龙湖项目成本管理控制
与招投标、合约管理
主讲：周世艾
2011年8月13-14日
讲师介绍
高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二
届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司
总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理
和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。
内容
龙湖成本管理与控制
龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理龙湖的合同管理
内容
龙湖成本管理与控制
龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理龙湖的合同管理
龙湖成本管理的目标
龙湖成本管理的目标
成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益
----提升价值
龙湖成本管理的基本内容
----合理确定成本与有效控制成本
龙湖成本管理的宗旨与目标
宗旨：
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并
形成行业成本优势 。
目标：
建立目标成本管理为导向的成本管理体系
价值工程
房地产企业的主要成本管理内容有：
33
11
人力的成本
55
44
22
产品的成本产品的成本 产品的建造、品质产品的建造、品质
时间的成本 生产的速度、进度
人力的成本 管理人员多少和水平
资金的成本 资金的利息
管理的成本 管理的程度、精细度
售后的成本66
售后成本有：
①产品维修成本；产品质量问题
②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变
③销售承诺成本；向购房客户不当承诺
④开发过程中遗留给物业管理的问题
⑤……
成本
经营目标
/盈利指标
项目策划
销售定位
项目设计
/部品定位
合作
资源
资金
来源
政策与市场环境
影响成本的因素
自身管理能力
项目开发节奏
/现场施工
数据分析与储存
新项目可研 规划设计
合约规划
与招标 施工管理 合同结算
动态反馈 及时结算事前定价步步跟踪准确测算
工作的重心
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
龙湖成本管理体系思路
成本管理的基本方法……目标成本管理
1、目标成本管理的内容……目标的确定与控制两方面
2、目标成本确定的依据……产品把握、经验数据库、
市场调研
3、实现目标动态的监控……手段----信息化
为什么要进行目标成本管理
目标成本管理的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做
了再算”
目标成本管理有什么作用
为开发决策提供依据
提前锁定投资
合理确定销售价格
加强成本的计划性加强成本的计划性
预测投资效益
目标成本的作用
目标成本管理内容
编制目标成本
分阶段对目标成本进行检查、修正
对目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行
后评估
动态成本：
是项目各个实施过程中体现的实际成本与目标成本
的控制结果
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的
产品目标
成本管理未来的发展方向
重心前移
方案优化管理创新
龙湖的项目成本管理
龙湖成本管理体系
制度 流程 方法 工具
（指引、作业指导书）
成本管理部分管理制度
招标管理办法
合同管理办法
材料设备供应、核价管理办法
预结算编制审核办法
设计变更、签证管理办法
工程款支付管理办法
……
成本管理的管理体系
业务
模块
制度文件 流程文件 作业指引 记录表单
成本
管理
目标成本管理办法 目标成本编制与审批流程 项目策划阶段成本规划指引 项目目标成本套表模板
责任成本管理办法 责任成本分解与审批流程 设计阶段成本控制指引 动态成本报送套表
动态成本管理细则 动态成本信息报送流程 招标采购阶段成本控制指引 责任成本分解套表
成本绩效考核制度 合同计量与结算流程 经济标书及评审指引 责任成本月度评估表
。。。。。 。。。。。。 合同商务条款管理指引 成本月度分析报告模板
动态成本信息归集指引 成本预警通知书
造价咨询单位管理指引 目标成本调整申报表
变更签证管理指引 成本数据库模型
预、结算编制管理指引 项目成本指标测算表
成本数据库编制指引 市场成本调研表
专业端口责任成本考核指引 项目成本-盈利动态测算表
成本部工作管理与考核指引 项目主要规划指标
。。。。。。 项目产品建筑/品质标准表
项目设计限额要求及成本控制建议表
设计变更单/签证单
经济标评审分析表
计量支付表单
工程进度/材料供应计量与付款台帐
工程结算审批表
项目总包工程清算审批表
结算协议表
。。。。。。
成本管理部分制度流程体系
成本模块：
制度流程与管理工具
龙湖项目主要成本费项
主要费项科目：
一、土地费用
二、前期费用
三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）
四、开发间接费
五、营销费用
六、公司管理费
七、财务费用
序号 一级成本费项 二级成本费项 三级成本费项 责任部门
1
开发成本
土地成本 土地价款、拆迁安置补偿等 发展部
2 前期费用
勘察、设计费 研发部
报建费 研发部、工程部
三通一平费等 工程部
3 配套设施费用 学校、幼儿园、会所等 造价采购部
4 基础设施费用
水、电、气配套、道路 工程部
小区强弱 电、总平工程 造价采购部
5 园林景观工程费用 软硬景、水电、小品等 造价采购部
6 主体建安成本 建筑、安装、装饰工程 造价采购部
7 工程相关费用
审计费 计划财务部
造价咨询费 造价采购部
监理费、定额外检测费 工程部
物业前期介入费、维修基金 营销部
8
期间费用
销售费用
营销设施建造费 造价采购部
其他销售费用 营销部
9 财务费用 贷款利息等 计划财务部
10 管理费用 员工工资、福利等 行政人力部
开
发
成
本
销
售
费
用
开
发
间
接
费
税
金
土
地
成
本
前
期
工
程
费
配
套
设
施
费
基
础
设
施
费
建
安
工
程
费
工
程
相
关
费
后
续
成
本
管
理
费
用
财
务
费
用
建设期返工费
优化设计费用
相
关
责
任
部
门
物
业
公
司
工
程
部
造
价
采
购
部
研
发
设
计
部
发
展
部
成本
财
务
部
本成发开接直
营
销
部
勘
察
设
计
费
项目全成本的纵向分解
建设部2000年9月18日发布
《房地产开发项目经济评价方法》
第四章第24条明确
“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发
建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、
前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程
费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财
务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他
费用以及不可预见费用等。”
龙湖的项目成本管理
以项目为管理对象
项目的完全直接成本测算分解
间接成本测算分摊
项目的成本管理范围
项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式
营销部
成本管理部
工程管理部
设计研发部
计划财务部
公司总经理
研发专员
项目负责人
项目研发经理
项目工程经理
项目成本经理
项目营销经理
项目财务经理
专业工程师
成本专员
营销顾问
财务专员
公司运营总监
龙湖项目部主要职能
产品研发定位
施工组织和管控
成本测算和控制
营销策划和销售
客户管理品质保证
职能岗位 成本管理职能
设计研发
1、产品定位 2、产品建造标准 3、设计任务书
4、 设计优化产品成本控制 5、设计费管理
成本管理
1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制
2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控
3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造
价管理 5、资金计划汇总
工程管理
1、在成本控制下进度、质量管理
2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
营销
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用
（包括样板房景观体验区）管控
计划财务
1、项目成本财务指标的管控
2、分摊成本的管控
3、总体资金计划的管控
龙湖目标成本管理三大工具
1、目标成本测算与分解
2、投资分析模型
3、历史成本数据库
龙湖项目目标成本测算和分解
目标成本测算的条件
经讨论确定的方案或设计图
市场价格及其走势的准确把握
整理建筑标准与工程造价的匹配关系
相应项目工程造价历史成本数据库
• 正向测算：
• 测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况）
• 测算方式 （估算、概算、预算）
• 团队工作
• 反向倒逼：
• 确定销售价格水平；
• 确定利润要求；
• 反推计算成本水平
目标成本测算的方法
40
目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市
场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产
品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并
力争控制的产品成本
目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品
设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和
控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管
理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线
目标成本管理的阶段
土
地
投
资
论
证
阶
段
目
标
成
本(
土
地
版)
项
目
启
动
阶
段
目
标
成
本(
启
动
版)
方
案
设
计
阶
段
目
标
成
本(
方
案
版)
初
步
设
计
阶
段
目
标
成
本(
执
行
版)
工
程
实
施
阶
段
目
标
成
本(
调
整
版)
竣
工
阶
段
项
目
竣
工
成
本
目标成本形成 动态及责任成本执行
设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。
营销部制定产品定位及相对应的价格定位；
成本部编制《项目**阶段目标成本》。
目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。
目标成本应具有一定的动态性。
目标成本编制程序
44
目标成本编制程序
1、项目定位
2、确定设计方案
3、项目基本数据收集
4、市场调查
5、成本数据收集
6、编制目标成本
7、目标成本论证
8、目标成本批准
土地投资论证阶段成本测算
责任部门 工作成果
发展部 项目定位
提供周边配套
提供土地信息
地区总经理
研发部
造价采购部
主持、确定
项目预案
目标成本测算
通过
满足
拿地
成本
要求
未通过审定
存档
土地阶段成本测算方法：
成本经验值估算法
此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合
来完成
参考成本经验数据完成土地投资论证阶段成本测算
