上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：：：中价格0上2国1海-指测评6市1数8浦7研—3东—3究7新中1院 区邦福 城山市路艺 墅4 华测信评息大编厦号8：楼 2055 号全 12-07-ZBCSYS ﹟01 【测评结果中邦城市艺墅 基型于投通中资过国项收市房益法场】地调 综产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目目基名本称信息 地所 中邦城市艺墅 开理属发位区占地企置域面业 浦外东环康以沈外路 秀沿路口 12、、市成场本比法较测法评测项评目项目价格为：32358 元/平方米 3价格为：15405 元/平方米 结、合典当型前投市资收益法测算项目价格为：37431 元/平方米 积 上司海 康邦房地产开发有限公 建物交筑规模 21..63万平方米 条件下的 7月测评场价现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制 【项目要点】 格为24100 元/平方米。 开业入房类标型准 别毛6墅坯0、 万公平寓方（米7 0年产权） 周盘住边时时配间间套 预 2银0计1行3、2年0商192场月年、37医0月 院 、学校。 l 地理位置：浦东康沈路秀沿路口 主l 户型特点： 320 平米左右的联排别墅。 l 中项目综小学配：套尚 德实验学校、英国学校、长宁国际学校（康桥分校） 主力力户户型型信息 单使套用总率价 3暂20无平 米的联排别墅 万元（按 320 平贷首付款 计23算1.）3 方米 幼合稚商园场：：中福中会邦金座 贷银行：中国银行幼、儿工园商 银行、月款款均年方还限式款 6（按首付30%计算） 2 商040业年40/ 8.组09合元型/ 3高假医院：第九人农业银行、华夏银行 其万日他酒：店红 星美凯民龙医、院宜 家、大润发、康桥文化中心、永乐、东盛 院联本系次，测电评详话结细:果有元 如需了解更效期为2012年7月， 0报21告-6，18请73与37中1国指数研究 大达说型生会活所广场 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市CRE期成根交据场的选项比 取3个目较中可所法国比 房地产指I数S系统 新开盘价格测评——中邦城市艺墅 1、项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对销象及对比案例 比较因素条件说明 区交 售易均日价期 中测邦评城市对艺象墅 对御比28沁案园例 A 金对领比国案际例别B墅 毕对加比索案000 30000 3300艺例0 墅C 交易情况 201未2年7月 2012年7月 2012年7月 2012年7月 域因素 交地周区通理边位置 外环开以盘外 外正环以常外 外正环以常外 外正环以常外 域便环捷境度 较便好捷 较便好捷 较便好捷 便好捷 土建容地筑配积用形套率途态 完善 较完善 完善 完善 个 联住宅 住宅 住宅 住宅 别因 排0.别65墅 联排1.别35墅 双拼叠1.拼别墅 联排双拼别墅 素 户绿型化设率计 14050%% 1305% 355%0 %0 开装社发修区企情配业况套品 牌毛 上海康有邦完坯限房公善地 司 产毛 开发 上海荣启完0坯善% 1毛完00坯善% 1毛完00坯善% 置 （1）交易情正况 修正：由于所选取的三个可比案例，司业均 有限公 上海天歌置司业 有限公 上海华限飞投公司资集 团有 评估2项、因素修（2目）为区 1域00因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10为，0、自根1由据00竞地。争理 市位场置销售均价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正较：。主 要考虑项目、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较售及易因均对日素价比期 案例 中测邦评城对市艺象墅 比较修对正御比条沁案件园例指 数A 金对陵比国案际例别B墅 毕对加比索案例C 100 28100000 30000 3300别0 墅 交区易域情因况素 110000 19080 110000 110000 根据比较个比别准因因价素素格条 件指数表，编1制00因 素比较修正系328 100 102 0数90 2。 经过计算348374 1 3100753 0 3方20米02。2、34341、30703 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较，法三求个取可项目比市案场例价的格比为准 3价23格58分元别/平为 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开房、地成根产据本开房法发经地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行商品房建设，然后预售或销售所盘价建格成测的评商—品—房中邦这城种市典艺型墅的 序号 项目 典型取房费地基产各础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定单价为费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 参考2011年12月240380.日90成元交/平的方周米康，航该拓地展块基总地价B-为073-06、B-08-05地块， 红建安成本00元/平方米（不8含54装万修元成。本 ） 3854 A 约503200 2 开发成本 小勘线区察内配设市套计政费费费用用用CB 建D 建安安成成本本AA 1122%% 33884A+B+C4 3 管理费用 1+2 83%% 317 均匀投入，建 安及第管二理年费投用入在建30设%，期年内利分率阶假段设投为入1，0预% 。计 第一年投入244 4 投资利息 以开发周期年（其中半年准备期，2年建设期），土地费用在准备70期%， 1475 56 销售费用 房地产总价V 3% 739 7 销开售发税利费润 房房地地产产总总价价VV 570%% 11273225 三定、项典选目用型房主典投地力户型资产型投收总价毛益资模法V 24648万元 单价 15405元/平方米 4 坯式 32收0平益法米联进排行别项墅目市租场金为价 格60测00算元。/月根据，区每域年的内租同金档次按同同比类上房地涨产 项目的租金调查，确 1率算2 为项个 目月2%市计。场算与价，风值同险。时相 考对虑应不，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市12%，空置率按 5%每年 .3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 宅8%报，酬计 典型空置潜和在年收毛份租收 损入 1 5% 723060000 2 投资者收益模式测3 算 804604302 904 5 4351176 1051155 113293 运有净营效运费毛营用收收入入8% 68400 76608 85801 96005987 10576665 652472 6129 6864 7688 861209 持期有末期转N售PV净(6收.3益%) 928 329458年4 后按3%净70收47益9率 出期售末，转售税78费9337% 88409 32015969 9018 四房地产总价V 3293925 转单售价NP V(8%) 293674443411 通法、年过测 、全评面价市格场调确查定和 研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分7 月成开本盘法合测理评价项格目为市：场2价41格00。 元根/据平三方种米评。估方法权重比例，经过详细准确的测别算运，用最市终场确比定较项法目、 2收01益2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
