预计公司负债规模将进壹步
上升。
近三年公司主营业务收入及利润均有所
波动，2008年盈利能力有所下降
2006～2008年，公司主营业务收入分别
为 亿元、亿元和 亿元；主
营业务利润分别为 亿元、亿元和
亿元，2008年均有所下降。2006～2008
年公司的营业利润壹直为负数，主要原因是
公司控股企业海泰超导通讯科技（天津）有
限公司处于研发投入期，研发管理费用较大
产生亏损；滨海高新区基础设施建设项目处
于投入阶段。
2006～2008年，公司的投资收益分别为
亿元、亿元及 亿元。2007
年及 2008年公司投资收益主要是股权转让收
益，分别为 亿元和 亿元。由于投
资收益的有所减少，导 2008年公司利润总额
实现 亿元，同比减少 亿元；净利
润实现 亿元，同比减少 亿元。
2006～2008年，公司营业外收入分别为
亿元、亿元及 亿元，2008年
公司营业外收入大幅增加，主要是补贴收入
增加 亿元。
2006～2008年，公司总资产报酬率分别
为 %、%和 %，净资产收益率分
别为 %、%和 %，2008年盈利能
力有所下降。
作为园区基础设施开发建设的主体，公
司运营得到政府的大力支持，预计未来 1～2
年内，随着公司基础设施建设项目增多、产
业投资进壹步扩大、地方政府财力的不断增
长，公司盈利能力将会有所提高。
近三年公司运营性净现金流波动较大；
筹资性净现金流对公司的投资支出起到重要
支撑作用
2006～2008年，公司运营性净现金流分
别为 亿元、亿元和亿元。公
司获得的土地收益和补贴收入是运营性现金
流入的重要部分，受益于土地收益的大幅增
加，2007年公司运营性净现金流大幅提高。
2008年运营性净现金流大幅降低，主要原因
是海泰发展和海泰房地产处于建设开发投入
期，工程支出较大。因此运营性现金流量大
幅减少。
2006～2008年，公司运营性净现金流/流
动负债分别为 %、%和%；运
营性净现金流/总负债分别为 %、%
和%；运营性净现金流利息保障倍数分
别为 、和。
2006～2008年，公司投资性净现金流分
别为亿元、亿元和亿元，
投资支出逐年增大；筹资性净现金流分别为
亿元、亿元和 亿元，筹资
性现金流入主要来自银行借款和吸收投资。
近几年公司的筹资性净现金流对投资支出起
到重要支撑作用，见图 4。
图 42006～2008年末公司资产构成情况（单
位：亿元）
综合来见，近三年公司运营性净现金波
动较大，2008年大幅下降；筹资性净现金流
对公司的投资支出起到重要支撑作用。预计
未来几年内，为满足较大规模的投资支出，
公司筹资性净现金流也会继续保持于较高水
平。
评级展望
城市基础设施是国民经济持续发展的重
要物质基础，其发展壹直受到中央和各级地
方政府的高度重视。根据天津市“十壹五”
规划及滨海新区开发开放的需要，天津市政
府将进壹步加大城市基础设施建设的投资力
度，为海泰集团提供了良好的发展空间。滨
海高新区作为滨海新区的领航区、天津高新
区的扩展区，其基础设施建设任务由海泰集
团承担。作为天津高新区基础设施建设的投
融资主体，公司运营得到了政府的有力支持。
近几年公司资产规模不断扩大，所有者权益
逐年增加，资产负债率逐年降低。政府的财
政支持有力地保障了公司对债务的仍本付息
能力，虽然公司短期内面临壹定资本支出压
力，但不会显著影响公司的偿债能力。
预计未来 1～2年，随着天津高新区财政
实力的不断增强，对公司的财政支持力度将
不断加大。大公对海泰集团的评级展望为稳
定。
偿债担保措施分析
本期债券采取应收账款质押担保方式发
行。公司以其和园区管委会、财政局共同签
署的《关于委托天津海泰控股集团有限公司
代理实施滨海高新技术产业开发区基础设施
建设项目的协议》（简称“《委托实施协议》”）、
《滨海高新技术产业开发区基础设施建设项
目移交和偿付协议》（简称“《移交和偿付协
议》”）所形成的应收账款为本期债券提供质
押担保，以保障债券本息如期兑付。
依据《移交和偿付协议》，自 2010年至
2019年，园区管委会应向公司支付总计约为
84亿元人民币的受托实施投入。公司将对园
区管委会享有的偿付期前八年（即从 2010年
起至 2017年止）总计约人民币 亿元的
应收账款质押给本期债券全体持有人作为偿
付本期债券本息的担保，园区管委会同时出
具承诺按时足额支付海泰集团应付款项的承
诺函。债券受托人及账户监管人对该应收账
款质押资产及应收账款质押担保账户进行监
督管理。
本次应收账款质押担保主要涉及六个协
议，分别为《委托实施协议》、《移交和偿付
协议》、《2009年天津海泰控股集团有限公司
