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房价不下降，政策不退出
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功… …… …… … …………在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 2页 共25页
2010年4月17日，随着被誉为“有史以来最严厉的房地产调控政策”的《国
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）出台，本
轮旨在抑制房地产市场产品价格高速上涨的调控拉开序幕；
目前距离“新国十条”出台已近半年，虽然近期中央一再强调国家对房地产
市场坚持调控的决心不动摇，但从市场运行现状来看，房价在遭遇调控初期的打
压后已出现抬头趋势，使得本轮调控截止目前结果并不如人意；
本文通过对2010年来的政策进行回顾，同时结合新政后部分城市的区域调
控环境及市场表现进行综合分析，从而争取理清当前调控环境并在此基础上对未
来市场调控走势作进一步的预判。
序
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功… …… …… … …………在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 3页 共25页
目录：
一、政策及行业动态回顾
二、各城市市场阶段性表现分析
三、政策走势及措施预判
四、最新情况补充
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功… …… …… … …………在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 4页 共25页
一、政策及行业动态回顾
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重点政策汇总
类型 时间 政策内容
货币
金融
央行上调人民币存款准备金率个百分点
银监会要求银行自查信贷资金、禁违规炒房炒股并要求上调第三套住房贷款利率和首付比例
发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确对购买首套自住房且套型建筑面积
在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款
比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的倍，房价过高地区可暂停发放第三套房房贷。
央行从5月10日起上调准备金率个百分点
银监会加大放贷检查力度确保调控严格执行
土地
国土部公布132起违法用地案件，促各省尽快曝光
集中出让2800亩土地，国土部叫停准福州地王
国土部公布18宗闲置土地处理结果，2宗将收回
国税局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，从严清算土地增值税
17省区市追缴750亿土地款中小房企陷还款退地两难境地
国土部将以出台地方细则方式落实已出政策
国土部联手银监会锁定1436宗闲置土地
国土部提高征地补偿20%-30%，3月内直接给农民
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重点行业动态汇总
类型 时间 政策内容
行业动态
78家央企将退出房地产业务，并于15个工作日内制定退出方案
78家央企已上报地产退出方案，并不立即退出
住建部称，08年的低迷和09年的火爆不会重现，今年楼市将在调整中平稳发展
浙江温州千亿炒房民资因房产新政暂时退出
发改委:3年不收房产税短期无楼市新政
国务院批准发改委，“逐步推进房产税改革”。
国税总局称不对普通住宅征房产税，现无时间表
住建部部长姜伟新：坚决遏制房价过快上涨
中央政治局再次强调：继续做好房地产调控工作
发改委称7月新建住房价格略涨，调控不会松绑
今年住宅供地18万公顷，保障房等用地超过70%
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手段多样手段多样
目标明确目标明确
动用银监会、国土部及国税总局等职能部门
调节货币、金融、严查土地、推进房产税等方
式
“新国十条”被称为有史以来最严厉的房地产调控政策
提高了一次、二次购房的首付款比例及利率，严禁三套房
贷的发放，对保障房体系建设的支持力度也明显加强
中央确定调控环境长期不变
连续数月来中央相关管控部门不断针对调控现状出台相应措施
根据相关对外宣传，仍有相当数量的调控措施仍在酝酿当中
抑制高速上涨的市场住宅产品价格，打压房地产市场投机行为
