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案例研究 | 逆势破局！这个远郊盘以精准定位+产品
创新，登顶区域销售三冠王
项目表现：项目获 2025 年上半年上海市金山区销售榜单三冠王
金山是上海新房销售去化速度较差的一个远郊区，线上热度整体较低，这次我们想
诊断的项目就位于金山区。该项目自 2024 年 4 月 30 日首次开盘至 2025 年 7 月，在
一年多的时间内已销售 841 套（网签数据），平均月均销售五六十套。
2025 年 1—6 月，本案在成交面积、金额、套数三个销售指标上，获得上海市金山
区销售榜单三冠王，在金山新城板块市占率达 %，是整个金山区卖得最好的项目。
该项目由建发房产公司打造，总规划为一个 18 万平方米的中大型社区，容积率仅
为 ，总规划户数 1417 套。
住宅规划由 97 ㎡-128 ㎡的小高层（17F）和 132 ㎡-203 ㎡的洋房（5～11F）组
成，均价 33000 元/㎡起。
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资料来源：网上房地产
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从安居客找房热度周度数据来看，该项目在 1 月下旬开始热度突增，持续到 3 月下
旬之后，热度波动式下降，在 5 月初至 7 月初较为平稳，7 月中旬后下降明显。
整体来看，该项目在每次推盘期热度整体都较好，接下来我们将尝试从五个维度来
对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。
项目诊断步骤一：识别项目竞品
我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味
着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 11
个项目，从这 11 个项目的位置来看：
复地星愉湾、建发观唐府、佳运·汇龙府距离本案 3 公里以内；
云湖壹号·云邸位于金山区亭林板块，距离本案 4-10 公里；
新华星耀东方、华纺·棠樾、高尔夫社区汤泉美地城距离本案 11-20 公里；
中国铁建·熙语位于奉贤区，古美阅华位于闵行区，国印东方位于金山区朱泾板块，
上实滨湖城·海源别墅位于青浦区，距离本案都在 20 公里以外。
可见本案的竞品项目分布范围较广，有很多其他区域的竞品。
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本盘及竞品TOP10项目
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项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较
为找到项目症结所在，我们将该项目与竞品进行了对比分析，围绕找房热度、产品
与市场需求的契合度、受其他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平等几个核
心维度展开，并据此得出项目与竞品的综合竞争力对比结果。总体测评显示，该项目在
与竞品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。
从 58 安居客楼盘洞察的五个维度中，本案比较有优势的主要为户型匹配和价格优
势，明显高于竞品的平均指标，配套得分与平均水平基本持平，找房热度和客户分流情
况要明显低于竞品平均水平。
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竞品j
竞品I
竞品H
竞品G
竞品F
竞品E
竞品D
本案
竞品C
竞品B
竞品A
竞品项目综合测评得分
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项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素
（1）找房热度：项目热度中等偏下，有较大提升空间。与竞品项目相较，该项目
的找房热度位于竞品平均水平中下水平。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90
天内线上看房人数超约 1200 人，在最近 30 天，看房人数约 400 人以上。整体热度
并不是特别高，今后可加强线上运营推广。
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找房热度
配套得分
价格优势户型匹配
客户分流
五大竞争力雷达图
本盘
竞品平均
7月本盘及竞品项目找房热度指数
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（2）客户分流：分流压力适中，需时刻敏锐观察市场变化。从项目客户被其他项
目分流的情况分析，该项目分流压力值为 ，在竞品与平均值相同。这种情况表明，
该项目在与竞品项目中，有较强的竞争力，但需持续关注市场动态与客户需求演变。尽
管当前分流压力不大，但竞品可能通过价格调整或营销升级缩小差距。
