申燕:农村集体经营性建设用地出i上评估探析 前沿理论
农村集体经营性建设用地出让评估探析
一一以文{南娱乐用I也为例
申燕
(湖南万源评估咨询有限公司，湖南 长沙 412000)
[摘 要] 2013 年十八届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确
允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下，可出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
决定的通过给农村集体经营性建设用地入市，国家加快推动城乡统筹发展提供了法律依据，更有效提高了集体经营性建设用
地土地利用效益，盘活了土地资源。文章以一宗文体娱乐用地为案例，从评估角度对农村集体经营性建设用地入市相关问题
进行了探索。
[关键谓]农村集体经营性建设用地;文体娱乐用地;出让;评估
[DOI] 10. 13939/j. cnki. zgsc. 2017.
1 农村集体经营性建设用地入市背景
我国土地实行国家所有和集体所有制，原集体所有的土
地使用权规定不得出让、转让、抵押或者用于非农业建设，
在符合土地利用规划等前提下，集体土地需通过征收改变土
地利用性质。"十七届三中全会"提出对依法取得的农村集
体经营性建设用地，通过统→有形土地市场，以公开规范方
式可转让土地使用权，符合规划前提下与国有土地享有平等
权益。《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切
实做好农村土地整治工作的通知~ (国发 C 2010 J 47 号)
中指出在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，可依法盘
活利用农村集体建设用地ο 上两项的提出是为之后的农村集
体经营性建设用地入市奠定了基础。 2012 年审议了《关于
农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革
试点工作的意见~ ，提案了集体经营性建设用地入市试点。
2013 年十八届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中
央关于全面深化改革若干重大问题的决定~ ，明确允许农村
集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下，可出
让、租赁、入股，实行与固有土地同等入市、同权同价。
2015 年第十二届全国人大常务委员会第十三次会议通过
《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三
个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定
的决定~ ，明确了全国三十三个试点县市，农村集体经营性
建设用地入市进入初步实施运行阶段。
2 农村集体经营性建设用地入市条件
农村集体经营性用地内涵
农村集体经营性用地是具有生产经营性质的农村建设用
地，包括农村集体经济组织根据乡(镇)土地利用总体规
划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位二个人以入
股、联营等形式共办企业，商业所使用的农村集体建设
用地。
农柑集体经营性用地λ市墓本思路
根据土地利用总体规划和城乡规划确定的商服、工矿仓
储等经营性用途存量农村集体建设用地，在符合规划、用途
管制和合法取得前提下，可以出让、租赁、入股，享有与国
有建设用地同等权利，非经营性集体建设用地不得入市。
3 全国农村集体经营性建设用地入市实践试点
农村集体经营性建设用地入市相关政策公布至明确试点
县市， 2015 年农村集体经营性建设用地入市共完成了 69 宗
758. 33 亩。 2016 年后试点工作进展从先期的"定方案"向
"试制度"迈入进一步成熟阶段。
酒潭县首宗农村集体经营性建设用地λ市茵拍成功
泪潭县茅坪镇土槽村土地面积 3333. 35 平方米首宗农村
集体经营性建设用地入市，以 75 万元起拍价拍卖，出竞买
人李一业以 80 万元拍卖竟得。并在公证人员见证下，与土
槽村村委会负责人签署了成交确认书，地块批准年限为 40
