浙大孵化器古墩路项目营销策划全案
目录
Part One： 产品透视
Part Two： 市场调研
Part Three： 产品定位
Part Four： 客户定位
Part Five： 推广策略
Part Six： 平面表现
Part Seven：营销攻略
项目透视
Part
One
项目透视
1、产品概括
2、swot分析
3、写字楼透视
4、卖点树立
项目位于城西古墩路与莲花街交叉口，
总建筑面积约13万方，地上建筑面积约8万方，
产品形态丰富，有写字楼、精品酒店、商街（地上及地下）、餐饮、公寓等。
产品透视/项目概括
1
■本案地处浙大科技产业园区范围，
■本案位于古墩路上，南依天目山路，北靠文三西路，交通十分便捷。
■本案属城西黄金地段，周边几无可开发用地，近乎绝版用地。
■倚靠城西成熟居住氛围，本案周边配套完善，人气旺。
■城西居住人群文化素质相对较高，消费力旺盛。
产品透视/区域位置
1
规划特点：
项目规划为南北两个区块，南区块（4#楼）为300—500方写字楼，北区块3#楼为100多方至900方写字楼，2#楼为酒店式公寓，面积约为48、96、144方等。
1#楼为精品酒店。其中1#楼与2#楼下面两层加地下一层构成了高端餐饮集群和休闲食品店等构成的商业街。四栋楼形态各异，又交相呼应。
产品透视/规划特点
1
古墩路项目
产品
功能
开发
规模
办公
精品酒店
南地块办公面积 方
北地块办公面积 方
商业
餐饮
酒店
公寓
商业建筑面积2245
餐饮建筑面积8757
建筑特点：
四块黑白色调的建筑模块高低错落，既紧密联系，又默契呼应，构成形态各异而又有机统一的整体。
简洁的线条勾勒，加上杭州独一无二的创意立面，整组建筑雕塑般挺立，散发出浓郁的现代气质。建筑细部的退让、镶嵌、挑空处理，形成了丰富的凸凹变化，在时尚前卫的姿态中，有了音乐律动的美感，构成了地标性建筑的独特气场。
产品透视/建筑特点
1
景观特点：
近7000方超大面积的中央水景，令人心旷神怡,还可有效调节温度,通透水体可直接透视地库，与雕塑感极强的建筑和谐共鸣，形成刚柔并济，光影交错的独特景观。
绿化率达35%,大面积屋顶绿化，形成独特的空中花园，与地面绿化共同形成高低错落的层次感，具丰富性和韵律感。
产品透视/景观特点
1
户型特点：
多数户型方正通透，多面采光，设有公共中空内庭，充分保证采光与空气对流，实现生态办公的理想。
户型层高达到三米六至三米八，装修完净空可达到二米七，并且部分采用架空地板。
模数分配合理，标准办公空间内无立柱，保证办公空间最大限度地利用;48方至900方甚至整层，按照柱网比例可自由分割。
产品透视/户型特点
1
材料配置：
金属纱网立面+玻璃幕墙。
简装，户式中央空调，新风量领先业界。
办公一体化系统配置：包括宽带流量的配置，电话扩容系统……
每栋楼双核心筒电梯配置，电梯品牌及运行速度，入地库。
办公空间承重可达到 KG/平方米，满足现代办公设备使用需求 。
……？
产品透视/材料配置
1
服务配套：
精品酒店
城西最大规模高档餐饮集群
步行商业走廊
服务式公寓
甲级写字楼
足够多的车位配套
国际品牌物业管理
相互配套，互为支撑。
项目配套：
周遭成熟的居住社区。
毗邻世纪联华卖场。
各种商务配套。
各种生活配套。
本项目
聚拢人气，烘托商业氛围。
产品透视/配套设施
1
Strength（优势）
Weakness（劣势）
地段优势（交通便捷，消费群数量巨大）
建筑、规划、景观、物业等方面综合优势
高端餐饮、商业、酒店等物业形态
进驻商家品牌优势
对于城市综合体来说，没有规模优势
时间劣势（银泰城市综合体等同类项目均已动工）
商务氛围缺失
Opportunity（机会）
Threat（威胁）
所处区域存在商业真空
产品品质和高端物业形态
位于城西核心区，拥有大批高端客户群
政策机会，为浙大科技园二期重点项目
市场可能遇冷而殃及项目销售
市场竞品规模及数量增加对客户的分流
特别是今明两年，杭州写字楼市场将集中放量，供应量的增大将导致激烈的竞争。
本项目的swot分析
Swot分析
2
本项目写字楼八大优势
1、高端人群聚集区域，浙大科技园二期黄金地段；
2、提供能与浙商500强零距离接触的大商务平台；
3、国际大师规划设计的地标性建筑；
4、彰显身份与地位的高端酒店和商业配套鼎立支持；
5、开合有度、舒适惬意，适合现代生态办公要求的弹性空间；
6、地标性建筑形象和强烈时代感的生态景观；
7、全球顶级物管全程星级服务；
8、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所；
写字楼透视/八大优势
3
1.单元模数设计 ，可自由分割
写字楼产品透视
3
2. 写字楼标准层高米
建筑层高标准层—,部分预置150mm 网络地板架空层，办公室净高部分可达；相比于同类建筑，本项目南区建筑室内具有更大的包容性，更灵活的应变性和更自由的选择性。
写字楼产品透视
3
3、超过 75 %的套内实用率，有容乃大
坚持细节和小空间综合利用。使得标准层套内实用率超过 75%,并利用已有建筑结构体系的特点。少一分阻隔多一分使用，建筑空间价值最大化。
写字楼产品透视
3
4. ***原装电梯多功能豪华垂直列车
写字楼共设 部电梯, 部客梯、 部服务兼消防梯,平均等候时间小于35秒;电梯交通设计和品质均采用国际标准，确保安全、快捷、舒适；
写字楼产品透视
3
5. 空气空调系统
写字楼产品透视
3
6. 智能化自动办公系统
写字楼产品透视
3
7. 太阳能应用(或其它环保技术)
写字楼产品透视
3
？？……
本项目写字楼其他优势
本项目卖点梳理
黄金区位：西城核心地段，浙大科技园二期，全新财富枢纽，尽享成熟配套 ；
地标建筑：世界大师巨作极具现代感和标识性。黑白块状结构组合呼应，形成和谐的序列，没有高层建筑的孤立感，搭配时尚感十足的金属丝网立面，形成浑然一体的雕塑感。
现代规划：5万方生态写字楼集群，与精品酒店、餐饮、商街互相支撑。
完美业态：顶级生态办公空间+高端餐饮集群+时尚精品走廊+艺术精品酒店+限量版精英公馆，支撑映衬，完美配合，汇聚24小时超强人气，工作与生活和谐共鸣；
生态空间：装修后净高达米，承重250千克/平米，挑高中庭实现多面采光，自由分割的模数空间……更有挑高中庭走廊空中花园等创新互动空间设计，打破传统建筑的封闭格局，营造舒适24小时的办公、居住、休闲、娱乐全能空间。
物业管理：全球首屈一指的综合物业服务及投资管理公司——仲量联行鼎力支持。
独特景观：近7000方水体景观，绿化率超过35%，大面积水体+大面积屋顶绿色，绿意盎然，光影流转。
充裕车位：近900个车位,形成周边最具规模的地下车库,充分满足综合体各业态的泊车需求。
……
项目卖点梳理
4
本案具有诸多优势条件，无论是所处区位还是产品本身及其物业规划，都具备打造一个地标性城市综合体的质素。
剩下的，需要我们找到一个体现我们差异化竞争优势的市场突破口。
结论
问题之一
未来杭州的房地产市场发展趋势究竟如何？我们应该如何应对？
问题之二
问题之三
问题之四
问题之五
杭州写字楼市场有什么特点，未来市场容量有多大？
我们的同类型竞争对手是怎么做的,我们如何进行差异化竞争？
我们的客户在哪里？客户究竟需要什么样的房子？我们应该怎么样让客户购买我们的项目？
本项目的其他业态应该如何与办公部分联动，达到互相促进的效果？
问题之六
我们应该采取什么样的销售策略，如何多渠道拓展项目的客户源,调动客户购买欲望？
项目面临主要问题的提出
市场调研
Part
Two
市场分析
1、房地产形势分析
2、杭州写字楼市场分析
4、城西竞争写字楼分析
5、钱江新城写字楼调研
目前住宅市场
政策层面
国家:
“国四条”出台
住房交易营业税收优惠期限2年变5年
营行利率收紧趋势
预售条件卡紧趋势
开发商拿地首付50%;
杭州:
坚决支持国四条,具体措施有望12月底出台
土地不惜售,应推尽推。
部分银行暗中提高首付比例并取消优惠利率
市场分析/房地产形势分析
1
土地层面
根据杭州市国土资源局土地招拍挂数据统计，截至12月15日，今年杭州主城区共出让土地107宗，出让面积4968亩，出让总金额达到亿元，这还不算接下来的9宗待出让土地的价格。这个数据已接近2007年和2008年两年的总出让金额(亿元)。
其中，住宅用地67宗，3980亩，出让金额586亿元；商业用地40宗，988亩，出让金额亿元。
据2009年12月17日《都市快报》显示，今年大杭州土地出让金达到12000亿。
今明两年，杭州写字楼市场将集中放量，供应量的增大将导致激烈的竞争。
