专业型商铺市场分析
商业地产作为高投入,高利润,高风险的产品,在成都,近几年,各种
类型的商铺竞相呈现,针对成都市在售的典型的商铺,我们特选择
了十个对像,对其进行调研和分析
一,商铺分类
1、按商铺类型划分可分为商业街商铺,社区商铺,购物中心/
专业市场席位型商铺,底商(办公楼底商和住宅底商).
2.按经营状况划分,可分为生铺和熟铺, 所谓“生铺”，就是“三
边”商铺，也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的
商业物业. 比如大地新光华广场. 熟铺就是已经进入成熟经营期
的商业物业，具有良好的市场成长性，商铺风险已经经过了前期
市场的充分消化,如金府灯具城,新荷花家纺城.
二,区域分布状况:
本次调查的几个典型楼盘位于一环路以内的有熊猫城,东华
数码公园,位于一二环之间的有亚太商业广场,新荷花家纺城和蓝
光金荷花,位于二环至三环的有金府五金机电城,数码港机电城,
大地新光华广场和万贯机电城,位于三环外的为戛纳印象,从区域
分布上来看,专业市场型商铺分布以二三环和城北区域最多,且都
居于特定的商圈之内.
三,产品特征分析
1、本次分析的几个商业楼盘商铺单位面积都以 10-40 平米
为主,
2、大部分项目均为产权式商业物业, 由专业的商业经营管
理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零
销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、
娱乐等 经营活动。如亚太商业广场,熊猫城.
3、分析的商铺中,80%都为零售产权、整体租赁的商业物业,
开发商拆零销售 产权回收资金，通过长达 10-20 年固定化、利
率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回， 然后委托专业
的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
4、各项目都处于固定的商圈之内,如东华数码公园位于 IT
商圈,亚太商业广场位于领事馆商圈,蓝光金荷花和新荷花家纺城
位于荷花池商圈,金府五金机电城和万贯机电城,数码港机电城位
于金府商圈.
5、有的商铺项目注重引进实力型企业入驻或引进超市业态,
如大地新光华广场引进沃尔玛,亚太商业广场引进好又多，具有
相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌 经营商作为领头羊，
增强购产权者信心，并有利于商场 经营的成功.
6、建筑形态金府商圈内几个项目都为独立商铺,面积多在 40
平米左右,划分为三层上层居家或办公,中层储物下层店面,以两
层或三层计算面积进行销售.
7、公摊大都在 32%-50%左右,
四,供需状况及市场态势
1,销售周期从调查的不完全统计,两个月到半年不等.销售率
都达到 80%以上.
2,由于各类型的商铺繁多,对专业型商铺的发展存在较大的竞
争和压力,作为新开发的商铺产品而言,更是要经受考验,需要开
发商有很强的资金实力和运作能力,例如运用引进超市业态的方
式进行拉动, 交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规
划经营，易吸引 上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客
户感受升值空间
3,从各典型的商铺项目分析来看,投资者或商家都倾向于选择
口岸好,大商圈内或经过相对较长时间的稳定经营的成熟商铺进
行投资,这样既能降低投资风险,又有利于保证获得良好的收益和
资金安全.因此在目前或相当长的时间内,在各类型的商业形态并
存的情况下,市场空间广大.供不应求.
五,风险或劣势分析
1. 投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测：
在投资者与商业管理公司签订 的投资回报合同中，为保证主力
商家的长期经营，一般合同期长达 10 年-15 年。在此期间，因
经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚
至商场整体倒闭的可能性是 完全存在的。大型封闭式商场基本
无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依 赖于
商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金难以
回收
2. 投资回报合同期满后的未来前景难以预测：10 年-15 年
的合同期满后，购房者重新获 得商铺的经营权。如果此时商场
整体经营正常，投资者可能不满足于不到 10%的投资回报 率，
要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投
资者（尤其是一层商铺 的投资者）可能出于对商业管理商的不
信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破 坏商场统
一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。
3. 二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高。大型封闭
式商场各个商铺能否增值与口 岸关系不大，主要依赖于商场整
体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定 的
客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。
4,对商业地产利息风险增大与投资回报预期提高是潜在的较
大风险
六,优势或机会分析:
1.因为证券市场的风险太大，银行存款利率的一降再降，房
产投资尤其是商铺的投资成 为投资者的新宠。商业地产相对于
住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷 款的
优势。通常商业地产投资回收周期是 6—8 年，此后年出租收益
率为 16%左右。
周边投资渠道对商业地产的影响:
2.大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找 到新的经
营场所，从而导致商业用房的需求加大。
3.集合了 产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广
场统一进行商业管理的优势。既能够在短期 内回收大量资金，
又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。
4. 对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风
险和收取租金的麻烦，投资收 益较为长久而稳定，并使业主回
避了市场形成初期较大的经营风险。
5. 从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目
经营内容、商家品质、形象定 位有着清晰的界定，有助于各经
营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预 测，
做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，
有利于入驻商家长远经 营的规划与预测。
2023 年 6 月 27 日星期二 12:54:56
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