典当企业房地产抵押业务流程(试行) 为规范公司典当业务行为，保证典当业务正常开展，有效防范和规避典当风险，以获得较好的经济效益，根据国家有关法规、《典当管理办法》和公司章程制定本办法。 本办法所称房地产典当业务，是指当户将其房地产作为当物抵押给典当企业，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 根据公司典当业务特点，本办法对房产类典当业务流程进行了规范，具体如下： 一、有房产证房产的典当业务流程 （一）当户申请 当户应以书面形式提出典当申请并如实说明当物的来源及相关证明材料。 当户为个人的应提交以下资料： 1、房屋所有权证原件、土地使用证原件； 2、当户身份证原件； 3、户口薄原件、结婚证（或离婚证）原件、未婚者应提供未婚证明； 4、与房地产相关的其它材料（公用事业费、物业管理费付费凭证）； 5、房产为多人共有的，还应提供其他权益人的身份证和同意典当的签字文件和公证文件； 6、它处房地产的产权证原件； 7、其它材料； 8、有必要时还应取得房地产的证明材料原件（购房合同、购房发票、契税完税证明）。 当户是单位的应提交以下资料： 1、单位介绍信； 2、营业执照副本； 1
3、房地产权证原件； 4、企业代码证原件； 5、法人授权委托书； 6、法定代表人身份证明和身份证原件； 7、经办人身份证原件； 8、取得房地产的证明材料原件（购房合同、购房发票、契税完税凭证）； 9、与房地产相关的其他材料（公用事业费、物业管理费付费凭证）； 10、中外合资、有限责任公司、股份有限公司须由股东大会或董事会决定，应提交股东大会或董事会同意典当的决议二份、公司章程二份。 （二）审核 1、业务人员应对当户提交的文件及资料进行初审并到房地产管理局检验当户的产权手续是否真实，有无做过抵押登记（应调取书面证明文件，费用由当户承担）； 2、查看房产质量、地理位置、周边环境、户型结构、装修标准，有利于做出准确的价格评估； 3、房产估价，房产估价以当地房地产官方网站同类二手房最低挂牌价下浮20%作为该房产的评估依据，或以房产所在地附近中介门店的挂牌价下浮20%作为参考价格。如需委托专业评估机构，其应具备B级以上资质。 4、业务人员根据初审情况做出初审意见，提交给业务部经理。 5、业务部经理签署是否进一步开展此笔典当业务的部门审核意见。 6、业务人员与客户协商当金金额、典当期限、当金利率和综合费率 （1）当金金额，控制在房产估价的合理范围之内。 （2）典当期限，当期按月计算，第二个月按实际占用天数计算，最长不超过半年。 （3）当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月法定贷款利率执行。 （4）综合费率确定原则为：金额大和期限长的，综合费率低；金额小和期限短的，综合费率高。综合费率最高不得超出国家规定水平。 2
（三）审批 1、业务部经理提出部门申报意见 2、风控员提出风险考察意见 3、典当企业经营者审核批准 （四）签订房产抵押借款合同 （合同文本详见附件一） （五）当户全权委托典当企业代理其办理房地产处理的全部手续 （见附件二） （六）办理公证和他项权证 前往公证处对房产典当合同、绝当物处置法律文书（包括协议书、授权委托书）进行公证，并向房产局提交办理他项权证申请。 （七）开具当票，发放当金 房产局办出他项权利证书后，典当企业业务人员开具当票，按典当金额向当户付款。 （八）当期内管理 1、妥善保管该房产的权利文件； 2、按时收取当金利息； 3、业务员逐月查验当户情况，每月填写检查报告，遇突发情况及时汇报。 （九）到期赎回当物、续当和绝当的处理 1、到期赎当的，在收回当金本息后，办理他项权利解除手续。 2、到期后原则上不予续当，如客户需要续当，必须结清前期综合费用和利息，并应提前10天提出申请。典当企业应做认真考察，确保续当能按时付息，抵押物足值，并按审批权限报批后，可以办理续当手续。 3、到期不赎回亦不办理续当的，视作绝当，需按相关规定处置。 二、 办理了预售证的房产典当业务流程 （一）当户申请 申请预售房产典当需提交的资料： 3