市场分析/房地产形势分析
1
综述
可以判断，国家宏观经济发展已从原先预计的“U”型变为“V”型发展趋势，未来一两年仍将保持较快的发展速度。
最近一段时期，国务院对年内飙升房价，态度鲜明地从“抑制投机性购房”到“加强市场监管，稳定市场预期，遏制房价过快上涨”，力度明显重于“抑制”，房价下跌的可能性加大。
但这并不意味着房价一定就会下跌。
尽管近期政策在不断调整，但仍将以“保持连续性和稳定性”为主，同时房地产行业也为海外投资者看好，房地产行业发展前景值得期待。
因此，明年的房价估计以微跌盘整为主，但至年末压力会加大。
而后年，则明显会有下跌的可能。
杭州目前房荒状态。但两年内杭州楼市的供求关系会发生很大变化。
商业地产是会迎来轮流坐庄的利好机会，
还是会与住宅荣辱与共？
市场分析/房地产形势分析
1
杭州写字楼的现状解析
目前杭州市区内共有办公楼宇163幢(杭州政府招商办2007年统计)，总建筑面积约720万平方米(其中中心商务区甲级写字楼总量约在62万平方米左右)，总体上，杭州甲级写字楼市场在2000年后平均每年区域供应量在8万平米左右，其中黄龙商务区目前所占的体量最大，2007年已达到万平米，区内的物业也被认为品质最高。而随着钱江新城的快速崛起(至2010年钱江新城每年的供应量平均达到21万平方米左右)，2010年后这一区域将成为杭州最大的中心商务区，约占总体市场50%。
过去数年中，由于市场总体供应有限，杭州甲级写字楼空置率整体呈下降趋势，2007年底时已接近10%，显示出高端办公物业略显不足，当然随着08年供应高峰的到来，市场的吸纳能力将受到考验。
市场分析/杭州写字楼分析
2
杭州写字楼主要分布区
黄龙商务区；房产建筑类(包括万科及浙江本地的知名企业如绿城、耀江)与咨询服务类企业所占比例最高，而知名的外企如日立、爱立信、飞利浦及强生等500强企业也选择落户于此。主要供应包括了浙江世贸中心、公元大厦及嘉华国际商务中心等，入住率在85%左右。
庆春商务区；庆春路被规划为杭州的金融街，区域内行业以金融保险证券行业为主，目前吸引了汇丰、星展以及东亚银行等中外银行入驻。具有代表性的大楼有广利大厦，嘉德广场及兴业银行大厦等，目前平均入住率约为82%。
武林商务区；武林商务区由于靠近政府机构所在地，吸引了以金融证券、贸易货运及大型集团为主的租户入驻，区内亦有BP、屈臣氏等区域总部。此处集中了较多与政府行政机构相联系的企业。此外，具有代表性的办公物业有绿城深蓝广场及新落成的浙商时代大厦等。区别于市中心另两个商务区，武林区域在未来1-2年中仍有新增供应可进入市场，目前入住率约在80%。
钱江新城；未来供应将集中于钱江新城区域，钱江新城作为即将崛起的新型商务区，具有整体规划好，高规格设计的优势，但是目前配套设施不成熟，交通不便亦是其比较明显的缺陷。近期将会进入市场的供应包括圣奥大厦、尊宝大厦等。钱江新城的供应已陆续对市场进行销售，进入逐步交房阶段。由于在3年中面临集中大量供应面市，由于区域目前建设配套仍然不完善，短期内由于商务环境的制约，租赁情况尚不明朗，价格相应也受到一定程度抑制。钱江新城未来将成为高端住宅、办公及商业相结合的新兴城区。而高水准的规划，伴之以较高的设施标准，将更为符合外资企业对于办公物业的要求。
滨江新区；将是企业总部大厦云集的区域，多以内资企业为主，目前有中材、苏泊尔大厦等。由于杭州目前拥有中国民营企业500强中的65家总部，滨江的定位也契合了这一需求。
市场分析/杭州写字楼分析
2
写字楼租金及售价
在入驻率稳定上扬支撑下，杭州甲级写字楼的租金呈稳定上升，过去5年中年均增幅约在%，目前达到平均每平米每天人民币元。实际上，由于市场中物业使用者更倾向于购买持有物业，办公楼市场的价格上涨更为显著，5年中年均增幅达到%，其中2007年更是呈现大幅增长，高端市场平均售价获得超过50%增长率。市场新增供应缺乏之外，亦显示了之前办公楼物业价格长期被市场低估，涨幅较大落后于住宅价格的增长。相应的，租金毛收益率在2007年后下降较为明显，目前高端写字楼平均水平下降至6%左右，甚至较上海等一线城市更低。
从分区域租金情况来看，黄龙商务区水平最高，平均租金达到每平米每天人民币元。黄龙是最先崛起的高品质办公区域，随着十年前世界贸易中心的落成，之后区域内的供应一直保持着较高的品质，2008年将进入市场的世贸丽晶城欧美中心的平均租金水平已达到每平米每天5元。而庆春与武林两商务区相对租金水平较为接近，目前约为每平米每天人民币元。由于钱江新城内主要供应的实际交付时间集中于08下半年至2010年，区域的成熟需要时间，目前可能达到的租金水平将趋向保守，考虑到未来区域的发展前景，目前的租金售价水平相对仍有潜力。
市场分析/杭州写字楼分析
2
城西的商业潜力巨大
城西具有突出的商业发展潜力。
在其商业随人流集聚得到迅速发展的同时，城西却始终没有形成大型的商务中心。杭州城西人均商业面积仅平方米，低于国际通行的人均1平方米的标准。
按照一般商业理论，如果半径在步行10分钟的路程中，人口数量达到10万，就是一个黄金核心商圈。以城西的人口密集程度看，这里也无疑是一个“黄金商圈”。
市场分析/城西写字楼调研
3
城西区域分析
城西的总面积约80平方公里、常住人口超过50万，作为杭州最早的商品房发源地，是杭州高端人士聚集区。早期的商品房拥有者们大多已经事业有成，消费能力强劲。
城西私家车保有量相当高，最新调查显示：城西汽车拥有量为每四人一辆。在新金都城市花园、兰桂花园等一些小区，私家车已接近或超过小区的户数。
相关统计数据也显示，2006年，新城西地区的人均年可支配收入，比杭州市区的平均收入还多出7000多元。
市场分析/城西写字楼调研
3
相关代表性项目
龙申·剑桥公社：商住两用，建筑面积逾10万方，规划为1幢多层和5幢高层组成的开放式建筑集群，由精装修小户型、商务办公、街区商铺组成，纯商务办公户型在110-300㎡左右，主力户型35-80平方米。
西港·新界：总建筑面积25万方。50㎡左右、 层高的灵动复式商务空间，为SOHO一族度身定制；100-300㎡单层面积范围，为企业提供多重选择，1000-4000㎡左右独栋，让实力型企业独享尊贵空间。开盘均价为毛坯房6800元/㎡
蓝海时代国际大厦：益乐路文二路与文三路之间，建筑面积51020㎡，A 楼5-19层为45-55平方米精装修寓所以及SOHO写字楼，B楼共8层，规划为150-500平方米小型写字楼。SOHO 均价11000元/㎡，写字楼9800/㎡左右
天元·西溪锋尚：总建筑面积50000㎡，户型层高米，09年7月17日售楼处报价50-70方简单装修单身公馆,总层数6、7层，现房均价11000元/平米。
联合大厦：联合大厦位介于浙江大学和小和山高教园区之间，正对着杭州东西交通大动脉天目山路，距杭州汽车西站只有500米，靠近黄龙商业圈，租金元/㎡/天
市场分析/城西写字楼分析
3
写字楼名
地址
建筑面积
㎡
租金
（元/㎡/天）
售价
（元/ ㎡ ）
莱茵达大厦
文三路万塘路口
20600
颐高科技大厦
文三路上
43638
计量大厦
文三路
20000
~
中国科学院杭州科技园
天目山路学院路交叉口
30000
浙江科技产业大厦
文二路与华星路之间
昌地火炬大厦
文三路
2
香樟商务大厦
文三西路与竞舟路交叉口
15000
美都广场
莫干山路教工路交叉口
78660
东部软件园科技大厦
文三路东端
82000
富丽科技大厦
文二路与万塘路交叉口
54000
天元·西溪风尚
文三西路与紫荆花路交叉口
11000
联合大厦
浙江大学和小和山高教园区之间
城西写字楼市场情况分析与比较
市场分析/城西写字楼调研
3
写字楼名
地址
建筑面积
㎡
租金
（元/㎡/天）
售价
（元/ ㎡ ）
华星科技大厦
文三路万塘路交叉口
28000
杭州数字娱乐产业园
文一西路益乐路口
一期：24000
华星时代广场
文三路万塘路交叉口
西湖国际科技大厦
文二路
78448
7700
浙江大学科技园
古玉路
67000
耀江文欣大厦
文二路上
19000
3
求是大厦
天目山路教工路交叉口
20000
92000
颐景园商务综合楼
古墩路上
~
南源·富新大厦
浙江大学紫金港校区东大门
16750
5500-10500
龙申·剑桥公社
浙大资金港校区正门口
5888起
西港·新界
三墩镇
6800
蓝海时代国际大厦
益乐路
9800-11000
市场分析/城西写字楼调研
3
斯坦福平方
建筑面积：万平方米 容积率：3
建筑形式：高层 物业类别：商住楼
户型面积：50-90平方米，少量120平方米
销售均价：6000多元/平方米