成本科目 成本取值范围 适用标准 备注
可可
研研
阶阶
段段
前期费用
90-115 （土地面积） 普通楼盘
160-205 （土地面积） 高档楼盘 含精装
160-235 （土地面积） 别墅楼盘
基础设施
205-225 （土地面积） 容积率
225-250 （土地面积） 容积率左右
250-400 （土地面积） 容积率以上
环境工程
160-200 （土地面积） 容积率
档次高者
取大值
135-180 （土地面积） 容积率左右
100-140 （土地面积） 容积率以上
配套设施
一般地下室 2100-2300元/地下室面积
人防地下室 2300-2500元/地下室面积
会所 3500-5000元/会所面积
教育用房 1500-1800元/教育用房面积
底商 1500-1800元/商业用房面积
管理用房 1500元/管理用房面积
成本科目成本科目 取值范围取值范围 适用标准适用标准 备注备注
可可
研研
阶阶
段段
别墅项目别墅项目
2200-24002200-2400 双拼双拼
毛坯毛坯2000-22002000-2200 联排联排
1800-20001800-2000 叠拼叠拼
多层多层
1500-16001500-1600 普通普通
1600-18001600-1800 高档高档
小高层小高层
1600-18001600-1800 普通普通
1800-20001800-2000 高档高档
高层高层
2000-22002000-2200 普通普通
2200-24002200-2400 高档高档
《项目目标成本测算（土地版）》只是土地投资
论证资料的一部分；
审定的《项目目标成本测算（土地版）》将作为
项目启动阶段目标成本的参照依据。
把《项目目标成本测算（土地版）》与项目其他
预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指
标分析
成本测算费项表比较
讨论：
你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺
序有哪些不同，内容有哪些不同
结论：
各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相
同
项目投资经济分析模型
模型是什么
模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间
的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项
目的优劣
可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项
目收益的动态变化情况。
模型内容包括
项目基础资料
工程分期
成本测算
建设进度计划
付款计划
销售及回款
资金来源运用
指标计算
编制模型的意义
为土地投资决策提供依据；
通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作
过程中的风险；
通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，
从而为项目运作过程中的决策提供依据；
将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司
层面的现金流情况。
模型的基本结构
模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分
期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售
及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。
模型中基本指标
净现值
指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设
定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值
是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。
内部收益率
是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投
资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是
一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。
现金成本收益率
指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该
指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项
目现金收益情况的指标。
权益资本乘数
指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指
标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元
的总投资，该指标越大越好。
项目指标的衡量体系
影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益
率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数
从三个主要的方面衡量项目的优劣：
项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；
项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；
项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度
模型在项目运作各阶段的作用
投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用
不同
项目拿地阶段――决策支持，风险控制
项目研发阶段――经济控制，设计优化
项目建设阶段――成本控制，销售控制
项目竣工阶段――对比分析，指导新项目
运用投资分析模型对运营状况的分析
项目启动阶段成本测算
项
目
团
队
确
定
产
品
定
位
和
销
售
价
格
、
销
售
进
度
研
发
部
根
据
规
划
条
件
和
市
场
定
位
进
行
预
案
的
调
整
或
重
新
考
虑
方
案
（
产
品
业
态
、
标
准）
造
价
采
购
部
项
目
目
标
成
本
测
算
计
划
财
务
部
根
据
售
价
、
销
售
进
度
、
成
本
测
算
、
进
行
财
务
指
标
计
算
拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设
定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、
交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、
市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方
案，销售策划，销售进度等
项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目
标成本测算的细化
项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或
超过土地版的收益指标；
项目启动阶段的成功标志
项目启动会
目的
对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品
定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项目
风险，提出预案。
项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、
做出承诺
主要内容（成果）
1. 《项目定位》
2. 《项目建造标准》
3. 《体验区选址、定位及开放计划》
4. 《项目一二级计划》（《项目分期、材料供应方式范围》）
5. 《项目目标成本（启动）》（《项目合约规划》）
6. 《投资分析模型（启动）》
7. 《方案设计任务书》
8. 《景观方案设计任务书》
9. 《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）
10. 《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》
设计阶段成本分解
工
程
部
提
供
现
场
布
置
方
案
提
供
施
工
用
水
电
以
及
甲
方
临
设
设
置
方
案
初
步
施
工
方
案
及
土
石
方
平
衡
对
比
提
供
方
案
、
初
步
设
计
图
提
供
产
品
建
造
标
准
基
础
方
案
对
比
造
价
采
购
部
目
标
成
本
分
解
进
行
成
本
敏
感
性
分
析
编
制
合
约
规
划
研
发
部
计
划
财
务
部
财
务
指
标
计
算
设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段
阶段成本测算和分解
方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重
点
初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目
标成本
案例：
方案设计阶段成本测算分解
方式之二，按项目实体分解
方式之一，按合同计划分解
方式之三，按考核责任分解
三种方式各有侧重但又相互关联
目标成本的分解
分解依据：
甲方的发包与采购计划
分解内容：
总目标分解为每个合同项的目标
方式之一：按合同计划分解：
项目合约规划
目的
将各费项成本对应分解成未来可执行的合同
随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合
同造价
分解依据：
项目建设内容（设计图纸及说明）
分解内容：
总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件
的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋
分层分构件；
方式之二：按工程实体分解
分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法
分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管
理指标, 以及辅助管理的工作要求
方式之三：按考核责任分解
序号 一级成本费项 二级成本费项 三级成本费项 责任部门
1
开发成本
土地成本 土地价款、拆迁安置补偿等 发展部
2 前期费用
勘察、设计费 研发部
报建费 研发部、工程部
三通一平费等 工程部
3 配套设施费用 学校、幼儿园、会所等 造价采购部
4 基础设施费用
水、电、气配套、道路 工程部
小区强弱 电、总平工程 造价采购部
5 园林景观工程费用 软硬景、水电、小品等 造价采购部
6 主体建安成本 建筑、安装、装饰工程 造价采购部
7 工程相关费用
审计费 计划财务部
造价咨询费 造价采购部
监理费、定额外检测费 工程部
物业前期介入费、维修基金 营销部
8
期间费用
销售费用
营销设施建造费 造价采购部
其他销售费用 营销部
9 财务费用 贷款利息等 计划财务部
10 管理费用 员工工资、福利等 行政人力部
项目实施阶段成本管理
工
程
部
现
场
签
证
、
技
术
核
定
的
现
场
控
制
、
工
程
质
量
和
进
度
的
管
控
、
编
制
进
度
计
划
提
供
施
工
图
设
计
变
更
的
控
制
、
专
项
工
程
的
优
化
造
价
采
购
部
签
证
变
更
的
费
用
审
核
、
专
项
工
程
的
成
本
分
析
、
动
态
成
本
的
跟
踪
和
回
顾
、
成
本
调
整
研
发
部
计
划
财
务
部
财
务
指
标
的
动
态
跟