公司债券之债券受托管理协议》（以下简称
“债券受托管理协议”）、《应收账款质押协
议》、《质押资产账户及资金监管协议》、《专
项偿债账户及资金监管协议》。
质押资产
海泰集团和园区管委会、财政局签订
（《委托实施协议》及《移交和偿付协议》），
园区管委会将滨海高新区基础设施建设项目
委托公司具体实施，且约定建设完工后园区
管委会接收项目，且分期偿仍公司垫款。
《委托实施协议》合同标的项下的具体
实施投资总额为 84亿元人民币，委托实施项
目内容为除了土地征地整理之外的全部进出
设施项目建设，具体资金使用计划见附件 1。
于标的项目实施期内，园区管委会按照
财政部《基本建设财务管理制度》中规定的
管理费标准向公司支付项目实施期间的委托
实施费用。
按照《移交和偿付协议》，海泰集团应当
向园区管委会指定的机构、单位移交项目，
园区管委会应向海泰集团偿付公司对于本项
目的受托实施投入；本项目的受托实施投入
预计总金额为 84亿元，包括基础设施建设投
资费用及贷款利息；偿付期为 10年，即从
2010年至 2019年；园区管委会于偿付期内应
分年度偿付乙方对标的项目的受托实施投入。
具体的偿付计划见表 12。财政局作为园区管
委会的职能部门，应按照协议的规定和园区
管委会的指令按时足额向公司支付款项。
表12移交和偿付协议受托实施投入偿付计划
（单位：亿元）
年份 每年偿付额 累计偿付额
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年 12
2016年 18
2017年 16
2018年 14
2019年 84
合计 84
资料来源：根据渤海证券提供资料整理
每年的资金偿付将固定于12月1日进行，
若遇国家法定节假日顺延至其后的第壹个工
作日。同时，园区管委会承诺于债券存续期
内将按照和海泰集团签署的《移交和偿付协
议》约定的时间、方式足额将应付账款支付
至《质押资产及账户监管协议》项下的监管
账户。
应收账款质押操作方案
为维护全体债券持有人的合法权益，保
障质押资产的安全，同时由于债券持有人的
不确定性，海泰集团特为债券持有人聘请本
期债券的主承销商渤海证券股份有限公司
（以下简称“渤海证券”）担任本期债券的债
券受托人，且签署《2009年天津海泰控股集
团有限公司公司债券受托管理协议》。渤海证
券代理债券持有人监督海泰集团运营情况、
募集资金使用情况，代理债券持有人和发行
人之间的谈判、诉讼义务及债券持有人会议
授权的其他事项，行使债务追偿权利。
海泰集团（出质人）和渤海证券（质权
人授权代表）签署《应收账款质押协议》，海
泰集团将上述偿付期前八年即 2010年起至
2017止对园区管委会依法享有的总计约
亿元人民币的应收账款，作为对本期债
券仍本付息的担保。应收账款质押担保的范
围为主债权（包括债券本金、利息）、办理质
押登记的全部费用、违约金、损害赔偿金和
实现债权的壹切合理费用(包括法律费用)。
为使得协议项下的质押生效，质权人授权代
表将于本期债券发行完成日的次日于中国人
民银行征信中心办理应收账款质押的登记手
续，鉴于中国人民银行征信中心规定质押登
记期限最长为五年，于质押登记期限届满前
90天由质权人授权代表办理展期手续，海泰
集团于初始登记和展期时配合签署所需的文
件和提供必要的协助。质权于应收账款于中
国人民银行征信中心办理出质登记时设立。
海泰集团设立应收账款质押担保账户和
专项偿债账户。其中应收账款质押担保账户
用于收集园区管委会归仍海泰集团的应付款，
专项偿债账户用于每年仍本付息。债券受托
管理人指定上海浦东发展银行天津分行作为
本期债券应收账款质押担保账户的监管人，
和债券受托管理人共同对应收账款质押担保
账户进行监督管理。上海浦东发展银行天津
分行同时作为本期债券专项偿债账户监管人。
本期债券受托管理人和账户监管人分别依据
《债券受托管理协议》、《应收账款质押协议》
和《质押资产及账户监管协议》等协议的约
定共同对该应收账款质押账户进行监督管理。
债券存续期内壹旦发生海泰集团无法支
付当期利息的情况，随时启动担保程序，即
直接从应收账款质押担保账户中支付全部或
部分当期利息。本期债券海泰集团若出现偿
债困难，债券受托人有权按照债券持有人会
议规则，处置出质的应收账款，以清偿债务。
备查协议：《委托实施协议》、《移交和
偿付协议》、《应收账款质押协议》、《质押资
产及账户监管协议》、《专项偿债账户及资金
监管协议》、《债券持有人会议规则》、《债券
受托管理协议》等。备查文件：董事会决议、
发行人出具的《承诺函》、园区管委会出具的