物业费：元/平.月
物业公司：金君物业
物业特色：50年无产权小户型商住物业
开盘日期
面积（平方米）
成交均价（元/平方米）
剩余套数
50-90；120
6000多
4
无产权物业销售方式
所签合同实质为47年租赁合同（除去3年开发时间）
由于合同法规定最长租赁期限为20年，因此实际租赁时间被分割成20年、20年和10年，每次到期后自动续租
合同期满房屋使用权按当时法规处理
若未来政策允许，则在缴纳一定补偿金后可以办理产权证
一次性付款或首付50%
市场分析/城西写字楼调研
3
剑桥公社
建筑面积：10万平方米 容积率：
建筑形式：多层、高层 物业类别：商住楼
户型面积：30-80平方米 销售均价：大约8000元/平方米
物业费：元/平.月
物业公司：海陆物业
物业特色：50年无产权小户型商住物业
开盘日期
面积（平方米）
成交均价（元/平方米）
剩余套数
30-80
8000左右
5
无产权物业销售方式
所签合同实质为47年租赁合同（除去3年开发时间）
由于合同法规定最长租赁期限为20年，因此实际租赁时间被分割成20年、20年和10年，每次到期后自动续租
合同期满房屋使用权按当时法规处理
一次性付款
市场分析/城西写字楼调研
3
紫金广场
紫金广场位于西湖区古墩路与申花路交叉口西北角，紧邻浙大紫金港校区，周边商业生活配套完善，是三墩地区发展的中心地带。
开 发 商
杭州紫金实业投资有限公司
占地面积
万平方米
总建面积
15万平方米
开盘时间
入住时间
物业管理
元/平方米/月
土地性质
商业办公（50年无产权）
销售均价
11000元/平方米
市场分析/城西写字楼调研
3
紫金广场建筑布局、定位
该项目以道路为界分为南北两区：
南区大楼地下1层、地上14层；其中4层为红星·美凯龙家居生活广场，上部为三幢10层60米高的写字楼。写字楼整层1300平方米，主分户70-300平方米。
北区为地下1层、地上5层的商业办公用房
项目定位
定位为杭州城区西北部商业中心，建成后将成为杭州西北部地标性建筑，将为浙大新校区、城西、城北居住人群提供购物、办公、餐饮、休闲等服务
市场分析/城西写字楼调研
3
紫金广场户型、付款方式
C座户型
整层面积1380平方米
B座户型
整层面积1380平方米
A座户型
整层面积1380平方米
付款方式
因本项目为无产权项目，其销售的为该物业的长期租赁权（使用权）为一次性付款。
购买整层办公用房（1380平方米），为转让合同。
购买小面积办公用房为租赁合同。
由于合同法规定最长租赁期限为20年，因此实际租赁时间被分割成20年、20年和10年，每次到期后自动续租
市场分析/城西写字楼调研
3
宜家时代/易构街区
建筑面积：万平方米
容积率：3
物业类型：商住楼
建筑形式：高层
户型面积：43-89平方米
销售均价：12500元/平方米
物业费：元/平.月
物业公司：戴德梁行
开盘日期
已推套数
成交套数
销售率
628
466
74%
建筑面积：万平方米
容积率：3
物业类型：酒店式公寓、产权式酒店、写字楼
建筑形式：高层
户型面积：30-90平方米
销售均价：13000元/平方米
物业费：元/平.月
物业公司：国强物业
开盘日期
总套数
已推套数
成交套数
销售率
458
380
380
100%
市场分析/城西写字楼调研
3
天元·西溪锋尚：位于文三西路与紫荆花路交叉口往西约100米，容积率，绿化率 33%，总建筑面积50000㎡，户型层高米。09年7月17日售楼处报价50-70方简单装修单身公馆,总层数6、7层，现房均价11000元/平米。
由于地块较小且形状不规则，开发商为了最大利用土地，忽略了房屋朝向，造成3#楼部分房间采光存在较大问题。
整体配套：步行3分钟可到西溪国家湿地公园，步行8分钟可到西城广场，步行10分钟可到西溪天堂。“左拥”17000亩城市湿地绿肺，“右抱”城西10余年商业积淀。
市场分析/城西写字楼调研
3
开发商
亿科置业（杭州）有限公司
项目地址
位于西湖区振华路与西园路交汇处
物业产品
小高层、高层写字楼
占地面积
90543㎡
开盘时间
2008-09-07
价格
8000元/平米
付款方式
个人按揭，首付45％，杭州联合银行
项目点评
力图打造城西商务花园中心，以“新城主义”开发理念 ，建设集商务、商业、健身和居住为功能一体化的商务集群建筑
亿科·西港新界
市场分析/城西写字楼调研
3
小结：城西缺少高档的写字楼
城西以文三路的电子信息街为核心，杭城IT技术及产品中心，如阿里巴巴等企业都在这里有办公地址。
但总体而言，位于杭城城西区域写字楼数量偏少，特别是高端写字楼很少，无法满足企业办公需要。
钱江新城CBD区域分析
随着大杭州战略的提出,杭州的城市中心将逐渐向钱塘江偏移。而位于钱塘江畔,正在建设中的钱江新城被很多人誉为“二十一世纪大杭州的引擎”,拥有着巨大的发展潜力。这里是未来的杭州市政中心、金融和商业中心,以及休闲中心。
随着周围中高档住宅的陆续建成,3公里半径区域内的居住人口约有37万,工作人员约有2万,杭州来福士定能为杭州市民、游客和商务旅行人士提供方便舒适的生活和工作场所。此外，2010年地铁的贯通将会使钱江新城的核心地位更加突出。
市场分析/钱江新城写字楼分析
4
钱江新城写字楼情况
从钱江新城管委会我们了解到，到2011年钱江新城核心区将建成650万平方米的公建建筑，其中写字楼占60%左右，约400万平方米。目前已经超过200万平方米的写字楼正在开发建设中。
其中：集美大厦
高度：149米
面积：约14万平方米
用途：企业总部、金融办公、商业
投资公司：杭州集美房地产有限公司
工程进度：2005年开始动工
市场分析/钱江新城写字楼分析
4
●荣安大厦
高度：100米
面积：约3万方
用途：办公、餐饮和高级商务洽谈中心
投资公司：杭州荣安置业有限公司
工程进度：2008年2月结顶
●尊宝大厦
高度：160米
面积：约万方
用途：企业总部、综合办公
投资公司：浙江浙欧置业有限公司
工程进度：2006年元月正式开工
市场分析/钱江新城写字楼分析
4
●浙江财富·金融中心
高度：150——268米
面积：约14万
用途：企业总部、金融办公、商业
投资公司：浙江特福隆房地产开发公司
工程进度：2006年5月26日开工
●日出钱塘大厦
高度：160米
面积：约万方
用途：企业总部、商业金融办公
投资公司 ：杭州日出钱塘有限公司
工程进度：2006年5月底
市场分析/钱江新城写字楼分析
4
●光彩国际广场
高度：70—150米
面积：约万方
用途：企业总部、商业金融、五星级酒店、酒店式公寓
投资公司：浙江泛海建设投资有限公司
工程进度：2006年10月底开工
市场分析/钱江新城写字楼分析
4
●国际时代广场
高度：100—150米
面积：约20万方
用途：酒店式服务写字楼、4星级商务酒店和时尚休闲街
投资公司：浙江鑫亚建设投资开发有限公司
工程进度：2007年8月11日正式开工
市场分析/钱江新城写字楼分析
4
小结
从以上列举的项目当中我们看出，7个项目里仅写字楼物业就达到将近90万平方米，这与杭州写字楼市场每年40万方的需求量相比还多一倍，因此项目的租售过程中会遇到较大的压力。然而，值得我们注意的是，在现有开发的项目中，整体招商、企业自己用来做总部办公楼的占到一半，因此真正面向市场的写字楼较少。
除了以上 7个项目之外，还有华润·万象城、国际时代广场、华联· UDC时代、高德置业广场等总共20个写字楼物业，超过200万平方米的体量将持续推出。预计在今后3年内，钱江新城每年推出的写字楼面积将达到 60万平方米左右，特别从2008年开始将是该区域写字楼集中放量阶段。
市场分析/钱江新城写字楼分析
4
为什么会有浙商五百强放弃钱江新城CBD的写字楼,而选择大型CLD中的高档写字楼？
Part
Three
客户定位
不同类型的租户特征及其关注点
客户
特征
关注点
行业领先企业
资金雄厚，对租金不敏感
租买皆有可能
对形象和写字楼软硬件品质要求高
形象高档
CBD核心区或商务氛围浓郁
高端物业管理及配套
外地企业办事处及分支机构
· 资金雄厚，对租金不敏感
· 只租不买
· 要求形象
· 对现状写字楼不满意
· 形象高档
· 市中心繁华地段，交通便利
· 配套完善
成长型及高知服务型中小企业
· 规模不大，对办公面积要求不高
· 有一定实力
· 对使用成本和租金较敏感
对改善环境较急迫
· 高性价比
· 形象贴近写字楼，商务配套齐全
· 户型空间可变，能自由组合
· 可24小时办公
草创型企业
· 处在发展阶段，实力不强
· 对租金和物管费很敏感
· 可换可不换，不急迫