进
资
金
计
划
审
核
互动
在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划
进行拆分。
施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、
基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对
目标成本进行预算调整。
合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）
所产生的合同金额变化
动态成本管理
成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定
了成本控制是一个动态过程
动态成本管理的目的意义
保证成本处于可控
保证目标成本实现
提供成本决策依据
动态成本的组成
动态成本=
已结算合同成本+未结算合同成本
+非合同性成本+待发生成本
动态成本
待发生成本
待发生费用未签约合同估价
已发生成本
非合同性成本合同性成本
已结算合同成本 未结算合同成本
合同金额
结算调整(含
签证变更) 合同金额
预估结算调整(含
预估签证变更)
月度成本回顾
对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同
进行清理、预估
对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用
进行清理、预估
成本动态重大事项及预警
成本管理异常事项披露
重大招标进展
补充预算动态状况（含设计变更及洽商）
结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及
其它异常情况均需说明）
成本目标评审
成本研究及其它测算
动态成本月报内容动态成本月报内容
序
号
项目名称
目标成本
(万元)
20090630动态监控
本月预
测金额
与目标
成本相比
与上月
相比
已发生
合同额
变化
说明
一 土地成本 16, 16, - - 15,
二 前期工程费 1, 1, - 1,
三 建筑安装工程费 36, 35, 26,
总包工程 27, 26, - 26,
总包洽商变更及索赔 -1, -1, -
分包工程 10, 10, 7,
四 小市政配套费用 6, 6, - -
五 维保费用
六 一～五项合计 61, 60, 43,
动态成本月度状况表
工程竣工阶段成本管理
工
程
部
审
核
工
程
竣
工
资
料
对
合
同
相
关
条
款
进
行
评
估
对
供
应
商
进
行
相
关
履
约
评
估
设
计
总
结
造
价
采
购
部
与
供
应
商
进
行
竣
工
结
算
（
含
材
料
供
应
结
算）
编
制
竣
工
成
本
并
与
目
标
本（
执
行
版）
比
较
研
发
部
计
划
财
务
部
财
务
决
算
核
算
最
终
的
财
务
指
标
工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算
工程竣工决算是项目管理的最终体现
工程结算编制的依据 :
以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更
核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的
工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认
价通知书和施工合同、《施工图预算编制要求》等
为编制依据。
工程预结算编制审核的前提
按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作
内容完成。
有完整的技术档案和施工管理资料。
经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签
署工程质量合格。
项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目
的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估
算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、
管理费用、财务等全部成本费用。
将《项目竣工成本》与《项目目标成本（执行版）
》比较，分析、说明差异原因
按规定格式形成《项目成本总结和分析》
一、基本情况的概要
成本目标的下达
成本目标的分解
成本目标的完成
二、分解和完成的对比
以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成
情况进行对比分析
基本结论
目标成本和实际成本的对比分析
三、分析说明
ABC分析
敏感性分析
失败和成功事例的分析
四、改进建议
如何做好成本管理
目前成本管理的瓶颈和破解
龙湖的历史成本数据库
…………目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考
利用历史成本数据库编制项目目标成本利用历史成本数据库编制项目目标成本
历史数据的来源
1、自身开发项目的积累
内容完善、质量好、数量有限
2、同行业项目资料收集
内容质量不容易准确
历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容
包括：包括：
成本测算基础资料
开发成本汇总表
单位工程建安指标
成本测算基础资料：成本测算基础资料：
搜集房地产工程（历史）已建（历史）已建项目规划指标，已建
项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指
标的实际记录实际记录
新建新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指拟建项目概况指
标标
开发项目成本汇总表：开发项目成本汇总表：
是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各
项成本费项的竣工结算造价的总合。
专项工程成本分析
景观工程
区内管网
区内强电
区内弱电
单体建安工程
单位工程建安指标：单位工程建安指标：
按项目的单位工程编制，共分为五大部分：
1）、工程概况。
2）、特征指数。
3）、建设标准。
4）、经济指标、
5）、技术指标。
11）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：
工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。
22）、特征指标主要包括：）、特征指标主要包括：
窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×
总高）一般～
窗地比：外墙的窗面积/建筑面积
体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长
×总高）
面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积
（规划面积/建筑面积）
造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存
在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面经济指标和技术指标是以造价建筑面
积分析计算的积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调
整系数
（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）
经济指标和技术指标与面积系数的关系
33）、建筑标准：分别按单位工程的）、建筑标准：分别按单位工程的
基础；
结构及粗装修；
主体设备安装工程；
公共部位精装修；
户内精装修；
等的主要材料做法进行描述。
44）、经济指标包括：）、经济指标包括：
单位工程人工费和单位面积人工费指标
各分部工程造价和单位面积造价指标
各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标
5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表
如何参考历史成本测算新项目成本
基础数据
预设特征系数、体形系数
产品交付标准
查找历史项目，对新建项目作参考
根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据
库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数
结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造
价成本
找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市
场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行
调整。
基础部分：
挖孔桩基础的测算数据见下表
以下变化规律限于主体及粗装修参考
序号 项目
窗墙比变化率 体型系数变化率
1% -1% 1% -1%
1
主体结构及
粗装修造价
% % % %
参考指标
A类高层 钢筋 千克、水泥 千克、预拌
砼 立方
B类高层 钢筋千克、水泥 千克、预拌
砼 立方
当窗墙比为，体型系数为时，主体结构
及粗装修部分的造价基数约为1
龙湖的项目成本控制
项目主要成本费项构成项目主要成本费项构成
成本
分类
成本费项 成本内容
直
接
成
本（
开
发
成
本）
土地费 土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用
前期工程费 勘测设计费 、三通一平工程费、 行政及政策性收费
基础设施费 满足项目使用功能的设施设备
配套设施费 按规划和有关要求设置的配套建筑
建安工程费
建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程
费）、户内精装修 、环境景观工程
工程相关费用
监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程
测量费用、各项验收费用
用
销售费用
调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、
交易相关手续费
管理费用 管理人员工资、行政支出、福利等费用
财务费用 资金成本
竣竣
工工
验验
收收
试试
运运
行行
采采
购购
施施
工工
设设
计计
勘勘
察察
可可
行行
性性
研研
究究
项项
目目
建建
议议
书书
建设工程项目实施的阶段建设工程项目实施的阶段
启动阶段启动阶段 规划阶段规划阶段 实施阶段实施阶段 收尾阶段收尾阶段
建设建设
安装安装
完成完成
投使投使
入用入用
投
资
可行性研究可行性研究
投
资
合发合发
同包同包
决立决立
策项策项
100%
勘察设计勘察设计
前期工程前期工程
施工采购施工采购 竣工验收竣工验收
项目投资控制的要点
投资投资测算过程测算过程的控制分为：的控制分为：
·投资论证阶段测算
·设计阶段测算
执行过程执行过程的控制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制
成本控制的目标原则成本控制的目标原则不是最低而是合理不是最低而是合理
投资控制
包括投资包括投资测算过程测算过程的控制和的控制和执行过程执行过程的控制的控制
土地投资论证土地投资论证
·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位
·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理
配置
·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论
证项目投资可行性项目投资可行性
