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房地产的绿色低碳转型
聂梅生
2010年7月 厦门
本次房地产调控的背景因素
经济层面
——GDP：经济增长过快一季度GDP增速达%，房地产投资过热，首当其冲；
——流动性：2009年宽松的货币政策下货币投放过多，其它产业资金快速流入房地产，对其结果必然形成通胀压力，势必要先从房地产收缩流动性；
——金融风险：房价过快上升刺激投资炒房, 推动资产泡沫，带来金融风险；
——调结构：房地产在经济中的比重过高，形成投资结构失衡，对其他产业形成挤出效应，不利于产业结构调整，房地产应适当退出，给调结构留空间；
——促改革：房地产土地制度、房产税征收、农村土地流转、小产权等体制性问题急需提上日程。
本次房地产调控的背景因素
社会层面
——稳定社会：房价连续14个月上涨过快超出普通居民支付能力，引起社会不稳和民怨；
——保民生：保障性住房长期缺位，需要调整住房结构保民生；
——城乡一体化协调发展：未来城镇化与房地产需要协调发展。
本次对房地产的调控势在必行！
本次调控的效果和问题
遏制部分城市房价过快上涨效果显现：
——政策预期的效果已经使热点城市房价停涨，交易量普遍下降，热点城市达30-40%；
——新房市场价格松动，1季度跳涨和虚高部分明显回调，环比下降，同比增幅下降，逐步达到如期调控目标：遏制部分城市房价过快上涨
控制了开发商和投资性购房的资金，降低了供需双方的资金杠杆率：
——土地抵押贷款收紧使开发资金流动性降低，目前已快速从10倍下降到5倍以下；
投资型购房受到严控，炒房客变房东致使北京上海等地房租大幅上升，资产升值收益变为持有经营收益，而原来买不起房的人变为租不起房。CPI指数受到考验。
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约3600亿元
大力加大保障性住房建设
但资金不容乐观，可能形成青黄不接
本次调控的效果和问题
房地产行业发生明显变化：
——投资不减，转投商业地产，新的经济开发区，工业地产以及成长型的二线城市；
——开发商调整战略目标，资金充裕的开发商仍然逢低拿地，弯道超车，以迎调控后发展。大型企业平衡住宅开发和商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制。
国民财产性收入面临缩水
——目前国民持有住房总值约为80万亿，股市市值约为28万亿，一旦房价大幅下跌，二者会同向下挫；
——楼市调控，房价尚无实质性松动时，股市大幅跳水，市值蒸发约5万亿，对国民财富和实体经济带来影响；
——储蓄额下降，银行存贷比下降，资金保值增资的需求没有渠道，外流趋势呈现这将不利于金融和经济社会稳定。
房地产调控又一次面临两难局面
一季度数据表明，PPI指数(生产资料)上涨%, 人力成本上涨%, 但销售价格指数CPI 上涨只有%，说明生产企业利润下降, 实体经济生存环境在恶化；
人民币升值已经开始，出口不乐观，热钱不可避免涌入，其结果是推高资产价格之后剪羊毛退出，将更加使资本从实体经济中流出；
选择只有调整产业结构，但是转型需要时间和充裕的资本，在转型完成之前，房地产不可大涨大跌，否则实体经济青黄不接。
房地产调控本身就是高难度的双刃剑，审时度势，减少震荡平稳发展是共同目标。
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房地产转型途径
调整产业结构，走上绿色低碳型地产的发展之路
房地产不能拉中国经济转型的后腿，要转向支持产业结构调整和解决产能过剩。
房地产是资本密集型产业，要使资本与绿色低碳地产相结合，房地产的转型将支持中国经济的转型，绿色低碳地产是房地产长远发展的平衡动力和控制资产泡沫发生的对冲机制。
房价虚高的部分应当作为经济转型的成本，为中国经济转型埋单，因为房地产是处于产业链的中游，是大买主，无论是新能源还是新技术都可以在房地产业中消纳，提升房地产业的技术含量，推广绿色低碳地产是当期减少泡沫和长期健康发展的可行之路。
美国发展绿色建筑的总体前瞻
美国的住宅和小型商业用房每年使用的能源总量相当于亿桶原油，如果美国一半以上的建筑实现节能20---40％，相当于减少4800万至9600万辆大客车运行，由此发展绿色建筑反而可以推动美国发展新能源汽车的产业。
住宅每户平均投资5000-20000美元，可实现节能20--40％，改造其中40％可创造4000亿美元以上的市场规模 ；根据美国Pike公司研究，商用房每平方英尺投资10—30美元可实现节约能耗40％，改造其中的40％就可创造1440亿至4320亿的市场规模。