· 总价
· 实用率高
· 办公和居住一体
不同类型客户购买写字楼的特征及购买面积
客户类型
特点及心态总结
购买面积
外资公司、集团公司总部、金融证券类
成熟型买家，看中区域升值、楼宇保值潜力，多为半层或整层购买，对物业管理、配套设施、办公环境要求比较高
购买面积在500-1000 ㎡之间
企业驻杭办事处
总价不高，交通方便，昭示性强，易于寻找
购买面积50-100 ㎡之间
投资者
总价不高，有升值潜力，投资回报率有保障
购买面积在50-100 ㎡之间
IT业，高科技公司
要求交通方便，升值潜力大，区域形象，智能化系统，高水平的物业管理
购买面积在100-200 ㎡之间
区域及周边办公的公司
熟悉该片区环境，生意往来多在该区及附近，需要拥有自己的办公空间
多在50-250 ㎡面积之间
发展阶段有一定基础的成长型公司（例如投资公司、房地产公司等）
看中区域发展潜力，昭示性强，对环境及楼宇素质有一定要求
多在200-250 ㎡之间
以贸易、事物型为主的起步型中小型公司
看中地段区位，昭示性强，交通方便，对环境要求不太高
一般在50-100㎡左右
关注点：自用客户关注地段、档次形象和软硬件配套，提升形象和写字楼品质是租客求租的核心驱动力。投资者关注投资门槛和投资前景，受国家金融政策的影响较大。
面积方面，国有企业、行业领先企业多购买整层物业，以自用为主。私营企业和个体投资者以购买小户型为主。
客户分析：
自用客户和投资客户
目标客户需求
结论：本项目软硬件吻合行业领先企业对写字楼的区位、形象、品质的综合性要求。
项目支撑点
区域档次/商务氛围
城西是杭州高科技人才聚集区，区域认同感高；
交通便捷
古墩路是城西南北主干道
建筑形态，特别要求外立面的档次高、大堂气派
创意立面，建筑形态独一无二；挑空
层高
装修后净高
通透性
多面采光\国家标准的新风量
物业管理
将引进著名物业品牌
办公环境舒适
自由分割，互动
充足的停车位
近900个车位
物业整体的商业/商务配套档次
酒店、最大的高档餐饮集群、加上项目本身及周边生活商业
项目价值点与客户需求对接
那么，
我们的购买和租赁客户，
是怎样的一群人？
又有着怎样的需求？
租赁客户定位
购买客户定位
浙商五百强
创业板上市公司
居住在城西，有城西情结的民营企业主
温台地区投资客
私营企业主
以租客吸引买家，
相互促进。
浙商五百强
创业板上市公司
处以高速上升期的公司
跨国公司驻杭办事处
金融机构（银行、证券公司、投资理财咨询公司）
餐饮巨头
………
租用客户样本：
海尔集团公司驻杭州办事处
海尔集团是世界第四大白色家电制造商，也是中国电子信息百强企业之首。旗下拥有240多家法人单位，在全球30多个国家建立本土化的设计中心、制造基地和贸易公司，全球员工总数超过五万人，重点发展科技、工业、贸易、金融四大支柱产业，2005 年，海尔全球营业额实现1039亿元（128亿美元）。
现办公地址：杭州市庆春路11号(凯旋门商务中心8楼)
希望办公地：市中心区域，高档，停车位充足，交通便捷
他们不一定是业内人士，却是业内的行家。
他们绝不是第一次购房的人，也不是买了房子就要自己去住的人。
他们行事低调，眼光独到，下手果断，当很多专家在为房价的升跌而喋喋不休争论的时候，他们已经不声不响地赚了很多钞票。
他们不投资最贵的房子，当然也不投资最便宜的房子，他们只投资有价值的房子。
他们最喜欢研究的，就是差异化的产品。因为这里面，蕴藏着很多人难以想象的升值空间……
居住在城西，有城西情结的企业家
温台地区投资客
本区域个体商户
中小私营企业主
年近中年，生活无忧有野心,有一定经济实力,喜欢投资闲散资金,对于房地产十分关注,有过多次置业经历, 对区域有认同感，关注区域升值潜力
投资客样本：
购买客户样本：
张先生，经营一家广告公司，下属两个制作工厂。
目前办公地点：城西文三路莱茵达大厦对面巷子一工厂改装的综合办公楼里。
办公面积：380平方米，尚有六七人移动办公。
搬迁原因：面积不够大，不利公司形象，办公配套差。
阻碍原因：因为有地方停车，怕搬出去没地方停车（各部门经理均有车）。
目标需求：地段好，交通便利，停车方便，约450方，室内无立柱，电梯够用
并且速度快，电话系统能扩容，宽带流量够。
对本项目意向程度：
喜欢，增加了规划、建筑及色彩的偏好，对税收优惠惊喜。价格合适则意向坚决。
最敏感的是产权问题，自留地项目坚决不要。
回答开头的问题：为什么浙商五百强企业会放弃CBD，选择在城西办公？
1、因为本项目位于城西核心区，很多实力企业从城西搬到CBD办公，最大原因是：城西没有匹配他们公司形象、符合他们要求的写字楼。
2、在城西居住的高端人群中，不少就是浙商500强的老总，或者少东家，或者企业高管，他们基本都有浓厚的“城西情结”。本项目作为高端企业主家门口的办公室，满足企业家们对私人办公场所的特殊需求。
3、CBD有自身不可解决的顽疾，而城西有CBD没有的好处。作为杭州最成熟居住区拥有有人气、配套等一系列优势。
产品定位
Part
Three
产品定位
1、杭州目前在建城市综合体分析
2、本项目产品定位
3、概念延伸
城西区域内有一大批中端的写字楼产品。
解决之道
接下来三四年，钱江新城CBD有大体量的定位高端的写字楼上市。
杭州写字楼供应量巨大，且多定位多样化，如何在整体市场脱颖而出？
未来一年，房地产市场形势变幻莫测，如何研判未来市场走势？
研判市场趋势
项目定位
差异竞争
本项目是城市综合体，但我们的项目应该做怎样的城市综合体？
我们可以先看看杭州其他在建城市综合体——
杭州目前在建城市综合体分析
银泰都市综合体
华润万象城
来福士广场
高德置业广场
万银国际
华联·UDC时代
圣奥中央大厦
银泰都市综合体
【位置】坐落于“新城西”核心区域，项目北侧为萍水路，南侧为运河，东侧为唐中路，西侧为丰潭路。
【规模】建筑面积40万平方米，【业态】Galleria哑铃式购物中心综合体；沿河时尚步行街和CANAL CITY消闲区；由两栋办公楼、一栋星级酒店和三栋SOHO楼组成的高层建筑组团，以及位于四层综合体屋面上的开放式中央公园。
【完工时间】预计在2011年底开业使用。
华润万象城
【简介】华润万象城占地150亩，总建筑面积80万平方米（含地下），地上计容建筑面积55万平方米。
【业态】以万象城shopping mall为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅为一体的都市综合体项目，其中商场24万平方米，共9层。总投资预计超过50亿港币。
【进度】：2007年开始招商 2009年9月开业
已签约的部分品牌1.壹叶堂(PAGE ONE BOOKSTORE)新加坡最大的艺术书店品牌。2. 和民居食屋(WATAMI)东京著名的日本料理连锁品牌3.士多啤梨甜品餐厅(STRAWBERRY FORERER)香港DOUBLE STAR GROUP旗下著名的以草莓为主题的酒店式甜品品牌。
开发商：华润新鸿基房地产；商业设计 ：（美国）凯里森建筑事务所；景观设计贝尔高林；立面设计，吕元祥建筑师事务所；
来福士广场
【简介】凯德置地继上海、北京、成都，在国内打造的第四个“来福士”项目。位于钱江新城核心地段,占地面积40,355平方米,地上建筑面积就有28万平方米。
【定位】作为钱江新城核心区块内一个集商务办公中心、五星级酒店、购物中心和服务性公寓于一体的综合性商业项目，其表现了对财富、商务、购物、消费以及时尚生活的诉求。
【物业】8万方大型商业广场、五星级酒店、高档写字楼等。
【时间】2009年9月动工,2011年建成。
高德置业广场
【简介】高德置地广场(杭州)总建筑面积约41万平方米，总投资6亿美元,是集高端商业、七星级酒店和甲级写字楼于一体的城市综合体。
【业态】：Jumeirah Group酒店、顶级商务写字楼、豪华大型购物中心、服务式公寓。其中酒店拥有钱江新城中心轴线景观，沿集了迪拜帆船酒店全套房的设计形式，总面积万平方米，目前初步规划了550间客房，塔楼最高达200米。将与国际著名酒店管理公司朱美拉(Jumeirah)进行经营管理合作。该酒店管理公司一向以其豪华和创新意念享誉全球,获得过无数国际旅游奖项,以旗下位于迪拜的帆船酒店广为人知。
【建筑设计】该项目由曾设计上海金茂大厦等国际标志性建筑的美国SOM公司担纲建筑设计。项目立足于钱江新城未来城市发展方向的考虑，大胆使用目前国际最新的建筑形式和用材，同时充分融合了杭州的人文气息。在建筑立面上体现“站立的西湖”理念，在6层屋面营造出人造印象小西湖的景观。SOM设计公司总裁GeneSchnair表示这是一个代表他们最新设计水平的作品，希望给杭州城市增添魅力。