·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，
利用投资分析模型测算控制土地成本
投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制
方案设计（概念设计）方案设计（概念设计）
初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）
施工图设计施工图设计
项目设计阶段控制项目设计阶段控制
投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，
本阶段投资控制的效果约为约为75%75%～～80%80%，控制投资的
阻力最小，控制投资需要的成本最低
深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比
较，本阶段投资控制的效果约为约为15%15%～～20%20%
施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对
施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为约为5%5%以内以内，
控制投资阻力较大，控制成本较高
设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果
概念概念 设计设计 施工施工//安装安装 使用使用
控制的效果
控制的阻力 控制的成本
主要主要控制控制价值区价值区
134
方案设计控制要点方案设计控制要点
户型组合，产品的市场定位与功能定位
竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用
公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设
备房的位置
交付标准，窗地比、平面周长、体型系数
人防工程自建与缴费的决策
项目分部分项工程及部品部件的价值判断
135
重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，
基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标
准，停车方式及比率，小区供配电方式
在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同
业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多
层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；
配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和
高额利润。
注意设计作品和产品的关系
比较高层与小高层的成本
案例：
某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规
划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层
总用地面积 平方米
容积率
建筑占地面积 平方米
建筑密度 % 不大于35% %
绿地率 % %
总建筑面积 平方米
1）地上建筑面积 平方米 114936
2）地下建筑面积 平方米
其中地下车库面积 平方米
高层与小高层、花园洋房的的成本比较
容积率 密度
单体
建造费
总成本
销售
价格
18～32层
高层
不变 小 大 优、中、差 中
18层
高层
不变 大 小 优、中、差 中
花园洋房 不变 大 大 优、中、差 高
对业态和户型的多方案设计，通过比较确定
单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公
摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从
而获得最大得房率和销售面积 。
某项目技术经济指标对项目评价指标的影响
业态 单位 原技术经济指标
变化后的技术
经济指标
单位建筑面积
创利能力
花园洋房 平米 66,900 82,350 1,278
小高层 平米 113,100 95,200 1,097
小商铺 平米 1,200 3,600 3,201
地下车库 平米 35,843 35,448 -
幼儿园 平米 500 500 -
总建筑面积 217,543 217,098
容积率
内部收益率 ％ % %
净现值 元 2,166 3,439
限额设计限额设计
确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标
限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制
初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预
算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设
计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可
能性和经济性 。
初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点
建筑选材与各类构造做法
结构型式、基础型式、挡墙形式的选择
外立面设计
电梯、空调等大型成套设备选型
管线布置走向
变配电系统
道路断面
公摊面积与公摊系数优化
精装修配置标准与成本
钢筋、砼用量
门窗开启方式及分隔设计
根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面
积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊
面积增大得房率。
控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面
积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系
数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。
控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比
较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材
料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足满足
必要使用功能必要使用功能的同时成本最合理。
结构设计方面
基础选型、埋深和布置应合理
楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中
荷载取值合理，安全系数取值合理
主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢
筋配筋计算配置合理
人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构
计算与构造
强电设计方面
主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合
理
进出线通道是否合理
设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆
截面配置合理
发电机供电范围、容量和台数选择合理
敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合
理
弱电设计方面
弱电各系统功能和设备选型合理
各系统管线走向布置合理
给排水设计方面
设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理
设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便
主要的设备材料选用经济合理
综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨
污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法
进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖
沟的土石方量最小。
编制概算，对投资进行控制。
景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺
装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。
确定项目骨干树种、基调树种
设计阶段控制措施
产品业态定位模板化
设计任务书模板化
设计合同模板
主要专业施工图设计指引模板化
主要专业施工图设计审图要点模板化
专业配置标准模板化
制定统一标准作法
模块化：
单体研发、单体组合
会所售楼处结构标准化及装修模块化、
硬景铺装标准化
导视系统标准化
拼合：
增强户型拼合研发
90% 复制 + 10% 创新
（1+10%）n
一年一小改 三年一大改
产品复制
产品复制
90% 复制 + 10% 创新
（1+10%）n
一年一小改 三年一大改
重庆。龙湖源著
电梯住宅的公摊面积经济分析
公摊面积涉及多个利益主体
开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊
小些好；
业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大些，舒
适度好和方便些，希望大些好。
施工单位：管线安装时，希望管井大些好；
物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存
放、清洁用水处，希望大些好；
政府：只要满足规范最低要求就好
对公摊面积（公摊系数）的管控，
第一，要明确规范的刚性要求；
第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设
定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；
第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的
调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。
公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制
时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就
是按价值大小进行资源调整
公摊面积的组成
垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、
管道井、提物井、室外楼梯；
墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙
和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；
设备用房和管理用房 ：幢内共同使用的设备用房
，辅助或管理用房 ，供本幢使用的其他共同使用
的面积
影响公摊系数的因素
公摊系数＝公摊面积 / 套内面积
公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态
超高层住宅＞高层公寓＞花园洋房＞叠拼别墅＞
联排和独栋别墅
公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积
建筑业态 层数 面积类型 建筑面积 套内面积 公摊面积 公摊系数
高层公寓 11 标准层 410 350 60 17%
高层公寓 32 标准层 630 539 91 17%
高层公寓 18 标准层 603 510 93 18%
高层公寓 29 标准层 938 741 197 27%