1、房地产开发公司的营业执照复印件、税务登记证复印件、企业组织机构代码证复印件、预售许可证复印件（以上证件均需原件核对）； 2、法人授权委托书； 3、法定代表人和经办人身份证； 4、提交施工等单位的权益证明文件。 （二）审核 由于此种业务情况复杂，应有两人以上参予项目调查。 1、业务人员应对当户提交的文件及资料进行初审并到房地产管理局、施工单位调取书面证明文件，核实当户资料真实性，费用当户承担； 2、看房，查看房产质量、地理位置、周边环境、户型结构、装修标准，有利于做出准确的价格评估； 3、房产估价，对估价有异议时可聘请专业的评估机构进行评估； 4、业务人员根据初审情况做出初审意见，提交给业务部经理； 5、业务部经理签署是否进一步开展此笔典当业务的部门审核意见； 6、业务人员与客户协商当金金额、典当期限、当金利率和综合费率 （1）当金比例，原则上控制在销售价的三分之一之内。 （2）典当期限，控制在2-6个月之间。 （3）当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月法定贷款利率执行。 （4）当金利率与综合费率之和原则上不低于月3%。 （三）典当审批 1、业务部经理提出部门申报意见 2、风控员提出风险考察意见 3、典当企业经营者审核批准 （四）签订房产抵押借款典当合同 （合同文本详见附件一） （五）当户全权委托典当企业代理其办理房地产处理的全部手续 （见附件二） 4
（六）办理公证和他项权证 前往公证处对房产典当合同、绝当物处置法律文书（包括协议书、授权委托书）进行公证；并向房产局提交办理他项权证申请或办理预售商品房登记，房产局受理、办出或用其他方式取得优先受偿权后，按典当金额向当户付款。 （七）开具当票，发放当金 房产局办出他项权利证书后，典当企业业务人员开具当票，按典当金额向当户付款。 （八）当期内管理 1、保管好典当合同 2、按时收取利息 3、注意施工进度和销售情况 （九）到期赎回、续当或绝当的处理 1、到期后付清本息赎当的，到房产局办理解除抵押登记。 2、客户需要续当，必须结清前期综合费用和利息，并应提前10天提出申请。典当企业应做认真考察，确保续当能按时付息，抵押物足值，并按审批权限报批后，可以办理续当手续。 3、绝当的，将已抵押房产拍卖。 附件一：《房产抵押借款合同》 附件二：《委托书》 附件三：《委托拍卖合同》 5
附件一： 房产抵押借款合同 No.： 贷款人（抵押权人）： （以下简称甲方） 住所： 借款人（抵押人）： （以下简称乙方） 住所（地址）： 电话： 传真： 法定代表人： 第一条 总则 甲、乙双方于2008年 月 日签订本合同，乙方愿以其合法拥有的房产以不转移占有的方式抵押给甲方，作为乙方借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用。为进一步明确当票以外的事项，经双方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照履行。 第二条 抵押房产 房产证上注明的所有权人名称： 房屋坐落： 房屋类型： 房产证编号： 抵押房产内容： 合计建筑面积 平方米 抵押房产双方协议价值： （￥ ） 第三条 抵押房地产担保范围 6