开发商：广州高德置业集团商业设计：美国SOM公司
开工建设：2009年12月17日
万银国际一期Winning International
主打广告语：CBD罕见LOFT物业 总裁专属精装商务行宫 67---167㎡ 梁景华倾心力作
【简介】万银国际项目位于钱江新城核心区块，总建筑面积28万平米，是一坐集酒店、商务、办公为一体的5A级智能化高端综合建筑体。一期规划为41层鼎级纯写字楼，总建筑面积近10万平米，高度近180米。
【理念】万银国际大厦秉承为中国企业“度身定制”写字楼的“A+”原则，不仅在基本的办公配置上如车位配比、电梯配比、空调模式上领衔杭城写字楼，还特别为中国企业家度身打造了总裁车库、总裁直达电梯、总裁独立办公厅等专属配置，使商务礼遇更显专属风范。为了彻底体现“和谐办公”的现代企业理念，万银国际特别在顶层设计1700平米的企业俱乐部，真正实现企业的办公、社交一体化。1500平米、近15米高挑空式大堂，汇集了展厅功能、接待功能和休闲功能，首创杭城写字楼前所未有的尊崇礼遇。
【物业】：高力国际 物业费：10元/㎡·月
【开盘时间】：2008年7月11日
【入住时间】：2010年10月
华联·UDC时代
【简介】“UDC时代”地处钱江新城CBD核心区，项目占地面积51064平方米，规划总建筑面积约万平方米。“UDC时代”是华联发展集团出资，由杭州华联置业有限公司开发的集5A写字楼、白金酒店、国际公馆于一体商务综合体。
【商业设计】：德国GMP建筑设计公司设计，整个建筑设计全部在德国GMP公司总部完成，建成后的写字楼将是完全按照涉外甲级智能化写字楼标准设计，全玻璃幕墙、每层设有绿色生态阳台和休闲空间的顶级智能化写字楼。
【类型】：公寓,商住楼,写字楼,高层
【最新动态】：华联·UDC时代预计将于年底或明年年初推出32层高层写字楼层，每层1500㎡
圣奥中央商务大厦
理念：“中央商务，领航未来”
定位：集“商业、办公、金融”于一体的超高层甲级写字楼
开 发 商： 浙江圣奥置业有限公司
2005年11月30日 圣奥中央商务大厦正式动工
主设计师：任力之（同济大学建筑设计研究院副院长
口号：一座以100年为目标的写字楼
【简介】座落于杭州中央商务区钱江新城核心区域，占地面积6483平方米，总建筑面积近7万平方米。大厦总高度为155米，共39层。
圣奥中央商务大厦，凭借其优秀的规划和卓越的品质荣膺有中国地产界奥斯卡之称的“CIHAF2006年度中国写字楼国际大奖”。
小结：
钱江新城70万的商业规模，30多幢写字楼
除了来福士商业广场（ 8 万方）、凯德商业中心（ 5 万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城 已经没有大宗的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的商业规模。
一个4平方公里的区域，除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，5 幢星级酒店以及若干服务式酒店和宾馆，杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共同构筑了杭州未来的CBD中心。而且今后几年， 预计每年推出的综合性项目开发量在40——60万平方左右米。特别是今明两年，杭州写字楼市场将集中放量，供应量的增大将导致激烈的竞争。
杭州部分城市综合体比较
名称
区位
规模
业态
开发商
开工时间
投入使用时间
银泰都市综合体
城西
建筑面积40万平方米
有商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交错的交通及停车系统
银泰
2009年12月
来福士广场
钱江新城
建筑面积39万方商场将超过10万方。
甲级办公楼、大型购物商场、星级酒店以及服务公寓。——中国最大的来福士
凯德置地
2009年12月
2013年左右
华润万象城
钱江新城
80万平方米（地下15万）
万象城shopping mall为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅为一体
华润新鸿基房地产
2006
高德置业广场
钱江新城
41万
Jumeirah Group酒店、顶级商务写字楼、豪华大型购物中心服务式公寓
高德置业
2009年12月
明后年，杭州城市综合体竞争态势更加激烈
项目vs银泰都市综合体
本项目的地段更核心、定位更高端，但在品牌影响力和开发规模等方面稍逊一筹
项目VS万象城
万象城更有时间、规模和品牌优势
项目VS 来福士广场
来福士具有双品牌优势，将使它在未来的租 售以及管理中处于优势。另外，毗邻杭州大剧院、杭州市民广场等城市文化中心，与地铁1号线联通是未来的交通枢纽。建筑极具标识性，但面临同区域激烈市场竞争。
项目VS高德置业广场
高德置业广场位于钱江新城核心区，以五星级酒店为物业核心，在建筑设计品牌和酒店管理品牌方面都拥有优势。
综述：规模上看，本项目不具有大型城市综合体的规模优势。
从物业形态来看，万象城、来福士广场和银泰都市综合体都是以shoppingmall为核心，其他物业形态为支撑。本项目在物业以写字楼为核心。
从地段上看，银泰虽位于城西，但是区域价值比不上本项目和钱江新城的项目。
结论：基于本项目的地段优势和业态规模，本项目可以从城市综合体均衡业态的框架中跳脱出来，以写字楼为重心，重点包装打造城西最高端写字楼的形象。
基于本项目产品的基础条件，我们对于项目的市场定位的看法：
区别于市场上一般的城市综合体项目，以稀缺优势抢占城西高端市场
核心竞争策略：区隔市场，占位于城西市场高端位置
项目市场占位：向钱江新城的各个大型城市综合体看齐，成为对话城市高度的地标性城市综合体
我们有打造就城西标志性的城市综合体主观意愿，而且事实上，城西也呼唤定位高端的城市综合体的出现。
无论从业态规模、品牌实力、产品的品质，我们事实上无法达到CBD城市综合体的水平。
但是，我们又有条件和实力，成为城西CLD中标志性城市综合体。
我们这样定位，使本项目与城西其他写字楼和商业比较，具有高端品质；与CBD写字楼和商业相比，显示其知性形象特点/低密度生态办 公及性价比优势，从而使产品具有了具体较强的市场竞争力。
未来采取的价格定位有了比较强的主动权。
这样的定位合理性和可行性:
产品定位：
杭州城西核心区地标性城市综合体
在城西还没有出现真正具有影响力的城市综合体之前，抢占制高点与市场先机
我们事实要做：
助推企业冲刺上市的能量引擎
推动企业腾飞的一级助推器
“贪大求全”、追求一站式消费是很多城市综合体的广为诟病的弊端。
本项目可利用体量适中、地段稀缺、天赋优越的条件，塑造城市综合体中高端晶合体该概念，突出 “精”的定位和特色。
背景：
2008年杭州市政府规划今后几年，杭州将建造100个城市综合体。届时杭州城市综合体遍地开花，地标性城市综合将层出不穷，
2009年12月，银泰都市综合体、来福士广场破土动工，两个加起来接近80万平方米的超级商业航母，再加上明年初开张的华润万象城，杭州未来三四年将新增100万平方米的综合体。
或者，我们可以超越一般城市综合体的概念，将产品定位为：
杭州顶级商务晶合体
意为城市综合体各元素精华经过提炼浓缩、结晶而成的，通过各物业形态完美契合，形成财富、智慧、人气的能量磁场。企业在这里可以进行商业利益和价值交换，形成一个相互依存和发生关联的联同体，并在相互作用中生发无限价值潜力，使企业不断发展壮大。
产品定位（备选）
中豪望江国际近期推出“商务共同体”的定位
【简介】坐落钱江新城CBD，西北临钱江路，西南临望江东路，近靠钱江新城核心区。位于的钱江新城，总建筑面积20万方
【客群定位】金融服务行业和企业培训行业。
【物业形态】由3幢国际5A级写字楼、1幢国际四星级酒店和精品购物广场组合。其中的写字楼面积为1200㎡-1400㎡，将全部整层出，目前的定价为17000——18000元/平方米。
所谓商务共同体，指的是一种新型的综合性商业地产模式，它强调各业态之间并非简单的组合叠加，而是业态之间互利共生，有机结合。这就使得综合商业项目在硬件标准基础之上，更注重入驻企业之间的关联性，完善后期客户管理服务。
链接：
原为“移动”“办公”“居家”三个概念之合成，分别由英文MOBILE、OFFICE、RESIDENCE三个字所组成。“MORE”概念，即让用户可居住，又可享有独立、专业的办公空间，居家、办公互不干扰。
MORE空间