年，地块竟得人规划在该地块上投资进行餐饮、加油站等一
体-站式服务区开发。
德清皇滔舍镇胁柑 20 亩柑集体建设用地以 1150 万元
首拍出让成功
浙江省湖州市德清县洛舍镇砂村， 9 月 8 日成功拍卖出
让地块面积 20 亩，规划用途为商业服务设施用地，拍卖起
拍价 957 万元，竟得价 1150 万元，且根据试点实施方案，
缴纳了土地增值收益调节金后，砂村村集体获拍卖总价
的 689毛。
甘肃省陇西县巩昌镇农机修配茵茵宗农村集体经蕾性
建设用地λ市拍卖成功
甘肃省陇西县巩昌镇农机修配站土地面积 4 亩集体经营
性建设用地，以 120 万元起拍价， 214 万元出让成功。同时
协议出让了巩吕西待村 5 亩集体经营性建设用地，总成交款
达 万元，成交集体经营性建设用地基本与同区域、同
条件、同用途国有建设用地市场价格水平一致。
佛山市南海区大沥镇首宗主地面积 亩农村集体
经蕾性建设用地挂牌出让
12 月 28 日，南海区大沥镇首宗农村集体经营性建设用
地入市采取挂牌方式，地块用途为科教用地，地块面积
28. 93 亩，出让年限 30 年，由佛山市金酒隆物业投资有限
公司以总价 5786 万元摘牌。该宗地作为首宗按试点政策执
圈主3
前沿理论
行的地块，政府按地块成交价的 10% 向村集体收取土地增
值收益调节金，充分体现了集体建设用地和国有建设用地
"同权同价，收益共享"。
北京大兴区西红门镇首宗集体经营性建设用地挂牌出
让成功
2015 年 1 月 15 日，北京首宗挂牌出让集体经营性建设
用地 万平方米由北京赞比西房地产开发有限公司以
亿元竟得。地块规划用途为 F81 绿隔产业用地，出让
年限为 40 年，规划建筑面积 万建筑平方米，同时要求
选取 万平方米营业性用房作为履约用房，且 5 年内不
得出售和转让，并附带规定了投资强度、缴纳税额及优先安
置当地劳动力就业等条件。
山西泽帅|县茵宗农村集体经营性建设罔地租赁λ市
成功
地块位于山西省泽州县金村镇，地块面积 亩，用
地性质为工业用地，入市方式为土地租赁，租赁期限 20 年，
年租金为 1 1. 75 万元人民币。标志着泽州县人市试点工作由
"建制度"阶段全面转入"试制度"阶段，对农村集体建设
用地试点改革具有重要意义。
4 农村集体经营性建设用地入市法律依据
《中华人民共和国土地管理法> <中华人民共和国城市
房地产管理法> <中华人民共和国城乡规划法> <中华人民
共和国物权法> <城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定> <国务院
关于加强土地调控有关问题的通知> <中共中央关于全面深
化改革若干重大问题的决定> <国务院关于严格规范城乡建
设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》
(国发 (2010J 47 号) <深化农村改革综合性实施方案》。
5 农村集体经营性建设用地出让评估要素确定
及主要评估方法
本文以一宗文体娱乐用地(参照商服用地)出让评估
为例，对农村集体经营性建设用地评估相关问题进行了
探索。
项目介绍
宗地位于 x x 市 x x 区 x x 村，土地面积 4500 平方米，
处于核心景区控制泡围内，宗地原为学校，地上现有一栋建
设物，己闲置。规划用途为公共管理与公共服务用地(一
级类)中的文体娱乐用地(二级类) ，原为农村集体经营性
建设用地，根据< x x 风景名胜区管委会 x x 学校用地规
划指标的复函> ，宗地位于核心景区控制范围内，建议容积
率不大于1. 5 ，建筑层数不超过 3 层。现场查勘宗地实际开
发程度为红线外"三通" (通路、通电、通信) ，红线内场
地平整。
集体建设用地使用权状况
在估价期日，委托方未提供宗地《集体土地使用权
证L 根据查询< x x 地籍档案》和咨询委托方，该地块在
198 x 年口月 x x 日，第一次国家、集体单位建设用地清理
登记土地使用单位为 x x 村小学学校，后于 198 x 年 10 月
x x 日，第二次国家、集体单位建设用地清理登记土地使用
画[~J
中国市场 2017 年第 17 期(总第 936 期)
单位为 x x 村学校，并于 198 x 年 11 月 x x 日登记发证，
现拟按规划利用条件出让该宗集体建设用地使用权，土地使
用者拟以出让方式确定。
