笫四章 收益法
第一节 收益法的基本原理
一、概念：
收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本
化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观
合理价格的方法。
二、理论依据
预期原理：不动产的价值通常不是基于历史价格、投入的成本
或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的
收益或得到的满足、乐趣等的预期。
收益法原理：将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定
年限收益的不动产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不
断地获取收益，如果现在有一货币额与这未来源源不断的净收
益的现值之和等值，则这一货币额就是该不动产的价格。
2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。
1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、
旅馆、餐饮、写字楼、农地等。
三、适用对象和条件
四、操作步骤
1.搜集有关不动产收入和费用的资料；
2.估算潜在毛收入；
3.估算有效毛收入 ；
4.估算运营费用；
5.估算净收益；
6.选用适当的资本化率或折现率 ；
7.选用适宜的计算公式求出收益价格。
第二节 收益法的计算公式
一、最一般的公式
V——是不动产价格
ai——不动产未来第i年的净收益（假设均发生在年末，下同）
r ——资本化率
n ——不动产自估价时点至未来可获收益的年限
二、无限年且其他因素不变的公式（最简单的公式）
应用条件：⑴ 净收益每年都是a；⑵ r > 0；⑶ 收益年限n为
无限年期。
三、有限年且其他因素不变的公式
1.应用条件：⑴ a 不变；⑵ r ＞0 ；⑶ n 为有限年
2.该公式的用途：
⑴ 直接用于计算价格；
例1：某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时
获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该
不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资
本化率为%。该不动产的收益价格为：
⑵ 不同年限的价格换算
由此，如K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值。
另用V
∞
表示无限年的价格。不同年限的价格换算方法如下：
若已知V
∞
，求V70、V50如下：
V70=V∞×K70
V50=V∞×K50
若已知V50，求V∞、V40如下：
V∞= V50×1/K50
V40=V50×K40/K50
如果将上述公式一般化，则有：
例2：已知某收益性不动产40年收益权的价格为2500元/平方米，
资本化率12%，试求其30年收益权利的价格。
⑶ 比较不同年限价格的高低
例3：有A、B两宗不动产，A不动产的收益年限为50年，单
价2000元/平方米，B不动产的收益年限为30年，单价1800元/
平方米。假设资本化率为6%，试比较该两宗不动产价格的高
低。
要比较该两宗不动产价格的高低，需要将它们先转换成相同
年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的
价格：
⑷ 用于比较法中土地使用权年限修正
例4：某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段
的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使
用权年限为无限年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地
价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为：
四、净收益在前若干年有变化的公式
1. 无限年的公式
2.有限年的公式
五、预知未来若干年后不动产价格的公式
——第t年末的价值
六、净收益按等差级数递增的公式
1.无限年的公式
式中，b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则
第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1）b。
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资
本化率r ＞0 ；⑶ 收益年限n 为无限年。
例5：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此后
每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可
视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的
收益价格为：
2.有限年的公式
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；
（2）资本化率r ≠0 ；⑶ n 为有限年。
七、净收益按等差级数递减的公式
1.无限年的公式
2.有限年的公式
八、净收益按一定比率递增的公式
1.无限年的公式
式中，g表示净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第
二年为a（1+g），第三年为a（1+g）2，第n年为a（1+g）n-1。
此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本
化率r 大于净收益逐年递增的比率g ；⑶ 收益年限n 为无限年。
例6：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此
后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可
视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的
收益价格为：
2.有限年的公式
此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）
资本化率r 不等于净收益逐年递增的比率g （当相等时，
⑶ 收益年限n 为有限年。
例7：某宗不动产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使
用权剩余年限为50年，预计该不动产未来第一年的净收益为
16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收
益年限可视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不
动产的收益价格为：
九、净收益按一定比率递减的公式
1.无限年的公式
2.有限年的公式
第三节 净收益
一、净收益的计算公式
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用
=有效毛收入-运营费用
潜在毛收入是假定不动产在充分利用、无空置状况下可获得
的收入。
有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付
租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的
收入。
运营费用是维持不动产正常生产、经营或使用必须支出的费
用。
二、不同收益类型不动产净收益的求取
1.出租型：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、不动产
税和租赁代理缴后的余额。
2.直接经营型：
⑴商业经营型不动产：商品销售收入扣除商品销售成本、经
营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业
利润。
⑵工业生产型不动产：产品销售收入扣除生产成本、产品销
售费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商
利润。
⑶农地净收益的估算 ：农地平均年产值扣除种苗费、肥料
费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、
农舍费、农具费、税费、投资利息等。
3.自用或尚未使用不动产净收益的求取：市场比较法
三、实际收益和客观收益
1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于
估价。
2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素
后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。
3.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净
收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数
据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的
租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
第四节 资本化率
一、资本化率的含义与实质
资本化率是将不动产的净收益转换为不动产价格的比率，
实质是一种投资的收益率。
二、资本化率求取的基本方法
2.累加法，又称安全利率加风险调整值法
是以安全利润为基础，再加上风险调整值作为资本化率的
方法。其基本公式为：
资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏
流动性补偿-投资带来的优惠
1.市场提取法
3.投资收益率排序插入法
调查、收集估价对象所在地区的不动产投资、相关投资的
收益率，将收益率由低到高排列，再将估价对象与其他投资进
行比较分析，考虑投资的流动性、管理的难易程度以及作为资
产的安全性等，找出同等风险的投资，从而判断资本化率的大
小。
三、投资组合技术
1.抵押贷款与自有资金的组合
r0 —— 综合资本化率
M —— 贷款价值比率，即抵押贷款占不动产价值的比率
rM —— 抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率
rE —— 自有资金
例8：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押
贷款的年利率为8%，自有资金要求的年收益率为15%，则
该类不动产的资本化率为：
2.土地与建筑物的组合
r0 —— 综合资本化率；rL —— 土地资本化率
rB —— 建筑物资本化率； VL —— 土地价值；
VB —— 建筑物价值。
例9：有一不动产，其土地价值占总价值的40%，土地资
本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为：
一、土地剩余技术
1、适用条件：
(1)收益性房地产
(2)土地与建筑物合并产生收益
(3)单独求取土地价格
2、公式
公式应用前提：土地未来收益无限年。
3、操作流程
第五节 剩余技术
• 土地剩余技术流程图
建筑物及其土地总收益 建筑物及其土地总费用
建筑物及其土地纯收益
建筑物纯收益
建筑物价格
建筑物资本化率
土地纯收益
土地价格
土地资本化率
二、建筑物剩余技术
1、适用条件：
(1)收益性房地产
(2)土地与建筑物合并产生收益
(3)单独求取建筑物价格
2、公式
公式应用前提：建筑物收益无限年
3、 操作流程
• 建筑物剩余技术流程图
建筑物及其土地总收益 建筑物及其土地总费用
建筑物及其土地纯收益
土地纯收益
土地价格
土地资本化率
建筑物纯收益
建筑物价格
建筑物资本化率
第六节 应用举例
例1：某不动产建成于1997年底，此后收益年限为48年，1998年
底至2001年底获得的年净收益分别为83万元、85万元、90万元、
94万元，预计2002年底至2004年底可分别获得年净收益94万元、
93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在
95万元；购买该类不动产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押
贷款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。试利用上
述资料估算该不动产2001年底的收益价格。
解：（1）计算公式为：
（2）根据题意，知
a1=94（万元）；a2=93（万元）；a3=96（万元）；t=3
r=80%×8%+20%×13%=9%； n=48-4=44
（3）将上述数字代入公式中，计算如下：