产品定位/概念延展
MORE=Merge整合+机遇Opptunity+资源Resources +超越Exceed
阐释：1、我们整合资源和机遇，创造了一个具有超越性的平台。
2、在这个平台上，我们的客户通过整合机遇和资源，实现更大的超越！
形容词 a. 1. (many, much的比较级)更多的;更高程度的[+(than)]2. 另外的,附加的 代词 pron. 1. 更多的数量;更多的人(或物)[(+of/than)]
2. 额外的数目;另外的一些 副词 ad. 1. (用以构成形容词或副词的比较级)更[(+than)]2. (much的比较级)更多;更大程度地3. 另外;再4. 而且
MORE空间还意味着：
更生态的办公空间（更要求的层高、承重、空调系统等技术先进性）
更多的配套支撑带来的便捷舒适（超市、餐饮、酒店等；更多车位）
物业形态更紧密的联系，企业实现更多的超越
……
产品定位
杭州城西核心城市综合体（商务晶合体）
生态办公空间
艺术精品酒店
国际精英公馆
高档餐饮集群
时尚商业走廊
产品形象
Part
Four
推广策略
1、项目案名
2、分主题广告语
3、主打广告语
4、英文主打广告语
5、类同项目形象定位比较
——这，就是我们目标客户需要的！
——而我们，需要给他们一个具象的
平台来引导和满足他们！
高品质、国际化、丰富的物业类型
占位市场制高点从名字开始
形象定位/项目案名
1
案名一定要现代、大气，国际化。
浙商摩尔中心
浙商创富时代 中心
西溪商谷
财智天地
尚诚大厦
梦想之城
梦想时代
创慧商务中心
浙商共合体
……
后缀
中心
大厦
天地
商谷
……
前缀
浙商
蓝顿
城西
西城
杭州
西西
……
修饰语
摩尔
创富
财智
梦想
尚诚
时代
……
形象定位/项目案名
1
其它备选案名：
通用空间 \ 西西商谷 （南面写字楼： 西西壹号）
我们把这个平台命名为：
浙商摩尔中心
MORE Centre
形象定位/项目案名
1
稀缺生态办公空间
执掌智富密码，统御商界风云！
——与浙商500强同席同座共发展
甲级写字楼技术标准\24小时生态办公空间\多点分布商务休闲洽谈区域\极速网络光纤接入\精装时租高级会议室\
分主题广告语/写字楼
形象定位/分主题广告语
2
限量版国际精英公馆
70席精英专属，尊贵不言而喻！
分主题广告语/公寓
奢华艺术精品酒店
带着世界旅行，在这里留连。
70㎡单套艺术标间/豪华大堂/会所/顶级SPA中心/恒温泳池……
分主题广告语/酒店
城西最大的高档餐饮集群
顶级美食荟萃，才是杭州的味道。
国际特色餐饮/中式特色餐饮/咖啡酒吧/连锁快餐/休闲食品店……
分主题广告语/餐饮
世界时尚商业走廊
在这里，阅（悦）读世间万千斑斓！
精品超市/名品展示厅/金融理财机构……
分主题广告语/商业
城西核心 西溪商谷
——杭州市政府和浙大科技园二期重点项目
浙大科技园二期/杭州古墩路和天目山路交汇处绝版地段
分主题广告语/地段
不以高度取胜，而以内涵称雄！
让建筑有生命，给梦想以翅膀。
杭州独一无二的创意钢网立面，极具标识性；
建筑群落有机联系，打破单体建筑的封闭性；
空中花园和休闲大厅，支持更多互动和沟通；
标准模数设计，可实现自由分割、随心组合；
超高挑空中庭，营造出多面采光的通透空间；
高规格材料配置和技术支持，铸就坚实品质。
分主题广告语/建筑
站在高处看世界,透过水面看有你的风景
7000方通透水体协调雕塑感十足的建筑，
更能有效调节局部小气候温度。
大面积屋顶草坪为商务人士提供创意互动休闲空间
分主题广告语/景观
仲量联行 全球顶级物管品牌倾情服务
分主题广告语/物管
注：车位问题越趋成为写字楼市场竞争胜负的重要筹码之一。一个高品质的写字楼，其车位配比应该在 以上，这样的配比可以有效解决停车难问题的。
在这里，永远会多一个车位！
900多个停车位，周边最具规模的地下车库,充分满足综合体各业态的泊车需求。
分主题广告语/车位
建筑设计师：
吴越博士
哈佛大学城市规划系讲习教授
同济大学城市发展研究中心主任
设计未来（上海）设计咨询有限公司执行董事、首席建筑师
经典背后是传奇
哈佛教授吴越大师万里挑一力作
蓝顿发展团队经年心血所系
分主题广告语/建设团队
在这里，杭州如此动人！
释义：
1、杭州的居住环境、人文历史、地理物候，最精确的表达可能不是现在的“品质”， “动人”才是杭州这座城市的最精炼的特质。
2、杭州是宜居之城、休闲之城、创意之城，杭州的时尚活力、缤纷享受，这个项目各种物业形态组合，基本涵盖杭州居住、工作、休闲、餐饮、购物、娱乐等各方面魅力，不局限于城西特定的区域，可以说是杭州这个城市的缩影。以“在这里杭州更加动人”，来突出项目的包容力度和城市的属地感。
3、夸杭州在这里更加动人，其实就是夸我们项目魅力十足。
本案主打广告语
形象定位/主打广告语
3
本案主打广告语
一切为超越而来！
释义：
1、从项目而言，建筑互动空间设计、独特的创意立面、大面积水体景观，无论形象和功能，是一种超越；其中在写字楼里贯彻的先进的生态办公理念在城西甚至杭州整个办公楼里，都具有一定先进性；而且生态办公空间、城西最大的高档餐饮集群、艺术精品酒店等各种物业的精妙配合，也具有超越性，作为城西地标性城市综合体，本项目，就是全面超越标杆之作。
2、从客户方面，目标客户都是事业处于上升期的企业以及在行业中处于领先地位品牌和商家。对于他们来说，选择本项目，就是期望公司形象以及事业能有一个飞跃。不断的自我超越，促使他们奋勇前进，也是他们内心最深的渴望。
浙商500强，全力支持你更强大！
释义：
1、对于浙商五百强来说、项目品质和技术的先进性，丰富高端物业形态，营造出的商务氛围，全方位解决商务办公诸多需求，是推动他们腾飞的助推器。
2、对于非浙商五百强而言，浙商五百强与他们同座办公，不仅仅是一种形象提升和精神的激励，更为企业之间强强联合，创造了精诚合作和资源整合良好契机。
本案主打广告语
其他备选主打广告语
杭州的经典，浙商的气场。
执着超越之心，御掌商界风云。
与浙商500强，一起变得更强！
与浙商500强，共同打造中国的洛克菲勒中心！
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MORE and more.
越多机遇，越多超越。越多支持，越多超越。越多人才，越多超越。越多关怀，越多超越。越多创意，越多超越。……
越多舒适体验、尊贵享受……
英文主打广告语
形象定位/英文广告语
3
MORE and more在报广中的应用示范
“更多……，更多超越。”系列报广
诉求点
理
情
利
机遇对企业发展的重要新
机遇可遇不可求，只给最有准备的人。
江南春在楼梯间遇到风投
空间设计，创造很多人才、资本、创意、财富相遇的机会
人才对企业发展的重要性
人才占有率就是市场占有率，只要积聚业内最优秀的人，这个世界便是你的。
蔡崇信对于阿里巴巴的意义
互动开放办公空间有利于公司与公司的沟通，行业与行业的沟通，有利于了人才的优良配置
良好的办公环境及企业文化对企业发展的重要性
在创业时期，可以不计，但在发展期，要留住人才，需要提供良好的办公环境。
微软从车库到人格化办公空间的演变
人性化的生态办公空间留住人才
企业发展必须要整合资源
成功需要各显灵通，强大必须会整合资源。
项目整合多种业态资源全力的商务支持
1、以情动之，以理服之，以利诱之。“情理利”三管齐下。在具体物业形态中有不同的侧重点。
2、避开单纯的王婆卖瓜似的产品推销，以产品买点结合名人故事进行传播，从而赢得认同。
形象定位/英文广告语应用示范
4
浙商摩尔中心
MORE and more.
更多机遇，更多超越！
2003年，江南春创立“分众传媒” 。
当这个创新模式资金短缺时，
得到同层办公的“软银中国”风投的参股，
电梯间的短暂机遇，
催生了中国仅次于CCTV的庞大媒体帝国！
浙商摩尔中心，首创生态互动办公模式，
中庭、走廊、屋顶庭院……
打破传统办公空间封闭独立的属性，
为财富和智慧的闪亮交汇，
提供更多能量聚合的裂变机会！
浙商摩尔中心
MORE and more.
更高平台，更多超越！
比尔·盖茨在自家车库中研发了第一台PC，
然而，不断发展的微软懂得，
创业的激情不能支撑企业的长足发展，
为员工营造优越的人性化的办公环境，
才能吸引世界上富有创造力的人才扎根微软，
保证微软的持续领先的行业竞争力。
浙商摩尔中心深谙：
处于高速发展期的成长型企业对专业办公空间的要求，
创新生态办公空间和集合高端商务配套，
竭力为浙商五百强企业创造与世界接轨的商务平台！
浙商摩尔中心
MORE and more.