借款（当金）本息、综合费用、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费以及其他实现本合同项下抵押权的费用和可能产生的甲方代垫费用和其他费用。本合同有约定具体数额的按照约定，没有约定的数额依照相关单位出具给甲方的收款发票额为准。 第四条 借款金额（当金）及借款期限 借款金额（当金）：人民币（大写金额） （￥ ） 月综合费率： ，月利率： ，月咨询费 借款期限：自2008年 月 日至 年 月 日止，以实际借款日为借款起始日。 凡本合同有效期内，乙方一次或多次向甲方借款所签署的当票及乙方在履行部分或全部还款义务后（包括经甲方同意后乙方一次或几次提前还款的情况）再次或多次向甲方借款所签署的当票所反映的数额为本合同抵押房产担保的借款数额。 甲方在支付当金时一次性扣除借款人在借款期限内产生的综合费用、借款利息及咨询费，本借款合同原则上不续当，到期一次性归还借款金额。 第五条 登记 本合同签订之日起5个工作日内，甲、乙双方共同或乙方委托甲方按照本市房地产管理权限至市或区（县）的房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领《房屋他项权证》。 第六条 保险 抵押期间，乙方为抵押房地产购买保险，保险费由乙方承担，保险单交由甲方保管；若乙方已经为抵押房地产购买保险的，保险单交由甲方保管，抵押期间，甲方为保险赔偿的第一受益人。保险赔偿不足支付本合同项下全部债务的，甲方有权按本合同规定行使抵押权及采取其他方法进行追偿。 第七条 抵押房地产的占管 抵押期间，乙方承诺对占管的抵押房地产妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，有义务配合甲方的监督、检查。 7
第八条 抵押房地产的处分限制 抵押期间，未经甲方书面同意，乙方不得将抵押房地产转让、变卖、抵偿债务或以其他交易方式处置，也不得对抵押房地产的建筑结构和附属设施作任何改变，若由此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。 第九条 抵押房地产的租赁 抵押期间，乙方确须出租抵押房地产的，应事先征得甲方的书面同意，并将抵押的事实书面告知承租人，将租赁合同交甲方备案，同时在与承租人签订的租赁合同中约定：出租人即本合同规定的乙方因绝当被典当行处理绝当物品时，承租人应在典当行发出通知之日起10日内迁离该房产。如在抵押前已经租赁的，租赁合同原件交由甲方保管，并书面告知承租人，一旦该房产绝当，自绝当之日起，租金将由甲方收取。 第十条 乙方保证及承诺 乙方保证对抵押房地产享有合法的所有权、处分权、占有权。甲、乙双方在签署本合同和当票时，抵押房地产上不存在任何形式的借用、托管、查封、扣压、诉讼等，也不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵。并保证该借款用于合法的活动。 乙方愿以其抵押房地产（房产全部权益）作为偿还本合同借贷条款项下的借款本金及其他相关费用的担保。 乙方对本合同条款已充分理解并保证履行，并承诺对本合同各条款所规定的所有权利和义务作出的承诺保证不会以此为由行使抗辩权及诉讼权。 第十一条 房地产抵押关系的终止 乙方还清借款本息、并支付本合同中约定的应由乙方承担的费用后，并已全部履行本合同各项条款，抵押合同即告终止，甲、乙双方共同或乙方委托甲方在抵押合同终止之日起10日内到房产登记部门申请办理抵押登记注销手续。 第十二条 房地产抵押权的行使 8