美国进步协会和未来能源联盟认为，倘若，未来十年内翻新美国5000万座房屋，平均每户投资10000美元，大约需要投资5000亿美元，据此，美国每年能够创造万个全职工作机会，美国消费者每年能够节省320亿至640亿美元的开支。
为此，通过发展节能型建筑，美国能够实现低碳经济的战略转型。
绿色生态住区和绿色低碳住区
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中国生态住区技术评估手册
中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系
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绿色住区与低碳住区的主旨
绿色住区三大主题
以人为本：呵护健康舒适
保护生态：保护环境，节约资源
天人合一：人与自然的协调发展
低碳住区四个主题
政治经济：为应对全球气候变化而提出的低碳经济和社会
单一指标：利用多种方式减少住区建造和使用期间的CO2排放量
量化：在现有排放量的基准上，量化住区CO2减排值是必要目标
金融属性：与金融、货币、税务紧密挂钩
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绿皮书五系统权重分布
能源与环境占比最多，其次是选址与住区环境 、住区水环境，室内环境质量和材料与资源各占七分之一左右。
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各系统减碳指标占比
选址与住区环境
能源与环境
室内环境质量
住区水环境
材料与资源
减碳指标在绿色中的占比
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减碳贡献率
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从减碳贡献率构成可以看出可再生能源贡献率%左右
《中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系》
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依据绿色低碳住区技术要点可以看出，在住区建设中可以采用多种技术减少住区建造和运行期间的CO2排放量，但是其中有些技术措施对减少住区CO2排放的贡献目前还没有准确的量化计算方法，因此，目前只编写了可量化的减碳评估指标。
住区低碳评价指标原则和内容
制定原则：量化绿色建筑的节碳指标，建立节碳的基准值并计算住区节碳总量，并和货币挂钩，为未来的碳交易、碳税、碳货币做好准备
住区建筑节能的碳指标——已量化
住区绿化系统碳指标——已量化
住区节水碳指标——已量化
住区交通碳指标——已量化
住区建造的碳指标——待量化
建筑节能及相应的CO2减排量
不同能源种类单位能耗的CO2排放指标C，j kg/(kWh)
电
天然气
燃油
煤
建筑节能50%为基准，将能耗换算为电耗，电耗折算为相应的CO2
严寒和寒冷地区：
其他地区：
按每度电排放CO2为1 kg计算，等值人民币为元
实际值：Pec的计算可参照基准值公式计算,其中单位面积全年耗热量、耗冷量以及生活热水耗热量均为实际建筑值，采暖空调系统的供冷季和供热季平均性能系数应根据建筑实际能源系统确定。
这里以CO2排放指数作为评价指标，即以单位建筑面积CO2排放量的基准值为100计来折算CO2排放量的实际值，
CO2排放指数
当某住区CO2排放指数为75时，表示该住区CO2减排25%。
建筑节能及相应的CO2减排量
住区节水及相应CO2减排量
从水量平衡和水质平衡出发水环境系统低碳评价包括两方面：
一方面是通过节水→节能→降低CO2排放量
另一方面是采用绿色水处理技术降低污染物去除过程中碳源转 化（BOD、COD）所产生的CO2量。
水处理过程CO2排放指标如下表所示。
～
～
—
碳源转化产生的CO2排放C（kg/m3）
～
动力消耗产生的CO2排放W（kg/m3）
绿色水处理 技术
排水处理
给水
项目
住区水处理CO2排放量的基准值Bcw（kg/m2/年）计算将以《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）规定的定额值作为参比值。