杜绝因房价过快增长、人民住房得不到保证而产生社会不稳定的情况，
稳定刚刚从危机中恢复过来的中国经济
引导和规范房地产行业长期发展
房地产调控政策特点
力度增强力度增强
时间持久时间持久
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2010年1月-2010年8月主要政策调控节点
调控力度走势
国务院办公厅
《关于促进市场平
稳健康发展通知》
中国人民银行上调
人民币存款准备金
率个百分点
国土资源部出台
《关于加强房地产
用地供应和监管有
关问题的通知》
国资委责
令78家央企限时推
出房地产行业
《国务院关于坚决遏
制部分城市房价过快
上涨的通知》出台
央行宣布上调
存款准备金率
%
17省市追缴
750亿土地款
国土部联手银
监会密查1436
宗闲置土地，
同时修改招拍
挂制度
房产税改革持
续推进
自3月针对央企的“退市令”起，以4月的新国10条为调控最强点，其后近半年时间中央部委一
直坚持持续调控，但总的来看调控效果的延续性实际上在逐渐减弱
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从前期调控的政策及动态表现来看，可以看出土地和金融贷款是本
轮调控的重点方向，特别是调控前期针对的二、三套房贷和中后期针
对的土地闲置，中央管控部门都表现出了坚定的调控意志，因此在本
轮调控的中前期，在地方政府及相关管控部门的响应下取得了阶段性
的调控成果；
但随着时间推移，调控冷静期持续时间相对较长，使得这一轮房地
产市场调控所释放出的信号逐渐减弱，调控力度特别是地方政府监管
层面逐渐显示出一定程度的松动。
小结：
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二、各城市阶段性市场表现分析
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9保障房申请不会拒绝有车族
9政策房建设用地占全市住房
供地50%以上
9多家银行暂停不符条件外地
居民房贷
9预售商品房一房一价网签价
不能高于申报价
9五部门重申严格执行差别
化房贷政策
9房贷审批延长两个工作日
银行政府双把关
9保障房申请不会拒绝有车族
9政策房建设用地占全市住房
供地50%以上
9多家银行暂停不符条件外地
居民房贷
9预售商品房一房一价网签价
不能高于申报价
9五部门重申严格执行差别
化房贷政策
9房贷审批延长两个工作日
银行政府双把关
一线城市.北京——价格拉锯持续 成交缓慢回升
成交均价成交面积政策
在此次调控中，北京对调控响应较为积极，通过暂停不符条件的外地居民房贷
等一系列政策配合宏观调控。从上表可以看出调控初期的4、5月北京市场受调
控影响较为明显，但6月之后市场价格销售及价格即开始回升，特别是成交价
格，目前价格已超过调控初期
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一线城市.上海——成交回升价格超越调控前水平
成交均价成交面积政策
上海区域的调控政策偏重于从开发商角度进行调控，通过金融手段对开发商进
行了调控，但作为楼市调控的重灾区，较为片面的政策对于区域市场的调控性
严重不足，区域市场在经历短暂停滞后迅速回升，不论是成交数量还是价格水
平，都已持平或超过调控前水平
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9深圳年内推保障房一万套货
币补贴五千户家庭
9深圳新供商品房将配建三成
安居房
9新政细则“深十三条”出台
9深圳出台房产市场监管办法
明码标价卖商品房
9深圳年内推保障房一万套货
币补贴五千户家庭
9深圳新供商品房将配建三成
安居房
9新政细则“深十三条”出台
9深圳出台房产市场监管办法
明码标价卖商品房
一线城市.深圳——价格企稳 近期成交反弹
成交均价成交面积政策
深圳在4月宏观调控后，马上在5月通过出台“新政细则”，在执行力度方面较
为到位，因此区域整体市场运行比较符合调控预期，但是近期，由于后续政策
的缺失，成交面积和价格都出现了一定反弹的迹象
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9广州商品房可配建公租房
9广州新政细则今落地 24条
措施遏房价过快上涨
9广州打击囤地拟涨闲置费
9广州市国土房管局关于收回三
地王
9广州储备供应40万平方米
用地大力发展限价房
9广州商品房可配建公租房
9广州新政细则今落地 24条
措施遏房价过快上涨
9广州打击囤地拟涨闲置费
9广州市国土房管局关于收回三
地王
9广州储备供应40万平方米
用地大力发展限价房
成交均价成交面积政策
一线城市.广州——近期调控发力促成交、价格下滑