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（3）周边配套：公共交通配套薄弱，其他配套满足生活需求。在交通方面，但距杭
州湾大道龙航路约 400 米，距龙航路杭州湾大道约 600 米，距离金山铁路金山卫站约
5 公里，但缺乏地铁；商业配套方面，距万达广场约 900 米，距正荣河滨商业广场约
千米；医疗方面，距复旦大学附属金山医院约 900 米；教育资源较为丰富，在 2 公里范
围内有金山区前京幼儿园、金山区山阳小学、山阳中学、上海师范大学附属金山前京中
学等；生态环境方面，在 2 公里内有马棚文化公园、金山新城公园等丰富的生态资源。
（4）小区设计： 容积率低密小区，配以“一轴三进五园九景”的诗画美学园境。
该项目容积率仅 ，是金山新城高品质的小高层+洋房社区。在园林设计上，项目致敬
金山枫泾古镇，取法江南水乡记忆，打造了三进归家礼制和五大主题园林。社区内不仅
本盘及竞品项目分流压力
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拥有天然河道景观，同时引水入园，融入江南记忆水脉。一条溪水归家绿轴，将园区三
进礼序，五大主题园林及风雅九景紧密连接，贯穿南北。
（5）户型匹配：填补市场需求，并提升赠送面积和得房率。根据我们的产品供需
分析，项目所在的金山新城板块 90-120 ㎡的三房、120-140 ㎡的四房、140-180 ㎡的
四房都较为稀缺，180-220 ㎡的四房也供小于求。尤其是 90-120 ㎡的三房供需不匹配
度指数为 ，缺口明显。而本盘推出的主力产品中有 97 ㎡、108 ㎡三房的高层，还
有 128 ㎡、129 ㎡、132 ㎡的四房，少量 190 ㎡、203 ㎡的四房，恰好契合板块内购
房者的产品需求。
该项目在户型设计上也进行了创新，大多采用横厅提升了社交空间的尺度感，
满足了大面宽、短进深的要求。
例如 108 ㎡、128 ㎡户型做到四开间（客厅+餐厅+2 卧室）朝南，128 ㎡四房
实现 米横厅 + 270° 环幕阳台，采光面较传统户型扩大 50%；149 ㎡、162 ㎡户
型达到五开间（客厅+餐厅+3 卧室）朝南，149 ㎡洋房得房率超 80%。不仅提高房间
采光，还可以增加阳台面积，每间卧室都添加飘窗提高附赠使用面积。并且洋房产品以
电梯独立入户厅增强归家仪式感。
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图：金山区金山新城板块户型产品供需不匹配度
数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总
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所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值
越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映
该产品类型供不应求
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（6）价格水平：板块内高于竞品，但形成产品错位竞争。项目所在的金山新城板
块是 7 月金山区找房热度第二的板块。当前，该板块商品住宅销售均价约 万元/
㎡，略低于本盘。相较于竞品，本盘单价 万元/㎡，比竞品均价略高一点。同一
个板块内的建发观唐府、佳运·汇龙府价格略低于本案，建发观唐府的小户型产品主要
为 93 ㎡、99 ㎡的三房，大户型产品为 162 ㎡、174 ㎡、188 ㎡的叠加别墅，大户型
产品与本案差异较大；佳运·汇龙府主力户型都为 150 ㎡以上的四房、五房，小户型产
品为少量 123 ㎡的三房，同质化产品少。而价格较高的古美阅华位于闵行区七宝板
块，上实滨湖城·海源别墅位于青浦区朱家角板块，中国铁建·熙语位于奉贤区西渡板
块，主要竞争的是其大户型改善产品。因此总体上，本案与竞品形成了错位竞争。
资料来源：安居客小程序
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小结：通过综合诊断分析，我们发现，该项目之所以能销售去化突出，主要有几点
原因。
首先，是户型与市场需求精准匹配。打造的主力户型精准填补金山新城板块缺口，
虽均价 万/㎡略高于板块均价，但通过差异化户型（如 190-203 ㎡改善型产品）与
竞品形成错位竞争，避免同质化价格战，并以得房率优势提升产品性价比。
第二，以过硬的产品品质，将“好房子”的理念具象化。通过提高小区的美学性和
功能性，提高房子本身的户型设计和质量，把“好房子、好小区”的高品质具象化地凸
显出来。
第三，突出配套的均衡性。虽然商业、医疗、教育等资源齐全，生态优势突出，弥
补公共交通短板。
第四，精准把控推盘节奏，降低竞争压力。减少区域竞品的集中竞争，且项目综合
竞争力（户型、价格）显著优于竞品平均水平。
但项目线上竞品分布地域较广，会有被分流客户的风险，建议加强线上营销布局，
以稳定市场格局。
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本盘及竞品项目销售均价（元/平方米）