集体建设用地用途及用地分类
宗地位于核心景区控制植围内，规划用途公共管理与公
共服务用地(一级类)中的文体娱乐用地(二级类) ，根据
《土地利用现状分类>，设定用途为文体娱乐用地。根据
< x x 农村集体建设用地基准地价更新项目成果》中"集体
建设用地评估用地分类及参照表参照商服用地评估。
集体建设用地使用权军眼
宗地设定用途文体娱乐用地，根据< x x 人民政府印
发 x x集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则和
通知》及评估目的，设定农村集体建设用地使用权年限为
文体娱乐用地出让最高年限，即为文体娱乐用地 50 年。
集体建设用地使用权规划利用情况
宗地原为学校，且位于核心景区控制泡围内，根据
< x x 规划局关于出具 x x 学校用地规划指标的复函> ，建
议容积率不大于1. 5 ，建筑层数不超过 3 层。根据最有效利
用原则，设定宗地容积率为1. 50
周边商服环境对宗姻的影响
宗地临乡道延伸段，距乡道距离约 200 米，区域内现有
一辆公交车通过，公路运输便捷性一般，宗地虽位于核心景
区控制范围内，但地块 5 公里辐射区域内目前元大型商业广
场和休闲广场等，零散分布有小型便利店、餐饮店等，风景
区目前人流量一般，景区内服务设施一般，区域内公共设
施、基础设施等完善度一般，目前商服繁华程度一般。
集体建设用地使罔权出让评由主要万法
根据评估师现场勘查，按照《城镇土地估价规程》
(GB/T 18508• 2014 , 2014 年 12 月 1 日)并结合《农用地
估价规程》的要求，根据当地集体建设用地市场状况，结
合宗地区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确
定本次评估采用的方法。宗地设定为文体娱乐用地，参照商
服用地评估。商服用地评估主要方法有市场比较法，收益还
原法、剩余法、基准地价系数修正法。
宗地作为首宗农村集体经营性建设用地， ì:亥类土地市场
交易存在其特殊性，所处区域内难以选择到与宗地类似、近
期交易的土地市场交易案例，宗地位于 x x 城区，近年来有
新征用地，且征地取得资料较齐全，结合评估宗地的实际情
况，适宜选用成本逼近法作为此次评估方法。宗地处于 x x
新一轮农村集体建设用地基准地价m围内 x x 新一轮农村
集体建设用地基准地价虽暂未公布，基准地价昕证会巳完
成，初步成果已经形成，基准地价内涵、修正体系已完善。
根据《关于确定 x x 首宗农村集体经营性建设用地出让项
目土地评估机构的请示>> ，建议在新一轮农村集体建设用地
基准地价体系正式发布实施前，确定对于长沙市首宗农村集
体建设用地出让项目，先行运用初步成果对该宗地进行评
估。故可选择基准地价系数修正法作为此次评估的主要
方法。
第一，基准地价系数修正法是利用农村集体建设用地基
准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，
对宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相
申燕:农村集体经营性建设用地出让评估探析
比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进
行修正，进而求取评估宗地在估价期日价格的方法。
(1)宗地位于 x x ，设定用途文体娱乐用地。根据评
估师现场勘查，并结合{ x x 农村集体建设用地基准地价
更新项目初步成果)，评估参照商服用地评估，宗地土地级
别为商服四级。四级商服用地基准地价内涵见表 10
表 1 x x 集体建设用地商业用地基准地价内涵
级别 土地权利 |使用年期 容积率 肝发程度 估价期日
四级 屎体建设用地
使用权出让
40 1. 0 三通一平 2015 年 l 月 1 日
(2) 宗地临乡道延伸段，临街宽度为 x x 平方米，临
街深度为 20 米，临路商业部分面积为 x x 平方米，不l陆街
区片面积为 x x 平方米。
(3) 根据{ x x 集体建设用地有偿使用和使用权流转
管理实施细则) ，设定宗地使用年期为文体娱乐用地 50 年，
评估参照商服用地评估，基准地价设定农村集体建设用地使
前j合理论
用权出让最高年限商服用地 40 年，两者设定土地使用年期
均为法定最高出让年限，不需进行土地使用年期修正。