通过对绿色生态住宅示范项目节水量分析，在无再生水利用的情况下，节水率最大可达20%；若考虑再生水的利用，则节水率可达到47%。因此本评估体系中以Pcw/Bcw大于20%作为评价的基础。
住区节水及相应CO2减排量
住区节水及相应CO2减排量
CO2排放量的基准值Bcw（kg/m2/年）
BCW =（W1QB1 +（W2 + C2）QB2）/A
CO2排放量的实际值PCW（kg/m2/年）
PCW =（W1QP1 +（W2 + C2）QP2+（W3+C3）QP3）/A
住区绿化系统对CO2的固定量
单位建筑面积CO2固定量的增加值
与绿化相对应的CO2吸收状况评价
绿化系统40年CO2固定量计算值必须大于基准值600kg/m2
低碳交通及对应的CO2减排量
低碳交通要求住区周边有便利的公共交通系统，同时住区内交通规划有利于步行，区内学校、幼儿园、社区中心、商业服务设施等公用服务设施的以居民步行1000m可达性布局，减少住区内部交通。
单位面积CO2排放的基准值BTC
倡导每天步行1km，减少车辆出行，减少交通所产生的CO2排放。以住区全部车辆不参与步行倡导为基准，则排碳基准值计算如下：
低碳交通及对应的CO2减排量
单位面积CO2排放实际值PTC
住区内部及周边交通CO2排放量的实际值PTC的计算可参照基准值计算公式，其中住区机动车停车位数Ps采用不参与“每天步行1km”倡导车辆数。
与低碳交通相对应的CO2排放状况评价
低碳交通CO2排放指数为：
当某住区交通CO2排放指数为25时，表示该住区75%车量参与“每天步行1km”的低碳倡导，则交通CO2减排75%。
住区运行期低碳评价
住区CO2减排量
根据建筑节能、节水、绿化、交通系统的CO2减排量，可以算出住区总的CO2减排量：
住区运行期低碳评价
这里以住区低碳指数（LC）作为评价指标，即以单位建筑面积全年CO2排放量的基准值为100计来折算住区实际CO2排放值：
当某住区低碳指数为50时，表示该住区的CO2减排为50%。
住区建造期低碳评价
单位重量建筑材料生产过程中排放CO2的指标基准值XBi（t/t）
单位建筑面积所用建筑材料生产过程中排放的CO2的基准值Bmc (t/m2)
木材
制品
混凝土
砌块
建筑卫生
陶瓷
建筑
玻璃
水泥
铝材
钢材
住区建造期低碳评价
建筑材料生产过程CO2排放实际值
单位建筑面积建筑材料生产过程中CO2排放量的实际值Pmc的计算可参照基准值计算公式，其中第i种建筑材料生产过程中单位重量排放CO2的指标和建筑所用第i种建筑材料的回收过程排放CO2指标均采用实际值。
建筑材料生产过程CO2排放状况评价
这里以CO2排放指数作为评价指标，即以单位建筑面积建筑材料生产过程CO2排放量的基准值为100计来折算CO2排放量的实际值，
当某住区建筑材料CO2排放指数为75时，表示该住区建筑材料CO2减排25%。
上海·经纬城市绿洲
1562，全部参与“每天步行1km”倡导
机动车停车位
全部采用太阳能
热水能源
%
节能率
%
节水率
43%
绿地率
容积率
286889㎡
总建筑面积
运行费用节省
总减碳量
交通减碳
节能减碳
节水减碳
绿化减碳
年单位面积减碳量（kg/(㎡.a)）及运行费用节省（元/(㎡.a)）
本项目年总减碳量为 吨/年，年运行费用节省为万元
北京·西堤红山
925，全部参与“每天步行1km”倡导
机动车停车位
全部采用燃气热水器
热水能源
%
节能率
%
节水率
30%
绿地率
容积率
280400㎡
总建筑面积
运行费用节省
总减碳量
交通减碳
节能减碳
节水减碳
绿化减碳
年单位面积减碳量 kg/㎡.a 及运行费用节省 元/㎡.a
本项目年总减碳量为吨/年，
年运行费用节省为万元。
天津·海河广场
2722，全部参与“每天步行1km”倡导
机动车停车位
50%燃气，50%市电
热水能源
%
节能率
36%
节水率
30%
绿地率
容积率
337200㎡
总建筑面积
运行费用节省
总减碳量
交通减碳
节能减碳
节水减碳
绿化减碳
年单位面积减碳量（kg/(㎡.a)）及运行费用节省（元/(㎡.a)）
本项目年总减碳量为
吨/年,
运行费用节省为
万元
广州·山水庭苑
859，全部参与“每天步行1km”倡导
机动车停车位
地源热泵
热水能源
%
节能率
%
节水率
46%
绿地率
容积率
179765㎡
总建筑面积
运行费用节省
总减碳量
交通减碳
节能减碳
节水减碳
绿化减碳
年单位面积减碳量（kg/(㎡.a)）及运行费用节省（元/(㎡.a)）
本项目年总减碳量为
吨/年，
年运行费用节省为
万元。