1、若乙方逾期未按《当票》以及本合同约定的期限向甲方支付（或未足额支付）借款本金，即构成乙方违约。乙方违约五日后，甲方有权行使抵押权，处分抵押房地产。 2、若乙方逾期未按《当票》以及本合同约定的期限向甲方支付（或未足额支付）借款利息及综合费用，即构成乙方违约。乙方违约五日后，甲方有权行使抵押权，处分抵押房地产。 3、乙方违反第十条规定，隐瞒事实或提供虚假文件，第二居住地灭失、破产、死亡以及动拆迁等可能导致抵押权毁损或部分毁损的事项，或乙方行使抗辩权、抗诉权，借款关系提前终止，房地产抵押权提前实现。 处分抵押房地产时，本合同作为乙方不可撤消授权甲方将抵押房地产提交拍卖公司进行拍卖的文件依据，乙方对此放弃一切抗辩权，甲方可直接委托拍卖公司拍卖该房产，拍卖所得应优先偿付甲方的借款本金、利息、综合费用、违约金以及甲方实现抵押权所产生的一切费用（拍卖费、律师费、评估费、租赁费、安置费等），扣除以上费用剩余的部分由甲方返还给乙方。或经甲、乙双方协商以抵押物折价抵偿。 第十三条 拍卖 甲、乙双方约定，甲方行使抵押权有权委托上海任何一家有拍卖资质的拍卖公司将上述房地产公开拍卖，拍卖收入扣除拍卖费用、借款本息及本合同项下应由乙方承担的费用后，剩余部分退还以乙方，不足部分甲方有权向乙方追索，有关拍卖手续乙方均委托甲方代为办理。 第十四条 费用 与抵押房地产有关的包括但不限于评估、保险、鉴定、公证、他项权利登记等费用由乙方承担。因乙方不按本合同履行还款、付息、付费义务引起的包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师服务费等费用由乙方全额承担。 第十五条 违约责任 乙方违反第四、七、八、九、十条规定及补充协议规定必须按借款金额的20% 9
承担违约赔偿。逾期还款5天内按每日未还款总额的%计，超过5天甲方可通过变卖、拍卖或向有管辖权的人民法院申请强制执行，变卖、拍卖或诉讼期、执行期直至债务完全清偿止的费用，按每日未还款总额的%计。违约金因不同的违约行为依本合同约定可重复计算。 第十六条 通知条款 所有的通知事项应寄往本合同首页所列的地址。 若上述地址在境外的，自通知以挂号、快递或电传方式发出的30日后，视为对方已收悉； 若上述地址在境内的，自通知以上述方式发出的10日内，视为对方已收悉； 任何一方变更地址时，应按上述方式通知对方，并在收到对方确认函后，地址变更才生效。 第十七条 争议解决 凡因履行本合同而产生的争议，双方应友好协商解决，协商不成，向本合同的签订地有管辖权的人民法院提起诉讼及申请强制执行，如因非本合同条款规定而引发的争议，协商不成的，亦向本合同签订地人民法院提起诉讼。 第十八条 合同生效及份数 本合同经双方签章之日起生效，并经公证处公证，按第五条约定办妥抵押登记。若抵押房地产为多人共同共有，所有共有人应在合同公证时，签署有效的相关文书。 本合同一式肆份，甲、乙双方各执壹份，房地产登记部门、公证处各存档壹份。 如有未尽事宜，经双方协商可另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等的法律效力。 第十九条 法律适用 本合同未尽事宜，依《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《上海市房地产抵押办法》、《典当行管理办法》相 10
关规定办理。 今后新颁布或修改的相关法律、法规或司法解释与本合同的基本条款不一致的，双方应据上述法律、法规或司法解释的规定共同对本合同作出相应修改。 该合同由甲、乙双方在 签署。 （以下无正文） 贷款人（抵押权人）： 借款人、抵押人： 法定代表人： 委托代理人： 委托代理人： （签字/盖章） （签字/盖章） 年 月 日 年 月 日 11
附件二： 委 托 书 委托人□姓名□名称： 法定代表人： 身份证件名称： 证件号码： 国籍： 户籍： 电话： 联系地址： 邮编： 受托人□姓名□名称： 法定代表人： 身份证件名称： 证件号码： 联系地址： 邮编： 电话： 受托人□有□无转委托权。 委托期限： 年 月 日至 年 月 日止 现委托人委托 为合法代理人，代表委托人处理坐落于 之房地产如下 事项： 12