《关于偿付天津海泰控股集团有限公司受托
实施投入关联问题的承诺函》等。
法律意见
北京浩天信和律师事务所于其《关于
2010天津海泰控股集团有限公司公司债券发
行之法律意见书》中就本期债券的偿债保障
措施出具了法律意见。
北京浩天信和律师事务所律师通过对公
司提供的材料及有关事项审查后认为：海泰
集团具备发行本期债券的主体资格；本次发
行除尚需报请国家发改委最终核准外，已经
取得所需取得的各项合法批准和授权；本次
发行符合《公司法》、《证券法》、《企业债券
管理条例》、发改财金[2004]1134号文及发改
财金[2008]7号文等法律法规及规范性文件
规定的条件和要求；发行人不存于对本次发
行有重大不利影响的法律问题或法律障碍。
滨海高新区基础设施建设项目已进入施
工阶段；园区管委会就应付账款的支付出具
承诺函，保证如约支付
滨海高新技术产业开发区基础设施建设
项目已取得必要的批准及核准。依据天津市
发展和改革委员会《关于滨海高新技术产业
开发区基础设施建设项目可行性研究方案的
批复》（津发改基础[2009]105号），该项目已
取得国家投资主管部门的批准。依据天津市
环境保护局《关于对滨海高新技术产业区总
体规划环境影响方案书的批复》（津环保滨
函[2009]014号），滨海高新区基础设施建设
项目已获得国家环保部门的批准。
滨海高新区基础设施建设项目是天津市
2008年市重点项目。目前，该项目总体规划
已于 2007年 10月获政府批准（《关于滨海
高新技术产业区总体规划（2007～2020年）
的批复》津政函[2007]120号）；起步区控制
性详细规划已于 2007年 12月获市政府批准
（《关于滨海高新区重点地区控制性详细规
划的批复》津政函[2007]142号）；剩余区域
控制性详细规划已完成公示，正于履行申报
程序。
滨海高新区基础设施建设项目已全面开
工建设，截至目前，主干路 13条，总长度
，已开工 8条，完工 ；次干路 35
条，总长度 ，已开工 6条，完工
；桥梁 17座，已开工 3座；市政配套
管网，包括给水管道、电力排管、燃气管道、
热力管道、通信管道，均随道路的建设完成
了铺设。该项目的完成将会提升滨海高新技
术产业开发区区内基础设施载体功能，从而
带动整个区域经济的快速发展。
除《移交和偿付协议》外，园区管委会
就应付账款的支付出具承诺函，承诺于本期
债券存续期间，园区管委会将按照和海泰集
团签署的《移交和偿付协议》约定的时间、
方式足额将应付账款支付至《质押资产及账
户监管协议》项下的监管账户；若该监管账
户因任何原因被查封或冻结，园区管委会将
和海泰集团和债券受托管理人共同协商，将
应付账款支付至新账户。
公司设立专项偿债账户及应收账款质押
担保账户，监管银行依照协议对俩个账户进
行监管；公司偿债保证措施较好
为满足本期债券本息兑付的要求，确保
如期归仍，公司已制定切实可行的专项偿债
制度。海泰集团、债券受托管理人渤海证券
委托上海浦东发展银行股份有限公司天津分
行作为专项偿债账户监管人，签署《专项偿
债账户及资金监管协议》，公司依约于上海浦
东发展银行股份有限公司天津分行设立专项
偿债账户，专项偿债账户专用于支付本期债
券前六年的利息。同时，海泰集团、债券受
托管理人委托上海浦东发展银行股份有限公
司天津分行作为应收账款质押担保账户监管
人，签署《质押资产及账户监管协议》，公司
依约于上海浦东发展银行股份有限公司天津
分行设立应收账款质押担保账户，应收账款
质押担保账户专用于收取已质押的应收账款。
公司偿仍债券本息的安排如下：
1、前六年利息的支付：于本期债券存续
期的前六年不晚于付息首日前 10个工作日，
发行人将当年利息划入专项偿债账户。专项
偿债账户监管人于核对发行人的付款指令和
登记结算公司的付息通知相符后，将于每次
付息首日前的第 3个工作日日终前将应付利
息资金壹次性支付到债券登记结算机构指定
的银行账户用于偿仍当年利息。
如果专项偿债账户监管人于本期债券存
续期的前六年的每个付息首日前第 5个工作
日发现监管账户余额不足，将立即书面通知
发行人和债券受托管理人，且和债券受托管
理人壹起敦促发行人于付息首日前的第 4个
工作日日终前以其自有资金或借贷资金补足。
如果发行人未能按时补足上述资金，质权人
授权代表（债券受托管理人）有权代表全体
债券持有人按照《质押资产及账户监管协议》
中的规定启动担保。
2、偿仍本金及最后壹期利息的安排：于
债券到期日前的第 3个工作日前，发行人和
债券受托管理人发出共同签署的付款通知，
由应收账款质押担保账户监管人从应收账款
质押担保账户中解付等额于本期债券本金及