高层公寓 27 标准层 586 471 115 20%
高层公寓 26 标准层 690 570 120 21%
高层公寓 15 标准层 626 546 80 15%
高层公寓 18 标准层 525 453 72 16%
高层公寓 31 标准层 720 614 105 17%
高层公寓 18 标准层 529 459 70 15%
高层公寓 31 标准层 785 678 107 16%
高层公寓 31 标准层 801 693 108 16%
建筑业态 层数 面积类型 建筑面积 套内面积 公摊面积 公摊系数
花园洋房 全部 90015 80905 9110 11%
花园洋房 6 单元 5135 4736 399 8%
花园洋房 5 单元 3516 3053 463 15%
花园洋房 6 单元 4874 4289 585 14%
花园洋房 5 单元 1183 1043 139 13%
花园洋房 6 单元 1638 1461 177 12%
小商铺 3 栋 2664 2468 196 8%
小商铺 3 标准层 652 575 76 13%
小商铺 单元 1370 1273 97 12%
小商铺 栋 13426 11817 1609 14%
写字楼 26 栋 31029 22445 8585 38%
主力店 5 栋 45236 39949 5286 13%
运用价值工程控制投资
投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶
段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功
能，有效控制投资。
价值工程价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，
通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以
最低的成本去实现产品的必要功能。
如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值
功能 F
成本 C
11、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降
22、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加
33、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低
44、功能略有降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低
55、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高
如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值
所以上表也表示为：所以上表也表示为：
功能（或效用）
价值= ；
成本（或费用）
F
用数学公式表示用数学公式表示 V =
C
表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，
而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成
本之比；
成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品产品
寿命周期的成本寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。
如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值
（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比
价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现
必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价格）
与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼
盘可提高性价比
（2）技术经济比较
人防工程决策
土建车库与机械车库的技术经济比较
电梯、空调的配置方式
地下车库最少车位、面积及收益测算
基础形式、主体结构形式、挡墙形式
……
提高价值
的方式
功能不变
降低成本
成本不变
提高功能
成本略有
增加功能
提高更大
降低一些次
要功能成本
大幅度降低
运用新科技、新技
术、既提高功能，
又降低项目成本
业主不能直接感
知的工程项目（
包括基础、结构
、综合管网、能
源动力设施等）
√
防水工程 √ √
外墙保温 √ √
家居智能化设施
√
√ √ √
景观、装修 √ √ √
门窗 √ √ √
户型优化 √
注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；
或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。
工程实施阶段控制要点
工程招投标
总分包合同管理
现场签证及设计变更管理
材料设备采购、认价招标及管理
……
合理的工期
确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工
期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与
增加的成本等值。
施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制
包括施工平面布置中施工设备的选择和配置；
基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较；
施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点例：
1、塔机的选型、安装高度、安装时间的确认（避免
产生不必要的费用）
2、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定
（当深度过高是否要考虑使用档土板…）
3、钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置方式、对
拉螺杆的设置方式
4、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径
的选型）及合理确定台班的数量
材料设备采购
施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除
了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成
本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费
用；
如：发电机、电梯
讨论
为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些
控制重点
总结
项目成本控制要点的内容、方向要根据：
项目的定位
市场的情况
工程的特点
客户的敏感点等来确定
景观工程成本管理
景观工程成本管理责任
控制阶段 职能部门 职责
方案设计阶段
初步设计阶段
设计研发部
落实设计单位
进行方案交底，把控设计效果
提供设计项目各项技术指标
造价采购部 景观工程专项成本测算
工程实施阶段
设计研发部 管理设计变更
控制景观效果营销部
造价采购部 景观专项成本动态管理
工程竣工阶段
工程部 组织现场收方、审核竣工资料
造价采购部
审核竣工结算
完善景观成本数据资料
景观工程主要成本构成景观工程主要成本构成
场地整治费
苗木栽植费
苗木价
水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等
景观效果调整苗木保活养护管理费
……
景观工程设计
景观概念设计阶段
确定景观主题，空间体系，景观序列,景观特征要
素及景观亮点；进行场地平面及竖向关系布置，交
通组织及视线组织；确定软景造景原则及手法。
景观方案设计阶段
完成景观空间的特征塑造，确定各种景观空间（开
放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，
景观元素组织，限定景观要素的尺度、材质、色彩
等，竖向关系梳理，场地景观亮点形式（喷泉、水
景、雕塑），软景布局的空间关系，软景效果意向
及基调树种骨干树种。
景观初步设计阶段
确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高
程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定
位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效
果相关的全部技术参数，以及景观家具（灯具、标
识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型；
提供工程量计算供甲方进行成本核算。
景观施工图配合
所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达到
施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结构、
防水、土木、机电设计单位进行设计交底。
施工现场设计效果全程把控：
在全程设计---施工过程中，景观设计单位需起到
设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择
不同的关键节点进行效果检查，并提出意见，设计
效果总体把控。
景观单方造价限额设计：
道路绿化隔离带：¥元/㎡
外围代征绿化带景观：¥元/㎡
河岸景观：¥元/㎡
样板区景观：¥元/㎡
小区公共景观：¥400元/㎡
私家花园景观: ¥320元/㎡
景观设计成本控制
景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调、
统一，结合建筑形态进行总体景观设计，打造丰
富的园林景观
进行丰富的竖向设计，利用绿化造坡合理有效利
用基地与场地的高差
合理利用地块内有的原生植物，处理好沿河（湖）
绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及城市道
路绿化带的关系；
尽可能保证私家（庭院）的景观面积最大化
在小区内设置水景、水系，面积不宜过大，采用
硬地浅水；设置一些面积小、空间丰富、精致宜
人的景观环境节点（景观小品）
以软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考
虑特色景观树+植物群落。
软景结合部分木质品，如景观亲水木平台、木栈
道、特色景观石局部造景、水生植物等
景观工程成本控制的难点
苗木形态不好采用增加和替换苗木的方式进行补救,
这样引起成本增加和返工费用发生
绿量不足增加乔木也是引起成本增加
灌木种植标准与效果，灌木种植面广、品种多、数
量大而且图纸不完善施工随意性大
硬景构筑物与现场关系
建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网
施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本
景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施
景观工程分不同设计阶段成本控制，方案阶段是
景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观
工程成本控制的80%以上
乔木或贵重苗木部分由甲供
景观效果过程控制 控制移栽等造成的损失
建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源
严格管理现场收方结算
乔木、灌木种在那里
楼宇
行道树
道路
灌木
乔木
景观绿化指标控制景观绿化指标控制
