房地产及其金融与未来发展
一，中国房地产市场发展轨迹
1998年住房改革的货币化是契机
金融产品创新，住房按揭发展之动力（2002年）
2003年沙斯出现后的一起一伏
2004年房地产宏观调控开始
2005年房地产宏观调控全面开展
2006年政府房地产市场新的理解
二，2005年房地产宏观调控后所表现的特征
房地产宏观调控，稳定房价
房地产东部增长有所减缓，但中部、西部上升
房地产市场投机减弱但出现区域性转移
高挡房是房地产企业追求热点、房地产结构调整缓慢
拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大，银行正在推出不同的利率，以降低这些风险
房价增长有所回缓
房地产成了社会问题焦点
政府对房地产市场有新认识
三，宏观调控：房地产投资现状浅析
国内房地产宏观调控后尽管房地产开发投资增长比上一年有所放缓，如由2004年增长%，下降到2005年增长%，但是这种增长放缓表现为一个十分特别的现象，即国内房地产投资快速增长由东部转到中西部，如2005年国内房地产投资东部增长为14%，而中部与西部地区则增长加快两者分别%和%。
2006年1-2月全国增长%，与2005年基本持平，而东、中、西部分别为% 、%、 %，即东部的房地产投资又开始快速增长
四，宏观调控：房地产局部过热
我们的研究表明，1991-2004年平均每年泡沫度%，1999-2003年房地产泡沫度10%左右，（国际警戒线为5%），2004年上升到%，2005年将上升到%。
同时，在其他条件不变的情况下（或以现在的这种态势发展），2006年国内房地产泡沫度为26%，2007年为%，2008年为%。
如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值，2005年国内房地产泡沫度为%，2006年为%，2007年为%，2008年将达到68%。
五，宏观调控：房价运行状况潜析
2005年房价增长有所放缓。2005年房屋销售价格指数一季度同比上涨% （2004年为%，下同） ，二季度上涨% （ % ） ，三季度上涨% （ % ） ，四季度上涨% （ % ），但表现为年初上涨快，中间两季度回落，年底又回升 。2006年1-2月70个大城市上涨%
房价统计上的问题，政府可操控价格，如北京在连续多年快速增长基础上，2004年是%， 2005年房屋销售价格指数一季度同比上涨% ，二季度上涨% ，三季度上涨% ，四季度上涨% ，2005年全年%.又数据表明，2005年1-11月份房价上涨%，全年%，2006年1-2月上涨%。
六，房价高低如何来判断
房价收入比，2004年城镇居民的房价收入比，如果以户均75平方米计算为倍（一般国际标准为3-6倍），以户均100平方米计算为倍，而上海及北京这样大城市收入房价比在12倍以上，有些城市甚至超过20倍以上
居民按揭贷款与月可收入比，一般28-35%，超过35%就过高
居民家庭负债率，即家庭应负债余额与可支配收入比，最为不超过50%
如果大于这三个标准房价就高，各地情况不同，不可用一地的房价与另一地方的房价比较
七，国内房地产市场分析
国内房地产市场的要素非市场，产品市场化
土地、资金、建筑规划、劳动力及其产品具有一定垄断性
住房本身的特性，不动性、唯一性、垄断性、生活必需性、耐用性、昂贵性、土地国有性、规划控制性等
利用银行金融杆杠容易把房价炒高
银行与地方政府在房地产市场中的作用
国内房地产价格决定因素
八，2006年房价到底如何走
房价大涨是开发商、银行与地方政府之希望
如何化解民众对房价上涨存在的顾虑.
全国平均房价涨跌意义不是太大，不同产品如何看涨跌，二手房价格才是房价涨跌参考
目前国内房价计算给市场提供的信息有限，也造成市场上的很多困惑
2006年房价变化如何与政府政策分析
九，房市出现区域性转移
房地产宏观调控的重点
在上海、长江三角洲的发展有所减缓
部分市场向深圳、广州转移
市场部分也蔓延到二线、三线城市，但不是十分明显
宏观调控重心
北京、广东可能是今年房地产调控重点
十，宏观调控
政府在调控与不调控之间的选择.
拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大
银行正在推出不同的利率品种，以吸引客户与降低风险，银监会对资本金与不良贷款率约束
房价成了社会问题焦点
政府对房地产市场有新认识，但在误区
中国的房地产市场如何走，完全中央政府对房地产市场的理解，在于房价成为社会问题之后各当事人之间如何博弈，这种博弈力量对比十分重要
十一，2006年是否成为住房消费年
何为住房消费？住房是投资还是消费？
如果住房是消费为何房价不反映在CPI中
民众会不会进入现行房屋市场？
2005年个人住房消费信贷，4-12月减少1700亿；增长下降%
住房消费的部分障碍
政府住房政策宗旨是什么
大陆与香港房地产发展模式比较
十二，如何来理解目前国内的房地产市场
国内房地产市场真的是复归了
如何来看待最近房价上涨
如何来判断房市的信息
目前国内民众对房地产投资的几个误区
十三，房地产未来发展
政府对房地产市场的认识有深化：遏制过热和房价快速上涨仍然是重点、调整住房结构（倾向中低档产品，减少高档产品）、住房保障体系、环保建筑、大中小城市协调发展
如何在过热与健康发展求平衡
2006年政府可能会推出什么宏观政策
房地产市场要发展关键是如何发展
谢 谢 大 家 ！