最后壹期利息的监管资金，用以偿仍本金及
最后壹期利息。
由公司的债券本息偿仍安排能够见出，
公司的偿债保证措施较好。
质押资产对本期债券的覆盖充分，保障
较好
本期债券募集资金 15亿元，为固定利率，
债券的发行采用承销商余额包销的方式。债
券期限为 7年，债券每年付息壹次，到期壹
次仍本，最后壹期利息随本金壹且支付。
根据《移交和偿付协议》，园区管委会共
需支付工程项目总价款人民币 84亿元，共分
十期支付，支付日期为 2010年至 2019年。
本期债券只取偿付期前八年的对园区管委会
依法享有的总计约 亿元人民币的应收
账款作为对本期债券仍本付息的担保。园区
管委会将按照《移交和偿付协议》约定的偿
付额度如期偿付。
表 13质押资产对债券本息余额及应收账款回款对当期应付
债券本息的覆盖（单位：亿元）
年份
2011
年
2012
年
2013
年
2014
年
2015
年
2016
年
2017
年
债券本金 15 15 15 15 15 15 15
利率
利息
债券兑付本
息
债券本息余
额 0
应收账款回
款 2 6 12 18
应收账款余
额 58 52 46 34 16
覆盖率 1
覆盖率 2 100
资料来源：根据渤海证券提供资料整理
注 1：为便于比较和计算，表中债券利率按 7%/年计算
注 2：债券本息余额=债券本息总额—累计已兑付本息总额
注 3：覆盖率 1：应收账款回款对当期应付债券本息的覆盖；
覆盖率 2：质押资产对债券本息余额的覆盖
由表 13能够见出，应收账款回款对当期
应付债券本息的覆盖率每年均于倍之上，
2015年、2016 年随着应付账款回款的增加覆
盖率快速上升至 倍和 倍。质押资
产对本期债券本息余额的覆盖率每年也均于
2倍之上。因此，质押资产对本期债券的覆盖
充分，保障较好。
附件 1滨海高新技术产业开发区基础设施建设项目
投资估算汇总表
单位：万元
序号 项目名称 工程费 其他费用
第壹部分工程费用
1 道路工程 160,472
2 给水工程 13,908
3 雨水工程 39,356
4 污水工程 9,158
5 再生水工程 10,415
6 供热工程 84,833
7 燃气工程 4,676
8 通信工程 3,823
9 路灯工程 13,133
10 景观工程 82,035
11 其他工程 32,632
小计 454,441
第二部分其他费用
1 建设单位管理费 2,272
2 建设交易管理费 2,727
3 前期工作费 5,453
4 勘察费 3,636
5 设计费 5,453
6 规划设计费 700
7 预算编制费 327
8 施工图审查费 327
9 竣工图编制费 327
10 工程质量监督费 1,363
11 规划管理费 1,363
12 工程监理费 3,636
13 工程保险费 1,364
14 环境评价费 181
小计 29,129
第三部分预备费
第四部分贷款利息 308,670
合计 840,597
附件2天津海泰控股集团有限公司主要财务指标
单位：万元
年份 2008年 2007年 2006年
资产类
货币资金 227,620 250,468 92,422
短期投资 35,015 63,481 9,412
应收票据 50 0 0
应收账款 9,243 7,405 9,274
其他应收款 287,974 236,017 241,683
预付账款 68,236 31,346 73,042
存货 304,550 291,222 292,709
待摊费用 91 11 32
流动资产合计 933,127 879,949 718,614
长期投资 414,446 97,613 82,623
固定资产净额 124,800 101,028 76,139
于建工程 77,804 12,876 1,876
固定资产合计 202,604 113,904 75,615
无形资产 18,680 120,400 21,326
长期待摊费用 1,454 619 7,538
无形及其他资产合计 32,304 121,019 28,864
总资产 1,619,166 1,212,725 905,716
占资产总额比%
货币资金
短期投资
应收票据
应收账款
其他应收款
预付账款
存货
流动资产
固定资产
无形及其他资产
附件2天津海泰控股集团有限公司主要财务指标（续表1）单
位：万元
负债类 2008年 2007年 2006年
短期借款 205,184 125,300 185,400
应付票据 1,595 0 0
应付账款 51,923 10,605 16,775