更多人才，更多超越！
全球著名风投investab的亚洲代表蔡崇信，
在与初涉“互联网”的马云交谈后，
毅然放弃70万年薪
以500月薪加盟阿里巴巴，
引发华尔街的震动，
吸引高盛为首的多家公司500万美金投资，
更将阿里巴巴带出了家族企业轨道，
由此开始称霸互联网电子商务领域！
浙商摩尔中心，首创生态互动办公模式，
中庭、走廊、屋顶庭院……打破传统办公空间封闭独立的壁垒，
为智慧的赏识，志同道合的合作，
提供更多能量汇聚的裂变机会！
名称
物业形态
主打广告语
英文主打广告语
大连北京万达广场WANDA PALAZ
5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六星级酒店、购物中心及相关商务配套
与世界同分享
Share with the world together
高德置业广场()
Interenational business CPU
共享世界的精彩
The world of magnificent
万象城(MIXC)
给城市更多可能
Where enjoy the city
万银国际（Winning International ）
CBD罕见LOFT物业 总裁专属精装商务行宫 67---167㎡ 梁景华倾心力作
足未出户，你正影响世界
the impact of the world
华联UDC时代 “Uncommon District Center”的缩写，意“卓越的区域中心”，同时也是华联发展集团的英文缩写。
UDC国际公馆 、UDC白金酒店 、UDC写字楼CBD前沿·首席商务·运营集群
赢在一个时代
Winning this times
来福士广场（RAFFLES CITY）
星级酒店、甲级写字楼、大型商业广场、服务式公寓
生活，工作与娱乐的时尚交汇
圣奥中央商务大厦
集“商业、办公、金融”于一体的超高层甲级写字楼
“中央商务，领航未来”
一些城市综合体形象定位对比
形象定位/类同产品形象定位比较
5
视觉表现
Part
Five
视觉表现
项目logo
案场围墙
媒体平面
标志 1
本标志是对鲁班锁线条的勾勒，也是钻石光芒的捕捉。代表各物业形态带来的财智汇聚，也代表本项目作为地标性建筑，如钻石般闪耀的品质。
标志 2
标志 3
项目营销策略及推盘节奏
Part
Five
营销策略
1、总体思路
2、营销策略
3、营销步骤
4、媒体策略
5、活动策划
冷兵器时代
商业地产营销容易进入
所谓冷兵器时代就是指推广纯粹物理硬性卖点，
它的确很管用，但只局限于没有竞争的年代。
营销策略/基本思路
1
我们固然有优势,
城西核心地段/物业形态的高端组合/产品的软硬件条件/生态空中花园…
除了区域以及本身的资源及写字楼的硬性卖点外
我们还能赋予浙商摩尔中心什么？
营销策略/基本思路
1
大音认为：
赋予冰冷的建筑
一种睿智、进取的精神力量；一种合作双赢的商务氛围
才是甲级写字楼推广的关键
营销策略/基本思路
1
世界500强每年都在洗牌 ，在这场全球化竞争中，成功，只会眷顾少数不断超越的企业。
营销策略/基本思路
1
更卖一种整合资源的艺术——商务世界观
我们卖地段
我们卖硬件产品
so
营销策略/基本思路
1
我们的做法：
将浙商摩尔中心拟人化;
浙商摩尔中心，是城西的最高端的写字楼;
浙商摩尔中心，拥有一种不断超越的商务精神;
浙商摩尔中心，是一个促进机遇和资源整合商务平台;
一个具备超前商务视野的企业家
浙商摩尔中心，更是一个人
营销策略/基本思路
1
产品推广策略
客户推广策略
推广调性
推广通道
推广内容
推广手段
推广区域
主打MORE空间、生态办公、商务理念等概念，进行颠覆—创新—重构。
楼书、直邮、手机短信、户外、报纸等。
主推城西、覆盖全城、间隔进行温、台等地异地营销。
以理性诉求为重点，以体验活动为支撑
户外、SP、PR活动以及直邮、短信的互相补充、呼应和促进。报纸、电视、杂志等作为补充。
面对商户等圈层，行业领先企业为突破口，以此带动其他客户。
全新的办公方式推形象；其他物业作支撑。陆空结合，虚实结合。
营销策略/整体策略
2
整合营销手段的组合
广告战略
促销战略
公关传播
战略
大众媒体、户外广告表现及传播策略
新闻话题策动、公关活动营销策略。
促销策略及“点对点”促销活动
■广告推广与SP/PR紧密接合，互为支撑，共同推进项目销售，侧重于公关活动营销，并充分利用前期预热和后期推广放大将其与广告推广相得益彰。
营销策略/整体策略
2
■营销群体目标在蓄水期精准，小众、重点关注圈层营销，以行业领先的企业客户为突破点，以浙商500强等目标租客带动购买客户，最大可能的圈定客户。
核心客户：
企业领先客户
重要客户：
中小企业客户，资金实力雄厚的个体投资者
游离客户：个体投资者
扩大目标客户圈，意味着重点抓住在行业内领先客户（浙商五百强等），还要兼顾资金雄厚的个体投资者，并针对温州、台州、义乌客户展开有针对性中小型私营个体业主展开渠道营销。
营销策略/整体策略
2
老客户群体
朋友
同事
客户
亲戚
■重视口碑传播，在目标客户群到一定规模后经常性地组织客户活动，从而影响到他周围的亲戚朋友同事。
营销策略/整体策略
2
■充分发挥城市综合体聚合效应。如推写字楼时，最大限度的发挥酒店、商业、餐饮等其他物业形态的支撑作用，以此类推。
营销策略/整体策略
2
浙大科技园区项目
资源整合的平台，创造生发的源点，企业成长的摇篮（注册公司,营业税返还50%）
品牌精品酒店
生态办公
特色步行
商业内街
城西最大规模
高档餐饮集群
城市精英公馆
通用空间
（MORE空间）
这里总是会多出一个车位
城西核心地标性城市综合体
营销策略/整体策略
2
■南区样板区开出之后，着重采纳现场为王的体验式营销。并利用现场体验，提升客户满意度（cs）。
售楼处外广场
售楼处入口
进入售楼处
参观售楼处
视听区
沙盘区
模型区
看楼通道
看楼电梯
样板层
下电梯
看楼通道
洽谈区
准备离开售楼处
离开售楼处
营销策略/整体策略
2
“主题传播和投放”的最大化
“独立主题传播(SIS-model)”
年度内每2个月左右推出一个“独立主题”
楼盘规模较大，销售持续时间较长，需要不断地有新鲜的独立传播主题推出来刺激市场。
营销策略/整体策略
2
准备期
3月
预热期
强销期
2011
2012
2010
12月
12月
9月
6月
6月
3月
3月
12月
9月
6月
9月
强销期
持续期
持续期
持续期
强销期
南区四号楼
北区三号楼
北区二号楼
寻找独立传播主题，进行尾盘销售
尾盘期
营销策略/营销步骤
3
3月
2010
12月
9月
6月
南区四号楼
进行城市综合体的概念炒作，办公空间变革的诱导，引发市场关注
6月份大型蓄客活动
炒作区域需求与潜力
5月份项目开工活动
4月份售展中心开张活动
由形象推广过渡到产品推广
12月杭州产品说明会
10月份参加房交会
7月至9月温州、台州、义乌等路演推广
房交会后客户沟通会
11月份异地产品说明会
12月底开盘
产品推广落实到南区写字楼的专项销售推广
扎实的产品推广，配套支撑
意向客户的炒作，掀起杭儿风
文本示例：项目南区推出300套房源，意向登记客户达1300个,为使客户能够顺利选到自己满意的房源，我们真诚提醒您：
非诚勿扰！
开盘热销炒作与答谢酒会
营销策略/营销步骤
3
强销售
蓄水期
2010年3月
2010年9月
2010年11月
2011年1月后
策略：
◆公关活动密集开展，圈层小众活动。
◆异地推广启动。
◆相对应的促
销战略启动。
◆样板启动纳
客。
预热
策略：
◆10房交会重拳出击。
◆报广为主，其它媒介支撑。
公关活动为辅
◆相对应的促销战略运用。
策略：
◆热销\答谢\
推广。
◆ 客户组织的
成立，带动口碑营销。
◆ 由实渐虚， 由表及里， 从理性向感 性调性靠。
◆卖客户。
2009年9月
准备期
策略：
◆产品推广概
念和规划设
计的磨合。
◆推广调性\策
略的最终确
定，VI系统。
◆案场包装。
◆售楼处包装。
◆主力店招商
启动。
持销售
2010年5月1日，项目开工
2010年12月25日，取得预售证
2011年3月28日，南区样板间（区）开放
营销策略/营销步骤
3
准备期推广策略（ 2009年9月至2010年3月）
该阶段主要处于项目推广的铺垫期和引爆期，即主要通过前期IV系统的设计和应用，并逐步构建起项目整体推广系 统。
目标：
1，前期楼盘形象强势导入，确立项目地位及影响力。
2，后期开始逐渐进行产品诉求，有效拦截蓄客。
行动配合：
1，项目案场包装完成（钢架展板、围墙）。
2，项目临时售楼部的包装完成。
3，项目楼书、折页以及户型单张完成。
4，项目房交会参展方案完成。
5，户外及公众媒体推广通道联系洽谈完成。
6，星级酒店、商业主力店引进。
营销策略/营销步骤
3
媒介配合：
户外：
案场、售楼部；高炮；展板等。
报纸：
售楼处开放两期；此后每个月打一期；开盘前每周都有报广出街。
网络：
搜房网、住在杭州网开始上形象广告及销售热线。
短信：开盘前半月每周两次。
PR活动：
组织客户参观浙大科技园等其它创意工作室活动
艺术品展结合模特走秀活动
温州、台州、义务等地路演
蓄水期推广策略（ 2010年4月至2010年9月）
推盘节奏的规划
第二节
营销策略/营销步骤
3
预热期推广策略（ 2010年9月至11月）
推广目标：
1、建立项目生态办公空间，MORE空间，城西最高档写字楼的市场印象
2、最大限度地将客户引至售楼部，摁单。
诉求主题：
未来工作、生活场景设想
项目配套卖点宣传
阶段性活动宣传
营销策略/营销步骤
3
强销期推广策略（ 2010年11月至12月）
媒介配合：
户外：案场、高炮；展板等第三次更换。新售楼部包装。
报纸：开盘报广；热销报广；第二次开盘蓄水报广；第二次开盘报广……
杂志：房交会特刊
短信 ：更换内容，加量，开盘后一月，每周一次。
网络：搜房网、住在杭州网相应更换诉求内容 。
PR活动：
开盘庆典
SP活动：
样板房体验
城西创意企业定向推荐
营销策略/营销步骤
3
房地产广告媒体
公共传播媒体
公共传播媒体(网络、报纸、杂志、广播、电视、电台)覆盖面广，客源层多，效果最佳
印刷媒体
现场介绍，定向自由派发，针对性和灵活性较强
户外媒体
媒体选择：