内容 控制比例
软景：硬景 80～85:15～20
灌木：草坪 5～10:95～90
景观单方造价 …
某项目景观成本分解
景观分区 景观面积 配置苗木 单方成本 总造价
市政绿化
隔离带
13000平米
香樟、广玉兰、
银杏、雪松、
刚竹、鸢尾、
草坪等
270元 351万元
景观分区 景观面积 配置苗木 单方成本 总造价
代征地
绿化带
45000平米
栾树、香樟、银
杏、雪松、朴树、
合欢、金桂、金
边黄杨，南天竹、
小叶女贞草坪等
200元 900万元
景观分区 景观面积 配置苗木 单方成本 总造价
河岸
植物配置
8000平米
杨柳、水杉、
刚竹、八角金
盘、云南黄馨、
迎春花、木芙
蓉、鸢尾、草
坪等
150元 120万元
河岸局部水域改造
含土地流转补偿
180万元
景观分区 景观面积 主要材料 单方成本 总造价
木栈道及小
品、灯具
300平米
芬兰木，沿河道
做2米宽的木栈
道、景观小品
400元 12万元
环境景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特
别应关注竖向建筑和小品
合理选择绿化的种植土质，乔木、灌木、草皮
的比例关系
关注硬质铺装中硬景软景的比例，各种材料的
搭配关系；高档材料的使用范围
水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合
理确定水景面积数量
环境成本的弹性空间很大，其成本的提高对建
安成本的影响不是非常明显，但对楼盘的档次提升
显著（这也是一般提高楼盘售价常用的方法之一）
了解掌握市场上标杆楼盘的景观风格走向
体验区的成本管控
体验区构成包括：
售楼处、样板房、样板景观体验区等
体验区的特征：
包括显性和隐性特征。
显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设
计、导示系统和灯光设计主要通过观察体验
隐性特征：通过感观、情感、思考、行动和关联等五
种体验
体验区的选址、定位
体验区的选址原则
1、交通便捷
2、楼盘形象展示
3、客户体验
满足全项目整体施工组织
满足全项目营销进度
客户到达本项目便捷
客户从体验区入口到达售楼处和
样板房动线直接、合理、舒适
售楼处功能分区：
1 大门辐射区
2 接待迎宾区
3 模型展示区
4 销售洽谈区
5 展板宣传区+销控区
6 工法展示区
7 签约区
8 财务区
9 室内外休闲区
10 办公区
售楼处空间装修关注点：
动线---功能分区、参观路线合理
比例---各功能区空间分布合理
层次---按功能区接待递进
灯光---温馨柔和
表达---体现人文和企业理念
惊喜---环境和服务
销售中心、样板房、景观示范区成本管理
体验区造价框算表
分类 功能
面积
平方
单价
元/㎡
总价
万元
备注1 备注2
市政 市政公园 4600 150 69 BT工程，不计入示范区投入费用
景观示
范区
永久景观 1082 500
景观示范区
平均单方造
价393元/㎡
临时景观 9887 360 35%可回收(乔木灌木等）
设计费 10969 19
小计 10969
销售
中心
接待区 445 4000 178 含设计费、隔墙土建、硬装、软装
平均单方造价
约为3486元/
㎡
工作区 115 1500
含设计费、隔墙土建、硬装、软装，
30%可回收
小计 560
样板房 精装样板房 500 4500 225 含软装，50%可回收
清水房包装 3
小计 228
合计
销售中心、样板房的成本范围销售中心、样板房的成本范围
包括：
销售中心建造费、装修工程费，样板房建造费、
装修工程费，销售中心、样板房家具及样板房
小品摆设等
装饰工程主要成本构成装饰工程主要成本构成
硬装物料（标准、质感、颜色、厚度）
软装效果
天棚与墙面
天棚线条顺
直、阴角石
材接口美观
天棚线条顺
直、阴角对
位无误差
天棚与墙面
门窗套
门窗套
台面
台面
细部收口
细部收口
细部收口
与石材的玻
璃胶收口干
净
细部收口
与石材的玻
璃胶收口干
净
细部收口
马赛克墙面
做工精细
影响售楼处装饰成本的主要因素影响售楼处装饰成本的主要因素
1）、售楼处装饰风格定位，销售理念定位
2）、售楼处功能分区的装修标准，装饰材料分配和
表现
3）、售楼处风格影响环境氛围、环境风格和造价
控制售楼处装饰成本的措施控制售楼处装饰成本的措施
1）、售楼处装饰成本原则应该控制在目标成本执行
版的分解测算控制范围内
2）、确定合适的售楼处装饰风格以控制装饰成本和
环境氛围成本
3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位
4）、耐用品回收和周转使用
影响样板房装修成本的主要因素影响样板房装修成本的主要因素
1）、样板房装饰风格定位
2）、样板房装饰材料标准
3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价
控制样板房装修成本的措施控制样板房装修成本的措施
1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行
版的分解测算控制范围内
2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和
家具小品成本
3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位
4）、耐用品回收和周转使用
准确进行成本测算的基本要求是什么
你体会成本测算的难点有哪些
怎样才能实现成本管理的目标
交流提纲
内容
龙湖成本管理与控制
龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理龙湖的合同管理
招投标职能部门的设置
一般公司招投标机构设置
有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导
决策，负责对全部招投标工作的监管
小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务
总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总
经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、
建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成
营销部
成本管理部
工程管理部
设计研发部
公司总经理
研发专员
项目总监
项目研发经理
项目工程经理
项目成本经理
项目营销经理
项目财务经理
专业工程师
成本专员
营销顾问
财务专员
精装修项目部
景观项目部
龙湖公司部门、项目运营构架
计划财务部
发展部
运营副总
龙湖造价采购部组织构架
造
价
采
购
部
成本中心
采购中心
招标中心
造价工程师
景观采购工程师
装饰采购工程师
材料采购工程师
设备采购工程师
招标工程师
龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容
成立的临时团队
分工
研发部负
责实施的
招标
工程部负
责实施的
招标
造价采购部负责实施的招标
材设
招标
土建安
装工程
精装工程 景观工程
组长
★
研发部职
能负责人
★
工程部职
能负责人
★
造价采购部职能负责人
副组长
★
造价采购部
职能负责人
★
工程部职
能负责人
★
精装部职
能负责人
★
景观部职
能负责人
组
员
●
运营副总
●
运营副总
●
运营副总
●
运营副总
●
运营副总
●
运营副总
●
精装部职
能负责人
●
精装部职
能负责人
●
精装部职
能负责人
●
精装部职
能负责人
●
景观部职
能负责人
●
景观部职
能负责人
●
景观部职
能负责人
●
景观部职
能负责人
●
工程部职
能负责人
●
招标中
心经理
●
招标中
心经理
★
招标中
心经理
★
招标中
心经理
★
招标中
心经理
★
采购中
心经理
●
采购中
心经理
●
采购中
心经理
●
采购中
心经理
●
工程技术
支持组专
业工程师
●
工程技术
支持组专
业工程师
●
工程技术
支持组专
业工程师
●
工程技术
支持组专
业工程师
●
工程技术
支持组专
业工程师
●
工程技术
支持组专
业工程师
注：表中标识有“★”符号的为必须参加人员，标识有“●”的成员可视招
标的具体内容选择性参与
组
员
★
材料设备
工程师
●
材料设备
工程师
●
材料设备
工程师
●
材料设备
工程师
★
项目总监
★
项目总监
★
项目总监
★
项目总监
★
项目总监
★
项目总监
★
工程经理
★
工程经理
★
工程经理
★
工程经理
★
工程经理
★
工程经理
★
成本经理
★
成本经理
★
成本经理
★
成本经理
★
成本经理
★
成本经理
★
研发经理
●
研发经理
●
研发经理
●
研发经理
●
研发经理
●
研发经理
●
项目专业
工程师
●
项目专
业工程师
●
项目专业
工程师
●
项目专业
工程师
●
项目专业
工程师
●
项目专业
工程师
龙湖招标小组主要职责
贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，
进行全过程招标管理。
审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、
招标文件、评标报告、中标通知书；
审批最高限价或评标标底（如有）；
招标过程决策；
定标。
龙湖招标办理主持人
招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标
采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料
设备采购招标；
项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类招
标；
项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标
项目研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招
标
工程施工招标条件：
进行工程施工招标应当具备下列条件：
（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，
已经履行审批手续；
（二）工程资金或者资金来源已经落实；
（三）有满足施工招标需要的设计文件及其他技术
资料；
（四）法律、法规、规章规定的其他条件。
招标范围
序
号
招标方式 适用范围
1 公开招标 因属于民营企业，一般不采用
2 邀请招标
50万元以上（含50万元）的单项工程
金额在30万元以上（含30万元）的单次
材料设备采购
3
比价/询价
即简易招标
小于50万元的单项工程
小于30万元的单次材料设备采购
战略合作或年度合作的分供方选择
金额小于50万元的单项工程及小于30万元的单次材
料设备采购，可不执行招标 ，按以下规定执行：
小于50万元且大于20万元的工程合同，以及小于30
万元且大于10万元的材设采购合同，应至少邀请两
家或两家以上分供方进行议价；
小于20万元的工程合同，以及小于10万元的材设采
购合同，可以与一家或一家以上分供方议价。
招标范围
招标范围
以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标
工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条
件；
不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设
备 ；
执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果直
接签订合同 ；
经总经理审批，并通报集团备案的战略合作或年度合
作的分供方选择，可不进行招标。
招标计划
在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工
程和材料设备合约形式及招标方式, 并形成《项目
合约规划》，作为项目启动阶段成果提交集团审
批
如何选择适应企业特点的招标方式？
招标方式的选择
方式：