一、 办理上述土地使用权、房屋所有权初始登记事宜； 二、 办理上述土地使用权、房屋所有权转移登记事宜； 三、 办理上述土地使用权他项权利登记事宜； 四、 办理上述房屋所有权他项权利登记事宜； 五、 办理上述土地使用权变更登记事宜； 六、 办理房屋所有权变更登记事宜； 七、 办理上述房地产预告登记事宜； 八、 办理上述房地产单方预告登记事宜； 九、 办理上述房地产更正登记事宜； 十、 办理上述房地产异议登记事宜； 十一、 办理上述房地产文件备案登记事宜； 十二、 办理上述房地产权力注销登记事宜； 十三、 领取房地产权证； 十四、 领取房地产登记证明； 十五、 领取房地产登记备案证明； 受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。 附件： 委托人□、法定代表人□签名： 单位盖章： 年 月 日 13
附件三： 委托拍卖合同 合同编号： 委托人（简称甲方）： 身份证号： 拍卖人（简称乙方）： 拍卖有限公司 地址： 法定代表人： 电话： 传真： 根据《中华人民共和国拍卖法》和有关法律、法规及《 拍卖有限公司拍卖业务规则》，经甲、乙双方友好协商，签订本合同。 第一条 甲方自愿将下列财产依法委托乙方公开拍卖： 2 上海市 （房产证号为：沪房字 号，建筑面积为： m） 第二条 甲方对拍卖标的交付： 1、交付时间：拍卖成交后第 天。 2、交付地点：标的物所在地。 3、交付方式：甲方或甲方的委托人直接交付给拍卖人或买受人。 第三条 拍卖标的保留价： 万元（含拍卖佣金、拍卖公告费） 第四条 英格兰式拍卖（即增价拍卖）。 第五条 拍卖时间由乙方自定。如第一次拍卖不成交，甲方同意在合同有效期内按原保留价降10%再行拍卖。下次拍卖依此类推。 第六条 双方的权利和义务： 1、甲方向乙方提供拍卖标的的有关证明材料及详细资料。 2、甲方保证该标的合法、真实，拥有无可争议的所有权或处分权。 3、用于拍卖标的的公告费及相关费用由甲方承担。 14
第七条 甲方向乙方支付的约定佣金为拍卖成交价的 ％，该款项由乙方从拍卖成交价款中直接扣除。 第八条 拍卖成交后三日内，甲方向乙方交付成交标的物的相关资料，乙方将全部成交价款以银行转帐的方式支付给甲方指定帐户。 第九条 拍卖标的为净价拍卖，办理证照变更、产权过户等手续时，需甲方缴付的费用和拍卖标的移交之日起以前相关欠费，均由买方缴付。 第十条 订立合同后，甲方不得在合同有效期内撤回拍卖标的的委托。 第十一条 非乙方原因导致甲方出现损失，乙方不承担赔偿责任。 第十二条 违约责任： 1、甲方对拍卖标的的合法、真实性及质量、数量、瑕疵等方面所知道的问题未向乙方说明，因此产生的一切纠纷，应承担全部法律责任，造成乙方和买受人经济损失给予全额赔偿。 2、甲方在委托乙方拍卖期内，不得委托其他拍卖人拍卖和自行销售，否则，应承担已发生的拍卖费用并支付保留价 %的违约金。 3、乙方不经甲方同意，低于保留价和与竞买人恶意串通，给甲方造成损失，由乙方承担赔偿责任。 4、甲方不能按时交付拍卖成交标的，应按该标的成交价每天万分之一赔偿给买受人。 5、乙方不按合同规定付款，每逾期一日应按成交价的万分之一赔偿给甲方。 第十三条 本合同执行过程中如有争议，经双方协商解决，在60天内未解决的，可向人民法院起诉。 第十四条 本委托合同有效期自200 年 月 日起至200 年 月 日止。 第十五条 其它约定事项： 1、本合同第八条所指帐户： 帐号： 2、第二条第三款所指委托人为 。 15
第十六条 本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。经甲、乙双方代表签字盖章后生效。 甲方： 乙方： 拍卖有限公司 代表： 签订地点： 日期： 16