厦门·大学康城
总建筑面积： 平方米
绿地率（% ）：
绿 化减碳量kg/() ：
节水率（%）：
节 水减碳量kg/() ：
节能率（%）：
节 能减碳量kg/() ：
交 通减碳量kg/() ：
减碳量合计kg/()：
项目减碳量（吨/a）：
费用节省（万元/a）：
10个绿色生态示范项目的减碳统计
10个项目总计
眉山·燕语林森
厦门·大学康城
常州·青枫壹号
西安·浐灞半岛
哈尔滨·水木兰亭
长春·逸墅蓝湾
广州·山水庭苑
天津·海河广场
北京·西堤红山
上海·经纬城市绿洲
费用节省
万元/a
项目减碳量
（吨/a）
减碳量合计
kg/()
交 通
减碳量
节 能
减碳量
节能率
（%）
节 水
减碳量
节水率
（%）
绿 化
减碳量
绿地率
（%）
建筑面积
万m2
项 目
10个绿色生态示范项目
每年总减碳量为吨，
每年节省运行费用万元，
减碳不仅具有良好的环境效益，同时还会带来较大的经济效益。
示范项目全年减碳及费用节省
从前面统计可以看出：
10个项目建筑面积合计：约250万m2
平均减碳：
10个项目年总减碳量：48362吨
10个项目年节省费用：2418万元
商会45个示范项目共计1200万m2，
每年可减碳 241000吨
每年可节省费用 12050万元
建立低碳信用积分试点
根据上述绿色生态示范项目的测算， 对于住宅类使用过程的能耗举例：
——如果以每年、每平方米减排10 公斤二氧化碳为积分标准，这样建立含有币值的信用积分系统将成为可行。
——例如广州山水庭苑项目将可获得
万个积分
元/积分
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绿色低碳住区减碳测算
2006年城镇住宅的总量为115亿平方米，以100亿平方米可改造为绿色低碳型住区计算，按商会绿色建筑示范项目的标准（即每平米每年减碳公斤）计算，仅住区四个系统(绿化、节水、节能和住区交通)年总减碳量就达到2亿吨 , 可节约运行费1000亿元。
商业建筑约占我国建筑总量的%，但能耗几乎是住宅10-15倍，按50亿平方米为减碳型商业建筑计，估算每年减碳空间至少可达10亿吨,可节省费用5000亿元。
房地产的生产和建筑施工过程的能耗和排碳量也很可观，以每年新建成量为10亿平方米, 每平方米排碳1吨计, 若按单位GDP节能20%要求, 每年需减碳2亿吨, 可节约运行费1000亿元。
综合以上的住区减碳、公共建筑与商业建筑减碳和生产、施工过程减碳等三项，每年可减少的碳排放量约为14亿吨左右，节约的费用达到7000亿，若考虑民用与商用的电费差价，每年房地产减碳的节约或近万亿元。
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国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
2010年01月11日04:41 来源：人民网
【字号 大 中 小】打印留言论坛网摘手机点评纠错E-mail推荐: 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
２００８年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０—２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。
二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求
（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
三、加强风险防范和市场监管
（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。
四、加快推进保障性安居工程建设
（九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。
五、落实地方各级人民政府责任
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。
国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。
中华人民共和国国务院办公厅
2010年1月7日
（新华社北京１月１０日电）
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