户外媒体则比较适合于楼盘周边的区域性客源广告诉求以及中心商务区的形象塑造，具有一定的强制性。
三者应结合使用。房产品体量大、价值高、买卖关系复杂等的特殊性，消费者在购买时，就决定了房地产商品买卖信息传播的媒介必须要能够在较长时间内保存，可反复查阅，便于携带等等。
营销策略/媒体策略
4
促进性传播
影响
利用营销中心、工地围墙、户外广告牌进行楼盘形象、卖点的诉求，产生影响作用。
促进性传播
接触
累积性传播
在营销中心现场使用展板、折页吸引看楼人群，通过接触对本案形成认知、理解，促进购买决策形成。
提示
关联性传播
制造事件变新闻报道、户外、广播形成口碑，成为本案广告诉求的第二战场，起到提示作用。
营销策略/媒体策略
4
媒介选择与应用
户外媒介
●围墙：项目案场做重点包装，引起区域市场广泛的关注。
●高炮：应用杭州市中心武林门广场及机场高速的高炮，做好宣传铺垫。
电子传媒
●电台：主要通过项目广告，引起区域市场的广泛关注。
●楼宇电视：主要通过杭州特别是城西的高档写字楼、高档会所内的楼宇电视传媒，引起目标客户的广泛关注。
网络媒体
●重点关注网络推广，在搜房网+透明售房网+365上策划专题，扩大项目影响力。
营销策略/媒体策略
4
短信：在项目重要节点（如项目奠基、开 工、招商、开业等）发布信息，引起区域市场的广泛关注。
平面媒介
●报纸：报纸广告谨慎投放，在确立形象地位、大型活动信息预告时适当投放，开盘时集中投放，投放对象包括《杭州日报》、《都市快报》、《钱江晚报》等杭州主要的报纸。
●DM：主要放置杭州的星级酒店、高档会所、机场等公共场所（中英文对译）。
●杂志：《世界高尔夫》、《世界职业经理人》、《财富》等（中英文对译）。
宣传印刷品 ：包括项目楼市、折页、户型册等（中英文对译）
营销策略/媒体策略
4
媒介类型
具体选择
户外
案场户外展板、机场高速高炮、武林门广场高炮、分众
DM
楼书、宣传折页、宣传单张
广播
浙江电台音乐频道；FM93
交通之声
报纸
《杭州日报》 、《都市快报》、《钱江晚报》
杂志
《世界高尔夫》、《世界职业经理人》、《财富》
网络
《住在杭州网》、《搜房网》、透明售房网、365
营销策略/媒体策略
4
商会定点推广，服务浙商群体
结合浙大科技园二期发展契机，圈层营销，精准传播
针对西湖区企业和浙商商会组织定点
宣传或直邮DM，举办酒会
营销策略/活动策略
4
样板房、样板区体验营销
——未来办公体验，情景营销
打造样板房，样板区，进行客户对“生态办公，MORE空间”体验
目的：通过现场实景，让客户亲身感受，用事实说话。
营销策略/活动策略
4
创新商业地产模式 “商务晶合体"引发业内热议
浙商摩尔中心展示中心开放暨“商务晶合体"价值高峰论坛
行业趋势探讨，为项目造势
专家\意见领袖\政府权威发言人
“我们究竟需要怎样的办公空间？”、“我的工作\我的生活！”、“城西产业发展趋势”……
活动目的：通过“生态办公发展论坛”，使其与本案定位有效链接；项目景观、建筑设计研讨会，旨在提升项目景观及户型亮点，建立项目巅覆性产品特点。
营销策略/活动策略
4
酒店、主力店全球招商新闻发布会
建立市场信心
目的：提升项目档次，使公寓、商业、酒店三种业态功能互补，相互促进。
星级酒店确定管理单位
商业主力店招商
开工庆典
挂牌
营销策略/活动策略
4
MORE空间体验、时尚生活体验
组织客户参观浙大科技园等其它创意工作室活动
目的：使意向客户对创意工作室亲身体验，从而对本案未来有更具像感受
艺术品展结合模特走秀活动等
目的：贴合项目定位，宣染艺术氛围
营销策略/活动策略
4
本地产品说明会、异地推广，项目投资说明会
产品说明会及开盘活动
在温州、台州、上海等地组织异地看房团，项目投资说明会。
目的：通过产品说明会缴纳一定额定金，有效锁定目 标客群，为接下来开盘高销售率作准备。
通过有创意性开盘活动，营造开盘热闹气氛， 借机大势渲染。
营销策略/活动策略
4
附 执行计划
媒体策略及预算
选择适当媒体，运用科学的媒介投放组合策略，
制造声势，在保证足够的有效到达率，
避免不必要的浪费，
保证广告对消费者产生最佳的说服效果，
吸引消费者前来咨询，感受现场氛围，
产生购买欲望。
媒体整合策略：渠道、形式、根据各阶段推广的内容，指定合理的媒体推广方案。媒体选择考虑不同范围和层次，作到点线面结合，并明确各种媒体的目标受众以及在整合推广中的目的。
点面结合、软硬兼施，四两拨千斤
媒体选择
主要媒体分析
各阶段广告计划
媒体投放分布计划
媒介投放策略
综合媒体费用预算
本案媒体选择建议
媒体组合策略
媒体预算
月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
第二周
公司VI应用设计
第三周
营销策略评审
第四周
营销推广案评审
总计
10．1月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
营销推广
案终审
第二周
营销推广案确稿
第三周
第四周
售展中心
包装方案
评审
项目案场
包装方案
评审
总计
10．2月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
售展中心
包装确稿
项目案场
包装确稿
第二周
沙盘制作公司选定沟通；
概念楼书架构确定
第三周
第四周
总计
10．3月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
网站建设启动；
网络推广准备
案场和售展中心包装完成
6万+30万（搜房）+15万（透明网）+15万（365）
第二周
概念楼书
初稿
案场包装80万+售楼部包装5万+沙盘5万+楼书10万
第三周
概念楼书
定稿
售展中心开
张活动策划
第四周
概念楼书制
沙盘制作毕
招商手册？
售展中心开
张活动准备
总计
166万
10．4月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
售展中心开张活动
六报新闻
快报、杭报
形象广告
四网新闻
体验邀请
分众传媒——电梯轿厢广告
广播广告
5万活动+46万报广+10万分众+10万广播+招商手册4万+短信4万
第二周
广播广告
第三周
招商手册
项目开工活
动策划案
体验邀请
第四周
项目开工活动准备
总计
79万
10．5月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
开工典礼
六报新闻
四网新闻
楼书6万+活动5万+DM6万+短信4万
第二周
南区写字
楼专项楼
书制
作
邮政DM：开张开工信息，体验邀请
项目网站开始运行
开工信息，体验邀请
第三周
第四周
活动信息
预告
活动信息预告
总计
21万
10．6月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
南区写字楼
专项楼书—
—写字楼的
魅与惑。
活动信息预告
部分户外更换
2万户外+4万短信+20万蓄客活动+话题炒作17万
第二周
活动信息预告
第三周
大型蓄客
活动
搜房网直播，其它网专题
第四周
六报新闻软
文话题炒作
网络调查
总计
43万
10．7月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
三维形象宣传片策划制作
三维15万+话题炒作4万+结果发布5万
第二周
第三周
第四周
调查话题炒
作
网络调查
结果发布
并炒作
话题点+邀请信息
总计
24万
10．8月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
更换南区写字楼主题
新版杂志
2万户外+杂志4万+网络2万
第二周
温州路演
温州都市报整版广告+软文
新闻软文
销售信息
5万路演+广告10万
第三周
义乌路演
义乌小报整版广告+软文
新闻软文
销售信息
5万路演+广告10万
第四周
台州路演
绍兴？
台州晚报整
版广告+软
文
新闻软文
销售信息
5万路演+广告10万
总计
53
10．9月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
6万节日活动+10万招商说明会+4万短信+4万软文+46万报广
第二周
节日活动
节日短信
第三周
招商说明会
新闻软文
新闻软文
第四周
两报报广
总计
70万
10．10月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
客户节日活动
节日祝福
5万活动+4万软文
+房交会活动30万（30个展位）场租+装修20万+其它5万+推广10万
第二周
新闻软文
新闻软文
第三周
房交会活动
房交会信息
第四周
新闻软文
新闻软文
总计
74万
10．11月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
客户沟通会
更换开盘信息
分众传媒、新版杂专、
3万活动+2万户外+10万分众+4万杂志+产品说明会6万+新闻推广5万+短信4万
第二周
第三周
异地产品说明会
新闻软文
开盘信息
第四周
开盘信息
总计
34万
10．12月
物料
活动
纸媒
网络
短信
户外
其它
预算
第一周
两报开盘广告
三网开盘广告
销售信息
广播广告
产品说明会10万（LED）+开盘2万+快报120万+杭报64万+短信4万+广播10万
第二周
两报开盘广告
三网开盘广告
销售信息
广播广告
第三周
产品说明会
两报开盘广告
新闻
三网开盘广告
新闻
销售信息
广播广告
第四周
开盘活动
两报开盘广告
三网销售广告
销售信息
节日祝福
广播广告
总计
210万
综上所述，本案2010年度营销推广费用约为828万元，加不可预计费用22万元，共计850万元。
按项目总销额10亿测算，占比为个点。加投市中心和机场高速高炮，则需要约1100万元，占比为个点。
我们期待与您共襄盛举！
谢谢聆听！
杭州大音广告有限公司
2009年12月26日
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90-92郑和1页
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