预收账款 18,659 9,255 14,381
应付工资 2,482 143 44
应付福利费 88 169 390
其他应付款 35,409 48,044 39,542
预提费用 21,973 401 528
流动负债合计 409,286 318,716 260,722
长期借款 354,500 271,100 339,431
长期应付款 22 13,062 25
专项应付款 71,761 59,264 31,148
长期负债合计 431,198 344,570 370,604
负债合计 841,608 663,356 631,326
占负债总额比%
短期借款
应付票据
应付账款
预收账款
其他应付款
流动负债
长期借款
长期负债
权益类
*少数股东权益 308,378 131,013 58,821
实收资本股本 167,023 140,023 50,000
资本公积 248,142 258,837 159,415
盈余公积 17,851 13,581 7,317
未分配利润 36,165 5,915 -1,163
所有者权益 469,180 418,356 215,569
附件2天津海泰控股集团有限公司主要财务指标（续表2）单位：
万
元
损益类 2008年 2007年 2006年
主营业务收入净额 106,063 115,737 89,060
主营业务成本 87,584 95,163 76,840
主营业务利润 15,218 16,423 9,183
其他业务利润 3,250 3,100 2,898
营业费用 3,717 2,118 2,018
管理费用 15,708 21,138 10,630
财务费用 28,397 21,835 2,985
营业利润 -29,594 -25,983 -3,552
投资收益 64,357 101,545 245
补贴收入 0 137 15,263
营业外收支净额 12,536 1,035 -391
利润总额 47,299 76,734 11,565
所得税 13,371 33,382 3,797
净利润 25,020 38,327 4,051
占主营业务收入净额
比%
主营业务成本
主营业务利润
其他业务利润
营业费用
管理费用
财务费用
营业利润
利润总额
净利润
现金流类
运营活动产生的现金
净流量 -65,020 68,455 15,507
分配股利或利润所支
付的现金 54,425 33,939 26,732
留存现金流 -119,445 34,516 -11,225
购建固定资产无形资
产和其他长期资产所
支付的现金
18,089 77,662 72,476
附件2天津海泰控股集团有限公司主要财务指标（续表3）
单位：万元
财务指标 2008年 2007年 2006年
总资产报酬率（%）
主营业务毛利率（%）
营业利润率（%）
净资产收益率（%）
EBIT 77,724 99,427 13,390
EBITDA - 111,389 16,659
资产负债率（%）
债务资本比率（%）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
保守速动比率（倍）
存货周转天数 1, 1, 1,
应收账款周转天数
现金回笼率（%）
运营活动产生净现金流/
总负债（%）
运营活动产生净现金流/
有息负债（%）
现金比率（%）
留存现金流/总有息债务
（%）
利息保障倍数（倍）
运营现金流利息保障倍
数（倍）
EBITDA利息保障倍数（倍） -
长期资产适合率
运营净现金流/流动负债
（%）
担保比率（%）
附件3各项指标的计算公式
1. 主营业务毛利率（%）＝（1－主营业务成本/主营业务收
入净额）×100%
2. 营业利润率（%）＝营业利润/主营业务收入净额×100%
3. 总资产报酬率（%）＝EBIT/年初末平均资产总额×100%（上
市公司用年末数）
4. 净资产收益率（%）＝净利润/年初末平均净资产×100%（上
市公司用年末数）
5. EBIT＝利润总额+列入财务费用的利息支出
6. EBITDA＝EBIT+折旧+摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用
摊销）
7. 资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%
8. 债务资本比率（%）＝总有息债务/资本化总额×100%
9. 长期资产适合率（%）＝（所有者权益+少数股东权益+长
期负债）/（固定资产+长期投资）×100%