在一线城市中，广州对调控政策的执行较为滞后且力度相对较弱，地方政
府的执行不力使得广州的4-8月每月的成交面积降幅较小，成交价格在5月出现
小幅下调后，又迅速反弹，近期价格表现不稳
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二线城市二线城市..成都成都————价格稳中有升，旺季到来成交回升价格稳中有升，旺季到来成交回升
9成都明确农民工所享就业扶持将建
农民工公寓
9成都增4700套公租房租金货币市场
低10%-40%
9四川将允许民间资本注入经适房和
公租房建设
9四川要求所有设区城市在今后的商
品房项目配置部分比例公租房
成都区域管控部门在调控后出台响应调控的政策措施较少，发展商在相对宽松
的调控环境背景下，依托一年高热市场取得优异业绩支撑，相对从容的面对当
前的调控态势，在成交面价持续下滑的情况下保持市场价格稳步缓慢上涨，近
期受传统销售旺季推动成交业绩也开始回升
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9公租房年底交付8000套主城设立申请
点
9重庆特别房产消费税获批买豪宅须缴
税
9重庆通过税收措施打压高端房急推房
产税
9首套房按揭补贴新政最高可补房价
30%
9二套房贷利率定价权下放给银行
二线城市二线城市..重庆重庆————成交回升缓慢成交回升缓慢 价格小幅涨跌价格小幅涨跌
重庆区域的调控政策两极化分化较为明显，特别在税费方面，一方面推出特别
房产消费税及酝酿房产税以抑制豪宅、高端房市场运行，另一方面对于首套房
按揭给予高额补助，在两方面政策的共同作用下，重庆市场整体走势较为平
稳，房价走势基本保持稳定，而成交量也在近期缓慢稳步增长
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9以交税记录为准认定购房次数
9杭城银行悄悄放开第三套房按揭
首付成起
9未来三年杭州将建三批保障性住
房宁波建两批
9浙江省出台《加快发展公共租赁
住房实施意见》
二线城市杭州二线城市杭州————成交、价格触底后双双急速回升成交、价格触底后双双急速回升
杭州区域的调控执行相对来看力度较为宽松，没有太过严厉的地方细则来响应
中央政府的调控决心，使得区域市场在经历短暂的探底后双双急速回升至调控
前水平，在这当中杭州部分银行悄悄开放三套贷款起到推波助澜的作用，而这
种大起大落的市场表现或体现出当前区域市场确处于非理性状态中
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调控政策出台的头两月对于市场的冲击力最强，大部分一、二线城市在
调控初期都呈现量价齐跌的态势；
在调控持续期内，大部分的一二线城市成交数据都低于调控前水平，但
根据各城市区域执行力度不同，成交数据都出现一定程度的回升，特别是
在传统营销旺季到来之前，部分城市成交数据已恢复至调控前水准；
但各城市成交价格的变化与成交数据走势并不一致，从整体走势来看，
高速上涨的态势受到一定的遏制，但降价态势表现并不明显，只有在部分
城市价格呈现一定上下震荡，从这一点来看，截至当前为止，本次调控的
目的并未达到。
小结：
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三、政策走势及措施预判
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未来经济环境预测——宏观经济增速放缓增长稳定，或加息抑制通胀预期
这里添加文字 GDP排名世界第二
国家统计局7月15日公布2010年上
半年GDP同比增长%
这里添加文字 这里添加文字
这里添加文字
从我国上半年GDP运行情况来看，二季度%的经济增速明显放缓，下半年的经济发展重点正逐渐由回
升向好朝稳定增长转变当中，因此稳定将是下半年整体经济发展形势的最佳选择，预计全年GDP增速将固
定在9%-10%之间；近期连续CPI指数上涨带动增长预期出现，虽然目前尚较为温和，但需防止演变为剧烈
通胀，因此在未来存在一定加息以抑制通胀的可能性
这里添加文字
8月份CPI涨幅创新高
8月份我国居民消费价格(CPI)同比上
涨%，我国CPI已经连续两个月超
出3%的温和警戒线水平，且8月份涨
幅创出连续22个月以来的新高。
这里添加文字
经济现下行风险
国务院总理温家宝上月31日在东京表
示，必须密切观察形势，做好预防世
界经济“二次探底”的准备。
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未来政策调控预测——新调控即将来临，态度才是关键
调控重点及措施预测
金融：
9提高存
款、贷款
利率
9上调存
款准备金
率
9加息
金融：
9提高存
款、贷款
利率
9上调存
款准备金
率
9加息