• 直接委托
• 议标
• 邀请招标、公开招标
• 单项招标，战略或区域性采购招标；
招标方式的选择
选取因素
• 公司的经营环境，内部与外部环境
• 对资源的掌握程度
• 对市场的了解程度— —包括技术与供方
招投标流程及成果
序
号
管理流程 工作成果
1 编制招投标计划 《合约规划》招标方式和招标计划
2 编制考察计划 《考察计划》
3 考察、确定入围单位 《考察报告》
4 编制招标文件 《招标文件》
5 招标会 《招标答疑》及附件
6 回标 《投标文件》及附件
7 评标 《评标报告》
8 投标澄清 《投标澄清函》
9 定标 《定标报告》《中标通知书》
10 签约 《合同》及附件
招标的一般程序 几个阶段的划分
招标准备阶段
发标阶段
投标阶段
评、定标阶段
授标与签约阶段
后续工作
• 提交合同需求
• 确定招标小组与人员
• 供应商考察与资格预审
“从事建筑活动的建筑施工企业，应当具备下列条
件：
（1）有符合国家规定的注册资本；
（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业
资格的专业技术人员；
（3）有从事相关建筑活动规定的其他条件；
（4）法律、行政法规规定的其他条件。
招标准备阶段
招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定
入围单位。
对考察单位的考察本着广泛性和针对性，公司、项
目、管理、人员，保证充分竞争性
考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态
招标准备阶段
确定招标形式
1、工程量清单招标
2、定额结算条件招标
3、单项工程价格包干
4、固定单价招标
5、合同总价招标
招标准备阶段
编写招标文件
招标文件应当包括以下内容：
（一）招标人名称、项目名称及简介；
（二）工程、设备、材料、服务等的名称、数量及
主要技术要求；
（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；
（四）递交投标文件的方式、开标日期、地点和投
标的有效期限；
招标准备阶段
（五）投标人资格条件、投标文件的基本要求；
（六）评标程序、评标依据、评标标准和方法、确定
废标的因素、定标原则；
（七）投标报价要求及计算公式；
（八）图纸目录、格式附录等；
（九）主要合同条款及内容；
（十）法律、行政法规规定的其他内容。
• 准备图纸、编制工程量清单、标底（预算）
•信息公布
•报名
•收取保证金,资料押金
•发放招标资料
•现场踏勘
•答疑与补充招标文件
发标阶段
•回标
•投标单位数量不得少于2N+1(N为该次招标的中标
单位数量）
•
发标阶段
开标
由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在
场的公开唱标。
招标小组2人（含）以上（造价部人员至少1名，其
他职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确认
的《开标记录》
评、定标阶段
经济标由造价采购部负责评标。
技术标由招标范围职能部门评标
根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术
标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限
于发包范围与算术错误，不调整投标总价
中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一
致，合理低价中标，以确定中标单位
《评定标报告》
《评定标报告》中定标价格必须与项目目标成（执
行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或
与行业内类似项目进行比较。
当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做
出书面记录，在总经理审批《评定标报告》时，一
并完成审批并抄送集团运营中心备案
评、定标阶段
评定标报告主要内容：
定标意见 ；准确地描述定标意见。
评标过程及分析
1）.投标单位情况；
2）.招标概况；
3）.招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动
作，并对不同阶段的中间成果作出过程分析。
4）.评标办法；明示招标文件所列明的评标办法；
5）.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济
标评标意见，综合评标意见。
授标与签约阶段
确定中标单位后即向中标单位发送《中标通知书》
发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件
签订合同
订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送县级
以上工程所在地的建设行政主管部门备案。
招标周期预估
甲供材料集中采购及管理
甲方供应材料的原则
材料价值高
质量不能确定（同一品牌多标准）
观感要统一 （色差偏差）
特殊材料
甲供设备、材料供应管理
甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一
甲供材料采购形式
集中招标采购 (产品成熟,市场供应量大)
竞争采购 (产品市场供应较少)
谈判采购 (产品较垄断)
序号 供应方式 适用范围
1 甲方供应
适用于单价高、通用性较强、使用量较
大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装
饰材料、电梯、电线电缆等。
2 甲方限价、
乙方采购
适用于用量较大、但市场较成熟、品牌
和价格差异不大的材料设备，如给排水
管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。
3 乙方自
行采购
适用于产品质量差异较小、价格差异不
大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑
用砖等。
集中采购的意义
短期效益
1、降低成本
2、提升效率
3、统一品牌
4、保证品质
长期效益
1、提升企业的品牌影响力
2、实现内部资源共享
3、通过对产品、设计、施工
工艺的研究，促进先进化、
标准化、工业化，最终实
现规模效益；
1、规模度----与----多样性
2、标准化----与----多变性
3、地域性----与----市场性
集中采购应考虑的前提
材料设备集中采购管理流程
（和工程招标流程和管理一样）
设立材料样品资料库
实物样板间
资料样板库
集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的
造价和采购成本
可以有效控制主要材料设备的质量
甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的
通过与供方一体化管理达到价值最大化
为提高采购效率，在产品设计阶段就进行价值分析，
评估生命周期成本
建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监
督流程
供应商资源整合及关系管理将其发展成为公司的核
心竞争力之一
选取集成分供方供应 百安居
认质认价材料价格管理
选用造价信息相应材料价格
了解市场材料价格
专业网站材料价格信息
材料的到工地价和采管费
内容
龙湖成本管理与控制
龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理龙湖的合同管理
房地产开发企业的合同体系
合同体系合同体系————按开发过程按开发过程划分划分
315
财 务、 管 理
管理类合同：
财务合同 人事、办公类合同
业务类合同：
土地购置 前期 开发建设 销售租赁 物业管理
建安工程合同
材料设备采购合同
咨询合同
房屋销售合同
商业运营合同
广告宣传合同
物业管理委托合同
维修整改合同
土
地
合
同
地勘测绘合同
设计合同
前期工程合同
基础设施合同
配套设施合同
按合同类型：按合同类型：
总包合同、分包合同、咨询合同、设备订货合
同、材料购销合同……
317
合同类型合同类型
按合同主体：按合同主体：
双方合同 三方合同。
318
合同类型合同类型
甲方 乙方
供方 需方
委托人 代理人
甲方 乙方 丙方
使用方 供应方 建设方
按计价方式分类：按计价方式分类：
总价合同
单价合同
成本加酬金合同等。
房地产经营活动中合同管理是核心
质量
合同
成本 工期
合同的流程管理
合同管理职责
合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校
稿、审核、批准、签章的过程管理
合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提
出会签意见。
计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管
理员）：负责对合同会签过程进行动态监督管理
行政部：负责合同审核、用印、存档、查询工作
合同职责划分
合同签订基本流程：
起草→会签→校稿→审核→批准→用印→存档/抄送
1、编制合约规划
项目启动阶段编制合约规划
将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同
明确合同招标方式、时间，合同计价方式、标准，
随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合
同造价
2、提交合同需求
在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同
进度，及时提出合同需求
合同需求的内容
工作范围和工作内容
技术要求和验收标准
中间交接验收和时间
开工时间及完成时间
场地情况及配合工作
3、合同起草
合同承办人对合同签订的及时性、合理性、合法性、
合规性、完整性、正确性承担主要责任（即第一责
任）；
合同承办人应具备的能力？
合同承办人在会签审批过程中，应严格按规定添加
相关人员参与会签和审批，（目的是提高合同会签
效率、明确责任、控制合同流传范围）
合同基本内容：
包括标的物（施工、采购、服务等），数量
（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款
节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和
方式，违约责任等主要条款。
（不同合同主要内容基本一致）
建安合同主要内容
当事人的名称（全称）
工程地址
工程名称
数量（建筑面积）
工程范围
质量要求
工期
价款及价款结算办法
材料供应和结算办法
保修条款
违约责任
争议解决方法
其他
（大体分为三方面：基本情况、工程管理、价款结
算）
合同名称：
按“地区+公司+项目名称+事项”的原则命名合同；
一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合
同多个合同主体需要说明不同主体对应的标的物及
金额；
合同正文
施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款
（结算办法）、工期、付款办法、质量标准、技
术资料提供、保修条件等；
采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生
产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产
品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确
计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式
及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及
验收方法应明确；
合同正文
合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定