10. 资本化总额＝总有息债务＋所有者权益＋少数股东权
益＋递延税款贷项
11. 总有息债务＝长期有息债务＋短期有息债务＋其他应
付款
12. 短期有息债务＝短期借款＋贴息应付票据＋其他流动
负债（应付短期债券）＋壹年内到期的长期债务
13. 长期有息债务＝长期借款＋应付债券
14. 流动比率＝流动资产/流动负债
15. 速动比率＝（流动资产–存货）/流动负债
16. 保守速动比率＝（货币资金＋应收票据＋短期投资）/
流动负债
17. 存货周转天数＝360/（主营业务成本/年初末平均存货）
18. 应收账款周转天数＝360/(主营业务收入净额/（年初
末平均应收账款＋年初末平均应收票据）)
19. 应付账款周转天数＝360/(主营业务成本/平均（应付
账款＋应付票据）)
20. 现金回笼率（%）＝销售商品及提供劳务收到的现金/
主营业务收入净额×100%
21. 利息保障倍数（倍）＝EBIT/利息支出＝EBIT/（计入
财务费用的利息支出＋资本化利息）
22. EBITDA利息保障倍数（倍）＝EBITDA/利息支出＝
EBITDA/（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
23. 运营现金流利息保障倍数（倍）＝运营性现金流量净
额/利息支出＝运营性现金流量净额/（计入财务费用的
利息支出＋资本化利息）
24. 担保比率（%）＝担保余额/（所有者权益＋少数股东
权益）×100%
25. 现金比率（%）＝（货币资金＋短期投资）/流动负债×
100%
26. 运营性净现金流/流动负债（%）＝运营性现金流量净
额/（（期初流动负债＋期末流动负债）/2）×100%
27. 运营性净现金流/总负债（%）＝运营性现金流量净额/
（（期初负债总额＋期末负债总额）/2）×100%
附件 4公司债券及长期主体信用等级符号和定义
大公公司债券及长期主体信用等级符号和定义相同。
AAA级：偿仍债务的能力极强，基本不受不利经济环境
的影响，违约风险极低。
AA级：偿仍债务的能力很强，受不利经济环境的影响不
大，违约风险很低。
A级：偿仍债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，
违约风险较低。
BBB级：偿仍债务能力壹般，受不利经济环境影响较大，
违约风险壹般。
BB级：偿仍债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，
有较高违约风险。
B级：偿仍债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，
违约风险很高。
CCC级：偿仍债务的能力极度依赖于良好的经济环境，
违约风险极高。
CC级：于破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证
偿仍债务。
C级：不能偿仍债务。
注：除 AAA级，CCC级（含）以下等级外，每壹个信用等级
可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本
等级。
附件5跟踪评级安排
自企业债券信用评级方案出具之日起，大公国际资信评估
有限公司（以下简称“大公”）将对天津海泰控股集团有限
公司（以下简称“评级主体”）进行持续跟踪评级。持续跟
踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
跟踪评级期间，大公将持续关注评级主体外部运营环境的
变化、影响其运营或财务情况的重大事项以及评级主体履行
债务的情况等因素，且出具跟踪评级方案，动态地反映评级
主体的信用情况。
跟踪评级安排包括以下内容：
1)跟踪评级时间安排
定期跟踪评级：大公将于债券存续期内每年出具壹次定期
跟踪评级方案。
不定期跟踪评级：不定期跟踪自本评级方案出具之日起进
行。大公将于发生影响评级方案结论的重大事项后及时进行
跟踪评级，于跟踪评级分析结束后下1个工作日向监管部门
方案，且发布评级结果。
2)跟踪评级程序安排
跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场访谈、评级分析、
评审委员会审核、出具评级方案、公告等程序进行。
大公的跟踪评级方案和评级结果将对评级主体、监管部门
及监管部门要求的披露对象进行披露。
3)如评级主体不能及时提供跟踪评级所需资料，大公将根
据有关的公开信息资料进行分析且调整信用等级，或宣布前
次评级方案所公布的信用等级失效直至评级主体提供所需
评级资料。