(4) 土地的稀缺性和不可再生性使其具有保值增值的
功能，土地的保值增值功能体现在随物价上涨而提高。估价
对象位于 x x ，虽处于 x x 城市规划区内，但不在 x x 动态
监测辐射范围，宗地位于核心景区控制范围内，通过政府对
景区及周边区域道路、市政等基础设施及公共配套设施的投
入和建设，区城市政设施的日益配套完善和景区服务设施的
加强、扩大等均会带动区域内经济增长及区域的发展，而且
国家加大了对集体建设用地出让、租赁等流转相关法律政策
的落实完善，通过参考 x x 市 CPI 指数和近年来 x x 区内商
服用地交易案例数据，考虑宗地用地类型、用地状况等实际
情况，确定土地价格呈增长趋势，年增长幅度约1. 4% ，则
月平均增长率为 O. 129毛 O 根据{ x x 农村集体建设用地基
准地价更新项目初步成果) ，基准地价设定内涵期日为 2015
年 1 月 1 日，此次评估的估价期日 2015 年 10 月 8 日，相差
O. 77 年，合 个月，两者不一致，需进行交易日期修
正，通过计算，期日修正系数为 1 + xO. 12% = 1. 0111 0
(5) 基准地价系数修正法结果确定(具体过程及个别
修正系数确定略) ，见表 20
表 2 x x 集体建设用地基准地价系蚊修正法结果
名称 土地面积 基准地价 区域因素 年期修正 容积率
期日修正 宗地形状 l陆路修正 开发程度修正 单位面积土地
(nf ) (元/nf) 修正系数 系数 修正系数 系数 修正系数 系数 额( nf) 单价(元旷nf)
临路商业部分 x x x x 1. 00 1. 0650 1. 0111 1. 02 。 x x
不临路商业部分 x x x x % 1. 00 1. 0650 1. 0111 。 x x
合计 修正后计算出综合单价= (临路 x x +不l陆路 x x) /土地总面积= x x (元/nf)
」一
第二，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和
为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土
地增值收益来确定土地价格的估价方法。
(1)宗地位于×扎根据估价师现场勘查和调查区域
周边的土地利用状况，评估宗地所在区域土地现状为林地，
此次采用成本逼近法评估宗地地类参照林地。
(2) 土地作为一种生产要素进入企业的生产过程，根
据等量资金得到相应收益的原理，土地资产与其他生产要素
相结合产生了利润，土地投资应获得与其资产量相对应的回
报。考虑到 x x 集体建设用地在区位、投资环境和基础设施
建设上与国有土地仍存在较大差距，因此其利润率应较城镇
商服建设用地投资利润率略低。先参照分析周边区域企业或
相关行业的主营业务利润率 (2013-2015 年度财务报表)
的方法确定国有建设用地利润率(过程略)。再根据宗地所
在区域投资状况、经济因素及宗地实际情况综合确定取土地
开发利润率为 8% 。
(3) 土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，
是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地利用条
件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之
间的差额。土地增值的形式主要为土地用途转换型增值和外
部投资作用型增值，增值来源主要包括自然增值、投资增值
和规划增值。
当集体土地因用途改变和土地使用方式发生改变后，其
土地所有权并没有发生变化，仍为集体土地。本次集体建设
用地基准地价评估中的土地增值收益采用经验值比较排序法
进行确定。商服用地出让金为地价的 40% ，考虑到集体建
设用地在区位条件、市场状况、政策因素和企业竞争力等各
方面因素，增值收益尚无法达到城镇建设用地的水平;在集
体土地增值收益上也应有所体现，综合上述论证，并考虑农
用地转为农村集体建设用地时土地的增值因素，确定 x x 集
体建设用地的土地增值收益率为 15% 。
(4) 根据{ x x 农村集体建设用地基准地价更新项目
初步成果) ，评估参照商服用地评估，商服用地土地还原利
率取 x x ，设定宗地使用年期为文体设施最高出让年限 50