土地：
9推新招
拍挂制度
9严查囤
地行为
9清算土
地增值税
土地：
9推新招
拍挂制度
9严查囤
地行为
9清算土
地增值税
税收：
9进行房
产税征收
试点
9提高二
手房交易
税
税收：
9进行房
产税征收
试点
9提高二
手房交易
税
保障体
系：
9创新保
障性住房
方式
9扩大保
障性住房
享有人群
保障体
系：
9创新保
障性住房
方式
9扩大保
障性住房
享有人群
其它：
9推行预
售金专项
监管政策
9商品房
配建经适
房
其它：
9推行预
售金专项
监管政策
9商品房
配建经适
房
在前一轮调控中，除物业税及开发资本金比率外，直接调控政策已基本出尽，因此针对未来市场调控可能出
现的变化，无论是针对土地市场的调查和问责，还是二三套房贷的落实执行，或是其他已列举可能出现的调
控手段，其实都是国10条要求过或以前已出台相关政策的延续，未来市场调控关注的重点是中央政府及管控
部门推动本次调控的决心和意志，需要在前一阶段的冷静期及观察期之后明确的释放出持续调控的信号取信
于民，使大众对楼市调控有真正的信任，给房地产发展以规范化引导，否则即使是市场所盛传的“二次调控
来临，也只能最终化为空调
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未来市场运行预测——市场成交维稳，价格震荡向下
新政后市场状况概述
全
国
房
屋
销
售
价
格
走
势 全国商品房消售面积走势
房屋销售价格指数
后续调控市场背景
房屋销售面积走势 目前行业情况
9房价、销量涨幅被一
定程度控制
9政策执行力度在地方
被打折
9一、二线城市房地产
市场由于后续政策的乏
力，观望情绪减退，市
场开始反出现反弹苗头
从近期各城市市场运行轨迹和全国销售数据分析可以看出，市场整体运行较为稳定，特别目前进入
到传统销售旺季之后，预计市场成交数据在近期回升势头将得到保持；
但从近期的调控环境变化来看，因房价未达到前期调控目的而引发的新调控高峰即将来临，使得未
来调控政策的力度增强，导致未来房地产行业的调整周期拉长，出现间歇性市场运行暴跌或停滞阶
段，迫使发展商不得不选择降价促销，最终使得整体市场价格走势呈现震荡向下趋势。
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四、日最新动态补充
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功… …… …… … …………在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 24 页 共25页
有关部委再出五措施
新政后市场状况概述
全
国
房
屋
销
售
价
格
走
势全国商品房消售面积走势
房屋销售价格指数
后续调控市场背景
房屋销售面积走势 目前行业情况
各地政府严格执行调控政策并制定实施细则；
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内
限定居民家庭购房套数；
暂停第三套及以上住房贷款；首付款比例调整到30%及以上
二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%，贷款利率
不低于基准利率倍
各地要加大贯彻落实
房地产市场宏观调控
政策措施的力度
完善差别化的
住房信贷政策
后续调控市场背景
房屋销售面积走势
加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显
超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算
和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划
鼓励金融机构支持保障性安居工程建设
抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策
调整住房交易环节的契税
和个人所得税优惠政策
切实增加住房有效供给
后续调控市场背景房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、
捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度，并暂停其
发行股票、债券和新购置土地，银行停止对其项目贷款和贷款展期
。
加大住房交易
市场检查力度
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功… …… …… … …………在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 25 页 共25页
2010-09
The End