的违约条件、违约金数额、比例及计算方法；
写明何种条件下可以解除合同；
合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服
务的正常进行；
合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕
的起止时间及签约时间；
合同结尾：
双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章）
，不得使用财务章或业务章等不合法印章；
4、合同会签审批
对合同进行分类管理，不同类别的合同对应不同的
起草人、会签人、审核人、审批人和抄送人，
合同会签审批权限表
合同内部交底
由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈
述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行
要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的
问题，最后形成书面合同内部交底记录。
5、合同的交底
合同外部交底
由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理
单位、施工单位项目班子交底。主要是对材料设
备管理（由材料设备组主讲）、合同中对施工单
位的要求及管理规定进行交底，并解答监理单位、
施工单位人员提出的问题，最后形成书面外部交
底纪录。
合同（内部）交底的内容
如何保证合同的高质量
合同内容格式具合法性、有效性、可行性
合同内容是双方真实意愿表达
合同内容力求公平公正
合同内容严谨，思路、文理清晰、条理清楚
合同起草人员应具备的素质
严格的合同会签审批程序
合同组成及主要条款
合同组成
合同示范文本
合同协议书；
合同通用条款；
合同专用条款；
合同补充条款；
合同附件。
合同主要条款----解释顺序
本合同附件和补充协议书（如有）、洽商变更等
明确双方权利义务的纪要、协议，本合同补充条
款、本合同协议书、本合同专用条款、本合同通
用条款、中标通知书、投标书、现行标准规范及
有关技术文件、工程预算书。
合同主要条款----施工范围
合同必须有明确的施工范围
承包范围或施工范围在设计交底后可发送详细施
工界面的通知进行具体明确调整；（项目管理团
队集体决策并进行界面审批）
本合同暂未包含的其他工程，发包人需委托承包
人完成时，可以书面方式委托承包人。
合同主要条款----工程分包
合同要明确发包人指定分包及另行发包的项目。
未包含施工单位自身的分包工程，承包人分包工
程应征得监理及发包人同意。
计价原则
• 计价方式（工程量清单计价、定额计价）；
• 工程类别划分标准；
• 计费标准：按实计算的费项（材料价差、二次转运
费、包干费等）；
• 关于部分定额执行问题的统一意见 。
合同主要条款----工程价款结算办法
材料价格结算方式
• 不同材料及设备的采保费区别；商品砼有配合费，
但无采保费（在商品砼采购合同中有专门约定）；
• 甲供材料及设备价格，如何计费和退还甲方（应注
意扣除采管费和下浮比例）。
• 认质认价材料的处理方式：（认价材料采购价和到
工地价）
合同主要条款----工程价款结算办法
总包管理及配合费
• 总包管理及配合费的涵盖范围；
• 指定分包应要求总包履行管理职责，分包人向承包
人负责，承包人向发包人负责，在进度／质量／工
程款（包括质保金）方面体现总包的责任及权利义
务。
• 外墙脚手架应特别考虑外墙装饰的使用，拆除时应
征得发包人同意。
合同主要条款----工程价款结算办法
安全、文明施工增加费的计取
• 注意该费用的组成及涵盖范围：由定额费用、专项
费用、按实计算费用三部分组成。
• 定额费用：是指在建筑、装饰、安装、市政、园林、
房屋修缮工程定额及费用定额中已包括的各施工工
序正常施工条件下，采用合理施工工艺所发生的常
规安全生产、文明施工费用。
合同主要条款----工程价款结算办法
安全、文明施工增加费的计取
专项费用：是指除“定额费用”和“按实计算费
用”之外的安全文明施工措施内容所发生的费用
（此项费用范围管理部门有明确规定和计算办法）
合同主要条款----工程价款结算办法
安全、文明施工增加费的计取
按实计算费用：是指除上述“定额费用”和“专项
费用”外，实际发生的安全文明施工措施费用。一
般包括：土石方支护、人工挖孔桩支护、建筑物垂
直封闭、垂直防护架、水平防护架、施工场地硬化、
现场出入口道路硬化、控制噪声措施、现场封闭设
施、建筑垃圾外运、易洒漏物质密闭运输；以及为
保障施工现场周边建筑物、构筑物和电力、通信、
给排水、天然气等城市基础设施而采取的安全文明
施工措施
合同主要条款----工程价款结算办法
水电费价差的计取
• 水电表按表计量
• 水电总表与分表量的损耗分摊
• 需为分包提供接口，分包用水电缴费在分包合同
中明确。
合同主要条款----工程价款结算办法
预结算办理
• 预结算编制依据
• 预结算编制审核办理时限
• 工程结算／材料结算／财务对帐／财务结算的区别
• 造价采购部（公司）内部审核及计划财务部外委第
三方审核（或称之为审计）。
合同主要条款----工程价款结算办法
• 有关质量的相关条款：单位工程质量符合以下规
定才能验收合格
单位工程所含分部工程的质量均应验收合格
质量控制资料完整。
单位工程所含分部工程涉及安全和功能的检测资料
完整。
主要功能项目的抽查结果符合相关专业质量验收规
范的规定。
合同主要条款----工程质量
• 绝对工期的概念。
• 合同中可引发工期索赔的因素：图纸延后，重大
变更，场地条件不具备，不可抗力，甲供材供货
延期等属于发包人原因的规避。
• 工期索赔时注意识别关键线路。
合同主要条款----工期目标
• 进度款的拨付流程及控制要点
• 甲供材料设备款（包含水电费）的扣回原则。
• 注意履约保函/或保证金的提交、退还。
• 工程保修金扣留和退还
合同主要条款----工程付款
合同主要条款----工程进度计划
• 项目施工进度计划
• 项目年度计划
• 月度进度计划
• 甲供材料计划等
• 完成工作量报表
• 计划的考核
• 甲供材料管理内容。
• 计划管理及供应周期；
合同主要条款----材料供应
• 竣工备案后6个月起算质保期的意义及目的。
• 分包合同也应符合上述原则。
• 总包对分包质保、维保的管理承担连带责任。
合同主要条款----工程保修
• 违约条款应具有可操作可量化，违约处理应注意
有理有据，有违约事实，有可执行的依据；
• 举证倒置
合同主要条款----违约责任
合同主要条款----仲裁和起诉
仲裁：时间快、收费低，仲裁不服执行难（上述
法院执行？）一般纠纷采用
起诉：时间长、收费高，重大纠纷采用
合同标准化及附件
合同模板
总包合同模板
设计合同模板
分包合同模板
防水工程合同模板
弱电安防合同模板
消防安装合同模板
环境景观合同模板
市政管网合同模板……
附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）
附件二：龙湖•观山水工程建设工程施工合同保修
维修条款
附件三：合同部分定额执行问题的统一意见
附件四：工程预（结）算编制审核规定
附件五: 甲供及认质认价材料清单列表
附件六：文明施工管理办法
附件七：项目技术管理规定
附件八：项目计划管理办法
附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议
龙湖合同附件
附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）
附件二：龙湖建设工程施工合同保修维修条款
附件三：合同部分定额执行问题的统一意见
附件四：工程预（结）算编制审核规定
附件五: 甲供及认质认价材料清单列表
附件六：文明施工管理办法
附件七：项目技术管理规定
附件八：项目计划管理办法
附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议
合同风险防范
风险防范的目的是促进交易
合同风险是可以防范的
任何风险防范方法都不可能消除所有的风险
通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控
制在可以承受的范围内
风险控制和管理
风险是指影响项目目标实现的不利因素，可
分为技术的、经济的、环境的及政治的、行政的、
国际的和社会的等因素，通过甄别、选择、确认，
把重要的风险因素筛选出来加以确认，列出正式风
险清单。
根据合同结合项目实际情况清理可能发生的风险
因素和评估风险的危害程度，分别制定应对措施
或防范
风险评估，指通过对风险因素、形成风险的概率的
估计和对发生风险后可能造成的损失量的估计。
表中：I一可忽略风险；Ⅱ一可容许风险；Ⅲ一中度风险，
Ⅳ一重大风险；V一不容许风险
可能性 轻度损失 中度损失 重大损失
很大 Ⅲ Ⅳ Ⅴ
中等 Ⅱ Ⅲ Ⅳ
极小 Ⅰ Ⅱ Ⅲ
风险控制对策表
风险等级 控制对策
I 可忽略的 不采取控制措施且不必保留文件记录
Ⅱ 可容许的
不需要另外的控制措施，但应考虑效果更佳的方案或不增
加额外成本的改进措施，并监视该控制措施的兑现
Ⅲ 中度的
应努力降低风险，仔细测定并限定预防成本，在规定期限
内实施降低风险的措施
Ⅳ 重大的
直至风险降低后才能开始工作.为降低风险，有时配给大量
的资源.如果风险涉及正在进行的工作时，应采取应急措施
V 不容许的
只有当风险已经降低时.才能开始或继续工作.如果无限的
投入也不能降低风险，就必须禁止工作
风险防范的方法
风险承受
风险回避
风险转移
任何风险的防范度是要付出成本的
合同风险的防范---合同管理（事前）
合同签订时应注意
主体审查
注意保存相关身份、资质、许可等证明作为合同附
件
问题讨论: 分、子公司身份问题（如公司更名、公章如何
签等）;
问题讨论：自然人和法人混同问题（如商业租赁两层商铺，
一为自然人签，一为自然人任法定代表人的法人问题）。
合同签订时应注意
细节把关、忌用生僻词语:
“颠覆性” 改为“否定性”
同一合同前后概念表述一致：“设计费”与“服务费”
无付款标准：“乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计
阶段最终成果” 增加“并经甲方确认后 *日内”
过后时间应封闭: **后3日内或**后3个工作日内;
不能循环定义: 小修\中修\大修(小修是指两个小时能完成);
应有衡量标准：“小问题”“重大技术问题”----等
合同风险的防范—合同管理（事中）
建立合同跟踪检查制度
建立合同管理台帐，注意对履行周期长的合同随
时跟进，形成要求对方当事人定时就合同履行情
况进行书面确认的工作习惯
建立风险防范及应对机制
合同风险的防范—合同管理（事后）
建立合同档案管理制度
合同档案（特别是原件）要统一管理，专人管理
对合同模板要定时专门进行回顾修改
影响合约关系和合约范围的因素
1、政府或垄断部门的规定或市场习惯
2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点
3、对成本的要求
4、对品质的要求
5、对责任和效率的要求
6、设计图纸和技术要求
7、工程进度
8、公司所面临的市场情况和市场地位
9、承包商的条件和心态
合同的更改和解除
变更、解除合同，必需采用书面形式（包括当事
人双方的信件、函电、电传等），
因变更、解除合同而使公司利益遭受损失的，除
法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任，
并在变更、解除合同的协议书中明确规定。
合同转让必须有三方协议；
变更、解除合同，一律依合同流转基本流程办理
手续。
合同管理责任
各部门自行负责本部门合同承办人员承办合同的资
格审查，对多次出现低级错误的合同承办人，应取
消其承办合同的资格（合同价计算错误、大小写错
误等低级问题反映出员工的基本工作态度和基本工
作质量）。
越权处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同有
关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责
任；
谢谢
本课程可开发为企业内训