年，采用年期修正公式 1-11 (1 +r)" ，确定年期修正系数
为 0
(5) 成本逼近法评估的地价为宗地所在区域的平均价
格，宗地地价需要根据宗地所在区域位置和宗地自身条件，
进行个别因素修正。成本逼近法视~算价格为区域的一般价
格，考虑到各宗地之间的差异，取宗地形状、交通条件、距
中心城区距离等因素对宗地进行修正，修正系数确定见基准
地价系数修正法区域因素取值。
(6) 成本逼近法结果确定(具体过程及个别修正系数
确定略)。成本逼近法测算过程见表 3 0
圈可
前沿理论 中国市场 2017 年第 17 期(总第 936 期)
集体建设用地士地使用权价格= (土地成本价格+土地增值收益) x 年期修正系数 x 区位条件修正系数
表 3 成本逼近法测算过程
土地取得费
(元1m2)
×
(7) 结果确定。基准地价系数修正法是通过对 x x 本
级行政管理范围内的集体建设用地交易案例的调查并经过系
列科学测算得出的区域价格，以宗地的区域条件和个别条件
等与其所在区域的平均条件相比较，进行差异修正而得到宗
地在估价期日价格，是→种比较价格，具有较强的理论基础
和操作性能，能比较客观真实地反映地价市场情况。
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之
和为主要依据，再加上一定利润、利息、应缴纳的税金和土
地增值收益来确定土地价格的估价方法，评估方法中选用的
单位地价
(元/旷)
×
参数、税费均有政府文件支持，适宜使用成本逼近法，因
此，该方法的测算结果能够比较真实地反映估价对象客观合
理的市场价格O
通过对当地土地市场和土地价格的分析和两种方法的可
靠性综合分析，基准地价系数修正法和成本逼近法的评估结
果内涵一致，价格相近，可靠性相当。根据项目特点，综合
考虑宗地用地类型及所在区域的地价水平，确定以基准地价
系数修正法和成本逼近法评估结果的算术平均值作为本次评
估的最终结果。见表 40
表 4 估价结果确定
基准地价系数修正法 | 成本逼近法 确定地价
(元Inf)
土地总价
(万元)宗地名称 价格(元1m) 权重
某集体建设用地
6 结论
本文通过基准地价系数修正法和成本逼近法估算该宗农
村集体经营性建设用地入市价格，评估中在项目勘查、估价
程序、估价过程、参数选择等方面与国有建设用地出让评估
过程接近，部分参数的确定充分考虑与国有建设用地出让政
策、出让市场行情等紧密衔接，使之真正做到与固有建设用
地出让"同权同价再结合宗地所处区域经济水平、发展
方向及周边商服环境、基础设施和公共设施等多方面综合分
析，以数据结合实际论证，最终确定部分数据取值。在方法
确定时，曾考虑先选择宗地所处大区域类似出让案例采用市
场比较法和收集大区域内商服用房租赁案例采用收益还原法
评估，再反推出集体经营性建设用地入市价格。但通过对宗
地所处区域的调查，宗地距区域中心地距离较远， 15 公里
内近几年元商服用地出让案例，且元大型商场、娱乐休闲中
心等，宗地虽处于核心风景区，但地理位置较偏，经济发展
意识不强，辐射区域内以个体小卖店居多，且多为自建自用
型，租赁资料可用性不高，方法选择条件不成熟。
作为本市入市的首宗农村集体经营性建设用地，通过对
集体建设用地入市相关政策的认真学习，在评估收集资料及
市场调查时，评估师通过与宗地所在集体经济组织及其管理
下的部分企业管理人员、村民沟通，大多对集体经营性建设
用地入市热情度较高，期望较大，但同时也很关注集体经济
组织、村民及国家三方利益的分配问题，所以希望通过各地
对农村集体经营性建设用地入市试点的推进，国家和试点地
区能尽快总结经验，摸索推进并完善各方利益分配制度、入
市政策。使集体建设用地能在市场、价格、操作、流程等方
圈)6]
价格(元1m) 权重
205 x x
面真正实现与国有建设用地出让同权同价，加大加快我国土
地资源合理利用，促进我国经济建设的步伐。
此评估案例尚有很多需改进完善的地方，希望对农村集
体经营性建设用地入市评估探索尽一份微薄之力。
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[DJ 武汉:华中师范大学， 2016.
………………………
[作者简介]申燕 (1979-) ，女，汉族，湖南衡阳人，现就职
于湖南万源评估咨询有限公司，注册士地估价师，主要从事土地评
估类c
